Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.324.063/01 NOT
nummer eerste aanleg : C/05/402375 KL RK 22-41
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 22 augustus 2023
inzake
[klager] ,
wonende te [woonplaats] ,
appellant,
gemachtigde: mr. M.A. Schuring, advocaat te Almelo ,
tegen
[notaris] ,
notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. F. van der Woude, advocaat te Amsterdam.
Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.
1.De zaak in het kort
Klager heeft in 2018 een koopovereenkomst gesloten waarbij hij een onroerende zaak heeft gekocht van verkoopster onder de opschortende voorwaarde dat twee hypotheekhouders instemmen met de verkoop en hun medewerking verlenen aan royement van hun hypotheken. Deze (eerste) koopovereenkomst is ingeschreven in de openbare registers. Kort daarna heeft verkoopster dezelfde onroerende zaak aan een derde verkocht. Aan deze derde is vervolgens nog een belendende zaak verkocht. Verkoopster heeft daarop de eerste koopovereenkomst ontbonden omdat de tweede hypotheekhouder niet wilde meewerken aan royement van zijn hypotheekrecht. Klager heeft in een eerdere gevoerde tuchtprocedure de notaris verweten dat hij niet had mogen meewerken aan het opstellen en het inschrijven van de latere koopovereenkomsten met deze derde. Bij beslissing van het hof van 18 februari 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:336) is de klacht van klager gegrond verklaard. In deze procedure verwijt klager de notaris dat hij bij de kamer en bij het hof heeft gelogen over de totstandkoming van deze latere koopovereenkomsten. De kamer heeft de klacht van klager ongegrond verklaard.
2.Het geding in hoger beroep
2.1.
Klager heeft op 14 maart 2023 een beroepschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 16 februari 2023 (ECLI:NL:TNORARL:2023:8).
2.2.
De notaris heeft op 28 april 2023 een verweerschrift – met bijlagen – bij het hof ingediend.
2.3.
Het hof heeft van de kamer de stukken van de eerste aanleg ontvangen.
2.4.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 8 juni 2023. Klager en de notaris, vergezeld van hun gemachtigden, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigde van klager aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota.
3.Feiten
Samengevat, en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.
3.1.
Op 6 juni 2018 heeft klager een koopovereenkomst (hierna: de eerste koopovereenkomst) gesloten met [X] B.V. (hierna: verkoopster). In het koopcontract is vermeld dat verkoopster de onroerende zaak aan de [A-straat] te [plaats] met de huisnummers [00] (hierna: de onroerende zaak) aan klager heeft verkocht.
3.2.
De koopovereenkomst is gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de twee hypotheekhouders instemden met de verkoop en medewerking zouden verlenen aan royement van hun hypotheekrechten.
3.3.
De eerste koopovereenkomst is op 29 juni 2018 door notaris [Y] (hierna de notaris van klager) ingeschreven in de openbare registers op grond van artikel 7:3 BW.
3.4.
Op 1 juli 2018 heeft verkoopster klager gemeld dat de onderhandelingen gestaakt zouden worden en dat de onroerende zaak aan een ander verkocht zou worden.
3.5.
De destijds op het kantoor van de notaris werkzame kandidaat-notaris (hierna: de kandidaat-notaris) heeft op verzoek van [Z] (hierna: [Z] ) omstreeks eind juni/begin juli 2018 (de datum staat niet vast tussen partijen) een koopovereenkomst (hierna ook: de tweede koopovereenkomst) opgesteld, waarbij verkoopster de onroerende zaak verkocht aan [Z] .
3.6.
Op 4 juli 2018 heeft verkoopster de eerste koopovereenkomst met klager ontbonden omdat de tweede hypotheekhouder niet wilde meewerken aan royement van zijn hypotheekrecht.
3.7.
Op 5 juli 2018 is de notaris van klager gebeld door de kandidaat-notaris met het verzoek om de in de openbare registers ingeschreven eerste koopovereenkomst uit te schrijven, zodat de kandidaat-notaris de tweede koopovereenkomst kon inschrijven.
3.8.
Op 6 juli 2018 ontving de kandidaat-notaris bericht van de notaris van klager dat de eerste koopovereenkomst niet werd uitgeschreven, omdat klager het niet eens was met de ontbinding van de eerste koopovereenkomst. Naar aanleiding hiervan heeft de kandidaat-notaris zijn werkzaamheden ten aanzien van de levering van de onroerende zaak opgeschort.
