Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.308.149/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 9047548 CV EXPL 21-3121
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 oktober 2023
inzake
[appellante],
verblijvend te [land] ,
appellante,
advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,
tegen
MHM ONROEREND GOED B.V.,
gevestigd te Woerden,
geïntimeerde,
advocaat: mr. A. van Dorsten te Weesp.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna wederom [appellante] en MHM genoemd.
Bij tussenarrest van 5 juli 2022 heeft het hof de incidentele vordering van [appellante] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis afgewezen. De zaak werd verwezen naar de rol voor het nemen van een memorie van grieven in de hoofdzaak door [appellante] .
Voor het eerdere verloop van de procedure in hoger beroep verwijst het hof naar het tussenarrest.
Partijen hebben na het tussenarrest de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven van [appellante] ;
- memorie van antwoord, met producties, van MHM.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van MHM alsnog zal afwijzen, met veroordeling van MHM in de kosten van het geding in beide instanties, en voorts
–voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad
–voor recht zal verklaren dat [appellante] ten tijde van het overlijden van [naam 1] haar hoofdverblijf in het gehuurde had en dat het gehuurde haar derhalve toekomt.
–voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad
–voor recht zal verklaren dat [appellante] ten tijde van het overlijden van [naam 1] haar hoofdverblijf in het gehuurde had en dat het gehuurde haar derhalve toekomt.
MHM heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling – uitvoerbaar bij voorraad – van [appellante] in de kosten van het hoger beroep.
[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, onder 1.1 tot en met 1.14, een aantal feiten tot uitgangspunt genomen. Voor zover [appellante] zich met grief I tegen de feitenvaststelling (onder 1.9) richt, zal het hof hiermee rekening houden. Voor zover relevant en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
De rechtsvoorganger van MHM heeft in 1966 de woning aan de [straatnaam] 147-3 te [plaats] (hierna: het gehuurde) verhuurd aan [naam 1] (hierna: [naam 1] ).
2.2.
[appellante] en [naam 1] zijn in 1984 met elkaar getrouwd. [appellante] is bij [naam 1] ingetrokken in het gehuurde en staat sinds medio 1985 ingeschreven bij de gemeente [plaats] op het onder 2.1 genoemde adres.
2.3.
Op 10 september 2019 is tijdens een VvE-vergadering een vraag gesteld over [naam 1] . Hierop heeft de VvE bij e-mail van 17 september 2019 aan MHM, voor zover relevant, het volgende meegedeeld:
“Er was echter wel een punt bij de rondvraag waarvan wij van MHM een antwoord verwachten. Jullie kunnen dit ook lezen in de notulen die binnenkort worden rondgestuurd. Er zijn namelijk aanhoudende zorgen over de heer [naam 1] (147-3). Hij komt niet of nauwelijks zijn woning uit omdat hij niet kan lopen en hij lijkt mentaal niet fit. Daarnaast heeft hij in Nederland geen enkele familie of vrienden die kunnen bijspringen en nu Julie verhuisd is, is er vanuit 147-2 ook geen sociale hulp of controle meer. De bewoners vragen zich af wie in dezen verantwoordelijkheid draagt voor het welzijn van de heer [naam 1] en de eventuele gevolgen (brand of lekkage) van zijn slechte fysieke en mentale conditie.”
2.4.
Bij e-mail van 20 september 2019 heeft MHM het maatschappelijk buurtwerk geïnformeerd over het bericht van de VvE en verzocht contact op te nemen met [naam 1] en na te gaan welke hulp hij nodig heeft. Hierop is door een sociaal werker bij e-mail van 25 september 2019, voor zover relevant, als volgt gereageerd:
“Ik ben langere tijd betrokken geweest bij de heer [naam 1] en ik kan u verzekeren dat er erg veel hulp voor meneer is ingeschakeld op het moment. Zowel professionele als vrijwillige hulp. Dit is allemaal in de laatste maanden voor hem geregeld en loopt nu goed. Het enige probleem wat meneer nog heeft is dat er geen traplift mogelijk is bij de woning, waardoor hij amper buiten de deur komt.”
2.5.
Bij brieven van 3 juni 2020, 7 augustus 2020 en 17 september 2020 heeft MHM geprobeerd in contact te komen met [naam 1] omdat zij onderhoud wilde uitvoeren aan het gehuurde. MHM heeft op deze brieven geen reactie van [naam 1] ontvangen.
2.6.
Op 16 september 2020 is [naam 1] in het buitenland overleden.
2.7.
