Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.340.559/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 10963413 \ KK EXPL 24-149
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 28 mei 2024
in de zaak van
1.1. [appellant 1] ,
wonend te [plaats 1] ,
2. GREAT PENINSULA SERVICES B.V.,
gevestigd te Amstelveen,
3. [appellant 2],
wonend te [plaats 1] ,
appellanten,
advocaat: mr. N.E.P. Gustings te Rijswijk,
advocaat: mr. N.E.P. Gustings te Rijswijk,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
wonend te [plaats 1] ,
2. [geïntimeerde 2],
wonend te [plaats 1] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. J. Groenewoud te Amsterdam.
Appellanten worden hierna ook [appellanten] . genoemd dan wel met hun individuele (achter)naam aangeduid en geïntimeerden worden [geïntimeerden] genoemddan wel met hun individuele (achter)naam aangeduid.
1.1. De zaak in het kort
Huurders hebben de door hen gehuurde woonruimte verlaten in verband met renovatiewerkzaamheden en bewonen nu een wisselwoning. Zij willen met dit kort geding de terugkeer naar de door hen gehuurde woonruimte bewerkstelligen. Verhuurders beroepen zich op feitelijke onmacht de gehuurde woonruimte geschikt en gereed te maken voor terugkeer. Dit beroep wordt niet gehonoreerd. Ook wordt verhuurders verboden huurders uit de wisselwoning te zetten en dienen zij een voorschot op een verhuiskostenvergoeding te voldoen.
2.2. Het geding in hoger beroep
[appellanten] . zijn bij dagvaarding van 23 april 2024 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in kort geding in de rechtbank Amsterdam van 26 maart 2024, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellanten] . en twee andere, niet verschenen personen als gedaagden.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven met de producties 1 tot en met 15;
- akte overlegging nadere producties van de zijde van [appellanten] . met de producties 6 (gecorrigeerd) en 16 tot en met 20;
- memorie van antwoord;
- drie producties van de zijde van [geïntimeerden]
Partijen hebben ter zitting van 13 mei 2024 de zaak mondeling toegelicht, inlichtingen verstrekt en vragen beantwoord. [appellanten] . werden bij deze gelegenheid bijgestaan door mr. Gustings voornoemd en door mr. O. Balak als tolk en [geïntimeerden] door mr. Groenewoud voornoemd. De advocaten hebben zich bediend van spreekaantekeningen die aan het hof zijn overgelegd. Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] . hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.
[appellanten] . hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerden] alsnog zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van beide instanties.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] . in de kosten van het hoger beroep, met nakosten.
3.De feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling tot uitgangspunt heeft genomen. Zoals hieronder nader toegelicht, noopt grief 1 tot aanpassing van feit 2.2. Ook is naar aanleiding van de stellingen van [appellanten] . de beschrijving van het moment waarop [geïntimeerden] het in 2.4 vermelde huurvoorstel hebben gedaan, aangepast. Voorts kan vanwege de betwisting in grief 3 niet meer ervan worden uitgegaan dat de verhuizing naar de wisselwoning aanvankelijk was bedoeld voor een periode van slechts twee maanden. Voor het overige zijn deze feiten in hoger beroep niet in geschil en dienen zij, voor zover in hoger beroep nog van belang, ook het hof als uitgangspunt. Aangevuld met andere onomstreden feiten komen zij neer op het volgende.
3.1
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] huren beiden sinds (ruim) tien jaar (onzelfstandige) woonruimte in het pand aan de [straat 1] te [plaats 1] (hierna: het pand). [geïntimeerde 1] betaalt € 500,00 per maand aan huur en woont op de tweede etage en [geïntimeerde 2] betaalt € 850,00 per maand aan huur en woont op de eerste etage. Zij deelden een aantal voorzieningen, waaronder de badkamer. Er zijn geen schriftelijke huurovereenkomsten. De huur is inclusief nutsvoorzieningen. Op de begane grond bevindt zich een bedrijfsruimte, waarin een café was gevestigd.
3.2
Met ingang van 19 juli 2021 was [appellant 1] met twee andere personen (de twee overige gedaagden in de procedure in eerste aanleg) eigenaar van het pand. Sinds 20 december 2023 is het pand in eigendom van [appellant 2] en Great Peninsula Services. [appellant 1] is [Functie] van Great Peninsula Services.
