Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.323.381/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9966219 CV EXPL 22-8710
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 oktober 2024
in de zaak van
[appellant],
wonend te [plaats 1] , gemeente [plaats 2] ,
appellante in principaal hoger beroep,
tevens geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. A. Frederiksen te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [plaats 3] (Thailand),
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
tevens appellant in incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. A. Ekkel te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
1.De zaak in het kort
[appellant] huurt één van de drie kamers in een woning die [geïntimeerde] kamergewijs verhuurt. Aan het hof ligt in de kern de vraag voor of de ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is, omdat [appellant] zich niet als een goed huurder heeft gedragen, zoals door [geïntimeerde] gesteld. Het hof is van oordeel dat dit niet het geval is.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 22 februari 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 24 november 2022 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie (verder: het bestreden vonnis).
Bij tussenarrest van 21 maart 2023 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 22 mei 2023 heeft plaatsgevonden. Partijen hebben toen geen minnelijke regeling getroffen. Het van deze mondelinge behandeling na aanbrengen opgemaakte proces-verbaal maakt deel uit van het dossier.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven in principaal hoger beroep;
- memorie van antwoord in principaal hoger beroep, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep en wijziging van eis, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, met producties.
Partijen hebben de zaak tijdens de mondelinge behandeling van 16 juli 2024 laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten. De advocaten hebben zich daarbij bediend van overgelegde spreekaantekeningen. Partijen hebben vragen van het hof beantwoord en inlichtingen verstrekt. [geïntimeerde] heeft nog producties in het geding gebracht.
Na de mondelinge behandeling hebben partijen het hof bericht dat zij opnieuw geen minnelijke regeling hebben getroffen. Ten slotte hebben zij arrest gevraagd.
[appellant] heeft in het principaal hoger beroep, samengevat, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen in conventie van [geïntimeerde] alsnog zal afwijzen, onder intrekking van haar vorderingen in reconventie met behoud van rechten, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten.
[geïntimeerde] heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis en in het incidenteel hoger beroep, na wijziging van eis, tot toewijzing van zijn in hoger beroep gewijzigde vorderingen, bestaande uit het aan het hof voorleggen van zijn vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, inclusief de nakosten, een en ander uitvoerbaar bij voorraad.
[appellant] heeft in het incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot afwijzing van de (gewijzigde) vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft onder 1.1. tot en met 1.16. van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep is niet in geschil dat de feiten juist zijn weergegeven, zodat ook het hof van deze feiten uitgaat, voor zover in hoger beroep nog van belang. Waar nodig aangevuld met andere feiten, zijn deze de volgende.
3.1.
[appellant] huurt sinds 5 mei 2018 van [geïntimeerde] een kamer in een woning te [plaats 1] met medegebruik van de gemeenschappelijke ruimtes.
3.2.
[appellant] bewoonde deze woning met twee huisgenotes, die ieder ook een kamer met medegebruik van de gemeenschappelijke ruimtes van [geïntimeerde] huren.
3.3.
[geïntimeerde] heeft aan [appellant] op 12 mei 2021 per e-mail geschreven, voor zover van belang:
Ik zou het op prijs stellen als jij jouw huurcontract voor mijn huis zou opzeggen en op zoek gaat naar een nieuwe woonomgeving, die veel beter past bij jouw gedrag (…).
3.4.
De voormalige gemachtigde van [geïntimeerde] (verder: de gemachtigde) heeft bij brief van 29 oktober 2021, die tevens per e-mail is verzonden, aan [appellant] meegedeeld, voor zover van belang:
Tot mij heeft zich gewend de heer [geïntimeerde] , nader genoemd cliënt, met het verzoek om zijn belangen inzake het navolgende te behartigen.
(…)
(…) Echter hebben zich sinds geruime tijd verscheidene incidenten voorgedaan tussen u en uw medebewoonsters. Dit is thans dermate geëscaleerd, dat één van de huursters inmiddels haar huurovereenkomst heeft opgezegd en de ander sterk het voornemen heeft om dit eveneens door te zetten.
(…)
Uit het dossier is evident gebleken, dat de onleefbare sfeer in de woning (…), wordt veroorzaakt door uw handelswijze en bejegening jegens hen. Welke bejegening niet strookt met de eisen die aan goed huurderschap worden verbonden.
