ECLI:NL:GHAMS:2024:1900

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.305.082/01

zaak- / rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/690138/HA ZA 20-958

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 9 juli 2024

inzake

1.[appellant 1] ,

2.
[appellant 2] ,

beiden wonend te [plaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. L.E. de Geer te Amsterdam,

tegen

GEMEENTE AMSTERDAM,

zetelend te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. D.J.L. van Ee te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant 1] en [appellant 2] respectievelijk de Gemeente genoemd.

[appellant 1] en [appellant 2] zijn bij dagvaarding van 24 december 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) van 29 september 2021, onder bovenvermeld zaak- / rolnummer gewezen tussen [appellant 1] en [appellant 2] als eisers en de Gemeente als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord met producties.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 5 december 2023 alwaar mr. de Geer voornoemd respectievelijk mr. Van Ee voornoemd en mr. J. Berckenkamp, advocaat te Amsterdam, de standpunten van partijen hebben toegelicht, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant 1] en [appellant 2] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad – hun in hoger beroep gewijzigde vorderingen (alsnog) zal toewijzen, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.

De Gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant 1] en [appellant 2] in de kosten van het geding in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De zaak in het kort

In deze zaak gaat het over de vraag, kort gezegd, of de Gemeente, bij het doen van een overstapaanbod aan twee erfpachters, had moeten afwijken van haar eigen beleid bij de vaststelling van de afkoopsom die de erfpachters zouden moeten betalen om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. De erfpachters vinden onder meer dat die afkoopsom onevenredig hoog is vastgesteld.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.16 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. [appellant 1] en [appellant 2] hebben met grief 1 aangevoerd dat een deel van de in het vonnis weergegeven feiten niet relevant is voor het geschil. Het hof wijst erop dat het gaat om feiten die door de Gemeente naar voren zijn gebracht ter toelichting van het door de Gemeente gevoerde beleid dat het voorwerp vormt van deze zaak en die niet betwist zijn door [appellant 1] en [appellant 2] . Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1

De Gemeente geeft sinds begin vorige eeuw grond uit in voortdurende erfpacht. De erfpachter betaalt jaarlijks een erfpachtcanon aan de Gemeente. Afhankelijk van de datum van uitgifte zijn op de erfpacht verschillende algemene bepalingen van toepassing.

2.2

[appellant 1] en [appellant 2] hebben bij akte van levering van 14 september 2005 een voortdurend recht van erfpacht op het perceel grond gelegen aan [straat] te [plaats] , kadastraal bekend als gemeente [plaats] , sectie E, nummer 76 geleverd gekregen, met de daarop gestichte opstallen, zijnde een voormalig monumentaal schoolgebouw uit 1884. [appellant 1] en [appellant 2] hebben in 2006/2007 het historische gebouw volledig gerenoveerd en in gebruik genomen als woning.

Op dit erfpachtrecht zijn de Algemene Bepalingen voor voortdurende erfpacht 1966 (hierna: AB66) van toepassing. De jaarlijkse erfpachtcanon is in 2015 vastgesteld op € 4.442,61.

2.3

Artikel 3 van de AB66 luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

Art. 3 Wijziging canon en voorwaarden

1. De Algemene Bepalingen kunnen te allen tijde door de Gemeenteraad worden herzien.

2. Wijzigingen, overeenkomstig het bepaalde in het voorgaande lid tot stand gekomen, treden bouwbloksgewijze in werking telkenmale op het tijdstip, waarop een tijdvak van 50 jaar is verlopen, sinds het eerste terrein in dat bouwblok in voortdurende erfpacht werd uitgegeven.

3. Ten minste vier jaar vóór afloop van een tijdvak, als in het voorgaande lid bedoeld, wordt de erfpachter en de hypotheekhouders op het erfpachtrecht en de opstallen (...) kennis gegeven van de wijzigingen in de bepalingen, welke gedurende het volgende tijdvlak voor het erfpachtrecht van kracht zullen zijn.

4. (…)

5. De canons, waarvoor de in één bouwblok gelegen terreinen zijn uitgegeven, worden herzien telkenmale in het jaar, voorafgaande aan het laatste jaar van een tijdvak in het 2de lid bedoeld.

6. (…)

7. De herziening van de canons geschiedt, indien daaromtrent tussen partijen geen overeenstemming is verkregen, door deskundigen, die daarbij rekening zullen houden met de wijzigingen van de bepalingen, opgenomen in de kennisgeving, bedoeld in het 3de lid; de deskundigen zullen van de overwegingen, welke hebben geleid tot hun herzieningsbesluit een rapport zenden aan Burgemeester en Wethouders.

8. De nieuwe canons worden, indien tussen partijen geen overeenstemming is verkregen, bij de akte bedoeld in art. 4, 1ste lidnotariële akte van wijzigingen, hof],
vastgesteld op het door de deskundigen bepaalde bedrag. (...)”

2.4.

In het collegeakkoord van de Gemeente van juni 2014 is ten aanzien van het erfpachtstelsel het volgende opgenomen:

We gaan het erfpachtstelsel radicaal vernieuwen. In plaats van voortdurende erfpacht komt er een systeem van eeuwigdurende erfpacht. Hiermee creëren we een toekomstbestendig en transparant systeem, dat eerlijker is voor de erfpachter. We gaan het zo inrichten dat de gemeente er op korte termijn geen financieel nadeel van heeft.