Een kennis van [appellante] heeft bij e-mail van 17 november 2020 aan MHM het volgende geschreven:
“(…) U kunt me bellen wanneer u de onderhoud wilt uitvoeren dan ben ik er. Waarom moeten we de woning ontruimen en of de huur opzeggen???!! Mevrouw [naam 1] woont nog steeds daar!! (…)”
2.8.
Dezelfde persoon heeft MHM bij e-mail van 23 november 2020, voor zover relevant, het volgende meegedeeld:
“Mevrouw [naam 1] woont meer dan 40 jaar op dit adres! Hierbij zijn de bewijzen, ik heb geen uittreksel kunnen vinden.”
Hij heeft bij deze e-mail drie aan [appellante] gerichte brieven gevoegd: een brief van Vattenfall van 30 oktober 2020, een herinnering uitnodiging deelname aan het bevolkingsonderzoek borstkanker van 3 november 2020 en een oproep voor de griepprik 2020 van 7 oktober 2020.
2.9.
Bij e-mail van 20 november 2020 heeft [naam 2] (hierna: [naam 2] ), voormalig bewoner van de woning aan de [straatnaam] 145-1, aan MHM het volgende geschreven:
“(…) Bij mijn weten is er nog nooit een mevrouw [naam 1] gezien of weet iemand van haar bestaan. De heer [naam 1] was alleen en een enkele keer kwam er een jonger iemand, ik denk zijn zoon, op bezoek voor een wat langere tijd. Sinds afgelopen maart is er niemand meer in de woning gezien. (…)”
2.10.
Bij brief van 18 januari 2021 heeft (de advocaat van) MHM aan [appellante] onder meer het volgende geschreven:
“Aangezien u ten tijde van het overlijden van de heer [naam 1] niet uw hoofdverblijf had in de woning, bent u geen medehuurder, en komt u daarom ook geen beroep toe op artikel 7:268 lid 1 BW. Namens cliënte verzoek en voor zoveel nodig sommeer ik u hierbij dan ook om de woning binnen 14 dagen na heden te ontruimen, en onder inlevering van de sleutels, aan mijn cliënte op te leveren.”
2.11.
Bij e-mail van diezelfde dag heeft eerdergenoemde kennis van [appellante] namens haar op de brief van MHM gereageerd en kort gezegd meegedeeld dat [appellante] de woning niet zou verlaten.
2.12.
In antwoord op de vraag van MHM of zij [appellante] ooit heeft gezien of aanvullende informatie over de situatie van de bewoner(s) van [straatnaam] 147-3 heeft, heeft
[naam 3] (hierna: [naam 3] ), bewoonster van de woning aan de [straatnaam] 147-H, in een e-mail van 19 januari 2021 het volgende geschreven:
“(…) Dat klopt. De heer [naam 1] heeft altijd alleen gewoond, zeker geen sprake van een echtgenote oid. Hij verbleef de helft vd tijd in [plaats] en andere helft in [land] . Alleen de laatste jaren had hij zorg nodig. De vorige onderburen deden toen wel eens boodschappen voor hem. (…)”
In haar e-mail van 9 september 2021 heeft zij aan MHM onder meer het volgende geschreven:
“Vanaf 2007 hebben wij hier samen gewoond en vanaf 2018 woon ik hier alleen met onze kinderen. Hierbij verklaar ik dat wij in al die jaren nooit een echtgenote (of ander partner) van de heer [naam 1] hebben gezien. De bewoners van nummer 145 hs wonen hier al 30 jaar en hebben mevrouw 25 jaar geleden voor het laatst gezien.
Ik heb toendertijd samen met mijn ex-man de woning betreden en toen al was de heer [naam 1] de enige bewoner. De heer [naam 1] was de laatste jaren slecht ter been en omdat hij alleen woonde had hij hulp van zijn onderburen nodig met boodschappen etc. Er was geen familie noch echtgenote die in al die jaren naar Nederland is gekomen om hem te helpen. Pas toen Corona ontstond is hij terug gegaan naar [land] . Al die tijd was hij alleen in [plaats].”
2.13.
[naam 4] (hierna: [naam 4]), voormalig bewoonster van de woning aan de [straatnaam] 147-2, heeft in een e-mail aan MHM van 13 september 2021, voor zover relevant, als volgt verklaard:
“Toen ik op de [straatnaam] woonde, ben ik inderdaad een aantal keer koffie gaan drinken bij Dhr. [naam 1] . Dit is echter maar een keer of 2 geweest, dus ik kan er ook niet veel over zeggen.
De keren dat ik daar was, was er niemand anders in het appartement van Dhr. [naam 1] aanwezig en ik heb geen mevrouw [naam 1] gezien in de periode dat ik op de [straatnaam] woonde.”
2.14.
[naam 5] (hierna: [naam 5]), sinds 1985 bewoner van de woning aan de [straatnaam] 145-H, heeft op 4 november 2021 als volgt schriftelijk verklaard:
“Hierbij verklaar ik dat ik sinds 1985 woonachtig ben aan de [straatnaam] 145-H in [plaats]. Ik weet dat mevrouw [appellante] toen in de woning schuin boven mij aan de [straatnaam] 147-3 woonde samen met haar man de heer [naam 1] en hun zoon [naam 6].”
2.15.
[appellante] heeft het gehuurde op 31 augustus 2022 opgeleverd.
3.Beoordeling
3.1.
In de procedure bij de kantonrechter heeft MHM gevorderd [appellante] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de huur zolang het gebruik van het gehuurde door of vanwege haar voortduurt. Daartoe heeft MHM gesteld dat [appellante] het gehuurde zonder recht of titel in gebruik houdt. [appellante] heeft hiertegen aangevoerd dat zij als weduwe van [naam 1] medehuurder in de zin van artikel 7:266 lid 1 BW is, zodat zij de huurovereenkomst met MHM op grond van artikel 7:268 lid 1 BW heeft voortgezet.
3.2.
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van MHM toegewezen, met veroordeling van [appellante] in de proces- en nakosten. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellante] geen medehuurder is. De stukken die [appellante] na het mondeling tussenvonnis van 12 oktober 2021 heeft overgelegd, zijn volgens de kantonrechter namelijk onvoldoende om het door MHM geleverde bewijs dat [appellante] ten tijde van het overlijden van [naam 1] niet in het gehuurde haar hoofdverblijf had te ontzenuwen. [appellante] komt met haar vijf grieven tegen deze beslissing op.
3.3.
In artikel 7:266 lid 1 BW is bepaald dat de echtgenoot van een huurder van rechtswege medehuurder is zolang de woonruimte de echtgenoot tot hoofdverblijf strekt, ongeacht of de huurovereenkomst voor dan wel na het aangaan van het huwelijk is gesloten. Bij het overlijden van de huurder zet de medehuurder ingevolge het bepaalde in artikel 7:268 lid 1 BW de huur als huurder voort.
3.4.
Op grond van artikel 150 Rv draagt de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten de bewijslast van die feiten of rechten, tenzij uit enige bijzondere regel of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit. Nu [appellante] zich beroept op de rechtsgevolgen van het door haar gestelde medehuurderschap als bedoeld in artikel 7:266 lid 1 BW, dient zij feiten en omstandigheden te stellen waaruit kan worden afgeleid dat zij, zoals zij stelt en door MHM wordt betwist, haar hoofdverblijf in het gehuurde had ten tijde van het overlijden van [naam 1] .
3.5.
Het hof is van oordeel dat [appellante] in het licht van de gemotiveerde betwisting van MHM niet aan die stelplicht heeft voldaan. Dit oordeel berust op het volgende.
3.6.
MHM voert ter onderbouwing van haar betwisting aan dat [appellante] nooit in (de buurt van) het gehuurde is gezien en verwijst daartoe naar de hiervoor onder 2.9, 2.12 en 2.13 opgenomen verklaringen van enkele (voormalige) buren van [naam 1] , te weten [naam 2] , [naam 3] en [naam 4]. Ook verwijst MHM in dit verband naar de e-mailwisseling tussen de VvE en MHM en die tussen MHM en het maatschappelijk werk over de zorgen die over [naam 1] waren gerezen en de hulp die aan hem werd gegeven bij gebreke van familie en vrienden in Nederland (2.3 en 2.4). Daartegenover heeft [appellante] onvoldoende ingebracht. De door haar overgelegde verklaring van haar in [land] wonende zoon is te weinig concreet over het gestelde hoofdverblijf. De overgelegde ongedateerde foto’s van [appellante] in en nabij het gehuurde lijken niet erg recent. Verder heeft [appellante] alleen stukken in het geding gebracht waaruit blijkt dat zij post ontvangt op het adres van het gehuurde, maar die post is zonder uitzondering afkomstig van afzenders die zich hebben gebaseerd op haar inschrijving in de Basisregistratie Personen, dan wel op hetgeen zij zelf aan hen had doorgegeven. Verklaringen over haar (recente) aanwezigheid in (de buurt van) het gehuurde van buren/omwonenden, winkeliers in de omgeving van het gehuurde en/of haar huisarts heeft [appellante] niet ingebracht, hoewel dit gelet op de gemotiveerde betwisting van MHM wel op haar weg had gelegen. Ook uit de verklaring van buurman [naam 5] (hiervoor onder 2.14 opgenomen) blijkt niet dat [appellante] recent nog in het gehuurde woonde. Zijn verklaring lijkt betrekking te hebben op het jaar 1985. Hij gebruikt immers het woord “toen” en noemt ook de zoon van [naam 1] en [appellante] , van wie in ieder geval vast staat dat die ten tijde van het overlijden van [naam 1] niet meer in het gehuurde woonde. [appellante] stelt over [naam 5] dan ook slechts dat hij verklaart dat hij haar sinds 1985 kent.
