ECLI:NL:GHAMS:2024:1143

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.306.766/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8286630 \ CV EXPL 20-326

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 13 februari 2024

inzake

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. M. Verhoog te Alkmaar,

tegen

[geïntimeerde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellant,

advocaat: mr. T.G. Gijtenbeek te Amsterdam.

1.Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 19 januari 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 20 oktober 2021, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie / verweerder in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie / eiseres in reconventie. Bij exploot van 9 februari 2022 heeft [geïntimeerde] de aangezegde rechtsdatum vervroegd.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord tevens houdende incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel tevens houdende akte eiswijziging en overlegging producties, met producties;

- akte uitlating in reactie op wijziging eis en aanvullende producties van de zijde van [geïntimeerde] , met producties;

- akte overlegging producties tevens eiswijziging van de zijde van [appellant] , met producties;

- antwoordakte in reactie op wijziging eis en aanvullende producties tevens houdende overlegging productie(s) van de zijde van [geïntimeerde] , met één productie;

- antwoordakte van de zijde van [appellant] .

Ten slotte is arrest gevraagd.

In principaal appel heeft [appellant] zijn eis gewijzigd en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis, voor zover daarin de vorderingen van [appellant] zijn afgewezen, zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, alsnog zijn (gewijzigde) vorderingen zal toewijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in principaal appel, met rente.

[geïntimeerde] heeft in principaal appel geconcludeerd tot bekrachtiging met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [appellant] in de proceskosten in principaal appel en in eerste aanleg, met nakosten en rente.

In incidenteel appel heeft [geïntimeerde] geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis, voor zover daarin haar tweede vordering in reconventie is afgewezen, zal vernietigen en, uitvoerbaar bij voorraad, deze vordering alsnog zal toewijzen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in incidenteel appel en in eerste aanleg, met nakosten en rente.

[appellant] heeft in incidenteel appel geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis voor zover door [geïntimeerde] bestreden, met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in incidenteel appel, met rente.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.12. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Deze feiten komen, aangevuld met wat in hoger beroep verder nog is vast komen te staan, neer op het volgende.

2.1.

[appellant] huurt sinds 1 augustus 2014 van (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerde] een pand dat bestaat uit een bedrijfsruimte en een daarboven gelegen woonruimte. In de bedrijfsruimte exploiteert [appellant] een horecazaak onder de naam [X] . De woonruimte wordt bewoond door [appellant] en zijn familie.

2.2.

De huurovereenkomst bevat onder meer de volgende afspraken:

“
Artikel 26:

Huurder verklaart met het gehuurde voldoende bekend te zijn en daarvan geen nadere omschrijving te verlangen. Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van zichtbare of onzichtbare gebreken aan het gehuurde. (…)”

Artikel 31:

De verhuurder is verplicht het gehuurde aan de buitenzijde, en huurder is verplicht het gehuurde aan de binnenzijde in goede staat van onderhoud te houden en daartoe tijdig en op deugdelijke wijze, die voorzieningen dan wel vernieuwingen te verrichten of te doen verrichten die nodig zijn, dan wel waartoe de wet of enig wettelijk voorschrift verhuurder of huurder verplicht.

In afwijking en/of ter aanvulling van het hiervoor bepaalde is voor rekening van de daarbij behorende partijen:

De verhuurder

- Vernieuwen van radiatoren, leidingen en kranen van centrale verwarming ( indien aanwezig ), voor zover deze het gevolg is van normale slijtage

- Vernieuwen van de bedrading van de door het energiebedrijf afgekeurde elektrische installaties;

- Vernieuwen van leidingen van water en gas voor zover zulks het gevolg is van normale slijtage.

De huurder

- Het witten, sauzen, behangen en schilderen binnenshuis;

- Het vervangen van gebroken of beschadigde ruiten binnenshuis/buitenshuis en spiegels;

- Het gebruikelijk onderhoud van, en kleine reparaties aan hang- en sluitwerk, schakelaars, wandcontactdozen, deurbel etc;

- Het schoonhouden c.q. ontstoppen van closetpotten, vaste wastafels, gootstenen, dakgoten, riolen, putten e.d.;

- Het gebruikelijke onderhoud van geiser, boiler,cv, radiatoren e.d.;

- Het onderhoud van de waterkranen en het treffen van voorzieningen aan de waterleidingen bij sterk vriezend weer;

- Alle overige onderhouds- en reparatiewerkzaamheden die noodzakelijk zijn geworden ten gevolge van aanwijsbare schuld, opzet, nalatigheid of onoordeelkundig gebruik van huurder of van personenvoor wie hij aansprakelijk is, dan wel volgens plaatselijk gebruik voor rekening van huurder zijn.

2.3.

In het najaar van 2018 heeft een aannemer in opdracht van [geïntimeerde] het dak van het gehuurde vervangen.

2.4.

Op 5 juli 2019 heeft [appellant] aan [geïntimeerde] foto’s toegestuurd van door hem geconstateerde gebreken en daarbij [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld om die gebreken binnen vier weken te herstellen. [geïntimeerde] heeft daarop aan [appellant] meegedeeld dat op haar geen herstelverplichting rust.

2.5.

Op 1 augustus 2019 heeft [bedrijf 1] in opdracht van [appellant] het gehuurde geïnspecteerd. In het daarvan opgemaakte rapport is ten aanzien van meerdere delen van het gehuurde geoordeeld dat nader onderzoek moest worden gedaan om de staat daarvan te kunnen vaststellen. Daarnaast is geoordeeld dat sommige delen in matige of slechte staat waren.

2.6.

Op 2 september 2019 heeft [bedrijf 2] in opdracht van [geïntimeerde] eveneens het gehuurde geïnspecteerd. In het daarvan opgemaakte rapport is op enkele punten geconstateerd dat herstelwerkzaamheden moesten worden uitgevoerd. [geïntimeerde] heeft dit rapport op 4 oktober 2019 aan [appellant] verstrekt onder verwijzing naar artikel 31 van de huurovereenkomst en daarbij vermeld welke werkzaamheden volgens haar voor rekening en risico van [appellant] kwamen en met welke werkzaamheden [geïntimeerde] een aanvang wilde maken.

2.7.

Vervolgens heeft [appellant] op 22 november 2019 aan [geïntimeerde] het deskundigenrapport van 1 augustus 2019 verstrekt en [geïntimeerde] gesommeerd de gebreken te herstellen.

2.8.

Op 22 september 2021 heeft [bedrijf 3] BV (hierna: [bedrijf 3] ) in opdracht van [geïntimeerde] de riolering van het gehuurde geïnspecteerd en vervolgens ontstoppingswerkzaamheden uitgevoerd. Op de factuur van [bedrijf 3] van 1 oktober 2021 staat dat bij na-inspectie is gebleken dat een verzakking net voor de aansluiting op de toiletleiding bijdroeg aan de afzet van vuil in de afvoer.

2.9.

Op 22 november 2021 heeft [naam] namens zijn bedrijf [bedrijf 4] (hierna: [bedrijf 4] ) het gehuurde bezocht en daarvan diezelfde dag per e-mail verslag gedaan aan [geïntimeerde] . Hij heeft in zijn e-mail onder meer geconstateerd dat de binnenmuren vochtig zijn, in het gehuurde lekkageplekken zichtbaar zijn, in de dakgoot bladeren liggen en dat op de zolderverdieping een nieuwe dakdoorvoer moet worden geplaatst, te weten een dakpan met doorvoerpijp.

2.10.

In opdracht van [appellant] heeft de Keuringsdienst voor Wonen op 24 juni 2022 het pand geïnspecteerd. Daarvan heeft de Keuringsdienst voor Wonen op 27 juni 2022 een rapport opgemaakt, waarin per onderdeel de bevindingen zijn weergegeven en zijn toegelicht aan de hand van foto’s. De Keuringsdienst voor Wonen heeft ten aanzien van meerdere onderdelen herstelwerkzaamheden geadviseerd.

2.11.

Op woensdag 10 augustus (het hof: lees 2022) heeft [bedrijf 5] (hierna: [bedrijf 5] ) aan [appellant] gerapporteerd dat hij diverse problemen heeft waargenomen aan het bad en aan de spoelbak in de keuken, al dan niet in combinatie met de rioolbuis onder de spoelbak. Over het bad heeft [bedrijf 5] in zijn rapportage vermeld dat hij niet heeft gecontroleerd of het bad lekt omdat [appellant] vreesde voor nieuwe lekkage, dat hij zelf geen gebreken heeft gezien aan het bad, maar wel sporen van lekkage en dat de lekkage vermoedelijk afkomstig is vanuit het riool onder het bad.

2.12.

