ECLI:NL:GHAMS:2023:1803

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.303.890/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/690685 / HA ZA 20-1000

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 25 juli 2023 (bij vervroeging)

inzake

[appellante],

wonend te [woonplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. C. Hofmans te Amsterdam,

tegen

[A.] VVE BEHEER B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. O.B. Zwijnenberg te Rotterdam.

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

1.Het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 9 november 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 11 augustus 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, met een productie.

[appellante] heeft op 22 april 2022, in aanvulling op productie 1 bij de memorie van grieven, een USB-stick ter griffie gedeponeerd. Daarvan is een akte van depot onder nummer 03-2022 opgemaakt.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - I) voor recht verklaart dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van de beheersovereenkomst(en), althans onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellante] en dat [geïntimeerde] gehouden is de geleden schade te vergoeden, II) [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling aan [appellante] van € 165.479,00 aan schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente en III) [geïntimeerde] veroordeelt in de proceskosten, met wettelijke rente.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellante] , althans bekrachtiging van het bestreden vonnis, met - uitvoerbaar bij voorraad - beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2.Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.7. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil. Wel heeft [appellante] aangevoerd dat de feitenvaststelling onvolledig is. Voor zover relevant en vaststaand zal het hof die andere feiten bij de beoordeling van de grieven betrekken.

Voor zover in hoger beroep nog van belang, zijn de feiten de volgende.

2.1.

[appellante] heeft een onroerend goed portefeuille geërfd van haar in 1987 overleden echtgenoot. Daardoor is zij eigenaresse geworden van een of meerdere appartementsrechten die deel uitmaken van de panden aan de:

- [straatnaam 1] 23 in [plaats] ;

- [straatnaam 2] 79 in [plaats] ;

- [straatnaam 3] 38 in [plaats] .

2.2.

Op dezelfde manier heeft [appellante] , samen met mevrouw [naam 1] (hierna: mevrouw [naam 1] ), het mede-eigendom verkregen van een aantal andere appartementsrechten in [plaats] . Ook mevrouw [naam 1] had deze appartementsrechten geërfd van haar overleden echtgenoot, een zakenpartner van de echtgenoot van [appellante] .

2.3.

De appartementsrechten zijn verhuurd aan derden. Het beheer van de appartementsrechten is achtereenvolgens gevoerd door makelaarskantoor Rappange en makelaarskantoor [bedrijf] . Op grond van twee afzonderlijke, schriftelijk vastgelegde maar gelijkluidende beheersovereenkomsten tussen [appellante] en [geïntimeerde] en [appellante] /mevrouw [naam 1] en [geïntimeerde] voert [geïntimeerde] met ingang van 1 mei 2015 het beheer over de appartementsrechten.

2.4.

De beheersovereenkomst tussen [appellante] en [geïntimeerde] houdt het volgende in:

“(…)

Artikel 3

Onder beheer wordt verstaan het technisch en administratief beheren van bovengenoemde onroerende zaken. De beheerder dient naar beste weten zorg te dragen voor de correcte uitvoering hiervan (…).

Artikel 4

1.
De beheerder is gemachtigd betalingen voor of namens de eigenaresse te verrichten voorzover deze zijn goedgekeurd door de eigenaresse.

2
De beheerder is gemachtigd om na akkoord van de eigenaresse opdrachten aan derden te verstrekken voor zover deze betrekking hebben op de onroerende zaken.

Artikel 5

De beheerder zal ingevolge de overeenkomst de volgende werkzaamheden voor de eigenaren verrichten:

1.
Administratief beheer; het innen van de huurpenningen, het toezicht houden op tijdige en volledige betalingen en indien nodig aanschrijven van personen of ondernemingen indien er achterstanden zijn ontstaan. Tevens wordt in overleg en indien van toepassing met de opdrachtgever zorg gedragen voor de jaarlijkse aanpassingen van de huurprijs.

2
Technisch beheer; het begeleiden van de eigenaresse bij onderhoud, alsmede het controleren en volgen van onderhoud. Het aanvragen en vergelijken van offertes alsmede het aanbesteden van werkzaamheden volgens offerte en de controle op de werkzaamheden.

Artikel 6

Op alle diensten welke door de beheerder worden verricht zijn de algemene voorwaarden van toepassing, welke zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam. Deze worden op verzoek kosteloos aan de eigenaren verstrekt.

