ECLI:NL:GHAMS:2023:3353

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.327.940/01 SKG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10383173 / KK EXPL 23-143

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 november 2023

inzake

[appellant] , handelend onder de naam [bedrijf] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. J. Jetten te Rotterdam,

tegen

STICHTING BEWAARDER LELYLAAN,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

advocaat: mr. R.P.A. Vermeer te Amsterdam.

Partijen worden hierna [appellant] en Stichting Bewaarder Lelylaan genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 26 mei 2023 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 28 april 2023, onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen Stichting Bewaarder Lelylaan als eiseres en [appellant] als gedaagde. In de dagvaarding van 26 mei 2023 zijn de grieven opgenomen en is verwezen naar producties, die ook in de procedure zijn gebracht. Op 27 juni 2023 heeft Stichting Bewaarder Lelylaan een memorie van antwoord met producties ingediend.

Tijdens de mondelinge behandeling op 5 oktober 2023 hebben de hiervoor genoemde advocaten aan de hand van overgelegde spreekaantekeningen het woord gevoerd. Partijen en hun advocaten hebben hun standpunten toegelicht en vragen van het hof beantwoord. [appellant] heeft nog producties in het geding gebracht.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Stichting Bewaarder Lelylaan zal afwijzen, met veroordeling van Stichting Bewaarder Lelylaan in de proceskosten in beide instanties.

Stichting Bewaarder Lelylaan heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep met nakosten.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2.Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de feiten opgesomd die tot uitgangspunt zijn genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen daarom ook het hof tot uitgangspunt. Voor zover relevant in hoger beroep en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

Met ingang van 1 december 2020 heeft [appellant] de bedrijfsruimte aan het [adres] te Amsterdam (hierna: het gehuurde) van Stichting Bewaarder Lelylaan gehuurd. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing verklaard.

2.2.

De huurovereenkomst is aangegaan voor een initiële periode van vijf jaar lopende tot en met 30 november 2025, met de mogelijkheid van verlenging met aansluitende perioden van telkens vijf jaar.

In artikel 1.3 van de huurovereenkomst is bepaald:

Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als horeca ruimte.

In artikel 5 en 6 van de algemene bepalingen is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

Gebruik

5.1

Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de

huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken

uitsluitend in overeenstemming met de in de huurovereenkomst aangegeven

bestemming.

(...)

Onderhuur

6.1

Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het

huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in

huur, onderhuur of gebruik af te staan, dan wel de huurrechten geheel of

gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een maatschap,

commanditaire vennootschap, vennootschap onder firma of rechtspersoon.

6.2

Ingeval huurder handelt in strijd met bovenstaande bepaling, verbeurt

huurder aan verhuurder per kalenderdag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder

geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van verhuurder om

nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede

schadevergoeding te vorderen.

2.3.

Kort na aanvang van de huurrelatie is [appellant] begonnen met het gedeeltelijk verbouwen en inrichten van het gehuurde en de exploitatie daarvan. Aanvankelijk exploiteerde hij in het gehuurde een hamburgerrestaurant onder de naam Burgers ’n Sweets en vervolgens een broodjeszaak onder de naam Habbekrats.

2.4.

Partijen zijn op 2 juli 2021 een schriftelijk addendum op de huurovereenkomst overeengekomen (hierna: de allonge), waarin is bepaald:

(…)

B. Huurder heeft aan verhuurder te kennen gegeven zijn bedrijfsvoering in franchise te geven en heeft verhuurder gevraagd in te stemmen het gehuurde gedurende de duur van deze huurovereenkomst onder te verhuren aan een franchisegever [bedoeld wordt: franchisenemer, hof] van huurder;

(…)

Onderverhuur

1. In afwijking van artikel 6 van de huurovereenkomst/algemene bepalingen is het huurder toegestaan om gedurende de duur van de huurovereenkomst het gehuurde onder te verhuren aan een franchisenemer van huurder met wie huurder een franchiseovereenkomst heeft gesloten; (…)

2.5.

