ECLI:NL:GHAMS:2024:2080

• Datum uitspraak: 23 juli 2024
• Publicatiedatum: 23 juli 2024
• Zaaknummer: 200.314.399/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C. Toorman; E.J. Bellaart; B.J.P.G. Roozendaal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over de omvang van het privégedeelte van een appartementsrecht en de geldigheid van splitsingstekening

In deze zaak gaat het om een geschil tussen [appellant] en [geïntimeerden] over de omvang van het dakterras dat behoort bij het appartementsrecht van [appellant]. [Appellant] is eigenaar van een woning op de eerste verdieping van een pand, terwijl [geïntimeerde] eigenaar is van de winkel op de begane grond. De zaak draait om de vraag of het dakterras van [appellant] verder mag doorlopen dan de patio van [geïntimeerde]. De rechtbank had eerder geoordeeld dat er geen titel bestond voor de overdracht van het omstreden deel van het dakterras, wat door [appellant] werd bestreden in hoger beroep.

De feiten zijn als volgt: [appellant] heeft in 2019 de woning gekocht, waarbij hij een splitsingstekening ontving die een dakterras toonde dat doorliep tot aan de achtergrens van het perceel. [Geïntimeerde] heeft echter gesteld dat de splitsingsakte en -tekening niet in overeenstemming zijn en dat het dakterras niet verder loopt dan tot zijn patio. Het hof heeft de argumenten van beide partijen overwogen en geconcludeerd dat de splitsingstekening niet voldoende duidelijk is om te concluderen dat [appellant] recht heeft op een groter dakterras dan dat welke hij bij de aankoop heeft verkregen.

Het hof heeft de grieven van [appellant] verworpen en het vonnis van de rechtbank bekrachtigd, waarbij [appellant] werd veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep. De beslissing van het hof is op 23 juli 2024 openbaar uitgesproken.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.314.399/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/698903/HA ZA 21-264

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 23 juli 2024

inzake

[appellant] ,

wonend te [plaats 1] ,

appellant,

tevens voorwaardelijk incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. H. Reitsma te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde] ,

wonend te [plaats 2] ,

geïntimeerde,

tevens voorwaardelijk incidenteel appellant,

advocaat: mr. R.E. Izeboud te Breda,

2. [VVE] ,

gevestigd te [plaats 1] ,

geïntimeerde,

niet verschenen.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] , [geïntimeerde] en de VvE genoemd. De laatste twee worden gezamenlijk [geïntimeerden] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 28 juli 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 11 mei 2022, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerden] als gedaagden (hierna: het bestreden vonnis). Tegen de VvE is verstek verleend.

[appellant] respectievelijk [geïntimeerde] hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel tevens akte uitlating producties, met producties;

- akte uitlating producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog zijn vorderingen toewijst, met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling aan hem van de proceskosten in eerste aanleg met rente en met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties met rente.

[geïntimeerde] heeft in principaal hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep. In het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde] geconcludeerd tot bekrachtiging onder verbetering en aanvulling van de rechtsgronden, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.

[appellant] heeft in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties met rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.11 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

2.1.

[appellant] is eigenaar van de woning aan [straat] te [plaats 1] , gelegen op de eerste verdieping. [geïntimeerde] is eigenaar van de daaronder gelegen winkel. Deze zaak gaat over de omvang van het dakterras van [appellant] op de uitbouw van de winkel.

2.2.

[geïntimeerde] en de op 30 november 2018 ontbonden besloten vennootschap [geïntimeerde]

Projectontwikkeling B.V. zijn in 2001 gezamenlijk eigenaar geworden van het woon- winkelpand aan [straat] te [plaats 1] (hierna: het pand). Zij hebben het pand gerenoveerd en vervolgens gesplitst.

2.3.

