Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.327.951/01
zaak- en rolnummer rechtbank Den Haag : C/09/584165/ HA ZA 19-1222
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 december 2024bij vervroeging
in de zaak van
[appellant], in zijn hoedanigheid van meerderjarigenbewindvoerder over het vermogen van [Persoon 1] als vereffenaar van de nalatenschap van [Persoon 2] en van opvolgend testamentair bewindvoerder over al hetgeen [Persoon 1] uit voormelde nalatenschap verkrijgt,
wonende te [woonplaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. [appellant] te [woonplaats 1] ,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
wonende te [woonplaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. H.J.B. van Nieuwenhuijzen te Rotterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.
1.De zaak in het kort
Aan de orde is de vraag of de kopers van een onroerende zaak kwalificeren als consumentkopers en een beroep mochten doen op de in de koopovereenkomst opgenomen bedenktermijn van drie dagen. De rechtbank oordeelde dat kopers dit beroep toekwam. Na hoger beroep, cassatie en verwijzing komt ook dit hof tot dat oordeel.
2.Het geding na verwijzing door de Hoge Raad
Bij arrest van 24 maart 2023 heeft de Hoge Raad onder zaaknummer 22/00407 het in deze zaak tussen [appellant] en [geïntimeerden] gewezen arrest van het gerechtshof Den Haag van 9 november 2021 vernietigd en het geding ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar dit hof. Bij exploot van 29 maart 2023 heeft [appellant] [geïntimeerden] opgeroepen om voort te procederen voor dit hof. De zaak is aangebracht op de rol van 6 juni 2023.
Bij verzoekschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 5 augustus 2024, heeft [appellant] het hof verzocht om in het kader van deze zaak een voorlopig getuigenverhoor te bevelen. Op 11 oktober 2024 is ter griffie van het hof het verweerschrift van [geïntimeerden] ingekomen. Zij concluderen – kort gezegd – tot afwijzing van dit verzoek.
Partijen hebben beide zaken tijdens de mondelinge behandeling van 24 oktober 2024 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten, beiden aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellant] , met instemming van [geïntimeerden] , zijn eis gewijzigd. [appellant] heeft gevorderd dat het hof voor recht zal verklaren dat aan [geïntimeerden] geen beroep op de bedenktermijn uit artikel 16 van de koopovereenkomst toekomt en dat de koopovereenkomst derhalve niet tijdig door hen is ontbonden. Dit alles met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling in de proceskosten.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis van de rechtbank Den Haag van 19 augustus 2020 (hierna: het bestreden vonnis), met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente.
Beide partijen hebben bewijs van hun stellingen aangeboden.
Op het verzoekschrift is bij aparte beschikking door het hof beslist (zaaknummer 200.344.437/01). Het verzoek is afgewezen.
3.Feiten
Het hof zal uitgaan van de feiten die de rechtbank Den Haag (hierna: de rechtbank) heeft opgenomen in het bestreden vonnis. In dit hoger beroep is niet in geschil dat deze feiten juist zijn weergegeven. Samengevat komen deze neer op het volgende.
3.1
Op 17 juli 2019 is tussen [appellant] als verkoper en [geïntimeerden] als kopers een koopovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot percelen grond met boerderij en bijgebouwen te [Stad ] (hierna: de onroerende zaak). In de verkoopbrochure en op de huizenverkoopsite Funda werd de onroerende zaak onder meer aangeboden als woonboerderij met de mogelijkheid tot het houden van paarden.
3.2
De koopovereenkomst vermeldt, voor zover relevant:
“KOOPOVEREENKOMST WONING
Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2018).(…)
Verkoper en koper komen overeen:
Artikel 1 Verkoop en koopVerkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden:- plaatselijk bekend (incl. postcode): [Straat] te [postcode] [Stad ](…)
tegen een koopsom van € 1.287.500,- (…).
(…)
Artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.(…)
Artikel 16 Bedenktijd
De koper die een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft bedenktijd om deze koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd duurt drie dagen en begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de door partijen ondertekende koopovereenkomst (in kopie) aan koper ter hand gesteld is.
