Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.290.480/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 8367710 CV EXPL 20-4011
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 maart 2023
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats 1] ,
appellante,
advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
beiden wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. E.B. van de Loo te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] genoemd, terwijl geïntimeerde sub 1 (enkel) als [geïntimeerde 1] wordt aangeduid.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 18 december 2020 in hoger beroep gekomen van het eindvonnis van 22 september 2020 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter), in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie, eisers in reconventie.
Bij arrest van 9 maart 2021 heeft het hof een mondelinge behandeling gelast. Van deze mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt.
Daarna hebben partijen de volgende stukken overgelegd:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 14 februari 2023 doen toelichten, beiden door hun voornoemde advocaat. Partijen en advocaten hebben vragen beantwoord en inlichtingen verstrekt.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft in haar appeldagvaarding geconcludeerd
“te vernietigen het eindvonnis van 22 september 2020, gewezen door de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam, zitting houdende te Amsterdam onder 8367710 CV EXPL 20-4011, voor zover de vorderingen in conventie van appellante daarbij zijn afgewezen en de vorderingen in reconventie van geïntimeerden daarbij zijn toegewezen, en bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van appellante jegens geïntimeerden alsnog volledig toe te wijzen, met veroordeling van geïntimeerden in de kosten van hoger beroep”,
en heeft bij memorie van grieven geconcludeerd
“Dat het uw Hof mogen behagen om, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis van de rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht d.d. 19 oktober 2020, met zaak en rolnummer 8372064 CV EXPL 20-4053, te vernietigen en opnieuw rechtdoende, de eis in de eerste instantie van appellante alsnog integraal toe te wijzen, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van de procedure in beide instanties.”
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, primair [appellante] niet ontvankelijk zal verklaren in zijn vordering en subsidiair het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de daadwerkelijke proceskosten van het hoger beroep althans de forfaitaire proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.
2.De feiten
De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.
3.De beoordeling
3.1.
Het gaat in deze zaak om het volgende.
Vaststaande feiten
( i) [geïntimeerde 1] huurt sinds 1 juli 1993 de woning aan de [straatnaam] 73-III te [plaats] (verder: het gehuurde), ten tijde van het vonnis waarvan beroep tegen een maandelijkse huurprijs van € 207,86, bij vooruitbetaling te voldoen.
(ii) Het gehuurde maakt deel uit van een pand waarbij op de begane grond een bedrijfsruimte (sportschool) is gevestigd en daarboven drie zelfstandige woningen op de eerste, tweede en derde verdieping. Op de vierde verdieping zijn opslagruimtes. Het gehuurde bevindt zich (grotendeels) op de derde verdieping en bestaat uit een woonkamer, twee slaapkamers, een keuken en een (opslag)ruimte op de vierde verdieping.
(iii) [geïntimeerden] bewonen het gehuurde met hun vier minderjarige kinderen.
(iv) Sinds 6 juni 1996 is [appellante] eigenaar van het pand waarin het gehuurde is gelegen. Zij is tevens eigenaar van het naastgelegen pand aan de [straatnaam] 75 te [plaats] .
( v) Op 31 december 2017 heeft [appellante] [geïntimeerde 1] in rechte betrokken, waarbij zij onder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde heeft gevorderd, alsmede een verklaring voor recht dat sprake is van wanprestatie van de zijde van [geïntimeerde 1] in het kader van de huurovereenkomst en dat hij aansprakelijk is voor de verdere geleden (gevolg)schade. [appellante] heeft aan deze vorderingen onder meer ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde 1] zonder haar toestemming in het gehuurde een nieuwe keuken heeft geplaatst en dat als gevolg daarvan een lekkage is ontstaan. Verder zou [geïntimeerde 1] zonder toestemming een luik met een vlizotrap hebben aangebracht in de vloer van de zolderruimte en zou hij de (opslag)ruimte op de vierde verdieping hebben gebruikt als woonruimte, wat in strijd is met de bestemming van die ruimte.
(vi) Bij vonnis van 31 december 2018 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (6559759 CV EXPL 18-211) zijn de vorderingen van [appellante] afgewezen. De kantonrechter heeft overwogen – heel kort gezegd – dat als al sprake was van enige tekortkoming aan de zijde van [geïntimeerde 1] , deze tekortkoming geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigde.
(vii) [appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen voornoemd vonnis. Dit hof heeft bij arrest van 20 juli 2021 (zaaknummer 200.253.054/01) dit vonnis bekrachtigd en [appellante] veroordeeld in de proceskosten.
