Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.325.745/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9576835 CV EXPL 21-17356
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 november 2024
in de zaak van
1.[appellant 1] ,
wonend te [woonplaats 1] , gemeente [gemeente 1] ,
2.
[appellant 2],
[appellant 2],
wonend te [woonplaats 2] ,
3.
[appellant 3],
[appellant 3],
wonend te [woonplaats 3 ] , gemeente [gemeente 3] ,
4.
[appellant 4],
[appellant 4],
wonend te [woonplaats 4 ] , gemeente [gemeente 4] ,
appellanten,
advocaat: mr. H.J. Hagemans te Amsterdam,
tegen
DINKELBERG ART B.V.,
gevestigd te Amsterdam ,
geïntimeerde,
niet verschenen.
Partijen worden hierna [appellanten] c.s./Maatschap State en Dinkelberg Art genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
[appellanten] c.s. zijn bij dagvaarding van 24 februari 2023 in hoger beroep gekomen van vonnissen van 11 april 2022, 1 augustus 2022 en 29 november 2022 van de kantonrechter in de rechtbank [woonplaats 2] (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] c.s. als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie, en Dinkelberg Art als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie (hierna: de bestreden vonnissen).
Tegen Dinkelberg Art is verstek verleend.
[appellanten] c.s. hebben daarna een memorie van grieven met producties ingediend.
[appellanten] c.s. hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 18 juli 2024 laten toelichten door mr. Hagemans voornoemd. [appellant 2] (hierna: [appellant 2] ) heeft vragen van het hof beantwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] c.s. hebben geconcludeerd dat het hof de bestreden vonnissen zal vernietigen, - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun vorderingen geheel zal toewijzen en de vorderingen van Dinkelberg Art geheel of gedeeltelijk zal afwijzen, met veroordeling van Dinkelberg Art in de proceskosten in beide instanties.
[appellanten] c.s. hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in 1.1. tot en met 1.16. van het vonnis van 29 november 2022 (hierna: het bestreden eindvonnis) de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met hun
eerste vier grievenbetogen [appellanten] c.s. dat de feitenvaststelling op onderdelen onjuist en onvolledig is. Het hof zal met wat in de toelichting op deze grieven is gesteld rekening houden, voor zover relevant en voldoende feitelijk onderbouwd.
eerste vier grievenbetogen [appellanten] c.s. dat de feitenvaststelling op onderdelen onjuist en onvolledig is. Het hof zal met wat in de toelichting op deze grieven is gesteld rekening houden, voor zover relevant en voldoende feitelijk onderbouwd.
Samengevat en waar nodig aangepast of aangevuld, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
[appellanten] c.s. zijn gezamenlijk eigenaar van het pand aan de [Straat] te [woonplaats 2] . [appellanten] c.s. zijn op 1 mei 2019 de maatschap met de naam Maatschap State aangegaan (hierna: Maatschap State), welke maatschap zich richt op ontwikkeling en verhuur van onroerend goed.
2.2.
Maatschap State heeft (een deel van) [Straat] te huur aangeboden via Duijn Horecamakelaars B.V. (hierna: Duijn).
2.3.
In december 2020 heeft Dinkelberg Art interesse getoond in de huur van de bedrijfsruimte, en zijn partijen in onderhandeling getreden. Dinkelberg Art was (uiteindelijk) van plan horeca-activiteiten in het pand uit te oefenen. Omdat bij Maatschap State en Duijn niet bekend was of de voorgenomen exploitatie binnen de publiekrechtelijke bestemming zou vallen, is aan Dinkelberg Art kenbaar gemaakt dat zij zelf het bestemmingsplan zou moeten raadplegen. Dit is verwoord in het huurvoorstel van 27 januari 2021, waarin met betrekking tot de bestemming is opgenomen:
Bestemming:conform bestemmingsplan zie[website]
Huurder is zelf verantwoordelijk voor onderzoek of beoogde gebruik past binnen bestemmingsplan.