2.5

Op 10 februari 2015 heeft het college van B&W het “Startdocument Eeuwigdurende erfpacht” (hierna: het Startdocument) vastgesteld. Het Startdocument vermeldt onder meer:

(..) Het huidige stelsel voor voortdurende erfpacht kent een aantal knelpunten die in het stelsel van eeuwigdurende erfpacht worden ondervangen:

- plotselinge stijging van de woonlasten bij canonherziening einde tijdvak;

- onvoorspelbaarheid van de nieuwe canon en daardoor onzekerheid over toekomstige woonlasten;

- terughoudendheid van banken bij de financiering van erfpachtwoningen;

- ingewikkelde procedures bij de vaststelling van de nieuwe canon;

(…)

Er zal door de gemeente een onafhankelijke commissie worden ingesteld voor de methode waarop de waarde van het eeuwigdurende erfpacht kan worden bepaald. (...)

Het Startdocument vermeldt verder, kort gezegd, dat bij eeuwigdurende erfpacht de canon nog slechts één keer wordt vastgesteld en het tijdvak waarvoor dit gebeurt een oneindige looptijd heeft. Een en ander behoudens indexering met bijvoorbeeld inflatie. De erfpachter kan vrijwillig overstappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht en kan daarbij kiezen voor jaarlijkse canonbetaling of het in één keer afkopen van de canon.

2.6

De in het Startdocument genoemde commissie die is gevraagd te adviseren over de methode om de waarde van de eeuwigdurende erfpacht te berekenen, de Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht (hierna: GWC), heeft op 18 juni 2015 advies uitgebracht onder de titel ‘Schoon Schip’. De GWC adviseert onder meer om bij het vaststellen van de grondwaarde de residuele-waardemethode te hanteren. Deze methode gaat er vanuit dat de waarde van de grond het verschil is tussen de marktwaarde van het gehele object (de grond plus opstal) en de waarde van de opstal. Daarbij wordt geadviseerd de WOZ-waarde aan te houden als vertrekpunt bij het bepalen van de objectwaarde, een depreciatie toe te passen bij het bepalen van de waarde van de woningopstal op erfpachtgrond en het canonpercentage vast te stellen vanuit het perspectief van marktconforme financieringskosten (zie voor een verdere toelichting onder 2.10 e.v.).

2.7

Op 10 februari 2016 heeft het college van B&W de gemeenteraad geïnformeerd over de invoering van eeuwigdurende erfpacht en het voornemen om daartoe een overstapregeling op te stellen. In het daartoe opgestelde rapport, getiteld:
Het eeuwigdurende erfpachtstelsel uitgewerktis onder meer vermeld:

Er is voor gekozen om de methode GWC toe te passen door gebruik te maken van de buurstraatquote omdat dit een aantal voordelen met zich meebrengt. Het is niet noodzakelijk om voor elk individueel erfpachtrecht de opstalwaarde te berekenen. Wanneer er voor een representatief aantal woningen de opstalwaarde kan worden berekend kan de buurtstraatquote voor de hele straat worden bepaald. Ook op zeer korte afstand, binnen een buurt, kan er aanmerkelijk waardeverschil zijn in de hoogte van de grondwaarde. En door een quote van de WOZ-waarde te gebruiken, en niet een gemiddelde grondwaarde per buurtstraat, wordt recht gedaan aan de verschillen die er op buurtstraatniveau tussen woningen zijn. (… )

Daarnaast zijn de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht vrijgegeven voor inspraak.

2.8

Op 22 juni 2016 heeft de gemeenteraad ingestemd met de Algemene Bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht 2016 (hierna: AB2016) en het bijbehorende uitgifte- en grondprijsbeleid.

2.9

In de periode van 9 januari 2017 tot en met 19 februari 2017 was er inspraak mogelijk over de voorwaarden van overstap van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht, als geformuleerd in het document “Overstappen naar eeuwigdurende erfpacht” van 9 januari 2017. Op 9 mei 2017 heeft het college van B&W onder meer ingestemd met de na inspraak aangepaste “Overstapregeling van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht voor woonbestemmingen 2017” (hierna: de Overstapregeling) en “De grondwaardebepaling voor bestaande erfpachtrechten” (hierna: het Grondwaardebeleid). Aan het Grondwaardebeleid is als bijlage 1a gehecht een “Toelichting bepaling opstalwaarde voor wonen”. Op 28 juni 2017 heeft de gemeenteraad ingestemd.

Berekening canon bij eeuwigdurende erfpacht

2.1

De Overstapregeling komt er, samengevat, op neer dat in het systeem van eeuwigdurende erfpacht de canon wordt berekend op basis van de erfpachtgrondwaarde. De erfpachtgrondwaarde wordt bepaald op basis van het Grondwaardebeleid. In de samenvatting van het Grondwaardebeleid is over de grondwaardebepaling bij wonen onder meer opgenomen:

In het voorliggende beleid wordt, in lijn met het advies van de Grondwaardecommissie, een systeem geïntroduceerd waarbij op basis van de WOZ-waarde van de woning de grondwaarde wordt bepaald. Deze methodiek wordt zowel voor voortdurende als voor eeuwigdurende erfpachtrechten toegepast. Voor de bestemming wonen wordt de grondwaarde bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de buurtstraatquote. (..) Op deze grondwaarde wordt vervolgens nog een depreciatie toegepast om te komen tot de erfpachtgrondwaarde. De buurtstraatquote is berekend door individuele grondquotes van eengezins- of meergezinswoningen in een buurtstraat te middelen. De individuele grondquotes zijn bepaald aan de hand van de methode van de Grondwaardecommissie waarbij de grondwaarde verkregen wordt door de WOZ-waarde te verminderen met de opstalwaarde. De grondwaarde gedeeld door de WOZ-waarde is de grondquote. Omdat de grond altijd een waarde vertegenwoordigt, wordt de minimale individuele grondquote op 5% van de WOZ-waarde gesteld. Daarnaast wordt een maximale buurtstraatquote van 49% van de WOZ-waarde gehanteerd. (..).

2.11

Samengevat is in dit systeem de grondwaarde gelijk aan de WOZ-waarde vermenigvuldigd met de buurtstraatquote (hierna: BSQ).

- De BSQ is het gemiddelde van alle berekende individuele grondquotes welke op minimaal 5% zijn gesteld, in een buurtstraat, waarmee het gronddeel in de WOZ-waarde van een woning in de desbetreffende buurtstraat berekend kan worden. De buurtstraatquote is maximaal 49%.

- De individuele grondquotes bestaan uit de grondwaarde gedeeld door de WOZ-waarde.

- De grondwaarde is gelijk is aan de WOZ-waarde verminderd met de opstalwaarde.

- De opstalwaarde is gelijk aan de kosten van herbouw (uitgaande van hedendaagse nieuwbouw) vermeerderd met de sloopkosten.

2.12

Op de aldus verkregen grondwaarde wordt een depreciatie toegepast van 10% om tot de erfpachtgrondwaarde te komen. Paragraaf 2.4 van het Grondwaardebeleid zegt hierover onder meer:

Depreciatie van de grondwaarde

Eind 2010 heeft het college besloten de depreciatiefactor vast te stellen op 0.75 (25% depreciatie). Deze depreciatiefactor is opgebouwd uit twee delen: een deel als vergoeding aan de erfpachter om te komen van bebouwde grond tot bouwrijpe grond (15%) en een deel als coulance wegens het bestaande erfpachtrecht (10%).

De onderbouwing van de depreciatiefactor wegens de bebouwde situatie komt voort uit het feit dat de grondwaarde van bouwrijpe grond niet gelijk is aan de grondwaarde van een bestaand erfpachtrecht. (..) Het feit dat de grond bebouwd is, brengt een beperking met zich mee waardoor de grond niet dezelfde waarde heeft als bij nieuw te realiseren opstallen. De depreciatie hiervoor is vastgesteld op 15%.

Daarnaast is er bij een wijziging van het voortdurend erfpacht een contractrelatie met de erfpachter waardoor de erfpachter geen reëel alternatief heeft anders dan voortzetting van het contract. Deze bestaande contractsituatie, coulance overwegingen en het bevorderen van het draagvlak van het erfpachtstelsel, zijn redenen op een depreciatie van 10% te hanteren.

In onderhavig beleid is losgelaten om de waarde van bouwrijpe grond voor bestaande rechten te bepalen en wordt bij de waardebepaling aangehaakt bij de werkelijke situatie; de waarde van bebouwde grond. Sloopkosten zijn onderdeel van de herbouwkosten in de waardebepaling van bebouwde grond. Om deze reden vervalt de onderbouwing van de 15% in de depreciatie. De depreciatie wordt 10%, de bestaande contractrelatie is immers onverminderd van kracht. Met deze 10% depreciatie wordt, naast de compensatie voor het bestaande erfpachtrecht, ook het verschil in waarde tussen de volle eigendom en erfpacht overbrugd. (...) ”

2.13

De erfpachtgrondwaarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met het canonpercentage van, op dit moment, 2,39%. Het canonpercentage loopt gelijk aan het canonpercentage voor nieuwe gronduitgifte onder de AB 2016 en wijzigt wanneer het rendement op staatsleningen met een resterende looptijd van 10 jaar verandert.

2.14

Daarnaast hanteert de Gemeente een overstappremie van 25% waarmee de canon wordt verlaagd en is deze premie tijdelijk verhoogd naar 35% voor erfpachters die uiterlijk 31 december 2019 een overstapaanvraag hebben ingediend. De aldus verkregen canon bij eeuwigdurende erfpacht wordt jaarlijks geïndexeerd in lijn met de inflatie aan de hand van het consumentenprijsindexcijfer. Indien de eeuwigdurende canon wordt afgekocht wordt deze contant gemaakt.

2.15

Verder is in paragraaf 4.2 van het Grondwaardebeleid vastgelegd welke methode wordt gebruikt en welke berekeningen worden gedaan om te komen tot een buurtstraatquote voor eengezins- en meergezinswoningen. In het besluit van de gemeenteraad van 21 juni 2017 met als onderwerp “Instemmen met het collegebesluit tot vaststelling van het beleid Grondwaardebepaling” is onder meer vermeld:

(…) Ad. 6 (…) De gemeente zal bij de jaarlijkse vaststelling van het Beleid Grondwaardebepaling door een externe commissie van deskundigen laten toetsen of de gemeente de methodiek van grondwaardebepaling, die onder andere leidt tot de buurtstraatquotes, correct toepast.