(viii) Bij brief van 14 juni 2019 heeft [appellante] de huurovereenkomst met [geïntimeerden] opgezegd tegen 1 januari 2020 op grond van dringend eigen gebruik ex artikel 7:274 lid 1 aanhef en sub c BW, in het bijzonder – voor zover thans relevant – wegens renovatie.
(ix) Bij brief van 24 juli 2019 gericht aan [appellante] , hebben [geïntimeerden] medegedeeld niet in te stemmen met de beëindiging van de huurovereenkomst.
Procedure bij de kantonrechter
3.2.
[appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn beëindigd, [geïntimeerden] veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde en [geïntimeerden] veroordeelt in de proceskosten. [geïntimeerden] hebben tegen deze vordering verweer gevoerd.
3.3.
De kantonrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep de vordering afgewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten, inclusief de nakosten. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt [appellante] in hoger beroep met vijf grieven op.
Niet ontvankelijkheid vordering in hoger beroep
3.4.
Het primaire verweer van [geïntimeerden] houdt in dat [appellante] niet ontvankelijk dient te worden verklaard in het hoger beroep, zodat het hof allereerst zal onderzoeken of dit het geval is.
3.4.1.
[appellante] heeft in haar memorie grieven geformuleerd en daarbij expliciet verwezen naar rechtsoverwegingen. De inhoud van haar grieven correspondeert echter in het geheel niet met de inhoud van de rechtsoverwegingen waarnaar zij verwijst. Tussen partijen staat inmiddels ook vast dat de grieven betrekking hebben op een ander vonnis, te weten het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 19 oktober 2020 (zaaknummer 8372064 CV EXPL 20-4053), gewezen tussen [appellante] als eiseres en [naam] als gedaagde. In het petitum van de memorie van grieven is ook de vernietiging van dat vonnis gevorderd en niet die van het vonnis waarvan beroep.
3.4.2.
[geïntimeerden] hebben zich erop beroepen dat de grieven aldus niet behoorlijk in het geding naar voren zijn gebracht. Volgens hen vertonen de beide procedures op sommige punten weliswaar overeenkomsten, maar zijn de rechtsoverwegingen waartegen de grieven zich richten telkens andere dan de daarmee corresponderende rechtsoverwegingen in het vonnis waarvan beroep en kan tegen sommige grieven geen verweer worden gevoerd omdat daaromtrent in het vonnis waarvan beroep geen oordeel is gegeven (zie memorie van antwoord onder 2 en 6).
3.4.3.
Het hof oordeelt dat [appellante] niet aan het vereiste heeft voldaan dat de tegen een bestreden uitspraak geformuleerde grieven behoorlijk in het geding naar voren moeten worden gebracht. Dit is niet alleen het geval omdat de inhoud van haar grieven in het geheel niet correspondeert met de inhoud van de rechtsoverwegingen waarnaar zij verwijst, maar ook omdat deze grieven betrekking hebben op een geheel ander vonnis, dat weliswaar in sommige, maar niet in alle opzichten overeenstemming vertoont met het vonnis waarvan beroep en bovendien is gewezen tussen andere partijen. Dat [geïntimeerden] inhoudelijk verweer hebben gevoerd tegen de grieven en deze kennelijk hebben begrepen als te zijn gericht tegen het eindvonnis van de kantonrechter van 22 september 2020, doet daaraan niet af, omdat dat inhoudelijke verweer subsidiair is aangevoerd. Al met al moet worden geconcludeerd dat de grieven op die grond zodanig gebrekkig zijn dat [appellante] niet ontvankelijk dient te worden verklaard in het hoger beroep.
Dringend eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW?
3.5.
Ondanks het voorgaande ziet het hof aanleiding ten overvloede te oordelen omtrent de vordering van [appellante] tot beëindiging van de huurovereenkomst in de zin van artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW. [geïntimeerden] hebben hieromtrent gesteld dat de grieven weliswaar zijn gericht tegen een ander vonnis, maar dat de beide procedures op sommige punten overeenkomsten vertonen en dat zij daarom zekerheidshalve wel, voor zover dit mogelijk is, reageren op de grieven, met dien verstande dat op sommige grieven niet kan worden gereageerd omdat de kantonrechter daarover in het vonnis waarvan beroep niet heeft geoordeeld. Met inachtneming van deze beperkingen komt het hof toe aan beantwoording van de vraag of, kort gezegd, [appellante] aannemelijk heeft gemaakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van haar, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
3.5.1.
Voor toewijzing van een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst als hier bedoeld is in de eerste plaats vereist dat sprake is van dringend en eigen gebruik. Is dat niet het geval, dan kan de beëindigingsvordering van de verhuurder reeds daarom worden afgewezen (vgl. HR 23 oktober 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0735) en wordt aan toetsing aan de overige vereisten, waaronder de belangenafweging, niet meer toegekomen.
3.5.2.
De dringendheid van het beoogde gebruik moet door de verhuurder voldoende aannemelijk worden gemaakt, waarbij het gaat om objectieve dringendheid (vgl. HR 11 maart 2005, ECLI:NL:HR:2005:AR6199). Het hof onderschrijft in dit verband het door de kantonrechter in (r.o. 14 van) het bestreden vonnis geformuleerde uitgangspunt dat het enkele feit dat [appellante] wil overgaan tot renovatie van het gehuurde geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, dat dit ook geldt indien de exploitatie van het gehuurde zonder renovatie voor [appellante] onrendabel is en dat dit slechts anders kan zijn als zich een structurele wanverhouding voordoet tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten (vgl. HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683).
3.5.3.
[appellante] heeft in dit verband, kort samengevat en voor zover relevant, aangevoerd dat het gehuurde in verouderde staat verkeert en grondige renovatie behoeft, dat voortzetting van de huurovereenkomst structureel verlieslatend voor haar is – omdat de huidige huurprijs bij lange na niet voldoende is om alle lasten met betrekking tot het gehuurde te kunnen dragen – en dat zich een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten voordoet.
3.5.4.
Het hof overweegt hieromtrent dat uit deze stellingen van [appellante] niet valt af te leiden dat zich een objectieve dringendheid voordoet. Allereerst geldt dat [geïntimeerden] zelf het gehuurde hebben aangepast en daarin naar hun zeggen niets aanwezig is dat voor hen niet acceptabel is. Voorts geldt dat [geïntimeerden] uitvoerig gemotiveerd verweer hebben gevoerd tegen de door [appellante] in eerste aanleg (als productie 14) overgelegde rendementsberekening en dat de kantonrechter in de door het hof onderschreven rechtsoverwegingen 17-19 van het vonnis waarvan beroep (eveneens uitvoerig gemotiveerd) op grond daarvan heeft geconcludeerd dat niet kan worden uitgegaan van de juistheid van de rendementsberekening zoals door [appellante] overgelegd. [appellante] heeft in hoger beroep haar stellingen op dit punt niet nader geconcretiseerd, zodat zij onvoldoende heeft toegelicht waarom zich een structurele wanverhouding zou voordoen.
3.5.5.
Daar komt nog bij dat evenmin is gebleken dat [geïntimeerden] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen. Ook hier onderschrijft het hof wat de kantonrechter in (r.o. 20 van) het bestreden vonnis heeft overwogen ten volle en geldt dat [appellante] in het licht daarvan haar stellingen op dit punt in hoger beroep onvoldoende heeft toegelicht.
3.5.6.
Het voorgaande brengt mee dat [appellante] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en [geïntimeerden] andere passende woonruimte kunnen verkrijgen als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder c BW. Dit betekent dat aan een belangenafweging niet wordt toegekomen en dat ook het hof de vordering van [appellante] tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde eindigt, zou hebben afgewezen, indien zij wel ontvankelijk zou zijn geweest in haar vordering.
Bewijsaanbod en slotsom
3.6.
[appellante] heeft geen voldoende concrete stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat haar bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.
3.7.
De slotsom luidt als volgt. [appellante] zal niet ontvankelijk worden verklaard in het hoger beroep en zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep. Voor een veroordeling van [appellante] in de daadwerkelijke proceskosten, zoals [geïntimeerden] hebben gevorderd, ziet het hof geen grond. Daarvoor is vereist dat [appellante] onrechtmatig heeft gehandeld jegens [geïntimeerden] , wat slechts het geval kan zijn indien [appellante] misbruik van procesrecht heeft gemaakt. Het hof ziet in wat [geïntimeerden] daaromtrent hebben gesteld echter onvoldoende grond om tot die conclusie te komen.
4.De beslissing
Het hof:
verklaart [appellante] niet ontvankelijk in het hoger beroep;
veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 324,00 voor verschotten en op € 3.549,00 voor salaris advocaat;
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en A.L. op ‘t Hoog en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2023.