In de zomer van 2021 heeft [appellant] bij Stichting Bewaarder Lelylaan een gegadigde aangedragen met het verzoek om deze als huurder in zijn plaats te stellen. Tussen Stichting Bewaarder Lelylaan en de gegadigde heeft een gesprek plaatsgevonden, maar er is geen indeplaatsstelling tot stand gekomen.

2.6.

In februari 2022 heeft [appellant] aan Stichting Bewaarder Lelylaan verzocht of zij in de toekomst wil meewerken aan een indeplaatsstelling van een nieuwe huurder en daarvoor enkele voorwaarden gesteld. Stichting Bewaarder Lelylaan is hiermee niet akkoord gegaan.

2.7.

Op 13 september 2022 hebben partijen een gesprek gevoerd. Uit het gespreksverslag volgt dat [appellant] de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden wilde beëindigen mits hij een bedrag van € 40.000,- zou krijgen voor gedane investeringen ofwel een nieuwe huurder kon aandragen in het kader van een indeplaatsstelling. Stichting Bewaarder Lelylaan heeft daarop meegedeeld geen vergoeding te willen betalen en is op verzoek van [appellant] in gesprek gegaan met een (nieuwe) gegadigde voor een indeplaatsstelling. Deze gegadigde heeft zich teruggetrokken uit de onderhandelingen.

2.8.

Bij brief van 10 oktober 2022 heeft [appellant] als nieuwe huurder V.O.F. Oh My Sushi voorgedragen, een vennootschap onder firma met twee vennoten (hierna: de vennoten), waarvan [appellant] geen deel uitmaakte. Stichting Bewaarder Lelylaan heeft bij brief van 11 oktober 2022 aan [appellant] meegedeeld dat deze indeplaatsstelling niet zou worden geaccepteerd, met name omdat de financiële gegevens ontbraken.

2.9.

Uit een uittreksel van 23 november 2022 van de Kamer van Koophandel blijkt dat [appellant] voor zijn eenmanszaak (ook) de handelsnaam Oh My Sushi Lelylaan had laten registreren.

2.10.

V.O.F. Oh My Sushi en de besloten vennootschap Oh My Sushi Franchise B.V. hebben volgens uittreksels van de Kamer van Koophandel enige tijd op het adres van het gehuurde ingeschreven gestaan.

2.11.

Het gehuurde is op 15 mei 2023 door de deurwaarder ontruimd.

3.Beoordeling

3.1.

Stichting Bewaarder Lelylaan heeft in eerste aanleg gevorderd dat [appellant] , op straffe van een dwangsom, wordt veroordeeld het gehuurde te ontruimen en verder dat hij wordt veroordeeld tot betaling van een (voorschot)bedrag van € 10.743,20 aan verbeurde boetes. Stichting Bewaarder Lelylaan heeft ter onderbouwing van haar vorderingen onder meer aangevoerd dat [appellant] (ernstig) is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de artikelen 5.1 en 6.1 van de algemene bepalingen door het gehuurde niet zelf, maar door V.O.F. Oh My Sushi te laten exploiteren. De tekortkomingen rechtvaardigen een ontbinding van de huurovereenkomst en, vooruitlopend daarop, in kort geding een ontruiming van het gehuurde. Op grond van artikel 6.2 van de algemene bepalingen heeft [appellant] bovendien boetes verbeurd over de periode dat het gehuurde door V.O.F. Oh My Sushi is geëxploiteerd, aldus Stichting Bewaarder Lelylaan.

3.2.