OPZEGGING HUUROVEREENKOMST
Het staat vast dat de huidige situatie niet kan worden gehandhaafd en derhalve ziet cliënt zich genoodzaakt om uw huurovereenkomst (…), per 1 februari 2022 te beëindigen.
(…) ik verneem graag binnen 14 dagen na heden van u of u hiermee kunt instemmen.
Mocht u niet instemmen met de opzegging, dan zal cliënt hiertoe een gerechtelijke procedure aanhangig maken, waarbij hij zich het recht voorbehoudt om eventuele financiële schade aan zijn zijde door uw handelswijze in deze, in rechte te vorderen.
3.5.
De gemachtigde heeft [appellant] bij brief van 20 december 2021, die tevens per e-mail is verzonden, bericht, voor zover van belang:
Helaas hebben wij moeten bemerken, dat u weigerachtig blijft in het beantwoorden van onze brieven en eveneens weigert om een telefonisch onderhoud met ons aan te gaan (…).
(…)
MAKELAAR: INVENTARISATIE & NIEUWE HUURDER(S)
Cliënt heeft thans [naam 1] Appartments als makelaar(verder: de makelaar)
ingeschakeld om nieuwe huurders voor de overige kamers te vinden. Hiertoe zal de makelaar langskomen om de woning en de overige kamers te inventariseren en zal uiteraard ook enkele malen langskomen met potentiële nieuwe huurders.
ingeschakeld om nieuwe huurders voor de overige kamers te vinden. Hiertoe zal de makelaar langskomen om de woning en de overige kamers te inventariseren en zal uiteraard ook enkele malen langskomen met potentiële nieuwe huurders.
(…)
SLEUTEL
De overdracht van de bij u aanwezige sleutel(s) kan 31-01-2022 (…) plaatsvinden.
3.6.
Eind 2021 hebben beide huisgenoten van [appellant] hun huurovereenkomst opgezegd.
3.7.
Op 6 januari 2022 heeft [appellant] de sleutels van de woning vervangen.
3.8.
De gemachtigde heeft [appellant] bij brief van 11 januari 2022, die tevens per e-mail is verzonden, geschreven, voor zover van belang:
Wederom laat u het spijtig genoeg na om op enigerlei wijze met ons of cliënt te communiceren.
WIJZIGEN SLOTEN
Wel heeft cliënt vernomen, dat u thans zonder enige toestemming van cliënt bent overgegaan tot het wijzigen van de sloten van de woning van cliënt. Daarbij heeft u de nieuwe sleutels niet ter beschikking gesteld aan de makelaar.
(…)
SOMMATIE
Ik sommeer u om binnen 7 dagen een exemplaar van de nieuwe sleutels aan de makelaar te doen toekomen.
Blijft u hierin weigerachtig, dan zal cliënt een procedure aanhangig maken, waarin hij niet enkel afgifte van de sleutels onder toekenning van een dwangsom zal afdwingen, maar waarbij u gehele handelen als huurder zal worden belicht en een onmiddellijke beëindiging van de overeenkomst zal worden geëist.
Daarbij zal tevens een schadevergoeding worden geëist voor iedere maand dat cliënt de overige kamers door uw handelen niet kan verhuren. De gederfde huurinkomsten, alsmede de kosten voor de procedure zullen volledig op u worden verhaald.
3.9.
De gemachtigde heeft [appellant] bij e-mail van 28 januari 2022 gerappelleerd tot afgifte van de sleutels aan de makelaar.
3.10.
[appellant] heeft [geïntimeerde] bij e-mail van 31 januari 2022 bericht, voor zover van belang:
Op 24 december 2021 is medehuurster [naam 2] vertrokken. Zij heeft geen huissleutels achtergelaten. Op 6 januari jl. is medehuurster [naam 3] vertrokken. Ook zij heeft geen huissleutels achtergelaten. (...)
(…) Omwille van mijn veiligheid en goed zaakwaarnemerschap van uw en mijn spullen heb ik veiligheidshalve de cilinder van de voordeur - op uw kosten - laten vervangen inclusief een beveiligde deurbeslag (zelf) erop gezet (past perfect!). Bewijs van betaling treft u als bijlagen aan. Dit bedrag heb ik in mindering gebracht op mijn huurbetaling van deze maand.
