Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.325.748/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/330132 / HA ZA 22-436
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 oktober 2024
inzake
[VvE],
gevestigd te [plaats 1] ,
appellante in principaal appel,
geïntimeerde in voorwaardelijk incidenteel appel,
advocaat: mr. M.J. Kikkert te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [plaats 2] ,
geïntimeerde in principaal appel,
appellant in voorwaardelijk incidenteel appel,
advocaat: mr. B.A.M. van Oijen te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna de VvE en [geïntimeerde] genoemd.
De VvE is bij dagvaarding van 14 maart 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 15 februari 2023, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser en de VvE als gedaagde.
Bij tussenarrest van 2 mei 2023 is een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 september 2023. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel en wijziging en vermeerdering van eis, met producties;
- memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel, tevens antwoordakte wijziging en vermeerdering van eis.
Ten slotte is arrest gevraagd.
De VvE heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vordering van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
[geïntimeerde] heeft in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van de VvE in de kosten van, zo begrijpt het hof, het geding in appel, inclusief nakosten, met rente.
In voorwaardelijk incidenteel appel heeft [geïntimeerde] , na wijziging en vermeerdering van zijn eis, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – primair voor recht zal verklaren dat het besluit van de vergadering van eigenaars van de VvE van 11 mei 2022 tot wijziging van artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte nietig is, subsidiair dit besluit zal vernietigen, met veroordeling van de VvE in de proceskosten, inclusief nakosten, met rente.
De VvE heeft in voorwaardelijk incidenteel appel geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] en – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten daarvan.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De door de rechtbank onder 2.1 tot en met 2.9 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daarom daarvan uitgaan. Aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.
2.1.
De VvE is opgericht bij akte van splitsing van 3 maart 2005 (hierna: de splitsingsakte).
2.2.
[geïntimeerde] is sinds 29 december 2020 eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevend op het gebruik van het appartement gelegen aan het adres [straat] 25 te ( [postcode] ) [plaats 1] (hierna: het appartement). Het appartement, een woning, maakt deel uit van het appartementencomplex De [straat] . [geïntimeerde] is van rechtswege lid van de VvE.
2.3.
[geïntimeerde] verhuurt het appartement. Eerst aan Stichting [naam 1] en thans aan een alleenstaande man.
2.4.
Het bestuur van de VvE heeft bij brieven van 1 en 10 maart 2021 aan [geïntimeerde] haar bezwaar geuit tegen de verhuur van het appartement aan [naam 1] .
2.5.
Per e-mail van 18 april 2021 aan de leden van de VvE heeft het bestuur medegedeeld dat zij voornemens is de splitsingsakte te wijzigen.
2.6.
[geïntimeerde] heeft op 19 april 2021 per e-mail bericht aan de VvE dat hij het niet eens is met de gang van zaken.
2.7.
Artikel 17 lid 4 van de splitsingsakte luidde, voor zover hier van belang, als volgt:
“(…) De privégedeelten behorende bij de appartementsrechten met de indexcijfers A-2 tot en met A-17 zijn bestemd om te worden gebruikt als woonruimte met berging
Een gebruik dat afwijkt van het vorenstaande is slechts geoorloofd na daartoe verkregen toestemming van de vergadering van de vereniging van eigenaars.”
2.8.
Tijdens de algemene ledenvergadering van de VvE van 11 mei 2022 (hierna: ALV) is er gestemd over de voorgestelde wijziging van de splitsingsakte. Die wijziging houdt in dat 17 lid 4 van de splitsingsakte luidt als volgt:
“I. (…)
De privégedeelten behorende bij de appartementsrechten met de indexcijfers A-2 tot en met A-17 zijn bestemd om te worden gebruikt als woning met berging, door de eigenaar, tevens zijnde een natuurlijk persoon voor wie dit privégedeelte kan worden aangemerkt als een “eigen woning” als bedoeld in artikel 3:111, lid 1 van de Wet inkomstenbelasting 2001, alsmede degenen die behoren tot zijn huishouden.
In afwijking van het voorgaande mogen de privégedeelten behorende bij de appartementsrechten met de indexcijfers A-2 tot en met A-17 tevens worden gebruikt voor verhuur aan een natuurlijk persoon die het privégedeelte zal gebruiken als woning met berging, tezamen met degenen die behoren tot zijn huishouden. Uitdrukkelijk geldt nog dat gebruik van een privégedeelte uitsluitend is geoorloofd door één huishouden en niet door meerdere. (…)”
2.9.
Het voorstel tot wijziging van de splitsingsakte is met een meerderheid van ruim 80% van de stemmen aangenomen (hierna: het besluit). [geïntimeerde] heeft niet voor de wijziging gestemd.
3.Beoordeling
3.1.