(…).”
3.3
Op 22 juli 2019 heeft de aankoopmakelaar van [geïntimeerden] namens hen een beroep gedaan op de bedenktermijn van artikel 16 van de koopovereenkomst. Deze e-mail luidt, voor zover relevant:
“Onderstaand bericht hebben wij zojuist ontvangen van [geïntimeerde 1] (en tevens namens [geïntimeerde 2] ), (voormalig) kopers van [Straat] te [Stad ] .
Daar zij, ondanks eerdere positieve berichten, uiteindelijk negatieve berichten hebben gekregen van de Omgevingsdienst Midden-Holland en de gemeente voor hun plannen met het pand, waardoor ook de financieringsmogelijkheden onhaalbaar worden, zijn zij genoodzaakt gebruik te maken van de wettelijke bedenktijd, zoals beschreven in artikel 16 van de koopovereenkomst en ontbinden zij bij deze de koopovereenkomst.
Het spijt hen en ons jullie en de verkoper niet anders te kunnen berichten.”
3.4
[geïntimeerden] hebben bij e-mail van (eveneens) 22 juli 2019 aan de aankoopmakelaar de reden van het afzien van de koop als volgt toegelicht:
“Hedenochtend 22 juli is er een gesprek geweest tussen mij en de ODMH(Omgevingsdienst Midden-Holland, hof)
en daarna nog eens apart met de Gemeente [Stad] . Hier zijn wij goed voorgelicht betreffende de mogelijkheden en hebben wij de uitslag gehad op ons verzoek. De mogelijkheden die wij wilden toepassen zijn absoluut niet mogelijk op dit perceel.De plannen zoals uitgewerkt vond de gemeente een mooi streven maar niet realiseerbaar op deze unieke locatie. Met name het “dak voor dak” principe is totaal anders opgevat als dat wij in ons plan hadden verwerkt. Hiermee is een grote streep door ons plan gekomen en zeker ook zoals wij het bij de bank hadden voorgelegd.Hierna moesten wij het gesprek met de bank voeren en met de wijzigingen die wij die ochtend te horen hadden gekregen was het dus ook niet mogelijk om de financiering tot een goed einde te kunnen gaan brengen.Deze zaken bij elkaar opgeteld heeft ervoor gezorgd dat wij onze droom moeten beëindigen. Dit doen wij op de derde dag van de wettelijke bedenktijd.
en daarna nog eens apart met de Gemeente [Stad] . Hier zijn wij goed voorgelicht betreffende de mogelijkheden en hebben wij de uitslag gehad op ons verzoek. De mogelijkheden die wij wilden toepassen zijn absoluut niet mogelijk op dit perceel.De plannen zoals uitgewerkt vond de gemeente een mooi streven maar niet realiseerbaar op deze unieke locatie. Met name het “dak voor dak” principe is totaal anders opgevat als dat wij in ons plan hadden verwerkt. Hiermee is een grote streep door ons plan gekomen en zeker ook zoals wij het bij de bank hadden voorgelegd.Hierna moesten wij het gesprek met de bank voeren en met de wijzigingen die wij die ochtend te horen hadden gekregen was het dus ook niet mogelijk om de financiering tot een goed einde te kunnen gaan brengen.Deze zaken bij elkaar opgeteld heeft ervoor gezorgd dat wij onze droom moeten beëindigen. Dit doen wij op de derde dag van de wettelijke bedenktijd.
Wij vinden het erg om deze beslissing te nemen en bedanken dan ook iedereen die tot nu toe meegewerkt heeft.”