[appellant] heeft een bedrag van € 239,95 op de huur van januari 2022 ingehouden.
3.11.
De gemachtigde heeft [appellant] bij e-mail van 3 februari 2022 gesommeerd tot betaling van het ingehouden bedrag op de huur en tot afgifte van de nieuwe sleutels aan de makelaar.
3.12.
[appellant] heeft [geïntimeerde] per e-mail van 7 februari 2022 bericht, voor zover van belang:
3. Ik kijk uit naar nieuwe medehuurster en verneem graag wanneer zij de kamer(s) wil komen bezichtigen. (…)
(…)
5. Bij de bezichtiging zal ik aanwezig zijn en de deur openen.
3.13.
De gemachtigde heeft [appellant] bij brief van 11 februari 2022, die tevens per e-mail is verzonden, meegedeeld dat [geïntimeerde] er niet mee akkoord gaat dat zij het bedrag van € 239,95 wegens de kosten van het vervangen van de sloten op haar huurbetaling heeft ingehouden. De gemachtigde heeft [appellant] aangezegd de resterende huursom alsnog te voldoen en heeft haar gesommeerd om de nieuwe sleutels binnen vijf dagen bij de makelaar in te leveren.
3.14.
[appellant] is niet tot betaling overgegaan en heeft de nieuwe sleutels niet ingeleverd bij de makelaar.
3.15.
De makelaar heeft geprobeerd telefonisch en per e-mail contact te krijgen met [appellant] voor het maken van een afspraak om de beschikbare kamers en gezamenlijke ruimtes in de woning te komen fotograferen.
3.16.
[appellant] heeft daar niet op gereageerd. [appellant] heeft op 28 maart 2022 geweigerd om de makelaar, die haar bezoek vooraf had aangekondigd, toe te laten tot de woning.
3.17.
Per 17 november 2022 heeft [geïntimeerde] de vrijgekomen kamers verhuurd aan twee nieuwe huurders.
4.Beoordeling
De procedure bij de kantonrechter
4.1.
Voor zover in hoger beroep nog van belang heeft [geïntimeerde] in eerste aanleg in conventie gevorderd dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis:
primair:
I. [appellant] veroordeelt om per omgaande een exemplaar van de sleutels van de woning van [geïntimeerde] te overhandigen aan de makelaar en aan de makelaar haar medewerking te verlenen opdat de makelaar bezichtigingen in de woning kan verrichten, op verbeurte van een dwangsom;
II. [appellant] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding wegens gederfde huurinkomsten van € 900,00 per kamer per maand vanaf 1 januari 2022 totdat de vrijgekomen kamers kunnen worden verhuurd;
III. [appellant] veroordeelt tot betaling van € 239,95 wegens onrechtmatige inhouding op de huurprijs in januari 2022;
subsidiair:
IV. de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt met de ontruiming van het gehuurde;
primair en subsidiair:
V. [appellant] veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente, tot een bedrag van € 1.250,00 aan buitengerechtelijke incassokosten en tot betaling van de proceskosten.
4.2.
[geïntimeerde] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] zich niet als een goed huurder heeft gedragen. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] haar huisgenoten dermate onheus bejegend, dat die zich genoodzaakt hebben gezien om hun huurovereenkomsten op te zeggen en te verhuizen. Daarna heeft [appellant] het slot van de woning zonder zijn, [geïntimeerde] ’s, toestemming veranderd en vervolgens geweigerd om de nieuwe sleutels aan hem of aan door hem ingeschakelde personen te overhandigen. De kosten van het nieuwe slot heeft [appellant] ten onrechte verrekend met de huur van januari 2022. Bovendien heeft zij iedere mogelijkheid tot bezichtiging van de woning met nieuwe huurders belemmerd, zodat de vrijgekomen kamers niet opnieuw konden worden verhuurd. [geïntimeerde] is hierdoor huurinkomsten misgelopen. Deze schade dient [appellant] aan hem te vergoeden, aldus [geïntimeerde] .
4.3.