In de procedure bij de rechtbank heeft [geïntimeerde] gevorderd het besluit te vernietigen. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank die vordering toegewezen en de VvE in de proceskosten veroordeeld. Daartoe heeft de rechtbank, kort gezegd, overwogen dat de VvE onvoldoende heeft onderbouwd dat [geïntimeerde] geen schade lijdt door het besluit. De VvE komt met haar grief tegen deze beslissing op.
3.2.
Het besluit strekt tot wijziging van de splitsingsakte. Een akte van splitsing kan worden gewijzigd met medewerking van het bestuur van een vereniging van eigenaars, mits het besluit tot wijziging wordt genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt (artikel 5:139 lid 2 BW). Het besluit voldoet aan deze eis.
3.3.
Op grond van artikel 5:140b lid 1 BW wordt op vordering van een appartementseigenaar die niet voor het besluit tot wijziging van de akte van splitsing heeft gestemd, het besluit bij rechterlijke uitspraak vernietigd. De rechter kan hiervan slechts afwijken in het geval dat de betreffende eigenaar als gevolg van de wijziging geen schade lijdt of hem door de VvE een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden waarvoor voldoende zekerheid is gesteld (artikel 5:140b lid 3 BW).
3.4.
[geïntimeerde] heeft niet voor de wijziging gestemd, zodat het besluit in beginsel op grond van artikel 5:140b lid 1 BW moet worden vernietigd. Met haar stelling dat [geïntimeerde] door het besluit geen schade lijdt, heeft de VvE echter een beroep op de uitzondering van lid 3 van dat artikel gedaan. Op dit punt draagt zij, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, de bewijslast. Dat het aantonen van het ontbreken van enig negatief effect op de waarde volgens de VvE een haast onmogelijke opgave is, maakt dit niet anders.
3.5.
[geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat hij geen schade lijdt door het besluit. Samengevat heeft hij daartoe onder meer het volgende aangevoerd. Door het besluit wordt [geïntimeerde] in vergaande mate beperkt in de overdraagbaarheid en verhuurbaarheid van zijn appartement dat hij in 2020 als belegging heeft gekocht met als doel het te verhuren en op enig moment met winst te verkopen. Doordat hij zijn appartement niet meer aan rechtspersonen kan verkopen, valt een belangrijke groep potentiële kopers weg. Deze beperking van de vraag zal tot een lagere maximale verkoopprijs en dus een waardevermindering leiden, ook omdat het aannemelijk is dat juist een belegger, mede door toekomstige huurstijgingen en de waardestijging van onroerend goed (indirect rendement), een hogere prijs zal betalen dan een zogenaamde eigenaar-gebruiker. Daarnaast kan hij zijn appartement enkel nog verhuren aan natuurlijke personen die samen één huishouden vormen, waardoor niet alleen verhuur aan rechtspersonen en woningdelers maar ook kamerverhuur onmogelijk is. Deze beperking van de kring van potentiële huurders zal een neerwaarts effect op de huurprijs hebben die door [geïntimeerde] in de geliberaliseerde sector kan worden gevraagd. Daarbij komt dat het inperken van de verhuurmogelijkheden het appartement voor particuliere beleggers minder aantrekkelijk maakt, zodat ook hierdoor de kring van potentiële kopers kleiner wordt. [geïntimeerde] verwijst in dit verband naar een door hem in hoger beroep overgelegde mail van 13 april 2024 van [naam 2] van [bedrijf] , waarin [naam 2] bevestigt dat met de verminderde aanwendingsmogelijkheden van het appartement waardevermindering een feit is.
3.6.
Het hof is van oordeel dat de VvE in het licht van de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit kan worden afgeleid dat [geïntimeerde] geen schade lijdt door het besluit . Dit oordeel berust op het volgende.
3.7.
Ter onderbouwing van haar stelling dat [geïntimeerde] geen schade lijdt door de wijziging van de akte heeft de VvE in hoger beroep een rapport van 16 mei 2023 van makelaar en taxateur [naam 3] overgelegd. In dat rapport wordt een aantal recente overheidsmaatregelen genoemd, waaronder de verhoogde overdrachtsbelasting voor beleggers en de nieuwe regels voor het bepalen van de maximale huurprijs, die het volgens de VvE voor beleggers toch al minder aantrekkelijk zou maken om een woning te kopen. Daarnaast wijst de VvE erop dat de door de wijziging bewerkstelligde garantie dat het appartementencomplex niet in handen van bedrijven zal vallen het complex juist aantrekkelijk maakt voor potentiële kopers. Naar het oordeel van het hof laat dit evenwel onverlet dat bepaald niet valt uit te sluiten dat de verkleining van de kring van potentiële kopers, waarvan ook de VvE erkent dat die door de wijzing ontstaat, tot vermindering van de waarde van het appartement van [geïntimeerde] zou kunnen leiden. Dat dit, zoals de VvE stelt, zeker bij woningen in [plaats 1] niet het geval zou zijn, volgt ook niet uit het rapport van [naam 3] .
