ECLI:NL:GHAMS:2023:3135

• Datum uitspraak: 31 oktober 2023
• Publicatiedatum: 14 december 2023
• Zaaknummer: 200.288.478/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: J.C.W. Rang; J.E. van der Werff; R.J.Q. Klomp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over bepalingen in koopovereenkomsten en leveringsaktes van bungalows op een bungalowpark met betrekking tot parkkosten en aanpassing van overeenkomsten

In deze zaak gaat het om een geschil tussen Recreatie Beheer B.V. en Noord Holland Recreatie Service B.V. (NHRS) aan de ene kant, en de Vereniging van Eigenaren Recreatiepark Bohémien Resort (VvE) en de leden van de VvE aan de andere kant. De appellanten, Recreatie Beheer en NHRS, hebben hoger beroep ingesteld tegen een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, waarin hun vorderingen tot naheffing van parkkosten over de jaren 2010 tot en met 2016 zijn afgewezen. De VvE heeft in eerste aanleg gevorderd dat de rechtbank voor recht verklaart dat Recreatie Beheer te hoge parkkosten in rekening heeft gebracht en heeft daarnaast gevorderd dat de leveringsaktes worden aangepast op grond van onvoorziene omstandigheden en dwaling. De rechtbank heeft de vorderingen van de VvE afgewezen, omdat de leden volgens de rechtbank hadden moeten begrijpen wat de gevolgen van de leveringsaktes waren. In hoger beroep heeft het hof de grieven van Recreatie Beheer en de VvE beoordeeld. Het hof oordeelt dat de leveringsaktes geen ruimte bieden voor een naheffing van de parkkosten over de jaren 2010 tot en met 2016. Het hof concludeert dat het herzieningsbeding in de leveringsaktes niet oneerlijk is, maar dat het geen ruimte biedt voor een terugvordering van parkkosten. De vorderingen van de VvE tot aanpassing van de koopovereenkomsten en de leveringsaktes zijn niet toewijsbaar, omdat de door de VvE aangevoerde grondslagen niet opgaan. Het hof is voornemens een deskundigenbericht te gelasten om de parkkosten over de jaren 2018, 2019 en 2020 te onderzoeken. De zaak wordt naar de rol verwezen voor verdere behandeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.288.478/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/273733/HA ZA 18-314

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 oktober 2023

inzake

1. RECREATIE BEHEER B.V.,

gevestigd te Sint Maartensvlotbrug,

appellante, tevens geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

2.
NOORD HOLLAND RECREATIE SERVICE B.V. ,

gevestigd te Sint Maartensvlotbrug,

appellante, tevens geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. W.J.T. Ursem te Alkmaar,

tegen

1. VERENIGING VAN EIGENAREN RECREATIEPARK BOHÉMIEN RESORT,

gevestigd te Sint Maartenszee,

geïntimeerde, tevens appellante in het incidenteel hoger beroep,

2.
[geïntimeerde 2] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

geïntimeerde, tevens appellante in het incidenteel hoger beroep,

3.
[geïntimeerde 3] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

geïntimeerde,

4.
[geïntimeerde 4] ,

wonende te [woonplaats 3] ,

geïntimeerde,

5.
[geïntimeerde 5] ,

wonende te [woonplaats 3] ,

geïntimeerde,

6.
[geïntimeerde 6] ,

wonende te [woonplaats 4] ,

geïntimeerde, tevens appellant in het incidenteel hoger beroep,

7.
[geïntimeerde 7] (erfgenaam van [A.] ) ,

wonende te [woonplaats 5] ,

geïntimeerde, tevens appellante in het incidenteel hoger beroep,

8.
de gezamenlijke erfgenamen van [B.] ,

laatstelijk wonende te [woonplaats 6] ,

geïntimeerde,

9.
[geïntimeerde 9] ,

wonende te [woonplaats 7] ,

geïntimeerde,

10.
[geïntimeerde 10] ,

wonende te [woonplaats 6] ,

geïntimeerde, tevens appellant in het incidenteel hoger beroep,

11.
[geïntimeerde 11] ,

wonende te [woonplaats 8] ,

geïntimeerde,

12.
[geïntimeerde 12] ,

wonende te [woonplaats 9] ,

geïntimeerde,

13.
[geïntimeerde 13] ,

wonende te [woonplaats 10] ( [land] ),

geïntimeerde,

14.
[geïntimeerde 14] ,

wonende te [woonplaats 11] ( [land] ),

geïntimeerde, tevens appellant in het incidenteel hoger beroep,

15.
[geïntimeerde 15] ,

wonende [woonplaats 12] ,

geïntimeerde, tevens appellant in het incidenteel hoger beroep,

16.
[geïntimeerde 16] ,

wonende te [woonplaats 13] ,

geïntimeerde, tevens appellant in het incidenteel hoger beroep,

17.
[geïntimeerde 17] ,

wonende te [woonplaats 14] ,

geïntimeerde, tevens appellant in het incidenteel hoger beroep,

18.
[geïntimeerde 18] ,

wonende te [woonplaats 6] ,

geïntimeerde,

19.
[geïntimeerde 19] ,

wonende te [woonplaats 15] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. A.J.C. van Gurp te Hengelo.