3.9.
Op 7 augustus 2018 heeft de notaris een koopovereenkomst (hierna: de derde koopovereenkomst) opgesteld waarbij verkoopster aan [Z] heeft verkocht de onroerende zaak aan de [A-straat] te [plaats] met huisnummer [01] . Deze overeenkomst is op 8 augustus 2018 ingeschreven in de openbare registers.
3.10.
Op 12 oktober 2018 heeft klager vanwege het handelen van de notaris in deze zaak bij de kamer een klacht tegen hem ingediend. Klager heeft zich daarbij, onder meer, op het standpunt gesteld dat de notaris vanwege het bestaan en zijn wetenschap van de eerste koopovereenkomst zijn werkzaamheden ten behoeve van de derde koopovereenkomst had moeten weigeren.
3.11.
De kamer heeft de klacht van 12 oktober 2018 ongegrond verklaard omdat klager zijn stellingen in deze klachtprocedure onvoldoende heeft onderbouwd. Klager heeft tegen deze beslissing hoger beroep ingesteld. Het gerechtshof heeft daarop bij beslissing van 18 februari 2020 (ECLI: NL:GHAMS:2020:336) geoordeeld dat het gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval op de weg van de notaris had gelegen, alvorens de derde koopovereenkomst op te stellen, eerst nader onderzoek in te stellen naar de status (verkocht/niet verkocht) en objectgrenzen van de te verkopen onroerende zaak. Aan de notaris is de maatregel van berisping opgelegd.
4.De klacht
4.1.
Klager verwijt de notaris dat hij bij de behandeling van de hierboven onder 3.10 en 3.11 genoemde klacht bij de kamer en het gerechtshof heeft gelogen.
Klager stelt zich op het standpunt dat de notaris in strijd met de waarheid heeft verklaard dat tussen verkoopster en [Z] op 21 juni 2018 al een overeenkomst van twee pagina’s was gesloten en dat de kandidaat-notaris die verder heeft uitgewerkt, waarna deze op 26 juni 2018 aan [Z] is meegeven en op 2 juli 2018 retour is ontvangen.
5.Beoordeling
5.1.
De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen de notaris ongegrond verklaard.
Ne bis in idem
5.2.
De notaris voert aan dat klager over hetzelfde feitencomplex (te weten zijn handelen in het kader van het opstellen en inschrijven van de koopovereenkomst(en) met betrekking tot de onroerende zaak) klaagt als in 2018, welke klacht heeft geleid tot de uiteindelijke in 3.11 genoemde beslissing van het hof van 18 februari 2020. Het ne-bis-in-idembeginsel staat aan een hernieuwde inhoudelijke behandeling van deze zaak in de weg. Daarbij komt dat wanneer de zaak wel opnieuw inhoudelijk behandeld zou worden zijn geheimhoudingsplicht hem belet om inhoudelijk verweer te voeren.
5.3.
Volgens vaste rechtspraak van het hof geldt in het notariële tuchtrecht het ne-bis-in-idembeginsel. Dit beginsel brengt mee dat na beoordeling van een klacht door de tuchtrechter, een latere klacht over hetzelfde feit niet opnieuw ter beoordeling kan worden voorgelegd. In de zaak die eindigde met de beslissing van 18 februari 2020 ging het om klachten over het handelen van de notaris in het kader van zijn medewerking aan het opstellen en inschrijven van de latere koopovereenkomsten met betrekking tot de onroerende zaak. De huidige klacht ziet op het handelen van de notaris in de eerdere tuchtprocedure. Daarover heeft klager niet eerder een klacht ingediend en daarover is niet eerder beslist. Het beroep op het ne-bis-in-idembeginsel gaat dan ook niet op.
Inhoudelijk
5.4.