Daarnaast kunnen erfpachters die van mening zijn dat de aanbieding van de gemeente voor een erfpachtwijziging (waaronder de overstap) onjuist is dit kenbaar maken. Indien de gemeente een fout heeft gemaakt in de aanbieding zal zij deze herstellen. Als de gemeente van mening is dat de aanbieding juist is, kan een erfpachter die het daar niet mee eens is een klacht indienen die door de klachtencommissie wordt behandeld. Indien de erfpachter niet tevreden is met de afhandeling door de klachtencommissie dan staat het indienen van een klacht bij de Ombudsman open. Op die manier wordt gewaarborgd dat de gemeente de systematiek van grondwaardebepaling goed toepast. (…)”

2.16

In paragraaf 4.2 van het Grondwaardebeleid is het gebruik van de buurtstraatquote bij de berekening van de canon bij eeuwigdurende erfpacht toegelicht:

De keuze voor de buurtstraatquote is gemaakt om de volgende redenen:

• Het is zo niet noodzakelijk om voor elk individueel erfpachtrecht de opstalwaarde te berekenen. Wanneer voor een representatief aantal woningen de opstalwaarde kan worden berekend, kan de buurtstraatquote voor de hele straat worden bepaald. Als voor een woning de WOZ-waarde bekend is en de opstalwaarde niet (door een afwijkend woningtype of oppervlak), dan kan toch een grondwaarde worden bepaald.

• De buurtstraatquote doet recht aan de locatieverschillen. Ook op zeer korte afstand, binnen een buurt, kan een aanmerkelijk verschil bestaan in de hoogte van de grondwaarde. Bij de keuze voor een hoger schaalniveau, bijvoorbeeld het rekenen met buurtquotes, zou het waardeverschil gedeeltelijk worden uitgemiddeld.

• Door een quote van de WOZ-waarde te gebruiken, wordt recht gedaan aan de verschillen die op buurtstraatniveau tussen woningen bestaan. Zo krijgt een woning met een mooi uitzicht en dakterras of een woning met een tuin een hogere grondwaarde doordat de WOZ-waarde per m2 hoger is dan de WOZ-waarde van de woningen op de tussenverdiepingen. Individuele woningen krijgen door de quote een unieke grondwaarde.

• De methodiek is consequent. De WOZ-waarde is voor iedereen bekend en de erfpachter heeft daar bezwaar tegen kunnen maken. Gelijke woningtypes met een gelijk onderhoudsniveau hebben dezelfde opstalwaarde gekregen.

2.17

Tot slot bepaalt de Overstapregeling in artikel 12 sub 3 dat bij erfpachters die vóór 31 december 2019 een aanvraag hebben ingediend om over te stappen, in beginsel de WOZ-waarde van 2015 (peildatum 1 januari 2014) of 2016 (peildatum 1 januari 2015), indien deze WOZ-waarde lager is, zal worden gebruikt om de eeuwigdurende canon te berekenen.

2.18

Ingevolge paragraaf 4.1 van het Grondwaardebeleid wordt, als er geen bruikbare WOZ-waarde beschikbaar is, bijvoorbeeld als woningen recent zijn gebouwd en opgeleverd, de zogenaamde ‘onbezwaarde waarde’ en/of maatwerk BSQ van het object bepaald. De wijze van vaststelling is uitgewerkt in de notitie ‘Onbezwaarde waarde, maatwerk BSQ en procedure van bedenkingen’. De onbezwaarde waarde wordt modelmatig bepaald door afzonderlijke woningkenmerken te vermenigvuldigen met de gemiddelde waarde per eenheid van deze woningkenmerken van nabijgelegen woningen en de verkregen waarden per erfpachtrecht te sommeren. De maatwerk-BSQ wordt berekend door voor woningen zonder bruikbare WOZ-waarde de onbezwaarde waarde te gebruiken. De erfpachter kan tegen de onbezwaarde waarde en de maatwerk-BSQ bedenkingen uiten.

2.19

De Rekenkamer (van de Gemeente) heeft in een brief van 20 november 2019 geschreven, voor zover hier van belang:

De berekening van de canon en de afkoopsom is slechts beperkt begrijpelijker en controleerbaarder geworden. Voor de berekening van de jaarlijkse canon is vooral de BSQ lastig te controleren. De theorie achter de bepaling van de BSQ (als gemiddelde van een aantal grondquotes in een buurtstraat) lijkt overzichtelijk, maar is niet makkelijk te reproduceren voor een individuele erfpachter. Open data – zoals die voor de WOZ beschikbaar zijn – ontbreken.

De situatie van [appellant 1] en [appellant 2]

2.2

Bij brief van 20 november 2019 hebben [appellant 1] en [appellant 2] aan de Gemeente verzocht om, in het kader van een mogelijke overstap naar eeuwigdurende erfpacht, voor hun woning een individueel berekende grondquote te hanteren omdat de door de Gemeente gehanteerde BSQ van 32% leidt tot een volgens hen verre van juiste opstalwaarde/herbouwwaarde voor hun pand. Zij hebben daarbij gewezen op de bijzondere eigenschappen van hun woning (een historisch pand, volledig gerenoveerd in 2007, een inhoud van meer dan 1000 m3) Daarbij hebben zij tevens bezwaren geuit tegen de gehanteerde BSQ-waarde van 32%.

2.21

Bij e-mail van 28 november 2019 heeft de Gemeente aan [appellant 1] en [appellant 2] geantwoord, voor zover hier van belang:

De methode[voor het berekenen van de BSQ, hof]
is modelmatig en bij de vaststelling van de methode in de gemeenteraad wordt een oordeel over de methode gevormd. Het is daarom niet mogelijk om bedenkingen te uiten tegen de buurtstraatquote. Het zou immers betekenen dat in plaats van een generieke modelmatige methode de grondwaarde residueel per woning zou moeten worden gaan bepaald. De gemeente vindt dat ongewenst vanwege de capaciteit die dat vergt maar vooral vanwege het feit dat er voor erfpachters geen duidelijkheid ontstaat over de toekomstige erfpachtkosten. Deze transparantie vindt het college van belang.

