Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.281.186/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8100702 CV EXPL 19-21040
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 februari 2023
inzake
1.[appellant 1] ,
2. [appellante 2],
beiden wonend te [woonplaats 1] ,
appellanten in principaal hoger beroep,
geïntimeerden in incidenteel hoger beroep,
advocaat: mr. Y. Benjamins te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
geïntimeerde in principaal hoger beroep,
appellant in incidenteel hoger beroep,
advocaat mr. M.H.J. van Riessen te Amsterdam.
advocaat mr. M.H.J. van Riessen te Amsterdam.
1.De zaak in het kort
[geïntimeerde] is eigenaar van een woning en verhuurt deze aan [appellanten] In de huurovereenkomst is verhuur aan toeristen toegestaan mits aan de regelgeving van de gemeente Amsterdam wordt voldaan. Dit houdt onder andere in dat niet de gehele woning mag worden verhuurd. [appellanten] hebben de gehele woning verhuurd. Dit heeft ertoe geleid dat de woning vanwege de gemeente is gesloten en [geïntimeerde] een bestuurlijke boete is opgelegd. Partijen strijden erover of [geïntimeerde] de boete en de daarmee verdere samenhangende schade op [appellanten] kan verhalen.
2.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna respectievelijk samen [appellanten] en ieder afzonderlijk [appellant 1] en [appellante 2] , en [geïntimeerde] genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 15 juli 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam van 21 april 2020 (hierna: het vonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiser in conventie / verweerder in reconventie en [appellanten] als gedaagden in conventie / eisers in reconventie.
Op 2 november 2020 vond een mondelinge behandeling na aanbrengen plaats. Er is geen minnelijke regeling tussen partijen tot stand gekomen.
Op 2 november 2020 vond een mondelinge behandeling na aanbrengen plaats. Er is geen minnelijke regeling tussen partijen tot stand gekomen.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens houdende grieven in het incidenteel hoger beroep;
- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 6 december 2022 doen bepleiten, [appellanten] door mr. Benjamins voornoemd en [geïntimeerde] door mr. Van Riessen voornoemd. Beiden hebben dit gedaan aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd aan het hof.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd - samengevat - dat het hof het vonnis (gedeeltelijk) zal vernietigen en het in eerste instantie in conventie gevorderde alsnog geheel zal afwijzen, uitvoerbaar bij voorraad en met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis in conventie. In het incidenteel hoger beroep heeft [geïntimeerde] geconcludeerd tot vernietiging van de rechtsoverwegingen 15, 17, 20, 21 en 24 van het vonnis en integrale toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] . Daarnaast vordert [geïntimeerde] de toewijzing van een bedrag van € 64.400,- aan schadevergoeding voor het gemis aan huurinkomsten en € 4.545,97 aan schadevergoeding vanwege onder meer extra advocaatkosten, dit alles met rente, uitvoerbaar bij voorraad en met beslissing over de proceskosten.
[appellanten] hebben in het incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] , uitvoerbaar bij voorraad en met beslissing over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.3. Feiten
De door de kantonrechter onder 1.1 tot en met 1.24 van het vonnis vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daar van uitgaan. Die feiten zijn de volgende.
3.1
[geïntimeerde] is eigenaar van de woning aan de [straatnaam] 18-1 in [plaats] (hierna: de woning). Deze woning bestaat uit vier verdiepingen.
3.2
[geïntimeerde] heeft de woning met ingang van 16 januari 2018 verhuurd.
De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd. Daarin worden [appellant 1] en [appellante 2] genoemd als huurders. [appellant 1] en [appellante 2] zijn broer en zus. De huurovereenkomst is ondertekend door [appellant 1] .
De huurovereenkomst is schriftelijk vastgelegd. Daarin worden [appellant 1] en [appellante 2] genoemd als huurders. [appellant 1] en [appellante 2] zijn broer en zus. De huurovereenkomst is ondertekend door [appellant 1] .
3.3
[appellant 1] woont elders in [plaats] .
3.4
Als adres van de woning is in de huurovereenkomst genoemd: “ [straatnaam] 18hs”. Dat adres betreft in werkelijkheid de zelfstandige opslagruimte op de begane grond.
3.5
De huurovereenkomst is aangegaan voor 5 jaar. De maandelijkse huur exclusief servicekosten bedraagt € 3.500,00. [appellanten] hebben aan [geïntimeerde] een borg betaald van € 10.800,00.
3.6
In de huurovereenkomst is verder onder meer het volgende bepaald:
“1.3 It is forbidden to the tenants to sublease the house with the exception of consent in writing from the landlord.
1.4
Exploitation as so called ‘bed and breakfast’, ‘short stay’, AirBnB or look a likes, according to the at any time existing rules of the City of Amsterdam, which you will find at www.amsterdam.nl is allowed only if and when one of the tenants is registered and stays registered in the (BAP) or ‘Basisregistratie Personen’, which registration is mandatory through www.amsterdam.nl. The tenant has to present on first request proof of registration in ‘BAP’ at any time, for the first time at the latest on February 28, 2018. (…)
9.6
Penalty
In case the tenant breaks the agreement during the period stated in article 3.1, a fine is owed payable immediately without notice or judicial intervention and not amenable to mitigation, in the amount of three month’s rent over and above reimbursement for any and all damages whatsoever.”
3.7
[appellante 2] heeft zich in de Basisregistratie Personen (hierna: de BRP) ingeschreven op het adres [straatnaam] 18 hs.
3.8
Op 10 juli 2019 heeft een inspectie in de woning plaatsgevonden (hierna: de inspectie) door toezichthouders van de gemeente Amsterdam (hierna: de toezichthouders). Van de inspectie is een rapport van bevindingen opgemaakt.
Op basis van de door de toezichthouders aangetroffen situatie in de woning is namens het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Amsterdam (hierna ook: B&W) besloten de woning dezelfde dag te sluiten. Bij last onder bestuursdwang van dezelfde dag is [geïntimeerde] gelast het gebruik van de woning als logiesgebouw/hotel onmiddellijk te (laten) staken en gestaakt te houden. [geïntimeerde] heeft tegen het bestuursdwangbesluit bezwaar gemaakt. Ten tijde van de mondelinge behandeling in dit hoger beroep was in die procedure nog geen uitspraak bekend.
Op basis van de door de toezichthouders aangetroffen situatie in de woning is namens het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Amsterdam (hierna ook: B&W) besloten de woning dezelfde dag te sluiten. Bij last onder bestuursdwang van dezelfde dag is [geïntimeerde] gelast het gebruik van de woning als logiesgebouw/hotel onmiddellijk te (laten) staken en gestaakt te houden. [geïntimeerde] heeft tegen het bestuursdwangbesluit bezwaar gemaakt. Ten tijde van de mondelinge behandeling in dit hoger beroep was in die procedure nog geen uitspraak bekend.
3.9
Op 26 juli 2019 heeft de gemeente aan [geïntimeerde] haar voornemen geuit om een bestuurlijke boete op te leggen.
3.1
[geïntimeerde] heeft [appellanten] op 13 augustus 2019 aansprakelijk gesteld voor de schade die hij als gevolg daarvan zal lijden.
3.11
De advocaat van [geïntimeerde] heeft per e-mail van 18 augustus 2019 onder meer het volgende aan de advocaat van [appellanten] bericht:
“(…) wij kunnen elkaar wel even telefonisch spreken over hoe nu verder maar gezien mijn opmerking hiervoor wenst mijn client een einde aan de huurovereenkomst te maken; geeft u maar aan wanneer
(…) daarbij heeft het natuurlijk mijn voorkeur om met wederzijds goedvinden een einde te maken aan de huurovereenkomst (vanzelfsprekend blijft de huurbetalingsverplichting tot einde huur bestaan; daarom is snel handelen gewenst)
(…) als er niet met wederzijds goedvinden een einde aan de huurovereenkomst wordt bereikt dan zeg ik nu reeds aan dat ik in een Kort Geding-procedure de ontruiming zal vorderen, alsmede betaling van achterstallige en nog te vervallen huurpenningen (…).”
