ECLI:NL:GHAMS:2023:3629

• Datum uitspraak: 12 december 2023
• Publicatiedatum: 26 januari 2024
• Zaaknummer: 22/647
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.M. van Amsterdam; H.A.S. Roozeboom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van een woning in Amsterdam

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 12 december 2023 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X], tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 20 juli 2022. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende, gelegen aan de [A-straat] te [Z], voor het kalenderjaar 2015. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde vastgesteld op € 264.500, wat door belanghebbende als te hoog werd betwist. Belanghebbende stelde dat de waarde primair op een lager bedrag moest worden vastgesteld door toepassing van een juiste erfpachtcorrectie en subsidiair op € 227.000. De rechtbank had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna hij in hoger beroep ging.

Tijdens de zitting op 7 november 2023 heeft belanghebbende zijn standpunten verder toegelicht, waarbij hij onder andere verwees naar het 'black box'-arrest van de Hoge Raad en de noodzaak voor de heffingsambtenaar om transparantie te bieden over de gebruikte vergelijkingsobjecten. Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende onderbouwing had geleverd voor de vastgestelde WOZ-waarde en dat de gekozen vergelijkingsobjecten adequaat waren. Het hof verwierp de stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar strategisch had gekozen voor de vergelijkingsobjecten en dat de erfpachtcorrecties te hoog waren. Het hof concludeerde dat de heffingsambtenaar niet in strijd had gehandeld met de beginselen van behoorlijk bestuur en bevestigde de uitspraak van de rechtbank.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 22/647

12 december 2023

uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. A. Bakker)

tegen de uitspraak van 20 juli 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/1777 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 20 juli 2020 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 264.500.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Bij uitspraak van 20 juli 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 november 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

De woning van belanghebbende is een historische bovenwoning van ongeveer 67 m².

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’):

“2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Hij vindt dat de waarde van de woning primair moet worden vastgesteld op een nader te noemen bedrag door toepassing van een juiste erfpachtcorrectie en subsidiair op € 227.000.

3. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hiervoor heeft hij in beroep verwezen naar verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum 1 januari 2014.

4.1.

Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar heeft geweigerd de op de zaak betrekking hebbende stukken toe te zenden, namelijk de waardematrix, grondstaffels en erfpachtcorrecties. Ter zitting is namens eiser verder toegelicht dat de heffingsambtenaar niet kan volstaan met het slechts toesturen van de matrix met daarop drie vergelijkingsobjecten. Volgens eiseres moet de heffingsambtenaar inzicht verschaffen in alle transacties van de referenties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling. Eiser wijst in dit verband op het zogenoemde ‘black box’-arrest van de Hoge Raad.1 Verder voert eiser aan dat de WOZ-beschikking uitsluitend is aangevraagd (en gekregen) in verband met het aanbod van de gemeente [Z] om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht of over te gaan tot afkoop van het erfpachtrecht (de overstapregeling). Volgens eiser heeft dit tot gevolg dat de heffingsambtenaar op basis daarvan de WOZ-waarde moet vaststellen. Hij verwijst hierbij naar twee arresten van de Hoge Raad van 17 april 2020.2 Eiser voert in dit verband verder aan dat de berekening en de vaststelling van de WOZ-waarde in dit geval geen individuele taxatie betreft, maar ziet op het afpakken van eigendom. Volgens eiser is de heffingsambtenaar ook daarom gehouden om alle transacties van de gehanteerde referenties in de modelmatige waardebepaling in te brengen. Zo niet, dan is volgens eiser sprake van strijd met de door het BUPO en EVRM gewaarborgde gelijkheid tussen woningeigenaren. Eiser doet dan ook een beroep op het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur mede op grond van artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM en op grond van artikel 26 IVBPR. Eiser stelt verder dat de inhoud niet juist is berekend.

4.2.

De rechtbank oordeelt dat de Wet WOZ noch de door eiser genoemde jurisprudentie steun bieden aan zijn standpunt dat het doel waarvoor de WOZ-waarde wordt vastgesteld, in casu als grondslag voor de overstapregeling, van invloed zou zijn op de wijze waarop de heffingsambtenaar die waarde dient te bepalen, dan wel op de bewijslastverdeling.3