[appellant] heeft in eerste aanleg in conventie verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. [appellant] heeft reconventionele vorderingen ingesteld, waartegen [geïntimeerde] op zijn beurt verweer heeft gevoerd.
4.4.
In het bestreden vonnis heeft de kantonrechter in conventie de primaire vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen zoals hierna vermeld. De kantonrechter heeft [appellant] veroordeeld: a) om haar medewerking te verlenen aan de makelaar in het kader van zijn taak de in de woning vrijgekomen kamers opnieuw te verhuren, b) om de makelaar uit dien hoofde toegang tot de woning te verschaffen en c) om ten behoeve van de nieuwe huurders een exemplaar van de nieuwe sleutels aan de makelaar af te geven, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 50,00 per keer dat [appellant] nalaat daaraan te voldoen, met een maximum van € 5.000,00. Daarnaast heeft de kantonrechter een bedrag van € 19.800,00 aan schadevergoeding wegens gederfde huurinkomsten toegewezen over de maanden januari 2022 tot en met november 2022 en € 239,95 aan huur voor januari 2022, welk bedrag [appellant] onbetaald had gelaten in verband met het aanbrengen van het nieuwe slot, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente. Verder heeft de kantonrechter € 1.180,23 aan buitengerechtelijke incassokosten toegewezen, [appellant] veroordeeld in de proceskosten in conventie en het meer of anders gevorderde afgewezen. In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. De kantonrechter heeft verder in conventie en in reconventie [appellant] veroordeeld in de nakosten en de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
De procedure bij het hof
4.5.
Tegen de beslissingen in conventie en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] in principaal hoger beroep met zes grieven op. [geïntimeerde] heeft van zijn kant incidenteel hoger beroep ingesteld, zoals hiervoor al weergegeven.
Het incidenteel hoger beroep
4.6.
Eerst zal het incidenteel hoger beroep behandeld worden, omdat dat het meest vérstrekkend is, gelet op de door [geïntimeerde] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming. Volgens [geïntimeerde] is [appellant] dusdanig ernstig tekortgeschoten in haar verplichtingen als huurder dat van hem niet langer gevergd kan worden om de huurovereenkomst voort te zetten. Zowel het gedrag van [appellant] ten opzichte van haar huisgenoten, als haar houding daarna bij zijn pogingen om de vrijgekomen kamers opnieuw te verhuren, leveren volgens [geïntimeerde] slecht huurderschap op.
4.7.
[appellant] heeft betwist dat zij zich niet als goed huurder heeft gedragen. In het geval dat het hof tot het oordeel komt dat zij wel is tekortgeschoten in haar verplichtingen, is de tekortkoming van onvoldoende gewicht om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, aldus [appellant] .
4.8.
Bij de beoordeling wordt het volgende tot uitgangspunt genomen. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van de overeenkomst. Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, dient te worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.
4.9.
Verder wordt het volgende voorop gesteld. [geïntimeerde] en [appellant] zijn met elkaar een huurovereenkomst aangegaan die zij beiden hebben na te komen. Daarbij dienen zij op een redelijke en fatsoenlijke wijze met elkaar om te gaan en dienen zij met elkaars belangen en met die van eventuele overige huurders rekening te houden. Dat geldt voor een verhuurder en huurder in gelijke mate.
4.10.