2.4.
Op 8 februari 2021 heeft Maatschap State met Dinkelberg Art een huurovereenkomst gesloten voor de bedrijfsruimte gelegen op de begane grond, eerste verdieping en kelder van het pand aan de [Straat] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf + vijf jaar, ingaande per 1 maart 2021.
2.5.
De jaarlijkse huurprijs bedraagt € 43.200,00 exclusief btw. Artikel 4.8 van de huurovereenkomst bepaalt dat over het eerste jaar een huurkorting van
€ 13.200,00 is overeengekomen.
2.6.
Op grond van artikel 1.3 van de huurovereenkomst zou het gehuurde uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als restaurant/lunchroom ten behoeve van de formule "DINK".
2.7.
De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
4.9
Verhuurder en huurder zijn over de 1ͤ en 2ͤ maand na ingangsdatum van de huurovereenkomst een huurvrije periode overeengekomen. (…)
20.5
Huurder is verantwoordelijk voor het verkrijgen en behoud van de voor de exploitatie benodigde vergunningen, waaronder -doch niet uitsluitend- de exploitatie vergunning en de drank- en horecawet vergunning. (…) Huurder is zelf verantwoordelijk voor onderzoek of beoogde gebruik past binnen bestemmingsplan.
20.6
Indien huurder de exploitatievergunning voor het gehuurde aanvraagt met complete en juiste informatie, maar de Gemeente [woonplaats 2] , de betrokken deelraad of een ander verantwoordelijk orgaan van de Gemeente nochtans de afgifte van bedoelde vergunning om moverende redenen weigert, dan zal de huurovereenkomst worden ontbonden en de reeds gestorte waarborgsom worden terug betaald aan huurder. (…).
Artikelen 4.9 en 20.6 zijn op verzoek van Dinkelberg Art in de huurovereenkomst opgenomen.
2.8.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (versie 2012) van toepassing verklaard. Deze bepalingen bevatten onder meer de volgende artikelen:
25.3
Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet pompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300 per maand. (...)
30.1 (...)
in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte redelijke kosten (…) te voldoen. (…) De gemaakte redelijke kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat als volgt wordt berekend; 15% over de hoofdsom met een maximum van € 15.000.
2.9.
Na het sluiten van de huurovereenkomst heeft Dinkelberg Art met behulp van Duijn een exploitatievergunning aangevraagd bij de gemeente [woonplaats 2] (hierna: de gemeente).
2.10.
In juni 2021 heeft de gemeente telefonisch aan Dinkelberg Art en Duijn meegedeeld dat voordat de exploitatievergunning zou kunnen worden verleend, een bestemmingswijziging nodig zou zijn.
2.11.
Op verzoek van Dinkelberg Art heeft Maatschap State op 12 juli 2021 bij de gemeente een aanvraag ingediend tot wijziging van de bestemming naar horeca. Bij brief van 15 juli 2021 heeft de gemeente de ontvangst van de aanvraag bevestigd en bericht dat binnen acht weken na 12 juli 2021 een beslissing zou worden genomen. Deze termijn zou met nog eens zes weken kunnen worden verlengd.
2.12.
Bij brief aan Maatschap State van 24 augustus 2021 heeft de advocaat van Dinkelberg Art onder meer geschreven:
(...) Inmiddels is duidelijk geworden dat het vigerende bestemmingsplan horeca in het gehuurde helemaal niet toestaat ten gevolge waarvan de exploitatievergunning niet kon worden verleend en cliënte aldus het gehuurde niet in gebruik heeft kunnen nemen.
(…)
In aanmerking nemende dat cliënte alle voorbereidende werkzaamheden (verbouwing, werving personeel, inkoop, etc.) stop heeft moeten zetten en -zelfs in geval de exploitatievergunning nu alsnog en binnen afzienbare tijd zou worden verleend- het maanden duurt alvorens de exploitatie daadwerkelijk ter hand kan worden genomen (alle voorbereidingen moeten weer opnieuw worden opgestart), kan onder deze omstandigheden, en bezien naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid, van cliënte niet langer gevergd worden dat de huurovereenkomst in stand wordt gelaten.