3.3
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] betaalden de huur meestal aan [appellant 1] . In de maanden oktober tot en met december 2023 hebben zij de huur aan een pandhouder betaald en recent ook aan [Bedrijf] , een eenmanszaak van [appellant 1] .
3.4
Begin 2023 zijn [appellanten] . begonnen met een verbouwing van de bedrijfsruimte op de begane grond. Daarvan hadden [geïntimeerden] veel overlast. [appellanten] . bleken ook verbouwingsplannen te hebben voor de bovengelegen woonruimte en gaven te kennen daarna een hogere huur te willen ontvangen van [geïntimeerden] Afgesproken werd dat [geïntimeerden] vanwege de overlast die zij van de verbouwing ondervonden tijdelijk in een wisselwoning zouden verblijven. Zij zijn in maart 2023 naar een woning in [plaats 2] aan de [straat 2] verhuisd (hierna ook: de wisselwoning).
3.5
[geïntimeerden] hebben voordat de renovatiewerkzaamheden waren begonnen, het voorstel gedaan om bij terugkeer in hun gerenoveerde woning een hogere huur te gaan betalen (van respectievelijk € 700,00 en € 1.050,00 per maand exclusief nutsvoorzieningen). Daarop hebben [appellanten] . niet binnen de door [geïntimeerden] gestelde termijn gereageerd. Zij zijn wel begonnen met het renoveren van de eerste en tweede etage.
3.6
Bij brief van 21 augustus 2023 heeft de toenmalige advocaat van [geïntimeerden] onder meer [appellant 1] en [appellant 2] gesommeerd [geïntimeerden] per 1 september 2023 weer toegang te verschaffen tot hun woonruimte. Ook heeft zij daarbij namens [geïntimeerden] aanspraak gemaakt op een verhuiskostenvergoeding.
3.7
Bij brief van 30 januari 2024 heeft de toenmalige advocaat van [appellanten] . aan [geïntimeerden] bericht dat de renovatie stil ligt omdat er geen geld is deze af te ronden, dat onder meer het dak openligt en dat [appellanten] . van mening zijn dat het gehuurde teniet is gegaan, omdat de door [geïntimeerden] gehuurde onzelfstandige woonruimte inmiddels is getransformeerd naar twee afzonderlijke zelfstandige woonruimten, zodat de huurovereenkomsten met [geïntimeerden] worden ontbonden. [geïntimeerden] zijn voorts gesommeerd de wisselwoning per 1 maart 2024 te verlaten, omdat [appellant 1] die zelf nodig heeft. Aan [geïntimeerden] is hierbij een andere woning in [plaats 2] aangeboden voor een overeen te komen gebruiksperiode, waarbinnen [geïntimeerden] op zoek konden naar andere woonruimte. Ten slotte is in deze brief negatief gereageerd op het verzoek van [geïntimeerden] om een verhuiskostenvergoeding.
4.De beoordeling
4.1
[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg gevorderd jegens de gedaagden, kort gezegd
- een veroordeling om de door hen gehuurde woonruimte geschikt en gereed te maken voor hun terugkeer, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;
- een verbod om [geïntimeerden] uit de wisselwoning te zetten en deze woning te ontruimen;
- een hoofdelijke veroordeling tot betaling van een voorschot op een verhuiskostenvergoeding en;
- hoofdelijke veroordeling tot vergoeding van de proceskosten.
[geïntimeerden] hebben hiertoe onder meer aangevoerd dat hun relatie zich laat typeren als die van buren en hun huidige verblijfplaats, de wisselwoning in [plaats 2] , waarin zij al ruim een jaar verblijven, aan hen niet de privacy geeft die zij in de woonruimte in het pand ieder op hun eigen etage wel genoten.
- een veroordeling om de door hen gehuurde woonruimte geschikt en gereed te maken voor hun terugkeer, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom;
- een verbod om [geïntimeerden] uit de wisselwoning te zetten en deze woning te ontruimen;
- een hoofdelijke veroordeling tot betaling van een voorschot op een verhuiskostenvergoeding en;
- hoofdelijke veroordeling tot vergoeding van de proceskosten.
