Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.320.513/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : C/13/722704 / KG ZA 22-803
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 oktober 2023
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats 1] ,
appellant,
advocaat: mr. K. Tülü te Haarlem,
tegen
[geïntimeerde],
wonend te [woonplaats 2] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. M.J. Kikkert te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerde] genoemd.
[appellant] is bij dagvaarding van 15 december 2022 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 17 november 2022, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer in kort geding gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord.
Op 31 augustus 2023 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Voor [appellant] is het woord gevoerd door zijn advocaat en voor [geïntimeerde] door diens advocaat en haar kantoorgenoot mr. R.R. de Kruijf. Van beide zijden zijn pleitnotities overgelegd. Beide partijen hebben ter zitting nog producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog zijn vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente.
2.Feiten
De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.6 de feiten opgesomd die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn die feiten de volgende.
a. [appellant] , diens moeder en [geïntimeerde] laten samen een appartementsgebouw bouwen. Het gebouw is gesplitst in een appartement op de begane grond en eerste verdieping (voor de moeder van [appellant] ), een appartement op de tweede verdieping (voor [appellant] ) en een appartement op de derde en vierde verdieping (voor [geïntimeerde] ).
b. In de splitsingsakte is onder meer het volgende bepaald:
Artikel 17
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
(…)
b. (…) de (vlucht-)trappen, (…) de trappenhuizen (…)
Artikel 20
1. Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook wanneer die zich in zijn privé gedeelte bevinden. Hij mag geen inbreuk maken op het recht van medegebruik van de andere eigenaars en gebruikers.
(…)
Artikel 21
(…)
4. Uit het oogpunt van veiligheid is het niet toegestaan om op enigerlei wijze de doorgang door de gemeenschappelijke ruimten, in het bijzonder vluchtwegen, door het plaatsen van voorwerpen of andere obstakels (…) te belemmeren.
Artikel 22
(…)
3. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingen aanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.
Bij de splitsingsakte is ook een Vereniging van Eigenaars opgericht en is [appellant] benoemd tot enig bestuurder daarvan.
c. Uit de standpunten van partijen volgt dat op de tekening behorend bij de splitsingsakte de lift is ingetekend aan de voorkant van het gebouw en het trappenhuis in het midden. In onderling overleg tussen [appellant] , diens moeder en [geïntimeerde] en de aannemer is nog voor aanvang van de bouw besloten het trappenhuis aan de voorzijde te situeren en de lift meer naar binnen. Deze wijziging is niet aan de gemeente doorgegeven.
d. Het appartementsgebouw staat op grond die door de gemeente in erfpacht is uitgegeven. In de erfpachtakte is bepaald dat de gemeente een boete oplegt van € 10.000,00 per maand met een maximum van € 120.000,00 als de bouw van het appartementencomplex niet tijdig is voltooid.
e. Op 28 april 2022 heeft de gemeente de voortgang van de bouw geïnspecteerd en geconstateerd dat door het aanbrengen van toegangsdeuren op de derde en de vierde verdieping twee zelfstandige woningen waren gecreëerd, hetgeen niet is toegestaan. Naar aanleiding van deze inspectie heeft [geïntimeerde] aanpassingen op de derde en vierde verdieping laten verrichten die inhouden dat de toegangsdeur op de vierde verdieping is verwijderd en dat de toegangsdeur op de derde verdieping zodanig is verplaatst dat de trap van de derde naar de vierde verdieping daarachter kwam te liggen. Door deze aanpassingen is dat deel van de trap en het trappenhuis onderdeel van de woning op de derde en de vierde verdieping geworden.
f. Bij e-mail van 24 juli 2022 heeft mr. Tülü namens [appellant] en diens moeder [geïntimeerde] gesommeerd de aan het trappenhuis aangebrachte wijzigingen ongedaan te maken. Bij e-mail van 30 augustus 2022 heeft [appellant] als voorzitter van de Vereniging van Eigenaars hetzelfde gedaan.
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
[appellant] heeft gevorderd dat [geïntimeerde] op straffe van verbeurte van een dwangsom wordt veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis de doorgevoerde aanpassingen in het appartementsgebouw terug te draaien door het (doen) herstellen van de situatie naar de aanvankelijke situatie en die in overeenstemming te brengen met de bouwtekeningen en de voorwaarden zoals opgenomen in de splitsingsakte en om binnen drie dagen na de betekening van het te wijzen vonnis de toegang tot en de doorgang door de gemeenschappelijke ruimten op de derde en vierde verdieping van het appartementsgebouw, meer in het bijzonder de trappenhal, vrij te maken en vrij te houden.
3.2
[appellant] heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] door de door hem aangebrachte wijzigingen heeft gehandeld in strijd met de splitsingsakte, de afspraken van partijen en de brandveiligheidsvoorschriften.
3.3
[geïntimeerde] heeft de vorderingen weersproken. Hij heeft primair aangevoerd de ingestelde vordering niet toekomt aan [appellant] in privé, maar slechts aan de Vereniging van Eigenaars. Subsidiair heeft hij betoogd dat de door hem aangebrachte wijzigingen het noodzakelijke gevolg waren van de inspectie op 28 april 2022. De nieuwe situatie kan door de gemeente worden gelegaliseerd en daartoe heeft hij reeds een verzoek bij de gemeente ingediend.
3.4
De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [appellant] afgewezen op grond van de volgende, samengevatte, overwegingen.
[appellant] mag eventuele onregelmatigheden van andere appartementseigenaren aan de rechter voorleggen, ook als die betrekking hebben op de gemeenschappelijke delen.
[geïntimeerde] heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem verrichte aanpassingen het noodzakelijke gevolg zijn van de gezamenlijke wens van partijen om de lift en de trap om te wisselen en de eisen die de gemeente stelt aan het appartementsgebouw. Dat het probleem mogelijk ook op een andere manier had kunnen worden opgelost maakt niet dat voorshands kan worden gezegd dat [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld. In dit verband is relevant dat de verstandhouding tussen (het hof leest:) [appellant] , diens moeder en [geïntimeerde] inmiddels zo slecht was dat er in het geheel niet meer werd gecommuniceerd. Ten slotte heeft [geïntimeerde] ook geen belang bij een wijziging van de nieuwe situatie. Weliswaar kan hij nu niet meer via de trap het dak bereiken, maar niet is aannemelijk geworden dat hij in het aanvankelijke plan die mogelijkheid wel had.
De procedure in hoger beroep
3.5
[appellant] heeft tegen het oordeel van de voorzieningenrechter vier grieven aangevoerd. Samengevat houden de grieven in dat de voorzieningenrechter ten onrechte heeft aangenomen dat de aanpassingen het noodzakelijke gevolg zijn van de omwisseling van de trap en de lift en de eisen van de gemeente en dat [appellant] geen belang heeft bij herstel van de situatie.
Uitleg van de splitsingsakte
3.6
Terecht heeft [appellant] aangevoerd dat het door [geïntimeerde] bij zijn woning trekken van de trap tussen de derde en vierde verdieping in strijd is met de splitsingsakte. In de splitsingsakte is immers vermeld dat de (vlucht)trappen en het trappenhuis gemeenschappelijk zijn. Hoewel de splitsingstekening niet is overgelegd, moet het hof uit de stellingen van partijen afleiden dat op die tekening het trappenhuis tussen de derde en vierde verdieping niet is ingetekend. Die tekening dateert namelijk van voor het omdraaien van de plaats van de trap en de lift en in die plannen ging het trappenhuis niet verder dan de derde verdieping en bevond zich tussen de derde en de vierde verdieping een interne trap. De splitsingstekening is voor de beantwoording van de vraag of het nu aanwezige trappenhuis tussen de derde en de vierde verdieping gemeenschappelijk of privé is, dan ook niet goed bruikbaar. Over de status van trappen zou nog onduidelijkheid kunnen rijzen, omdat moet worden aangenomen dat een interne trap niet gemeenschappelijk is, maar het trappenhuis is zonder enige twijfel op grond van de tekst van de splitsingsakte gemeenschappelijk, in zijn geheel en dus tot en met de vierde verdieping.
3.7
Op grond van het bepaalde in de artikelen 20, 21 en 22 van de splitsingsakte is de toe-eigening van het gemeenschappelijke trappenhuis tussen de derde en de vierde verdieping door [geïntimeerde] niet toegestaan. Van een noodzaak om het gerezen probleem juist op deze wijze op te lossen, is het hof niet gebleken. [appellant] heeft tegen de wijziging dan ook op goede gronden bezwaar gemaakt als mede-appartementseigenaar en voorzitter van de Vereniging van Eigenaars.
3.8
De door [appellant] ingestelde vorderingen moeten niettemin worden afgewezen. Daarbij kan in het midden blijven of [appellant] op dit moment voldoende spoedeisend belang heeft bij ongedaanmaking van de wijzigingen. Terecht heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat de vordering tot ongedaanmaking [appellant] in privé niet toekomt. Het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten berust op grond van artikel 5:126 BW bij de Vereniging van Eigenaars. [appellant] is weliswaar voorzitter van de Vereniging van Eigenaars, maar hij heeft de vorderingen niet namens de Vereniging van Eigenaars ingesteld.
3.9
Hoewel artikel 3:170 BW niet op een in appartementsrechten gesplitst gebouw van toepassing is (artikel 3:189 lid 1 BW) moet worden aangenomen dat beheershandelingen die geen uitstel kunnen lijden door elk van de appartementseigenaren kunnen worden verricht. Dat een dergelijke situatie zich hier voordoet, is echter niet aannemelijk geworden. In het bijzonder is niet aannemelijk geworden dat de aangebrachte wijzigingen ertoe zullen leiden dat de onder 2.d. omschreven boete verschuldigd raakt. Andere omstandigheden waarom het optreden van de Vereniging van Eigenaars niet zou kunnen worden afgewacht, zijn door [appellant] niet naar voren gebracht.
Slotsom en kosten
3.1
De grieven hebben geen succes. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 343,= aan verschotten en € 2.366,= voor salaris en € 173,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.E. van der Werff en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2023.