3.12 De advocaat van [appellanten] heeft per e-mail van 21 augustus 2019 onder meer het volgende aan de advocaat van [geïntimeerde] bericht:
“(…) Cliënte stemt in met het verzoek van uw cliënt om de huurovereenkomst per ommegaande tussentijds te beëindigen. In overleg met de gemeente, uw cliënt en mijn cliënte zal gekeken moeten worden wanneer zij haar meubels en persoonlijke spullen uit de woning kan halen. (…)”.
3.13 De advocaat van [geïntimeerde] heeft de gemachtigde van [appellanten] daarop dezelfde dag als volgt bericht:
“(…) Dank voor uw bericht. Ik ga een en ander in gang zetten. (…)”.
“(…) wij kunnen elkaar wel even telefonisch spreken over hoe nu verder maar gezien mijn opmerking hiervoor wenst mijn client een einde aan de huurovereenkomst te maken; geeft u maar aan wanneer
(…) daarbij heeft het natuurlijk mijn voorkeur om met wederzijds goedvinden een einde te maken aan de huurovereenkomst (vanzelfsprekend blijft de huurbetalingsverplichting tot einde huur bestaan; daarom is snel handelen gewenst)
(…) als er niet met wederzijds goedvinden een einde aan de huurovereenkomst wordt bereikt dan zeg ik nu reeds aan dat ik in een Kort Geding-procedure de ontruiming zal vorderen, alsmede betaling van achterstallige en nog te vervallen huurpenningen (…).”
3.12 De advocaat van [appellanten] heeft per e-mail van 21 augustus 2019 onder meer het volgende aan de advocaat van [geïntimeerde] bericht:
“(…) Cliënte stemt in met het verzoek van uw cliënt om de huurovereenkomst per ommegaande tussentijds te beëindigen. In overleg met de gemeente, uw cliënt en mijn cliënte zal gekeken moeten worden wanneer zij haar meubels en persoonlijke spullen uit de woning kan halen. (…)”.
3.13 De advocaat van [geïntimeerde] heeft de gemachtigde van [appellanten] daarop dezelfde dag als volgt bericht:
“(…) Dank voor uw bericht. Ik ga een en ander in gang zetten. (…)”.
3.14
[geïntimeerde] heeft op 11 september 2019 ten laste van [appellant 1] derdenbeslag gelegd onder ING Bank N.V.
3.15
Bij beschikking van 16 september 2019 is aan [geïntimeerde] namens B&W een bestuurlijke boete van € 20.500,00 opgelegd (hierna: het boetebesluit). In het boetebesluit staat onder meer het volgende vermeld:
“
OnderzoekAanleidingDe gemeente Amsterdam doet onder meer projectmatig onderzoek naar woonfraude. Als gevolg hiervan is besloten om een onderzoek in te stellen naar het feitelijk gebruik van deze woning.
OnderzoekAanleidingDe gemeente Amsterdam doet onder meer projectmatig onderzoek naar woonfraude. Als gevolg hiervan is besloten om een onderzoek in te stellen naar het feitelijk gebruik van deze woning.
Administratief vooronderzoekUit de gegevens van het Kadaster is gebleken dat u (…) eigenaar bent van de onderhavige woning.
Volgens de Basisregistratie Personen staan er ten tijde van het onderzoek geen personen op dit adres ingeschreven.
(…)
Volgens de Basisregistratie Personen staan er ten tijde van het onderzoek geen personen op dit adres ingeschreven.
(…)
BuitendienstonderzoekOp 10 juli 2019 hebben toezichthouders van de gemeente Amsterdam een bezoek gebracht aan de betreffende woning. Tijdens het onderzoek zijn er in totaal vier toeristen aangetroffen, verdeeld over twee groepen, die de gehele woning tot hun beschikking hadden.
De eerste groep toeristen waren van Amerikaanse komaf. Zij hadden de eerste en tweede verdieping van onderhavig adres tot hun beschikking. De toeristen hebben via Airbnb geboekt, te weten van 9 juli tot 12 juli 2019 voor $ 685,29. Zij verklaren dat zij geen persoonlijke spullen op deze verdieping hebben aangetroffen. In de kamer op de eerste verdieping bevond zich een kamer met een tweepersoonsbedbank en een keuken. Alle aangetroffen persoonlijke spullen waren van de toeristen. De toeristen hebben te kennen gegeven dat de toezichthouders telefonisch contact kunnen opnemen met de host, ‘ [naam 1] ’.
De eerste groep toeristen waren van Amerikaanse komaf. Zij hadden de eerste en tweede verdieping van onderhavig adres tot hun beschikking. De toeristen hebben via Airbnb geboekt, te weten van 9 juli tot 12 juli 2019 voor $ 685,29. Zij verklaren dat zij geen persoonlijke spullen op deze verdieping hebben aangetroffen. In de kamer op de eerste verdieping bevond zich een kamer met een tweepersoonsbedbank en een keuken. Alle aangetroffen persoonlijke spullen waren van de toeristen. De toeristen hebben te kennen gegeven dat de toezichthouders telefonisch contact kunnen opnemen met de host, ‘ [naam 1] ’.
De tweede groep toeristen waren tevens van Amerikaanse komaf. Zij hadden de derde en de vierde verdieping van onderhavig adres tot hun beschikking. De toeristen hebben via Airbnb geboekt, te weten van 8 juli tot 12 juli 2019 voor $ 808,94. Uit het reserveringsbewijs en de mailuitwisseling van de toeristen blijkt dat ‘ [naam 2] ’ de host is van de advertentie. De mailuitwisseling bevat de instructies van de sleutelkluis, het gebruik van het appartement. Tevens hadden zij het nummer waarmee ze contact kunnen opnemen met de host ‘ [naam 2] ’. Het telefoonnummer is hetzelfde nummer als die van host ‘ [naam 1] ’.
De toezichthouders hebben, na het bezoek aan het adres, het nummer (…) opgebeld. Zij kregen een meneer aan de lijn die aangaf dat zijn zus ‘ [appellante 2] ’ verantwoordelijk is voor het runnen van de Bed and Breakfast. De namen van de hosten kent hij niet. Hij heeft verklaard dat hij incidenteel helpt met de exploitatie, maar dat hij geen check-ins doet. Hij heeft een nummer aan de toezichthouders gegeven dat van zijn zus ‘ [appellante 2] ’ zou zijn. Toen de toezichthouders dat nummer probeerden te bellen, kregen zij een mevrouw uit Limburg aan de lijn die aangaf dat zij verkeerd verbonden waren.
(…).
(…).
ConclusieGelet op het feit dat op het adres vier toeristen zijn aangetroffen die de gehele woning tot hun beschikking hadden en er op dit adres ten tijde van het buitendienstonderzoek niemand stond ingeschreven in de Basisregistratie Personen, stellen wij vast dat er sprake is van hotelmatig gebruik. Hiermee is de woning zonder de daartoe vereiste vergunning aan de woonruimtevoorraad onttrokken, hetgeen in strijd is met het bepaalde in artikel 21 aanhef onder sub a van de wet.