Bij e-mail van 25 augustus 2022 heeft [bedrijf 4] over zijn bezoek aan het gehuurde op 22 november 2021 aan [geïntimeerde] toegelicht dat de lamp boven de salontafel los hing en dat dit voor de bewoners een gevaarlijke situatie opleverde.

2.13.

In opdracht van [appellant] heeft Technisch Adviesbureau [bedrijf 6] (hierna: [bedrijf 6] ) de elektrische installatie in het gehuurde geïnspecteerd. Bij rapport van 26 augustus 2022 heeft [bedrijf 6] diverse gebreken aan de elektrische installatie geconstateerd, die onder meer erin bestaan dat de verdeelkast niet aanraakveilig is, aardlekschakelaars defect zijn, wandcontactdozen loszitten en armaturen, schakelaars of stekkeraansluitingen incompleet zijn, al dan niet in combinatie met losse bedrading.

2.14.

Naar aanleiding van het bestreden vonnis heeft [geïntimeerde] aan [bedrijf 7] Dakbeheer B.V. (hierna: [bedrijf 7] ) opdracht gegeven tot de uitvoering van diverse werkzaamheden. Bij e-mail van 27 augustus 2022 heeft [bedrijf 7] aan [geïntimeerde] meegedeeld dat zij onder meer op een aantal plekken de dakbedekking heeft verhoogd en, blijkens de bijgevoegde factuur, diverse lekkages heeft opgelost. Daarnaast heeft zij aan [geïntimeerde] laten weten dat de oorzaak voor een mogelijke lekkage ligt bij het pand van de buren op huisnummer 5, omdat de pannen op dat pand niet meer waterdicht zijn en er geen folie aanwezig is onder de pannenkap. Verder staat in de e-mail dat [bedrijf 7] aan KTI Installatietechniek (hierna: KTI) opdracht heeft gegeven om de rioolontluchting op de zolderverdieping aan te sluiten en KTI die werkzaamheden heeft uitgevoerd. De factuur van KTI van 12 juli 2022 is als bijlage bij de e-mail gevoegd.

2.15.

Op 17 oktober 2022 heeft Abbink Elektrotechniek (hierna: Abbink) in opdracht van [appellant] werkzaamheden verricht aan de elektrische installatie in het gehuurde.

2.16.

Op 15 november 2022 heeft Duteco Installatiegroep (hierna: Duteco) onderhoud uitgevoerd aan de twee cv-ketels in het café en de bovenwoning. Duteco heeft in haar rapport onder meer opgemerkt dat de rookgasafvoer van de cv-ketel in het café koolmonoxide lekt en moet worden vervangen en dat de vul/aftapkraan van de cv-ketel in de bovenwoning de dop mist en dus eveneens moet worden vervangen.

2.17.

In opdracht van [appellant] heeft de Keuringsdienst voor Wonen op 12 december 2022 het pand geïnspecteerd om onderzoek te doen naar lekkage aan het dak. Bij rapport van 13 december 2022 heeft de Keuringsdienst voor Wonen onder meer een verhoogd vochtgehalte in de muren geconstateerd. Daarnaast is geconcludeerd dat er lekkage is aan het dak van het gehuurde, die mogelijk wordt veroorzaakt door de dakbedekking, doordat de verhoogde dakslab los ligt, dat beplating aan de achterzijde van de gevel loslaat en dat water zich verzamelt in de hoeken van het vlakdak en onder de pannen.

2.18.

In opdracht van [appellant] heeft [bedrijf 8] Advies (hierna: [bedrijf 8]) op 15 december 2022 op de begane grond van het café een asbestinventarisatie uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt. In dat rapport is vermeld dat boven de systeem- en gipsplafonds een ernstig beschadigd asbesthoudend plafond is aangetroffen.

2.19.

Daarop heeft [geïntimeerde] aan [bedrijf 9] opdracht gegeven om in het gehuurde eveneens een asbestinventarisatie op te maken, waarna laatstgenoemde aan [geïntimeerde] heeft aangekondigd dat dit onderzoek zou worden uitgevoerd op 13 februari 2023.

3.Beoordeling

3.1

[appellant] heeft in eerste aanleg, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd:

I. te bepalen dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst aldus wordt gewijzigd, dat [appellant] over de periode 15 maart tot en met 31 mei 2020 en 15 oktober 2020 tot en met het moment dat de huidige door de overheid opgelegde sluitingsperiode eindigt, aan [geïntimeerde] 50% van de overeengekomen huurprijs verschuldigd is, met veroordeling van [geïntimeerde] om het meerdere, dat in die periode reeds door [appellant] aan huur voldaan is, terug te betalen;

II. [geïntimeerde] te veroordelen om binnen twee weken na het vonnis voorzieningen te treffen die leiden tot opheffing van de gebreken zoals opgenomen in de als producties 7 en 8 overgelegde deskundigenrapporten, waaronder in ieder geval de opsomming zoals vermeld onder i tot en met xxix van de akte vermeerdering eis, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

III. de door [appellant] aan [geïntimeerde] verschuldigde huurprijs met 80% te verminderen vanwege een vermindering van het huurgenot, vanaf 2 augustus 2019 tot de dag waarop de gebreken volledig zijn verholpen;

een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten met nakosten en rente.

3.2

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, samengevat en voor zover in hoger beroep van belang, in reconventie gevorderd dat [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld om binnen twee maanden na het vonnis diverse werkzaamheden in het gehuurde te verrichten, een en ander met veroordeling van [appellant] in de proceskosten, met nakosten en rente.

3.3.

De kantonrechter heeft de huurprijs voor de periode maart tot en met december 2020 verminderd vanwege de toen geldende coronamaatregelen die door de overheid aan [appellant] waren opgelegd. Daarnaast is [geïntimeerde] veroordeeld om, kort gezegd, binnen twee weken na betekening van het vonnis opdracht te geven aan een aannemer om diverse werkzaamheden uit te voeren en nader onderzoek te doen naar de herkomst van lekkage. Voor het overige zijn de vorderingen van partijen, voor zover in hoger beroep van belang, afgewezen.

3.4.

[appellant] vordert in hoger beroep, na wijziging van eis, uitvoerbaar bij voorraad en enigszins samengevat:

I. te bepalen dat de huur voor het jaar 2021 wordt verminderd met € 2.943,00, met veroordeling van [geïntimeerde] om dit bedrag, dat in 2021 reeds door [appellant] aan huur is voldaan, aan [appellant] terug te betalen;

II. [geïntimeerde] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van dit arrest de voorzieningen te treffen, althans de werkzaamheden te (laten) verrichten, zoals genoemd in nummer 15 onder i tot en met xxii van memorie van antwoord in incidenteel appel tevens houdende akte eiswijziging en overlegging producties (met dien verstande dat onder xxii moet worden gelezen ‘cv-ketels’), op straffe van verbeurte van een dwangsom;

een en ander met beslissing over de proceskosten.

Bezwaar tegen eiswijziging

3.5.

[appellant] heeft na zijn memorie van grieven twee maal bij akte zijn vorderingen gewijzigd. [geïntimeerde] heeft daartegen bezwaar gemaakt onder verwijzing naar de tweeconclusieregel.

3.6.

De in artikel 347 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) besloten liggende tweeconclusieregel beperkt de aan oorspronkelijk eiser toekomende bevoegdheid tot verandering of vermeerdering van eis in hoger beroep in die zin dat hij in beginsel zijn eis niet later dan in zijn memorie van grieven of antwoord mag veranderen of vermeerderen. Op deze in beginsel strakke regel kunnen onder omstandigheden uitzonderingen worden aanvaard, maar ook dan blijft onverkort gelden dat toelating van de eisverandering of -vermeerdering niet in strijd mag komen met de eisen van een goede procesorde.

3.7.

De eiswijziging bestaat allereerst uit een vordering tot vermindering van de huurprijs over het gehele jaar 2021 met een bedrag van € 2.943,00. Dit is onmiskenbaar een eisvermeerdering, aangezien de vordering in eerste aanleg slechts zag op de periode van 15 oktober 2020 tot en met het moment dat de op die datum door de overheid opgelegde sluitingsperiode eindigde (te weten 28 april 2021). Dat [appellant] dit aangepaste bedrag vordert ligt echter besloten in de eerste grief en is bij memorie van grieven ook al als zodanig door [appellant] toegelicht, waarna [geïntimeerde] daartegen inhoudelijk verweer heeft gevoerd. Zij wordt bij toelating van de eisvermeerdering dan ook niet in haar belangen geschaad.

3.8.

Daarnaast ziet de eiswijziging op de vordering tot herstel van de door [appellant] gestelde gebreken. [appellant] wenst de lijst zoals die is weergegeven onder i tot en met xxix van de gewijzigde eis in eerste aanleg, te vervangen door de ingekorte lijst zoals die is weergegeven onder i tot en met xxii van de gewijzigde eis in hoger beroep. Hij heeft toegelicht dat de eiswijziging deels bestaat in een eisvermindering (omdat een aantal werkzaamheden reeds is verricht) en deels in een nadere specificatie van zijn vorderingen. Het hof is van oordeel dat de aanpassingen van [appellant] grotendeels slechts herformuleringen of nadere specificaties van de vorderingen inhouden. Die aanpassingen zijn in ieder geval toelaatbaar. Ten aanzien van een aantal vorderingen moet wel worden geconcludeerd dat de eis is vermeerderd, zoals hierna zal blijken bij bespreking van de derde grief. [geïntimeerde] heeft echter voldoende gelegenheid gehad om, zoals zij ook heeft gedaan, bij akte inhoudelijk verweer te voeren tegen die vorderingen. [geïntimeerde] heeft nog opgemerkt dat zij haar procespositie in incidenteel appel anders had kunnen bepalen wanneer zij al eerder van deze eiswijzigingen op de hoogte was geweest, maar zij heeft niet concreet toegelicht op welke wijze zij in dat geval haar strategie had veranderd. Deze stelling wordt daarom buiten beschouwing gelaten. Verder stelt het hof vast dat de gewijzigde vorderingen geheel in het verlengde liggen van het voor de eiswijziging reeds gevoerde debat.

3.9.

Bij die stand van zaken komt toelating niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. Daarom worden de eiswijzigingen van [appellant] toegestaan.

Vermindering huurprijs over 2021 vanwege coronamaatregelen

3.10.

Met de
eerste griefkomt [appellant] op tegen de afwijzing van zijn vordering tot vermindering van de huurprijs over 2021. Ter nadere onderbouwing van die vordering heeft [appellant] diverse stukken overgelegd, te weten het jaarrapport van zijn onderneming over 2021, een overzicht van de door hem in 2021 aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) ontvangen bedragen, de door hem ingediende aanvragen voor de TVL en de beslissingen daarop, een bankuitdraai van de huurlasten in 2019 tot en met 2021 en een door hemzelf gemaakt overzicht van zijn omzet in die jaren. Daarnaast heeft hij een door hemzelf gemaakte berekening overgelegd, die uitkomt op een huurprijsvermindering over 2021 van € 2.943,00.

3.11.

Aan de hand van het – na het bestreden vonnis gewezen – arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021 (zie ECLI:NL:HR:2021:1974) kan een huurprijsvermindering worden toegepast volgens de zogeheten vastelastenmethode. Bij die methode wordt de huurprijsvermindering berekend aan de hand van onder meer het totaalbedrag aan vaste lasten van de huur, de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) waarop de huurder aanspraak kan maken en zijn omzetvermindering in verhouding tot de omzet een vergelijkbaar tijdvak voorafgaand aan de coronapandemie. Het uitgangspunt is dat de huurprijsvermindering wordt berekend per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd.

3.12.

Op grond van artikel 150 Rv draagt de partij die zich beroept op rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten of rechten de bewijslast van die feiten of rechten, tenzij uit enige bijzondere regel of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit. Dat betekent dat het in deze procedure op de weg van [appellant] ligt om te stellen en bij voldoende betwisting te bewijzen dat hij recht heeft op huurprijsvermindering over 2021 overeenkomstig het hiervoor genoemde arrest.

3.13.

De door [appellant] als productie 2 bij memorie van grieven overgelegde berekening voldoet niet aan het uitgangspunt dat de huurprijsvermindering wordt berekend per termijn waarover de huurprijs is verschuldigd. In die productie is namelijk uitsluitend een berekening over het gehele jaar opgenomen. Daarnaast zijn de door [appellant] overgelegde omzetcijfers tegenstrijdig. Zo komen de overgelegde omzetcijfers over 2020 en 2021 zoals weergegeven in de producties 1 en 2 bij memorie van grieven niet overeen met de omzetcijfers over diezelfde jaren zoals die zijn opgenomen in de nadien door [appellant] overgelegde productie 10. De juistheid van die cijfers is bovendien niet door een accountant getoetst. Tevens is van belang dat [appellant] kennelijk heeft gerekend met een referentieperiode van 2017 tot en met 2019, maar heeft nagelaten om toe te lichten waarom hij van deze referentieperiode is uitgegaan. Het is dan ook onduidelijk waarom hij niet, zoals gebruikelijk, heeft getoetst aan het jaar 2019. Verder heeft [appellant] geen nauwkeurig inzicht gegeven in de hoogte van zijn vaste lasten, maar heeft hij uitsluitend een uitdraai van zijn grootboekrekening overgelegd waarin de door hem betaalde huur is opgenomen. Ook hier had het op de weg van [appellant] gelegen om de hoogte van zijn vaste lasten nader te onderbouwen en niet slechts zonder nadere toelichting een bankoverzicht in het geding te brengen, dat bovendien slechts ziet op de huurlasten. Tot slot heeft [appellant] onvoldoende duidelijkheid verschaft over de door hem ontvangen TVL, doordat hij blijkens de door hem overgelegde beslissingen op TVL-aanvragen over het eerste, tweede en vierde kwartaal van 2021 – die bovendien eveneens zonder enige toelichting in het geding zijn gebracht – een bedrag aan TVL heeft ontvangen dat hoger is dan het bedrag aan TVL waarop hij zijn gevorderde huurprijsvermindering van € 2.943,00 heeft gebaseerd en dat ook hoger is dan het bedrag dat blijkt uit het door hem overgelegde overzicht van ontvangen TVL-bedragen.

3.14.

Het hof is daarom van oordeel dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij over 2021 aanspraak heeft op huurprijsvermindering van € 2.943,00. De eerste grief faalt en de vordering tot vermindering van de huurprijs over 2021 met € 2.943,00 zal worden afgewezen.

Is de bovenwoning een afhankelijke woning?

3.15.

Met de
tweede griefkomt [appellant] op tegen de overweging van de kantonrechter dat partijen het erover eens zijn dat de bovenwoning een afhankelijke woning is in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW, zodat het bedrijfsruimteregime van toepassing is op het volledige gehuurde. [appellant] stelt dat partijen het daarover niet eens zijn, omdat de bovenwoning volgens hem een zelfstandige woonruimte is en daarop dus het woonruimteregime van toepassing is. Dit volgt uit het feit dat de bovenwoning een eigen opgang en huisnummer heeft en zelfvoorzienend is (bijvoorbeeld doordat de woning beschikt over een eigen cv-ketel). Ook kan de woning zonder overwegende praktische bezwaren door een ander dan de uitbater van het café worden gebruikt, zoals hier ook het geval is, aangezien alleen [appellant] het café uitbaat en dit niet geldt voor zijn echtgenote, dochter en kleinkind, die met [appellant] in de bovenwoning wonen, aldus steeds [appellant] .

3.16.

Vooropgesteld wordt dat in het proces-verbaal van de mondelinge behandeling in eerste aanleg op 24 september 2021 is opgenomen dat de advocaat van [appellant] heeft verklaard “
Het klopt dat het gaat om een afhankelijke woning”. Die verklaring komt overeen met het standpunt van [geïntimeerde] dat de bovenwoning een afhankelijke woning is. Tegen die achtergrond heeft de kantonrechter terecht geconcludeerd dat partijen het daar over eens zijn. Voor zover het [appellant] al vrij staat om op dit punt zijn standpunt nog te wijzigen, is onvoldoende komen vast te staan dat de bovenwoning moet worden gekwalificeerd als een zelfstandige woning. Dit oordeel berust op het volgende.

3.17.

Een woning is afhankelijk in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW als de woning niet zonder overwegende praktische bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt. Bij de beoordeling van de vraag of de woning zelfstandig zonder verband met de bedrijfsruimte verhuurd had kunnen worden, spelen zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol.

3.18.

