ECLI:NL:GHAMS:2024:3366

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/3

17 oktober 2024

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 10 november 2022 in de zaak met kenmerk AMS 22/258 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] ,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak [Straat 1] 126-2 te [Z] (hierna: de woning) op grond van de Wet Waardering onroerende zaken (WOZ) voor het jaar 2015 vastgesteld op € 362.500.

1.2.

De heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 10 november 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 oktober 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’):

“Eiseres is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning met een secundair woningdeel, zolder en dakterras. De oppervlakte van de woning is ongeveer l00 m², de oppervlakte van het dakterras 22 m² en de oppervlakte van het secundair woningdeel 31 m².”

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:

“5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning.

7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.

8. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. Zoals uit de matrix volgt, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als vergelijkingsobject te worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. De vergelijkingsobjecten zijn wat type woning (bovenwoning) betreft vergelijkbaar, zijn gelegen in dezelfde of een nabijgelegen straat, dezelfde buurt en van nagenoeg hetzelfde bouwjaar. Er zijn weliswaar verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, maar deze verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De rechtbank overweegt dat bij het hanteren van vergelijkingsobjecten niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde van de woning te bepalen en onderbouwen. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken voor de waardering van de woning.

9. Eiseres voert aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen (met name achterstallig onderhoud) tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

1. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat tussen de gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten (€ 3.709,-) en de vastgestelde m²-prijs van de woning (€ 2.962,-) € 747,- verschil zit (in totaal gaat het om ruim € 74.000,- (100 x € 747,- = € 74.700,-)). Hiermee is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Dit geldt ook voor de verschillen die door eiseres zijn genoemd zoals het achterstallige onderhoud. Niet is gebleken dat een groter verschil gerechtvaardigd is. Door eiseres is niet aannemelijk gemaakt dat het achterstallig onderhoud van de woning zodanig verschilt van de vergelijkingsobjecten dat een nog lagere m²-prijs in aanmerking had moeten worden genomen door de heffingsambtenaar. Met het overleggen van de foto's van de woning heeft eiseres dat niet aannemelijk gemaakt. Niet gebleken is dat de foto's in 2014 zijn gemaakt.

11. De heffingsambtenaar heeft op zitting toegelicht dat als 'onderhoud' in plaats van gemiddeld op matig wordt gekwalificeerd - waarvoor volgens de heffingsambtenaar geen goede grond bestaat - de gemiddelde m²-prijs uitkomt op € 3.523,-. Dit is nog steeds hoger dan de m²-prijs van de woning van eiseres.

12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met eventuele verschillen en dus aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

14. Eiseres voert aan dat er geen sprake is van een zorgvuldige voorbereiding van de uitspraak op bezwaar, omdat de heffingsambtenaar geen volledige heroverweging heeft gedaan. Ook is niet volledig weergegeven wat er op de hoorzitting is besproken.

15. De rechtbank volgt eiseres daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop de heffingsambtenaar zijn beslissing heeft gebaseerd. Verder gaat de heffingsambtenaar uitgebreid in op de argumenten van eiseres in bezwaar en heeft er een hoorzitting plaatsgevonden. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar zakelijk weergegeven wat er tijdens de hoorzitting is besproken. In de matrix staat de onderbouwing van de vastgestelde waarde van de woning.

16. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, namelijk de waardematrix, grondstaffels, indexaties en erfpachtcorrecties. Volgens de gemachtigde van eiseres kan de heffingsambtenaar niet volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiseres moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiseres wijst in dit verband op het zogenoemde 'black box'-arrest van de Hoge Raad. Ook heeft de heffingsambtenaar volgens eiseres ten onrechte een strategische keuze gemaakt welke vergelijkingsobjecten in de taxatie worden gebruikt.

17. De rechtbank verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van

29 juni 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een 'black box' als bedoeld in voormeld arrest.

18. Eiseres vindt dat de waardevaststelling door de heffingsambtenaar voldoende bepaalbaar moet zijn. Dit baseert zij op artikel 6:227 van het Burgerlijk Wetboek: de verbintenissen die partijen op zich nemen, moeten bepaalbaar zijn. De rechtbank overweegt echter dat dit een regel is van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. Wel zal het grondbedrijf van de gemeente de WOZ-waarde ook gebruiken in het kader van de erfpachtverhouding. Ten eerste is erfpacht echter geen overeenkomst maar een beperkt zakelijk recht. Ten tweede doet de erfpacht niet af aan het karakter van de waardevaststelling voor de WOZ. De beroepsgrond slaagt niet.

19. Ook vindt eiseres dat er geen sprake is van een onafhankelijke taxatie als bedoeld in artikel 7:904, eerste lid, van het BW. Ook dit is een regel van overeenkomstenrecht en niet van belastingrecht. De beroepsgrond slaagt niet.

