Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team 1
zaaknummer : 200.311.772/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9683411 EA VERZ 22-70
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de meervoudige burgerlijke kamer van 24 oktober 2023
inzake
de VERENIGING VAN EIGENAARS [straatnaam] 217,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde 1] ,
en
[geïntimeerde 2] ,
beiden wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. E. Swart te Amsterdam.
Partijen worden hierna de VvE en [geïntimeerden] genoemd.
Tegenwoordig zijn:
mr. M.A. Wabeke - voorzitter
mr. J.C.W. Rang - raadsheer
mr. R.J.Q. Klomp - raadsheer
A.I. Moret - griffier
Na het uitroepen van de zaak zijn verschenen:
aan de zijde van appellante:
- [naam 1] , lid van de VvE en gemachtigd door haar bestuurder, [bedrijf] B.V., bijgestaan door mr. P.C. Veerman, advocaat te Amsterdam,
- [naam 2] , lid van de VvE,
aan de zijde van geïntimeerden:
- [geïntimeerde 2] , bijgestaan door mr. Swart voornoemd.
Bij beschikking van 12 mei 2022 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als verzoekers en de VvE als verweerster, is, voor zover hier relevant, het VvE-besluit van 17 april 2020 nietig verklaard. Kort gezegd hield dat besluit in dat de VvE een maximumbedrag aan kosten van een noodzakelijke renovatie van de kruipruimte voor haar rekening zou nemen en dat kosten die dit bedrag zouden overstijgen voor rekening van [geïntimeerden] zouden zijn.
De VvE is bij beroepschrift van 10 juni 2022 in hoger beroep gekomen tegen voormelde beschikking. Het beroepsschrift bevat twee grieven en daarbij zijn twee producties gevoegd. Op 26 oktober 2022 hebben [geïntimeerden] een verweerschrift met twee aanvullende bijlagen ingediend.
De VvE heeft het hof verzocht de bestreden beschikking wat betreft het dictum onder III [waarbij voornoemd besluit nietig werd verklaard, hof] te vernietigen en [geïntimeerden] te veroordelen in de kosten van de procedure in beide instanties, daaronder mede begrepen de nakosten.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden beschikking en veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure, waarbij het breukdeel van [geïntimeerden] voor deze kosten naar rato van hun breukdelen wordt verdeeld over de eigenaars van 1, 2 en 3-hoog.
Tijdens de mondelinge behandeling op 24 oktober 2023 hebben mrs. Veerman en Swart voornoemd het woord gevoerd. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van het hof beantwoord.
Van het verhandelde op de zitting zijn zittingsaantekeningen gemaakt, die zo nodig in een apart proces-verbaal worden uitgewerkt.
Na een schorsing en hervatting van de zitting heeft het hof mondeling uitspraak gedaan, die in dit proces-verbaal schriftelijk wordt weergegeven.
De zaak in het kort
De gezamenlijke eigenaars van vier appartementsrechten in een pand in [plaats] zijn verenigd in de VvE. [geïntimeerden] zijn eigenaar van, kort gezegd, het appartement op de begane grond. De gemeenschappelijke kruipruimte diende te worden gerenoveerd. Volgens de VvE hebben partijen afgesproken dat de VvE een maximumbedrag van de renovatiekosten zou dragen en [geïntimeerden] het meerdere. Dat is in een tijdens een VvE-vergadering genomen besluit bevestigd. [geïntimeerden] waren daarbij niet aanwezig, omdat zij toen nog geen eigenaar van genoemd appartementsrecht en dus nog geen lid van de VvE waren. Volgens [geïntimeerden] komt het besluit neer op een met het splitsingsreglement strijdige kostenverdeling en is het daarom nietig. Bovendien betwisten zij de volgens de VvE gemaakte afspraak. De kantonrechter had het besluit nietig verklaard. Het hof is het daarmee eens.
De beoordeling
1. De door de kantonrechter in de bestreden beschikking onder 1.1 tot en met 1.15 vastgestelde feiten zijn in hoger beroep niet in geschil. Voor zover die feiten in hoger beroep nog van belang zijn neemt het hof ze daarom ook als uitgangspunt.
2. De grieven zijn gericht tegen het oordeel dat het besluit van 17 april 2020 nietig is.
3. Grief I houdt in dat het besluit niet nietig is om de volgende twee redenen:
a. het was niet de bedoeling van de VvE om een besluit te nemen waarbij kosten die volgens het splitsingsreglement voor rekening van de gezamenlijke eigenaren zijn, voor rekening van één appartementseigenaar worden gebracht;
b. partijen die bij dit unanieme besluit betrokken zijn geweest en daarmee hebben ingestemd kunnen zich niet achteraf op de nietigheid van dat besluit beroepen.
4. Deze grief slaagt niet.
5. Welke bedoelingen de VvE-leden hadden met het besluit is niet relevant. Materieel komt het besluit er immers op neer dat de kosten van noodzakelijk onderhoud en herstel van gemeenschappelijke gedeelten (kruipruimten en vloerbalken), voor zover zij meer bedragen dan € 44.375,80, voor rekening van alleen [geïntimeerden] komen. Dat is een kostenverdeling in strijd met het splitsingsreglement en daarmee is dit besluit nietig.
6. Onderdeel b. van deze grief leest het hof zo dat de VvE bedoelt dat [geïntimeerden] hebben ingestemd met deze kostenverdeling en zich daarom niet achteraf op de nietigheid van het besluit kunnen beroepen. In het verlengde daarvan is Grief II aangevoerd.
7. Ook dit betoog, en daarmee grief II, slaagt niet. Als de door de VvE gestelde afspraak zou zijn gemaakt, zou dat de nietigheid van het besluit niet wegnemen. Wel zou dat grond kunnen zijn voor het oordeel dat een bij die afspraak betrokken partij zich niet met succes op de nietigheid van het besluit zou kunnen beroepen, omdat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
8. In dit geval is de door de VvE gestelde afspraak echter niet komen vast te staan. Meer in het bijzonder is niet komen vast te staan dat er tussen de VvE en [geïntimeerden] is afgesproken dat kosten van herstel aan gemeenschappelijke gedeelten voor rekening van [geïntimeerden] zouden komen voor zover die kosten het bedrag van € 44.375,80 zouden overstijgen. Uit de e-mail van [geïntimeerden] van 27 april 2020 blijkt dat ook niet. Hieruit kan slechts worden afgeleid dat zij zekerheid wilden dat ten behoeve van de renovatie van de kruipruimte een bedrag van € 40.000 in kas zou zitten. Daarnaast hebben zij toegezegd de extra kosten van hun verbouwing zelf te betalen. Hierbij is van belang dat deze mededeling werd gedaan in de periode dat [geïntimeerden] nog het plan hadden om een veel verdergaande verbouwing te laten uitvoeren. Uit die e-mail is evenmin af te leiden een afspraak dat eventuele prijsstijgingen ten gevolge van het uitstel van de werkzaamheden volledig voor rekening van [geïntimeerden] zouden komen.
9. Bewijsmiddelen waaruit blijkt dat [geïntimeerden] zich aan deze afwijkende kostenverdeling hebben verbonden ontbreken. Een bewijsaanbod daartoe ontbreekt.
10. Het hoger beroep van de VvE heeft dus geen succes. Het hof zal de bestreden beschikking voor zover aan zijn oordeel onderworpen bekrachtigen. Als in het ongelijk gestelde partij zal de VvE in de proceskosten worden veroordeeld. Voor een afwijkende proceskostenveroordeling zoals door [geïntimeerden] is verzocht, ziet het hof geen aanleiding.
Beslissing
Het hof:
I. bekrachtigt de bestreden beschikking voor zover die aan het oordeel van het hof is onderworpen;
II. veroordeelt de VvE in de kosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 343,- aan verschotten en € 2.366,- voor salaris advocaat.
III. wijst af het meer of anders verzochte.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal dat conform art. 29a lid 3 Rv is ondertekend door de voorzitter.
--------------------------
voorzitter