3.5
Bij brief van 29 augustus 2019 heeft [appellant] aan de aankoopmakelaar geschreven, voor zover relevant:
“In artikel 16 van de koopovereenkomst staat – conform artikel 7:2 BW – dat de koper die een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf een bedenktijd van drie dagen heeft om de koopovereenkomst te ontbinden. Vooreerst dient u alsdan namens uw cliënten aan te tonen dat uw cliënten inderdaad natuurlijke personen zijn die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf. De wet is daar zeer expliciet in. Alleen consumentenkopers van woningen verdienen bijzondere bescherming. Uw cliënten hebben eerder echter uitdrukkelijk verzocht om aan te geven dat er een agrarische bestemming op het perceel/de percelen zit. Die zit/zat er ook op. Dit toont aan dat uw cliënten voornemens waren om het gekochte ook daadwerkelijk bedrijfsmatig te gaan gebruiken. Mevrouw [Persoon 3] heeft meermalen verzocht om aanvullende informatie op dit punt. De verzochte informatie is nog immer niet verstrekt.Wat daarvan ook zij: de bepaling van de wettelijke bedenktermijn van 3 dagen voor consumentenkopers is geschreven voor de koop van een gebouw dat een woondoeleinde heeft. Maatgevend is de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst.
Feit is echter dat de koopovereenkomst is gesloten voor meerdere percelen waarvan de meeste percelen zeer uitdrukkelijk geen woondoeleinde hebben. Sterker nog: volgens uw eigen informatie mag er helemaal niet gebouwd en/of gewoond worden op de betreffende percelen.
Gevolg van het voorgaande is dan ook dat aan uw cliënten geen bescherming ex artikel 7:2 BW voor wat betreft de wettelijke bedenktermijn van 3 dagen toekomt.(…) De koop is thans onvoorwaardelijk en onherroepelijk.
Namens [Persoon 1] , enig erfgename van [Persoon 2] en verkoper, verzoek ik u dan ook mij binnen de in de koopovereenkomst vermelde termijn van acht dagen na heden (art 11.1) te verklaren dat uw clienten hun verplichtingen uit de koopovereenkomst na zullen komen, bij gebreke waarvan de gevolgen van niet-nakoming zullen intreden. De koopovereenkomst zal alsdan worden ontbonden en er zal onherroepelijk en onverkort aanspraak worden gemaakt op de contractuele boete van 10% (artikel 11.2 koopovereenkomst) onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding.
Deze brief dient opgevat te worden als een ingebrekestelling ex artikel 11.1 van de koopovereenkomst.”
3.6
[appellant] heeft de koopovereenkomst bij brief van 12 september 2019 ontbonden en aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 128.750,-.
3.7
Bij brief van 23 september 2019 heeft de rechtsbijstandsverzekeraar van [geïntimeerden] aan [appellant] geschreven dat [geïntimeerden] de koopovereenkomst tijdig hebben ontbonden en dat zij [appellant] niets verschuldigd zijn.
4.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg, in hoger beroep bij het gerechtshof Den Haag en in cassatie
4.1
[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat aan [geïntimeerden] geen beroep op de wettelijke bedenktermijn toekomt en dat de koopovereenkomst daarom niet tijdig door hen is ontbonden, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.
Hieraan heeft [appellant] , samengevat, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] geen bescherming genieten op grond van artikel 16 van de koopovereenkomst c.q. artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) omdat deze bepalingen alleen gelden als de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, en de aan te kopen onroerende zaak een woonbestemming heeft. Volgens [appellant] waren [geïntimeerden] van plan de onroerende zaak te gebruiken voor bedrijfsmatige doeleinden en konden zij daarom niet worden aangemerkt als consumentkopers in de zin van de genoemde bepalingen.
Hieraan heeft [appellant] , samengevat, ten grondslag gelegd dat [geïntimeerden] geen bescherming genieten op grond van artikel 16 van de koopovereenkomst c.q. artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) omdat deze bepalingen alleen gelden als de koper een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, en de aan te kopen onroerende zaak een woonbestemming heeft. Volgens [appellant] waren [geïntimeerden] van plan de onroerende zaak te gebruiken voor bedrijfsmatige doeleinden en konden zij daarom niet worden aangemerkt als consumentkopers in de zin van de genoemde bepalingen.