[appellant] heeft onder meer betwist dat hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de artikelen 5.1 en 6.1 van de algemene bepalingen. Hij heeft betoogd dat de onderneming Oh My Sushi wordt geëxploiteerd op basis van een samenwerking tussen hem en de twee vennoten van V.O.F. Oh My Sushi. Subsidiair heeft [appellant] zich op het standpunt gesteld dat hij bevoegd is tot ingebruikgeving van het gehuurde aan V.O.F. Oh My Sushi op grond van de allonge. Bovendien rechtvaardigt de gestelde tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst (en dus ontruiming van het gehuurde) niet, mede gelet op het grote belang dat hij heeft bij behoud van het gehuurde, aldus [appellant] . Hij heeft daarin investeringen gedaan en is daarvan voor zijn inkomen afhankelijk. Omdat de gestelde tekortkomingen onvoldoende vaststaan, heeft [appellant] geen boetes verbeurd, zo heeft hij verder gesteld. Voor zover er wel boetes toewijsbaar zijn, moeten deze worden gematigd.

3.3.

De kantonrechter heeft de vorderingen van Stichting Bewaarder Lelylaan toegewezen en heeft daartoe, samengevat, als volgt overwogen. Voldoende aannemelijk is dat niet [appellant] maar V.O.F. Oh My Sushi de onderneming Oh My Sushi in het gehuurde exploiteert, zonder toestemming van Stichting Bewaarder Lelylaan. V.O.F. Oh My Sushi heeft andere vennoten, op haar website staat het adres van het gehuurde vermeld en in het gehuurde werkt hetzelfde personeel als op de vorige locatie van V.O.F. Oh My Sushi. Dat [appellant] een zodanig wezenlijke rol heeft in de exploitatie dat hij zelf als exploitant kan worden aangemerkt, is onvoldoende aannemelijk geworden. De allonge van 2 juli 2021 bood geen toestemming voor deze vorm van exploitatie. De persoonlijke omstandigheden van [appellant] gaven hem evenmin het recht het gehuurde door V.O.F. Oh My Sushi te laten exploiteren. Ongeoorloofd gebruik van het gehuurde hoeft Stichting Bewaarder Lelylaan niet te dulden, zodat zij voldoende spoedeisend belang heeft. De tekortkoming rechtvaardigt dat vooruitlopend op het oordeel van de bodemrechter de ontruimingsvordering wordt toegewezen, aldus de kantonrechter. Omdat [appellant] sinds in ieder geval 1 januari 2023 inbreuk heeft gemaakt op artikel 6.2 van de algemene bepalingen, is ook het gevorderde bedrag aan contractuele boetes toewijsbaar geacht.

3.4.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met zijn grieven op. Bij de behandeling van deze grieven zullen de stellingen van Stichting Bewaarder Lelylaan worden betrokken, voor zover dat aan de orde zal zijn.

3.5.

Grief Iis gericht tegen het oordeel dat voldoende aannemelijk is dat niet [appellant] maar V.O.F. Oh My Sushi in het gehuurde de onderneming Oh My Sushi exploiteert. [appellant] heeft niet in strijd gehandeld met artikel 5.1 van de algemene bepalingen gelet op de volgende omstandigheden:

( i) [appellant] deed marketingtaken en hield social media bij;

(ii) [appellant] deed de inkoop;

(iii) Tussen Oh My Sushi B.V. en [appellant] vonden geldstromen plaats;

(iv) [appellant] was regelmatig aanwezig in het gehuurde en had via whatsapp contact met de vennoten over de bedrijfsvoering;

( v) [appellant] deelde mee in de winst.

Stichting Bewaarder Lelylaan heeft verder geen zeggenschap over het type voedsel dat in het gehuurde wordt verkocht. Bovendien mocht [appellant] uit een eerdere mededeling van Stichting Bewaarder Lelylaan opmaken dat de exploitatie van een sushirestaurant in het gehuurde toegestaan (en zelfs gewenst) was. Daarnaast heeft V.O.F. Oh My Sushi geen tegenprestatie voldaan aan [appellant] , zodat [appellant] niet in strijd heeft gehandeld met het onderverhuurverbod in artikel 6.1 van de algemene bepalingen. Dit alles overziend staat niet vast dat [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, laat staan dat een ontbinding en een ontruiming gerechtvaardigd zijn, aldus [appellant] .