1. Het geding in hoger beroep

Appellante, tevens geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep sub 1 wordt hierna Recreatie Beheer genoemd. Appellante, tevens geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep sub 2 wordt hierna NHRS genoemd. Geïntimeerde, tevens appellante in het incidenteel hoger beroep sub 1 wordt hierna de VvE genoemd. Geïntimeerden sub 2 tot en met 19 worden hierna de leden genoemd. Geïntimeerden, tevens appellanten in het incidenteel hoger beroep sub 2, 6, 7, 10, 14, 15, 16 en 17 worden hierna [geïntimeerden] genoemd.

Recreatie Beheer en NHRS zijn bij dagvaarding van 18 november 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 19 augustus 2020, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen enerzijds Recreatie Beheer en NHRS als gedaagden, tevens eiseressen in reconventie en anderzijds de VvE als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en de leden als verweerders in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep;

- akte in het incidenteel hoger beroep zijdens de VvE en [geïntimeerden] , met producties;

- antwoordakte in het incidenteel hoger beroep zijdens Recreatie Beheer en NHRS, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Recreatie Beheer heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis ten aanzien van de afgewezen naheffing van de parkkosten over 2010 tot en met 2016 zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen tot betaling van de naheffing van de parkkosten over 2010 tot en met 2016 zal toewijzen, met veroordeling van de leden in de kosten van het geding in beide instanties. Recreatie Beheer heeft haar vorderingen tegen de VvE ingetrokken. NHRS heeft haar hoger beroep tegen het bestreden vonnis ingetrokken.

De VvE en de leden hebben geconcludeerd dat het hof het principaal hoger beroep niet-ontvankelijk zal verklaren, althans het bestreden vonnis voor zover daartegen principaal hoger beroep is ingesteld, zal bekrachtigen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Recreatie Beheer in de kosten van het principaal hoger beroep. De VvE heeft verder in incidenteel hoger beroep geconcludeerd dat het hof haar - in hoger beroep gewijzigde - vorderingen alsnog zal toewijzen, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Recreatie Beheer en NHRS in de kosten van het geding in beide instanties.

Recreatie Beheer en NHRS hebben in incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring, althans tot afwijzing, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van de VvE en [geïntimeerden] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, met nakosten en rente.

Alle partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2. Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.5. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en aangevuld met hetgeen in hoger beroep is komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1.

Recreatie Beheer is beheerder van vakantiebungalowcomplex “Bohémien Resort” te Sint Maartenszee (hierna: het bungalowpark). In het bungalowpark staan op eigen grond bungalows van individuele eigenaren. Zij hebben hun bungalow gekocht van Recreatie Beheer of van [naam 1] , op wiens initiatief het bungalowpark is gebouwd. [naam 1] is bestuurder van Recreatie Beheer en (indirect, namelijk via Bohémien Beheer B.V.) van NHRS. NHRS is een vennootschap die zich – kort gezegd – bezig houdt met de bemiddeling bij de verhuur van vakantiewoningen.

2.2.

De VvE is opgericht in 2008. Van de VvE kunnen uitsluitend lid zijn eigenaren van een bungalow in het bungalowpark. Het doel van de VvE is volgens haar statuten het (in elk opzicht) bevorderen en steunen van de (belangen van de) leden in het bungalowpark alsmede het waarnemen en doen gelden van de belangen van de leden jegens derden.

2.3.

In de akte van levering van de bungalow van geïntimeerde, tevens appellant in het incidenteel hoger beroep sub 6 is onder meer het volgende opgenomen:

Bewoning

Artikel 19

Indien de op de verkochte grond gestichte recreatiewoning buiten verhuurbemiddeling van Noord-Holland Recreatie Service te Sint Maartenszee door anderen dan de juridische of economische eigenaar (…) in gebruik wordt genomen, is die eigenaar aan Noord-Holland Recreatie Service voornoemd een vergoeding van driehonderdtien gulden (ƒ. 310,--) per week, (…) verschuldigd (…)

Voormeld bedrag zal worden geïndexeerd op de wijze als hierna onder artikel 23 vermeld.

(…)

Gebruik/Onderhoud

Artikel 21

a. De verkrijger is verplicht de op de verkochte grond gestichte recreatiewoning gedurende een periode van tenminste 12 weken per kalenderjaar via een verhuurorganisatie te verhuren en derhalve gedurende die periode niet voor eigen gebruik te bestemmen of aan te wenden.

