ECLI:NL:GHAMS:2023:3017

• Datum uitspraak: 10 augustus 2023
• Publicatiedatum: 12 december 2023
• Zaaknummer: 22/2281
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N. Djebali; H.E. Kostense; R.C.H.M. Lips
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over WOZ-waarde van onroerende zaak met betrekking tot achterstallig onderhoud

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 10 augustus 2023 uitspraak gedaan in het hoger beroep van de erven van [X] tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van een woning aan de [A-straat] te [Z] voor het kalenderjaar 2021. De heffingsambtenaar had de WOZ-waarde vastgesteld op € 254.000, welke waarde na bezwaar werd verlaagd naar € 206.000. De belanghebbende, de erven van [X], stelden dat de woning door zeer achterstallig onderhoud onbewoonbaar was en dat de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld. De rechtbank verklaarde het beroep van de belanghebbende ongegrond, waarna het Hof het hoger beroep behandelde.

Het Hof oordeelde dat de woning op de waardepeildatum niet onbewoonbaar was, ondanks de geclaimde gebreken. De taxateur van de heffingsambtenaar had vastgesteld dat er geen gevaar voor de bewoners was en dat de woning deels bewoond was. Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de staat van onderhoud bij de vaststelling van de WOZ-waarde. De rechtbank had terecht geoordeeld dat de waarde en de aanslag niet te hoog waren vastgesteld. Het Hof bevestigde de uitspraak van de rechtbank en verklaarde het hoger beroep ongegrond.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 22/02281

10 augustus 2023

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

erven [X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 3 augustus 2022 in de zaak met kenmerk HAA 21/2729 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 26 februari 2021 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de woning aan het adres [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 naar waardepeildatum 1 januari 2020 vastgesteld op
€ 254.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt.

1.2.

Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend
7 juni 2021, gegrond verklaard. De WOZ-waarde is verminderd naar € 206.000.

1.3.

Belanghebbende ^[1] heeft bij brief van 23 juni 2021, door de rechtbank ontvangen op
24 juni 2021, beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 3 augustus 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 8 september 2022. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend op 23 februari, 13 maart en 4 april 2023.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 mei 2023. Tijdens dit onderzoek heeft het Hof het onderhavige hoger beroep gezamenlijk behandeld met het hoger beroep van belanghebbende met kenmerk 22/02280. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiseres’ respectievelijk ‘verweerder’):

“1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekwoning. De inhoud van de woning is 248 m³ en de oppervlakte van het perceel is 172 m². De woning is voorzien van een dakopbouw, een aanbouw en een vrijstaande berging/schuur.”

2.2.

Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn betwist zal ook het Hof daarvan uitgaan. Hieraan voegt het Hof nog het volgende toe.

2.3.

De heffingsambtenaar heeft de door hem in bezwaar nader vastgestelde WOZ-waarde laten toetsen door de heer [A] , taxateur onroerende zaken verbonden aan [B] te [plaats 1] . De heer [A] had de woning in de bezwaarfase al inpandig opgenomen, te weten op 21 mei 2021, hetgeen leidde tot een vermindering van de waarde tot op € 206.000.

Voor de beroepsfase heeft de heer [A] nog de volgende matrix opgemaakt:

[afbeelding]

2.4.

Belanghebbende heeft de door haar voorgestane WOZ-waarde ad € 195.000 op haar beurt onderbouwd met een taxatierapport opgemaakt op 6 april 2021 door de heer [C] , taxateur verbonden aan [D] B.V. te [plaats 2] . De heer [C] heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde WOZ-waarde verkoopcijfers genoemd van de woningen [B-straat] 51 (verkocht op 16 januari 2018), [C-straat] (verkocht op 15 maart 2018) en [B-straat] 43 (verkocht op 5 december 2018). In dit taxatierapport is de woning van belanghebbende verder als ‘onbewoonbaar’ aangemerkt.

3. Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is, net als in beroep, in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

4. Overwegingen van de rechtbank

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen:

“6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat zij geen aanleiding heeft voor de conclusie dat het bestreden besluit is genomen in strijd met noch de vereiste motiveringsplicht, noch de vereiste zorgvuldigheid noch met het beginsel van het verbod op détournement de pouvoir. Deze beroepsgrond faalt derhalve.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende. De door verweerder in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat type, bouwjaar, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning op de waardepeildatum.