[geïntimeerden] hebben hiertoe onder meer aangevoerd dat hun relatie zich laat typeren als die van buren en hun huidige verblijfplaats, de wisselwoning in [plaats 2] , waarin zij al ruim een jaar verblijven, aan hen niet de privacy geeft die zij in de woonruimte in het pand ieder op hun eigen etage wel genoten.
4.2
[appellanten] . hebben de vorderingen bestreden een aangevoerd dat zij geen financiële middelen hebben om de verbouwing van het pand af te ronden. De wisselwoning moet worden ontruimd omdat de rolstoelafhankelijke vrouw van [appellant 1] deze woning zal moeten gaan bewonen en ook omdat de eigenaar van de wisselwoning wil dat [geïntimeerden] deze woning verlaten, aldus [appellanten] .
4.3 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de gedaagden veroordeeld om de woonruimte van [geïntimeerden] binnen zestig dagen na betekening van het vonnis geschikt en gereed te maken voor bewoning, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 50.000,00 per persoon. Daarnaast heeft de kantonrechter bepaald dat [geïntimeerden] niet uit de wisselwoning mogen worden gezet, zolang zij niet zijn teruggekeerd in hun eigen woning of zijn verhuisd naar een andere passende woonruimte. Ook zijn de gedaagden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een voorschot op een bijdrage in de verhuiskosten van € 2.500,00 aan [geïntimeerden] Ten slotte zijn zij ook in de proceskosten veroordeeld.
4.3 De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de gedaagden veroordeeld om de woonruimte van [geïntimeerden] binnen zestig dagen na betekening van het vonnis geschikt en gereed te maken voor bewoning, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 50.000,00 per persoon. Daarnaast heeft de kantonrechter bepaald dat [geïntimeerden] niet uit de wisselwoning mogen worden gezet, zolang zij niet zijn teruggekeerd in hun eigen woning of zijn verhuisd naar een andere passende woonruimte. Ook zijn de gedaagden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een voorschot op een bijdrage in de verhuiskosten van € 2.500,00 aan [geïntimeerden] Ten slotte zijn zij ook in de proceskosten veroordeeld.
4.4
[appellanten] . komen met negen grieven op tegen deze beslissingen. Het verweer van [geïntimeerden] zal bij de behandeling van deze grieven worden betrokken voor zover dat aan de orde is.
4.5
Met
grief 1is aangevoerd dat [appellant 1] sinds 20 december 2023 geen eigenaar van het pand meer is en daarom ook niet meer kan gelden als verhuurder van de woonruimte in het pand. Zoals uit de feiten blijkt zijn alleen [appellant 2] en Great Peninsula Services eigenaren en dus verhuurders. De vorderingen van [geïntimeerden] zijn dan ook ten onrechte jegens [appellant 1] toegewezen, aldus [appellanten] .
grief 1is aangevoerd dat [appellant 1] sinds 20 december 2023 geen eigenaar van het pand meer is en daarom ook niet meer kan gelden als verhuurder van de woonruimte in het pand. Zoals uit de feiten blijkt zijn alleen [appellant 2] en Great Peninsula Services eigenaren en dus verhuurders. De vorderingen van [geïntimeerden] zijn dan ook ten onrechte jegens [appellant 1] toegewezen, aldus [appellanten] .
4.6
Ter zitting in hoger beroep is de positie van [appellant 1] met partijen besproken. Van de zijde van [geïntimeerden] is daarbij niet langer tegengesproken dat [appellant 1] zelf inmiddels geen eigenaar van het pand meer is noch verhuurder van de zich daarin bevindende woonruimte. Ook het hof komt op basis van de overgelegde akte van levering en kadastrale stukken tot de voorlopige conclusie dat dit het geval is en ook al was bij aanvang van deze procedure. Daarvan uitgaande is [appellant 1] ten onrechte veroordeeld tot het geschikt en gereed maken van de woonruimte in het pand voor de terugkeer van [geïntimeerden] en tot betaling van een voorschot op een verhuiskostenvergoeding. De grief slaagt in zoverre. Gelet op zijn voortdurende betrokkenheid als verhuurder, althans verstrekker van de wisselwoning vormt zijn breuk met het pand geen reden tot afwijzing van het verbod tot uitzetting van [geïntimeerden] uit de wisselwoning en tot ontruiming de wisselwoning. De grief faalt in zoverre.