(…)

Algemene voorzieningen

Artikel 22

De in het Bohémien Resort gelegen wegen, paden, groenstroken, waterpartijen en dergelijke met de daarop aangebrachte voorzieningen, zoals verlichting en dergelijke, zijn en blijven eigendom van de ondernemer die verplicht is een en ander in goede staat van onderhoud te houden.

Verkrijger verbindt zich jegens de ondernemer en is jegens de ondernemer gehouden om bij te dragen in de parkkosten/lasten van onderhoud/vervanging, instandhouding en exploitatie van deze algemene voorzieningen.

Deze parkkosten betreffen ondermeer, doch niet uitsluitend:

-
- de onderhoudskosten van-, de afschrijvingen van -, de instandhouding en exploitatie van:

-
- openbare wegen en parkeerplaatsen

-
- openbare groenvoorzieningen

-
- openbare waterpartijen

-
- verlichting, verbruik daaronder begrepen

-
- civiel-technische werken zoals riolering en dergelijke

-
- toegangscontrole, exploitatie daaronder begrepen;

-
- de dienstverlening, verband houdende met respectievelijk voortvloeiende uit:

-
- algemene bewoners service

-
- toezichthoudende werkzaamheden in het park

-
- bewaking van de onroerende zaak;

-
- de verzekeringen, onroerende zaak belasting, alsmede heffing van gemeente/provincie/rijksoverheid/waterstaat, in verband staande met respectievelijk voortvloeiende uit (het gebruik van) de algemene voorzieningen.

Kosten voorzieningen terzake alternatieve energie/algemene voorzieningen

Artikel 23

a. De verkrijger verbindt zich jegens de ondernemer en is jegens de ondernemer gehouden om bij te dragen in de lasten van onderhoud, vervanging, reparatie, controle en beheer (…) van de in, op, onder, of aan elke bungalow (…) aan te brengen/aangebrachte voorzieningen met betrekking tot alternatieve energie-opwekking/geleiding.

Voormelde bijdrage bedraagt per jaar ƒ. 200,--, welk bedrag jaarlijks op gelijke wijze wordt aangepast als de in lid b vermelde vergoedingen.

b. De kosten van vastrecht van bewakings-, beveiligings-, intercom-, datacommunicatiesysteem bedragen per jaar achthonderd gulden (ƒ. 800,--) exclusief omzetbelasting, (…)

De vergoeding gemeld in artikel 22 is voor het jaar negentienhonderd achtennegentig vastgesteld op tweeduizend driehonderd gulden (ƒ. 2.300,--), exclusief omzetbelasting per woning.

De vergoeding wordt geïndexeerd voor het eerst op een januari negentienhonderdnegenennegentig en vervolgens jaarlijks aan de hand van de stijging respectievelijk daling van het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie (…) zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek.

De jaarlijks per de eerste januari van ieder jaar vast te stellen bijdrage zal worden berekend door de vorige bijdrage te vermenigvuldigen met een breuk waarvan de teller zal worden gevormd door het maandindexcijfer van juli voorafgaande aan de datum van de herziening van de bijdrage en de noemer door het maandindexcijfer van juli van het daaraanvoorafgaande jaar.

Indien de werkelijke kosten als hiervoor bedoeld structureel hoger respectievelijk lager blijken te zijn dan de in rekening gebrachte vergoeding, is de ondernemer gerechtigd respectievelijk verplicht om het jaarlijkse bedrag te verhogen respectievelijk te verlagen en aan te passen aan de hand van de daadwerkelijke kosten.

(…)

De voornoemde bijdrage(n) is/zijn voor het eerst pro rato (vast te stellen door de ondernemer) verschuldigd op de datum van oplevering van de recreatiewoning en vervolgens telkens binnen één maand na opgave door de ondernemer van de voor het jaar verschuldigde bijdrage.

Ieder beroep op compensatie of korting is uitgesloten.

Bij niet-tijdige betaling van de bijdrage of een gedeelte daarvan is de verkrijger over de bijdrage een rente verschuldigd gelijk aan één procent per maand waarbij een gedeelte van een maand geldt als een volle maand.

Tevens komen de buitengerechtelijke incassokosten met een minimum van eenhonderd gulden (ƒ. 100,--) voor rekening van de verkrijger.

2.4.

In de leveringsaktes van de bungalows van de andere leden is de hiervoor weergegeven tekst ook opgenomen. In bepaalde leveringsaktes is de nummering van de artikelen anders, maar hierna wordt voor de leesbaarheid één nummering aangehouden. Bovendien verschillen de in de leveringsaktes opgenomen bedragen, omdat deze afhankelijk zijn van het jaar waarin de akte is ondertekend.

2.5.

Voor een deel van de leden bepaalt een kettingbeding in de leveringsakte dat verhuur op straffe van een boete dient plaats te vinden door bemiddeling van NHRS. Voor andere leden geldt geen verplichting om te verhuren via NHRS. Voor alle leden geldt dat zij op grond van de leveringsakte bij verhuur buiten NHRS om, een vergoeding aan NHRS moeten betalen.