(…)
(…)
Toerekening/overtrederDe gedragingen met betrekking tot de vastgestelde overtreding rekenen wij toe aan u, in verband met:
1. Uit het Kadaster blijkt dat u eigenaar bent van de woning. Als eigenaar bent u verantwoordelijk voor het rechtmatig gebruik van uw woning. Het toezicht houden op het rechtmatig gebruik en het voorkomen van overtredingen van de Huisvestingswet behoren hiertoe (…).
(…)
1. Uit het Kadaster blijkt dat u eigenaar bent van de woning. Als eigenaar bent u verantwoordelijk voor het rechtmatig gebruik van uw woning. Het toezicht houden op het rechtmatig gebruik en het voorkomen van overtredingen van de Huisvestingswet behoren hiertoe (…).
(…)
Beslissing
Wij merken u (…) aan als overtreder van het bepaalde in artikel 21 sub a van de wet. Gebleken is namelijk dat u bovengenoemde woonruimte aan de bestemming tot bewoning heeft onttrokken zonder dat hiervoor door burgemeester en wethouders een vergunning is verleend.
In verband met de geconstateerde overtreding hebben wij besloten om u op grond van artikel 4.2.2 van de verordening een bestuurlijke boete op te leggen. Van bijzondere omstandigheden om af te zien van de bevoegdheid om een bestuurlijke boete op te leggen is ons niet gebleken.
Gelet op het bovenstaande beboeten wij u aan de hand van de tabel bestuurlijke boete (…) voor een totaalbedrag van
€ 20.500,00. (…).”
€ 20.500,00. (…).”
3.16
Begin oktober 2019 heeft de gemeente de woning vrijgegeven voor gebruik.
3.17
[geïntimeerde] heeft op 23 oktober 2019 pro forma bezwaar gemaakt tegen het boetebesluit. De gronden zijn op 18 november 2019 ingediend. Het bezwaar is bij beslissing op bezwaar van 27 januari 2020 (hierna: de beslissing op bezwaar) ongegrond verklaard. In de beslissing op bezwaar, staat onder meer het volgende vermeld:
“(…)
Overwegingen bij bezwaren en toelichting op het besluit(…)
In beginsel mag een woning slechts worden gebruikt voor permanente bewoning. Ieder ander gebruik van een woning zal de gehele (of gedeeltelijke) onttrekking van de woning aan de bestemming bewoning inhouden. Indien deze onttrekking zonder vergunning daartoe geschiedt, is dat een overtreding van artikel 21 sub a van de Huisvestingswet. Toeristische verhuur is een vorm van onttrekking waarbij niet van belang is hoe vaak en hoe lang de woonruimte onttrokken is. Een onttrekking doet zich dan reeds voor bij de eerste dag van vakantie verhuur. De gemeente Amsterdam maakt de toeristische verhuur (vakantieverhuur of B&B) van woningen vergunningvrij mogelijk, maar wel onder strikte voorwaarden. Deze voorwaarden zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening.
De overtreding
“(…)
Overwegingen bij bezwaren en toelichting op het besluit(…)
In beginsel mag een woning slechts worden gebruikt voor permanente bewoning. Ieder ander gebruik van een woning zal de gehele (of gedeeltelijke) onttrekking van de woning aan de bestemming bewoning inhouden. Indien deze onttrekking zonder vergunning daartoe geschiedt, is dat een overtreding van artikel 21 sub a van de Huisvestingswet. Toeristische verhuur is een vorm van onttrekking waarbij niet van belang is hoe vaak en hoe lang de woonruimte onttrokken is. Een onttrekking doet zich dan reeds voor bij de eerste dag van vakantie verhuur. De gemeente Amsterdam maakt de toeristische verhuur (vakantieverhuur of B&B) van woningen vergunningvrij mogelijk, maar wel onder strikte voorwaarden. Deze voorwaarden zijn opgenomen in de Huisvestingsverordening.
De overtreding
De boete is aan u opgelegd wegens het niet naleven van alle geldende regels. Voor de woning is geen B&B melding gedaan, maar contractueel hebt u deze toegestaan. Bij de gemeente is alleen een B&B melding op het adres [straatnaam] 18-hs bekend. De woningonttrekking dient dan ook aan de voorwaarden voor een B&B te worden getoetst. Vaststaat en door u wordt niet bestreden dat uw woning op de [straatnaam] 18-1 ten tijde van het buitendienstonderzoek aan toeristen werd verhuurd. Op dit adres stond niemand ingeschreven. De huurders van de woning waren ingeschreven op [straatnaam] 18-hs, daar zij ook voor dit adres een huurovereenkomst met u hadden.
Reeds hiermee is sprake van onttrekken van uw woning ten behoeve van toeristische verhuur en is er sprake van onttrekking in de zin van artikel 21 aanhef en onder a Huisvestingswet.
(…) Volgens de begripsbepalingen van de verordening is een B&B ‘het gedeeltelijk gebruik van een zelfstandige woonruimte voor kort verblijf bij de hoofdbewoner van die woonruimte, al dan niet met ontbijt’. Een B&B in een afzonderlijke woning is dus niet mogelijk. Daarnaast dient er voorafgaand aan de start van een B&B melding te worden gedaan bij het college van burgemeester en wethouders. De hoofdbewoner moet de woning als hoofdverblijf hebben en ook als zodanig in de basisadministratie staan ingeschreven. Daarnaast mag er niet aan meer dan vier personen per nacht onderdak worden verleend en moet de bestemming tot wonen blijven overheersen. Er is niet aan de voorwaarden voldaan die aan de exploitatie van een B&B worden gesteld. De toeristen hebben immers verklaard dat zij de gehele woning tot hun beschikking hadden. In de advertentie op Airbnb werd de gehele woning ter beschikking gesteld. Hieruit blijkt dat er sprake van een overtreding is. Het feit dat uw huurders zich op de [straatnaam] 18-hs hebben ingeschreven ondanks dat dit adres geen woonfunctie heeft, doet niet af aan de geconstateerde overtreding. Het niet ingeschreven staan op [straatnaam] 18-hs is immers niet de enige reden waarom de toeristische verhuur op dat adres niet volgens de regels geschiedde. Het niet duurzaam bewonen van dit adres heeft hierin wel de doorslag. Voor zover u stelt dat er sprake van vakantiehuur zou zijn, is ook niet aan de voorwaarden voldaan, namelijk een inschrijving in de BRP. Volgens vaste jurisprudentie wordt het ingeschreven staan in de BRP als zelfstandige voorwaarde gesteld om van vakantieverhuur te kunnen spreken (ECLI:NL:RVS:2018:2833). Daarvan is in dit geval geen sprake (…).
Uitstel incassoGedurende de bezwaarprocedure is de incasso van de boete opgeschort. Met dit besluit is de opschorting komen te vervallen. Ook als u beroep aantekent verlenen wij geen verder uitstel. (…).”
3.18
In artikel 21 aanhef onder a van de Huisvestingswet 2014 (hierna: de Huisvestingswet) is het volgende bepaald:
“(…) Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden (…).”
“(…) Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders:
a. anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar aan de bestemming tot bewoning te onttrekken of onttrokken te houden (…).”
3.19
In de Huisvestingsverordening 2016 (hierna: de Huisvestingsverordening) is voor zover van belang het volgende bepaald:
“(…)
“(…)
Artikel 1 Definities1 In deze verordening wordt verstaan onder:
a. (…)
(…)
d. Bed & breakfast: het gedeeltelijk gebruik van een zelfstandige woonruimte voor kort verblijf bij de hoofdbewoner van die woonruimte, al dan niet met ontbijt;
(…)
xx. Vakantieverhuur: het tijdens afwezigheid van de hoofdbewoner hotelmatig in gebruik geven van een woonruimte;
(…)
aaa. Wet: de Huisvestingswet 2014;
(…).
a. (…)
(…)
d. Bed & breakfast: het gedeeltelijk gebruik van een zelfstandige woonruimte voor kort verblijf bij de hoofdbewoner van die woonruimte, al dan niet met ontbijt;
(…)
xx. Vakantieverhuur: het tijdens afwezigheid van de hoofdbewoner hotelmatig in gebruik geven van een woonruimte;
(…)
aaa. Wet: de Huisvestingswet 2014;
(…).