Op grond van de stellingen van partijen en de overgelegde stukken staat het volgende vast, zoals hierboven gedeeltelijk al vermeld. [geïntimeerde] en [appellant] hebben aanvankelijk op goede voet met elkaar gestaan. Naar aanleiding van klachten van de toenmalige huisgenoten over het gedrag van [appellant] , is daar een einde aan gekomen. [geïntimeerde] heeft op 12 mei 2021 aan [appellant] een e-mail gezonden, waarin hij erop heeft aangestuurd dat zij de huurovereenkomst zou opzeggen (feit 3.3.). Nadat [appellant] daaraan geen gevolg had gegeven, heeft [geïntimeerde] de gemachtigde ingeschakeld. Die heeft [appellant] herhaaldelijk aangeschreven (feiten 3.4. en 3.5.). Daarbij heeft de gemachtigde namens [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd en heeft zij [appellant] verzocht om haar sleutels in te leveren. Een en ander vond reeds plaats voordat de toenmalige huisgenoten de woning hadden verlaten. Nadat de laatste huisgenoot was vertrokken, heeft [appellant] zonder voorafgaand overleg met [geïntimeerde] het slot van de woning veranderd en zonder dat zij hem daar meteen over heeft ingelicht (feiten 3.7. en 3.10.). Toen [geïntimeerde] dat ter ore was gekomen (naar zijn zeggen heeft hij dat van één van de voormalige huisgenoten vernomen), heeft zijn gemachtigde [appellant] meermalen verzocht om afgifte van een exemplaar van de nieuwe sleutel aan de door [geïntimeerde] inmiddels ingeschakelde makelaar, die de opdracht had om de vrijgekomen kamers opnieuw te verhuren (feiten 3.8., 3.9., 3.11. en 3.13.). [appellant] heeft op alle aanschrijvingen en ook telefonische oproepingen van de gemachtigde in het geheel niet gereageerd. Pas eind januari 2022 heeft [appellant] [geïntimeerde] laten weten het slot (op diens kosten) te hebben vervangen (feit 3.10.). Ook de makelaar heeft herhaaldelijk getracht om met [appellant] in contact te komen om de kamers en de gemeenschappelijke ruimtes te inspecteren en fotograferen (feit 3.15.). Op deze verzoeken heeft [appellant] evenmin gereageerd. Vervolgens heeft [appellant] de makelaar op 28 maart 2022 de toegang tot de woning ontzegd (feit 3.16.), hoewel de makelaar het bezoek vooraf had aangekondigd. Het hof verwijst in dit verband ook naar hetgeen hierna onder 4.20. wordt overwogen. [geïntimeerde] heeft hierna zijn pogingen om de vrijgekomen kamers opnieuw te verhuren gestaakt. Vervolgens heeft hij op 22 juni 2022 de inleidende dagvaarding doen uitbrengen.
4.11.
Op grond van het voorgaande concludeert het hof dat [appellant] zich niet zodanig heeft gedragen als van haar verwacht had mogen worden in het kader van de gerechtvaardigde wens van haar verhuurder [geïntimeerde] om de vrijgekomen kamers na het vertrek van de huisgenoten opnieuw te verhuren. Hoewel te begrijpen valt dat [appellant] geschrokken was van de door [geïntimeerde] gestuurde e-mail en de door diens gemachtigde verzonden sommaties, vormt dat onvoldoende rechtvaardiging voor het feit dat zij buiten [geïntimeerde] om, en zonder hem daarover meteen te informeren, het slot van de voordeur heeft veranderd. Ook vormt een en ander onvoldoende rechtvaardiging voor het feit dat zij nergens op heeft gereageerd, zich vijandig heeft opgesteld ten opzichte van de makelaar en deze de toegang tot de woning heeft geweigerd. [appellant] had haar medewerking aan de verhuurprocedure dienen te verlenen, gelet op het belang van [geïntimeerde] bij het opnieuw verhuren van de kamers. Dat de door [geïntimeerde] ingeschakelde makelaar in dat kader de kamers eerst wenste te inspecteren en daarvan foto’s wilde maken, alvorens bezichtigingen met potentiële huurders in te plannen, is niet onredelijk. De stelling van [appellant] dat een dergelijke gang van zaken in het geheel niet noodzakelijk was om de kamers weer te kunnen verhuren, gelet op de in [plaats 4] heersende kamernood, wijst het hof van de hand. [geïntimeerde] is in beginsel vrij om te bepalen hoe hij nieuwe huurders wil werven. Door het niet informeren en niet reageren en haar weigerachtige houding zoals uit het voorgaande blijkt, heeft [appellant] zich niet als goed huurder gedragen, hetgeen een tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen als huurder oplevert.
4.12.