Artikel 7

De door de eigenaresse aan de beheerder verschuldigde betaling exclusief overige kosten worden maandelijks verrekend met de huurpenningen.

(…)”.

2.5.

In de offerte die vooraf ging aan de beheersovereenkomst is beschreven dat [geïntimeerde] als vergoeding voor haar werkzaamheden aanspraak heeft op maandelijkse betaling van provisie, namelijk:

- 2,2% van de huurpenningen voor administratief beheer;

- 1,8% van de huurpenningen voor technisch beheer;

- 8,0% van de huurprijs per jaar per transactie voor transportbegeleiding bij verhuur.

2.6.

[appellante] heeft op 30 december 2016 aan haar dochter, mevrouw [naam 2] (hierna: [naam 2] ), een volmacht verstrekt op grond waarvan [naam 2] haar moeder kan vertegenwoordigen bij de behartiging van haar zakelijke/financiële belangen. [naam 2] heeft [geïntimeerde] vanaf eind 2019 gevraagd om haar inzicht te geven in en verantwoording af te leggen over het beheer dat [geïntimeerde] over de appartementsrechten heeft gevoerd.

2.7.

Bij brief van 6 maart 2020 is namens [appellante] aan [geïntimeerde] meegedeeld dat zij van mening is dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de beheersovereenkomsten. [geïntimeerde] werd gesommeerd haar werkzaamheden te staken. Bij brief van 26 maart 2020 is aan [geïntimeerde] meegedeeld dat de beheersovereenkomsten werden beëindigd. [geïntimeerde] heeft zich bij beëindiging neergelegd.

2.8.

[appellante] (vertegenwoordigd door [naam 2] ) heeft een vordering in kort geding ingesteld over de teruggave van de administratie door [geïntimeerde] . De voorzieningenrechter heeft die vordering bij vonnis van 17 juli 2020 afgewezen.

3.Beoordeling

De procedure bij de rechtbank

3.1.

[appellante] heeft bij de rechtbank, samengevat, gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:

I) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van de beheersovereenkomst(en), althans onrechtmatig heeft gehandeld jegens [appellante] en dat [geïntimeerde] gehouden is de geleden schade te vergoeden;

II) veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling aan [appellante] van € 400.015,08 aan schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente; en

III) veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten, met wettelijke rente.

Aan deze vorderingen heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] niet de zorg van een goed opdrachtnemer in acht heeft genomen. Daarmee is zij tekortgeschoten in de nakoming van de beheersovereenkomsten. Subsidiair heeft [appellante] zich op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld. Door dit tekortschieten/onrechtmatig handelen is [geïntimeerde] schadeplichtig geworden, aldus [appellante] .

3.2.

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. Dit komt, voor zover in hoger beroep relevant, op het volgende neer.

Volgens [geïntimeerde] zou de vordering moeten worden afgewezen omdat [appellante] niet aan haar stelplicht heeft voldaan; de dagvaarding is summier en ter onderbouwing van de vordering wordt enkel verwezen naar een onoverzichtelijk en ongedocumenteerd Excelbestand.

Verder heeft [geïntimeerde] een beroep gedaan op de klachtplicht van artikel 6:89 BW. Gelet op het feit dat alle relevante zaken maandelijks met [appellante] werden besproken en zij (nagenoeg) maandelijks een afrekening kreeg, meent [geïntimeerde] dat de rechten van [appellante] zijn komen te vervallen.

[geïntimeerde] heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat zij niet tekort is geschoten in de nakoming van de beheersovereenkomst. Zij heeft de (hoogte van de) schadevergoedingsvordering betwist.

3.3.

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank [appellante] niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering voor zover deze betrekking heeft op het beheer van [geïntimeerde] over de appartementsrechten die het gezamenlijk eigendom zijn van [appellante] en mevrouw [naam 1] . Voor het overige heeft de rechtbank de vorderingen van [appellante] afgewezen.

De rechtbank heeft hiertoe overwogen, kort gezegd, dat [appellante] niet in haar hoedanigheid van deelgenoot is opgetreden ter verkrijging van de schadevergoeding die geheel aan de gemeenschap toekomt en daarom in zoverre niet-ontvankelijk is.