Artikel 3.1.1 Reikwijdte vergunningplicht1. Als woonruimte behorend tot een gebouw gelegen in de gemeente Amsterdam waarvoor de vergunningplicht geldt als bedoeld in artikel 21, a, b, c en d van de wet, wordt aangewezen:
a. alle zelfstandige woonruimten met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens;
b. alle zelfstandige woonruimten tot en met 200 huurpunten;
c. alle zelfstandige woonruimten met meer dan 200 huurpunten;
d. alle onzelfstandige woonruimten tot 750 huurpunten.
(…)
a. alle zelfstandige woonruimten met een rekenhuur tot de liberalisatiegrens;
b. alle zelfstandige woonruimten tot en met 200 huurpunten;
c. alle zelfstandige woonruimten met meer dan 200 huurpunten;
d. alle onzelfstandige woonruimten tot 750 huurpunten.
(…)
Artikel 3.1.2 Uitzondering op de vergunningsplicht1. (…)
(…)
6. Voor het gedeeltelijk onttrekken aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van bed & breakfast is geen vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet noodzakelijk mits en zolang:
a. de hoofdbewoner de woning als hoofdverblijf heeft en deze bewoner ook als zodanig in de basisadministratie staat ingeschreven;
b. de bestemming tot bewoning overheersend blijft;
c. aan niet meer dan vier personen per nacht onderdak wordt verleend; en
d. de hoofdbewoner, voordat het gebruik ten behoeve van bed & breakfast start, het gebruik heeft gemeld bij burgemeester en wethouders.
7. Voor het onttrekken aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van vakantieverhuur is geen vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet noodzakelijk mits en zolang:
a. de hoofdbewoner de woning feitelijk als hoofdverblijf heeft en ook als zodanig in de basisadministratie staat ingeschreven;
b. vakantieverhuur maximaal 30 dagen per jaar plaatsvindt;
c. aan niet meer dan vier personen per nacht onderdak wordt verleend;
d. geen sprake is van een huurwoning in eigendom van een woningcorporatie, en
e. de hoofdbewoner, elke keer voordat het gebruik ten behoeve vakantieverhuur start, deze wijze van gebruik van de woonruimte door middel van een door burgemeester en wethouders voorgeschreven formulier elektronisch heeft gemeld bij burgemeester en wethouders.
(…).”
4. Beoordeling
(…)
6. Voor het gedeeltelijk onttrekken aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van bed & breakfast is geen vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet noodzakelijk mits en zolang:
a. de hoofdbewoner de woning als hoofdverblijf heeft en deze bewoner ook als zodanig in de basisadministratie staat ingeschreven;
b. de bestemming tot bewoning overheersend blijft;
c. aan niet meer dan vier personen per nacht onderdak wordt verleend; en
d. de hoofdbewoner, voordat het gebruik ten behoeve van bed & breakfast start, het gebruik heeft gemeld bij burgemeester en wethouders.
7. Voor het onttrekken aan de bestemming tot bewoning ten behoeve van vakantieverhuur is geen vergunning als bedoeld in artikel 21 van de wet noodzakelijk mits en zolang:
a. de hoofdbewoner de woning feitelijk als hoofdverblijf heeft en ook als zodanig in de basisadministratie staat ingeschreven;
b. vakantieverhuur maximaal 30 dagen per jaar plaatsvindt;
c. aan niet meer dan vier personen per nacht onderdak wordt verleend;
d. geen sprake is van een huurwoning in eigendom van een woningcorporatie, en
e. de hoofdbewoner, elke keer voordat het gebruik ten behoeve vakantieverhuur start, deze wijze van gebruik van de woonruimte door middel van een door burgemeester en wethouders voorgeschreven formulier elektronisch heeft gemeld bij burgemeester en wethouders.
(…).”
4. Beoordeling
De procedure bij de kantonrechter4.1 In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] in conventie gevorderd, zakelijk weergegeven, dat [appellanten] hoofdelijk worden veroordeeld tot:
- betaling van € 8.208,00 aan huurachterstand, althans schadevergoeding als gevolg van gederfde huurinkomsten over de periode van 1 augustus tot 10 oktober 2019, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente per datum dagvaarding tot de dag van voldoening;
- betaling van € 20.500,00 vanwege de door de gemeente aan [geïntimeerde] opgelegde bestuurlijke boete;
- betaling van € 10.800,00 aan contractuele boete;
- betaling van € 4.500,00 aan advocaatkosten ter bestrijding van de bestuurlijke sancties van de gemeente en het leggen van conservatoir beslag;
- betaling van € 735,00 aan buitengerechtelijke incassokosten over de niet betaalde huur over augustus 2019;
- ontbinding van de huurovereenkomst voor zover de kantonrechter van oordeel is dat de huurovereenkomst nog niet is geëindigd en ontruiming van de woning;
- betaling van de proceskosten.
- betaling van € 8.208,00 aan huurachterstand, althans schadevergoeding als gevolg van gederfde huurinkomsten over de periode van 1 augustus tot 10 oktober 2019, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente per datum dagvaarding tot de dag van voldoening;
- betaling van € 20.500,00 vanwege de door de gemeente aan [geïntimeerde] opgelegde bestuurlijke boete;
- betaling van € 10.800,00 aan contractuele boete;
- betaling van € 4.500,00 aan advocaatkosten ter bestrijding van de bestuurlijke sancties van de gemeente en het leggen van conservatoir beslag;
- betaling van € 735,00 aan buitengerechtelijke incassokosten over de niet betaalde huur over augustus 2019;
- ontbinding van de huurovereenkomst voor zover de kantonrechter van oordeel is dat de huurovereenkomst nog niet is geëindigd en ontruiming van de woning;
- betaling van de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft daartoe gesteld dat [appellanten] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst door in strijd met het bepaalde in de Huisvestingswet en Huisvestingsverordening de woning ter beschikking te stellen voor toeristische verhuur. Daarnaast zijn vervallen huurtermijnen niet betaald. Op grond van artikel 6:74 BW zijn [appellanten] verplicht de door [geïntimeerde] geleden schade te vergoeden. Voor zover de huurovereenkomst nog niet is geëindigd, rechtvaardigen deze tekortkomingen dat deze overeenkomst wordt ontbonden, aldus [geïntimeerde] .
4.2
[appellant 1] c.s hebben de vorderingen van [geïntimeerde] weersproken en in reconventie gevorderd [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van de door hen aan [geïntimeerde] betaalde waarborgsom, althans van dat deel dat daarvan nog resteert na verrekening van eventueel verschuldigde huurpenningen, met wettelijke rente.
4.3
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter in conventie [appellanten] , samengevat, hoofdelijk veroordeeld tot:
- betaling van € 8208,00 aan huurachterstand, althans schadevergoeding als gevolg van gederfde huurinkomsten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot de dag van voldoening;
- betaling van € 20.500,00 vanwege de door de gemeente aan [geïntimeerde] opgelegde boete;
- betaling van € 4.500,- aan gemaakte advocaatkosten in de bestuursrechtelijke procedure;
- ontruiming van de woning binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;
- betaling van de kosten van het geding, waaronder de nakosten.
In reconventie heeft de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van € 10.500,00 en de kosten van het geding.
De veroordelingen zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het anders of meer gevorderde is afgewezen.