20. Eiseres voert aan dat de Waarderingskamer in het 'Beoordelingsprotocol woningen' een bandbreedte van 0,98 - 1,04 voor de spreidingscoëfficiënt (COD) hanteert om te beoordelen of de getaxeerde waarde aansluit bij het algemene marktniveau. Volgens eiseres hebben de drie vergelijkingsobjecten een afwijkingsratio van meer dan 4 %, zodat ze niet representatief zijn voor de waarde op het marktniveau van de woning.

21. De rechtbank overweegt het volgende. Voor zover de Waarderingskamer heeft geadviseerd dat de afwijkingsratio niet hoger mag zijn dan 4 %, is dat geen voorschrift waaraan de heffingsambtenaar is gebonden. Alleen al-daarom slaagt deze beroepsgrond niet.

22. Eiseres voert verder nog aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiseres wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit belastingjaar zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiseres leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning. Ook vindt eiseres dat de erfpachtcorrectie maximaal 17 keer de canon mag bedragen. De door de heffingsambtenaar gekozen methode is niet verdedigbaar. Eiseres haalt hierbij de conclusies van een rapport van [Persoon] van 19 september 2019 aan. Hij voert specifiek aan dat hij het niet eens is met de conclusies van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019. Er is volgens eiseres sprake van willekeur en rechtsongelijkheid. De rechtbank volgt dit betoog niet. De rechtbank sluit zich aan bij de motivering zoals die is gegeven in de uitspraken van het gerechtshof', waarin dit betoog reeds is verworpen. In een uitspraak van l maart 2022 heeft het gerechtshof Amsterdam haar uitspraak van 9 mei 2019 nog eens onderschreven en verder overwogen dat het door eiseres genoemde rapport van [Persoon] niet tot een ander oordeel leidt.

23. De gemeente [Z] heeft het belastingjaar 2019 een korting van twee procent toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank verwerpt het standpunt van eiseres dat zij ook in 2015 recht heeft op die korting en dat de heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021. Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met twee procent zou moeten verlagen.

24. Eiseres stelt dat de berekende m²-prijs voor het woningdeel in de matrix onjuist is. De kavelwaarde is ongelijk aan de erfpachtcorrectie. Onduidelijk is hoe de vierkante meterprijs van het kaveldeel is bepaald en welke referenties de heffingsambtenaar hiervoor heeft gehanteerd.

25. De rechtbank is van oordeel dat niet gezegd kan worden dat de erfpachtcorrectie enkel drukt op de kavelwaarde. De erfpachtcorrectie drukt ook op de opstal, in dit geval op de woning. Weliswaar behoort de grond aan de gemeente [Z] toe en de opstal aan de eigenaar van die opstal, maar de grondeigenaar heeft daarnaast via de erfpachtvoorwaarden invloed op wat de eigenaar van de opstal met de opstal mag en kan doen. Hieruit volgt dat de kavelwaarde niet gelijk behoeft te zijn aan de erfpachtcorrectie. Het betoog van eiseres slaagt daarom niet.

26. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is, de rechtbank niet gebleken. Het feit dat de WOZ waarde in deze zaak is aangevraagd in verband met het aanbod van de gemeente [Z] om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht, maakt dit niet anders.

27. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Eerder aangevoerde grieven

5.1

Belanghebbende heeft in hoger beroep een aantal standaard grieven aangevoerd die door het Hof in zijn uitspraken van 9 maart 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:473, en 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594, reeds zijn verworpen.

ECLI:GHAMS:2023:2594, rechtsoverwegingen:

Grondbedrijf: het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen.

5.1.2

OrtaX: de vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend.

5.4.5

Modelmatig, inzage en artikel 8:42 Awb: de vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend.

5.4.5. en 5.5.1 e.v.

Referentiepanden: het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.

5.6

Overstapregeling: dat omstandigheid dat de WOZ-waarde i.c. is vastgesteld met het oog op de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht, vormt geen aanleiding tot het hanteren van een ander waardebegrip dan het in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ gedefinieerde.

5.9

Bandbreedte: het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen.

5.10.3

Erfpachtcorrectie: het Hof is van oordeel dat het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen.

5.12 en 5.13

2% tegemoetkoming: de stelling van belanghebbende dat hij op grond van de een brief van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] met als onderwerp ‘
Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond’, ook voor het onderhavige jaar recht heeft op een verlaging van de WOZ-waardering met 2%, wordt door het Hof verworpen.

5.14

ECLI:NL:GHAMS:2021:473 rechtsoverweging:

WOZ-waarden referentiepanden: niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld.

5.16

Het Hof ziet geen aanleiding in deze zaak anders over bovengenoemde grieven te oordelen.

5.2.