Gelet op het vorenstaande ontbindt cliënte hierdoor dan ook de huurovereenkomst, zulks op de voet van het bepaalde in artikel 20.6.
(…)
Voor het geval u de ontbinding niet accepteert, hetgeen cliënte zich overigens in gemoede niet kan voorstelen, stelt cliënte alsdan dat zij heeft gedwaald bij het aangaan van de huurovereenkomst, nu zij de huurovereenkomst nimmer was aangegaan als zij had geweten dat horeca in het gehuurde niet mogelijk zou zijn. (...)
2.13.
Bij brief van 8 september 2021 heeft de advocaat van Maatschap State te kennen gegeven dat zij niet berust in de ingeroepen ontbinding en/of vernietiging. Maatschap State maakt onverminderd aanspraak op de betaling van achterstallige en toekomstige huurtermijnen en de contractuele boete. De advocaat heeft onder meer geschreven:
(...) Het vergunningstraject en daarmee de periode waarin wel huurbetalingen verschuldigd zijn terwijl daartegenover nog geen inkomsten staan, duurt langer dan door uw cliënte beoogt. Deze situatie kan evenwel niet aan cliënten worden tegenworpen.
Van een beroep op de ontbindende voorwaarde kan ook geen sprake zijn, simpelweg omdat de afgifte van de vergunning door de Gemeente [woonplaats 2] niet is geweigerd. Naar cliënte heeft begrepen is er juist reëel uitzicht op afgifte van de vergunning, hetgeen ik ook teruglees in uw brief. Namens uw cliënte geeft u aan dat "het maanden duurt alvorens de exploitatie daadwerkelijk ter hand kan worden genomen”. (...)
2.14.
Bij e-mail van 28 september 2021 heeft de advocaat van Dinkelberg Art geschreven dat Dinkelberg Art niets meer verschuldigd is aan Maatschap State, omdat de overeenkomst ontbonden dan wel vernietigd is. Op diezelfde datum heeft Dinkelberg Art de aanvraag voor een exploitatievergunning ingetrokken.
2.15.
Op 7 oktober 2021 heeft de gemeente een omgevingsvergunning verleend voor het wijzigen van het gebruik naar een lunchroom en restaurant (horeca) op de locatie [Straat] te [woonplaats 2] .
2.16.
Dinkelberg Art heeft vanaf juli 2021 geen huur betaald aan Maatschap State.
3.Eerste aanleg
3.1.
[appellanten] c.s. hebben in eerste aanleg na wijziging van eis, samengevat, gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Dinkelberg Art te veroordelen:
I. tot nakoming van de huurovereenkomst, waaronder begrepen het (opnieuw) aanvragen van een exploitatievergunning en betaling van de maandelijks verschuldigde huur – waaronder de achterstallige huurpenningen van € 53.143,20 – en feitelijke ingebruikneming van het gehuurde, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
II. tot betaling van de contractuele boete van € 40.800,00;
III. tot betaling van de redelijke kosten op grond van artikel 30.1 van de algemene bepalingen, begroot op € 7.973,15;
IV. in de proceskosten, inclusief nakosten.
3.2.
Dinkelberg Art heeft verweer gevoerd en in reconventie onder meer gevorderd [appellanten] c.s. te veroordelen tot terugbetaling van de waarborgsom à € 13.231,35.
3.3.
De kantonrechter heeft bij het bestreden vonnis, in conventie, Dinkelberg Art veroordeeld tot betaling aan [appellanten] c.s. van € 6.768,83 aan hoofdsom, boete en buitengerechtelijke kosten. In reconventie zijn [appellanten] c.s. veroordeeld tot terugbetaling aan Dinkelberg Art van € 13.231,35 aan waarborgsom. De kantonrechter heeft de proceskosten zowel in conventie als in reconventie gecompenseerd.