Voor zover eiser stelt dat de heffingsambtenaar inzicht moet verschaffen in alle transacties die zijn gebruikt in de modelmatige waardebepaling oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar voor de onderbouwing van de waarde van de woning in beroep mag uitgaan van de systematische vergelijking. Uitgaande van de systematische vergelijking kan de heffingsambtenaar volstaan met het opvoeren van drie vergelijkingsobjecten, tot meer is hij niet gehouden. De taxatiematrix is daarvan een cijfermatige weergave die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand is gekomen, zodat geen sprake is van een ‘black box’ als bedoeld in voormeld arrest.4 Gelet op de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 20225, kan de heffingsambtenaar bovendien volstaan met het in bezwaar verstrekken van het taxatieverslag, wat ook heeft plaatsgevonden. Zowel artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht, als artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verplichten de heffingsambtenaar niet tot het verstrekken van aanvullende gegevens omtrent de vastgestelde WOZ-waarde. Het betoog van eiser dat de inhoud niet juist is berekend kan, reeds vanwege het ontbreken van een onderbouwing, niet slagen.

5.1.

Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar een strategische keuze maakt welke vergelijkingsobjecten worden gebruikt in de taxatie technische onderbouwing. Volgens eiser moet de heffingsambtenaar uitgaan van het eigen verkoopcijfer van de woning. De woning is namelijk verkocht op 17 januari 2017. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt ter zitting verwezen naar de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 9 januari 2019.6

5.2.

Zoals hiervoor geoordeeld mag de heffingsambtenaar in beroep de waarde onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. De rechtbank vindt de door de heffingsambtenaar gekozen vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. Het zijn allemaal historische bovenwoningen uit dezelfde straat als de woning. De stelling van eiser dat de heffingsambtenaar strategisch heeft gekozen binnen de groep van mogelijke vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van een hogere waarde, wordt, gelet op het voorgaande, door de rechtbank verworpen.

Het standpunt van eiser dat de heffingsambtenaar in deze zaak moet uitgaan van het eigen verkoopcijfer van de woning volgt de rechtbank niet. De woning is namelijk verkocht op 17 januari 2017, ruim drie jaar ná de waardepeildatum van 1 januari 2014. Dit is een zodanig lange periode, dat indexering van het eigen verkoopcijfer naar de waardepeildatum niet meer betrouwbaar is.

6.1.

Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

6.2.

De rechtbank overweegt dat eiser zijn standpunt niet verder heeft onderbouwd. De m²-prijs van de woning ligt met € 3.894 ruim onder de neutrale gemiddelde m²-prijs van de vergelijkingsobjecten van € 4.420. Met eventuele verschillen is naar het oordeel van de rechtbank dan ook voldoende rekening gehouden.

7.1.

Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar te hoge erfpachtcorrecties toepast bij de vergelijkingsobjecten. Eiser wijst erop dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot lagere erfpachtcorrecties en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning.

7.2.

De rechtbank stelt vast dat in deze zaak de erfpachtcorrectie volgens de ‘oude’ methode is berekend. Deze methode is door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk bevonden.7 Gelet op voornoemde uitspraak van het gerechtshof Amsterdam (met name rechtsoverweging 5.2.15) oordeelt de rechtbank dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is.

8.1.

Eiser heeft verder een beroep gedaan op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente [Z] . In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder heeft eiser betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019.

8.2.

De rechtbank is van oordeel dat ook dit beroep niet slaagt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 2019.8 Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor jaren vóór 2019 met 2% zou moeten verlagen. De rechtbank ziet in wat eiser nu heeft aangevoerd geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen dan het gerechtshof.

9.1.

Eiser voert verder aan dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten lager zijn vastgesteld dan de gecorrigeerde transactieprijzen die in de matrix staan vermeld. Dit is in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het vertrouwensbeginsel en het verbod van willekeur. Ook hieruit blijkt volgens eiser dat verweerder strategisch vergelijkingsobjecten kiest.

9.2.

De rechtbank oordeelt dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van geschil. Ook deze beroepsgrond slaagt niet.

10. De heffingsambtenaar heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Van strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel, het motiveringsbeginsel of enig ander beginsel van behoorlijk bestuur is de rechtbank niet gebleken.

11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

oproepen Grondbedrijf

5.1.1.

Belanghebbende roept in zijn hogerberoepschrift: “de gemeente afdeling Grond en Ontwikkeling, ook wel grondbedrijf genoemd, op als derde belanghebbende teneinde om aan de onderhavige procedure deel te nemen en standpunt in te nemen ten aanzien van de WOZ-waarde van belastingjaar 2015 met waardepeildatum 1 januari 2014”.

5.1.2.