Met betrekking tot de in 5.1 onder 3 genoemde rechtsoverwegingen voegt het Hof hier nog het volgende aan toe. Ter terechtzitting heeft het Hof heeft de heffingsambtenaar de werkwijze beschreven in rechtsoverweging 5.4.4 van de uitspraak van 31 oktober 2023 (ECLI:GHAMS:2023:2594) voorgehouden en heeft deze laatste desgevraagd bevestigd dat deze werkwijze ook door hem wordt gevolgd. Deze werkwijze houdt kort gezegd in dat de WOZ-waarde zelfstandig door een taxateur wordt vastgesteld op basis van zijn kennis van de markt, zijn ervaring en de hulpmiddelen die hem ter beschikking staan. Tot die hulpmiddelen behoort een modelwaarde die hem wordt aangereikt en die is gebaseerd op alle verkopen binnen de gemeente binnen een referentieperiode van één tot twee jaar. In een significant deel van de gevallen stelt de heffingsambtenaar (of de taxateur namens hem) echter een ander waarde vast dan de hem aangereikte modelwaarde.

iWOZ-gegevens

5.3.1.

Belanghebbende heeft zich ook in hoger beroep op het standpunt gesteld dat de heffingsambtenaar iWOZ-gegevens (ook wel: iWOZ-kaarten) en bouwtekeningen had moeten overleggen. Het Hof begrijpt dat belanghebbende daarbij doelt op iWOZ-gegevens van de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten. iWOZ is een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s van te koop aangeboden woningen in Nederland. Deze gegevens zijn afkomstig van publiekelijk toegankelijke, door makelaars gepubliceerde verkoopadvertenties.

5.3.2.

Voor zover belanghebbende hiermee stelt dat artikel 40, lid 2, Wet WOZ is geschonden heeft het volgende te gelden. Met betrekking tot artikel 40, lid 2, Wet WOZ stelt het Hof voorop dat aan belanghebbende, te wiens aanzien de WOZ-beschikking is genomen, ingevolge dat artikellid, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde dient te worden verstrekt. Deze verplichting betreft in ieder geval het door de heffingsambtenaar opgestelde taxatieverslag. Indien belanghebbende daarnaast een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de woning, dient eveneens een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (zie HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052).

5.3.3.

In het bezwaarschrift heeft belanghebbende verzocht om het taxatierapport, de grondstaffel en de KOLDU-factoren. Met de rechtbank hecht het Hof geloof aan de (onderbouwde) verklaring van de heffingsambtenaar dat een taxatieverslag (met daarin een matrix en KOLDU-factoren) en de grondstaffel in de bezwaarfase aan belanghebbende zijn verstrekt. Voorts volgt uit de stukken niet dat belanghebbende daarnaast in de bezwaarfase een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan om iWOZ-kaarten en bouwtekeningen te verstrekken zodat reeds hierom deze klacht hierom faalt, nog daargelaten of deze iWOZ-kaarten aan de vastgestelde waarde ten grondslag hebben gelegen.

5.3.4.

Voor zover belanghebbende hiermee stelt dat de heffingsambtenaar de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten had moeten overleggen omdat deze tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb behoren heeft het volgende te gelden.

Naar het oordeel van de Hof behoren de iWOZ-kaarten alsmede de bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten niet zonder meer tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. Dit zou anders kunnen zijn als de iWOZ-kaarten of de bouwtekeningen de heffingsambtenaar ter raadpleging ter beschikking staan of hebben gestaan, in de zin dat hij ze heeft gebruikt om daaruit de kenmerken van de vergelijkingsobjecten af te leiden, en deze van belang kunnen zijn voor de beslechting van de (nog) bestaande geschilpunten. Het dossier biedt echter geen aanknopingspunt dat daarvan is in het onderhavige geval sprake is. In de omstandigheid dat belanghebbende (al dan niet bij gebrek aan wetenschap) betwist dat de door de heffingsambtenaar gebruikte objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten juist zijn ziet Hof geen aanleiding de iWOZ-kaarten en/of bouwtekeningen van de vergelijkingsobjecten als op de zaak betrekking hebbende stukken te beschouwen en de heffingsambtenaar op te dragen deze over te leggen.

Het Hof voegt hieraan toe dat de bewijslast om aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld op de heffingsambtenaar rust. Indien hij aan zijn bewijslast invulling geeft door een vergelijking met marktgegevens van andere objecten dient hij daarbij rekening te houden met de kenmerken van die andere objecten (en de verschillen met de woning). Bij betwisting van de daartoe door hem gebruikte objectkenmerken van die andere objecten, kan hij de juistheid daarvan aannemelijk maken met inbreng van de bouwtekeningen en de ten behoeve van de verkoop daarvan gepubliceerde makelaarsadvertenties in de iWOZ-kaarten. Gelet op de vrije bewijsleer die geldt in belastingzaken staat het hem echter ook vrij het door hem gestelde, bij betwisting, op een andere wijze te onderbouwen.

algemene beginselen van behoorlijk bestuur

5.4.