- betaling van € 8208,00 aan huurachterstand, althans schadevergoeding als gevolg van gederfde huurinkomsten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding tot de dag van voldoening;
- betaling van € 20.500,00 vanwege de door de gemeente aan [geïntimeerde] opgelegde boete;
- betaling van € 4.500,- aan gemaakte advocaatkosten in de bestuursrechtelijke procedure;
- ontruiming van de woning binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis;
- betaling van de kosten van het geding, waaronder de nakosten.
In reconventie heeft de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling aan [appellanten] van € 10.500,00 en de kosten van het geding.
De veroordelingen zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het anders of meer gevorderde is afgewezen.
De procedure in hoger beroep
4.4
[appellanten] hebben in het principaal hoger beroep twaalf grieven aangevoerd. [geïntimeerde] heeft in het incidenteel hoger beroep zes grieven aangevoerd.
[appellant 1] geen partij bij de huurovereenkomst?4.5 Met
grief 1 in principaal hoger beroepbetogen [appellanten] dat de kantonrechter ten onrechte [appellant 1] als huurder heeft aangemerkt terwijl hij zich alleen heeft verbonden als borg en zich ook als zodanig naar [geïntimeerde] heeft gepresenteerd.
grief 1 in principaal hoger beroepbetogen [appellanten] dat de kantonrechter ten onrechte [appellant 1] als huurder heeft aangemerkt terwijl hij zich alleen heeft verbonden als borg en zich ook als zodanig naar [geïntimeerde] heeft gepresenteerd.
4.6
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat noch uit de huurovereenkomst noch uit andere stukken in het dossier blijkt dat [appellant 1] zich als borg presenteerde en uitsluitend in die hoedanigheid de huurovereenkomst is aangegaan. Het woord ‘borg’ komt niet voor in de overeenkomst, terwijl het woord ‘tenant’ wel voorkomt, zowel in de aanhef als onder de handtekening van de overeenkomst. [appellant 1] heeft op alle pagina’s van de huurovereenkomst zijn paraaf gezet en ten slotte zijn handtekening geplaatst onder zijn naam met de aanduiding ‘tenant’. [geïntimeerde] heeft ook gemotiveerd betwist dat [appellant 1] zich als borg bij hem heeft gepresenteerd. De stelling van [appellant 1] dat hij dat wel heeft gedaan is in het geheel niet geconcretiseerd.
4.7
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [geïntimeerde] nog toegelicht dat [appellant 1] bij hem kwam om, samen met zijn zus, de woning te mogen huren. [geïntimeerde] heeft antecedentenonderzoek gedaan naar (alleen) [appellant 1] en vervolgens is de huurovereenkomst tot stand gekomen en door [geïntimeerde] en [appellant 1] ondertekend. De borg is contant afgerekend door [appellant 1] . [geïntimeerde] heeft [appellante 2] , die de huurovereenkomst later zou ondertekenen, ten tijde van de totstandkoming en ondertekening van de huurovereenkomst nimmer ontmoet. Ook al deze, door [appellanten] niet betwiste, feiten en omstandigheden wijzen erop dat [appellant 1] niet slechts als borg optrad, maar (ook) zelf een huurovereenkomst wenste aan te gaan. Dat [appellant 1] ergens anders woonde en de woning uiteindelijk ook niet heeft betrokken maakt dit alles niet anders. Ook als [geïntimeerde] zou hebben geweten dat [appellant 1] niet van plan was zelf in de woning te gaan wonen, heeft [geïntimeerde] daaruit niet hoeven begrijpen dat [appellant 1] zich slechts borg heeft willen stellen voor de financiële verplichtingen van [appellante 2] uit de huurovereenkomst en niet zelf de rechten en verplichtingen van een huurovereenkomst heeft willen aangaan. Zelfbewoning door de huurder is voor het bestaan van een huurovereenkomst immers geen vereiste. Het feit dat na de sluiting van de huurovereenkomst bleek dat [appellant 1] zich niet op het adres van het gehuurde had ingeschreven in de BRP, hoewel hij daartoe op grond van de huurovereenkomst verplicht was en zonder dat [geïntimeerde] daartegen is opgetreden, rechtvaardigt slechts de conclusie dat [appellant 1] de huurovereenkomst (ook) in zoverre niet is nagekomen, en niet dat de overeenkomst met hem dus geen huurovereenkomst was.
4.8
Het beroep dat [appellant 1] in dit verband doet op dwaling kan ook niet slagen, nu aan de vereisten voor dwaling niet wordt voldaan. Gesteld noch gebleken is dat [geïntimeerde] iets heeft gezegd of verzwegen waardoor [appellant 1] in een verkeerde veronderstelling is geraakt en ook de situatie van wederzijdse dwaling heeft zich hier niet voorgedaan. Voor zover [appellant 1] zich heeft vergist in de verplichtingen die hij aanging (en aldus feitelijk zou hebben gedwaald) komt dit geheel voor zijn eigen risico. Hiermee faalt deze grief.
Heeft de tekortkoming van [appellanten] geleid tot de bestuurlijke boete?
4.9
Tussen partijen staat vast dat B&W een bestuurlijke boete heeft opgelegd aan [geïntimeerde] omdat, kort gezegd, is vastgesteld dat de woning hotelmatig werd gebruikt en daarmee (zonder vergunning in de zin van artikel 21 aanhef en onder a van de Huisvestingswet) aan de woonbestemming is onttrokken. Tijdens een bezoek aan de woning op 20 juli 2019 hebben toezichthouders vier toeristen aangetroffen die de hele woning tot hun beschikking hadden. Op het adres van de woning stond niemand ingeschreven in de BRP.
4.1
Met de
grieven 2 tot en met 8 in principaal hoger beroep- die gezamenlijk zullen worden behandeld - stellen [appellanten] kort gezegd dat het hen niet is te verwijten dat aan [geïntimeerde] een bestuurlijke boete is opgelegd. Volgens [appellanten] is de boete uitsluitend het gevolg van een tekortkoming van [geïntimeerde] zelf. Hij heeft onvoldoende toezicht uitgeoefend op zowel de correcte inschrijving van [appellante 2] in het BRP op het adres van de woning als op het feitelijk gebruik door haar van de woning. En dit alles tegen de achtergrond van het feit dat [geïntimeerde] de woningonttrekking uitdrukkelijk mogelijk heeft gemaakt in de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft [appellanten] ten onrechte een verzwaarde motiveringsplicht opgelegd ten aanzien van het hoofdverblijf van [appellanten] in de woning, aldus nog steeds [appellanten]
grieven 2 tot en met 8 in principaal hoger beroep- die gezamenlijk zullen worden behandeld - stellen [appellanten] kort gezegd dat het hen niet is te verwijten dat aan [geïntimeerde] een bestuurlijke boete is opgelegd. Volgens [appellanten] is de boete uitsluitend het gevolg van een tekortkoming van [geïntimeerde] zelf. Hij heeft onvoldoende toezicht uitgeoefend op zowel de correcte inschrijving van [appellante 2] in het BRP op het adres van de woning als op het feitelijk gebruik door haar van de woning. En dit alles tegen de achtergrond van het feit dat [geïntimeerde] de woningonttrekking uitdrukkelijk mogelijk heeft gemaakt in de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft [appellanten] ten onrechte een verzwaarde motiveringsplicht opgelegd ten aanzien van het hoofdverblijf van [appellanten] in de woning, aldus nog steeds [appellanten]
4.11
Het hof volgt [appellanten] niet in dit betoog. Weliswaar heeft [geïntimeerde] de toeristische verhuur van de woning mogelijk gemaakt door in artikel 1.4 van de overeenkomst op te nemen dat exploitatie als ‘
bed and breakfast’, ‘short stay’, ‘AirBnB’of
‘look a likes’mogelijk is, maar daarbij is bedongen dat dat gebruik uitsluitend was toegestaan volgens de regels van de gemeente Amsterdam én als één van de huurders staat ingeschreven in het BRP op het adres van de woning. De regels van de gemeente Amsterdam houden, naast de verplichte inschrijving, ook in, voor zover hier van belang, dat de huurder hoofdverblijf moet houden in de woning. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat voldoende is komen vast te staan dat [appellanten] niet hun hoofdverblijf hielden in de woning en maakt zijn overwegingen ter zake (rechtsoverweging 10 van het vonnis van de kantonrechter) tot de zijne.