Voor wat betreft de overige appartementsrechten (zie hiervoor onder 2.1.) heeft de rechtbank het volgende overwogen. Naar het oordeel van de rechtbank is er met het (op een USB-stick) overgelegde Excelbestand geen goede verbinding te maken tussen de afzonderlijke verwijten die [appellante] [geïntimeerde] maakt, de appartementsrechten waarop de verwijten wel/niet betrekking hebben en de daaruit voortkomende, gevorderde schadevergoeding.

De rechtbank heeft, naar aanleiding van de stellingen over en weer, tot uitgangspunt genomen dat [geïntimeerde] maandelijks rekening en verantwoording heeft afgelegd aan [appellante] .

De verwijten van [appellante] dat [geïntimeerde] appartementsrechten heeft verhuurd tegen niet-marktconforme huurprijzen, niet heeft zorggedragen voor periodieke verhogingen van de huurprijzen, zonder toestemming verbouwingen heeft laten uitvoeren, ten onrechte een etage niet heeft verhuurd en ook de overige verwijten die [appellante] [geïntimeerde] maakt, zijn volgens de rechtbank onvoldoende toegelicht en gesubstantieerd. Deels stuiten de verwijten van [appellante] (ook) af op de klachtplicht.

Ten slotte heeft de rechtbank [appellante] veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

3.4.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met haar acht grieven op.

Onvoldoende gesteld en betwist, niet voldaan aan klachtplicht

3.5.

Het oordeel van de rechtbank komt er in de kern, en hoofdzakelijk, op neer dat [appellante] niet heeft voldaan aan de op haar rustende stelplicht en bewijslast. Volgens [appellante] is dit niet terecht en is er bovendien aanleiding voor een omkering van de bewijslast. Omdat dit oordeel van de rechtbank en standpunt van [appellante] in de
grieven 1 tot en met 7een rol spelen, beoordeelt het hof deze gezamenlijk.

3.6.

Op grond van artikel 150 Rv draagt de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van de door haar gestelde feiten of rechten de bewijslast van die feiten of rechten, tenzij uit enige bijzondere regel of uit de eisen van redelijkheid en billijkheid een andere verdeling van de bewijslast voortvloeit. Dit brengt met zich dat in dit geval [appellante] feiten en omstandigheden dient te stellen waaruit kan worden afgeleid dat [geïntimeerde] tekort is geschoten in de nakoming van de beheersovereenkomst, althans onrechtmatig heeft gehandeld en daardoor schadeplichtig is geworden.

3.7.

Dat heeft [appellante] nagelaten. Zij maakt [geïntimeerde] (vele) verwijten, maar verwijst ter onderbouwing hiervan enkel naar een Excelbestand op een USB-stick en naar een door haarzelf opgesteld schade-overzicht (overgelegd als productie 1 bij de memorie van grieven).

3.8.

Het hof stelt voorop dat het niet aan hem is om eigenhandig in producties op zoek te moeten naar voor de beoordeling van een zaak relevante informatie (zie ook HR 10 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:404). Het is aan [appellante] om concreet aan te geven welke informatie in welke productie/op welke pagina te vinden is. Dat heeft zij ten aanzien van het Excelbestand niet gedaan.

Ten aanzien van het schade-overzicht wreekt zich dat de hierin genoemde posten, die zijn overgenomen in de memorie van grieven, niet met onderliggende stukken zijn onderbouwd. [appellante] zal wel over dergelijke stukken moeten beschikken, omdat anders niet valt in te zien hoe zij tot de genoemde en gevorderde bedragen komt. [appellante] had deze stukken over moeten leggen. In het licht van de gemotiveerde betwisting van elk van de schadeposten door [geïntimeerde] , heeft [appellante] met dit schade-overzicht dus evenmin voldaan aan de op haar rustende stelplicht.

3.9.

Op het punt van de verbouwingen waartoe [geïntimeerde] zonder toestemming opdracht zou hebben gegeven, geldt naar het oordeel van het hof een andere verdeling van de stelplicht en bewijslast. Deze vloeit voort uit artikel 4 lid 2 van de beheersovereenkomst, op grond waarvan [geïntimeerde] een akkoord van [appellante] nodig heeft om opdrachten aan derden te verstrekken die betrekking hebben op de appartementsrechten. [appellante] heeft aangevoerd dat zij geen akkoord heeft gegeven, volgens [geïntimeerde] had zij dit akkoord wel. Het is aan [geïntimeerde] om dit te substantiëren.

3.10.