3.6.

Het hof is net als de kantonrechter voorlopig van oordeel dat voldoende aannemelijk is geworden dat niet [appellant] maar V.O.F. Oh My Sushi in het gehuurde de onderneming Oh My Sushi exploiteerde in de maanden voorafgaand aan de ontruiming op 15 mei 2023. In het midden kan blijven of de omstandigheden onder (i) tot en met (v) voldoende aannemelijk zijn, omdat zelfs als dat het geval is, dat niet meebrengt dat [appellant] als exploitant van de onderneming Oh My Sushi kon worden beschouwd. Het uitvoeren van enige taken en het ontvangen van een (winstafhankelijke) vergoeding is daarvoor namelijk onvoldoende. Om als exploitant te kunnen worden aangemerkt, moet voldoende aannemelijk zijn dat [appellant] een leidinggevende positie had in de onderneming Oh My Sushi. Dat is door [appellant] niet gesteld en overigens ook niet gebleken. Integendeel, in de door [appellant] overgelegde samenwerkingsovereenkomst tussen de vennoten en hem is bepaald dat zij niet in een hiërarchische verhouding tot elkaar staan. Stichting Bewaarder Lelylaan heeft verder onweersproken aangevoerd dat [appellant] geen zeggenschap had over zowel V.O.F. Oh My Sushi als Oh My Sushi Franchise B.V. Bovendien staat tussen partijen vast dat het personeel dat in de onderneming Oh My Sushi werkzaam was in dienst was bij V.O.F. Oh My Sushi en niet bij [appellant] . Uit een en ander blijkt dat V.O.F. Oh My Sushi - en niet [appellant] - de leiding had over de onderneming Oh My Sushi. Dat betekent dat [appellant] is tekortgeschoten in zijn verplichting uit artikel 5.1 van de algemene bepalingen om het gehuurde zelf te gebruiken.

3.7.

Dat Stichting Bewaarder Lelylaan niet kon bepalen welk type voedsel in het gehuurde werd verkocht en dat zij positief stond tegenover een sushirestaurant in het gehuurde, doet daar niet aan af. Die omstandigheden laten immers onverlet dat [appellant] het gehuurde zelf moet exploiteren.

3.8.

Op grond van artikel 6.1 van de algemene bepalingen is ten slotte niet alleen onderverhuur, maar ook ingebruikgeving aan een derde niet toegestaan zonder toestemming van de verhuurder. Of [appellant] van V.O.F. Oh My Sushi een tegenprestatie heeft ontvangen voor het gebruik van het gehuurde is dan ook niet relevant. [appellant] heeft, door V.O.F. Oh My Sushi in het gehuurde de onderneming Oh My Sushi te laten exploiteren, dus ook in strijd gehandeld met het verbod van artikel 6.1 van de algemene bepalingen. De eerste grief slaagt niet.

3.9.

Grief IIis gericht tegen het oordeel dat de allonge geen toestemming bood voor de exploitatie die in het gehuurde plaatsvond. [appellant] heeft het gehuurde niet onderverhuurd of aan een derde in gebruik gegeven, want V.O.F. Oh My Sushi heeft geen tegenprestatie voldaan en [appellant] is het gehuurde zelf blijven gebruiken, aldus [appellant] . Stichting Bewaarder Lelylaan stond eerder bovendien positief tegenover een sushirestaurant in het gehuurde. In de allonge is verder niets vermeld over een concept en [appellant] was eerder ook al eens van concept veranderd. Volgens [appellant] is de allonge ten slotte eenzijdig door Stichting Bewaarder Lelylaan opgesteld en is franchise nooit aan de orde geweest.

3.10.

