4.9.[appellant] heeft voldoende naar voren gebracht op basis waarvan kan worden vastgesteld dat het pand [straatnaam] 46 een tot woning bestemde onroerende zaak betrof en dat hij bij de aankoop van het pand niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf, zodat [appellant] de bescherming van artikel 7:2 BW kan inroepen. [appellant] heeft dus aan zijn stelplicht voldaan. [geïntimeerde] heeft hiertegen onvoldoende ingebracht. Grief 1 in het principaal hoger beroep slaagt. Het hof heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen.
(I) Is het object van de overeenkomst ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’?
4.9.1.Volgens [appellant] wilde hij het pand kopen om zelf te gaan bewonen. [appellant] heeft verder aangevoerd dat het pand ook altijd bestemd is geweest voor bewoning. Het is als zodanig gebouwd en altijd daarvoor gebruikt. [geïntimeerde] heeft het pand ook als één onroerende zaak op Funda aangeboden, waarbij [appellant] heeft verwezen naar de tekst van de Funda-advertentie (productie 2 bij de conclusie van antwoord). Daaruit blijkt dat het pand leeg en zonder huurders zou worden geleverd, waarbij het volledig naar de eigen smaak en ideeën van de koper kon worden ontwikkeld. [geïntimeerde] heeft het standpunt ingenomen dat het ging om een beleggingsobject, bedoeld om te exploiteren en om met winst te verkopen. Volgens [geïntimeerde] staat de aard van het pand eraan in de weg dat [appellant] een succesvol beroep kan doen op artikel 7:2 BW. Naar het oordeel van het hof is aan het in genoemd artikel gestelde vereiste voldaan dat het ging om ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’. [geïntimeerde] heeft de stellingen van [appellant] onvoldoende gemotiveerd weersproken. Vaststaat dat het pand ten tijde van de onderhandelingen tussen partijen feitelijk was bestemd voor bewoning, zij het door meerdere huishoudens. Het souterrain werd voor bewoning verhuurd. Ook de bovenste drie verdiepingen waren als woonruimte in gebruik, voordat zij leeg kwamen te staan en met de sloop daarvan een aanvang was gemaakt. Weliswaar was voor het appartement op de beletage een short stay vergunning verleend en werd het als zodanig verhuurd, maar een short stay vergunning is alleen een tijdelijke en geen permanente woningonttrekking. Dat het voor [geïntimeerde] ging om een beleggingsobject, dat het pand is gesplitst in drie appartementen en dat volgens [geïntimeerde] [appellant] nooit van de gemeente toestemming zou hebben gekregen om het pand in zijn geheel zelf te gaan bewonen, doet ten slotte niet ter zake. Bij de vraag of het gaat om ‘een tot bewoning bestemde onroerende zaak’ is namelijk alleen relevant de feitelijke situatie van de appartementen ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst.
(II) Heeft [appellant] bij de aankoop van het pand al dan niet gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf?
4.9.2.Volgens de wetsgeschiedenis is het criterium ‘een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf’ ontleend aan artikel 7:5 lid 1 BW, dat weer aansluit bij de artikelen 6:236 en 6:237 BW. Dit brengt naar het oordeel van het hof mee dat voor de uitleg van dit criterium de rechtspraak van het Europees Hof van Justitie over het begrip ‘consument’ van belang is. De Hoge Raad heeft bij arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1800) het volgende overwogen over de vraag wanneer een partij bij een overeenkomst kan worden beschouwd als een consument in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten: 3.4.2Een consument is volgens art. 2, onder b, Richtlijn 93/13 iedere natuurlijke persoon die bij onder de richtlijn vallende overeenkomsten handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen. Het begrip ‘consument’ is een objectief begrip. Niet van belang is over welke concrete kennis of informatie de betrokken persoon beschikt. Evenmin is van belang of de betrokkene een onderneming drijft. In plaats daarvan moet, aan de hand van alle omstandigheden van het geval, worden vastgesteld met welk doel de overeenkomst is aangegaan, wat met name moet worden afgeleid uit de aard van het goed of de dienst waarop de betrokken overeenkomst betrekking heeft. (HvJEU 3 september 2015, C-110/14, ECLI:EU:C:2015:538, punt 21-23 (Costea))
Is de handelwijze van [appellant] alleen als zakelijk te beschouwen geweest?