De kantonrechter heeft aan zijn oordeel, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd.
3.3.1.
Dinkelberg Art was op grond van artikel 20.6 van de huurovereenkomst gerechtigd om de huurovereenkomst per 24 augustus 2021 te ontbinden. Een redelijke uitleg van artikel 20.6 van de huurovereenkomst brengt met zich, dat partijen niet hebben afgesproken dat enkel ontbonden kan worden als definitief wordt beslist dat de vergunning niet verleend zal worden. In het artikel staat evenmin dat de weigering schriftelijk of onherroepelijk moet plaatsvinden.
Vaststaat dat de gemeente in juni 2021 heeft meegedeeld dat de vergunning niet kon worden afgegeven. Artikel 20.6 moet zo worden uitgelegd, dat in een dergelijke situatie Dinkelberg Art de huurovereenkomst kan ontbinden, juist omdat het risico bij haar als huurder lag.
3.3.2.
De huurovereenkomst heeft tot 24 augustus 2021 bestaan en tot die datum was Dinkelberg Art huurpenningen verschuldigd. Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, zijn de overige vorderingen in conventie niet toewijsbaar. Dinkelberg Art is gehouden tweemaal € 300,00 aan boete te voldoen, gelet op de te late betaling van de huur over de maanden juli en augustus 2021.
3.3.3.
Omdat de ontbindende voorwaarde van artikel 20.6 van de huurovereenkomst is ingetreden, heeft Dinkelberg Art op grond van datzelfde artikel recht op terugbetaling van de waarborgsom.
4.Beoordeling
4.1.
[appellanten] c.s. hebben in hoger beroep negen grieven aangevoerd tegen het bestreden eindvonnis. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Ingevolge de devolutieve werking van het hoger beroep zal het hof bij de beoordeling van de grieven betrekken wat Dinkelberg Art in dat verband in eerste aanleg heeft aangevoerd.
4.2.
De centrale vraag is of Dinkelberg Art met succes een beroep op de ontbindende voorwaarde van artikel 20.6 van de huurovereenkomst heeft gedaan. In tegenstelling tot de kantonrechter is het hof van oordeel dat dit niet het geval is. Aan dit oordeel liggen de volgende overwegingen ten grondslag.
4.3.
[appellanten] c.s. betogen dat de kantonrechter aan de formulering van de Haviltex-maatstaf ten onrechte niet heeft toegevoegd dat in de gegeven omstandigheden voorshands een taalkundige uitleg van artikel 20.6 van de huurovereenkomst moet worden toegepast. Of de kantonrechter een onjuiste, althans onvolledige, maatstaf heeft gehanteerd, kan echter in het midden blijven. Immers, ook bij de uitleg die de kantonrechter aan artikel 20.6 van de huurovereenkomst geeft, is deze ontbindende voorwaarde niet in vervulling gegaan.
4.4.
Het hof brengt in herinnering dat Dinkelberg Art een geslaagd beroep op de ontbindende voorwaarde toekomt als de gemeente de afgifte van een exploitatievergunning ‘
weigert’ (zie 2.7 hierboven).
weigert’ (zie 2.7 hierboven).
4.5.
In hoger beroep is als onbetwist vast komen te staan dat de gemeente telefonisch aan Dinkelberg Art (en Duijn) heeft meegedeeld dat een bestemmingswijziging nodig zou zijn voordat de exploitatievergunning zou kunnen worden verleend (zie 2.10 hierboven). Tijdens dit telefoongesprek is dus niet meegedeeld dat de exploitatievergunning zou worden of al werd geweigerd.
[appellanten] c.s. hebben, op verzoek van Dinkelberg Art , ook naar deze mededeling gehandeld, door kort nadien een bestemmingswijziging aan te vragen (zie 2.11 hierboven). Volgens [appellanten] c.s. ter zitting in hoger beroep, streefde Dinkelberg Art op dat moment nog naar exploitatie van het gehuurde. De voorbereidingen voor de exploitatie waren toen nog in volle gang.
De gemeente heeft vervolgens ook geen
schriftelijkbesluit genomen dat strekt tot weigering van de exploitatievergunning. Dat kon ook niet, omdat Dinkelberg Art de aanvraagprocedure op 28 september 2021 zelf had stopgezet (zie 2.14 hierboven).
schriftelijkbesluit genomen dat strekt tot weigering van de exploitatievergunning. Dat kon ook niet, omdat Dinkelberg Art de aanvraagprocedure op 28 september 2021 zelf had stopgezet (zie 2.14 hierboven).
4.6.
Van een weigering door de gemeente in de zin van artikel 20.6 van de huurovereenkomst is dus geen sprake. Dinkelberg Art was niet gerechtigd de huurovereenkomst te ontbinden. Door de aanvraag voor de exploitatievergunning in te trekken, heeft Dinkelberg Art zelf bewerkstelling dat die vergunning niet (meer) kon worden verleend.
4.7.
Dinkelberg Art heeft in eerste aanleg, naar het hof begrijpt bij wijze van subsidiair verweer, een beroep gedaan op vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling. Zij heeft in dit verband aangevoerd dat [appellanten] c.s. haar hebben voorgehouden, althans de schijn hebben gewekt, dat het gehuurde een horecabestemming had. Een en ander gelet op de wijze waarop het gehuurde te huur was aangeboden en de uitlatingen die [appellanten] c.s. en Duijn hadden gedaan. Als Dinkelberg Art had geweten dat het gehuurde geen horecabestemming had, was zij de huurovereenkomst nooit aangegaan, aldus Dinkelberg Art .
Volgens Dinkelberg Art (meer subsidiair) hebben [appellanten] c.s. bovendien onzorgvuldig dan wel onrechtmatig gehandeld jegens haar, omdat zij wisten, althans behoorden te weten dat het gehuurde geen horecabestemming had. Zij hebben hiermee bij Dinkelberg Art het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat het gehuurde een horecabestemming had.
4.8.
Deze verweren stuiten af op het volgende.
4.9.
Dinkelberg Art was ermee bekend dat een exploitatievergunning vereist was voordat zij het gehuurde kon gebruiken op de door haar geplande wijze. In hoger beroep is bovendien vast komen te staan dat partijen (en ook Duijn) niet zeker wisten of exploitatie van het gehuurde als horecaonderneming mogelijk zou zijn zonder bestemmingswijziging. Met het oog op een en ander is nadrukkelijk de zin
“Huurder is zelf verantwoordelijk voor onderzoek of beoogde gebruik past binnen bestemmingsplan”opgenomen in artikel 20.5 van de huurovereenkomst. Daarnaast is, nota bene op verzoek van Dinkelberg Art zelf, artikel 20.6 in de huurovereenkomst opgenomen, om het risico te ondervangen dat de benodigde vergunning(en) niet zou(den) worden verkregen (zie 2.7 hierboven).
“Huurder is zelf verantwoordelijk voor onderzoek of beoogde gebruik past binnen bestemmingsplan”opgenomen in artikel 20.5 van de huurovereenkomst. Daarnaast is, nota bene op verzoek van Dinkelberg Art zelf, artikel 20.6 in de huurovereenkomst opgenomen, om het risico te ondervangen dat de benodigde vergunning(en) niet zou(den) worden verkregen (zie 2.7 hierboven).
Dinkelberg Art kan dan ook niet met succes betogen dat haar is voorgehouden, althans de schijn is gewekt, dat het gehuurde al een horecabestemming had.
Zij had er bovendien rekening mee kunnen, en moeten, houden dat het enige tijd zou duren voordat zij de daadwerkelijke exploitatie van het gehuurde ter hand zou kunnen nemen. Vergunningtrajecten nemen nu eenmaal de nodige tijd in beslag. Partijen hebben bij het sluiten van de huurovereenkomst ook
hierinvoorzien, onder meer door in artikel 4.9 van de huurovereenkomst een huurvrije periode af te spreken, naar het hof begrijpt om een eventuele vertraagde start op te vangen.
hierinvoorzien, onder meer door in artikel 4.9 van de huurovereenkomst een huurvrije periode af te spreken, naar het hof begrijpt om een eventuele vertraagde start op te vangen.
4.10.
Voor zover Dinkelberg Art (met een beroep op de redelijkheid en billijkheid) nog heeft bedoeld te betogen dat gelet op de lange duur van het vergunningtraject niet van haar gevergd mocht worden dat zij nog langer zou wachten, stuit dit beroep (ook) af op wat hiervoor is overwogen.
4.11.
De conclusie uit het voorgaande is dat de huurovereenkomst, met de hieruit voortvloeiende (betalings)verplichtingen van Dinkelberg Art , in stand is gebleven.
4.12.
Dinkelberg Art heeft zich nog op het standpunt gesteld dat als de huurovereenkomst nog vigeert en zij gehouden zou zijn huur te (blijven) betalen, zij op grond van de pandemie-clausule (artikel 24 van de huurovereenkomst) recht heeft op een huurkorting van 50% over de periode 19 december 2021 tot en met 25 januari 2022.
Ook dit verweer slaagt niet. Uit de benaming van artikel 24 van de huurovereenkomst en de bewoordingen daarvan volgt dat dit artikel ziet op de situatie dat de exploitatie van het gehuurde deels of geheel onmogelijk is door overheidsmaatregelen vanwege een pandemie. Niet is gebleken, althans door toedoen van Dinkelberg Art zelf heeft niet kunnen blijken, dat de exploitatie van het gehuurde deels of geheel onmogelijk is geworden door overheidsmaatregelen in de zin van artikel 24 van de huurovereenkomst.
Boete
4.13.
[appellanten] c.s. hebben € 40.800,00 aan contractuele boete gevorderd. Zij leggen hieraan artikel 25.3 van de algemene bepalingen ten grondslag.
4.14.
Dinkelberg Art heeft zich op het standpunt gesteld dat zij al voldoende wordt ‘gestraft’ als zij gehouden zou zijn huurpenningen te betalen, zodat een veroordeling tot betaling van een boete disproportioneel zou zijn.
4.15.
Het hof gaat niet mee in dit verweer van Dinkelberg Art , wat van dit verweer ook zij. Zoals hiervoor overwogen is de huurovereenkomst, met de hieruit voortvloeiende (betalings)verplichtingen van Dinkelberg Art , in stand gebleven. Dat geldt ook voor de verschuldigdheid van een contractuele boete als zij een huurachterstand laat ontstaan. Dat de boete in dit geval concreet tot disproportionele (en daarom onaanvaardbare) gevolgen zou leiden voor Dinkelberg Art , is gesteld noch gebleken.
4.16.
Op grond van vaste rechtspraak van dit hof (ECLI:NL:GHAMS:2019:4499) cumuleert de contractuele boete echter niet, zodat Dinkelberg Art voor iedere maand dat er een achterstand is hoogstens € 300,00 verschuldigd is, derhalve ten tijde van de beoordeling door de kantonrechter € 4.800,00. Dit bedrag zal worden toegewezen.
Incassokostenvergoeding
4.17.
Ook de op grond van artikel 30.1 van de huurovereenkomst gevorderde incassokostenvergoeding is toewijsbaar. Het is het hof genoegzaam gebleken dat [appellanten] c.s. diverse buitengerechtelijke (incasso)maatregelen hebben getroffen, onder meer met de brief van hun advocaat van 8 september 2021 (zie 2.13 hierboven) en door middel van herhaaldelijk telefonisch overleg. Dinkelberg Art heeft niet gesteld, en ook anderszins is niet gebleken, dat de hoogte van de vergoeding niet redelijk zou zijn in de zin van artikel 30.1 van de huurovereenkomst.