4.2
De rechtbank heeft de vordering van [appellant] afgewezen. Zij heeft, kort gezegd, geoordeeld dat [appellant] tegenover het verweer van [geïntimeerden] , zijn stelling dat [geïntimeerden] niet kwalificeerden als consumentkoper onvoldoende heeft onderbouwd. De rechtbank heeft [appellant] ook niet gevolgd in zijn stelling dat alleen al vanwege de zakelijke bestemming van de percelen de woning een bedrijfswoning is, waarmee de aankoop door [geïntimeerden] ook bedrijfsmatig zou zijn. [geïntimeerden] kwam dan ook een beroep toe op de bedenktermijn van artikel 16 van de koopovereenkomst. De koopovereenkomst is op 22 juli 2019 rechtsgeldig ontbonden, aldus de rechtbank.
4.3
[appellant] is in hoger beroep gekomen van dit vonnis. Bij arrest van 9 november 2021 heeft het gerechtshof Den Haag (hierna: het gerechtshof) het bestreden vonnis bekrachtigd.
4.4
[appellant] heeft van dit arrest beroep in cassatie ingesteld. Het cassatiemiddel klaagt dat het gerechtshof het verzoek om een mondelinge behandeling door [appellant] niet met een ongemotiveerde vermelding op de rol had mogen afwijzen. De Hoge Raad heeft bij arrest van 24 maart 2023 geoordeeld dat het middel slaagt en heeft daarop de betreffende rolbeslissing van 15 juni 2021 en het arrest van
9 november 2021 vernietigd. Het geding is ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar dit hof.
9 november 2021 vernietigd. Het geding is ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar dit hof.
Dit hoger beroep
4.5
Tegen de beslissingen van de rechtbank en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met vijf grieven. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling en worden hierna besproken.
4.6 In hoger beroep is, na eiswijziging, de centrale vraag of [geïntimeerden] een beroep toekomt op de bedenktermijn van artikel 16 van de koopovereenkomst. Tussen partijen is op zichzelf niet in geschil dat dit beroep tijdig is gedaan. Wel verschillen partijen van mening over de vraag of [geïntimeerden] zijn aan te merken als natuurlijke personen die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf, met andere woorden of zij zijn aan te merken als consumentkopers. Volgens [appellant] kunnen [geïntimeerden] niet als consumentkopers worden aangemerkt. Omdat [appellant] daaraan in deze procedure het gevolg verbindt dat [geïntimeerden] geen beroep op de bedenktermijn toekomt is het in beginsel aan hem om te stellen en (zo nodig) te bewijzen dat [geïntimeerden] niet kwalificeren als consumentkopers.
4.6 In hoger beroep is, na eiswijziging, de centrale vraag of [geïntimeerden] een beroep toekomt op de bedenktermijn van artikel 16 van de koopovereenkomst. Tussen partijen is op zichzelf niet in geschil dat dit beroep tijdig is gedaan. Wel verschillen partijen van mening over de vraag of [geïntimeerden] zijn aan te merken als natuurlijke personen die niet handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf, met andere woorden of zij zijn aan te merken als consumentkopers. Volgens [appellant] kunnen [geïntimeerden] niet als consumentkopers worden aangemerkt. Omdat [appellant] daaraan in deze procedure het gevolg verbindt dat [geïntimeerden] geen beroep op de bedenktermijn toekomt is het in beginsel aan hem om te stellen en (zo nodig) te bewijzen dat [geïntimeerden] niet kwalificeren als consumentkopers.
4.7
Bij de beoordeling van deze vraag neemt het hof het volgende als uitgangspunt.