4.9.3.[geïntimeerde] heeft betwist dat [appellant] zich tijdens het aankoopproces als consument heeft opgesteld. Volgens [geïntimeerde] is bijvoorbeeld het feit dat [appellant] zich in het aankoopproces heeft laten bijstaan door [naam 2] als makelaar een aanwijzing voor beroeps- of bedrijfsmatig handelen. [naam 2] is volgens [geïntimeerde] geen gewone consumentenmakelaar, maar heeft vooral ervaring als projectmanager en ontwikkelaar van vastgoed, waartoe [geïntimeerde] heeft verwezen naar [naam 2] LinkedIn-profiel (productie 22 bij de memorie van grieven). [appellant] is gebleven bij zijn standpunt dat hij als particuliere partij heeft opgetreden. Volgens [appellant] komt aan de kwalificaties van [naam 2] in deze zaak geen bijzondere betekenis toe. [naam 2] heeft als een gewone makelaar ten behoeve van hem opgetreden. [naam 2] is wellicht ook gespecialiseerd in projectontwikkeling, maar evenzeer in ‘aankoop en verkoop van appartementen en grotere objecten’, zoals eveneens blijkt uit zijn LinkedIn-profiel. Volgens [appellant] heeft hij [naam 2] in 2007 als vergunningenspecialist leren kennen bij de aankoop van de voor zijn kinderen bedoelde woning aan de [straatnaam] 48. Omdat er veel moest gebeuren aan het pand aan de [straatnaam] 46, heeft [appellant] zich opnieuw tot [naam 2] gewend. Gelet op deze gemotiveerde en naar het oordeel van het hof plausibele stellingen van [appellant] , die [geïntimeerde] onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken, gaat het hof voorbij aan het verweer van [geïntimeerde] dat [appellant] op basis van het inschakelen van [naam 2] moet worden aangemerkt als een professionele partij.
4.9.4.[geïntimeerde] heeft er in dit kader verder op gewezen dat [appellant] het pand slechts éénmaal zelf heeft bezichtigd, voordat [naam 2] namens hem enige tijd later een (eerste) bod van drie miljoen euro heeft uitgebracht, zonder financieringsvoorbehoud. [naam 2] heeft daarbij als enig voorbehoud bedongen dat binnen twee weken een aannemer het pand mocht betreden voor een begroting van de renovatiekosten. Bovendien zette [naam 2] in zijn e-mailberichten druk en heeft hij steeds op snelheid van handelen aangedrongen, terwijl daarvoor volgens [geïntimeerde] geen reden was. Er waren op dat moment geen andere gegadigden. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] de stellingen van [appellant] dat hij als particulier handelde hiermee onvoldoende heeft weersproken. Beroeps- of bedrijfsmatig handelen kan hieruit niet worden afgeleid. Een dergelijke gang van zaken kan immers ook passen bij een (vermogend) particulier. Met [appellant] is het hof van oordeel dat om diezelfde reden ook (de hoogte van) de aankoopsom en van de geraamde renovatiekosten, genoemd onder 4.4. van het bestreden vonnis, op zichzelf onvoldoende doorslaggevend zijn als het gaat om het antwoord op de vraag of er met de aankoop van het pand beroeps- of bedrijfsmatig is gehandeld. Uit de door [naam 2] op 17 maart 2020 doorgestuurde e-mail van [appellant] volgt geenszins dat deze aankoop een zakelijke transactie betrof. Uit deze e-mail volgt slechts dat [appellant] vanwege de coronaontwikkelingen geen vaste grond meer onder zijn voeten voelde.
Wijzen de plannen van [appellant] met het pand op zakelijk handelen?
4.9.5.Volgens [appellant] duidt het onderzoek naar opsplitsing in meerdere appartementen (van in totaal drie naar vijf appartementen), dat zijn aannemer en architect in zijn opdracht hebben uitgevoerd, niet op zijn voornemen om het gebruik van het pand als belegging voort te zetten, zoals de rechtbank in het bestreden vonnis onder 4.4. heeft overwogen in navolging van hetgeen [geïntimeerde] heeft aangevoerd. Zijn aannemer en architect hebben voor hem een ruwe beraming van de verbouwingskosten gemaakt voor het geval dat [appellant] op een later moment het pand verder zou willen (op)splitsen. De daarvoor opgemaakte offerte is aan hem in privé verstrekt. [appellant] wist nog niet hoeveel oppervlakte hij zelf wilde gaan bewonen en of hij een deel wilde gaan verhuren en zo ja, welk deel, aldus [appellant] . [geïntimeerde] heeft in het licht van deze toelichting van [appellant] haar betoog dat geen andere conclusie mogelijk is dan dat deze plannen erop wijzen dat [appellant] voornemens was om de bedrijfsmatige exploitatie van het pand voort te zetten onvoldoende feitelijk onderbouwd. Met [appellant] is het hof van oordeel dat ook als de veronderstelling juist zou zijn dat hij het - als particulier aangeschafte - pand deels wilde gaan verhuren (en in dat verband de mogelijkheden van het pand heeft onderzocht), dat enkele feit niet de conclusie rechtvaardigt dat hij beroeps- of bedrijfsmatig heeft gehandeld. Dit kan immers ook duiden op het (niet beroeps- of bedrijfsmatig) beleggen van privévermogen. De stelling dat in dit geval van een enkele, eenvoudige consumentenbelegging niet kan worden gesproken, maar dat de aankoop een bedrijfsmatige vastgoedexploitatie moet zijn vanwege de aard en omvang van het pand ligt niet besloten in het door [geïntimeerde] in dit verband benadrukte feit dat het pand een monumentaal grachtenpand betreft.
Heeft [appellant] het pand vanuit zijn positie als investeerder gekocht?
4.9.6.Volgens [appellant] is juist dat hij ook optreedt als investeerder (zoals de rechtbank onder 4.4. van het bestreden vonnis heeft overwogen), maar heeft hij het pand niet aangekocht in de uitoefening van zijn beroep of bedrijf. Zijn interesse in het pand hield op geen enkele manier verband met zijn beroep of bedrijf. Ook houdt geen van de ondernemingen waarvan hij bestuurder is, zich bezig met de exploitatie van vastgoed, zo betoogt [appellant] . Bij gebrek aan voldoende gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] , volgt het hof [appellant] hierin. Gesteld noch gebleken is dat de ondernemingen van [appellant] , waarvan reeds hierboven is vastgesteld dat zij zijn gericht op het leveren van medische apparatuur en andere benodigdheden aan medische instellingen, zich bezighouden met de exploitatie van vastgoed. Het feit dat in een van deze ondernemingen een pand te Amersfoort is ingebracht, zoals door [geïntimeerde] benadrukt, is onvoldoende voor die conclusie evenals het feit dat [geïntimeerde] het pand heeft aangeboden als beleggingsobject. Hetzelfde geldt voor het pand [straatnaam] 48, aangezien onweersproken is gebleven dat [appellant] dit had gekocht als woonhuis voor zijn drie kinderen.
Zou het pand worden aangekocht voor een nader te noemen meester?
4.9.7.[appellant] heeft betwist dat de koop zou worden gesloten voor een nader te noemen meester, zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd; hij wilde het pand in privé kopen. Het hof verwerpt ook dit verweer van [geïntimeerde] . Voorop zij gesteld dat gebleken is dat partijen niet beschikken over een concept-koopakte waaruit kan worden afgeleid wie de koper zou zijn; volgens [appellant] had hij de notaris nog geen opdracht gegeven om die op te stellen. Het komt dus bij de beantwoording van de vraag wie de koper zou zijn, aan op (de uitleg van) de correspondentie tussen (de makelaars van) partijen. In de e-mail van 7 februari 2020 heeft [naam 2] meegedeeld dat hij het bod deed namens [appellant] , die vervolgens in het e-mailbericht werd aangeduid met ‘koper’. In de daaropvolgende e-mailcorrespondentie is de aanduiding ‘koper’ gehandhaafd en overigens ongewijzigd gebleven. Dat de koop, in afwijking van de e-mailcorrespondentie, bij nader inzien zou worden aangegaan voor een nader te noemen meester, waarbij een onderneming van [appellant] de koper zou zijn, volgt niet zonder meer uit de producties 20 en 21 bij de memorie van grieven, waarnaar [geïntimeerde] ter onderbouwing van haar stelling heeft verwezen. Uit productie 20 volgt enkel dat [naam 2] op een vraag via WhatsApp van [naam 1] ‘wie kopers zijn’ heeft geantwoord ‘heb ik gevraagd’; dat dat één van de ondernemingen van [appellant] zou zijn, volgt daaruit niet. Ook blijkt daaruit niet dat (met [geïntimeerde] ook) [naam 2] ervan uitging dat [appellant] het pand niet als particulier zou kopen, zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd. Dat [appellant] niet in privé zou kopen volgt evenmin uit productie 21 (een e-mailbericht van [naam 1] ). Daarin staat immers dat op de vraag aan het notariskantoor wie in de koopakte genoemd zou staan, geantwoord is dat dit de zoon van [appellant] zou zijn namens zijn vader ‘al dan niet nader te noemen meester’. Overigens komt het het hof niet vreemd voor dat de zoon van [appellant] de koopakte namens zijn vader zou ondertekenen, aangezien [appellant] volgens zijn, onweersproken, stellingen in het buitenland verbleef.
4.9.8.Op grond van het voorgaande, in onderling verband en samenhang bezien, komt het hof tot het oordeel dat [appellant] heeft opgetreden in de hoedanigheid van consument. De door [geïntimeerde] aangevoerde feiten en omstandigheden, zoals hiervoor besproken, zijn, ook wanneer zij in onderling verband en samenhang worden bezien, onvoldoende als betwisting van de door [appellant] gestelde en onderbouwde hoedanigheid van particuliere partij. Ook hetgeen [geïntimeerde] overigens nog heeft aangevoerd, brengt het hof niet tot een ander oordeel. Dat geldt ook voor de inhoud van het e-mailbericht van 17 maart 2020, waarin [appellant] afzag van de koop (zie hiervoor onder 3.12, eveneens genoemd onder 4.4. van het bestreden vonnis). Volgens [appellant] zag hij zich toen genoodzaakt om van de koop van het pand af te zien, omdat hij in de crisissituatie van dat moment naar verwachting de verbouwing daarvan niet goed kon monitoren vanwege onder meer de coronarestricties. Het hof acht deze uitleg plausibel. Op niet in privé het pand te hebben aangekocht wijst (ook) dit bericht niet.