Het is het hof niet duidelijk geworden of de bovenwoning, zoals [appellant] stelt, een eigen opgang heeft. [appellant] heeft ter onderbouwing slechts twee foto’s overgelegd, waarop een deur is afgebeeld met daarachter een trap die kennelijk naar de bovenwoning leidt. [geïntimeerde] heeft echter gemotiveerd betwist dat uit deze foto’s blijkt dat de woning een zelfstandige opgang heeft, omdat de deur op de foto’s volgens haar de toegangsdeur naar het café is en de trap zich dus achter die toegangsdeur naar het café bevindt. Gelet op die betwisting is dan ook niet komen vast te staan dat de bovenwoning een zelfstandige opgang heeft. Dat de bovenwoning volledig zelfvoorzienend is heeft [appellant] in het geheel niet onderbouwd en is eveneens betwist, zodat ook dit niet is komen vast te staan. Verder is tussen partijen niet in geschil dat de bovenwoning (in ieder geval) vanuit het café kan worden bereikt, zodat tussen het café en de bovenwoning een rechtstreekse toegang bestaat. Het is dan ook niet gebleken dat de bovenwoning zonder overwegende praktische bezwaren door een ander dan de huurder van het café kan worden gebruikt. Dat naast [appellant] ook drie familieleden de bovenwoning bewonen maakt dat niet anders. Dat zou pas anders zijn als de woning uitsluitend bewoond wordt door bewoners die niet bij de uitbating van het café betrokken zijn. Dat de bovenwoning een eigen huisnummer heeft en dat in de huurovereenkomst wordt verwezen naar “
het bovengelegen appartement” is van onvoldoende gewicht om de bovenwoning als zelfstandige woonruimte aan te merken.

3.19.

Gelet op de beperkte feitelijke onderbouwing van [appellant] en de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] komt het hof niet toe aan het op dit punt door [appellant] aangeboden bewijs. Dat betekent dat de tweede grief faalt.

Herstel van gebreken

3.20.

Met
het eerste deel van de derde griefkomt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat artikel 26 van de huurovereenkomst tussen partijen van toepassing is. [appellant] betoogt dat op de bovenwoning de wettelijke bepalingen voor huur van woonruimte van toepassing zijn, dat artikel 26 onredelijk bezwarend is en daarnaast niet strookt met het bepaalde in artikel 31 en tot slot dat toepassing van artikel 26 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

3.21.

Omdat, zoals hiervoor reeds is geoordeeld, de bovenwoning een afhankelijke woning is in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW, zijn ook op de bovenwoning de wettelijke bepalingen voor bedrijfsruimte van toepassing. De wettelijke bepalingen over gebreken en gevolgschade, zoals neergelegd in artikelen 7:206 lid 1 en 2, 7:207 en 7:208 BW, zijn voor bedrijfsruimte van regelend recht. Dat betekent dat partijen voor bedrijfsruimte daarvan kunnen afwijken en dus kunnen afspreken dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor gevolgschade. Dit wordt wel begrensd door artikel 7:209 BW, waar is bepaald dat daarvan niet kan worden afgeweken in geval van schade die door de huurder is geleden als gevolg van gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst bestonden en die de verhuurder kende of had behoren te kennen.

3.22.

In dit geval zijn partijen in artikel 26 van de huurovereenkomst overeengekomen dat verhuurder niet aansprakelijk is voor de gevolgen van zichtbare of onzichtbare gebreken aan het gehuurde. Gelet op het voorgaande is deze bepaling dus toegestaan, zolang het niet gaat om een gebrek dat verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen. De bepaling is naar het oordeel van het hof dan ook niet onredelijk bezwarend.

3.23.

Evenmin doet het bepaalde in artikel 26 afbreuk aan het bepaalde in artikel 31 van de huurovereenkomst. Deze artikelen staan immers op zichzelf en moeten ook zo worden gelezen: artikel 26 ziet op de gevolgen van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde en artikel 31 op het binnen- en buitenonderhoud van het gehuurde. Het is weliswaar niet ondenkbaar dat in bepaalde omstandigheden gebreken aan het gehuurde kunnen ontstaan doordat de verhuurder niet voldoet aan zijn onderhoudsplicht, maar dat maakt niet dat artikel 26 van de huurovereenkomst daarom buiten toepassing moet blijven. Zoals overwogen staat het partijen immers vrij om ten aanzien van gevolgschade afspraken te maken die afwijken van de wettelijke regels. Daarbij weegt ook mee dat partijen daarbij allebei handelden in de uitoefening van een beroep of bedrijf, aangezien [appellant] de huurovereenkomst is aangegaan in zijn hoedanigheid van uitbater van [X] . Dit alles leidt ertoe dat ook het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid niet slaagt.

3.24.

Met
het tweede deel van de derde griefkomt [appellant] op tegen een deel van de beslissingen die zien op het herstel van de door [appellant] gestelde gebreken. Dit doet hij mede aan de hand van de lijst met herstelposten, zoals opgenomen in nadien gewijzigde vordering 2 onder i tot en met xxii. Het hof zal deze herstelposten hierna achtereenvolgens bespreken.

3.25.

In de beoordeling worden ook de bij akte door [appellant] overgelegde rapporten en door [geïntimeerde] overgelegde e-mails betrokken, aangezien partijen over en weer op elkaars aanvullende stukken hebben kunnen reageren en zij ook van die gelegenheid gebruik hebben gemaakt. [geïntimeerde] heeft over de door [appellant] overgelegde rapporten opgemerkt dat deze tot stand zijn gekomen zonder dat [geïntimeerde] daarover is geïnformeerd, zodat zij dus niet in de gelegenheid in gesteld om bij de onderzoeken aanwezig te zijn en zij dus evenmin in staat is om te beoordelen of de conclusies in die rapporten juist zijn. Hoewel het vanuit de eisen van goed huurderschap voor de hand had gelegen dat [appellant] [geïntimeerde] had betrokken bij de onderzoeken die in zijn opdracht zijn uitgevoerd, brengt het tegendeel niet mee dat deze rapporten bij de beoordeling van de vorderingen buiten beschouwing moeten worden gelaten. Deze omstandigheid kan echter wel een rol spelen bij de waardering van het bewijs, wanneer het daartoe zou komen.

i. Het vervangen van alle door schimmel aangetaste gipsplaten in het gehuurde

3.26.

[appellant] heeft bij wijziging van eis deze vordering vermeerderd. Waar hij aanvankelijk vervanging vorderde van de door schimmel aangetaste gipsplaat op de bovenverdieping van het gehuurde, vordert hij nu vervanging van
alledoor schimmel aangetaste gipsplaten in het gehuurde. Hij heeft echter niet gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat zijn vordering ten aanzien van de gipsplaat op de bovenverdieping onvoldoende is onderbouwd, zodat de afwijzende beslissing van de kantonrechter ten aanzien van die gipsplaat in hoger beroep vaststaat. Ten aanzien van de overige gipsplaten in het gehuurde, waarover in eerste aanleg dus nog niet is beslist, heeft hij zijn vordering niet onderbouwd. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

ii. Het verhelpen van de lekkages in het gehuurde, thans aanwezig in de hal bij het toilet op de eerste verdieping, naast de voordeur bij de entree van het café en in de woonkamer op de eerste verdieping, en het doorslaand vocht in het gehuurde, door de achterliggende oorzaak hiervan weg te nemen

3.27.

De kantonrechter heeft [geïntimeerde] veroordeeld tot het doen van nader onderzoek naar de herkomst van de lekkage c.q. vochtdoorslag in het binnenblad ter plaatse van de voordeur. Daarnaast heeft zij overwogen dat [geïntimeerde] zo nodig zal worden veroordeeld tot herstel conform de uitkomst van dat onderzoek, maar dit is niet opgenomen in de beslissing van het bestreden vonnis. [appellant] heeft bij grieven opgemerkt dat een dergelijk onderzoek niet door [geïntimeerde] is uitgevoerd en dat nog steeds sprake is van aanzienlijke lekkage in de woning en het café. Hij heeft vervolgens zijn vordering tot het verhelpen van de lekkage ‘in de wanden en de plafonds’ nader gespecificeerd door daarin te vermelden op welke wanden en plafonds zijn vordering ziet.

3.28.

Het hof is van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat het gehuurde kampt met serieuze vochtproblemen. Het door [geïntimeerde] ingeschakelde [bedrijf 4] heeft in een e-mail op 22 november 2021 geconstateerd dat duidelijk te zien is dat er in het gehuurde een vochtprobleem bestaat, hoewel daarbij toen wel de kanttekening werd gemaakt dat niet kon worden onderzocht of de vochtige binnenmuren ‘oud zeer’ zijn of dat de oorzaak van de lekkage nog steeds bestaat. Weliswaar heeft [geïntimeerde] een e-mail van [bedrijf 7] van 27 augustus 2022 overgelegd waarin is verklaard dat in de periode van 23 maart 2022 tot 12 juli 2022 diverse oorzaken van lekkage zijn opgelost, maar twee latere rapporten wijzen op het tegendeel. Zo heeft de Keuringsdienst voor Wonen in haar rapport van 27 juni 2022 op diverse plekken lekkage en ondeugdelijke afdichtingen geconstateerd. Daarnaast blijkt uit haar rapport van 13 december 2022 dat zij een dag eerder een verhoogd vochtgehalte in de binnenmuren heeft gemeten. Gelet daarop is voldoende komen vast te staan dat het gehuurde nog steeds kampt met lekkage.

3.29.

Vervolgens rijst de vraag of de lekkage een gebrek is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Dit artikel definieert een gebrek als een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Partijen zijn het er niet over eens of de lekkage kan worden toegerekend aan [appellant] als huurder. [geïntimeerde] heeft verwezen naar de e-mail van [bedrijf 4] van 22 november 2021 waarin als mogelijke oorzaak wordt genoemd dat de dakgoot vol ligt met bladeren, omdat die niet door [appellant] wordt schoongemaakt. In deze e-mail is echter ook opgemerkt dat dit niet per se als oorzaak voor de lekkage kan worden aangewezen. Bovendien heeft [appellant] (gemotiveerd) betwist dat hij nalatig is in het schoonhouden van de dakgoten en dat de aanwezigheid van bladeren leidt tot lekkages. Dat de oorzaak bestaat uit het onvoldoende schoonhouden van de dakgoten door [appellant] is dan ook niet komen vast te staan.

3.30.

Voor het overige hebben partijen over de oorzaak van de lekkage het volgende opgemerkt. [appellant] heeft verwezen naar het hiervoor genoemde rapport van de Keuringsdienst voor Wonen van 13 december 2022, waarin na visuele inspectie is geconcludeerd dat de lekkage wordt veroorzaakt door het feit dat het dak niet waterdicht is, wat blijkt uit de constatering dat het dakslab los ligt, de beplating aan de achterzijde van de gevel los laat en water zich verzamelt in de hoeken van het vlakdak en onder de dakpannen. Volgens [geïntimeerde] moet de oorzaak worden gezocht in een daklekkage bij het pand van de buren op huisnummer 5, zoals [bedrijf 7] in de e-mail op 27 augustus 2022 heeft geschreven. Wat daar ook van zij, beide gestelde oorzaken kunnen niet worden toegerekend aan [appellant] . Verder staat vast dat het gehuurde als gevolg van de lekkage aan [appellant] niet het huurgenot verschaft dat [appellant] bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden pand. Daarmee is sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW.

3.31.

Op grond van artikel 7:206 BW is [geïntimeerde] als verhuurder in beginsel verplicht gebreken te verhelpen. Dit kan anders zijn wanneer, zoals [geïntimeerde] in dit kader heeft betoogd, de lekkage is ontstaan door het handelen van [appellant] zelf. Maar daarvan is in dit geval niet gebleken. Dat leidt ertoe dat [geïntimeerde] als verhuurder gehouden is om de lekkage te verhelpen. Dat geldt ook als de oorzaak ligt bij een naburig pand. Dit alles betekent dat deze vordering wordt toegewezen.

iii. Het repareren c.q. aanhelen en deugdelijk afwerken van het ontbrekende voegwerk en de ontbrekende dilatatie op de buitengevel

3.32.

De kantonrechter heeft de vordering tot reparatie en deugdelijke afwerking van scheuren en beschadigingen in het metsel- en pleisterwerk op de buitengevel afgewezen, omdat [geïntimeerde] met foto’s voldoende had aangetoond dat dit inmiddels was hersteld. [appellant] heeft daartegen gegriefd, onder verwijzing naar het rapport van de Keuringsdienst voor Wonen van 27 juni 2022, waarin is geconstateerd dat aan de buitengevel voegwerk ontbreekt en dat deze is beschadigd door het ontbreken van een dilitatievoeg in het metselwerk. Hij heeft daarop zijn eis nader gespecificeerd zoals hierboven is vermeld.

3.33.

In het genoemde rapport van 27 juni 2022, dat dus van een latere datum is dan de door [geïntimeerde] uitgevoerde werkzaamheden voorafgaand aan het bestreden vonnis, is geconstateerd dat voegwerk ontbreekt ter hoogte van het rechter kozijn. Dit volgt ook uit de bijgevoegde foto. Dit is een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en moet op grond van artikel 7:206 BW door [geïntimeerde] worden verholpen. Ten aanzien van de vraag of de buitengevel scheuren bevat is het rapport niet eenduidig. Zo wordt op dit punt enerzijds geoordeeld dat er geen scheuren zijn geconstateerd, maar anderzijds dat er scheuren bestaan door het ontbreken van een dilitatievoeg. Daarbij is een foto van overgelegd waarop één scheur zichtbaar is. Voor overige heeft [appellant] niet toegelicht waarom een dilitatievoeg op de (gehele) buitengevel noodzakelijk is. Tegen die achtergrond, daarbij mede in acht genomen de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] , had [appellant] dit onderdeel van zijn vordering dan specifieker moeten toelichten. Daarom zal deze vordering uitsluitend worden toegewezen voor zover het ziet op het repareren c.q. aanhelen en deugdelijk afwerken van het ontbrekende voegwerk ter hoogte van het rechter kozijn. Voor het overige zal de vordering worden afgewezen.

iv. Het repareren en waar nodig vervangen van de houten kozijnen aan de buitenzijde van het gehuurde en

v. Het schilderen van alle buitengevels van het gehuurde, inclusief de houten delen en de overstekken en

vi. Het vervangen van het raam in de toegangsdeur van het café, dat thans is blindgeslagen door vochtdoorslag

3.34.

Deze vorderingen zijn door de kantonrechter afgewezen. [appellant] heeft zijn vorderingen gehandhaafd, maar geen grief gericht tegen de afwijzende beslissing van de kantonrechter. Daarom worden deze vorderingen afgewezen.

vii. Het vervangen van het enkelglas in het gehuurde door dubbelglas en het dubbelglas deugdelijk afdichten

3.35.

De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen omdat [appellant] heeft nagelaten om voor deze vordering een grondslag te stellen. [appellant] heeft daartegen gegriefd en toegelicht dat hij zijn vordering baseert op artikel 7:243 lid 1 en 2 sub a BW waar, kort gezegd, voor woonruimte is bepaald dat de rechter op verzoek van de huurder kan bepalen dat de verhuurder verplicht is tot het op eigen kosten nemen van energiebesparende maatregelen. Omdat hiervoor al is geoordeeld dat op de bovenwoning de wettelijke bepalingen voor huur van bedrijfsruimte van toepassing zijn, en daarmee niet die voor huur van woonruimte, komt aan [appellant] geen beroep toe op artikel 7:243 lid 1 en 2 sub a BW. Dat de vordering op een andere grond moet worden toegewezen is gesteld noch gebleken. De vordering zal worden afgewezen.

viii. Het sauzen van de wanden, plafonds en de binnenzijde van de dakconstructie, zodat de (droge) sporen van lekkage/bocht niet meer zichtbaar zijn, en

ix. Het losse stucwerk op de binnenwanden verwijderen, aanhelen en deugdelijk afwerken

3.36.

De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen, omdat zij zien op schade die is ontslaan als gevolg van lekkage en daarmee gevolgschade betreffen waarvoor aansprakelijkheid van [geïntimeerde] in artikel 26 van de huurovereenkomst is uitgesloten. [appellant] komt daartegen op met een grief. Hij stelt dat de schade is ontstaan doordat [geïntimeerde] noodzakelijk onderhoud en herstel van gebreken aan de buitenzijde van het pand achterwege heeft gelaten en dat artikel 26 van de huurovereenkomst daarom buiten beschouwing moet blijven. Het hof is echter, net als de kantonrechter, van oordeel dat het hier gevolgschade betreft waarvoor [geïntimeerde] op grond van artikel 26 van de huurovereenkomst niet aansprakelijk is. Dat deze bepaling tussen partijen onverkort van toepassing is, is hiervoor al toegelicht. Deze vorderingen zijn dus terecht afgewezen.

x. Het platte dak en de dakgoten voldoende op afschot leggen, de dak- en gootbekleding, waar nodig, repareren en vervangen

3.37.

De kantonrechter heeft afwijzend beslist op de vordering om het platte dak voldoende op afschot te leggen, de dakgoot aan de linkerzijde op het juiste afschot te leggen en de gootbekleding van de dakgoten te vervangen. [appellant] komt daar met een grief tegen op, onder verwijzing naar het rapport van de Keuringsdienst voor Wonen van 27 juni 2022. Vervolgens heeft hij zijn vordering vermeerderd door daarin alle dakgoten van het gehuurde op te nemen en niet slechts de dakgoot aan de linkerzijde.

3.38.