Zoals hiervoor onder 3.7. en 3.8. is overwogen, is de handelwijze van [appellant] echter naar het voorlopig oordeel van het hof wel degelijk in strijd met artikel 6.1 van de algemene bepalingen en doet daaraan niet af dat Stichting Bewaarder Lelylaan eerder positief had gereageerd op de mogelijkheid van een sushirestaurant in het gehuurde. Ook de omstandigheid dat [appellant] de in het gehuurde geëxploiteerde formule al eens had gewijzigd van een burgerafhaalrestaurant naar een broodjeszaak maakt niet dat de exploitatie van Oh My Sushi in het gehuurde (eveneens) was toegestaan. Na de eerdere formulewijziging bleef [appellant] immers de exploitant van het gehuurde, anders dan toen de formule naar Oh My Sushi werd gewijzigd (zie hiervoor onder 3.6).

3.11.

[appellant] kan bovendien niet worden gevolgd in zijn stelling dat de allonge eenzijdig tot stand is gekomen en dat franchise tussen partijen nooit aan de orde is geweest. Uit een door Stichting Bewaarder Lelylaan overgelegde e-mail die [appellant] op 22 juni 2021 aan haar heeft gestuurd, blijkt namelijk het tegendeel. [appellant] heeft in die e-mail geschreven:

(…) Vraagje, eindelijk is ons sushi/poke concept rond en we gaan gelijk knallen op een aantal locaties ook o.a. bij Lelyl. Om alles in goede banen te leiden gaan we ook met franchisenemers werken.

Voor de locatie aan de Lelyl komt er een franchisenemer, kunnen wij voor hun een onderverhuurcontract (if yes, er staat nu niks in onze huurovereenkomst over wel of niet onderverhuren maak je hier een allonge voor op?) opstellen? (…)

3.12.

Stichting Bewaarder Lelylaan heeft onweersproken aangevoerd dat de allonge vervolgens op verzoek van [appellant] is opgesteld en ondertekend.

3.13.

Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellant] nog aangevoerd dat hij aan de allonge het vertrouwen heeft mogen ontlenen dat zijn samenwerking met V.O.F. Oh My Sushi in het gehuurde was toegestaan. Die stelling gaat echter niet op. Op grond van artikel 6.1 van de algemene bepalingen is onderverhuur, ingebruikgeving, overdracht van het huurrecht of inbreng daarvan in een rechtspersoon in beginsel geen van alle toegestaan. Daarop is in de allonge één uitzondering gemaakt, voor franchisenemers van [appellant] . Vaststaat dat V.O.F. Oh My Sushi geen franchisenemer is van [appellant] . De samenwerking tussen [appellant] en V.O.F. Oh My Sushi voldoet dus niet aan de voorwaarde van de allonge. Omdat de allonge de enige uitzondering is op artikel 6.1 van de algemene bepalingen en voor al het overige artikel 6.1 van de algemene bepalingen onverkort van toepassing is gebleven, kon en mocht [appellant] niet ervan uitgaan dat zijn samenwerking met V.O.F. Oh My Sushi in het gehuurde was toegestaan. Ook de tweede grief heeft geen succes.

3.14.

In
grief IIIheeft [appellant] betoogd dat het recht op indeplaatsstelling van dwingend recht is, maar dat Stichting Bewaarder Lelylaan de uitoefening daarvan feitelijk onmogelijk maakt. Stichting Bewaarder Lelylaan heeft het verzoek van [appellant] om V.O.F. Oh My Sushi in zijn plaats te stellen binnen één dag zonder inhoudelijke beoordeling afgewezen en meegedeeld dat zij nieuwe verzoeken om indeplaatsstelling niet meer in behandeling zou nemen. Dit, terwijl zij wist dat [appellant] daarbij een zwaarwichtig belang had, V.O.F. Oh My Sushi voldoende waarborgen bood voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en ook overigens aan de voorwaarden voor een indeplaatsstelling werd voldaan. De handelwijze van Stichting Bewaarder Lelylaan is volgens [appellant] in strijd met de redelijkheid en billijkheid.

3.15.