Daarnaast heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder een toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van kubieke- en vierkante-meterprijzen die voor de woning en de vergelijkingsobjecten worden gehanteerd. Met deze kubieke- en vierkante- meterprijzen heeft verweerder laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, met de verschillen in ligging, kwaliteit, staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Aan de woning is ten opzichte van de vergelijkingsobjecten, veruit de laagste, te weten een prijs per kubieke meter toegekend van slechts € 296. Eiseres heeft gesteld dat de woning in een slechte staat verkeert en dat er sprake is van achterstallig onderhoud. Eiseres heeft in dit verband onder meer gesteld dat de woning niet is voorzien van een werkend toilet, er sprake is van lekkages, een niet-functionerende warmwatervoorziening, muizenoverlast en aanwezigheid van schimmel.
De rechtbank is van oordeel dat met de aan de woning toegekende prijs per kubieke meter van € 296, gelet op de gemiddelde prijs per kubieke meter van € 660,75 voor de vergelijkingsobjecten, in voldoende mate rekening is gehouden met de hiervoor door eiseres gestelde omstandigheden. Met betrekking tot de stelling van eiseres dat de woning niet bewoonbaar is overweegt de rechtbank dat eiseres ter zitting heeft verklaard dat de woning (deels) bewoond is en dat werkzaamheden zijn en worden uitgevoerd met als doel de woning in betere staat te brengen. In deze stelling van eiseres ziet de rechtbank derhalve geen aanleiding te concluderen dat de waarde te hoog is vastgesteld.
De rechtbank overweegt voorts dat verweerder bij de waardevaststelling rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van asbest door een aftrek toe te passen van € 5.000. Eiseres heeft de hoogte van deze aftrek niet betwist. De rechtbank acht deze aftrek derhalve niet te laag.
Gelet hierop kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Het door eiseres overgelegde taxatierapport doet aan het voorgaande niet af. Daartoe overweegt de rechtbank dat niet inzichtelijk is op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de in het rapport gebruikt objecten.

9. De rechtbank ziet voorts geen aanleiding tot verlaging van de aanslag. Daartoe overweegt zij het volgende.

10. Op grond van artikel 1, eerste lid, letter b, van de Verordening onroerende–zaakbelastingen 2021 van de [gemeente] wordt onder de naam ‘onroerende-zaakbelastingen’ voor binnen de gemeente gelegen onroerende zaken een belasting geheven van degene die bij het begin van het kalenderjaar van een onroerende zaak het genot heeft krachtens eigendom, bezit of beperkt recht.

11. Hieruit volgt dat de onroerende-zaakbelastingen een tijdstipbelasting is. Dit houdt in dat degene die op 1 januari van een jaar de eigendom van een onroerende zaak heeft, voor het gehele jaar onroerende-zaakbelastingen verschuldigd is. Nu vaststaat dat de erflater [X] op 1 januari 2021 eigenaar was van de woning, is de aanslag terecht en naar de juiste hoogte opgelegd.

12. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde en de aanslag niet te hoog zijn vastgesteld.

13. De rechtbank zal het beroep derhalve ongegrond verklaren.

Proceskosten

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

5. 5. Beoordeling van het geschil

5.1.

Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust (rechtsoverweging 6 tot en met 14) tot de zijne. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd, werpt geen nieuw of ander licht op de zaak. Hiertoe overweegt het Hof voorts nog als volgt.

5.2.

Het Hof acht het op grond van hetgeen door belanghebbende in dit kader is gesteld niet dan wel onvoldoende aannemelijk dat de woning op de waardepeildatum onbewoonbaar was. Hierbij neemt het Hof mede in aanmerking de waarneming van de taxateur van de heffingsambtenaar, de heer [A] , die een inpandige opname in de woning heeft verricht. Hij heeft verklaard dat een woning pas onbewoonbaar is in het geval er een gevaar is voor de inwonende(n) en dat hij zodanig gevaar niet heeft waargenomen. Belanghebbende heeft daar tegenover geen gevaar geschetst doch net als haar taxateur [C] enkel gewezen op de zeer achterstallige staat van onderhoud van de woning. Met die achterstallige onderhoudsstaat komt naar het oordeel van het Hof nog niet de onbewoonbaarheid van de woning vast te staan en met die achterstallige staat is bovendien, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, bij de WOZ-waardering ook reeds in voldoende mate rekening gehouden. Dit laatste gelet op de lage prijs per kubieke meter die aan de woning is toegekend in verhouding tot de kubiekemeterprijs van de vergelijkingsobjecten (zie 2.3).

5.3.

Voorts overweegt het Hof in aanvulling op rechtsoverweging 8 van de rechtbank, dat tevens van belang is om te constateren dat het taxatierapport van belanghebbende niet als bewijs kan dienen voor de door haar voorgestane waarde, omdat de daarin opgenomen verkoopcijfers te ver van de peildatum 1 januari 2020 gelegen zijn (2.4). De verkoopcijfers dateren uit 2018. Niet aannemelijk is, mede gelet op de door de heffingsambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten en de verkoopdata daarvan (2.3), dat er geen recenter vergelijkingsmateriaal voor belanghebbende beschikbaar was.

6. Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, H.E. Kostense en mr. R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.H. van Dapperen als griffier. De beslissing is op 10 augustus 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl .

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Voetnoten

1. [X] is overleden [in] 2021. Zijn dochter [dochter] is zijn enig erfgenaam.