2.22

Bij brief van 23 december 2019 hebben [appellant 1] en [appellant 2] een overstapaanbod naar eeuwigdurende erfpacht ontvangen van de Gemeente (hierna: het overstapaanbod). In deze brief heeft de Gemeente eerst een overzicht gegeven van de thans voor [appellant 1] en [appellant 2] tot en met 30 september 2037 geldende financiële voorwaarden voor het voortdurende erfpachtrecht, waarbij de jaarlijkse canon € 4.698,48 bedraagt. Het overstapaanbod vermeldt verder:

U betaalt nu jaarlijks canon. Bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht heeft u gekozen voor:

B. Afkoop eeuwigdurende erfpacht

U kunt op het moment van overstap de canon voor eeuwigdurende erfpacht vanaf 1-10-2037 direct afkopen. De afkoopsom bedraagt € 86.967,00 en moet bij het tekenen van de notariële akte betaald zijn. (…) Na de overstap wordt de canon en/of de afkoopsom niet meer aangepast (…)

Bij het overstapaanbod is (in bijlage 1) aan [appellant 1] en [appellant 2] medegedeeld dat het aanbod is gebaseerd op de volgende gegevens:

A: WOZ-waarde (peildatum: 2015)

€ 754.000,00

B: Buurtstraatquote

32%

C: Grondwaarde (A x B)

€ 241.280,00

D: Depreciatiefactor

10%

E: Erfpachtgrondwaarde (C-D)

€ 217.152,00

F: Actueel canonpercentage

2,39% (prijspeil: 2017)

G: Overstappremie

35%

H: Jaarlijkse canon van uw erfpachtrecht

prijspeil: 2017 (E x F) – G

€ 3.373,46

Ingangsdatum nieuwe jaarlijkse canon

1-10-2037

Daarnaast is toegelicht dat de hoogte van de afkoopsom voor de canon voor het eeuwigdurende tijdvak vanaf 1 oktober 2037 wordt bepaald door onder meer het bedrag van de jaarlijkse canon voor eeuwigdurende erfpacht.

2.23

Uit bovenstaande gegevens blijkt dat volgens de Gemeente de herbouwwaarde (inclusief sloopkosten) van het pand van [appellant 1] en [appellant 2] in 2015 € 512.720,00 bedraagt (de WOZ waarde 2015 minus de grondwaarde).

2.24

Bij brief van 6 januari 2021 hebben [appellant 1] en [appellant 2] , onder protest inhoudend dat zij het aanbod geenszins redelijk en evenwichtig achten, het aanbod voor de overstap naar eeuwigdurende erfpacht aanvaard.

2.25

Bij notariële akte van 4 oktober 2021 (hierna: de akte) is vastgelegd dat partijen zijn overeengekomen het erfpachtrecht aldus te wijzigen – en voor zover hier van belang - dat de AB 2016 van toepassing zijn, en dat de canon voor het eeuwigdurend tijdvak met een afkoopsom van € 86.967,00 door [appellant 1] en [appellant 2] wordt afgekocht, welk bedrag zij hebben gestort op de kwaliteitsrekening van de notaris.

2.26

[appellant 1] en [appellant 2] hebben Adviesbureau Bouwkom gevraagd de herbouwkosten van hun pand te begroten. Op 25 september 2020 heeft Adviesbureau Bouwkom gerapporteerd dat naar prijspeil 1 juni 2020 de herbouwkosten door haar worden begroot op € 808.102,33. In het rapport is verder vermeld:
Voor bepaling van de herbouwkosten 2015 dient dit bedrag met 20% verlaagd te worden.

3.Beoordeling

3.1

In de procedure in hoger beroep vorderen [appellant 1] en [appellant 2] , onder wijziging van hun eis:

I. veroordeling van de Gemeente om openbaar te maken de berekening van de BSQ van 32%, waaronder de samenstellende bestanddelen en de berekening van de herbouwkosten, welke zij heeft gehanteerd bij de berekening van de afkoopsom voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht van [appellant 1] en [appellant 2] ;

II. een verklaring voor recht dat de Gemeente door het hanteren van een BSQ van 32% bij het overstapaanbod van [appellant 1] en [appellant 2] in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, althans in strijd met de redelijkheid en billijkheid, althans onrechtmatig, althans dat zij daarmee misbruik van omstandigheden maakt;

III. partiële vernietiging van de overeenkomst en de akte met betrekking tot de overstap naar eeuwigdurende erfpacht tussen de Gemeente en [appellant 1] en [appellant 2] zodanig dat de afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht vanaf 1 oktober 2037 € 38.754,- bedraagt althans een in goede justitie vast te stellen bedrag;

IV. een verklaring dat het in deze te wijzen arrest dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte waarin de bij dit arrest vastgestelde afkoopsom voor de eeuwigdurende erfpacht vanaf 1 oktober 2037 wordt vastgesteld op € 38.754,- althans een in goede justitie vast te stellen bedrag;

V. veroordeling van de Gemeente tot vergoeding van de schade die [appellant 1] en [appellant 2] als gevolg van het onrechtmatig handelen van de Gemeente hebben geleden, ten bedrage van € 48.213,- althans een in goede justitie te bepalen bedrag.

