ECLI:NL:GHAMS:2023:1734

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.300.311/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8219392 CV EXPL 19-25648

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 juli 2023

inzake

[appellant] h.o.d.n. [bedrijf] , in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van [X],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellant,

tevens incidenteel geïntimeerde,

advocaat: mr. B. Mous te Haarlem,

tegen

WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

tevens incidenteel appellante,

advocaat: mr. T.W. Jaburg te Amsterdam.

Partijen worden hierna de bewindvoerder, [X] en Eigen Haard genoemd.

1.De zaak in het kort

De bewindvoerder komt in hoger beroep van een vonnis waarbij hij is veroordeeld om een door [X] van Eigen Haard gehuurde woning te ontruimen op grond van tekortkomingen aan de zijde van [X] . Volgens Eigen Haard is het gehuurde zonder haar toestemming in gebruik gegeven aan een derde en is in het gehuurde een in een vergevorderd stadium van aanleg verkerende hennepkwekerij aangetroffen. Aan het hof ligt de vraag voor of [X] tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst en zo ja, of dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning rechtvaardigt.

2.Het geding in hoger beroep

De bewindvoerder is bij dagvaarding van 13 september 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 28 juni 2021, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en de bewindvoerder als gedaagde.

Bij tussenarrest van 12 oktober 2021 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast. Deze zitting is niet gehouden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel.

Ten slotte is arrest gevraagd.

De bewindvoerder heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Eigen Haard zal afwijzen, met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding in beide instanties. In het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep heeft de bewindvoerder geconcludeerd tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van dat hoger beroep.

Eigen Haard heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, zo nodig met verbetering van de gronden, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van het geding in hoger beroep. In het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep heeft Eigen Haard geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met verbetering van de gronden, met – uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van de bewindvoerder in de kosten van het geding in hoger beroep.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3.Feiten

De kantonrechter heeft in deze zaak op 5 oktober 2020 en op 1 maart 2021 tussenvonnissen gewezen. De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 5 oktober 2020 onder 1.1 tot en met 1.14 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. De feiten komen neer op het volgende.

3.1.

Tussen Eigen Haard als verhuurder en [X] als huurder bestaat sinds 1 augustus 2011 een huurovereenkomst met betrekking tot een woning in Uithoorn (hierna het gehuurde). Het gehuurde betreft een 2-kamer woning van circa 27 m2. De maandelijkse huurprijs bedroeg ten tijde van het bestreden vonnis € 418,72.

3.2.

In artikel 2 van de schriftelijke huurovereenkomst is bepaald: “
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder en de leden van zijn huishouden”.

3.3.

In de toepasselijke Algemene huurvoorwaarden is onder meer bepaald:

Artikel 6.10: “
Huurder zal het gehuurde gedurende de huurovereenkomst (bij bestemming wonen) zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben(...) “.

Artikel 6.11: “
Huurder zal het gehuurde, zonder voorafgaande schriftelijke

toestemming van de verhuurder, noch geheel noch gedeeltelijk in huur, onderhuur dan wel enig ander gebruik geven aan derden(. ..) “

Artikel 6.1 3: “
Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde activiteiten te verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn, waaronder hennepteelt en handel in softdrugs. Indien hiervan ondanks het verbod toch sprake van blijkt te zijn, moet huurder aan verhuurder een boete betalen van tien maal de maandelijkse huurprijs,, onverminderd het recht van de verhuurder om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen alsmede vergoeding van de schade”

3.4.

Met ingang van 2 mei 2017 is [X] onder bewind gesteld.

3.5.

In 2011 en 2014 heeft Eigen Haard meldingen van een omwonende ontvangen inhoudende dat [X] niet in het gehuurde zou wonen. Beide keren heeft Eigen Haard een onderzoek ingesteld en het dossier vervolgens gesloten.

3.6.

In 2017 heeft Eigen Haard van een omwonende een melding ontvangen dat er veel personen het gehuurde in- en uitlopen, dat de hoofdbewoner daar niet zou verblijven, en dat er sprake zou zijn van een ‘inloophuis’. Naar aanleiding daarvan heeft Eigen Haard een onaangekondigd huisbezoek afgelegd. Blijkens het daarvan overgelegde rapport lag [X] toen nog te slapen in het gehuurde en was dit ingericht. Eigen Haard heeft vervolgens het dossier gesloten.

3.7.

Op 18 januari 2019 heeft Eigen Haard van een omwonende (die verwijst naar eerdere meldingen) een melding ontvangen, inhoudende dat er verschillende mensen in het gehuurde hebben gewoond, dat [X] en zijn vriendin weer gekomen zijn om de woning schoon te maken en dat er wederom andere bewoners wonen. Vermeld wordt dat de dochter van de melder van 26 jaar al jaren op zoek is naar een woning.

3.8.

Bij een onaangekondigd huisbezoek op 28 maart 2019 heeft Eigen Haard niemand aangetroffen. Bij een bezoek op 13 mei 2019 heeft Eigen Haard een man in het gehuurde aangetroffen, [naam 1] , en diens echtgenote die in de keuken van het gehuurde aan het koken was.

3.9.

Op 27 mei 2019 heeft Eigen Haard een melding ontvangen van een omwonende dat er wisselende personen met tassen en koffers komen en gaan vanuit de woning. In de periode 6 juni tot en met 12 september 2019 heeft Eigen Haard viermaal een onaangekondigd huisbezoek gebracht aan het gehuurde zonder dat open werd gedaan.

3.10.

Bij brief van 15 september 2019 heeft Eigen Haard [X] uitgenodigd om op 25 september 2019 op het kantoor van Eigen Haard langs te komen voor een gesprek.

3.11.

Op 19 september 2019 heeft [X] telefonisch contact opgenomen met Eigen Haard en daarbij medegedeeld dat hij in het gehuurde woont, dat hij onregelmatige werktijden heeft en dat er niemand anders in het gehuurde woont.

3.12.

Tijdens een gesprek op 25 september 2019 met [X] op het kantoor van Eigen Haard heeft [X] verklaard dat hij op Schiphol werkt en onregelmatige werktijden heeft, en verder dat er wel eens een collega met de naam [naam 1] in de woning is wanneer hij gaat werken.

3.13.

Aansluitend aan bovenstaand gesprek heeft [naam 2] , medewerker van Eigen Haard, met [X] een bezoek gebracht aan het gehuurde. Daarbij heeft Eigen Haard een brief aangetroffen in de woning, verzonden door de gemeente Amsterdam aan een persoon met de naam [naam 3] . Verder heeft [naam 2] met toestemming van [X] via de aanwezige vlizotrap de bij het gehuurde behorende zolder betreden en daar materialen aangetroffen die volgens Eigen Haard wijzen op het aanwezig zijn (geweest) van een professionele hennepkwekerij dan wel op het treffen van vergaande voorbereidingen voor een dergelijke kwekerij. Desgevraagd heeft [X] toen verklaard dat de betreffende materialen van een vriend van hem waren, dat zij in het verleden het plan hadden om een hennepkwekerij voor eigen gebruik aan te leggen, dat zij daar toch van af hebben gezien en dat de betreffende materialen al twee jaar op zolder liggen. [naam 2] heeft foto’s gemaakt van de aangetroffen materialen.

3.14.

Bij brief van 26 september 2019 heeft Eigen Haard [X] gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen. Een zelfde verzoek heeft zij bij e-mail van 11 oktober 2019 gericht aan de bewindvoerder. De bewindvoerder heeft hier niet aan voldaan

4.Beoordeling

De procedure bij de kantonrechter

4.1.

Eigen Haard heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd met veroordeling van de bewindvoerder in de kosten. Samengevat heeft Eigen Haard daaraan ten grondslag gelegd dat [X] in strijd handelt met de bepalingen in de huurovereenkomst, de Algemene huurvoorwaarden en de wet (artikel 7:213 BW) door het gehuurde geheel of gedeeltelijk in gebruik te geven aan derden, door daarin geen hoofdverblijf te hebben en door daarin (voorbereidingen voor) een professionele hennepkwekerij aanwezig te hebben, waarbij niet kan worden uitgesloten dat al hennep is geteeld. De verklaringen van [X] zijn ongeloofwaardig, tegenstrijdig en niet onderbouwd, aldus Eigen Haard. [X] heeft verweer gevoerd.

4.2.

Na de twee voornoemde tussenvonnissen, waartegen door de bewindvoerder geen hoger beroep is ingesteld en waarbij de bewindvoerder in de gelegenheid is gesteld om nadere informatie te verstrekken en bewijs te leveren ter onderbouwing van zijn stellingen, heeft de kantonrechter in het bestreden vonnis geoordeeld dat dit bewijs niet is geleverd. De kantontrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en de bewindvoerder veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Samengevat heeft de kantonrechter daartoe het volgende overwogen. Zoals in de tussenvonnissen is overwogen staat vast dat sprake is van tekortkomingen van [X] die een ontbinding kunnen rechtvaardigen. Het is aan de bewindvoerder om de feiten en omstandigheden te stellen waaruit zou kunnen blijken dat de ernst en omvang van de tekortkomingen in dit geval de ontbinding niet rechtvaardigen. Daarbij is met name van belang of de aanwezigheid van [naam 1] en zijn vrouw in het gehuurde, waarbij laatstgenoemde stond te koken, kan worden aangemerkt als een incidenteel bezoek van een goede kennis, zoals door de bewindvoerder is aangevoerd. De bewindvoerder heeft tot twee maal toe nagelaten dit in afdoende mate te onderbouwen. Dat betekent dat is komen vast te staan dat de bewindvoerder, althans [X] , ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Gelet op de ernst van de tekortkomingen is de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in dit geval gerechtvaardigd, aldus de kantonrechter.

De procedure in hoger beroep

4.3.

In hoger beroep is de vraag aan de orde of [X] tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Eigen Haard stelt zich op het standpunt dat dit het geval is, en handhaaft alles wat zij daartoe in eerste aanleg heeft gesteld. De bewindvoerder bestrijdt de stelling dat [X] tekort is geschoten.

4.4.

Met zijn eerste grief is de bewindvoerder opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat [X] ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat een ontbinding ervan gerechtvaardigd is.

4.5.

De grief slaagt niet. Zoals blijkt uit het tussenvonnis van 5 oktober 2020 (onder 6) heeft [X] tijdens de mondelinge behandeling bij de kantonrechter erkend dat een vriend van hem ( [naam 3] ) in de periode vanaf medio 2015 tot medio 2017 ook in het gehuurde heeft gewoond en dat de op die zitting aanwezige [naam 3] dat toen heeft bevestigd. Daarmee staat vast dat [X] het gehuurde twee jaar zonder toestemming van Eigen Haard in gebruik heeft gegeven aan een derde . Dat is een ernstige tekortkoming.

4.6.

Daarnaast is gebleken dat [X] op de zolder van het gehuurde vergaande voorbereidingen heeft getroffen voor het telen van een substantiële hoeveelheid hennep. Uit de verklaringen van de medewerkster van de afdeling woonfraude van Eigen Haard en de overgelegde foto’s volgt dat het achterste gedeelte van de zolder volledig was ingepakt met isolerende folie. Er waren ventilatiebuizen aangelegd en op de zolder waren materialen aanwezig die worden gebruikt bij de hennepteelt, zoals assimilatielampen (alsmede materiaal voor het ophangen daarvan), droognetten, kisten, een thermostaat en de benodigde elektrabedrading. Na de ontruiming van het gehuurde is vastgesteld dat er een stroomvoorziening is aangelegd, buiten de meter om, ten behoeve van een hennepkwekerij. Eigen Haard heeft in hoger beroep een e-mailbericht met foto’s van de afdeling energiefraude van Liander overgelegd waaruit dat blijkt. Liander heeft geconstateerd dat in de meterkast een illegale aansluiting is gemaakt. Zowel de hoofdaansluitkast met de hoofdzekeringen, alsmede de klemmenkast onder de elektriciteitsmeter waren niet meer afgezegeld. De beide kabels liepen rechtstreeks naar de zolderverdieping en lagen daar afgeknipt los op de zoldervloer. De zolderruimte was afgetimmerd met gipsplaten als isolatie en er was een groot rond doorvoergat voor een ventilatieslang. Liander heeft de slimme meter uitgelezen en daaruit blijkt dat op 10 december 2019 de hoofdzekering is afgeschakeld, om zo spanningsloos – en dus kennelijk veiliger – te kunnen werken. Op basis daarvan komt Liander tot de conclusie dat de illegale aansluiting hoogstwaarschijnlijk al op 10 december 2019 is aangebracht. De bewindvoerder heeft dit alles niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist.

4.7.

Een situatie waarin vergaande voorbereidingen voor het in gebruik nemen van een hennepkwekerij zijn getroffen brengt risico’s voor omwonenden en het gehuurde met zich. Dat de hennepkwekerij ten tijde van het huisbezoek van de medewerkster woonfraude van Eigen Haard niet in werking was, doet hieraan niet af. Voldoende is dat de voor een hennepkwekerij getroffen voorbereiding in het gehuurde de mogelijkheid heeft geschapen dat Eigen Haard en/of derden daarvan nadeel kan/kunnen ondervinden. Uit hetgeen hiervoor in 4.6. uiteen is gezet, volgt dat [X] zo een risicovolle situatie heeft laten ontstaan. Daarom heeft [X] ook op dit punt gehandeld in strijd met zijn verplichting om zich als een goed huurder te gedragen en is hij ernstig tekort geschoten in de nakoming van zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.

4.8.

Deze tekortkomingen zijn voldoende ernstig om ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen.

4.9.

Bij deze stand van zaken behoeven de overige grieven geen behandeling.

4.10.

Het hof ziet geen aanleiding de bewindvoerder toe te laten tot bewijslevering, omdat hij geen bewijs heeft aangeboden van concrete stellingen die, indien bewezen, kunnen leiden tot een andere beslissing.

Slotsom en kosten

4.11.

Het hoger beroep van de bewindvoerder heeft dus geen succes. Aan het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep wordt dan niet toegekomen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Gelet op deze uitkomst zijn de kosten van het principaal hoger beroep voor de bewindvoerder als de in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal geen kostenveroordeling in het incidenteel hoger beroep uitspreken. Het betreft immers een verweer in de vorm van een voorwaardelijk incidenteel hoger beroep waarmee geen wijziging van het dictum van het bestreden vonnis is beoogd.

5.Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt de bewindvoerder in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 772,- aan verschotten en € 1.183,- voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, M.A. Wabeke en E. Loesberg en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023.