3.8.
[naam 3] vermeldt in het rapport de verkoopprijzen van drie appartementen in het complex (nummers 29, 25 en 31), waaronder dat van [geïntimeerde] (25), die in de periode van januari 2020 tot en met november 2022 voor respectievelijk € 250.200,-,
€ 275.000,- en € 343.000,- zijn verkocht. Zoals [geïntimeerde] terecht heeft aangevoerd, kan uit de enkele vergelijking van deze prijzen niet worden opgemaakt dat, anders dan [naam 3] in zijn rapport concludeert, de te realiseren verkoopprijs van een woning voor eigen gebruik (ruim 30%) hoger ligt dan die van een woning die wordt aangekocht om te gaan verhuren. Dit geldt temeer nu de geïndexeerde verkoopprijs van het appartement van [geïntimeerde] (25), gekocht voor de verhuur, en die van nummer 31, kennelijk gekocht voor eigen gebruik, gelijk zijn (€ 345.000,-). Voor zover [naam 3] zijn conclusie dat een particulier die zelf in het appartement gaat wonen meer wenst te betalen, baseert op de vergelijking van genoemde verkoopprijzen met de door hem getaxeerde waarde van het appartement van [geïntimeerde]
in verhuurde staat, geldt dat die vergelijking niet opgaat. Als mogelijk nadelig gevolg van de wijziging noemt [naam 3] nog wel dat bij verkoop aan uitsluitend particulieren de termijn tot aan de overdracht langer kan zijn, omdat zij vaker dan investeerders en bedrijven een voorbehoud van financiering wensen te maken, met extra rentelasten tot gevolg.
in verhuurde staat, geldt dat die vergelijking niet opgaat. Als mogelijk nadelig gevolg van de wijziging noemt [naam 3] nog wel dat bij verkoop aan uitsluitend particulieren de termijn tot aan de overdracht langer kan zijn, omdat zij vaker dan investeerders en bedrijven een voorbehoud van financiering wensen te maken, met extra rentelasten tot gevolg.
3.9.
De VvE heeft verder betoogd dat uit een onderzoek van de UvA, de Erasmus Universiteit en het Kadaster is gebleken dat het instellen van een opkoopverbod voor investeerders in bepaalde buurten geen effect heeft gehad op de verkoopprijzen van die woningen. Dit betoog kan, zonder nadere toelichting waarom dit ook voor de appartementen in het onderhavige complex in [plaats 1] zou gelden, die ontbreekt, evenmin tot een ander oordeel leiden.
3.10.
Hierbij komt dat de VvE niets heeft ingebracht tegen de door [geïntimeerde] aangevoerde waardeverminderende effecten van de in de wijziging opgenomen beperking van de verhuurbaarheid van de woning tot natuurlijke personen die tevens samen één huishouden moeten vormen, zodat het hof daarvan uitgaat.
3.11.
De VvE heeft nog aangevoerd dat in het gewijzigde artikel 17 lid 4, onder II, van de splitsingsakte is opgenomen dat kan worden afgeweken van het onder I van dat artikel bepaalde. Dit doet aan het voorgaande niet af, reeds omdat [geïntimeerde] daarvoor afhankelijk is van de toestemming van de vergadering van eigenaars, met alle onzekerheid van dien.
3.12.
Voor zover de VvE aan haar stelplicht heeft voldaan, is het van die stellingen aangeboden bewijs onvoldoende concreet.
3.13.
Op grond van het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] door wijziging van de splitsingsakte op de in het besluit voorziene wijze geen schade lijdt. Nu de VvE voor deze (mogelijke) schade geen schadeloosheid heeft aangeboden, moet het besluit op grond van artikel 5:140b lid 1 BW worden vernietigd. De rechtbank heeft de vordering van [geïntimeerde] dan ook terecht toegewezen. Bij deze stand van zaken kan onbesproken blijven wat [geïntimeerde] verder heeft aangevoerd ter onderbouwing van zijn standpunt dat het besluit moet worden vernietigd.
3.14.
De slotsom is dat het principaal appel niet slaagt. Daarmee is de voorwaarde voor het incidenteel appel, dat door [geïntimeerde] was ingesteld voor het geval het hoger beroep van de VvE wel doel zou treffen, niet vervuld en komt het hof niet toe aan de behandeling daarvan.
3.15.
Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd, met dien verstande dat het hof in het dictum onder 5.1 leest “artikel 17 lid 4” in plaats van “artikel 11 lid 4”. De VvE zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in principaal appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in principaal appel, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 343,- voor verschotten en € 2.428,- voor salaris en op € 178,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, A.W.H. Vink en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2024.