ECLI:NL:GHAMS:2024:2349

• Datum uitspraak: 20 augustus 2024
• Publicatiedatum: 28 augustus 2024
• Zaaknummer: 23/663
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M.J. Leijdekker
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een huurwoning in de sociale sector

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 20 augustus 2024 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, een huurder van een woning, tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 31 mei 2023. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning aan de [A-straat] 8-3 te [Z] voor het kalenderjaar 2022. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde vastgesteld op € 301.000, wat door belanghebbende werd betwist. De rechtbank had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna hij in hoger beroep ging. Het Hof heeft de ontvankelijkheid van het hoger beroep beoordeeld en vastgesteld dat belanghebbende een procesbelang heeft, omdat de WOZ-waarde invloed heeft op de huurprijs. Het Hof heeft de gronden van de rechtbank overgenomen en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar zijn ingediend, zijn voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Het Hof heeft geen aanleiding gezien om de uitspraak van de rechtbank te vernietigen en heeft deze bevestigd. De kostenveroordeling is niet aan de orde gesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 23/663

20 augustus 2024

uitspraak van de vijftiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 31 mei 2023 in de zaak met kenmerk AMS 22/5855 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 26 februari 2022 op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [A-straat] 8-3 te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op

€ 301.000.

1.2.

Het tegen de hiervoor vermelde beschikking gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 24 oktober 2022, ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank Bij uitspraak van 31 mei 2023 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak tijdig hoger beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft op 25 maart 2024, 2 augustus 2024 en 13 augustus 2024 nadere stukken ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 augustus 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2 1. Belanghebbende is huurder van de woning. Het gaat om een portiekflat uit 1959 met een berging gelegen in [plaats] . De oppervlakte van de woning is ongeveer 64 m² en de oppervlakte van bergingen 26 m².

2.2.

De eigenaar van de (niet-geliberaliseerde) huurwoning is Woningstichting [woonstichting] .

2.3.

Vanaf 1 juli 2022 is de huurprijs € 572,48 per maand. Bij uitspraak van 7 oktober 2022 heeft de Huurcommissie het bezwaar van belanghebbende tegen de jaarlijkse huurverhoging kennelijk ongegrond verklaard.

2.4.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg, naast het taxatieverslag, een waardematrix (“Overzichten taxatiewaarden”) overgelegd, alsmede foto’s van de woning en de in de waardematrix opgevoerde vergelijkingsobjecten. In de waardematrix is de gemiddelde prijs per m2 van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten herleid op € 5.314.

3. Geschil in hoger beroep

3.1.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

3.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat belanghebbende als huurder een procesbelang heeft dan wel kan hebben bij de WOZ-beschikking.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen en beslist (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):

“2. De rechtbank moet beoordelen of verweerder de door hem vastgestelde WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.

3. De rechtbank oordeelt dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de door de verweerder gehanteerde

vergelijkingsobjecten qua type, uitstraling, ligging en woonoppervlak voldoende vergelijkbaar met de woning die eiser huurt. De woning en de vergelijkingsobjecten betreffen portiekflats uit bouwjaar 1959 in de wijk [plaats] . De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Daarnaast is voldoende rekening gehouden met de eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

Anders dan eiser stelt, dient in het kader van de waardebepaling op basis van de Wet WOZ geen rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat de woning wordt verhuurd.

6. Eiser stelt niet dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zouden zijn. Hij heeft ook geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om andere objecten aan te dragen die in zijn beleving beter vergelijkbaar zijn en voor een (verhoudingsgewijs) lagere transactieprijs zijn verkocht.

7. Eiser heeft op verschillende momenten stukken in het geding gebracht die zien op de huizenmarkt en het woningbeleid in Nederland. Het gaat met name om (tijdschrift)artikelen en rapporten, zoals ‘Zo ontoegankelijk zijn koophuizen voor starters geworden’ door [A] (econoom bij [bedrijf 1] ) en ‘De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties’ door [B] en [C] ( [bedrijf 2] N.V.). Ook heeft eiser (onder andere) stukken van ‘
the Netherlands Council for Real Estate Assessment’ en een nieuwsbericht over het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting in het geding gebracht.

8. De rechtbank is van oordeel dat wat eiser in beroep heeft aangevoerd, niet kan leiden tot de conclusie dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.