Voor de renovatie is een bouwvergunning aangevraagd. Deze is bij besluit van
15 augustus 2001 verleend voor het uitvoeren van het werk overeenkomstig de bij de bouwvergunning (als 1 en 2) gewaarmerkte bouwtekeningen.

Op de bouwtekening is te zien dat de winkel een uitbouw achter de achtergevel kent, en dat zich achter de uitbouw nog een patio bevindt. Op de uitbouw is een dakterras getekend. De afbeelding hieronder is een uitsnede uit de als 2 gewaarmerkte bouwtekening met een dwarsdoorsnede van de nieuwe situatie behorend bij de bouwvergunning:

2.4.

De tekening van de voorgenomen splitsing is op 16 augustus 2001 door de notaris ondertekend en ter goedkeuring aangeboden aan de bewaarder van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Amsterdam. Op 28 augustus 2001 is de splitsingstekening goedgekeurd door het Kadaster. Op deze splitsingstekening (hierna: splitsingstekening A) is achter de uitbouw van de winkel een patio ingetekend:

2.5.

De renovatie is in het eerste kwartaal van 2002 voltooid. De afdeling Bouw- en woningtoezicht van de gemeente [plaats 1] heeft de werkzaamheden tijdens en na afloop van de bouw gecontroleerd en akkoord bevonden (afgeschouwd).

2.6.

Het pand is vervolgens gesplitst in drie appartementsrechten. Het eerste appartementsrecht (indexnummer 1) geeft recht op het uitsluitend gebruik van de winkel gelegen op de begane grond en het souterrain (hierna: de winkel). Het tweede appartementsrecht (indexnummer 2) geeft recht op het uitsluitend gebruik van de eerste verdieping als woning (hierna: de woning). Het derde appartementsrecht (indexnummer 3) geeft recht op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de tweede en derde verdieping van het pand.

2.7.

De splitsingsakte is op 25 maart 2002 verleden en op 26 maart 2002 ingeschreven in het Kadaster. In de splitsingsakte staat onder meer:

“5. dat het gebouw ter uitvoering van het vorenstaande is uitgelegd in een tekening als bedoeld in artikel 5:109 tweede lid van het Burgerlijk Wetboek, welke tekening aan deze akte is gehecht.

De tekening is goedgekeurd door de bewaarder van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Amsterdam zulks blijkens diens aantekening de dato achtentwintig augustus tweeduizend een.

Op de tekening is aangegeven de begrenzing voor de gedeelten van het gebouw, welke zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvan volgens deze akte van splitsing, het uitsluitend gebruik in een appartementsrecht zal zijn begrepen. (…)

DAKTERRAS

De eigenaar/gebruiker van het appartementsrecht met indexnummer 2 heeft het recht op het platte dak van de begane grond een dakterras te hebben en als zodanig te gebruiken.”

2.8.

Na de inschrijving in het Kadaster heeft [geïntimeerde] van de notaris bij brief van
24 april 2002 een door de bewaarder van het Kadaster gewaarmerkt afschrift ontvangen van de notariële splitsingsakte met daarbij splitsingstekening A.

2.9.

[geïntimeerde] heeft op enig moment de woning en het derde appartementsrecht verkocht. Hij is enig eigenaar van de winkel, die hij verhuurt. [appellant] heeft in 2019 de woning gekocht. Voorafgaand aan de koop van de woning heeft [appellant] per e-mail van 18 juli 2019 van zijn makelaar de akte van splitsing met de splitsingstekening uit het Kadaster ontvangen (hierna: splitsingstekening B). Dat is niet dezelfde tekening als splitsingstekening A, die [geïntimeerde] na de splitsing van de notaris heeft ontvangen. Op splitsingstekening B loopt de uitbouw van de winkel – en dus ook het dakterras – door tot aan de achtergrens van het perceel en is op het dakterras een berging getekend:

2.10.

Het dakterras was ten tijde van de aankoop door [appellant] kleiner dan op splitsingstekening B (zie 2.9) en is dat nog steeds: het oppervlak van het dakterras bedraagt 22 m2 en eindigt op 1,865 meter van de achtergrens van het erf. Vanaf dat punt tot aan de erfgrens bevond zich een glazen overkapping met aan weerszijden een stuk met dakbedekking. Op de rand van het dakterras bevond zich een afscheiding (een hek).

2.11.

[appellant] heeft in maart 2020 het hek verwijderd en later een ander hek teruggeplaatst. [geïntimeerde] heeft in januari 2021 de glazen overkapping weggehaald.

3. Beoordeling

3.1.

In deze procedure vordert [appellant] , kort weergegeven, een verklaring voor recht dat splitsingstekening B de geldende splitsingstekening is en dat het privégedeelte van zijn appartementsrecht aan de achterzijde van het gebouw loopt tot de achtergrens van het perceel, dat hij een dakterras met een omvang van ca. 5,3 meter diepte en ca. 5,9 meter breedte op het dak van de begane grond mag hebben, dat [geïntimeerden] wordt geboden daartoe de benodigde werkzaamheden uit te voeren dan wel aan zulke werkzaamheden medewerking te verlenen, [appellant] toe te staan dat de constructie van het dak van de uitbouw, dan wel de onderliggende (dak)constructie, zodanig wordt gewijzigd dat deze steun biedt voor het te vergroten dakterras, een en ander met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten en nakosten.

[appellant] stelt daartoe dat splitsingstekening B bepalend is voor de omvang van zijn appartementsrecht en dat, nu het op die tekening weergegeven appartementsrecht is overgedragen, hij recht heeft op het dakterras, ook boven de patio van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft daar tegenover gesteld dat uitleg van de splitsingsakte meebrengt dat het dakterras van het appartementsrecht van [geïntimeerde] niet verder loopt dan tot zijn patio en voorts dat, ook al zou dat anders zijn, de overdracht aan [appellant] niet dat deel van het dakterras heeft omvat, omdat de titel daartoe niet strekte.

3.2.

De rechtbank heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen op de grond dat voor overdracht van het omstreden deel van het dakterras geen titel bestond. Aan het argument van [geïntimeerde] dat de splitsingsakte anders moet worden uitgelegd dan op splitsingstekening B weergegeven, is de rechtbank voorbij gegaan omdat de splitsingstekening en -akte elkaar niet tegenspreken en daarom geen ruimte geven voor een andere uitleg.

3.3.

Met grief 1 komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat voor overdracht van het omstreden deel van het dakterras geen titel bestond. Het hof stelt voorop dat niet voldoende is gesteld of gebleken dat het ten tijde van de verkoop en de overdracht aan [appellant] bestaande dakterras doorliep tot aan de erfgrens. Het hof concludeert daarom net als de rechtbank uit het over en weer gestelde dat het dakterras doorliep tot de rand van de uitbouw van de winkel.

3.4.

Tegen die achtergrond is onvoldoende gesteld of gebleken dat [appellant] en zijn verkoper bij de koop niettemin iets anders voor ogen kon staan dan dat het door [appellant] gekochte dakterras doorliep tot de patio van [geïntimeerde] en niet tot aan de erfgrens. [appellant] stelt in dit verband dat hij over splitsingstekening B beschikte en dat hij deze van de makelaar van zijn verkoper ontving. Dit leidt echter niet tot een andere conclusie.
[appellant] vereenzelvigt met zijn stellingen allereerst ten onrechte de verbintenisrechtelijke partijbedoeling volgens de titel (de koopovereenkomst) en de goederenrechtelijke bedoeling die blijkt uit de leveringsakte en/of de splitsingsakte en -tekening.