Het hof overweegt dat ingevolge artikel 7:307 lid 1 BW de huurder van een 290-bedrijfsruimte die de huurovereenkomst aan een ander wil overdragen, kan vorderen dat hij wordt gemachtigd om de ander als huurder in zijn plaats te stellen. Als de verhuurder niet instemt met een indeplaatsstelling, is het instellen van een vordering tot indeplaatsstelling zowel de aangewezen als de enige manier om een indeplaatsstelling te bewerkstelligen. [appellant] heeft echter nagelaten een vordering tot indeplaatsstelling in te stellen.

3.16.

Daarbij komt dat een machtiging tot indeplaatsstelling alleen kan worden verleend als het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf wordt overgedragen en niet als de voorgestelde nieuwe huurder de bedrijfsruimte wil gebruiken voor de uitoefening van een ander bedrijf. Dat [appellant] het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf heeft overgedragen, is echter onvoldoende aannemelijk geworden. [appellant] heeft weliswaar gesteld dat hij goodwill, inventaris en voorraden heeft overgedragen, maar dat is door Stichting Bewaarder Lelylaan gemotiveerd weersproken. Stichting Bewaarder Lelylaan heeft aangevoerd dat V.O.F. Oh My Sushi eigen inventaris en personeel heeft, andere ingrediënten gebruikt en dat de goodwill van de formules van [appellant] niet relevant is voor V.O.F. Oh My Sushi. [appellant] heeft daar niets tegen ingebracht.

3.17.

Dat aan de voorwaarden voor een indeplaatsstelling werd voldaan, zoals [appellant] heeft gesteld, is dus onvoldoende aannemelijk geworden. Dat geldt, in het verlengde daarvan, ook voor de stelling van [appellant] dat Stichting Bewaarder Lelylaan handelde in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De derde grief faalt eveneens.

3.18.

Grief IVis gericht tegen het oordeel dat Stichting Bewaarder Lelylaan voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Stichting Bewaarder Lelylaan heeft niet op de boete gerekend en is daarvan niet afhankelijk. [appellant] heeft bovendien steeds voldaan aan zijn betalingsverplichting. Het gehuurde verkeerde verder in een nette staat gedurende het gebruik daarvan door [appellant] . Het gehuurde wordt momenteel ten slotte te huur aangeboden tegen dezelfde huurprijs, aldus [appellant] .

3.19.

Hiervoor is bij de bespreking van de eerste drie grieven vooralsnog overwogen dat [appellant] , in weerwil van de artikelen 5.1 en 6.1 van de algemene bepalingen, het gehuurde zonder toestemming van Stichting Bewaarder Lelylaan in gebruik heeft gegeven aan en heeft laten exploiteren door V.O.F. Oh My Sushi. Stichting Bewaarder Lelylaan heeft terecht aangevoerd dat van haar niet kan worden verlangd een (langdurige) bodemprocedure af te wachten. Het hof is van oordeel dat een vordering tot ontruiming vanwege verboden ingebruikgeving naar haar aard voldoende spoedeisend is.

3.20.

Op zichzelf is juist dat bij een veroordeling tot betaling van een geldsom in kort geding terughoudendheid op zijn plaats is, zoals [appellant] heeft aangevoerd. In kort geding is een vordering tot betaling van een geldsom toewijsbaar als het bestaan en de omvang van de vordering in voldoende mate aannemelijk zijn, terwijl uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is en het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, bij afweging van de belangen van partijen, aan toewijzing niet in de weg staat. Daarbij kan het uit een oogpunt van proceseconomie onder omstandigheden gerechtvaardigd zijn een geldvordering die nauw samenhangt met de hoofdvordering in kort geding te beoordelen. Het hof is van oordeel dat de vordering tot ontruiming moet worden aangemerkt als de hoofdvordering en de vordering tot betaling van de boete als een nevenvordering.

3.21.