Klager stelt dat in de procedure die heeft geleid tot de in 3.11 genoemde beslissing de notaris ten onrechte het standpunt heeft overgenomen van zijn (voormalig) kandidaat-notaris dat laatstgenoemde al op 21 juni 2018 een koopovereenkomst tussen verkoopster en [Z] had ontvangen. De kandidaat-notaris zou deze overeenkomst hebben uitgewerkt tot een uitgebreidere overeenkomst die hij op 26 juni 2018 aan [Z] zou hebben verstrekt. Op 2 juli 2018 zou de kandidaat-notaris de koopovereenkomst retour hebben ontvangen. Dit is volgens klager aantoonbaar niet juist zodat de notaris dit in strijd met de waarheid heeft verklaard. Klager voert ter ondersteuning van zijn klacht het volgende aan. Bij gelegenheid van de comparitie van partijen op 22 mei 2019 ten overstaan van de rechter in [plaats A] in een civiele procedure tussen klager en verkoopster, heeft de adviseur van verkoopster verklaard dat hij
“rond 25 juni 2018”in contact is gekomen met [Z] . Door de voormalig bestuurster van verkoopster is toen expliciet betwist dat zij al op 21 juni 2018 een overeenkomst met [Z] zou hebben gesloten. Zonder tegenbewijs moet van die verklaring worden uitgegaan. Dit tegenbewijs is door de notaris niet geleverd; ten onrechte verschuilt de notaris zich op dit punt achter zijn geheimhoudingsplicht, aldus klager.
“rond 25 juni 2018”in contact is gekomen met [Z] . Door de voormalig bestuurster van verkoopster is toen expliciet betwist dat zij al op 21 juni 2018 een overeenkomst met [Z] zou hebben gesloten. Zonder tegenbewijs moet van die verklaring worden uitgegaan. Dit tegenbewijs is door de notaris niet geleverd; ten onrechte verschuilt de notaris zich op dit punt achter zijn geheimhoudingsplicht, aldus klager.
5.5.
De notaris brengt naar voren dat het verwijt dat hij zou hebben gelogen, gebaseerd dient te zijn op feiten die boven iedere twijfel verheven moeten zijn. Klager dient dit aan te tonen en dat heeft hij niet gedaan. In het kader van de gevoerde civiele procedure tussen klager en verkoopster zijn wisselende verklaringen afgelegd door de voormalig bestuurster en adviseur van verkoopster. Deze verklaringen zijn gedaan ten tijde van een comparitie en gelden als partijverklaringen. De voormalige bestuurster van verkoopster heeft ook verklaard dat [Z] al in mei 2018 in beeld kwam en dat [Z] na 6 juni 2018 een bod heeft gedaan. Zij heeft nadrukkelijk niet verklaard dat dit bod pas op of na 25 juni 2018 zou hebben plaatsgevonden. De adviseur van verkoopster heeft verklaard dat
rond25 juni 2018 nader contact tussen de bestuurster van verkoopster en [Z] zou hebben plaatsgevonden. Daarmee is niet uitgesloten dat dit op 21 juni 2018 is geweest. De notaris is destijds zelf niet direct bij de gang van zaken betrokken geweest en hij kan daarom de juistheid van de door klager aangehaalde, maar niet aangetoonde overige omstandigheden niet beoordelen.
rond25 juni 2018 nader contact tussen de bestuurster van verkoopster en [Z] zou hebben plaatsgevonden. Daarmee is niet uitgesloten dat dit op 21 juni 2018 is geweest. De notaris is destijds zelf niet direct bij de gang van zaken betrokken geweest en hij kan daarom de juistheid van de door klager aangehaalde, maar niet aangetoonde overige omstandigheden niet beoordelen.
5.6.
Met de kamer is het hof van oordeel dat het verwijt dat de notaris heeft gelogen feitelijke grondslag mist. De kamer heeft terecht geoordeeld dat de afgelegde (wisselende) partijverklaringen bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in de civiele zaak tussen klager en verkoopster daarvoor onvoldoende zijn. Deze verklaringen zijn gedaan ten tijde van een comparatie in een civiele procedure waarbij dit specifieke punt niet aan de orde was en waarover ook niet is doorgevraagd. Ze zijn niet onder ede afgelegd en gelden niet als getuigenverklaringen. Er is onvoldoende reden om op basis hiervan de klacht van klager gegrond te verklaren. Van andere relevante feiten of omstandigheden die een ander oordeel rechtvaardigheden is niet gebleken.
5.7.
De conclusie is dat het beroep faalt en dat de beslissing van de kamer zal worden bevestigd.
6.Beslissing
Het hof:
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.W.M. Tromp, E. de Greeve en J.T.A. van der Stok en in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2023 door de rolraadsheer.