Volgens de wetsgeschiedenis is het criterium ‘een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf’ zoals bedoeld in artikel 7:2 lid 1 BW (waarvan artikel 16 van de koopovereenkomst niet afwijkt) ontleend aan artikel 7:5 lid 1 BW, dat weer aansluit bij de artikelen 6:236 en 6:237 BW. Dit brengt naar het oordeel van het hof mee dat voor de uitleg van dit criterium de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna: HvJEU) over het begrip ‘consument’ van belang is. De Hoge Raad heeft bij arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1800) het volgende overwogen over de vraag wanneer een partij bij een overeenkomst kan worden beschouwd als een consument in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten:
Volgens de wetsgeschiedenis is het criterium ‘een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf’ zoals bedoeld in artikel 7:2 lid 1 BW (waarvan artikel 16 van de koopovereenkomst niet afwijkt) ontleend aan artikel 7:5 lid 1 BW, dat weer aansluit bij de artikelen 6:236 en 6:237 BW. Dit brengt naar het oordeel van het hof mee dat voor de uitleg van dit criterium de rechtspraak van het Hof van Justitie van de Europese Unie (hierna: HvJEU) over het begrip ‘consument’ van belang is. De Hoge Raad heeft bij arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1800) het volgende overwogen over de vraag wanneer een partij bij een overeenkomst kan worden beschouwd als een consument in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten:
“Een consument is volgens art. 2, onder b, Richtlijn 93/13 iedere natuurlijke persoon die bij onder de richtlijn vallende overeenkomsten handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen. Het begrip ‘consument’ is een objectief begrip. Niet van belang is over welke concrete kennis of informatie de betrokken persoon beschikt. Evenmin is van belang of de betrokkene een onderneming drijft. In plaats daarvan moet, aan de hand van alle omstandigheden van het geval, worden vastgesteld met welk doel de overeenkomst is aangegaan, wat met name moet worden afgeleid uit de aard van het goed of de dienst waarop de betrokken overeenkomst betrekking heeft. (HvJEU 3 september 2015, C-110/14, ECLI:EU:C:2015:538, punt 21-23 (Costea))”
Met welk doel zijn [geïntimeerden] de overeenkomst aangegaan?
4.8
Uit het over en weer gestelde leidt het hof het volgende af. [geïntimeerden] hadden de wens om een lang gekoesterde droom te realiseren: wonen in een fraaie afgelegen woonboerderij, te midden van een unieke omgeving, met bovendien de ruimte en mogelijkheden om hun paarden te houden. De door [appellant] aangeboden onroerende zaak leek aan deze wens te voldoen. In de verkoopbrochure werd onder meer melding gemaakt van een woonboerderij
‘met een rijk aanbod aan faciliteiten voor het houden van paarden’. Op de huizenverkoopsite Funda stond onder meer:
‘Wonen in een oase van rust en privacy op misschien wel een van de mooiste plekken in het Groene hart van Nederland. Deze woonboerderij, met een rijk aanbod aan faciliteiten voor het houden van paarden, biedt het.’Dit werd geïllustreerd met fotomateriaal waaruit ook de woonfunctie blijkt.
Dat, zoals [appellant] in deze procedure betoogt, het verkoopmateriaal mogelijk onvolledig is omdat niet is vermeld dat op grond van het bestemmingsplan voor bewoning tevens bedrijfsvoering noodzakelijk zou zijn, kan [geïntimeerden] niet meer worden tegengeworpen. Op [appellant] , als bewindvoerder van zijn dochter die de woonboerderij had geërfd, rustte de verplichting om [geïntimeerden] juist en volledig te informeren.
‘met een rijk aanbod aan faciliteiten voor het houden van paarden’. Op de huizenverkoopsite Funda stond onder meer:
‘Wonen in een oase van rust en privacy op misschien wel een van de mooiste plekken in het Groene hart van Nederland. Deze woonboerderij, met een rijk aanbod aan faciliteiten voor het houden van paarden, biedt het.’Dit werd geïllustreerd met fotomateriaal waaruit ook de woonfunctie blijkt.
Dat, zoals [appellant] in deze procedure betoogt, het verkoopmateriaal mogelijk onvolledig is omdat niet is vermeld dat op grond van het bestemmingsplan voor bewoning tevens bedrijfsvoering noodzakelijk zou zijn, kan [geïntimeerden] niet meer worden tegengeworpen. Op [appellant] , als bewindvoerder van zijn dochter die de woonboerderij had geërfd, rustte de verplichting om [geïntimeerden] juist en volledig te informeren.
4.9
De door [appellant] ingeschakelde verkoopmakelaar heeft de koopovereenkomst vervolgens opgesteld naar het NVM-model ‘koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning’. De onroerende zaak wordt daarin omschreven als
‘een perceel grond met woning en verdere aanhorigheden’.[geïntimeerden] worden hierin vermeld als natuurlijke persoon en het normale gebruik van de onroerende zaak wordt omschreven als
‘woning’. Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerden] ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst beiden in loondienst werkten en niet (ook nog) een onderneming dreven.