In dit kort geding is, zoals hiervoor is overwogen, uitgangspunt dat [appellant] het verbod waaraan het boetebeding is verbonden, heeft overtreden. Stichting Bewaarder Lelylaan heeft verder onweersproken gesteld dat de verboden ingebruikgeving heeft geduurd van 14 november 2022 tot 15 mei 2023, terwijl zij in dit kort geding (zekerheidshalve) slechts aanspraak maakt op de verbeurde boete in de periode 1 januari 2023 tot en met 14 april 2023. Gelet op één en ander is voldoende aannemelijk dat de bodemrechter de in kort geding als voorschot gevorderde boete zal toewijzen. Dat [appellant] in geval van toewijzing van de gevorderde boete een restitutierisico loopt, mocht in een bodemprocedure tot terugbetaling van de boete worden beslist, is niet aannemelijk geworden. Volgens Stichting Bewaarder Lelylaan is dat niet het geval, [appellant] heeft geen specifieke redenen aangevoerd waaruit een restitutierisico blijkt en partijen zijn het erover eens dat Stichting Bewaarder Lelylaan een grote en professionele organisatie is. De door [appellant] genoemde belangen leiden niet tot een ander oordeel. Ook deze grief is tevergeefs voorgesteld.

3.22.

Grief VIis gericht tegen de afwijzing van het beroep van [appellant] op matiging van de boete. Volgens [appellant] leidt het boetebeding tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat vanwege de volgende omstandigheden:

( i) Stichting Bewaarder Lelylaan is, anders dan [appellant] , een grote organisatie;

(ii) over het boetebeding is niet onderhandeld;

(iii) omdat per kalenderdag opnieuw een boete wordt verbeurd, is de boete hier tot een astronomisch bedrag opgelopen;

(iv) Stichting Bewaarder Lelylaan heeft geen schade geleden omdat de huurprijs steeds is voldaan;

( v) [appellant] heeft zelfs voorgesteld de huurprijs te verhogen;

(vi) de boete dient alleen als prikkel tot nakoming maar dat is achterhaald door de ontruiming;

(vii) de boete is niet wederkerig;

(viii) [appellant] heeft geen coronakorting gekregen en gedurende de looptijd van de huurovereenkomst steeds de volledige huurprijs voldaan;

(ix) [appellant] heeft geen tegenprestatie ontvangen van V.O.F. Oh My Sushi en dus niet meer ontvangen dan hij aan Stichting Bewaarder Lelylaan aan huur betaalde.

Gelet hierop moet de boete worden gematigd, aldus [appellant] .

3.23.

Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW kan de rechter op verlangen van de schuldenaar, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen. De in artikel 6:94 BW opgenomen maatstaf voor matiging brengt echter mee dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

3.24.

Het hof ziet tegen deze achtergrond onvoldoende aanleiding om de gevorderde boete op grond van de door [appellant] aangevoerde omstandigheden te matigen. Het boetebeding is overeengekomen tussen professionele partijen. Stichting Bewaarder Lelylaan heeft verder onweersproken aangevoerd dat het model waarvan partijen gebruik hebben gemaakt het meest gebruikte model in de verhuurbranche betreft en dat [appellant] ervaring heeft met huurovereenkomsten. Uit de verschillende verzoeken van [appellant] aan Stichting Bewaarder Lelylaan om in te stemmen met een indeplaatsstelling (zie hiervoor onder 2.5, 2.7 en 2.8) en het verzoek om de allonge (zie hiervoor onder 3.11) blijkt bovendien dat [appellant] wist dat hij toestemming nodig had van Stichting Bewaarder Lelylaan als het gehuurde door een derde zou worden geëxploiteerd. Daarbij komt dat de bewoordingen van artikel 6.2 van de algemene bepalingen voldoende duidelijk zijn. Ook is voldoende aannemelijk geworden dat Stichting Bewaarder Lelylaan schade heeft geleden, bestaande uit de kosten van leegstand en herstel. Dat het gehuurde inmiddels is ontruimd doet er bovendien niet aan af dat de boete in de periode daarvoor diende als prikkel tot nakoming. [appellant] heeft het oplopen van de boete daarnaast zelf in de hand gehad door het gehuurde in strijd met artikel 6.1 van de algemene bepalingen in gebruik te (blijven) geven aan V.O.F. Oh My Sushi. Dat [appellant] heeft voorgesteld de huurprijs te verhogen en geen coronakorting heeft gekregen, staat voorts geheel los van zijn tekortkoming in de nakoming van zijn verplichting uit artikel 6.1 van de algemene bepalingen. Aan de ernst van die tekortkoming doet ten slotte niet af dat [appellant] geen winst heeft gemaakt op de huurprijs.