3.2

[appellant 1] en [appellant 2] hebben aan deze vorderingen onder meer ten grondslag gelegd dat de Gemeente onrechtmatig handelt door een (volgens hen veel te hoge) BSQ te hanteren van 32% en een (volgens hen veel te hoge) erfpachtgrondwaarde van € 217.152,-. Zij stellen dat dit in strijd is met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het evenredigheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel. Volgens [appellant 1] en [appellant 2] had de Gemeente moeten uitgaan van een erfpachtgrondwaarde van € 94.457,00. De Gemeente had namelijk rekening moeten houden met de bijzondere bouwkundige staat van de woning en de reële herbouwkosten daarvan, die volgens een door [appellant 1] en [appellant 2] geraadpleegde deskundige € 649.048,- (peildatum 1 januari 2015) bedragen. Volgens hun eigen berekening zou de afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht slechts € 38.754,- hebben moeten bedragen.

3.3

De (grotendeels gelijkluidende) vorderingen van [appellant 1] en [appellant 2] zoals die in eerste aanleg zijn ingediend zijn door de rechtbank afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellant 1] en [appellant 2] met elf grieven op.

Toegang tot informatie

3.4

Bij de (in dit hoger beroep toegevoegde) vordering genoemd onder I van rov. 3.1 hebben [appellant 1] en [appellant 2] geen belang meer: met het inbrengen van productie 18 bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft de Gemeente hier al gevolg aan gegeven. Productie 18 bevat een grondwaarderapport voor de [straat] waarin specifiek wordt ingegaan op de berekening van de buurtstraatquote voor de woning van [appellant 1] en [appellant 2] . De vordering komt niet voor toewijzing in aanmerking.

Afwijking van het beleid gerechtvaardigd? (Onevenredig nadeel?)

3.5

[appellant 1] en [appellant 2] hebben in de memorie van grieven (in hun toelichting onder grieven 1, 2, 3 en 8) uitdrukkelijk laten weten zich niet te keren tegen het door de Gemeente gehanteerde beleid en de daarin opgenomen methode. Dat beleid en die methode vormen dus
als zodaniggeen voorwerp van geschil. Hetgeen [appellant 1] en [appellant 2] met de grieven 1, 2, 3 en 8 aanvoeren is het volgende. Zij menen dat de Gemeente op grond van artikel 4:84 Awb van haar eigen beleid had moeten afwijken gezien de bijzondere omstandigheden van het erfpachtrecht van [appellant 1] en [appellant 2] en in hun geval een maatwerkoplossing had moeten toepassen. De modelmatig berekende herbouwkosten pakken in hun geval onevenredig uit, aldus [appellant 1] en [appellant 2] . Zij wijzen erop dat hun woning landelijk is gelegen en dat in hun straat maar drie woningen zijn met erfpacht en dat het voor de Gemeente vrij eenvoudig was geweest voor die drie woningen de geldende herbouwkosten te laten taxeren. Het belang van de Gemeente om niet voor elk afzonderlijk perceel een grondwaarde vast te stellen weegt volgens hen niet op tegen de veel te hoge prijs die zij in rekening brengt. Ook menen zij dat de Gemeente onzorgvuldig heeft gehandeld door niet na te gaan of voor hun erfpachtrecht de genormeerde waardering wel geschikt was om de grondwaarde vast te stellen.

3.6

De grieven 1, 2, 3 en 8 treffen geen doel om de volgende redenen. Op grond van artikel 4:84 Awb handelt het bestuursorgaan overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.

3.7

Ter zitting heeft de Gemeente toegelicht dat er 160.000 erfpachtrechten in [plaats] zijn die in aanmerking komen voor een overstap. Vanwege dit hoge aantal is het onwerkbaar om naar ieder individueel geval te kijken en om die reden is het overstapbeleid tot stand gekomen. Met het beleid wordt juist beoogd om gelijke gevallen gelijk te behandelen, onder meer door per buurt BSQ’s vast te stellen. De Gemeente heeft dit met productie 18 voor de straat van [appellant 1] en [appellant 2] nader toegelicht met concrete cijfers. Anders dan [appellant 1] en [appellant 2] stellen, gaat het daarbij om de waarde van de grond en niet om de vraag of op die grond een paleis of een hutje staat, aldus nog steeds de Gemeente.