3. Beoordeling

3.1.

In eerste aanleg heeft de VvE, samengevat, gevorderd, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat de rechtbank:

I. voor recht verklaart:

1. dat in alle leveringsaktes van de eigenaren van een of meerdere bungalows in het bungalowpark, althans in de aktes van de leden, de eerste zin van het artikel met als titel “Bewoning” wordt gewijzigd en aangevuld met de woorden: “mits in overleg tussen NHRS en de VvE een verhuurbemiddelingsovereenkomst is tot stand gekomen”,

2. dat in alle leveringsaktes van de eigenaren van een of meerdere bungalows in het bungalowpark, althans in de aktes van leden, het artikel met als titel “Bewoning” wordt gewijzigd en aangevuld met een slotzin met de woorden: “De eigenaar is deze vergoeding niet verschuldigd in het geval het hier bedoelde in gebruik geven buiten verhuurbemiddeling van NHRS heeft plaatsgevonden nadat de eigenaar dit verzoek tot verhuurbemiddeling schriftelijk had gedaan maar NHRS niet binnen 72 uur zowel haar bereidheid daartoe schriftelijk aan de eigenaar heeft bevestigd als aan de eigenaar schriftelijk heeft bevestigd dat de woning gereserveerd is”,

3. dat in alle leveringsaktes van de eigenaren van een of meerdere bungalows in het bungalowpark, althans in de aktes van de leden, die verplicht zijn de verhuur gedurende twaalf weken per jaar te laten geschieden via NHRS, de eerste zin van het artikel met als titel “Gebruik/Onderhoud”, wordt gewijzigd en aangevuld met de woorden: “mits in overleg tussen NHRS en de VvE een verhuurbemiddelingsovereenkomst is tot stand gekomen”,

II. NHRS veroordeelt voor eigen rekening mee te werken aan wijziging van de betreffende leveringsaktes en inschrijvingen in het kadaster binnen dertig dagen na betekening van het vonnis,

III. voor recht verklaart dat Recreatie Beheer aan de leden van de VvE te hoge parkkosten in rekening heeft gebracht over de jaren 2010-2018,

IV. Recreatie Beheer veroordeelt tot betaling aan de VvE, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, een bedrag van € 319.849,00 inclusief btw,

V. NHRS veroordeelt in de proceskosten.

3.2.

Recreatie Beheer heeft, samengevat en voor zover in hoger beroep relevant, in reconventie gevorderd dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad, de leden veroordeelt tot betaling van een naheffing van de parkkosten over 2010-2016, de voorschotbijdragen over 2019 en 2020 voor zover die niet zijn voldaan, de buitengerechtelijke kosten voor zover die verschuldigd zijn geworden, de contractuele rente en de proces - en nakosten.

3.3.

Recreatie Beheer en NHRS hebben de vorderingen in conventie weersproken en de VvE en de leden hebben de vorderingen in reconventie weersproken.

3.4.

De rechtbank heeft de vorderingen van de VvE en de leden afgewezen. Gelet op de bepalingen in de leveringsaktes hadden de leden moeten en kunnen begrijpen wat de gevolgen hiervan waren of konden zijn, zodat zich geen onvoorziene omstandigheden voordoen, aldus de rechtbank. Dat de leden te veel parklasten hebben betaald over de jaren 2010 tot en met 2018 is volgens de rechtbank onvoldoende onderbouwd. De rechtbank heeft verder de vordering van Recreatie Beheer tot betaling door de leden van een naheffing over de jaren 2010 tot en met 2016 afgewezen omdat de leveringsaktes geen ruimte biedt voor een naheffing. De vordering tot betaling van de jaarlijkse bedragen over 2019 en 2020 en de contractuele rente zijn toegewezen, omdat daartegen geen verweer was gevoerd. De buitengerechtelijke kosten zijn afgewezen omdat niet was gebleken dat die waren gemaakt. De proceskosten zijn gecompenseerd.

De procedure in hoger beroep

3.5.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Recreatie Beheer met drie grieven op, de VvE met zes grieven en [geïntimeerden] met één grief. De VvE heeft in hoger beroep haar eis in die zin gewijzigd dat zij thans tevens vordert dat de door haar gewenste toevoegingen worden aangebracht in de schriftelijke koopovereenkomsten die aan de leveringsaktes zijn vooraf gegaan. Daarnaast heeft zij de bedragen die volgens haar door de leden van de VvE te veel zijn betaald en het door Recreatie Beheer terug te betalen bedrag verlaagd in overeenstemming met de uitkomsten van het door haar overgelegde deskundigenrapport.

Is een naheffing van de parkkosten mogelijk?

3.6.