Voor zover belanghebbende met het voorgaande bedoelt het Hof in te lichten over een door hem gedane oproep aan het grondbedrijf constateert het Hof dat dit het grondbedrijf er niet toe heeft bewogen een verzoek te doen om als partij aan het geding deel te nemen. Voor zover zij bedoelt het Hof te verzoeken het grondbedrijf, als eigenaar van de grond, in de gelegenheid te stellen aan het geding deel te nemen wijst het Hof dat verzoek af. Het Hof vindt geen aanleiding (ambtshalve of op verzoek van belanghebbende) gebruik te maken van zijn bevoegdheid om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen als partij aan het geding deel te nemen, reeds omdat niet is toegelicht welk belang belanghebbende daarbij heeft (vgl. A-G Pauwels 22 september 2023, ECLI:NL:PHR:2023:831). Het Hof acht een dergelijk belang ook niet aannemelijk; het grondbedrijf heeft immers ten opzichte van belanghebbende een tegenovergesteld belang. Daarnaast heeft het grondbedrijf zelf geen verzoek gedaan deel te nemen aan het geding (vlg Hof Amsterdam 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594).

overleggen stukken

5.2.1.

Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens belanghebbende aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. Daarnaast stelt belanghebbende dat deze transactiegegevens behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb).

De heffingsambtenaar stelt dat hij alle gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de waardevaststelling en alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd en toegezonden en dat van schending van de genoemde artikelen geen sprake is.

5.2.2.

Het Hof volgt de heffingsambtenaar in zijn onweersproken stelling dat hij alle gegevens heeft verstrekt waar belanghebbende om heeft verzocht (zoals grondstaffels, iWOZ-vastgoedrapporten, indexatiefactoren en berekeningen van de erfpachtcorrecties), met uitzondering van de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. Het Hof is van oordeel dat deze transactiegegevens niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd gehandeld met de voornoemde artikelen (40, lid 2, Wet WOZ en 7:4, lid 2, en 8:42, lid 1, Awb) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen dienaangaande is overwogen in rechtsoverwegingen 5.4.1 tot en met 5.5.4 van de uitspraak van dit Hof van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594.

5.2.3.

Ook anderszins ziet het Hof geen grond voor een verplichting van de heffingsambtenaar om de gegevens van andere transacties in te brengen. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake de door hem vastgestelde de WOZ-waarde, aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer; vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988). En in het onderhavige geval uitsluitend met het verkoopgegeven van de woning zelf (zie hierna). Anders dan belanghebbende betoogt, is deze handelswijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel.

algemene beginselen van behoorlijk bestuur

5.3.

Het beroep op andere beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft evenmin doel.

Op belanghebbende rust de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van de genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken.

WOZ-waarde

5.4.1.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

5.4.2.

Het Hof stelt daarbij voorop dat:

(i) de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en

(ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene – verkoopprijzen van andere objecten; en

(iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt.

5.4.3.

De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten (aan de [B-straat] 48-1, 184-2 en 293-2 te [Z] ) zijn alle rond de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte, bouwjaar, type (historische bovenwoning), uitstraling en ligging (in dezelfde of naastgelegen buurt) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning.

Belanghebbende heeft op zichzelf ook niet betwist, dat deze objecten als vergelijkingspanden kunnen dienen.

De (naar de waardepeildatum 1 januari 2014 gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging van de woningen alsmede de (beperkte) verschillen in oppervlakte - steun aan de voor de woning op € 264.500 vastgestelde WOZ-waarde.

5.4.4.

De heffingsambtenaar heeft in dit verband uit de transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten een prijs per m2 herleid van gemiddeld € 4.460. De woning van belanghebbende is gewaardeerd op € 3.894 per m2 en de waarde per m2 ligt dus substantieel onder het gemiddelde van de vergelijkingspanden. Gelet op dit verschil is er geen aanleiding voor verlaging van de waarde.

5.4.5.

De verwijzing door gemachtigde naar de voor de woning (door belanghebbende) in 2017 betaalde koopsom, treft geen doel. De voor de woning gerealiseerde verkoopopbrengst is op een zodanig ver van waardepeildatum gelegen moment (ruim drie jaar later) tot stand gekomen, dat er geen conclusies uit kunnen worden getrokken ten aanzien van de waarde van de woning op 1 januari 2014. Dat geldt te meer nu er voldoende, goed vergelijkbare vergelijkingspanden (in dezelfde straat gelegen) voorhanden zijn voor het vaststellen van de waarde.

5.4.6.

De opsomming van gemachtigde (op p. 32 van het hogerberoepschrift) van de voor de verschillende vergelijkingspanden vastgestelde WOZ-waarden, is niet relevant. De heffingsambtenaar stelt de waarde van de woning vast aan de hand van de voor deze vergelijkingspanden gerealiseerde verkoopopbrengsten en niet door vergelijking met de voor deze panden vastgestelde WOZ-waarden.