In het genoemde rapport van 27 juni 2022 is slechts vermeld dat het vlakke dak en de dakgoot aan de linker zijde niet (voldoende) op afschot
lijkente liggen. Als hersteladvies is opgenomen dat met een watertest kan worden nagegaan of de dakgoot een correcte capaciteit heeft. Dat betekent dat het rapport dus geen uitsluitsel geeft over de vraag of de dakgoot aan de linkerzijde en het platte dak onvoldoende op afschot liggen, maar dat daarin slechts wordt gesignaleerd dat, afhankelijk van de uitkomsten van een nog uit te voeren watertest, herstel van de dakgoot onder omstandigheden noodzakelijk kan zijn. Gelet op die uitkomst had het op de weg van [appellant] gelegen om die test te laten uitvoeren, om daarmee zijn vordering te onderbouwen. Dat heeft hij echter niet gedaan. Bij die stand van zaken heeft [appellant] onvoldoende onderbouwd dat de dakgoot aan de linkerzijde niet op afschot ligt en dat ook het afschot van het platte dak niet correct is. Ten aanzien van de overige dakgoten heeft [appellant] zijn vordering evenmin onderbouwd. Deze vordering zal worden afgewezen.

xi. Het houten dakraam in de woonkamer op de eerste verdieping recht monteren en

xii. De beschadiging aan de rand van het kunststof dakraam herstellen

3.39.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellant] niet heeft onderbouwd dat dit dakraam gebrekkig is in de zin van artikel 7:204 BW en deze vorderingen afgewezen. [appellant] heeft zijn vorderingen gehandhaafd en vordering xi nog nader gespecificeerd door toe te voegen dat het gaat om het dakraam op de eerste verdieping. Hij heeft echter geen grief gericht tegen de afwijzende beslissing van de kantonrechter. Daarom worden deze vorderingen afgewezen.

xiii. Riolering conform de voorgeschreven (NEN-)normen aanleggen, en daartoe zo nodig vervangen

3.40.

Deze vordering zag in eerste aanleg op de aanleg van de riolering ‘op de voorgeschreven en gangbare wijze’. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen, omdat [appellant] onvoldoende had onderbouwd dat de riolering anders moet worden aangelegd of vervangen. [appellant] heeft tegen dat oordeel een grief gericht en daarnaast zijn vordering gespecificeerd op de wijze zoals hierboven is vermeld. Ter onderbouwing van zijn grief en vordering heeft hij verwezen naar het rapport van [bedrijf 5] en de factuur van [bedrijf 3] van 1 oktober 2021.

3.41.

In het rapport van [bedrijf 5] wordt weliswaar gesproken over een slordige aansluiting van het riool en over een afschot van de rioolbuis, maar gelet op de overige inhoud van het rapport lijkt daarbij te zijn gedoeld op de aansluiting van de afvoer onder de spoelbak in de keuken en niet op de aanleg van de riolering. Daarnaast heeft [bedrijf 5] opgemerkt dat lekkage aan het bad vermoedelijk afkomstig is vanuit het riool onder het bad, maar dit is niet nader onderbouwd en dan ook onvoldoende om aan te nemen dat de riolering opnieuw moet worden aangelegd. Dat geldt ook voor de enkele opmerking op de factuur van [bedrijf 3] dat bij na-inspectie een verzakking is geconstateerd die net voor de aansluiting op de toiletleiding zit en die bijdraagt aan de afzet van vuil in de afvoer. [appellant] heeft niet toegelicht dat de gestelde verzakking dusdanig ernstig is dat de riolering om die reden opnieuw moet worden aangelegd. Daarnaast heeft [geïntimeerde] dit gemotiveerd betwist. Bij die stand van zaken heeft hij deze vordering onvoldoende onderbouwd en zal deze worden afgewezen.

xiv. Lekkage in het bad in de badkamer verhelpen, zodat het bad weer gebruikt kan worden

3.42.

De kantonrechter heeft deze vorderingen afgewezen, omdat niet is gebleken dat gebruik van het bad lekkage veroorzaakt en dit gebrek daarom niet is komen vast te staan. [appellant] heeft tegen dat oordeel gegriefd en ter onderbouwing daarvan verwezen naar het rapport van [bedrijf 5] . In dat rapport heeft [bedrijf 5] echter verklaard dat hij niet zelf heeft gecontroleerd of het bad lekt en dat hij aan het bad zelf geen gebreken ziet. Tegen die achtergrond is niet komen vast te staan dat het bad gebrekkig is en door [geïntimeerde] moet worden hersteld. Daarom zal deze vordering worden afgewezen.

xv. De (op 26 augustus 2022 niet akkoord bevonden) elektrotechnische installatie conform de voorgeschreven (NEN-)normen aanleggen, en daartoe zonodig (deels) vervangen

3.43.

Aanvankelijk vorderde [appellant] de uitvoering van een NTA keuring en, conform de uitkomsten van dat onderzoek, de aanleg en vervanging van de elektra-installatie. De kantonrechter heeft die vordering afgewezen, omdat de door [appellant] overgelegde rapporten onvoldoende steun boden voor de noodzaak van een dergelijke keuring. [appellant] heeft tegen dat oordeel een grief gericht en heeft daarna zijn vordering gewijzigd naar de vordering zoals hierboven is vermeld. Ter onderbouwing van zijn vordering verwijst hij naar het rapport van de Keuringsdienst voor Wonen van 27 juni 2022 en het rapport van [bedrijf 6] van 26 augustus 2022.

3.44.

Het hof stelt voorop dat artikel 31 van de huurovereenkomst ten aanzien van de elektra onderscheid maakt tussen het vernieuwen van de bedrading van de door het energiebedrijf afgekeurde elektrische installatie (voor rekening van de verhuurder) en het gebruikelijke onderhoud van en kleine reparaties aan schakelaars, wandcontactdozen en dergelijke (voor rekening van de huurder). [bedrijf 6] heeft de elektrische installatie niet akkoord bevonden en diverse gebreken geconstateerd die moeten worden hersteld, waarna herkeuring moet plaatsvinden. Daarbij gaat het voor een deel om incomplete armaturen, schakelaars of stekkeraansluitingen en loszittende wandcontactdozen, al dan niet in combinatie met losse bedrading. Dit zijn kleine reparaties die op grond van artikel 31 van de huurovereenkomst voor rekening van [appellant] komen. Daarnaast heeft [bedrijf 6] geconstateerd dat de verdeelkast niet aanraakveilig is en aardlekschakelaars defect zijn. Deze werkzaamheden komen op grond van artikel 31 van de huurovereenkomst voor rekening van [geïntimeerde] . Dit kan anders zijn als deze gebreken zijn ontstaan als gevolg van de wijze waarop [appellant] van de elektrische installatie gebruik maakt, zoals [geïntimeerde] stelt.

3.45.

[appellant] heeft echter ook een factuur van Abbink van 17 oktober 2022 overgelegd en daarbij toegelicht dat Abbink in opdracht van [appellant] omwille van de veiligheid diverse herstelwerkzaamheden heeft verricht. Zo is de verdeelkast nu aanraakveilig gemaakt, is de aardlekautomaat vervangen en zijn contactdozen, schakelmateriaal en losse kabels en snoeren vastgezet en waar nodig vervangen. Zonder nadere toelichting van [appellant] , die ontbreekt, gaat het hof er daarom van uit dat de elektrische installatie in de huidige staat voldoet aan de geldende veiligheidseisen. Dat op dit moment aanleiding bestaat om de elektra opnieuw aan te leggen en (deels) te vervangen is dan ook niet komen vast te staan. Dat betekent dat de vordering zal worden afgewezen.

3.46.

Daarbij wordt ten overvloede opgemerkt dat, voor zover de werkzaamheden van [bedrijf 6] op grond van artikel 31 van de huurovereenkomst voor rekening komen van [geïntimeerde] , [appellant] deze kosten in beginsel op [geïntimeerde] kan verhalen. In hoeverre dit het geval is valt echter buiten het onderhavige geschil, omdat [appellant] geen vordering heeft ingesteld tot vergoeding van die kosten.

xvi. Rioolontluchting op de zolder aansluiten, met gebruikmaking van een dakdoorvoer

3.47.

De kantonrechter heeft [geïntimeerde] veroordeeld tot het aansluiten van de rioolontluchting op de zolderverdieping. [appellant] stelt zich op het standpunt dat [geïntimeerde] aan deze veroordeling niet heeft voldaan en heeft zijn vordering daarnaast gespecificeerd door daarin op te nemen dat de aansluiting moet plaatsvinden met gebruikmaking van een dakdoorvoer. Hij heeft daartoe verwezen naar de e-mail van [bedrijf 4] van 22 november 2021, waarin staat dat de ontluchting van de badkamer niet correct is aangesloten en dat een dakdoorvoer moet worden geplaatst. Daarnaast heeft hij verwezen naar het rapport van de Keuringsdienst voor Wonen van 27 juni 2022, waarin is geconstateerd dat de rioolontluchting niet op correcte wijze is aangesloten.