Het hof merkt daarbij voorts op dat een splitsingstekening naar zijn aard niet een nauwkeurige tekening is die exact en op schaal de plaats van appartementsgrenzen weergeeft. Het is doorgaans een grove weergave van de grenzen tussen de appartementsrechten en de gemeenschappelijke ruimtes, zo ook in dit geval. Het hof acht de splitsingstekening gelet daarop geenszins voldoende duidelijk om te concluderen dat de verkoper van [appellant] op grond van de splitsingstekening beoogd heeft aan [appellant] een appartementsrecht te verkopen met een dakterras dat verder doorliep dan tot aan de patio van [geïntimeerde] . [appellant] zelf mocht op grond van de splitsingstekening ook niet verwachten dat hij meer kocht dan het dakterras zoals dat ten tijde van de koop bestond.

3.5.

[appellant] stelt hierover nog wel dat de verkopend makelaar hem via zijn aankoopmakelaar de mogelijkheid tot uitbreiding van het dakterras telefonisch heeft bevestigd, maar [geïntimeerde] heeft dat weersproken en een specifiek bewijsaanbod daarvan is niet gedaan. Bovendien volgt uit die stelling nog niet dat ook de verkoper voor ogen stond dat dit deel onderdeel vormde van het verkochte en dat uitbreiding van het dakterras zonder medewerking van derden zou kunnen worden gerealiseerd. Dit lag ook niet voor de hand omdat dit deel niet zou kunnen worden gebruikt zonder het dichtbouwen van de patio van de winkel op de begane grond. Een verklaring van de verkoper van [appellant] , die - indien de stelling van [appellant] juist zou zijn - deze zou moeten kunnen bevestigen, ontbreekt.

3.6.

Een en ander brengt het hof tot de conclusie dat aan [appellant] niet meer is overgedragen dan hetgeen de partijen bij die overdracht kennelijk bedoeld hebben over te dragen, te weten het bestaande dakterras tot aan de patio. Gelet daarop ontbrak voor het meerdere de titel tot overdracht en kan in het midden blijven of de verkoper van [appellant] meer zou hebben
kunnen overdragen gelet op de eerdere overdracht
aan deze verkoper.

3.7.

Het beroep van [appellant] op artikel 3:88 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) leidt niet tot een andere uitkomst, omdat zich hier niet de situatie voordoet van een titelgebrek in de zin van dat artikel. Er is immers niet beoogd om meer over te dragen dan waartoe de titel strekt.

De grief faalt.

3.8.

Grief 2 strekt er toe dat het hof alsnog voor recht verklaart dat splitsingstekening B de geldende splitsingstekening is nadat (het hof begrijpt: en dat) deze onderdeel is van het splitsingsreglement. De VvE, zo licht [appellant] toe, heeft belang te weten welke splitsingsakte (het hof begrijpt: splitsingstekening) de juiste is. Nu beide splitsingstekeningen tot dezelfde uitkomst leiden voor wat betreft het dakterras en van overige verschillen daartussen en/of geschillen daarover niet is gebleken, concludeert het hof net als de rechtbank dat [appellant] bij deze vordering geen zelfstandig belang heeft.

3.9.

Grief 3 heeft geen zelfstandige betekenis.

3.10.

Het incidenteel hoger beroep is ingesteld onder de voorwaarde dat een of meer van de grieven van [appellant] slaagt. Nu dat niet het geval is, komt het hof niet aan het incidenteel hoger beroep toe.

3.11.

Tegen de VvE is verstek verleend. Omdat [geïntimeerde] wel is verschenen, wordt het arrest op de voet van artikel 140 lid 3 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) in verbinding met artikel 353 lid 1 Rv ook tegenover de VvE als een arrest op tegenspraak beschouwd. De rechtsbetrekking tussen partijen maakt het noodzakelijk een voor [geïntimeerde] en de VvE gelijke beslissing te geven, zoals de rechtbank ook heeft overwogen.

3.12.

De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op nihil en aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 343,-- aan verschotten en € 1.214,-- voor salaris;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.J. Bellaart en B.J.P.G. Roozendaal en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2024.