bed and breakfast’, ‘short stay’, ‘AirBnB’of
‘look a likes’mogelijk is, maar daarbij is bedongen dat dat gebruik uitsluitend was toegestaan volgens de regels van de gemeente Amsterdam én als één van de huurders staat ingeschreven in het BRP op het adres van de woning. De regels van de gemeente Amsterdam houden, naast de verplichte inschrijving, ook in, voor zover hier van belang, dat de huurder hoofdverblijf moet houden in de woning. Het hof deelt het oordeel van de kantonrechter dat voldoende is komen vast te staan dat [appellanten] niet hun hoofdverblijf hielden in de woning en maakt zijn overwegingen ter zake (rechtsoverweging 10 van het vonnis van de kantonrechter) tot de zijne.
4.12
[appellant 1] woonde naar eigen zeggen ergens anders in [plaats] . Dat [appellante 2] niet haar hoofdverblijf hield in de woning blijkt uit het rapport dat door de toezichthouders van de gemeente Amsterdam is opgemaakt naar aanleiding van de inspectie op 10 juli 2019. De vier toeristen hadden de hele woning tot hun beschikking. De persoonlijke spullen in de woning waren uitsluitend eigendom van de vier toeristen. De enkele betwisting - ook in hoger beroep - van [appellanten] is onvoldoende om de conclusies uit het rapport te kunnen weerleggen. In dit verband is veelzeggend dat de beide aangetroffen groepen toeristen hadden gereageerd op een advertentie waarin een manspersoon als “host” stond vermeld, met daarbij het telefoonnummer van [appellant 1] . Deze omstandigheid doet vermoeden dat [appellante 2] met de woning maar weinig te maken had en daar in ieder geval niet woonde. Daar komt nog bij dat ook in hoger beroep niet is gebleken dat [appellanten] er alles aan hebben gedaan om de woning te laten heropenen nadat deze door de gemeente was gesloten. In het dossier bevindt zich slechts één verzoek daartoe van de advocaat van [appellante 2] aan de gemeente van 22 juli 2019. Van andere inspanningen van de zijde van [appellanten] is niet gebleken. [geïntimeerde] heeft hierover – niet bestreden door [appellanten] – tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat [appellanten] zich schuil hielden, geen gebruik hebben gemaakt van de door de gemeente gegeven mogelijkheid om de woning te betreden en ook niet hebben meegewerkt aan verzoeken van [geïntimeerde] om spullen (zoals beddengoed en huisraad) op te halen na de heropening van de woning. Al met al had het op de weg van [appellanten] gelegen om het verweer dat [appellante 2] wèl haar hoofdverblijf had in de woning verder te onderbouwen.
4.13
Op grond van het voorgaande staat vast dat [appellanten] de woning hebben onttrokken aan de woonbestemming. Daarmee hebben [appellanten] in strijd met de gemeentelijke regelgeving én dus met de huurovereenkomst gehandeld. Dit feitelijk handelen komt geheel voor rekening van [appellanten] en kan niet worden afgeschoven op een gebrek aan toezicht door [geïntimeerde] (voor zover dit al aan de orde was, hetgeen [geïntimeerde] gemotiveerd heeft betwist), op het feit dat toeristenverhuur was toegestaan in de huurovereenkomst door [geïntimeerde] (dat was het geval, echter alleen conform de gemeentelijke regelgeving) of op het feit dat de huur te hoog was voor [appellanten]
4.14
Als [appellanten] in overeenstemming met de huurovereenkomst hadden gehandeld door hoofdverblijf te houden in de woning, stond [appellante 2] weliswaar nog steeds op het verkeerde adres ingeschreven, maar aangenomen moet worden dat die situatie niet zou hebben geleid tot de thans opgelegde boete. De administratieve kwestie rondom het huisnummer had in de bezwaarprocedure eenvoudig recht kunnen worden gezet. Voor alle betrokkenen (inclusief de gemeente) is immers duidelijk dat 18 hs slechts een opslag is en niet een woning, zodat de inschrijving op dat adres eigenlijk niet mogelijk had moeten zijn, maar in ieder geval evident op een vergissing berustte. Uit de overwegingen van de beslissing op bezwaar (“Het niet duurzaam bewonen van dit adres heeft hierin wel de doorslag.”) blijkt dat voor de gemeente de kwestie van het hoofdverblijf prevaleerde.
4.15
Al met al leidt dit tot de conclusie dat [appellanten] wanprestatie hebben gepleegd jegens [geïntimeerde] . De schade die [geïntimeerde] als gevolg hiervan leidt komt, nu nakoming blijvend onmogelijk is, voor rekening van [appellanten] Dat [geïntimeerde] in de bestuursrechtelijke procedure als ‘functioneel dader’ wordt aangemerkt maakt dit niet anders en rechtvaardigt ook niet dat [appellanten] , die kennelijk opzettelijk in strijd met de huurovereenkomst hebben gehandeld, zich op eigen schuld van [geïntimeerde] beroepen. De grieven 2 tot en met 8 in principaal hoger beroep falen.
Advocaatkosten bestuursrechtelijke procedure
4.16
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de door [geïntimeerde] gemaakte advocaatkosten in de bestuursrechtelijke procedure ook moeten worden aangemerkt als schade die voortvloeit uit de tekortkoming van [appellanten] Tegen de door de kantonrechter toegewezen kosten voor in totaal 30,4 gewerkte uren (à € 150,-) komen [appellanten] op met
grief 9 in principaal hoger beroep. In hun toelichting betwisten zij dat deze kosten redelijk zijn. Zij stellen dat het overzicht van gewerkte uren dat is ingebracht niet inzichtelijk maakt welke werkzaamheden zijn uitgevoerd en in welke mate deze samenhangen met de schade die aan [appellanten] is toe te rekenen. Daarnaast is het urenoverzicht pas op een later moment opgemaakt, wordt voor sommige werkzaamheden wel erg veel tijd gerekend en heeft [geïntimeerde] nagelaten de facturen in te brengen en het bewijs dat deze ook daadwerkelijk zijn betaald, aldus nog steeds [appellanten] Met
grief 5 in incidenteel hoger beroepkomt [geïntimeerde] op tegen de hoogte van het toegewezen bedrag. Ter onderbouwing voert hij aan dat het aantal uren dat aan de bestuursrechtelijke procedure is besteed inmiddels is opgelopen met 7,1 vanwege het beroep bij de rechtbank. Voor de zitting bij de rechtbank begroot [geïntimeerde] nog eens 5 uur en voor een (eventueel) nog in te dienen hoger beroep bij de Raad van State 10 uren.
grief 9 in principaal hoger beroep. In hun toelichting betwisten zij dat deze kosten redelijk zijn. Zij stellen dat het overzicht van gewerkte uren dat is ingebracht niet inzichtelijk maakt welke werkzaamheden zijn uitgevoerd en in welke mate deze samenhangen met de schade die aan [appellanten] is toe te rekenen. Daarnaast is het urenoverzicht pas op een later moment opgemaakt, wordt voor sommige werkzaamheden wel erg veel tijd gerekend en heeft [geïntimeerde] nagelaten de facturen in te brengen en het bewijs dat deze ook daadwerkelijk zijn betaald, aldus nog steeds [appellanten] Met
grief 5 in incidenteel hoger beroepkomt [geïntimeerde] op tegen de hoogte van het toegewezen bedrag. Ter onderbouwing voert hij aan dat het aantal uren dat aan de bestuursrechtelijke procedure is besteed inmiddels is opgelopen met 7,1 vanwege het beroep bij de rechtbank. Voor de zitting bij de rechtbank begroot [geïntimeerde] nog eens 5 uur en voor een (eventueel) nog in te dienen hoger beroep bij de Raad van State 10 uren.