Het beroep op andere beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft evenmin doel.

Op belanghebbende rust de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken.

WOZ-waarde

5.5.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

5.6.

Het Hof stelt daarbij voorop dat:

- de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en

- het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten; en

- doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.

5.7.1.

De heffingsambtenaar heeft aan de hiervoor omschreven bewijslast onder andere invulling gegeven door inbreng van een matrix. De in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten (aan de [Straat 1] 123-2 en 126-1 en de [Straat 2] 132-2) zijn kort na de waardepeildatum verkocht. Deze objecten hebben (vrijwel) hetzelfde woonoppervlak, een zolder dan wel berging, zijn van hetzelfde woningtype (bovenwoningen), zijn gelegen aan dezelfde kade dan wel in dezelfde buurt en hebben vrijwel hetzelfde bouwjaar. Alsdan zijn de deze objecten voldoende vergelijkbaar met de woning om als onderbouwing van de waarde daarvan te dienen.

5.5.2.

Uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar een gemiddelde prijs per m2 van het woningdeel herleid van € 3.817. Voor de woning is (rekening houdend met de matige kwaliteit en de goede ligging) uitgegaan van € 3.085 per m2 hetgeen leidt tot een waarde van € 362.500.

Met dit substantieel lagere bedrag per m2 is in voldoende mate rekening gehouden met de (in vergelijking met vergelijkingspanden) matige staat van onderhoud (meer in het bijzonder de opgetreden houtrot in de kozijnen, zoals gesteld in het hogerberoepschrift). Het Hof volgt daarbij de gemotiveerde toelichting ter zitting van de heffingsambtenaar (daarin niet weersproken) dat per abuis in de matrix de waarderingen voor ‘kwaliteit’ en ‘onderhoud’ onderling zijn verwisseld. Dat met een nog lagere waardering dan ‘matig’ rekening moet worden gehouden, is niet aannemelijk geworden. Dit nog daargelaten dat de heffingsambtenaar van een dermate lage waarde per m2 van de woning is uitgegaan dat ook indien de woning slecht onderhouden zou zijn nog immer niet aannemelijk is dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft de gemachtigde ook niet kunnen toelichten op welke onderdelen van de woning (buitendeur, woongedeelte, of zolder) de in hoger beroep overgelegde foto’s betrekking hebben.

5.5.3.

Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten “strategisch heeft gekozen”, waarmee zij kennelijk bedoelt dat hij bewust enkele objecten vanwege de relatief hoge verkoopprijs in de matrix heeft opgenomen, terwijl objecten met een relatief lagere verkoopprijs beschikbaar waren. Belanghebbende heeft onvoldoende ingebracht om zijn stelling aannemelijk te maken (bijvoorbeeld ten minste even goed vergelijkbare objecten met een relatief lagere verkoopprijs).

5.5.4.

Eerst ter zitting heeft de gemachtigde de stelling ingenomen dat de heffingsambtenaar in zijn (bij het verweerschrift in hoger beroep gevoegde) matrix is uitgegaan van een verkeerde oppervlakte van het vergelijkingspand aan de [Straat 1] 123-2. Hij is van opvatting dat de oppervlakte 102 m² is in plaats van de door de heffingsambtenaar aangehouden 96 m². Gemachtigde heeft vervolgens, desgevraagd, bevestigd dat hij bedoeld verweerschrift (gedateerd 18 september 2023) tijdig heeft ontvangen, maar dat hij er voor gekozen heeft om dit verschil in opvatting over de juiste oppervlakte, eerst op zitting aan de orde te stellen. Nu het antwoord op de vraag of de oppervlakte van dit vergelijkingspand 102 m² dan wel 96 m² is een onderzoek van feitelijke aard vergt, en de gemachtigde geen deugdelijke reden heeft aangevoerd waarom hij pas ter zitting dit punt aan de orde stelt, gaat het Hof – om reden van proceseconomie – voorbij aan dit (tardief ingenomen) standpunt.

5.5.5.

Overigens, ook als anders moet worden geoordeeld, inhoudende dat het vergelijkingspand [Straat 1] 123-2 een oppervlakte heeft van 102 m², maakt dat het oordeel over de WOZ-waarde van de woning niet anders. Immers, dat verschil is niet zodanig dat dit (mede gelet op de door de heffingsambtenaar aangehouden prijs per m²voor dit vergelijkingspand) leidt tot een lagere waarde dan vastgesteld.

5.6.

Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld.

Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.7.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam , voorzitter, F.J.P.M. Haas en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 17 oktober 2024 in het openbaar uitgesproken. De uitspraak is – bij verhindering van de voorzitter – door de oudste raadsheer ondertekend.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: