ECLI:NL:GHAMS:2024:3006

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.331.574/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/725443/ HA ZA 22-957

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 oktober 2024

in de zaak van

1.[appellant 1] ,

2.
[appellant 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. Ch.P.A.T. van Goethem te Amsterdam,

tegen

AMVEST DEVELOPMENT REAL ESTATE B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. M. van Langeveld te Utrecht.

Partijen worden hierna [appellanten] c.s. en Amvest genoemd.

1.De zaak in het kort

Partijen hebben een vaststellingsovereenkomst gesloten met betrekking tot een koop-/aannemingsovereenkomst die zij eerder met elkaar waren aangegaan. Zij zijn het niet eens over de uitleg van die vaststellingsovereenkomst. Het hof laat die uitleg in het midden, omdat ook als de uitleg van Amvest juist zou zijn, zij toch een boete aan [appellanten] c.s. moet betalen.

2.Het geding in hoger beroep

[appellanten] c.s. is bij dagvaarding van 21 augustus 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 28 juni 2023 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellanten] c.s. als eiser en Amvest als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). Bij akte van 29 augustus 2023 heeft [appellanten] c.s. een jaartal in het petitum van de appeldagvaarding gerectificeerd. Bij tussenarrest van 12 september 2023 heeft het hof bepaald dat een mondelinge behandeling na aanbrengen zal worden gehouden. Uit een proces-verbaal van de mondelinge behandeling na aanbrengen van 4 december 2023 blijkt dat partijen geen minnelijke regeling hebben bereikt.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met producties;

- akte uitlating producties, akte overlegging productie, met een productie;

- antwoordakte.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] c.s. heeft in hoger beroep zijn eis gewijzigd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - voor recht zal verklaren dat Amvest tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen met betrekking tot het boetebeding in na te noemen vaststellingsovereenkomst en Amvest zal veroordelen tot betaling van € 32.253,75 aan [appellanten] c.s. , vermeerderd met buitengerechtelijke kosten en met de wettelijke rente vanaf 4 augustus 2022 althans de dag van dagvaarding in eerste aanleg, met veroordeling van Amvest in de kosten van het geding in - naar het hof begrijpt - hoger beroep met nakosten en rente.

Amvest heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep met rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3.Feiten

De rechtbank heeft in 2.1 t/m 2.15 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof daarvan uitgaat. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten komen deze neer op het volgende.

3.1.

Amvest heeft het nieuwbouwproject ‘De Bocht’ ontwikkeld aan de [Straat] in [woonplaats] . Daarbij heeft Amvest Koopmans Bouw B.V. (hierna: Koopmans) als hoofdaannemer ingeschakeld voor de bouw van een appartementencomplex.

3.2.

[appellanten] c.s. heeft op 23 juli 2018 een koop-/aannemingsovereenkomst met Amvest gesloten (hierna: de overeenkomst) voor de koop en bouw van een appartement(srecht) in het complex (hierna: de woning). In de op de overeenkomst toepasselijke algemene voorwaarden is bepaald dat Amvest een boete is verschuldigd bij overschrijding van de bouwtijd. De woning diende op grond van de overeenkomst casco en ‘geheel voor bewoning gereed’ opgeleverd te worden.

3.3.

Op 11 september 2018 is Koopmans met de bouw gestart.

3.4.

In een op 1 juli 2021 op verzoek van [appellanten] c.s. opgemaakt bouwkundig rapport is vermeld dat er twee vochtplekken in het appartement zijn aangetroffen.

3.5.

Op 1 juli 2021 heeft de oplevering plaatsgevonden, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt dat door partijen voor akkoord is ondertekend. Daarin is een aantal gebreken maar geen lekkage vermeld. Partijen zijn later overeengekomen 12 juli 2021 als datum van oplevering aan te houden.

3.6.

Bij e-mail van 21 augustus 2021 heeft [appellanten] c.s. een op 2 augustus 2021 door hem in de woning geconstateerde lekkage gemeld aan Amvest.

3.7.

Samen met 46 andere kopers heeft [appellanten] c.s. aanspraak gemaakt op de contractuele boete vanwege te late oplevering. Nadat de kopers daarover een procedure waren gestart, heeft Amvest met alle kopers een regeling getroffen, die is vastgelegd in verschillende vaststellingsovereenkomsten. Met [appellanten] c.s. is op 2 mei 2022 in een vaststellingsovereenkomst (hierna: de vaststellingsovereenkomst) vanwege lekkages een boete in twee delen overeengekomen. Het eerste deel van de contractuele boete ziet op het aantal dagen waarmee de bouwtijd is overschreden (vanaf 11 januari 2021 tot aan de opleveringsdatum). Het tweede deel betreft de boete vanaf de opleveringsdatum tot aan de nog vast te stellen datum van herstel van de lekkage. Daarbij is bepaald dat de datum van herstel zal worden vastgesteld aan de hand van de uitkomst van bemiddeling door SWK.

3.8.

Op 19 mei 2022 heeft [Persoon] , bemiddelaar bij SWK (hierna: [Persoon] ), de woning geïnspecteerd in bijzijn van [appellanten] c.s. en zijn bouwkundig adviseur en medewerkers van Amvest en Koopmans. In een door [Persoon] naar aanleiding van de inspectie opgestelde notitie staat onder meer:

1.1 Kleine lekkage bovenhoek kozijn begane grond.

Ter plaatse vastgesteld: geen lekkages meer aanwezig. (…) Tijdens de inspectie geen verhoogde vochtpercentages waargenomen of vastgesteld. Zowel Amvest als Koopmans hebben ter plaatse bevestigd dat de bewoners door kunnen met hun afbouwwerkzaamheden

(…)

SamenvattingA: De heer [Persoon] geeft aan dat en redelijkerwijs geen sprake is van een onbewoonbare woning. Daarnaast geeft hij aan dat de door Amvest aangeboden vergoeding royaal is (…). In een eerder stadium door Amvest bevestigd dat de woning niet kan worden gebruikt vanwege de lekkage: vergoeding bouwtijdoverschrijding tot 11 januari 2022.

(…)

RESULTAATDe kopers geven na beraad aan geen gebruik te maken van de uitkomst van de bemiddeling. SWK stuurt geen verslag en sluit het dossier tot nader bericht

-
Amvest zal schriftelijk bevestigen tot wanneer de “onbewoonbaarheid” is geëindigd.

3.9.

Bij brief van 2 juni 2022 heeft Amvest [appellanten] c.s. onder meer geschreven:

Zoals donderdag 19 mei, in het bijzijn van de heer [Persoon] van SWK, met u is afgesproken komen wij hierbij terug op het vaststellen van de datum waarop de laatste lekkage aan uw woning werd hersteld waarvoor u van ons een vergoeding ontvangt.

Zoals ook door de heer [Persoon] is uitgelegd kunnen wij ons afvragen of een woning onbewoonbaar is als er lekkage is in één van de slaapkamers maar wij hebben gemeend hierin coulant te moeten zijn en de contractuele boete waarop u aanspraak heeft vanwege het overschrijden van de bouwtijd van uw woning door te laten lopen tot de datum waarop de lekkage werd hersteld. Ook heeft de heer [Persoon] aangegeven dat de toegezegde vergoeding, zijnde 0,25 promille van de koopsom erg aan de hoge kant is. Wij hebben echter gemeend deze vergoeding aan u toe te zeggen uit coulance.

Vanuit Koopmans hebben wij het bericht ontvangen dat de klachten op 11 januari 2022 verholpen waren. (…)

Wij willen u daarom voorstellen om de afgesproken vergoeding vanaf de oplevering tot en met 11 januari 2022 te betalen. Zoals hierboven genoemd is dat ruimhartig. Dit aanbod geldt tot 14 dagen na de datum van dit schrijven.

3.10.

Bij brief van 21 juni 2022 heeft Amvest [appellanten] c.s. onder meer bericht:

Uw brief geeft voor Amvest geen aanleiding om af te wijken van het voorstel dat wij op 2 juni jl. hebben gedaan, dat wil zeggen dat de contractuele boete wegens de overschrijding van de bouwtijd van uw woning wordt berekend tot en met 27 juli 2021,[bedoeld lijkt: 12 juli 2021, hof]
hetgeen neerkomt op een bedrag van € 32.077,55 incl. btw en een extra vergoeding van€ 32.253,75 incl btw in verband met de lekkage, waarvan door Amvest is vastgesteld, dat deze was verholpen op 11 januari 2022. Het eerstgenoemd bedrag werd reeds (in twee termijnen) aan u voldaan (…).

3.11.

Partijen zijn het niet eens geworden over de datum van herstel als bedoeld in de vaststellingsovereenkomst.

4.Eerste aanleg

4.1.

[appellanten] c.s. heeft in eerste aanleg na wijziging van eis gevorderd - samengevat - om:
a) te verklaren voor recht dat er sprake is van wanprestatie door Amvest;

b) Amvest te veroordelen tot betaling aan [appellanten] c.s. van € 64.492,50 ter zake van meerdere posten waaronder de overeengekomen boete en de betaalde meerkosten voor een videofoon te vermeerderen met de wettelijke rente;

c) Amvest te veroordelen tot betaling van € 1.824,23 aan buitengerechtelijke kosten; en
d) Amvest te veroordelen in de kosten van het geding.

4.2.

Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van [appellanten] c.s. toegewezen tot een bedrag van € 649,00 ter zake van de videofoon (vermeerderd met rente en kosten) en de overige posten afgewezen, met veroordeling van Amvest in de proceskosten inclusief nakosten.

5.Beoordeling

5.1.

Tegen deze beslissingen voor zover die - kort gezegd - de vaststellingsovereenkomst betreffen, en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellanten] c.s. in hoger beroep met twaalf grieven op. Amvest heeft de grieven bestreden.

5.2.

De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.3.

Partijen strijden over de uitleg van het tweede deel van de boete als opgenomen in de vaststellingsovereenkomst. [appellanten] c.s. stelt dat partijen bedoeld hebben de contractuele boete te laten doorlopen totdat (elke) lekkage was hersteld. Amvest voert aan dat het de bedoeling van partijen was dat de boete als gevolg van de lekkage zou doorlopen zolang de woning onbewoonbaar was.

5.4.

Waar [appellanten] c.s. in eerste aanleg aanspraak maakte op de contractuele boete tot 19 mei 2022 (de datum van bemiddeling door SWK), heeft hij zijn eis in hoger beroep verminderd en zich beperkt tot 11 januari 2022 als datum van herstel van de lekkage (onder 15 memorie van grieven) en daarmee als einddatum van het tweede deel van de overeengekomen boete (hierna: de einddatum).

5.5.

Het hof zal bij de beoordeling net als de rechtbank uitgaan van het criterium ‘ongeschikt voor afbouw’ in plaats van ‘onbewoonbaar’ omdat het in dit geval om een casco woning ging. Amvest moest dus geen woning ‘geheel voor bewoning gereed’ opleveren - ook al staat dit letterlijk zo in de overeenkomst - maar een woning ‘geschikt voor afbouw’ aan [appellanten] c.s. Hierna gebruikt het hof daarom (ook) dit laatste begrip.

5.6.

Indien komt vast te staan dat de woning op 11 januari 2022 niet geschikt was voor afbouw, is de vordering van [appellanten] c.s. toewijsbaar, zelfs als van de uitleg van Amvest wordt uitgegaan.

5.7.

[appellanten] c.s. heeft in de memorie van grieven (onder meer onder 26, 38 en 49) betoogd dat hij er redelijkerwijs vanuit mocht gaan dat Amvest hem daadwerkelijk een extra vergoeding zou betalen vanwege de lekkage toen Amvest hem in het kader van de vaststellingsovereenkomst een extra vergoeding aanbood. Dit mede gelet op het feit dat Koopmans al geruime tijd onderzoek naar de lekkage in de woning verrichtte en omdat de vaststellingsovereenkomst bijna een jaar na de formele datum van oplevering werd gesloten. Bovendien stelde ook Amvest zich op het standpunt dat de woning tot in ieder geval 11 januari 2022 niet bewoonbaar (geschikt voor afbouw) was. [appellanten] c.s. heeft zich hierbij onder meer beroepen op de inhoud van de hierboven weergegeven brieven van Amvest van 2 juni 2022 en 21 juni 2022. Het hof volgt [appellanten] c.s. in zijn betoog. Daartoe is het volgende redengevend.

5.8.

Partijen zijn in mei 2022 - ruim tien maanden na de formele oplevering - overeengekomen dat zij de einddatum zouden vaststellen aan de hand van de uitkomst van de bemiddeling van SWK. Vaststaat dat deze afspraak toch niet geleid heeft tot een door partijen overeengekomen einddatum. Uit de notitie van [Persoon] van de inspectie op 19 mei 2022 (zie 3.8) leidt het hof af dat op die datum - in aanwezigheid van partijen - door hem is vastgesteld dat er geen lekkage of verhoogd vochtpercentage meer aan de orde was. Amvest en Koopmans bevestigden beiden dat [appellanten] c.s. door kon met de afbouwwerkzaamheden en de conclusie van [Persoon] luidde dat er redelijkerwijs geen sprake was van een onbewoonbare (niet voor afbouw geschikte) woning. Verder blijkt uit die notitie dat tijdens de bijeenkomst aan de orde is geweest dat Amvest eerder had bevestigd dat de woning tot 11 januari 2022 niet kon worden gebruikt vanwege de lekkage en dat Amvest [appellanten] c.s. nog schriftelijk zou bevestigen wanneer de “onbewoonbaarheid” is geëindigd.

5.9.

Vervolgens heeft Amvest [appellanten] c.s. haar brief van 2 juni 2022 (zie 3.9) gestuurd waarin zij naar de bijeenkomst met [Persoon] op 19 mei 2022 heeft verwezen. In het licht van het voorgaande lijkt deze brief niet alleen een schikkingsvoorstel te betreffen, zoals door Amvest is betoogd, maar ook de op 19 mei 2022 afgesproken bevestiging door Amvest van de datum van het einde van de onbewoonbaarheid, dus van het moment waarop de woning door haar geschikt voor afbouw werd geacht te zijn, zodat partijen op basis van die datum konden afrekenen. In de eerste alinea schrijft Amvest dat zij zoals afgesproken bij [appellanten] c.s. terugkomt op het vaststellen van de einddatum. In de tweede alinea schrijft Amvest dat zij heeft gemeend coulant te moeten zijn en de contractuele boete waarop [appellanten] c.s. aanspraak heeft door te laten lopen tot de datum waarop de lekkage werd hersteld. Vervolgens schrijft Amvest in de derde alinea dat Koopmans heeft bericht dat de klachten op 11 januari 2022 verholpen waren. Dit is blijkens de vierde alinea voor Amvest de reden om de afgesproken vergoeding vanaf de oplevering tot en met 11 januari 2022 te betalen.

5.10.

De hiervoor weergegeven lezing van de brief van 2 juni 2022 wordt ondersteund door de brief van 21 juni 2022 (zie 3.10) aan [appellanten] c.s. , waarin Amvest het tot 11 januari 2022 berekende bedrag omschrijft als een ‘extra vergoeding (…) in verband met de lekkage, waarvan door Amvest is vastgesteld, dat deze was verholpen op 11 januari 2022’.

5.11.

Het nu in deze procedure ingenomen standpunt van Amvest komt erop neer dat partijen zouden moeten afrekenen op basis van de oplevering in juli 2021. Dat valt moeilijk te rijmen met de ruim tien maanden later gesloten vaststellingsovereenkomst, waarin partijen afspraken maakten omtrent een boete over de periode na juli 2021. Daarbij komt dat de lekkage op 21 augustus 2021 aan Amvest is gemeld en Amvest niet heeft betwist dat Koopmans nadien maandenlang onderzoek naar de lekkage heeft verricht en over de sleutel beschikte omdat [appellanten] c.s. de woning niet in gebruik kon nemen. Verder heeft Amvest haar betwisting van het feit dat de woning tot 11 januari 2022 niet geschikt was voor afbouw onvoldoende concreet onderbouwd. Zo heeft zij bijvoorbeeld niet gesteld op welke datum de woning volgens haar dan wel geschikt was voor afbouw. Ook het hof zal er daarom vanuit gaan dat de woning tot 11 januari 2022 niet geschikt was voor afbouw.

5.12.

Gelet hierop en op het in de vaststellingsovereenkomst afgesproken tweede deel van de boete (de boete vanaf de opleveringsdatum tot aan de datum van herstel van de lekkage) is de vordering van [appellanten] c.s. toewijsbaar óók indien de door Amvest betoogde uitleg zou worden gevolgd. De gevorderde rente zal als onweersproken worden toegewezen vanaf 4 augustus 2022.

5.13.

Met zijn tiende grief komt [appellanten] c.s. op tegen de afwijzing van de gevorderde buitengerechtelijke kosten (voor zover meer dan het toegewezen bedrag van € 117,79). Hoewel [appellanten] c.s. in de conclusie van zijn memorie van grieven niet expliciet een hoger dan het in eerste aanleg toegewezen bedrag aan buitengerechtelijke kosten heeft opgenomen, heeft zij in het petitum van haar appeldagvaarding wel toewijzing alsnog van haar vorderingen gevorderd. Gelet hierop en op de tiende grief is voldoende kenbaar, ook voor Amvest, dat [appellanten] c.s. ook in hoger beroep toewijzing van (een hoger bedrag aan) buitengerechtelijke kosten vordert. De betwisting van deze kosten door Amvest is enkel gemotiveerd met het standpunt van Amvest dat de grieven van [appellanten] c.s. niet slagen. Dit standpunt is onjuist, zoals volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen. Het hof zal aan de hand van het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (BIK) en het toegewezen bedrag in hoofdsom (€ 1.097,54 - € 117,79 =) € 979,75 aan buitengerechtelijke kosten toewijzen.

5.14.

De gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen omdat Amvest heeft betwist dat [appellanten] c.s. daar belang bij heeft en [appellanten] c.s. geen enkel belang heeft aangevoerd.

5.15.

Het hof ziet geen aanleiding Amvest toe te laten tot bewijslevering, omdat haar bewijsaanbod geen betrekking heeft op voldoende concrete feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

5.16.

De slotsom luidt dat de grieven grotendeels slagen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd, voor zover aan het hof voorgelegd.

5.17.

Amvest zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

6.Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis, voor zover aan het oordeel van het hof onderworpen;

en doet in zoverre opnieuw recht als volgt:

veroordeelt Amvest tot betaling aan [appellanten] c.s. van € 32.253,75 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 augustus 2022;

veroordeelt Amvest tot betaling aan [appellanten] c.s. van € 979,75 aan buitengerechtelijke kosten;

veroordeelt Amvest in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellanten] c.s. vastgesteld op € 912,14 aan verschotten, € 4.426,00 aan salaris en € 178,00 aan nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mr. M.A. Wabeke, mr. E.K. Veldhuijzen van Zanten en
mr. F.J. van de Poel en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2024.