Vervolgens ligt de vraag voor of deze tekortkoming van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst met de ontruiming te rechtvaardigen. Het verweer van [appellant] dat dit niet het geval is, slaagt. Gelet op de hiervoor weergegeven gang van zaken, waarbij [appellant] eerst zelf is aangespoord om de huurovereenkomst op te zeggen en deze daarna door [geïntimeerde] is opgezegd, waardoor haar huurgenot minstgenomen zal zijn aangetast, is haar houding in de door [geïntimeerde] in gang gezette verhuurprocedure, hoe onwenselijk ook, niet als zodanig ernstig te kwalificeren dat de ontbinding gerechtvaardigd is Daarbij weegt ook mee dat [appellant] heeft gesteld dat zij destijds de gevolgen ondervond van een forse burn-out, hetgeen door [geïntimeerde] niet wordt betwist.
4.13.
Wat betreft de stelling van [geïntimeerde] dat het aan het gedrag van [appellant] te wijten is dat de toenmalige huisgenoten de huur hebben opgezegd en zijn vertrokken, geldt dat [appellant] de door [geïntimeerde] ter onderbouwing hiervan overgelegde stukken met, naar hun aard subjectieve, verklaringen van de huisgenoten gemotiveerd heeft weersproken. In dat licht bezien is het hof van oordeel dat op grond van het huidige dossier onvoldoende vaststaat dat [appellant] zich inderdaad dusdanig heeft gedragen jegens de huisgenoten dat op deze grond gesproken kan worden van slecht huurderschap. [geïntimeerde] heeft ter zitting in hoger beroep nog aangevoerd dat ook de opvolgende huisgenoten, die per november 2022 de vrijgekomen kamers hebben gehuurd, zich op eendere wijze als de voorgaande huisgenoten bij [geïntimeerde] hebben beklaagd over het gedrag van [appellant] . Volgens [geïntimeerde] doet zich een patroon van verstoorde relaties en spanningen voor; [appellant] heeft ook deze stelling gemotiveerd weersproken. Een en ander wordt buiten beschouwing gelaten, omdat [geïntimeerde] dit niet aan de huidige vorderingen ten grondslag heeft gelegd. Bovendien is ter zitting in hoger beroep gebleken dat de desbetreffende huurovereenkomsten met de huisgenoten om andere redenen niet zijn verlengd. Wanneer echter in de toekomst door weer nieuwe huisgenoten wederom wordt geklaagd over het gedrag van [appellant] , zou dit tot de conclusie kunnen leiden dat zij jegens haar huisgenoten gedrag vertoont dat [geïntimeerde] als verhuurder niet hoeft te tolereren. Hetzelfde geldt overigens in het geval dat er door toedoen van [appellant] opnieuw problemen ontstaan met door [geïntimeerde] ingeschakelde derden, zoals de makelaar.
4.14.
De conclusie luidt dat het incidenteel hoger beroep geen succes heeft en dat de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [geïntimeerde] niet voor toewijzing in aanmerking komen.
De grieven in het principaal hoger beroep
4.15.
Met grief 1 in het principaal hoger beroep voert [appellant] aan dat de kantonrechter de grenzen van de rechtsstrijd heeft overschreden en daarmee artikel 23 Rv heeft geschonden. Hierbij doelt [appellant] op de veroordeling ‘
om ten behoeve van de nieuwe huurders een exemplaar van de nieuwe sleutels aan de makelaar af te geven’. [geïntimeerde] heeft dat volgens [appellant] niet gevorderd. Volgens [geïntimeerde] is schending van genoemd artikel niet aan de orde.
om ten behoeve van de nieuwe huurders een exemplaar van de nieuwe sleutels aan de makelaar af te geven’. [geïntimeerde] heeft dat volgens [appellant] niet gevorderd. Volgens [geïntimeerde] is schending van genoemd artikel niet aan de orde.
4.16.
Grief 1 in het principaal hoger beroep faalt. Schending van artikel 23 Rv doet zich niet voor en de kantonrechter heeft het gevorderde kunnen toewijzen zoals zij heeft gedaan. Tussen de vordering van [geïntimeerde] en dat wat is toegewezen zit slechts een kleine marge terwijl hetgeen is toegewezen minder is dan hetgeen is gevorderd. Het toegewezene strookt bovendien met hetgeen [geïntimeerde] met zijn vordering voor ogen had, te weten dat de makelaar zou beschikken over de nieuwe sleutels om die aan nieuwe huurders te kunnen geven. Daarnaast heeft [geïntimeerde] de stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] over de sleutels wilde beschikken, omdat hij de intentie had om de woning zonder overleg met haar te kunnen betreden, gemotiveerd betwist zodat dit niet aannemelijk is geworden.