Nakoming van de huurovereenkomst
4.18.
Ter zitting in hoger beroep heeft [appellant 2] aangegeven dat het gehuurde per juni 2024 is verhuurd aan een ander bedrijf. Gelet hierop is per 1 juni 2024 het belang aan de vordering van [appellanten] c.s. tot nakoming van de huurovereenkomst (aanvragen exploitatievergunning, betaling van de maandelijks verschuldigde huur, feitelijke ingebruikneming en dwangsom) komen te ontvallen. De gevorderde huurachterstand van € 53.143,20 is wel toewijsbaar.
Waarborgsom
4.19.
De kantonrechter heeft ten onrechte geoordeeld dat de ontbindende voorwaarde van artikel 20.6 van de huurovereenkomst is ingetreden. Dinkelberg Art had op die grond dan ook geen recht op terugbetaling van de waarborgsom, terwijl zij in dit verband geen andere grond heeft aangevoerd. Haar vordering in reconventie tot terugbetaling van de waarborgsom is daarom ten onrechte toegewezen. Het hof zal die vordering alsnog afwijzen.
Slotsom en proceskosten
4.20.
De grieven tegen het bestreden eindvonnis slagen (grotendeels). Dat vonnis kan niet geheel in stand blijven. Omdat [appellanten] c.s. geen grieven hebben gericht tegen de vonnissen van 11 april 2022 en 1 augustus 2022, zal het hof die vonnissen bekrachtigen.
Dinkelberg Art wordt veroordeeld tot betaling van de bovenop het toegewezen bedrag van € 6.768,83 verschuldigde huurachterstand ter grootte van (€ 53.143,20 - € 6.768,83 is) € 46.374,37, contractuele boete van € 4.800,00 en € 7.973,15 aan buitengerechtelijke incassokosten. Dit komt op een totaalbedrag van € 59.147,52.
4.21.
Dinkelberg Art is in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zal daarom worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties, wat betreft de eerste aanleg in conventie en in reconventie. Het hof stelt deze kosten als volgt vast:
Eerste aanleg:
- explootkosten € 127,24
- griffierecht € 507,00
- salaris advocaat conventie € 1.744,00 (tarief € 872,00, twee punten)
- salaris advocaat reconventie € 872,00 (tarief € 436,00, twee punten)
Totaal € 3.250,24.
Hoger beroep:
- explootkosten € 132,29
- griffierecht € 1.780,00
- salaris advocaat € 7.144,00 (tarief € 3.572,00, twee punten)
Totaal € 9.056,29.
5.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden vonnissen van 11 april 2022 en 1 augustus 2022;
vernietigt het bestreden eindvonnis van 29 november 2022, voor zover daarbij het door [appellanten] c.s. meer of anders gevorderde is afgewezen, de vordering in reconventie deels is toegewezen en de proceskosten zijn gecompenseerd;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
in conventie:
veroordeelt Dinkelberg Art bovenop het in eerste aanleg toegewezen bedrag van € 6.768,83 tot betaling aan [appellanten] c.s. van een bedrag van € 59.147,52 aan achterstallige huurpenningen, contractuele boete en buitengerechtelijke incassokosten;
in reconventie:
wijst de vorderingen af;
in conventie, reconventie en hoger beroep:
veroordeelt Dinkelberg Art in de proceskosten in beide instanties, tot op heden aan de zijde van [appellanten] c.s. vastgesteld op:
- € 3.250,24 voor de eerste aanleg,
- € 9.056,29 voor het hoger beroep;
bekrachtigt het bestreden eindvonnis van 29 november 2022 voor het overige;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, R.J.M. Smit en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 november 2024.