4.7
Met
grief 2is betoogd dat [appellanten] . in eerste aanleg onvoldoende mogelijkheid hebben gekregen om zich te verweren en daarmee jegens hen het recht op hoor en wederhoor is geschonden. Kort voor de zitting bij de kantonrechter heeft de eerdere advocaat van [appellanten] . zich onttrokken. [appellant 1] is daarom alleen naar de zitting gegaan. Hij is echter de Nederlandse taal onvoldoende machtig waardoor hij de vragen van de kantonrechter onvoldoende heeft begrepen en beantwoord. Ook zijn geen processtukken van de zijde van [appellanten] . ingediend.
grief 2is betoogd dat [appellanten] . in eerste aanleg onvoldoende mogelijkheid hebben gekregen om zich te verweren en daarmee jegens hen het recht op hoor en wederhoor is geschonden. Kort voor de zitting bij de kantonrechter heeft de eerdere advocaat van [appellanten] . zich onttrokken. [appellant 1] is daarom alleen naar de zitting gegaan. Hij is echter de Nederlandse taal onvoldoende machtig waardoor hij de vragen van de kantonrechter onvoldoende heeft begrepen en beantwoord. Ook zijn geen processtukken van de zijde van [appellanten] . ingediend.
4.8
Hoe dit alles ook is gelopen in de procedure bij de kantonrechter, in dit hoger beroep hebben [appellanten] . alsnog ten volle de mogelijkheid gekregen en kunnen benutten zich schriftelijk en mondeling uit te laten. Zij hebben gedurende de gehele appelprocedure juridische bijstand gehad van een advocaat en op de zitting in hoger beroep was een tolk aanwezig ten behoeve van [appellanten] . [appellanten] . hebben daarom geen belang bij verdere behandeling van deze grief.
4.9
De
grieven 3 tot en met 7 en 9zijn gestoeld op de volgende stellingen van [appellanten] . Vanwege een aantal incidenten met [geïntimeerden] (diefstal uit het café op de begane grond van het pand) is besloten tot verbouwing van de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand. De gezamenlijke entree is daarbij gesloten en er zijn twee aparte ingangen gemaakt, zodat de bedrijfsruimte niet meer toegankelijk was voor [geïntimeerden] De complexe en verouderde constructie van het pand maakte dat dit een kostbare aangelegenheid was. Naar aanleiding van het advies van een architect daartoe ontstond vervolgens de wens het gehele pand aan te pakken. De woonruimte was sterk verouderd en bevond zich in erbarmelijke staat. [geïntimeerden] hadden ook meermalen geklaagd over gebreken. Met [geïntimeerden] is gesproken over verschillende mogelijkheden, waaronder vertrek naar een andere huurwoning of terugkeer naar de woonruimte in het pand tegen een veel hogere huurprijs. Tot duidelijke afspraken hierover is het echter niet gekomen. Aanvankelijk zou het geheel aan renovatiewerkzaamheden een bedrag van € 220.000,00 kosten. Dit bedrag is op € 20.000,00 na gefinancierd met een hypothecaire geldlening bovenop de hypotheek van € 400.000,00 die al op het pand rustte. Pas na de verhuizing naar de wisselwoning hebben [geïntimeerden] toestemming gegeven de woonruimte in het pand te renoveren. Hoewel [geïntimeerden] niet direct hebben ingestemd met de verlangde hogere huur, wisten zij dat met de renovatie, waarbij van de woonruimte twee zelfstandige woningen zouden worden gemaakt, die huurverhoging naar € 1.650,00 per appartement per maand is aangezegd. Al snel na de start van de werkzaamheden is men geconfronteerd met gestegen bouwkosten, die de renovatie ongeveer € 100.000,00 duurder maakten. Tegelijkertijd deden zich diverse onverwachte complicaties voor; het pand bleek in veel slechtere staat dan verwacht. De verbouwing kon daardoor ook niet worden voltooid met het uiteindelijk beschikbare bedrag van € 320.650,00. Er was aanvullend nog een bedrag van minimaal € 150.000,00 nodig. Ook zijn de bouwkosten vervolgens nogmaals omhoog gegaan. Ondanks een naarstige zoektocht naar financiering, wordt tot op heden