3.8

Naar het oordeel van het hof heeft de Gemeente zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat in de situatie van [appellant 1] en [appellant 2] zich geen bijzondere omstandigheden voordoen die onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Het enkele feit dat de woning van [appellant 1] en [appellant 2] volledig is gerenoveerd en beschikt over bijzondere architectonische kenmerken noopt niet tot een afwijking van het beleid. [appellant 1] en [appellant 2] hebben namelijk onvoldoende toegelicht waarom dit maakt dat de toepassing van het beleid in hun geval leidt tot een onevenredig nadeel. Ter zitting hebben [appellant 1] en [appellant 2] zelf de stelling ingenomen dat zij, als zij niet hadden ingestemd met de afkoopsom van € 86.967,- (voor de afkoop van eeuwigdurende erfpacht na 2037) de
jaarlijksedoor hen te betalen canon bij herziening volgens het door de Gemeente gevoerde beleid zou stijgen tot € 17.999,82. Afgewogen tegen dit laatste bedrag voor de jaarlijkse canon kan de door [appellant 1] en [appellant 2] betaalde afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht (€ 86.967,-) geenszins onevenredig worden genoemd. [appellant 1] en [appellant 2] hebben het door hen gestelde onevenredige nadeel (zo’n € 49.000,-) slechts onderbouwd met een
eigenberekeningswijze, die bovendien gemotiveerd wordt betwist door de Gemeente. Waar het om gaat is of in dit concrete geval de toepassing van het door de Gemeente gevoerde beleid onevenredig uitpakt voor [appellant 1] en [appellant 2] in vergelijking tot hun reeds bestaande situatie en de daarbij behorende canon, of in vergelijking tot buurtgenoten. Daarvan is, mede gelet op de door de Gemeente ingebrachte productie 18, niet gebleken. Voor alle woningen in dezelfde straat wordt dezelfde maatwerk BSQ gebruikt, berekend naar de gemiddelde WOZ-waarde en de gemiddelde gestandaardiseerde herbouwkosten. Het enkele feit dat de woning van [appellant 1] en [appellant 2] hogere dan de gemiddelde gestandaardiseerde herbouwkosten zou hebben, hetgeen de Gemeente overigens betwist, maakt nog niet dat het gebruik van die gemiddelde gestandaardiseerde herbouwkosten in het geval van [appellant 1] en [appellant 2] tot een onredelijke uitkomst van de grondwaarde leidt. In dat verband is van betekenis dat de Gemeente onbetwist en onderbouwd heeft aangevoerd dat in het overstapaanbod aan [appellant 1] en [appellant 2] wordt uitgegaan van een grondwaarde per m² die niet significant afwijkt van de grondwaarde per m² in de buurt of buurtstraat. Het in punt 4.11 en 5.2 van de memorie van grieven gedane bewijsaanbod van [appellant 1] en [appellant 2] (het aanbod om te bewijzen dat de door de Gemeente gehanteerde herbouwkosten veel lager zijn dan de reële en redelijke herbouwkosten) wordt daarom als niet ter zake dienend gepasseerd. Het voorgaande brengt met zich dat de Gemeente niet nog nader heeft hoeven na te gaan of de gehanteerde methode geschikt was om de grondwaarde vast te stellen in het geval van [appellant 1] en [appellant 2] . Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel is dan ook niet gebleken. Voor het oordeel dat het consumentenrecht meebrengt dat de rechter, bij de beoordeling van het privaatrechtelijk handelen van de Gemeente, een extra, buitengewone taak heeft, zoals [appellant 1] en [appellant 2] stellen, ziet het hof geen grond.

Strijd met transparantiebeginsel of motiveringsbeginsel?

3.9

Met de grieven 5, 6 en 7 voeren [appellant 1] en [appellant 2] aan dat het voor hen niet mogelijk is om de door de Gemeente gehanteerde BSQ te controleren en dat sprake is van een ‘black box’, zoals ook is verwoord in een rapport van [naam] . Dit is in strijd met het transparantiebeginsel zoals dat op basis van het Europese consumentenrecht van toepassing is. Ook menen zij dat dit in strijd is met het motiveringsbeginsel (3:46 Awb). Zij menen dat de Gemeente op grond van de WOZ bevoegd is om alle betrokken WOZ waarden ter beschikking te stellen.

3.1

De grieven treffen geen doel. Voor zover [appellant 1] en [appellant 2] zich hebben beroepen op het Europees consumentenrecht merkt het hof op dat de richtlijn oneerlijke handelspraktijken transparantie vereist over de prijs en niet over het aan de prijs ten grondslag liggende beleid. In zoverre is deze richtlijn, voor zover deze al kan worden ingeroepen in een situatie als de onderhavige, niet relevant. Verder heeft de Gemeente met de hiervoor, onder 2.9 genoemde, ‘Toelichting bepaling opstalwaarde voor wonen’ en met productie 18 voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de berekening van de BSQ en daarmee van de erfpachtgrondwaarde tot stand is gekomen voor het erfpachtrecht van [appellant 1] en [appellant 2] . In het eerstgenoemde document is uiteengezet hoe de herbouwkosten voor de gehanteerde woningtypes en oppervlaktecategorieën worden berekend op grond van hedendaagse regelgeving en hedendaagse constructies, waarbij de bouwkosten worden bepaald per m² gebruiksoppervlak. Voor de bepaling van de herbouwkosten worden referentiemodellen per woningtype (meergezinswoningen dan wel eengezinswoningen) gebruikt. Deze referentiemodellen omvatten de binnen [plaats] veel voorkomende woningtypes. Verder is in dit document vermeld dat de opstalwaarde voor een woning die uit de BSQ volgt, niet een-op-een overeen hoeft te komen met de geraamde herbouwkosten van de betreffende woning, omdat de BSQ bepaald is op basis van een gemiddelde.

De Gemeente heeft in dit verband gemotiveerd toegelicht dat de woning van [appellant 1] en [appellant 2] overeenkomstig haar beleid niet is meegenomen bij de berekening van de BSQ omdat de woning een oppervlakte heeft van meer dan 500 m². In productie 18 heeft de Gemeente met cijfers over de overige woningen in de [straat] (waarde, opstalwaarde en grondquote) concreet toegelicht hoe zij de BSQ voor het erfpachtrecht van [appellant 1] en [appellant 2] heeft berekend. Een en ander is dus niet in strijd met het transparantie- dan wel motiveringsbeginsel.

3.11

Met betrekking tot de grieven 6 en 7 overweegt het hof volgende.

Op grond van artikel 40 lid 2 WOZ wordt een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde uitsluitend op verzoek verstrekt aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen. Het hof is met de Gemeente van oordeel dat deze bepaling eraan in de weg staat dat onderliggende gegevens van de referentiepanden die de Gemeente bij het bepalen van de onbezwaarde waarde en de maatwerk BSQ heeft gebruikt, aan [appellant 1] en [appellant 2] worden verstrekt. [appellant 1] en [appellant 2] zijn immers ten aanzien van de referentiepanden niet ‘degene te wiens aanzien een beschikking is genomen’.