4.17
Naar het oordeel van het hof heeft [geïntimeerde] de advocaatkosten voor de bestuursrechtelijke procedure die de kantonrechter heeft toegewezen, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep in reactie op de grief van [appellanten] , voldoende onderbouwd. Gezien het werk dat (de advocaat van) [geïntimeerde] heeft moeten verrichten na de sluiting van de woning door de gemeente, mede door de passieve houding van [appellanten] , is het gevorderde bedrag van € 2.500,- niet onredelijk en dat geldt ook voor het uurtarief van € 150,-. [geïntimeerde] heeft voldoende toegelicht weke werkzaamheden zijn verricht. Het door [appellanten] gemaakte bezwaar dat het overzicht later zou zijn opgemaakt, snijdt geen hout nu [geïntimeerde] heeft uitgelegd dat de gegevens zijn opgenomen in een Word-document dat van een latere datum is. Ten slotte is er geen aanleiding om aan te nemen dat facturen niet zouden zijn verzonden aan [geïntimeerde] , laat staan dat deze niet door hem zouden zijn betaald.
4.18
Wat betreft de kosten die [geïntimeerde] aanvullend in hoger beroep heeft gevorderd, is het hof van oordeel dat het op de weg van [geïntimeerde] had gelegen om deze kosten, voor zover reeds gemaakt, te onderbouwen met producties zoals hij dat in eerste aanleg ook heeft gedaan. Nu [appellanten] op zichzelf niet hebben betwist dat de beroepsprocedure bij de rechtbank daadwerkelijk loopt, zal het hof voor het opstellen van het beroepschrift een bedrag van € 750,- toewijzen. Meer kosten zijn zonder verdere onderbouwing niet toewijsbaar, terwijl de kosten voor een eventueel hoger beroep bij de Raad van State - zonder dat bekend is wat de rechtbank zal beslissen - dermate onzeker zijn dat die hoe dan ook niet kunnen worden toegewezen in deze fase van de civiele procedure. De grief van [geïntimeerde] slaagt dus slechts gedeeltelijk.
4.19
Ten slotte hebben [appellanten] nog het standpunt ingenomen dat er geen noodzaak voor [geïntimeerde] was om een advocaat in te schakelen in de bestuursrechtelijke procedure. Het hof is van oordeel dat het, gezien de ingewikkelde situatie rondom de (vakantie)verhuur van woningen in Amsterdam en de hoogte van de opgelegde boete niet onredelijk is dat [geïntimeerde] de keus heeft gemaakt om zich te laten bijstaan door een advocaat.
4.2
Uit de stellingen van [geïntimeerde] blijkt echter dat in het door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 4.500,- ook een bedrag van € 2.000,- is opgenomen dat betrekking heeft op de advocaatkosten voor het leggen van beslag. Die kosten zijn echter slechts vergoedbaar op basis van het liquidatietarief en zijn door de kantonrechter ook als zodanig toegewezen. Het bedrag van € 2.000,- is dus niet toewijsbaar. In zoverre slaagt de grief van [appellanten]
Huurachterstand en gederfde huurinkomsten
Huurachterstand en gederfde huurinkomsten
4.21
Tussen partijen staat vast dat de huurovereenkomst per 21 augustus 2019 is geëindigd. Ook het hof is van oordeel dat [appellanten] tot die datum huur zijn verschuldigd. Het gaat om een achterstallig bedrag van € 2.400,-. [appellanten] hebben betwist dit bedrag verschuldigd te zijn omdat ze in de desbetreffende periode door de sluiting van de woning geen huurgenot hebben gehad. Het hof is van oordeel dat, gezien wat hiervoor is overwogen, [appellanten] het gebrek aan genot aan zichzelf hebben te wijten. Eveneens terecht is het oordeel van de kantonrechter dat [appellanten] een bedrag van € 5808,- aan [geïntimeerde] als schadevergoeding verschuldigd zijn omdat deze huur heeft gederfd over de periode dat de woning na het einde van de huurovereenkomst nog gesloten was als gevolg van de wanprestatie van [appellanten] Hiermee faalt
grief 10 in principaal hoger beroep.
grief 10 in principaal hoger beroep.
4.22
Met
grief 3 in het incidenteel hoger beroepvordert [geïntimeerde] een aanvullende schadevergoeding. Ook na de beëindiging van de huurovereenkomst is [geïntimeerde] nog geruime tijd huurinkomsten mis gelopen omdat hij niet een nieuwe huurder kon vinden. Uiteindelijk is wel een huurder gevonden, maar tegen een lagere huurprijs dan [appellanten] betaalden. Omdat de huurovereenkomst liep tot 15 januari 2023 en moet worden gezien als een huurovereenkomst op grond van artikel 7:290 BW, stelt [geïntimeerde] dat hij ook de tot deze datum misgelopen inkomsten als schadevergoeding kan opvoeren. In totaal is dit een bedrag van € 64.400,-.
grief 3 in het incidenteel hoger beroepvordert [geïntimeerde] een aanvullende schadevergoeding. Ook na de beëindiging van de huurovereenkomst is [geïntimeerde] nog geruime tijd huurinkomsten mis gelopen omdat hij niet een nieuwe huurder kon vinden. Uiteindelijk is wel een huurder gevonden, maar tegen een lagere huurprijs dan [appellanten] betaalden. Omdat de huurovereenkomst liep tot 15 januari 2023 en moet worden gezien als een huurovereenkomst op grond van artikel 7:290 BW, stelt [geïntimeerde] dat hij ook de tot deze datum misgelopen inkomsten als schadevergoeding kan opvoeren. In totaal is dit een bedrag van € 64.400,-.
4.23
Het hof is van oordeel dat de huurderving die [geïntimeerde] stelt te hebben geleden nadat de woning weer voor hem beschikbaar was, niet voor rekening van [appellanten] komt omdat deze onvoldoende verband houdt met de tekortkoming van [appellanten] Partijen hebben de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd per 21 augustus 2019. [geïntimeerde] heeft daarmee ongeclausuleerd ingestemd. Dat [geïntimeerde] na de heropening van de woning geen huurder heeft kunnen vinden die bereid was dezelfde huur te betalen als [appellanten] en dat de omstandigheden, onder meer als gevolg van de coronapandemie, minder gunstig waren op de huurmarkt komt onder deze omstandigheden voor zijn eigen rekening. De kwalificatie van de huurovereenkomst kan daarbij verder in het midden blijven. Deze grief faalt.
Wettelijke handelsrente, contractuele boete en buitengerechtelijke incassokosten
4.24
Alvorens de grieven te behandelen die zien op deze onderwerpen stelt het hof het volgende voorop. Uit hetgeen partijen over en weer hebben gesteld en tijdens de mondelinge behandeling hebben toegelicht leidt het hof het volgende af. Partijen hebben met elkaar een huurovereenkomst gesloten waarin de mogelijkheid van exploitatie van de woning voor toeristenverhuur (onder de voorwaarden van de gemeente Amsterdam) expliciet is toegestaan. [geïntimeerde] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat hij in Amsterdam meerdere (monumentale) panden verhuurt.