[geïntimeerde] heeft in dit verband vooropgesteld dat de vordering van [appellante] ziet op een factuur van de aannemer die tot op heden onbetaald is gebleven. Niet valt daarom in te zien hoe [appellante] aanspraak kan maken op schadevergoeding. Bovendien geldt volgens [geïntimeerde] dat [appellante] wel toestemming heeft gegeven, omdat de verbouwingswerkzaamheden noodzakelijk waren vanwege lekkages en houtrot.

Ook de hoogte van het schadebedrag (€ 54.778,87) is volgens [geïntimeerde] onvoldoende duidelijk. Aannemer [naam 3] heeft een bedrag van € 20.549,27 in rekening gebracht. Aan aannemer [naam 4] zijn twee betalingen verricht, van € 10.000,00 en € 10.402,35. Eén van de facturen is overgelegd bij de conclusie van antwoord.

[appellante] heeft bovendien een deel van een factuur van [naam 4] rechtstreeks aan [naam 4] betaald, wat onderschrijft dat zij op de hoogte was van de werkzaamheden en daarmee instemde.

Van schade kan geen sprake zijn, zo stelt [geïntimeerde] verder, omdat de werkzaamheden hoe dan ook moesten worden uitgevoerd. De staat van het desbetreffende pand is bovendien verbeterd, zodat sprake is van een genoten voordeel in de zin van artikel 6:100 BW.

3.11.

[appellante] heeft deze stellingen van [geïntimeerde] , ook in hoger beroep, onbetwist gelaten. Zij heeft enkel gesteld dat de renovatie zonder aantoonbare goedkeuring is uitgevoerd en dat de offertes, opdrachtverstrekking, facturering en betalingen ondoorzichtig zijn. In het licht van het gemotiveerde standpunt van [geïntimeerde] volstaat dit niet. Het hof gaat er dan ook van uit dat [geïntimeerde] wel toestemming had voor de uitgevoerde verbouwingen.

3.12.

[geïntimeerde] heeft onderkend dat zij nog een bedrag van € 5.565,35 (aan huuropbrengsten KPN over 2020) onder zich houdt. Zij heeft dit gedaan omdat de facturen van de aannemers voor de verbouwingswerkzaamheden nog niet zijn voldaan. Omdat het hof ervan uitgaat dat [geïntimeerde] wel toestemming had voor de uitgevoerde verbouwingen en [appellante] dit beroep op opschorting van [geïntimeerde] onweersproken heeft gelaten, slaagt het.

3.13.

Daarnaast erkent [geïntimeerde] dat zij twee facturen à € 198,00 (aan kosten NUON voor november en december 2019) ten onrechte aan [appellante] heeft doorbelast.

Met betrekking tot deze kosten geldt dat [appellante] hiertegen eerder had kunnen en moeten protesteren (artikel 6:89 BW). Immers, vast staat (want onvoldoende betwist is) dat [geïntimeerde] maandelijks rekening en verantwoording aan [appellante] heeft afgelegd. Het gaat niet aan om dan pas in september 2020 te stellen dat wat is verantwoord, niet klopt of dat bedragen niet uitgekeerd zijn. Dit betekent dat ook het beroep van [geïntimeerde] op de klachtplicht slaagt.

3.14.

Het hof is concluderend, en met de rechtbank, van oordeel dat [appellante] niet heeft voldaan aan de op haar rustende stelplicht. Voor zover [geïntimeerde] nog bedragen onder zich houdt of ten onrechte heeft doorbelast, geldt dat terugvordering hiervan afstuit op haar geslaagde beroep op opschorting en de klachtplicht.

3.15.

Waar [appellante] stelt dat toegekomen moet worden aan een omkering van de bewijslast, kan dit niet opgaan omdat zij niet heeft voldaan aan haar eigen stelplicht. Om dezelfde reden zal zij niet worden toegelaten tot bewijslevering. Waarbij overigens geldt dat (ook) het bewijsaanbod van [appellante] onvoldoende concreet en specifiek is.

3.16.

De grieven van [appellante] slagen dus niet. Dat geldt ook voor
grief 8, gericht tegen de veroordeling van [appellante] in de proceskosten.

Slotsom en proceskosten

3.17.

Omdat de grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.

4.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 5.610,00 aan verschotten en € 3.481,00 voor salaris en op € 163,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.E. van der Werff, M.E. Hinskens-van Neck en I. de Greef en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 25 juli 2023.