De drie grieven in het principaal hoger beroep van Recreatie Beheer zijn gericht tegen de afwijzing van de naheffing van de parkkosten over de periode 2010 tot en met 2016. Deze grieven komen, samengevat, op het volgende neer. Met het oordeel dat de leveringsaktes geen ruimte bieden voor een naheffing heeft de rechtbank in strijd gehandeld met artikel 24 Rv, omdat de leden dit niet hebben aangevoerd. Het oordeel is bovendien onjuist omdat dit miskent dat het vaststellen van de jaarlijkse parkkosten pas ruim na afloop van het desbetreffende jaar kan plaatsvinden. De jaarlijkse in januari in rekening te brengen parkkosten zijn een voorschot, zoals ook staat vermeld in de facturen. Artikel 23 van de leveringsaktes moet aldus worden uitgelegd dat het voorschot eerst wordt geïndexeerd en dat vervolgens wordt verrekend of nageheven als bij de eindafrekening blijkt dat de werkelijke kosten hoger of lager zijn. De vordering van de leden tot terugbetaling van volgens hen in het verleden teveel betaalde parkkosten is op diezelfde uitleg gebaseerd en partijen geven al jarenlang op deze manier uitvoering aan de desbetreffende bepaling. De gang van zaken is vergelijkbaar met de jaarlijkse eindafrekening van servicekosten van een huurwoning of een Vereniging van Eigenaars. Recreatie Beheer heeft de leden al op 31 juli 2017 een brief gestuurd met een overzicht waaruit de opbouw van de parkkosten volgt. De accountant van de VvE heeft de onderliggende facturen onderzocht en juist bevonden, aldus Recreatie Beheer.

3.7.

Het hof volgt Recreatie Beheer niet in haar betoog en licht dat als volgt toe.

3.8.

Het hof zal eerst ambtshalve moeten beoordelen of het beding over de herziening van het jaarlijkse bedrag (hierna: het herzieningsbeding) een oneerlijk beding is in de zin van Richtlijn 93/13 EEG (hierna: de richtlijn). De leden zijn immers natuurlijke personen en zij hebben aangevoerd dat zij vrijwel allemaal particulieren zijn. Het hof maakt daaruit op dat de leden hun bungalows (mede) hebben gekocht voor eigen recreatief gebruik. Daarvan uitgaande handelen de leden bij hun overeenkomst met Recreatie Beheer, de beheerder van het bungalowpark, voor doeleinden buiten hun bedrijfs- of beroepsactiviteit. Verder gaat het hof ervan uit dat over het herzieningsbeding niet afzonderlijk is onderhandeld, aangezien het beding in alle leveringsaktes is opgenomen.

3.9.

Het herzieningsbeding geeft Recreatie Beheer de bevoegdheid het jaarlijkse bedrag te verhogen zonder dat de leden naar aanleiding van een dergelijke verhoging hun overeenkomst kunnen opzeggen. Daarbij komt dat de woorden ‘aan de hand van de daadwerkelijke kosten’ niet precies duidelijk maken hoe de aanpassing van het jaarlijkse bedrag plaatsvindt. Daar staat echter tegenover dat een verhoging van het jaarlijkse bedrag alleen kan plaatsvinden als de daadwerkelijke kosten structureel hoger zijn en dat Recreatie Beheer verplicht is het jaarlijkse bedrag te verlagen als de daadwerkelijke kosten structureel lager zijn. Dit alles overziend is het hof van oordeel dat het herzieningsbeding het evenwicht tussen partijen niet aanzienlijk verstoort. Het herzieningsbeding is dus niet oneerlijk, zodat het hof toekomt aan de vraag of Recreatie Beheer op grond van het herzieningsbeding aanspraak kan maken op een naheffing.

3.10.

Als juist is dat de leden in eerste aanleg niet hebben aangevoerd dat de leveringsaktes geen ruimte bieden voor een naheffing, hebben zij dat in ieder geval hoger beroep alsnog (en tijdig) gedaan. De inhoud van het herzieningsbeding staat tussen partijen dus niet vast en moet door uitleg worden vastgesteld. Omdat het hier gaat om een bepaling in een notariële akte waarin een onroerende zaak wordt geleverd en kettingbedingen worden gevestigd, geldt een bijzondere uitlegregel. Het komt bij de uitleg van een dergelijke akte aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

3.11.

Gelet op deze objectieve uitlegmaatstaf kan de wijze waarop partijen in het verleden uitvoering hebben gegeven aan het herzieningsbeding bij de uitleg van het herzieningsbeding geen rol spelen. Bovendien is niet gebleken dat partijen op de door Recreatie Beheer gestelde wijze uitvoering aan het herzieningsbeding hebben gegeven, omdat dit door de leden gemotiveerd is weersproken en door Recreatie Beheer niet is onderbouwd.

3.12.

Het herzieningsbeding maakt onderdeel uit van artikel 23 van de leveringsakte waarin (onder meer) ook de indexering van de parkkosten is geregeld. In de zin die vooraf gaat aan het herzieningsbeding is bepaald hoe de indexering plaatsvindt. Die zin begint met de woorden:
De jaarlijks per de eerste januari van ieder jaar vast te stellen bijdrage . Het hof maakt hieruit op dat met
het jaarlijkse bedrag in het herzieningsbeding wordt bedoeld de jaarlijks op 1 januari vast te stellen bijdrage in de parkkosten voor het komende jaar. In artikel 23 van de leveringsakte komen de woorden ‘voorschot’ en ‘eindafrekening’, of woorden van gelijke strekking, verder niet voor. De enkele omstandigheid dat het bij huurwoningen en bij Verenigingen van Eigenaars gebruikelijk is om servicekosten af te rekenen via voorschotten en eindafrekeningen, brengt niet met zich dat een soortgelijke afrekeningsmethodiek niettemin in het beding kan worden ingelezen.

3.13.

Het voorgaande brengt mee dat een verhoging of een verlaging van het jaarlijkse bedrag aan de hand van de daadwerkelijke kosten alleen kan zien op het komende jaar en niet op daaraan voorafgaande jaren. Voor een naheffing achteraf, zoals door Recreatie Beheer is gevorderd, biedt het herzieningsbeding dus geen ruimte.

Moeten de koopovereenkomsten en de leveringsaktes worden aangepast op grond van onvoorziene omstandigheden of dwaling?

3.14.

De incidentele grieven I tot en met V zijn gericht tegen de afwijzing van de gevorderde aanpassing van de bepalingen in de leveringsaktes met betrekking tot de verhuur van de bungalows (hierna: de verhuurbedingen). Samengevat komen de grieven erop neer dat NHRS eenzijdig de verhuurprijzen en marges bepaalt en de eigenaren steeds verdergaande beperkingen oplegt, terwijl NHRS zelf wel jaarlijks onderhandelt met de touroperators waarmee zij samenwerkt bij de verhuur van de bungalows. De VvE en de leden hebben niet kunnen voorzien dat hun netto-opbrengst zou dalen terwijl die van NHRS stijgt. Evenmin hebben zij kunnen voorzien dat NHRS met aanvullende bepalingen zou komen zoals het verlenen van de verhuurrechten aan NHRS voor degenen die daartoe niet verplicht zijn, een garantstelling daarvoor, een verbod op straffe van een boete om zonder NHRS te verhuren, het eenzijdig vaststellen van de verhuurprijzen door NHRS, een provisie van 12,5 % voor NHRS, exclusiviteit voor NHRS, de verplichting een en ander op straffe van een boete in een kettingbeding vast te leggen en het recht van NHRS om bungalows tijdelijk uit de verhuur te nemen bij hinderlijke bouwoverlast. Dit alles is volgens de VvE niet in de overeenkomst verdisconteerd en daarom onvoorzien. Om dezelfde reden hebben de eigenaren, althans de leden, gedwaald bij de totstandkoming van de koopovereenkomst en de ondertekening van de leveringsaktes. Met de overweging dat het de vraag is of het toevoegen van een verplichting tot overleg zinvol is, omdat partijen er al jarenlang niet in slagen de geschilpunten in onderling overleg op te lossen, heeft de rechtbank bovendien de essentie van de gevorderde aanpassingen miskend. De VvE is ten slotte op grond van artikel 3:305a BW bevoegd om de vorderingen tot aanpassing van de koopovereenkomsten en de leveringsaktes in te stellen namens zowel haar leden als alle andere eigenaren op het park, aldus de VvE.

3.15.

Het hof zal, evenals hiervoor bij het herzieningsbeding, ook bij de verhuurbedingen allereerst moeten beoordelen of deze vallen onder het bereik van de richtlijn en zo ja, of de verhuurbedingen oneerlijk zijn in de zin van de richtlijn. Naar het oordeel van het hof moet de eerste vraag ontkennend worden beantwoord en wordt daarom niet toegekomen aan de tweede vraag. Uit de koopovereenkomsten en de leveringsaktes vloeien namelijk twee rechtsverhoudingen voort, die van elkaar moeten worden onderscheiden: de rechtsverhouding tussen de bungaloweigenaar en Recreatie Beheer enerzijds en de rechtsverhouding tussen de bungaloweigenaar en NHRS anderzijds. De rechtsverhouding tussen de bungaloweigenaar en NHRS ziet op de verhuur van de bungalows. De verhuur van een recreatiewoning is een bedrijfsmatige activiteit, zodat de eigenaren van de bungalows in hun rechtsverhouding tot NHRS niet handelen als consument zoals bedoeld in de richtlijn.

3.16.

Vervolgens moet worden bezien of de door de VvE aangevoerde omstandigheden al dan niet in de overeenkomst zijn verdisconteerd. De door de VvE aangevoerde omstandigheden komen in de kern erop neer dat NHRS een exclusieve positie heeft bij de verplichte verhuur van de bungalows en als gevolg daarvan veel invloed heeft op de verhuur- en bemiddelingsvoorwaarden. Dat is echter rechtstreeks terug te voeren op de verhuurbedingen. De verhuurbedingen bepalen immers, samengevat, dat de verkrijger verplicht is de bungalow gedurende ten minste twaalf weken per jaar via een verhuurorganisatie te verhuren en dat de eigenaar aan NHRS een vergoeding verschuldigd is als de bungalow wordt verhuurd buiten verhuurbemiddeling van NHRS. Dat de eigenaren niet om NHRS heen kunnen bij de verplichte verhuur van de bungalows en NHRS daardoor veel zeggenschap heeft over de condities waaronder de verhuur en de bemiddeling plaatsvinden, ligt dus al besloten in de verhuurbedingen. De door de VvE aangevoerde omstandigheden zijn daarom niet onvoorzien. Voor zover de eigenaren bij de totstandkoming van de koopovereenkomsten en de ondertekening van de leveringsaktes met betrekking tot die omstandigheden hebben gedwaald doordat zij zich de consequenties van het verhuurbeding onvoldoende hebben gerealiseerd, moet die dwaling voor hun eigen rekening blijven.

3.17.

De vorderingen van de VvE tot aanpassing van de koopovereenkomsten en de leveringsaktes zijn kortom niet toewijsbaar omdat de door de VvE aangevoerde grondslagen niet opgaan. Of de VvE deze vorderingen alleen kon instellen namens haar leden, of ook namens de eigenaren die geen lid zijn van de VvE, kan bij deze stand van zaken in het midden blijven. Dat geldt eveneens voor de vraag of de gevorderde aanpassingen van de koopovereenkomsten en de leveringsaktes zinvol zijn.

Is een terugvordering van de parkkosten mogelijk en moeten de jaarlijkse bedragen worden verlaagd?

3.18.

De incidentele grieven VI en VII zijn gericht tegen de afwijzing van de vordering tot terugbetaling van de teveel betaalde parkkosten over de periode 2010 tot en met 2018 en de toewijzing van de vordering tot betaling door [geïntimeerden] van het jaarlijkse bedrag aan parkkosten voor 2019 en 2020. De VvE heeft een deskundige ingeschakeld, [naam 2] van [bedrijf] (hierna: [naam 2] ), die de parkkosten heeft onderzocht. [naam 2] heeft geconcludeerd dat de verdeelsleutel van de gezamenlijke kosten van Recreatie Beheer en NHRS onjuist is, de juridische kosten niet reëel zijn, de genormaliseerde rentelast op vast geïnvesteerd vermogen lager is, de beheerfee lager moet worden vastgesteld en de posten baggerwerk en OZB nihil zouden moeten zijn. Uitgaande van de bevindingen van [naam 2] hebben de eigenaren € 203.730,20 te veel betaald aan Recreatie Beheer voor de parkkosten in de periode 2010 tot en met 2020, zijn de nota’s van Recreatie Beheer voor de parkkosten van 2019 en 2020 onjuist en hebben [geïntimeerden] een vordering op Recreatie Beheer in plaats van andersom. Dat de leveringsaktes volgens de rechtbank geen ruimte bieden voor een naheffing staat niet in de weg aan terugbetaling, omdat de VvE geen mogelijkheid had tot inzage in de parkkosten en daarop ook geen toelichting heeft gekregen, aldus de VvE.

3.19.

Hiervoor onder 3.11 tot en met 3.13 is uiteengezet dat het herzieningsbeding objectief moet worden uitgelegd en dat een objectieve uitleg meebrengt dat een verhoging of een verlaging van het jaarlijkse bedrag aan de hand van de daadwerkelijke kosten alleen kan zien op het komende jaar en niet op daaraan voorafgaande jaren. Dit betekent dat het herzieningsbeding (ook) geen ruimte biedt voor een terugbetaling achteraf, zoals door de VvE is gevorderd. In het midden kan blijven of de VvE geen inzage in of toelichting op de parkkosten heeft gehad, zoals zij heeft gesteld, maar Recreatie Beheer heeft betwist. Voor zover het de VvE al heeft ontbroken aan inzage of een toelichting met betrekking tot de parkkosten, kan die omstandigheid geen rol spelen bij de uitleg van het herzieningsbeding, gelet op de objectieve uitlegmaatstaf die geldt bij bedingen in aktes zoals hier aan de orde zijn. Ook maakt die enkele omstandigheid het beroep van Recreatie Beheer op het ontbreken van terugwerkende kracht in het beding niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

3.20.