3.25.

In de
grieven V en VIIIheeft [appellant] aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat de ramen van het gehuurde in strijd is met artikel 13.2 van de algemene bepalingen zijn bestickerd en dat medewerkers van Stichting Bewaarder Lelylaan door [appellant] zijn bedreigd.

3.26.

Deze beide grieven falen wegens gebrek aan belang. De kantonrechter heeft in rechtsoverweging 11 van het bestreden vonnis namelijk overwogen dat de bestickering op de ramen van het gehuurde en de (gestelde) bedreigingen onbesproken konden blijven. De vorderingen van Stichting Bewaarder Lelylaan zijn blijkens rechtsoverwegingen 9 en 11 van het bestreden vonnis toegewezen vanwege de tekortkomingen van [appellant] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de artikelen 5.1 en 6.1 van de algemene bepalingen.

3.27.

In
grief VIIheeft [appellant] een beroep gedaan op de ‘tenzij-clausule’ van artikel 6:265 lid 1 BW. Volgens [appellant] kunnen de gestelde tekortkomingen geen ontbinding rechtvaardigen. [appellant] heeft een zwaarwegend belang bij behoud van het gehuurde en het vereiste spoedeisend belang ontbreekt. Verder is er geen huurachterstand en staat het gehuurde te huur voor dezelfde huurprijs. Ten slotte heeft een ontruiming onomkeerbare gevolgen, ook voor de vennoten en hun werknemers.

3.28.

Het hof is het voorlopig oordeel toegedaan dat het beroep van [appellant] op de ‘tenzij-clausule’ van artikel 6:265 lid 1 BW niet opgaat, om de volgende redenen. De verplichtingen om een 290-bedrijfsruimte zelf te exploiteren en niet zonder toestemming van de verhuurder aan derden in gebruik te geven, zijn belangrijke verplichtingen van de huurder. Het in strijd handelen met die verplichtingen levert, ook zonder dat een huurachterstand bestaat, een voldoende ernstige tekortkoming op die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Dat [appellant] belang heeft bij behoud van het gehuurde doet hier niet aan af. Dat belang is door hemzelf op het spel gezet, door het gehuurde in weerwil van het contractuele verbod in gebruik te geven aan V.O.F. Oh My Sushi, en weegt om die reden niet op tegen het (spoedeisend) belang van Stichting Bewaarder Lelylaan. Dat de ontruiming onomkeerbare gevolgen heeft voor de vennoten en het personeel is ten slotte niet aannemelijk geworden. Stichting Bewaarder Lelylaan heeft onweersproken aangevoerd dat de onderneming Oh My Sushi na de ontruiming is voortgezet op een andere locatie.

3.29.

Grief IXis gericht tegen het dictum van het bestreden vonnis. Volgens [appellant] volgt uit zijn grieven dat de vorderingen van Stichting Bewaarder Lelylaan ten onrechte zijn toegewezen. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen naar aanleiding van de grieven, gaat die stelling echter niet op.

Slotsom

3.30.

De grieven hebben geen succes. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het bestreden vonnis;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stichting Bewaarder Lelylaan begroot op € 783,- aan verschotten en € 2.366,- voor salaris en op € 173,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

-verklaart de veroordeling tot betaling van de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, J.E. van der Werff en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 november 2023.