‘een perceel grond met woning en verdere aanhorigheden’.[geïntimeerden] worden hierin vermeld als natuurlijke persoon en het normale gebruik van de onroerende zaak wordt omschreven als
‘woning’. Tussen partijen staat vast dat [geïntimeerden] ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst beiden in loondienst werkten en niet (ook nog) een onderneming dreven.
4.1
[geïntimeerden] hebben verder toegelicht dat zij verschillende mogelijkheden hebben onderzocht om de aankoop van de woonboerderij mogelijk te maken, met als doel om zelf ter plaatse te kunnen gaan wonen en hun paarden aan huis te houden. Omdat de aankoop eigenlijk te duur was hebben zij verschillende plannen gemaakt om de financiering rond te kunnen krijgen. Aanvankelijk waren er ideeën van zakelijke aard, maar deze hebben [geïntimeerden] laten varen en daarvoor in de plaats is het idee ontstaan om op de betreffende locatie een huis te bouwen waar de (schoon)ouders van [geïntimeerden] konden gaan wonen, dan wel een bevriend stel. Dit alles om, aldus nog steeds [geïntimeerden] , de woonboerderij te kunnen aankopen voor eigen bewoning.
4.11
Uit de door [appellant] bij memorie van grieven overgelegde productie 1 (
‘Verzoek om RO advies inzake een Vooroverleg’) blijkt ook dat [geïntimeerden] zowel ideeën van zakelijke aard, als de bouw van een tweede woning hebben besproken met de gemeente [Stad] - [Stad ] . Het hof is van oordeel dat uit dit stuk niet kan worden afgeleid dat [geïntimeerden] een bedrijfsmatig doel voor ogen hadden ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Het stuk strookt met de toelichting van [geïntimeerden] dat er aanvankelijk plannen waren om door middel van het ontwikkelen van bedrijfsmatige activiteiten de financiering rond te krijgen, maar dat ze dit plan hebben laten varen en vervolgens onderzoek zijn gaan doen naar de mogelijkheid om een tweede woning op het terrein te realiseren. Dit leek in aanvang ook mogelijk te zijn op grond van de
‘Ruimte voor ruimte regeling’genoemd in de advertentie op Funda. Alle plannen hebben steeds in het teken gestaan van het financieren van de aankoop van de onroerende zaak zodat [geïntimeerden] ter plekke konden gaan wonen.
Dit alles moet mede worden gezien tegen de achtergrond dat het door [appellant] overgelegde document een intern stuk betreft, kennelijk afkomstig van de Omgevingsdienst Midden-Holland en gericht aan de desbetreffende gemeente. De daarin opgenomen formulering van de ‘aanvraag’ is niet van [geïntimeerden] zelf afkomstig. Gezien het voorgaande ziet het hof (ook) geen aanleiding voor een omkering van de bewijslast ten aanzien van het zakelijke motief van [geïntimeerden] , zoals [appellant] wenst.
‘Verzoek om RO advies inzake een Vooroverleg’) blijkt ook dat [geïntimeerden] zowel ideeën van zakelijke aard, als de bouw van een tweede woning hebben besproken met de gemeente [Stad] - [Stad ] . Het hof is van oordeel dat uit dit stuk niet kan worden afgeleid dat [geïntimeerden] een bedrijfsmatig doel voor ogen hadden ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Het stuk strookt met de toelichting van [geïntimeerden] dat er aanvankelijk plannen waren om door middel van het ontwikkelen van bedrijfsmatige activiteiten de financiering rond te krijgen, maar dat ze dit plan hebben laten varen en vervolgens onderzoek zijn gaan doen naar de mogelijkheid om een tweede woning op het terrein te realiseren. Dit leek in aanvang ook mogelijk te zijn op grond van de
‘Ruimte voor ruimte regeling’genoemd in de advertentie op Funda. Alle plannen hebben steeds in het teken gestaan van het financieren van de aankoop van de onroerende zaak zodat [geïntimeerden] ter plekke konden gaan wonen.
Dit alles moet mede worden gezien tegen de achtergrond dat het door [appellant] overgelegde document een intern stuk betreft, kennelijk afkomstig van de Omgevingsdienst Midden-Holland en gericht aan de desbetreffende gemeente. De daarin opgenomen formulering van de ‘aanvraag’ is niet van [geïntimeerden] zelf afkomstig. Gezien het voorgaande ziet het hof (ook) geen aanleiding voor een omkering van de bewijslast ten aanzien van het zakelijke motief van [geïntimeerden] , zoals [appellant] wenst.
De aard van het goed (de bestemming van de onroerende zaak)
4.12
[appellant] heeft er in hoger beroep opnieuw op gewezen dat uit het bestemmingsplan zou blijken dat wonen alleen is toegestaan in het kader van een bedrijfswoning en dat voor bewoning tevens bedrijfsvoering noodzakelijk is. Volgens [appellant] waren [geïntimeerden] , ondanks dat het verkoopmateriaal hier verder niet over rept, hiervan op de hoogte en zou dit in de weg staan aan de kwalificatie van [geïntimeerden] als consumentkopers.
Dit betoog faalt. Zoals gezegd heeft [appellant] zich tegenover [geïntimeerden] verplicht tot het leveren van een woning, respectievelijk hebben [geïntimeerden] tegenover [appellant] het recht gekregen op de levering van een woning. Uit het verkoopmateriaal en de foto’s blijkt verder dat de onroerende zaak ook geschikt was voor bewoning en bewoond is geweest tot enige tijd voor de start van de verkoop. Aldus hebben [geïntimeerden] een tot bewoning bestemde onroerende zaak gekocht. De door [appellant] gestelde publiekrechtelijke bestemming maakt dit niet anders. Voor de kwalificatie als koopovereenkomst in de zin van artikel 7:2 BW (en artikel 16 van de koopovereenkomst) zijn immers de rechten en verplichtingen die partijen zijn overeengekomen bepalend (zie de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van
15 december 2023, ECLI:NL:HR:2023:1755).
Dit betoog faalt. Zoals gezegd heeft [appellant] zich tegenover [geïntimeerden] verplicht tot het leveren van een woning, respectievelijk hebben [geïntimeerden] tegenover [appellant] het recht gekregen op de levering van een woning. Uit het verkoopmateriaal en de foto’s blijkt verder dat de onroerende zaak ook geschikt was voor bewoning en bewoond is geweest tot enige tijd voor de start van de verkoop. Aldus hebben [geïntimeerden] een tot bewoning bestemde onroerende zaak gekocht. De door [appellant] gestelde publiekrechtelijke bestemming maakt dit niet anders. Voor de kwalificatie als koopovereenkomst in de zin van artikel 7:2 BW (en artikel 16 van de koopovereenkomst) zijn immers de rechten en verplichtingen die partijen zijn overeengekomen bepalend (zie de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van
15 december 2023, ECLI:NL:HR:2023:1755).
Conclusie
4.13
Op grond van het voorgaande komt ook het hof tot het oordeel dat [geïntimeerden] zijn aan te merken als consumentkopers en dat hen een beroep op de bedenktermijn van artikel 16 van de koopovereenkomst toekomt. Hiermee falen de grieven.
4.14
Het bewijsaanbod van [appellant] zal worden gepasseerd. Voor zover al aan de stelplicht is voldaan, kan hetgeen [appellant] te bewijzen aanbiedt, namelijk dat op enig moment met medewerkers van de Omgevingsdienst Midden-Holland en de gemeente is gesproken over de mogelijkheden van zakelijk gebruik, ook indien juist niet tot een ander oordeel leiden dan dat [geïntimeerden] de onroerende zaak hebben gekocht met het doel om daar te gaan wonen en dus zijn aan te merken als consumentkopers.
Slotsom
4.15
Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
5.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 332,- aan verschotten en € 2.428,- aan salaris, en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. Bellaart, A.W.H. Vink en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024.