Zoals hiervoor onder 3.9 al werd overwogen maakt het herzieningsbeding niet precies duidelijk hoe de aanpassing van het jaarlijkse bedrag moet plaatsvinden. Uit het feit dat recht op aanpassing bestaat
zodra de werkelijke kosten structureel hoger respectievelijk lager zijn dan het geldende jaarlijkse bedrag, in combinatie met het feit dat iedere andere aanwijzing ontbreekt, leidt het hof echter af - met inachtneming van de objectieve uitlegregels - dat het beding beoogt dat het jaarbedrag wordt vastgesteld
op het niveau van die werkelijke kosten.

3.21.

De VvE heeft voor het eerst in de inleidende dagvaarding van 19 april 2018 aanspraak gemaakt op terugbetaling van de volgens haar te veel betaalde parkkosten en daarmee (impliciet) op een verlaging van het jaarlijkse bedrag. Als de parkkosten structureel lager zijn geworden, zoals de VvE stelt, kan het jaarlijkse bedrag dus niet eerder worden verlaagd dan met ingang van dat jaar. Dat de parkkosten in 2018 structureel lager waren geworden, is echter nog onvoldoende aannemelijk geworden. Weliswaar heeft [naam 2] op verzoek van de VvE een rapport uitgebracht waarin hij dit heeft geconcludeerd, maar zowel de totstandkoming van zijn rapport als de inhoud daarvan zijn door Recreatie Beheer gemotiveerd weersproken, zodat het hof daarvan niet kan uitgaan.

3.22.

Het hof is daarom voornemens om een deskundigenbericht te gelasten. Aan de deskundige zullen de volgende vragen worden voorgelegd:

- Waren de daadwerkelijke parkkosten in 2018, 2019 en 2020 structureel lager dan de in rekening gebrachte vergoeding, zoals bedoeld in artikel 23 van de leveringsakte?

- Zo ja, op welke hoogte moeten de jaarlijkse bedragen zoals bedoeld in artikel 23 van de leveringsakte voor 2018, 2019 en 2020 worden vastgesteld?

Op grond van artikel 195 Rv, tweede zin, zal het voorschot van de deskundige vooralsnog door de VvE betaald moeten worden.

3.23.

Voordat het hof een deskundige zal benoemen, mogen partijen zich uitlaten over het aantal te benoemen deskundigen en de persoon van de te benoemen deskundige(n). Partijen wordt verzocht zo mogelijk met een gezamenlijk voorstel voor (een) deskundige(n) te komen, omdat voorstellen die niet door de wederpartij worden gesteund, de zoektocht naar (een) deskundige(n) voor het hof alleen maar bemoeilijken. Het hof zal de zaak naar de rol van 28 november 2023 verwijzen zodat de VvE en [geïntimeerden] daarover een akte kunnen nemen. [geïntimeerden] mogen zich daarnaast in deze akte uitlaten over het doel van hun incidentele grief VII. Zij komen namelijk weliswaar in hun incidentele grief VII op tegen de toewijzing in het vonnis van de vordering tot betaling van het jaarlijkse bedrag aan parkkosten voor 2019 en 2020, maar zij hebben daaraan geen conclusie of vordering verbonden. Nadat de VvE en [geïntimeerden] zich bij akte hebben uitgelaten, mag Recreatie Beheer een antwoordakte nemen.

3.24.

Het hof geeft partijen in overweging te proberen tot een minnelijke regeling te komen, ter voorkoming van de tijd en de kosten die met het deskundigenbericht gemoeid zullen zijn.

Slotsom:

3.25.

De grieven 1 tot en met 3 in principaal hoger beroep en de grieven 1 tot en met V in incidenteel hoger beroep hebben geen succes. Dat geldt ook voor grief VI in incidenteel hoger beroep voor zover het de gevorderde terugbetaling van de parkkosten tot en met 2017 betreft. Het hof gaat voorbij aan de bewijsaanbiedingen van partijen, omdat deze geen betrekking hebben op voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden. In het in deze zaak te wijzen eindarrest zullen de vordering van Recreatie Beheer tot betaling van een naheffing van de parkkosten over de periode 2010 tot en met 2016, de vorderingen van de VvE tot aanpassing van de koopovereenkomsten en de leveringsaktes en de vordering van de VvE tot terugbetaling van de parkkosten tot en met 2017 worden afgewezen. Naar aanleiding van grief VI (voor zover deze grief de jaarlijkse bedragen voor 2018, 2019 en 2020 van de leden betreft) en grief VII in incidenteel hoger beroep is het hof voornemens een deskundigenbericht gelasten. Partijen mogen zich uitlaten over de te benoemen deskundige(n). Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

4. Beslissing

Het hof:

- verwijst de zaak naar de rol van 28 november 2023 zodat de VvE en [geïntimeerden] zich bij akte kunnen uitlaten over hetgeen hiervoor in 3.23 is overwogen, waarna Recreatie Beheer op de rol van vier weken daarna een antwoordakte kan nemen,

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. J.C.W. Rang, mr. J.E. van der Werff en mr. R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2023.