4.25
Uit de overwegingen hiervoor is genoegzaam gebleken dat [appellanten] de woning uitsluitend voor toeristenverhuur exploiteerden en de woning hiervoor aanboden op websites. Het hof leidt hieruit af dat beide partijen hebben gehandeld in het kader van een gestructureerde en duurzame zelfstandige economische of beroepsmatige activiteit en daarmee als ondernemers en niet als particulieren. Dit betekent dat de huurovereenkomst moet worden gezien als een handelsovereenkomst en dat de gevorderde wettelijke handelsrente over de huurachterstand vanaf datum dagvaarding moet worden toegewezen. G
rief 4 in het incidenteel hoger beroep slaagt dus in zoverre. Over de huurderving is alleen de gewone wettelijke rente toewijsbaar.
rief 4 in het incidenteel hoger beroep slaagt dus in zoverre. Over de huurderving is alleen de gewone wettelijke rente toewijsbaar.
4.26
Daarnaast komt [geïntimeerde] op tegen de matiging van de in de huurovereenkomst opgenomen boete. Deze boete van € 10.800,- is verschuldigd indien [appellanten] tijdens de looptijd van de overeenkomst tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen. Daarvan is genoegzaam gebleken. De kantonrechter heeft aanleiding gezien de boete te matigen tot nihil omdat [geïntimeerde] zich heeft bediend van een verdienmodel dat is gericht op toeristische verhuur waarbij de daaraan klevende risico’s volledig bij [appellanten] zouden zijn gelegd en [geïntimeerde] niet heeft toegelicht welke andere schade hij zou hebben geleden. Het hof is van oordeel dat niet alleen [geïntimeerde] zich heeft bediend van een verdienmodel, maar ook [appellanten] en dat zij daarbij geen risico zouden hebben gelopen als zij zich aan de regels zouden hebben gehouden. Het is bepaald niet uitgesloten dat [appellanten] de door [geïntimeerde] geschatte omzet daadwerkelijk hebben gemaakt. Het hof ziet dan ook geen aanleiding de boete te matigen en zal deze toewijzen, mede met het oog op alles wat [geïntimeerde] in het werk heeft moeten stellen om de woning weer heropend te krijgen en een nieuwe verhuurder te vinden. Dat [geïntimeerde] geen schade zou hebben geleden buiten hetgeen reeds is toegewezen staat daaraan niet in de weg. Hiermee slaagt
grief 1 in het incidenteel hoger beroep.
4.27 Met
grief 2 in het incidenteel hoger beroepkomt [geïntimeerde] op tegen de afwijzing van de buitengerechtelijke incassokosten. Nu [appellanten] niet als consument worden aangemerkt kan artikel 6:96 lid 6 BW buiten beschouwing blijven. De inspanningen die de advocaat van [geïntimeerde] heeft moeten verrichten om [appellanten] ertoe aan te sporen de huurbetalingen te verrichten komen voor vergoeding in aanmerking. Het hof zal het bedrag van € 735,- toewijzen. Deze grief slaagt.
grief 1 in het incidenteel hoger beroep.
4.27 Met
grief 2 in het incidenteel hoger beroepkomt [geïntimeerde] op tegen de afwijzing van de buitengerechtelijke incassokosten. Nu [appellanten] niet als consument worden aangemerkt kan artikel 6:96 lid 6 BW buiten beschouwing blijven. De inspanningen die de advocaat van [geïntimeerde] heeft moeten verrichten om [appellanten] ertoe aan te sporen de huurbetalingen te verrichten komen voor vergoeding in aanmerking. Het hof zal het bedrag van € 735,- toewijzen. Deze grief slaagt.
Verrekening waarborgsom
4.28
Met
grief 6 in incidenteel hoger beroepkomt [geïntimeerde] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] niet gerechtigd was om de waarborgsom te verrekenen. Gezien het voorgaande, waaruit blijkt dat [appellanten] gehouden zijn tot vergoeding van meer dan alleen de huurachterstand, komt [geïntimeerde] een beroep toe op verrekening met de waarborgsom à € 10.500,-. Dit bedrag zal van het totaal toe te wijzen bedrag worden afgetrokken. De grief slaagt.
grief 6 in incidenteel hoger beroepkomt [geïntimeerde] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] niet gerechtigd was om de waarborgsom te verrekenen. Gezien het voorgaande, waaruit blijkt dat [appellanten] gehouden zijn tot vergoeding van meer dan alleen de huurachterstand, komt [geïntimeerde] een beroep toe op verrekening met de waarborgsom à € 10.500,-. Dit bedrag zal van het totaal toe te wijzen bedrag worden afgetrokken. De grief slaagt.
Proceskostenveroordeling en hoofdelijke veroordeling in eerste aanleg
4. 29 De grieven 11 en 12 in principaal hoger beroep zien op de veroordeling in de proceskosten van [appellanten] en op de hoofdelijke veroordeling van beiden. Gezien hetgeen hiervoor is overwogen falen deze grieven.
Bewijs
4.3
Partijen hebben geen voldoende concrete feiten gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere oordelen dan hiervoor gegeven, zodat hun bewijsaanbiedingen als niet ter zake dienend worden gepasseerd.
Slotsom
4.31
De voorgaande overwegingen leiden ertoe dat het vonnis deels zal worden vernietigd en dat, opnieuw rechtdoende, het hof zal oordelen als hierna weergegeven. [appellanten] zullen, als grotendeels in het ongelijk gesteld, hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van zowel de eerste aanleg als van het principaal - en incidenteel hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
in het principaal en incidenteel hoger beroep
vernietigt het vonnis waarvan beroep in conventie en reconventie met uitzondering van onderdeel d) en f) in conventie;
en opnieuw rechtdoende:
veroordeelt [appellanten] hoofdelijk:
-
tot betaling aan [geïntimeerde] van € 8.208,- aan huurachterstand en schadevergoeding als gevolg van gederfde huurinkomsten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 2.400,- en de wettelijke rente over € 5.808,- , beide vanaf datum dagvaarding tot de dag van voldoening;
tot betaling aan [geïntimeerde] van € 8.208,- aan huurachterstand en schadevergoeding als gevolg van gederfde huurinkomsten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 2.400,- en de wettelijke rente over € 5.808,- , beide vanaf datum dagvaarding tot de dag van voldoening;
- tot betaling aan [geïntimeerde] van € 10.000,- (€ 20.500,- vanwege de door de gemeente aan [geïntimeerde] opgelegde boete minus de reeds door [geïntimeerde] verrekende waarborgsom à € 10.500,-);
- tot betaling aan [geïntimeerde] van € 3.250,- aan gemaakte advocaatkosten in de bestuursrechtelijke procedure;
- tot betaling aan [geïntimeerde] van € 10.800,- aan contractuele boete;
- tot betaling aan [geïntimeerde] van € 735,- aan buitengerechtelijke incassokosten over de niet betaalde huur over augustus 2019;
veroordeelt [appellanten] in de proceskosten van de procedure in eerste aanleg en in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op:
Eerste aanleg in conventie en reconventie
Dagvaardingskosten € 99,01
Griffierechten € 486,00
Beslagkosten
€ 309,83
€ 309,83
Totaal verschotten€ 894,84
Totaal salaris€ 1.440,00
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 760,,- aan verschotten en € 4.326,00,- aan salaris;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 1.442,-,- aan salaris;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het anders of meer gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.C.W. Rang en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2023.