4.17.
Met grief 2 in het principaal hoger beroep beklaagt [appellant] zich erover dat de kantonrechter haar heeft veroordeeld tot betaling van het bedrag van € 239,95, dat zij heeft ingehouden op de huur van januari 2022 in verband met het vervangen van het slot van de voordeur. De grief faalt. Hiervoor is reeds vastgesteld dat [appellant] op eigen initiatief het slot heeft vervangen zonder voorafgaand overleg met [geïntimeerde] of diens makelaar. Wanneer zij navraag had gedaan, was haar gebleken dat de sleutels bij het einde van de huur door de huisgenoten waren ingeleverd en dat vervanging van het slot niet noodzakelijk was. De kosten van het ten onrechte vervangen van het slot dienen voor haar rekening te blijven.
4.18.
Bij grief 3 in het principaal hoger beroep betoogt [appellant] dat zij zich wel degelijk bereid heeft getoond om mee te werken aan bezichtigingen. De kantonrechter heeft haar in r.o. 9 van het bestreden vonnis ten onrechte verweten daar nooit uitvoering aan te hebben gegeven. Er zijn helemaal geen bezichtigingen geweest, zodat haar ook niet verweten kan worden daaraan niet te hebben meegewerkt, aldus [appellant] .
4.19.
De grief faalt. Met de kantonrechter heeft het hof gezien dat [appellant] weliswaar (in een e-mail) heeft geschreven mee te zullen werken aan bezichtigingen, maar die bereidheid is vervolgens niet uit haar houding gebleken. Gelet op haar opstelling ten opzichte van de makelaar en haar weigering om deze op 28 maart 2022 toe te laten tot de woning, kan [appellant] [geïntimeerde] niet met succes tegenwerpen dat deze de pogingen om de vrijgekomen kamers aan nieuwe kandidaten te verhuren hierna niet heeft voortgezet. Onder die omstandigheden leek dat immers weinig zinvol.
4.20.
Grief 4 in het principaal hoger beroep slaagt evenmin. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat [appellant] geen enkele reden had om eraan te twijfelen dat de makelaar handelde in opdracht van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] had immers reeds bij schrijven van zijn gemachtigde van 20 december 2021 aangekondigd de in die brief genoemde makelaar in te schakelen om de vrijgekomen kamers opnieuw te verhuren. Ook heeft de makelaar [appellant] meermalen aangeschreven en op andere wijze getracht om contact met haar te krijgen, alvorens zij, ook weer aangekondigd, tevergeefs bij de woning verscheen. [appellant] heeft niet aangevoerd dat zij van dit alles niet op de hoogte was. Dat zij gegronde redenen had om te verlangen dat de makelaar haar bevoegdheid om [geïntimeerde] te vertegenwoordigen verder onderbouwde, heeft [appellant] onvoldoende toegelicht.
4.21.