Verder zij opgemerkt dat artikel 40b WOZ niet meer bepaalt dan dat eenieder op verzoek het waardegegeven van een bepaalde onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dient, op verzoek kan inzien of verstrekt krijgen bij het loket voor openbare WOZ-waarden. Dit artikel ziet dus op het waardegegeven van een bepaalde zaak en richt hiervoor een speciale procedure in, bij een speciaal loket waar een verzoeker een voor hem bestemde vorm van inzage/verstrekking kan verkrijgen. Maar dit artikel bevat geen grondslag voor de Gemeente om onderliggende gegevens openbaar te maken. Hoe dan ook kan bij de toepassing daarvan de beperking van artikel 40 lid 2 WOZ, zeker in het licht van de Algemene Verordening Gegevensbescherming, niet worden omzeild.

3.12

Het door [appellant 1] en [appellant 2] overgelegde verslag van een overleg met de Waarderingskamer maakt dit niet anders. De Gemeente heeft de totstandkoming en de juistheid van het verslag gemotiveerd weersproken en er bovendien op gewezen dat de beoordeling van de vraag welke gegevens openbaar kunnen worden gemaakt, niet de taak is van de Waarderingskamer. In het licht van deze gemotiveerde betwisting kunnen [appellant 1] en [appellant 2] niet worden gevolgd in hun stelling dat dit verslag meebrengt dat de onderliggende gegevens van de referentiepanden die de Gemeente bij het [appellant 1] en [appellant 2] van de onbezwaarde waarde en de maatwerk BSQ heeft gebruikt, in weerwil van artikel 40 lid 2 WOZ aan [appellant 1] en [appellant 2] c.s. kunnen worden verstrekt.

3.13

Ook het beroep van [appellant 1] en [appellant 2] op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1316) gaat niet op. Uit rechtsoverweging 2.2 van het arrest blijkt dat het arrest is gewezen in de context van een geschil over een door het bestuursorgaan genomen besluit en daarbij behorende waarborgen zoals neergelegd in de voorschriften uit de Awb over de beschikbaarstelling van de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de belanghebbende. Het vaststellen van de onbezwaarde waarde en de maatwerk-BSQ is evenwel geen besluit in de zin van de Awb.

Is het beleid onjuist toegepast?

3.14

Ter zitting, in aanvulling op grief 4, hebben [appellant 1] en [appellant 2] , naar aanleiding van de door de Gemeente ingebrachte productie 18, betoogd dat de Gemeente de standaardmethode onjuist heeft toegepast. Zij menen dat de Gemeente bij de berekening van de BSQ juist de drie erfpachtwoningen in hun straat had moeten meenemen, zoals de woning van [appellant 2] alsmede de woningen aan de nummers 27 en 29. Deze grief slaagt niet. De Gemeente heeft voldoende gemotiveerd toegelicht dat niets eraan in de weg staat om bij het berekenen van de BSQ woningen mee te nemen waarop geen erfpachtrecht rust. Van de 22 woningen in de [straat] heeft de Gemeente 14 woningen (dus meer dan de helft) betrokken bij de berekening van de BSQ. Naar het oordeel van het hof hebben [appellant 1] en [appellant 2] onvoldoende aangevoerd om tot het oordeel te komen dat de Gemeente zich in redelijkheid niet heeft kunnen beperken tot dit aantal of het oordeel dat dit niet zorgvuldig is geweest. Zoals de Gemeente heeft toegelicht is de hele bedoeling van het grondwaardebeleid en de BSQ juist om te middelen en, zoals hierboven reeds is uiteengezet, leidt dit in dit geval niet tot een onevenredige uitkomst.

Keuzevrijheid van [appellant 1] en [appellant 2]

3.15

Met grief 9 betogen [appellant 1] en [appellant 2] dat het hen niet vrij stond om het overstapaanbod wel of niet te accepteren. Naar het oordeel van het hof hebben zij deze stelling onvoldoende onderbouwd. De noodzaak om in hun concrete geval over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht hebben zij geenszins aangetoond. Voor zover zij wijzen op (algemene) nadelen die kleven aan voortdurende erfpacht gaat het niet om nieuwe nadelen maar om nadelen waarvan zij zich al bewust hadden kunnen en moeten zijn bij de aankoop van hun recht van erfpacht, zoals onzekerheid over de hoogte van de canon na 2037 en daarmee de woonlasten in de verre toekomst. Het feit dat de Gemeente bij het gedane overstapaanbod diverse voordelen in de vorm van kortingen heeft aangeboden die tijdelijke gelding hebben, en het daarmee juist aantrekkelijker maakt om nú over te stappen, leidt niet tot de conclusie dat het [appellant 1] en [appellant 2] niet vrij stond om het overstapaanbod te weigeren. Zij hebben op geen enkele wijze toegelicht dat zij concreet te kampen hebben met problematische financiering. Grief 9 heeft geen succes.

Slotsom

3.16

De grieven 1 tot en met 9 hebben geen succes. De grieven 10 en 11 zijn veeggrieven en falen daarom eveneens. [appellant 1] en [appellant 2] hebben geen bewijs aangeboden van feiten die indien bewezen tot een andere uitkomst leiden.

3.17

Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Hetgeen [appellant 1] en [appellant 2] in hoger beroep meer of anders hebben gevorderd komt niet voor toewijzing in aanmerking. [appellant 1] en [appellant 2] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant 1] en [appellant 2] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 2.135,- aan verschotten en € 4.314,- voor salaris;

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.A.H.M. ten Dam, D. Kingma en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 9 juli 2024.