bij banken en andere financiers steeds bot gevangen. Die achten de huurinkomsten dusdanig laag dat zij menen dat de renovatie niet rendabel zal zijn. Door het gebrek aan financiële middelen is de verbouwing stil komen te liggen. Jarenlang is getracht overeenstemming te bereiken met [geïntimeerden] over de huurprijs na renovatie. Veelvuldig is geprobeerd afspraken te maken over een redelijke huur na renovatie zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. [geïntimeerden] hebben halsstarrig vastgehouden aan onredelijke eisen op dit vlak. Indien de situatie voortduurt, zal jegens de kredietverstrekker niet langer kunnen worden voldaan aan de financiële verplichtingen uit het pand en zal het pand door middel van een executieverkoop worden verkocht, waarna een torenhoge schuld zal resteren voor de eigenaren. De betrokken aannemers hebben inmiddels andere opdrachten aangenomen. Terugkeer naar het pand is in elk geval voorlopig dus geen optie voor [geïntimeerden] [appellant 1] , die tijdelijk bij een vriend verblijft zodat de woning aan [straat 2] in [plaats 2] kan worden aangepast ten behoeve van zijn echtgenote, heeft [geïntimeerden] deze woning als wisselwoning aangeboden voor de duur van de verbouwing tegen dezelfde huurprijs als de woonruimte in het pand. De wisselwoning biedt aanzienlijk meer woongenot. [appellanten] . hebben het verschil met de hogere daadwerkelijke huur die € 2.870,00 per maand bedraagt, steeds bijgelegd. Vervolgens is [geïntimeerden] aangeboden om definitief te verhuizen naar een appartement aan [straat 3] te [plaats 2] tegen de huidige huurprijs voor een periode van zes maanden. [geïntimeerden] hebben dit geweigerd. Onder al deze omstandigheden kon de kantonrechter volgens [appellanten] . niet tot de beslissing komen dat de woonruimte in het pand weer geschikt en gereed diende te worden gemaakt voor terugkeer. Het feit dat de oorspronkelijke woonruimte niet langer geschikt was voor bewoning maakte volgens [appellanten] . dat de huurovereenkomst gerechtvaardigd is ontbonden op de voet van artikel 7:210 jo 7:206 BW. Het verhelpen van de gebreken aan de woonruimte kan niet langer worden gevergd door [geïntimeerden] , aldus [appellanten] . Vanwege de bestaande feitelijke onmacht om de verbouwing te voltooien kon aan deze veroordeling ook geen dwangsom worden verbonden. Aangezien de vordering een onmogelijkheid betreft, kan evenmin een spoedeisend belang worden vastgesteld. [appellanten] . hebben ter zitting in hoger beroep voor het geval de veroordeling tot het gereed en geschikt maken van de woonruimte in het pand wordt bekrachtigd en daarbij de dwangsom wordt gehandhaafd, verzocht de daaraan verbonden termijn te verlengen met drie maanden.
grieven 3 tot en met 7 en 9zijn gestoeld op de volgende stellingen van [appellanten] . Vanwege een aantal incidenten met [geïntimeerden] (diefstal uit het café op de begane grond van het pand) is besloten tot verbouwing van de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand. De gezamenlijke entree is daarbij gesloten en er zijn twee aparte ingangen gemaakt, zodat de bedrijfsruimte niet meer toegankelijk was voor [geïntimeerden] De complexe en verouderde constructie van het pand maakte dat dit een kostbare aangelegenheid was. Naar aanleiding van het advies van een architect daartoe ontstond vervolgens de wens het gehele pand aan te pakken. De woonruimte was sterk verouderd en bevond zich in erbarmelijke staat. [geïntimeerden] hadden ook meermalen geklaagd over gebreken. Met [geïntimeerden] is gesproken over verschillende mogelijkheden, waaronder vertrek naar een andere huurwoning of terugkeer naar de woonruimte in het pand tegen een veel hogere huurprijs. Tot duidelijke afspraken hierover is het echter niet gekomen. Aanvankelijk zou het geheel aan renovatiewerkzaamheden een bedrag van € 220.000,00 kosten. Dit bedrag is op € 20.000,00 na gefinancierd met een hypothecaire geldlening bovenop de hypotheek van € 400.000,00 die al op het pand rustte. Pas na de verhuizing naar de wisselwoning hebben [geïntimeerden] toestemming gegeven de woonruimte in het pand te renoveren. Hoewel [geïntimeerden] niet direct hebben ingestemd met de verlangde hogere huur, wisten zij dat met de renovatie, waarbij van de woonruimte twee zelfstandige woningen zouden worden gemaakt, die huurverhoging naar € 1.650,00 per appartement per maand is aangezegd. Al snel na de start van de werkzaamheden is men geconfronteerd met gestegen bouwkosten, die de renovatie ongeveer € 100.000,00 duurder maakten. Tegelijkertijd deden zich diverse onverwachte complicaties voor; het pand bleek in veel slechtere staat dan verwacht. De verbouwing kon daardoor ook niet worden voltooid met het uiteindelijk beschikbare bedrag van € 320.650,00. Er was aanvullend nog een bedrag van minimaal € 150.000,00 nodig. Ook zijn de bouwkosten vervolgens nogmaals omhoog gegaan. Ondanks een naarstige zoektocht naar financiering, wordt tot op heden bij banken en andere financiers steeds bot gevangen. Die achten de huurinkomsten dusdanig laag dat zij menen dat de renovatie niet rendabel zal zijn. Door het gebrek aan financiële middelen is de verbouwing stil komen te liggen. Jarenlang is getracht overeenstemming te bereiken met [geïntimeerden] over de huurprijs na renovatie. Veelvuldig is geprobeerd afspraken te maken over een redelijke huur na renovatie zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. [geïntimeerden] hebben halsstarrig vastgehouden aan onredelijke eisen op dit vlak. Indien de situatie voortduurt, zal jegens de kredietverstrekker niet langer kunnen worden voldaan aan de financiële verplichtingen uit het pand en zal het pand door middel van een executieverkoop worden verkocht, waarna een torenhoge schuld zal resteren voor de eigenaren. De betrokken aannemers hebben inmiddels andere opdrachten aangenomen. Terugkeer naar het pand is in elk geval voorlopig dus geen optie voor [geïntimeerden] [appellant 1] , die tijdelijk bij een vriend verblijft zodat de woning aan [straat 2] in [plaats 2] kan worden aangepast ten behoeve van zijn echtgenote, heeft [geïntimeerden] deze woning als wisselwoning aangeboden voor de duur van de verbouwing tegen dezelfde huurprijs als de woonruimte in het pand. De wisselwoning biedt aanzienlijk meer woongenot. [appellanten] . hebben het verschil met de hogere daadwerkelijke huur die € 2.870,00 per maand bedraagt, steeds bijgelegd. Vervolgens is [geïntimeerden] aangeboden om definitief te verhuizen naar een appartement aan [straat 3] te [plaats 2] tegen de huidige huurprijs voor een periode van zes maanden. [geïntimeerden] hebben dit geweigerd. Onder al deze omstandigheden kon de kantonrechter volgens [appellanten] . niet tot de beslissing komen dat de woonruimte in het pand weer geschikt en gereed diende te worden gemaakt voor terugkeer. Het feit dat de oorspronkelijke woonruimte niet langer geschikt was voor bewoning maakte volgens [appellanten] . dat de huurovereenkomst gerechtvaardigd is ontbonden op de voet van artikel 7:210 jo 7:206 BW. Het verhelpen van de gebreken aan de woonruimte kan niet langer worden gevergd door [geïntimeerden] , aldus [appellanten] . Vanwege de bestaande feitelijke onmacht om de verbouwing te voltooien kon aan deze veroordeling ook geen dwangsom worden verbonden. Aangezien de vordering een onmogelijkheid betreft, kan evenmin een spoedeisend belang worden vastgesteld. [appellanten] . hebben ter zitting in hoger beroep voor het geval de veroordeling tot het gereed en geschikt maken van de woonruimte in het pand wordt bekrachtigd en daarbij de dwangsom wordt gehandhaafd, verzocht de daaraan verbonden termijn te verlengen met drie maanden.
4.1
De wet biedt met artikel 7:220 BW een regeling voor de gedoogplicht van een huurder ten aanzien van renovatie. De kantonrechter heeft overwogen dat met de renovatie is begonnen zonder dat aan [geïntimeerden] daaraan voorafgaand een redelijk voorstel is gedaan als bedoeld in artikel 7:220 lid 2 BW. [appellanten] . hebben dit niet weersproken. Zij hebben slechts gesteld dat getracht is afspraken te maken over een redelijke huur. Hiermee is echter de weg van genoemd artikel niet bewandeld, zodat de desbetreffende bepalingen geen soelaas kunnen bieden. Ook is hiermee erkend dat met [geïntimeerden] geen afspraken waren gemaakt over een nieuwe huurprijs, zoals ook door de kantonrechter overwogen. Dat [geïntimeerden] zich door hun optreden toch hebben gecommitteerd aan een huurverhoging naar € 1.650,00 per appartement is met de stellingen van [appellanten] . onvoldoende toegelicht. De grieven hebben in zoverre geen succes.
4.11
Betreffende het beroep op het bepaald in artikel 7: 210 jo 7:206 BW vraagt het hof zich vooralsnog ten zeerste af of deze bepalingen wel van toepassing zijn op de door [appellanten] . gestelde feiten. [appellanten] . hebben toepasselijkheid voorshands onvoldoende inzichtelijk gemaakt. De vraag naar de toepasselijkheid van artikel 7:210 jo 7:206 BW daargelaten is de gestelde onmogelijkheid de woonruimte in het pand in orde te maken ook in feitelijke zin onvoldoende toegelicht. Zo hebben [appellanten] . aangevoerd dat splitsing van de woonruimte in twee zelfstandige woningen erg kostbaar is en publiekrechtelijk niet is toegestaan. Er is echter geen verplichting voor [appellant 2] en Great Peninsula Services tot de hiervoor bedoelde splitsing, aangezien [geïntimeerden] onzelfstandige woonruimte huren. De verhuur aan [geïntimeerden] van de (ongesplitste) eerste en tweede etage van het pand is bovendien op grond van het bestemmingsplan toegestaan. De gestelde feitelijke onmacht om de verbouwing te voltooien is evenmin voldoende gebleken in het licht van de hoeveelheid vastgoed waarop [appellant 2] en Great Peninsula Services blijkens de door [geïntimeerden] overgelegde kadastrale objectlijsten rechthebbende zijn (ieder vier objecten). De stukken die [appellanten] . ter onderbouwing van de penibele financiële situatie van [appellant 2] en Great Peninsula Services hebben overgelegd, geven geenszins een volledig beeld van hun financiële (on)mogelijkheden, terwijl dat gezien de vastgoedportefeuilles wel aangewezen was. Bij gebrek aan voldoende onderbouwing van de gestelde feitelijke onmacht de verbouwing te voltooien stranden ook de argumenten die zich keren tegen de spoedeisendheid van de vordering en de opgelegde dwangsom.
4.12
Dat goed voor [geïntimeerden] is gezorgd en zij geen verminderd huurgenot zouden hebben gehad in hun wisselwoning, hetgeen zij overigens anders blijken te hebben ervaren, doet niet af aan (de inhoud van) hun oorspronkelijke huurrecht. Dit geldt temeer voor het gedane aanbod de woning aan [straat 3] te betrekken, aangezien in dat voorstel het verblijf, of in elk geval de hoogte van de verlaagde huurprijs kennelijk slechts tijdelijk was.
4.13
[appellanten] . hebben zich nog erop beroepen dat de werkzaamheden veroorzaakt zijn door het wangedrag van in elk geval [geïntimeerde 1] , die naar hun stellingen geld en drank had ontvreemd uit de bedrijfsruimte op de begane grond van het pand. Daarbij eventueel passende stappen in de huurrelatie zijn destijds echter niet gezet, naar [appellanten] . ter zitting zelf hebben verklaard omdat zij [geïntimeerde 1] nog een kans wilden geven. In plaats daarvan is voor het inzetten van het verbouwingstraject gekozen en is een tijdelijke wisselwoning aangeboden. In dat traject is voor dit verwijt geen plaats.
4.14
Kort samengevat is er geen grond gebleken waarom [appellanten] . het huurrecht van [geïntimeerden] niet zouden hoeven respecteren. De gestelde feitelijke onmacht om de gehuurde woonruimten te herstellen is door [appellanten] . onvoldoende aannemelijk gemaakt, terwijl dat onder de gegeven omstandigheden wel op hun weg lag. De grieven 3 tot en met 6 en 9 slagen niet. Grief 7 zal hieronder nader worden besproken.