Grief 5 in het principaal hoger beroep richt zich tegen de door de kantonrechter toegewezen schadevergoeding van € 19.800,00 (2 kamers maal € 900,00 per maand maal 11 maanden, over de maanden januari tot en met november 2022). Volgens [appellant] is zij geen schadevergoeding verschuldigd. Dit verweer slaagt niet. Door de hiervoor onder 4.11. genoemde tekortkoming, kort gezegd: het niet meewerken aan het verhuren van de vrijgekomen kamers, heeft [geïntimeerde] huurinkomsten misgelopen en schade geleden. Deze schade valt aan [appellant] toe te rekenen en dient zij te vergoeden. [appellant] heeft wel terecht aangevoerd dat de schade op een lager bedrag vastgesteld moet worden. In zoverre slaagt de grief. Daarbij wordt het volgende in aanmerking genomen. Niet is komen vast te staan dat [geïntimeerde] in januari 2022 geen huur heeft ontvangen van de vorige huisgenoten; [geïntimeerde] heeft dat ook niet althans onvoldoende aangevoerd. Ook is onvoldoende komen vast te staan dat [geïntimeerde] door toedoen van [appellant] geen huur over februari tot en met april 2022 heeft ontvangen. De makelaar had immers enige tijd nodig om foto’s te maken en de verhuurprocedure in gang te zetten. Hoewel [appellant] een en ander zeker heeft vertraagd door nergens op te reageren, valt dit niet geheel aan haar toe te rekenen, omdat er ook door [geïntimeerde] voortvarender had kunnen worden opgetreden. Wel komt de huurderving van enige tijd na het incident met de makelaar op 28 maart 2022 voor haar rekening. Het gaat daarbij om de maanden vanaf mei 2022 tot en met oktober 2022. Dat er in die periode nog geen concrete kandidaten waren, valt [geïntimeerde] niet te verwijten, gelet op de weigerachtige houding van [appellant] , zoals hiervoor al overwogen. De huur over november 2022 wordt buiten beschouwing gelaten, aangezien de nieuwe huurders met ingang van 17 november 2022 een huurovereenkomst hebben gesloten. Wat betreft de hoogte van de gederfde huurinkomsten geldt het volgende. [geïntimeerde] heeft een bedrag van € 900,00 per maand gevorderd. Dit huurbedrag heeft [appellant] terecht betwist. Het hof zal aansluiten bij de kale huurprijs die de nieuwe huisgenoten vanaf 17 november 2022 daadwerkelijk hebben betaald. Dat de maandelijkse huur lager zou moeten zijn op grond van de puntentelling, zoals [appellant] nog heeft aangevoerd, is onvoldoende relevant. Toegewezen wordt dan een bedrag van € 8.036,28 (6 maanden maal 2 kamers maal € 669,69). De vordering van [geïntimeerde] wordt voor het overige afgewezen.
4.22.
Met grief 6 in het principaal hoger beroep beklaagt [appellant] zich erover dat de kantonrechter haar heeft veroordeeld tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten. Deze grief slaagt in zoverre dat de buitengerechtelijke incassokosten slechts zullen worden toegewezen over het (lagere) bedrag dat [appellant] op grond van het voorgaande aan [geïntimeerde] is verschuldigd. Deze kosten bedragen € 939,94 inclusief btw. Voor het overige faalt de grief. De kosten zijn in redelijkheid gemaakt en de hoogte daarvan komt redelijk voor, gelet op de vele aanmaningen die in het dossier zitten.
Bewijsaanbiedingen
4.23.
Partijen hebben ieder voor zich geen (voldoende concrete) stellingen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Hun bewijsaanbod wordt gepasseerd.
Slotsom
4.24.
De slotsom is dat het principaal hoger beroep voor een deel succes heeft. Het bestreden eindvonnis voor zover in conventie gewezen zal worden vernietigd wat betreft de toegewezen schade en de buitengerechtelijke incassokosten. Voor het overige wordt het bestreden vonnis bekrachtigd, voor zover aan het hof voorgelegd. De reconventie valt immers buiten dit hoger beroep. Het door [appellant] aan [geïntimeerde] in conventie te betalen bedrag wordt vastgesteld op € 8.036,28 in plaats van op € 19.800,00, en de buitengerechtelijke incassokosten op € 939,94 in plaats van op € 1.180,23. [appellant] wordt veroordeeld in de proceskosten van het principaal hoger beroep, omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt. Het incidenteel hoger beroep heeft geen succes en de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [geïntimeerde] worden afgewezen. [geïntimeerde] zal daarom in de proceskosten van het incidenteel hoger beroep worden veroordeeld.
5.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel hoger beroep:
vernietigt het bestreden vonnis, voor zover [appellant] daarbij in conventie is veroordeeld om aan [geïntimeerde] € 19.800,00 aan schadevergoeding te betalen en € 1.180,23 aan buitengerechtelijke incassokosten;
en doet in zoverre opnieuw recht als volgt:
veroordeelt [appellant] in conventie tot betaling aan [geïntimeerde] van:
- € 8.036,28 aan schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 24 november 2022 tot aan de voldoening;
- € 939,94 aan buitengerechtelijke incassokosten;
wijst af het meer of anders aan schadevergoeding of aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderde;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige, voor zover aan het hof voorgelegd;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 783,00 aan verschotten en € 4.713,00 voor salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.571,00 voor salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, D. Kingma en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2024.