3.48.

[bedrijf 4] heeft in de e-mail van 22 november 2021 bestreden dat er een probleem is met de rioolontluchting; volgens haar is de ontluchting van de badkamer het probleem. Tegenover deze betwisting heeft [appellant] zijn stelling dat de rioolontluchting gebrekkig is, onvoldoende onderbouwd. De daarop betrekking hebbende vordering zal worden afgewezen.

xvii. Asbesthoudend materiaal op de zolder (achter cv-opstelling) en tussen het café en het woonhuis verwijderen en waar nodig vervangen door alternatief ongevaarlijk materiaal

3.49.

De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen, omdat [appellant] onvoldoende had onderbouwd dat zich in het gehuurde asbesthoudend materiaal bevond. [appellant] komt daartegen met een grief op en verwijst ter onderbouwing daarvan naar het rapport van de Keuringsdienst voor Wonen van 27 juni 2022 en naar het rapport van [bedrijf 8] van 15 december 2022.

3.50.

In het rapport van de Keuringsdienst voor Wonen is vermeld dat op zolder en tussen het café en het woonhuis afgebrokkeld asbesthoudend materiaal is aangetroffen. Deze constatering is tevens voorzien van een foto, hoewel daarbij niet is toegelicht welk deel van het gehuurde op de foto is afgebeeld. [bedrijf 8] heeft haar onderzoek uitsluitend uitgevoerd op de begane grond van het café, maar ook zij heeft geconcludeerd dat boven de systeem- en gipsplafonds op de begane grond – wat het hof aldus begrijpt dat daarmee wordt bedoeld het plafond tussen het café en het woonhuis – een ernstig beschadigd asbesthoudend plafond is aangetroffen en dat dit een gevaar voor de gezondheid meebrengt. In beide rapporten wordt aangeraden om het asbest te verwijderen en daarna te saneren. Weliswaar heeft [geïntimeerde] de aanwezigheid van beschadigd asbesthoudend materiaal betwist en in dat kader aangekondigd om op 13 februari 2023 zelf een asbestinventarisatie uit te (laten) voeren, maar of dit onderzoek daadwerkelijk heeft plaatsgevonden en tot welke conclusies dit heeft geleid is onduidelijk gebleven, ook al heeft [geïntimeerde] haar laatste processtuk een dag na de genoemde datum genomen. Tegen die achtergrond heeft [geïntimeerde] onvoldoende betwist dat het gehuurde op zolder en tussen het café en de bovenwoning asbesthoudend materiaal bevat en dat dit is beschadigd, in welk geval asbest een gevaar voor de gezondheid kan opleveren. Dit is een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW en moet op grond van artikel 7:206 BW door [geïntimeerde] worden verholpen.

3.51.

[geïntimeerde] heeft betoogd dat de vervanging van asbesthoudend materiaal door alternatief ongevaarlijk materiaal in feite gevolgschade betreft die op grond van artikel 26 van de huurovereenkomst voor rekening van [appellant] blijft, maar daarin wordt zij niet gevolgd. Het hof is van oordeel dat de vervanging van asbesthoudend materiaal door alternatief ongevaarlijk materiaal deel uitmaakt van het noodzakelijke herstel van asbesthoudende onderdelen van het gehuurde. In dat geval is dus geen sprake van schade die is ontstaan als gevolg van gebreken aan het gehuurde. Dat betekent dat deze vordering volledig zal worden toegewezen.

xviii. De ontbrekende onderdelen van het (systeem)plafond installeren

3.52.

De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen, omdat de platen van het (systeem)plafond zijn beschadigd door lekkage en daarmee sprake is van gevolgschade die op grond van artikel 26 van de huurovereenkomst voor rekening van [appellant] moet blijven. [appellant] heeft niet gegriefd tegen de overweging dat de platen zijn beschadigd door lekkage, maar wel tegen het oordeel dat deze schade op grond van artikel 26 van de huurovereenkomst voor zijn eigen rekening blijft. Zoals hiervoor al is overwogen is deze bepaling tussen partijen onverkort van toepassing. De vordering zal daarom worden afgewezen.

xix. Gebroken ruiten vervangen door nieuwe ruiten

3.53.

Deze vordering is door de kantonrechter afgewezen. [appellant] heeft zijn vordering gehandhaafd, maar geen grief gericht tegen de afwijzende beslissing van de kantonrechter. De vordering zal daarom worden afgewezen.

xx. Het ertoe leiden dat de deuren niet meer klemmen

3.54.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat het sluitend maken van deuren op grond van artikel 31 van de huurovereenkomst voor rekening van [appellant] komt. Daarom heeft hij de daartoe ingestelde vordering van [appellant] afgewezen. [appellant] heeft in hoger beroep zijn vordering aangepast door nu te vorderen dat de deuren niet meer klemmen. Dit is een herformulering van de vordering waarop de kantonrechter reeds afwijzend heeft beslist en tegen welk oordeel [appellant] niet heeft gegriefd. Daarom zal deze vordering worden afgewezen.

xxi. Het op deugdelijke wijze installeren en bevestigen van de afzuiginstallatie in de keuken, zodat deze weer naar behoren functioneert

3.55.

Aanvankelijk vorderde [appellant] een deugdelijke installatie van afzuigers aan ‘de plafonds’. Uit zijn toelichting op die vordering blijkt dat hij daarbij doelde op afzuigers in de badkamer en het toilet. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen. [appellant] heeft een grief gericht tegen deze afwijzende beslissing. Bij wijziging van eis heeft hij deze vordering echter specifiek toegespitst op een afzuiginstallatie in de keuken. Omdat de afzuigers in de badkamer en het toilet geen deel meer uitmaken van het gevorderde, heeft [appellant] geen belang meer bij bespreking van zijn grief inzake die afzuigers. Dat [appellant] in zijn reactie op de incidentele grief wel weer ingaat op de installatie van afzuigers in het toilet maakt dat niet anders.

3.56.

Ten aanzien van de vordering om in de keuken afzuigers te installeren heeft [appellant] in reactie op de incidentele grief nog opgemerkt dat de afgezogen lucht in de keuken niet wordt afgevoerd via een pijp, maar dat het in een keukenkastje wordt geblazen. Deze opmerking kan niet leiden tot toewijzing van de vordering. De vordering zal dus worden afgewezen.

xxii. De cv-ketels conform de voorgeschreven (NEN-)normen aansluiten en laten functioneren en daartoe zonodig vervangen

3.57.

De kantonrechter heeft de vordering om ‘de cv-ketel’ op voorgeschreven en veilige wijze aan te sluiten, afgewezen en daarbij overwogen dat uit deskundigenrapporten niet blijkt dat die cv-ketel gebreken vertoont. [appellant] heeft tegen dat oordeel een grief gericht en daarnaast zijn eis vermeerderd doordat zijn vordering nu ziet op de cv-ketels van zowel de bovenwoning als ook het café. Daarnaast heeft hij zijn vordering gespecificeerd door nu te vorderen dat de aansluiting plaatsvindt conform de voorgeschreven (NEN-)normen.

3.58.

Uit het door [appellant] overgelegde rapport van Duteco blijkt dat een monteur van dit bedrijf op 15 november 2022 onderhoud aan de cv-ketels heeft uitgevoerd en daarbij heeft geconstateerd dat de cv-ketel van het café koolmonoxide lekt, zodat de rookgasafvoer moet worden vervangen. Daarnaast is geconstateerd dat van de cv-ketel van de bovenwoning de vul/aftapkraan een dop mist en dat het broekstuk van de rookgasafvoer dicht getapet is en daarom moet worden hersteld. [geïntimeerde] heeft betwist dat de cv-ketels moeten worden hersteld en in dat kader verwezen naar een rapport dat in eerste aanleg is overgelegd, alsmede naar de vaststelling van Duteco in haar rapport van 15 november 2022 dat beide cv-ketels ‘naar behoren’ functioneren. Wat daar ook van zij, uit artikel 31 van de huurovereenkomst volgt dat het gebruikelijke onderhoud van de cv-ketels voor rekening van [appellant] komt. Dit wordt door [appellant] ook erkend. Niet gebleken is dat de door Duteco aangeraden werkzaamheden vallen buiten het gebruikelijke onderhoud in de zin van artikel 31 van de huurovereenkomst. Het had op de weg van [appellant] gelegen om dit toe te lichten, maar dat heeft hij niet gedaan. Dat deze werkzaamheden voor rekening moeten komen van [geïntimeerde] is dan ook niet komen vast te staan. Deze vordering wordt daarom afgewezen.

Dwangsom en termijn

3.59.

Met de
vierde griefkomt [appellant] op tegen de afwijzende beslissing op de door hem gevorderde dwangsom en tegen de overweging dat [geïntimeerde] niet wordt veroordeeld tot herstel binnen een bepaalde termijn, maar uitsluitend tot het geven van een opdracht daartoe aan een aannemer binnen twee weken na betekening van het vonnis.

3.60.

Voor het herstel van de gebreken is [geïntimeerde] afhankelijk van de beschikbaarheid van aannemers die de daartoe noodzakelijke werkzaamheden kunnen uitvoeren. Ook is hij daarbij afhankelijk van [appellant] , aangezien [appellant] voor de uitvoering van die werkzaamheden toegang tot het gehuurde moet verschaffen. Binnen welke termijn [geïntimeerde] die gebreken kan (laten) herstellen is dan ook iets dat voor een belangrijk deel buiten haar invloedssfeer ligt. Om die reden is in het bestreden vonnis terecht volstaan met een termijn waarbinnen [geïntimeerde] aan een aannemer opdracht moest geven tot herstel van de in het vonnis geconstateerde gebreken. Met de kantonrechter is het hof tevens van oordeel dat voor het opleggen van een dwangsom onvoldoende aanleiding bestaat. Daarbij is onder meer van belang dat [geïntimeerde] als eigenaar van het gehuurde zelf ook belang heeft bij het herstel van gebreken aan haar pand en uit de door haar overgelegde correspondentie en facturen voor onderhoudswerkzaamheden blijkt dat zij niet onwelwillend is om tot onderhoud over te gaan wanneer dit volgens de huurovereenkomst voor haar rekening en risico komt. Dat laat onverlet dat, als de uitvoering van de werkzaamheden onnodig lang op zich laat wachten, [appellant] vanzelfsprekend de aangewezen rechtsmaatregelen kan nemen om die uitvoering af te dwingen.

3.61.

Dit alles leidt ertoe dat de vierde grief faalt. Ook volgt daaruit dat, voor zover hierboven is overwogen dat [geïntimeerde] zal worden veroordeeld tot het verrichten van werkzaamheden, aan die veroordeling geen termijn wordt verbonden waarbinnen [geïntimeerde] die werkzaamheden moet hebben verricht. Evenmin zal daaraan een dwangsom worden verbonden. In plaats daarvan zal het hof, net als de kantonrechter, [geïntimeerde] veroordelen tot het geven van een opdracht aan een aannemer voor het verrichten van de desbetreffende werkzaamheden binnen twee weken na betekening van dit arrest.

Huurprijsvermindering vanwege gebreken

3.62.

Met de
vijfde griefkomt [appellant] op tegen het oordeel dat de gebreken die door [geïntimeerde] moeten worden hersteld niet een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Hij stelt daartoe dat de door hem benoemde gebreken hem ernstig schaden in zijn huurgenot en dat een huurprijsvermindering van 80% daaraan evenredig is.

3.63.

Nog daargelaten dat het merendeel van de vorderingen tot herstel worden afgewezen, heeft [appellant] in het geheel niet onderbouwd op welke wijze hij tot het genoemde percentage is gekomen. Het had op zijn weg gelegen om een concrete invulling te geven aan de wijze waarop hij in zijn huurgenot is geschaad en waarom dat moet leiden tot een huurprijsvermindering van een bepaald percentage. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn grief echter volstaan met de enkele vaststelling dat sprake is van een te vochtig klimaat en de aanwezigheid van asbest. Dit is onvoldoende om vast te stellen in welke mate het huurgenot is verminderd en tot welke huurprijsvermindering dit moet leiden. De grief faalt.

Incidentele grief

3.64.

[geïntimeerde] heeft gevorderd dat, kort gezegd, [appellant] wordt veroordeeld om alle herstelwerkzaamheden uit te voeren waarvan [appellant] heeft gevorderd dat [geïntimeerde] die moet uitvoeren en waarvan wordt geoordeeld dat die werkzaamheden voor rekening van [appellant] moeten komen. De kantonrechter heeft overwogen dat [geïntimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd dat [appellant] in gebreke is om te voldoen aan zijn verplichting tot uitvoering van die werkzaamheden. De vordering is daarom afgewezen. Met haar
incidentele griefkomt [geïntimeerde] op tegen dit oordeel. Zij legt daaraan ten grondslag dat zij [appellant] meermaals heeft gewezen op zijn verantwoordelijkheid om in het gehuurde werkzaamheden te verrichten, maar dat [appellant] iedere verantwoordelijkheid telkens ten onrechte van de hand heeft gewezen. Ook verwijst zij naar de e-mails van [bedrijf 4] van 25 augustus 2022 en van [bedrijf 7] van 27 augustus 2022, waarin is opgemerkt dat een loshangende lamp voor een gevaarlijke situatie zorgde en dat [appellant] in het gehuurde een puinhoop laat ontstaan. [geïntimeerde] leidt daaruit af dat [appellant] handelt in strijd met het goed huurderschap.

3.65.

[appellant] is tot nu toe (nagenoeg) niet tot uitvoering van de werkzaamheden overgegaan en heeft iedere verantwoordelijk van de hand gewezen. Daarmee is hij nalatig geweest in zijn onderhoudsverplichtingen jegens [geïntimeerde] . Tegen de achtergrond dat tussen partijen tot nu toe onenigheid bestond over de vraag voor wiens rekening en risico de hiervoor besproken werkzaamheden moeten komen, is dat echter onvoldoende om daaruit te concluderen dat [appellant] , wanneer over die vraag duidelijkheid bestaat, niet zal overgaan tot de uitvoering van die werkzaamheden. Dat geldt temeer nu [appellant] zich op het standpunt heeft gesteld dat hij als huurder belang heeft bij het door hem gevorderde herstel. Ook daarom ligt juist voor de hand dat hij zelf tot de uitvoering van de door hem gevorderde werkzaamheden zal overgaan wanneer is gebleken dat die niet voor rekening en risico van [geïntimeerde] komen. [appellant] heeft inmiddels ook daadwerkelijk werkzaamheden aan de elektrische installatie laten uitvoeren. De e-mails van [bedrijf 4] en [bedrijf 7] maken een en ander niet anders. Dat betekent dat de incidentele grief faalt.

Conclusie

3.66.

Dit alles leidt ertoe dat de grieven in principaal appel alsmede de grief in incidenteel appel falen, behoudens de derde grief in principaal appel voor zover deze ziet op de toewijzing van de vorderingen ii, iii, xi en xxiii (zoals geformuleerd in eerste aanleg). Voor wat betreft de afwijzende beslissing op deze vorderingen zal het bestreden vonnis daarom worden vernietigd. [geïntimeerde] zal alsnog worden veroordeeld tot het geven van een opdracht aan een aannemer, binnen twee weken na betekening van dit arrest, voor de volgende werkzaamheden:

- het verhelpen van de lekkages in het gehuurde, thans aanwezig in de hal bij het toilet op de eerste verdieping, naast de voordeur bij de entree van het café en in de woonkamer op de eerste verdieping, en het doorslaand vocht in het gehuurde, door de achterliggende oorzaak hiervan weg te nemen (vordering ii in hoger beroep);

- het repareren c.q. aanhelen en deugdelijk afwerken van het ontbrekende voegwerk ter hoogte van het rechter kozijn (het eerste deel van vordering iii in hoger beroep);

- het verwijderen en waar nodig vervangen door alternatief ongevaarlijk materiaal van het asbesthoudende materiaal op de zolder (achter cv-opstelling) en tussen het café en het woonhuis (vordering xvii in hoger beroep).

3.67.

De proceskosten van het principaal appel zullen worden gecompenseerd, omdat partijen over en weer in het ongelijk zijn gesteld. Het hof ziet geen aanleiding om over de proceskosten in eerste aanleg anders te beslissen dan de kantonrechter heeft gedaan. Omdat de grief in incidenteel appel faalt, zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het incidenteel appel.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de vorderingen ii, iii en xxiii (zoals geformuleerd in eerste aanleg) zijn afgewezen

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] tot het geven van een opdracht aan een aannemer, binnen twee weken na betekening van dit arrest, voor de uitvoering van de volgende werkzaamheden:

- het repareren c.q. aanhalen en deugdelijk afwerken van het ontbrekende voegwerk ter hoogte van het rechterkozijn;

- verwijderen en waar nodig vervangen door alternatief ongevaarlijk materiaal van het asbesthoudende materiaal op de zolder (achter cv-opstelling) en tussen het café en het woonhuis;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

compenseert de proceskosten van het principaal appel, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het incidenteel appel, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 607,00 voor salaris;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en M. Wiltjer en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2024.