4.15
Grief 7 (vervolg)betreft het verbod om [geïntimeerden] uit de wisselwoning te zetten en deze te ontruimen. Volgens [appellanten] . is dit verbod niet gerechtvaardigd, omdat de echtgenote van [appellant 1] deze woning nodig heeft, [appellanten] . maandelijks een aanzienlijk bedrag aan huur moeten bijleggen en [geïntimeerden] alternatieve woningen hebben geweigerd.
4.15
Ter zitting in hoger beroep is bevestigd van de zijde van [appellanten] . dat de woning aan [straat 3] geen definitieve oplossing bood, maar slechts een tijdelijke. Weliswaar hebben [appellanten] . nog verwezen naar een ander aanbod, maar gesteld noch gebleken is dat deze of andere woningen definitief door [geïntimeerden] zouden kunnen worden bewoond. Reeds hierom kan het weigeren van alternatieve woonruimte [geïntimeerden] niet worden tegengeworpen. Het verblijf in de wisselwoning met alle voor [appellanten] . nadelige gevolgen daarvan vindt zijn rechtvaardiging in de verbouwingsactiviteiten die [appellanten] . uit vrije keuze zijn begonnen. De grief faalt.
4.16
Grief 8ten slotte keert zich tegen het toegewezen voorschot op een verhuiskostenvergoeding. De opgeworpen argumenten zijn hierboven al besproken. De wettelijke minimale verhuiskosten in geval van renovatie bedraagt sinds 29 februari 2024 € 7.428,00 voor een zelfstandige woning. [geïntimeerden] hebben erkend dat zij al een bedrag van € 250,00 hebben ontvangen voor opslagkosten. Dat zij ook hun verhuiskosten hebben vergoed gekregen, is betwist en niet voldoende aannemelijk geworden. Het door de kantonrechter toegekende voorschot ten bedrage van € 2.500,00 per persoon is gelet op het voorgaande redelijk. Ook deze grief slaagt niet.
4.17
Uit het voorgaande volgt dat grief 1 gedeeltelijk succes heeft. Het bestreden vonnis zal in zoverre worden vernietigd en de desbetreffende vorderingen zullen jegens [appellant 1] alsnog worden afgewezen. Ook ziet het hof aanleiding aan [appellant 2] en Great Peninsula Services nog iets langer de tijd te gunnen voor het gereedmaken van de verhuurde woonruimten, omdat zestig dagen na betekening van het vonnis een wel zeer korte periode is. De ingangsdatum van de jegens [appellant 2] en Great Peninsula Services bepaalde dwangsom zal worden aangepast als na te melden. Voor het overige falen de grieven en zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. [appellanten] . zullen als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
5. De beslissing
5. De beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis, voor zover daarbij
- [appellant 1] is veroordeeld tot het geschikt en gereed maken van de woonruimte in het pand aan de [straat 1] te [plaats 1] ;
- [appellanten] . daartoe een dwangsom is opgelegd ingaande op zestig dagen na betekening van het bestreden vonnis en;
- [appellant 1] is veroordeeld tot het geschikt en gereed maken van de woonruimte in het pand aan de [straat 1] te [plaats 1] ;
- [appellanten] . daartoe een dwangsom is opgelegd ingaande op zestig dagen na betekening van het bestreden vonnis en;
- [appellant 1] is veroordeeld tot betaling van een voorschot op een verhuiskostenvergoeding;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
wijst deze vorderingen jegens [appellant 1] alsnog geheel af;
bepaalt dat genoemde dwangsom van € 100,00 per dag met een maximum van € 50.000,00 jegens zowel [geïntimeerde 1] als [geïntimeerde 2] door [appellant 2] en Great Peninsula Services zal zijn verschuldigd vanaf dertig dagen na betekening van dit arrest in geval van het niet voldoen aan de veroordeling tot het geschikt en gereed maken van genoemde woonruimte als verwoord in het bestreden vonnis;
bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;
veroordeelt [appellanten] . in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 349,00 aan verschotten en € 2.428,00 voor salaris en op € 178,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 92,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;
verklaart dit arrest wat betreft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.C.W. Rang en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 28 mei 2024.