Een juridisch relevante gelijkenis tussen de onderhavige zaak en de stukken die eiser in het geding heeft gebracht, ontbreekt. De algemene stellingen van eiser over de woningmarkt en het huidige woningbeleid in Nederland maken niet dat moet worden getwijfeld aan de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde.

9. Tot slot doet eiser een beroep op artikel 1 van het Eerste protocol bij het EVRM en op de artikelen 6, 8, 13 en 14 van het EVRM.

10. De rechtbank heeft geen schending van de door eiser vermelde bepalingen van het EVRM geconstateerd. Ook anderszins is de rechtbank niet gebleken van schending van een dwingende bepaling van (inter)nationaal recht.

Conclusie en gevolgen

11. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Ontvankelijkheid hoger beroep

5.1.1.

Uit een recent arrest van de Hoge Raad van 8 maart 2024 (ECLI:NL:HR:2024:238) volgt dat in gevallen waarin uit de vaststaande feiten voortvloeit dat de gebruiker door een wijziging van de vastgestelde WOZ-waarde niet in een gunstiger positie kan komen dient te worden aangenomen dat een rechtsmiddel (bezwaar, beroep of hoger beroep) niet-ontvankelijk moet worden verklaard als de indiener daarbij geen belang heeft, in die zin dat het aanwenden van dat rechtsmiddel, ongeacht de gronden waarop het steunt, hem niet in een betere positie kan brengen met betrekking tot het bestreden besluit en eventuele bijkomende (rechterlijke) beslissingen zoals die met betrekking tot proceskosten en griffierecht.

5.1.2.

Desgevraagd heeft belanghebbende ter zitting van het Hof verklaard dat hij in een sociale huurwoning woont en dat hij niet de maximale huur betaalt, maar wel belang heeft bij deze procedure omdat de WOZ-waarde via het puntensysteem meetelt voor de huurverhoging. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onder meer verklaard dat hij vanwege een uitvoeringsprobleem geen contact heeft opgenomen met de woningbouwvereniging en derhalve geen berekening heeft kunnen maken over de effecten van een lagere WOZ-waarde op de door belanghebbende verschuldigde huur. Hij gaat er vanuit dat belanghebbende een procesbelang heeft.

5.1.3.

Gelet op de verklaringen van partijen gaat het Hof er (net als partijen) van uit dat belanghebbende als huurder een procesbelang heeft en wordt toegekomen aan een inhoudelijke behandeling.

WOZ-waarde

5.2.

Het Hof verenigt zich met de uitspraak van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze berust tot de zijne. Al hetgeen belanghebbende in hoger beroep aanvullend heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. Het Hof overweegt voorts nog als volgt.

5.3.

Het Hof stelt voorop dat:

- de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en

- het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene - verkoopprijzen van andere objecten; en

- doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.

5.4.

De heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld onder andere invulling gegeven door inbreng van de in 2.4 vermelde matrix met de vergelijkingsobjecten [A-straat] 16-1, [A-straat] 7-3 en
[B-straat] , die rond dan wel binnen een jaar vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. Deze objecten zijn voldoende vergelijkbaar met de woning om als onderbouwing van de waarde daarvan te dienen.

5.5.

Uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar prijzen per m2 van het woningdeel herleid van respectievelijk € 5.395, € 5.248 en € 5.300.

De gemiddelde m2-prijs van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten bedraagt daarmee € 5.314. Het woningdeel van de woning van belanghebbende is lager gewaardeerd op
€ 4.723 per m2. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldaan aan de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld.

Gelijkheidsbeginsel

5.6.

Voor zover belanghebbende met het overleggen van stukken uit het WOZ-waardeloket op 13 augustus 2024 heeft bedoeld een beroep te doen op het gelijkheidsbeginsel, slaagt dit beroep niet omdat belanghebbende dit onvoldoende heeft onderbouwd. Ook anderszins is niet gebleken dat het gaat om rechtens en feitelijk dezelfde gevallen.

Slotsom

5.7.

Het voorgaande brengt mee dat het hoger beroep niet slaagt en de uitspraak van de rechtbank bevestigd dient te worden. Bij deze stand van het geding ziet het Hof geen aanleiding om derden-belanghebbenden op de voet van artikel 8:26 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. M.J. Leijdekker, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 20 augustus 2024 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: