Uitspraak
beslissing
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.259.575/01 NOT
nummer eerste aanleg : C/05/344153/KL RK 18-156
beslissing van de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van 18 februari 2020
inzake
[klager] ,
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
gemachtigde: mr. M.A. Schuring, advocaat te Almelo,
tegen
[notaris] ,
notaris te [plaats] ,
geïntimeerde,
gemachtigde: mr. F. van der Woude, advocaat te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
1.1.
Appellant (hierna: klager) heeft op 15 mei 2019 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden (hierna: de kamer) van 17 april 2019 (ECLI:NL:TNORARL:2019:23). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klager tegen geïntimeerde (hierna: de notaris) voor wat betreft klachtonderdeel 1 ongegrond en voor wat betreft klachtonderdeel 2 niet-ontvankelijk verklaard.
1.2.
Klager heeft op 7 juni 2019 een aanvullend beroepschrift ingediend.
1.3.
De notaris heeft op 20 augustus 2019 een verweerschrift bij het hof ingediend.
1.4.
Klager heeft op 21 november 2019 aanvullende producties ingediend.
1.5.
Het hof heeft de stukken van de eerste aanleg van de kamer ontvangen.
1.6.
De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 5 december 2019. Klager, vergezeld van zijn gemachtigde, en de notaris, vergezeld van zijn gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; de gemachtigden aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnota’s.
2.Feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die zijn komen vast te staan komen de feiten neer op het volgende.
2.1.
Op 6 juni 2018 heeft klager een koopovereenkomst (hierna: de eerste koopovereenkomst) gesloten met [Z] B.V. (hierna: verkoopster). In het koopcontract staat, voor zover van belang:
“(…)
in aanmerking nemend dat:
verkoper en koper op 10 april 2018 een intentieovereenkomst hebben gesloten, inzake de koop van een tweetal onroerende zaken aan de [adres 1] , genaamd: “het pand”;
verkoper en koper op 10 april 2018 een intentieovereenkomst hebben gesloten, inzake de koop van een tweetal onroerende zaken aan de [adres 1] , genaamd: “het pand”;
(…)
komen het volgende overeen.
Artikel 1. Koop pand
Verkoper verkoopt het pand voor de taxatiewaarde van € 860.000, te vermeerderen met eventuele bijkomende kosten, aan koper.
(...)”.
2.2.
De eerste koopovereenkomst is gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de twee hypotheekhouders instemmen met de verkoop en hun medewerking verlenen aan royement van hun hypotheek.
2.3.
De eerste koopovereenkomst is op 29 juni 2018 ingeschreven in het kadaster.
2.4.
Op 2 juli 2018 heeft de verkoopster een koopovereenkomst (hierna: de tweede koopovereenkomst) gesloten met [A] (hierna: [A] ). In het koopcontract staat, voor zover van belang:
“(…) Verkoper verkoopt aan Koper, die van Verkoper koopt:
het hotel-restaurantbedrijf, met ondergrond, erf en parkeerterrein, plaatselijk bekend [adres 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [sectie] nummer [nummer] , groot drieëntwintig are en zevenenzestig centiare (23 a en 67 ca),
hierna te noemen: Verkochte.
De koopprijs bedraagt voor het Verkochte:
Één miljoen éénhonderdzestigduizend euro (€ 1.160.000,00) (…)”.
2.5.
Op 4 juli 2018 heeft de verkoopster de eerste koopovereenkomst ontbonden omdat de tweede hypotheekhouder niet wilde meewerken aan royement van zijn hypotheekrecht.
2.6.
Op 7 augustus 2018 is een door de notaris opgestelde koopovereenkomst (hierna: de derde koopovereenkomst) tussen verkoopster en [A] getekend, waarbij de verkoopster aan [A] heeft verkocht de onroerende zaak aan de [adres 2] . Deze overeenkomst is op 8 augustus 2018 ingeschreven in het kadaster.
In het koopcontract staat, voor zover van belang:
“(…) Verkoper verkoopt aan Koper, die van Verkoper koopt:
a. het hotel-restaurantbedrijf, met ondergrond, erf en parkeerterrein, plaatselijk bekend [adres 2] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [sectie] nummer [nummer] , groot vijf are en zestig centiare (5 a 60 ca),
hierna te noemen: Verkochte.
b. de zich in of aan het Verkochte bevindende roerende zaken;
De koopprijs bedraagt voor het Verkochte:
éénhonderdtachtigduizend euro (€ 180.000,00)
De koopprijs bedraagt voor de onder b. bedoelde zaken:
twintigduizend euro (€ 20.000,00)
De totale koopprijs bedraagt derhalve:
tweehonderdduizend euro (€ 200.000,00)
(…)”
2.7.
Op 7 augustus 2018 is voorts getekend een eveneens door de notaris opgestelde koopovereenkomst (hierna: de vierde koopovereenkomst) tussen verkoopster en [A] waarbij, voor zover van belang, onder meer is bepaald:
“ (…)
Verkoper verkoopt aan Koper, die van Verkoper koopt:
Verkoper verkoopt aan Koper, die van Verkoper koopt:
a. het hotel-restaurantbedrijf, met ondergrond, erf en parkeerterrein, plaatselijk bekend [adres 1] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] sectie [sectie] nummer [nummer] , groot drieëntwintig are en zevenenzestig centiare (23 a en 67 ca),
hierna te noemen: Verkochte.
b. de zich in of aan het Verkochte bevindende roerende zaken;
De koopprijs bedraagt voor het Verkochte:
negenhonderdzestigduizend euro (€ 960.000,00)
De koopprijs bedraagt voor de onder b. bedoelde zaken:
éénhonderdveertigduizend euro (€ 140.000,00)
De totale koopprijs bedraagt derhalve:
één miljoen éénhonderdduizend euro (€1.100.000,00)
(…)”
De vierde overeenkomst is ingeschreven in het kadaster.
3.Standpunt van klager
Klager verwijt de notaris het volgende:
Klachtonderdeel 1
Op grond van artikel 21 Wna en artikel 6 Verordening beroeps- en gedragsregels had de notaris zijn ministerie moeten weigeren en niet mogen meewerken aan het opstellen en de inschrijving van de koopovereenkomst waarbij verkoopster de onroerende zaak aan de [adres 2] aan de heer [A] verkocht. Dit omdat de notaris wist dat de koopovereenkomst betrekking had op een pand dat feitelijk al verkocht was. In het onder 2.1. vermelde koopcontract is weliswaar vermeld dat de koop betrekking had op de [adres 1] , maar de notaris wist dat ook nummer [adres 2] verkocht was omdat dit tot het verkochte complex behoorde.
Klachtonderdeel 2
De notaris had niet mogen meewerken aan de levering van twee panden waarbij de kandidaat-notaris mede-eigenaar werd van de betreffende panden.
4.Standpunt van de notaris
De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
5.Beoordeling
Klachtonderdeel 1
5.1.
Klager heeft ter onderbouwing van zijn klacht (een deel van) de correspondentie overgelegd tussen hem en de verkoopster en het volgende aangevoerd. In de onder 2.1. genoemde koopovereenkomst was [adres 2] niet opgenomen omdat verkoopster had aangegeven dat dit nummer niet meer bestaat. In de koopovereenkomst zijn spijtig genoeg geen kadastrale gegevens opgenomen maar het was evident – ook voor de notaris – dat het betreffende hotel-restaurant één geheel betrof. De koopprijs is overeenkomstig de taxatie vastgesteld en de taxatie betrof het gehele complex (dus inclusief nummer [adres 2] welk nummer achteraf gezien nog wel bleek te bestaan).
Klager is van mening dat het opstellen en het inschrijven van een koopovereenkomst tussen verkoopster en [A] tuchtrechtelijk verwijtbaar is nu de notaris wist dat het pand waarop de koop betrekking had feitelijk al aan klager verkocht was. Dit geldt temeer nu op basis van de koopovereenkomst tussen verkoopster en [A] de tweede hypotheekhouder heeft aangegeven niet mee te willen werken aan royement van zijn hypotheekrecht waardoor de oorspronkelijke koopovereenkomst tussen verkoopster en klager als gevolg van de opschortende voorwaarde in de koopovereenkomst door verkoopster is ontbonden. Als de tweede koopovereenkomst tussen [A] en verkoopster niet was gesloten dan had, aldus klager, de tweede hypotheekhouder kunnen worden gedwongen mee te werken aan het royement. Klager is door het onzorgvuldig handelen van de notaris rechtstreeks in zijn belang getroffen.
In hoger beroep voert klager nog aan dat het door de notaris opgeworpen verweer dat verkoopster en [A] al op 21 juni 2018 een koopovereenkomst hadden gesloten waarmee [A] op 26 juni 2018 bij de notaris is gekomen aantoonbaar onjuist is.
5.2
De notaris heeft in eerste aanleg als verweer gevoerd dat hij, noch zijn kantoorgenoot mr. [X] betrokken is geweest bij de totstandkoming van de onder 2.4. genoemde koopovereenkomst tussen verkoopster en [A] . Deze overeenkomst was al gesloten toen aan mr. [X] werd gevraagd om de bepalingen wat uitgebreider op te stellen. Dat er een eerste koopovereenkomst bleek te zijn gesloten tussen klager en verkoopster werd pas duidelijk nadat [A] opdracht had gegeven om de tweede koopovereenkomst in het kadaster in te schrijven. Nadat er een geschil bleek te zijn ontstaan tussen klager, verkoopster en [A] heeft de notaris zich terughoudend opgesteld.
Ter zitting in hoger beroep heeft de gemachtigde van de notaris verklaard dat verkoopster en [A] al op 21 juni 2018 een koopovereenkomst hadden gesloten; deze overeenkomst leende zich echter niet voor inschrijving. De notaris heeft toen op 26 juni 2018 een meer uitgebreide koopovereenkomst meegegeven die op 2 juli 2018 is terugontvangen met het verzoek om deze overeenkomst in te schrijven.
Ten aanzien van de verkoop van [adres 2] merkt de notaris op dat deze heeft plaatsgevonden nadat bekend geworden was dat de verkoopster de eerste koopovereenkomst tussen haar en klager had ontbonden in verband met het ontbreken van de vereiste toestemming van alle hypotheekhouders. Dat klager verzuimd heeft om nummer [adres 2] in zijn eerste koopovereenkomst op te nemen kan de notaris niet worden aangerekend. In hoger beroep voert de notaris nog aan dat hij niet anders wist dan dat [adres 2] nog niet was verkocht. Voor de notaris bestond derhalve geen reden om zijn ministerie te weigeren. Kennis van de overeenkomst tussen klager en verkoopster over de [adres 1] stond niet in de weg aan het opstellen van een koopovereenkomst voor de [adres 2] .
5.3.
De verklaringen van klager en de notaris over de gang van zaken rondom de verkoop van het hotel-restaurant aan de [straatnaam] staan lijnrecht tegenover elkaar. Wat van de inhoud van die verklaringen ook zij, de notaris heeft de reeds bij klaagschrift door klager aangevoerde stelling dat uit het taxatierapport blijkt dat het hotel-restaurant bestaat uit één complex, te weten de nummers [adres 2] , [adres 1] aan de [straatnaam] , niet betwist, en ook voor het overige geen verweer gevoerd dat op het taxatierapport betrekking heeft. Dat lag wel op zijn weg. Daarom gaat het hof uit van de juistheid van de stelling van klager over de inhoud van het taxatierapport. Dat binnen dit complex twee verschillende kadastrale nummers zijn te onderscheiden doet hier niet aan af.
Ook al was er nog geen inschrijving bekend van een koopovereenkomst betreffende het perceel aan de [adres 2] toch had het taxatierapport van het gehele complex – waarvan [adres 2] immers deel uitmaakte - voor de notaris aanleiding moeten zijn om nader onderzoek te doen naar de vraag of [adres 2] was verkocht en bij dat onderzoek te betrekken dat volgens het taxatierapport sprake was van één complex . Het valt de notaris tuchtrechtelijk aan te rekenen dat hij dit niet heeft gedaan. Klachtonderdeel 1 is dan ook gegrond.
Klachtonderdeel 2
5.4.
Nu dit klachtonderdeel is ingetrokken tijdens de mondelinge behandeling bij het hof ligt dit onderdeel van de klacht niet meer ter beoordeling voor aan het hof. Het hof is van oordeel dat het algemeen belang geen voortzetting van de behandeling van dit klachtonderdeel vordert, zodat op dit klachtonderdeel niet meer hoeft te worden beslist.
Conclusie en maatregel
5.5.
Om de rechtszekerheid te bevorderen behoort de notaris vooraf te onderzoeken of een door hem op te stellen en in te schrijven koopakte betreffende een onroerende zaak betrekking heeft op een zaak waarvan reeds een koopakte met dezelfde verkoper is ingeschreven. De notaris heeft hierin een zelfstandige verantwoordelijkheid. Het op deze wijze bevorderen van de rechtszekerheid is een kerntaak van de notaris. Nu de notaris daar in dit geval onvoldoende invulling aan heeft gegeven kan niet worden volstaan met een lichtere maatregel dan die van berisping.
5.6.
Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
5.7.
Nu het hof tot een andere beslissing komt dan de kamer, zal het hof de beslissing van de kamer vernietigen.
Kostenveroordeling in hoger beroep
5.8.
Per 1 januari 2018 is de Wet op het notarisambt (Wet doorberekening kosten toezicht en tuchtrecht juridische beroepen) gewijzigd. In verband met deze wijziging van de Wna heeft dit hof per 1 januari 2018 de Tijdelijke richtlijn kostenveroordeling notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer Gerechtshof Amsterdam (Staatscourant 2017, nr. 75085; hierna: de Richtlijn) vastgesteld. De looptijd van deze richtlijn is na een eerste evaluatie in het voorjaar van 2019 verlengd tot in beginsel 1 januari 2021 (Staatscourant 2019, nr. 61782).
5.9.
Nu het hof klachtonderdeel 1 gegrond verklaart en de notaris tevens een maatregel oplegt zal het hof de notaris op grond van de artikelen 103b lid 1 jo. 107 lid 3 Wna jo. de richtlijn veroordelen in de volgende kosten in hoger beroep:
- € 100,- kosten van klager;
- € 1000,- kosten van klager in verband met door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand;
- € 3.000,- kosten van behandeling van de klacht door het hof.
Er zijn geen bijzondere omstandigheden gebleken die aanleiding geven tot een andere beslissing.
5.10.
De notaris dient de kosten van klager in hoger beroep binnen vier weken na deze uitspraak aan klager te voldoen, hetgeen kan geschieden door betaling op een daartoe door klager aan de notaris op te geven rekeningnummer.
5.11.
De notaris dient de kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep door het hof te voldoen aan het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR), waarbij de in de artikelen 103b lid 3 Wna jo. 107 lid 3 Wna bepaalde termijn en de wijze waarop de kosten moeten worden voldaan door het LDCR per brief aan de notaris zullen worden meegedeeld.
5.12.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
6.Beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing;
en, in zoverre opnieuw beslissende:
- verklaart klachtonderdeel 1 gegrond
- legt de notaris de maatregel van berisping op;
- veroordeelt de notaris tot betaling aan klager van zijn kosten in hoger beroep, bestaande uit € 50,- aan kosten griffierecht en € 50,- aan reiskosten en € 1000,- kosten rechtsbijstand, derhalve in totaal € 1100,- binnen vier weken na heden;
- veroordeelt de notaris tot betaling van de kosten van behandeling van de klacht in hoger beroep door het hof (€ 3.000,-) aan het LDCR op de wijze en binnen de termijn als door het LDCR aan de notaris meegedeeld.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, G.C.C. Lewin en B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 18 februari 2020 door de rolraadsheer.