3.7.
De bezwaren die [appellante] (in hoger beroep) tegen genoemde verklaringen van [naam 2] , [naam 3] en [naam 4] heeft aangevoerd, brengen het hof niet tot een ander oordeel. Ten aanzien van die bezwaren overweegt het hof als volgt. De enkele omstandigheid dat [naam 2] inmiddels niet meer zelf in de woning aan de [straatnaam] 145-1 woont, maakt, anders dan [appellante] betoogt, niet dat aan zijn verklaring geen waarde kan worden gehecht. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat hij via zijn vennootschap nog steeds, zij het indirect, eigenaar van de woning is en dat zijn aanwezigheid op de VvE-vergadering van 10 september 2019 erop lijkt te duiden dat hij ook in die hoedanigheid nog bij de woning betrokken is. Het hof volgt [appellante] ook niet in haar betoog dat het aannemelijk is dat [naam 3] haar, doordat zij een eigen toegangsdeur op straatniveau heeft, nooit heeft opgemerkt of wellicht niet wist dat [appellante] de echtgenote van [naam 1] was. De ingang van het trappenhuis naar het gehuurde bevindt zich immers naast die toegangsdeur, zodat zij wel degelijk zicht heeft op wie er in en uit het gehuurde komt. Ten aanzien van de verklaring van [naam 4] geldt dat die, anders dan [appellante] lijkt te betogen, op meer dan slechts twee koffiebezoeken ziet: zij verklaart ook dat zij geen mevrouw [naam 1] heeft gezien in de periode dat zij in de woning onder [naam 1] woonde. Voor zover [appellante] in hoger beroep als verklaring voor het feit dat zij tijdens de koffiebezoeken niet door [naam 4] is gezien aanvoert dat zij net buiten de deur was om boodschappen te doen of voor een doktersbezoek, is dit bovendien in tegenspraak met haar verklaring ter zitting bij de kantonrechter dat zij van [naam 1] het huis bijna niet uit mocht. Dat niet bekend is wanneer [naam 4] is verhuisd, doet aan de waarde van haar verklaring niet af. Gezien de e-mail van de VvE van 17 september 2019 aan MHM waarin de na de verhuizing van [naam 4] gerezen zorgen over [naam 1] worden geuit (2.3), zal dit niet lang daarvoor zijn geweest, zodat haar verklaring wel degelijk op de periode voor het overlijden van [naam 1] ziet.
3.8.
Overigens heeft [appellante] zelf tegenstrijdig verklaard over haar verblijf in Nederland in de periode voorafgaand aan het overlijden van [naam 1] . Ter zitting bij de kantonrechter heeft zij namelijk verklaard dat zij pas in augustus 2020 naar [land] is gereisd en daarvoor in Nederland verbleef, terwijl zij in de conclusie van antwoord nog naar voren had gebracht dat zij vanaf het najaar van 2019 circa twee jaar in [land] heeft verbleven.
3.9.
Nu [appellante] niet heeft voldaan aan de op haar rustende stelplicht ten aanzien van haar hoofdverblijf in het gehuurde ten tijde van het overlijden van [naam 1] , zal zij niet worden toegelaten tot bewijslevering.
3.10.
Op grond van het voorgaande komt het hof tot de conclusie dat [appellante] geen medehuurder als bedoeld in artikel 7:266 lid 1 BW is en dat zij na het overlijden van [naam 1] de huurovereenkomst met MHM niet heeft voortgezet. De kantonrechter heeft de vorderingen van MHM dan ook terecht toegewezen.
3.11.
De slotsom is dat het hoger beroep niet slaagt. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van MHM gevallen en tot op heden begroot op € 783,- voor verschotten en € 2.366,- voor salaris;
verklaart dit arrest ten aanzien van deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.E. van der Werff en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2023.