Indien gemachtigde deze panden opvoert in het kader van een beroep op het gelijkheidsbeginsel (hetgeen onduidelijk is, omdat gemachtigde eveneens klaagt over ‘strategisch kiezen’), faalt dit beroep. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel dient sprake te zijn van woningen die identiek zijn met slechts verwaarloosbare verschillen (Hoge Raad van 8 juli 2005, nr. 39 850, BNB 2005/298). Echter, gemachtigde heeft slechts verwezen naar de drie vergelijkingspanden zonder de stelling in te nemen (laat staan te onderbouwen) dat voldaan wordt aan dit uitgangspunt.

Bedoelde panden hebben weliswaar voldoende overeenkomsten om te dienen als vergelijkingspanden, maar dat betekent niet dat ze hetzelfde zijn (en er slechts sprake is van verwaarloosbare verschillen). Uit de matrix blijkt alleen al dat de oppervlakten verschillen (onderling, en met de woning), het bouwjaar van de panden verschilt, het onderhoud van een van de panden verschilt van de woning, en bij de vergelijkingspanden een berging ontbreekt. Uit de in eerste aanleg overgelegde foto’s (bij de iWOZ Vastgoedkaarten) blijkt voorts dat panden (intern zowel intern als extern) zodanig van elkaar verschillen dat niet meer kan worden gesproken van verwaarloosbare verschillen.

5.4.7.

Het Hof volgt belanghebbende niet in haar stelling dat de heffingsambtenaar de vergelijkingsobjecten “strategisch heeft gekozen”, waarmee zij kennelijk bedoelt dat hij bewust enkele objecten vanwege de relatief hoge verkoopprijs in de matrix heeft opgenomen, terwijl objecten met een relatief lagere verkoopprijs beschikbaar waren. Belanghebbende heeft onvoldoende ingebracht om haar stelling aannemelijk te maken (bijvoorbeeld ten minste even goed vergelijkbare objecten met een relatief lagere verkoopprijs). De enkele verwijzing naar de voor het belastingjaar 2015 gehanteerde matrix (hoger beroepschrift p. 29) is (zonder nadere motivering, welke ontbreekt) in ieder geval onvoldoende. De constatering dat de m²-prijs van de vergelijkingspanden hoger is dan de prijs die voor de woning wordt gehanteerd, betekent niet dat er strategisch is gekozen – veeleer kan geconcludeerd worden dat de vastgestelde waarde voor de woning eerder te laag dan te hoog is.

5.4.8.

Het Hof gaat voorbij aan belanghebbendes klacht dat de heffingsambtenaar zich bij de selectie van de vergelijkingsobjecten niet heeft gehouden aan bepaalde eisen (een bepaalde bandbreedte voor de spreidingscoëfficiënt) die de Waarderingskamer daaraan stelt, omdat dit geen voorschrift is waaraan de belastingrechter de WOZ-waarde dient te toetsen, wat daar ook verder van zij.

erfpachtcorrectie

5.5.

Belanghebbende bestrijdt de voor de woning toegepaste erfpachtcorrectie. Het Hof is op grond van hetgeen is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 13 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:107, en de aldaar genoemde jurisprudentie van oordeel dat:

- het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen (zie rechtsoverweging 5.5.4);

- het rapport van 19 september 2019 van [A] en Van [B] (ook wel: Ortec-rapport) en opmerking van belanghebbende dat de gemeente [Z] naar aanleiding van dat rapport het oude correctiesysteem niet langer toepast, niet tot een ander oordeel leiden (zie rechtsoverwegingen 5.5.5 en 5.5.6);

- belanghebbende geen recht heeft op de 2%-korting (zie 2.5 en 2.6) en dat het hem onthouden van die korting geen schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur oplevert (zie rechtsoverweging 5.12), en dat

- de omstandigheid dat de WOZ-waarde in deze zaak is vastgesteld met het oog op de mogelijke deelname aan de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht geen aanleiding vormt om van het hiervoor overwogene af te wijken (zie rechtsoverweging 5.5.7).

5.6.

Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 niet te hoog heeft vastgesteld.

Het Hof verenigt zich dan ook met de beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust tot de zijne.

Al hetgeen belanghebbende overigens nog in hoger beroep heeft aangevoerd (waarbij de opmerkingen die slaan op een pand in de Gerrit van der Veenstraat op bladzijden 23 tot en 26 van het hogerberoepschrift worden genegeerd omdat dat een kennelijk onjuiste ‘inlas’ van tekstblokken betreft) brengt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom

5.7.

De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 12 december 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: