ECLI:NL:GHAMS:2023:1685

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 22/00151

6 juli 2023

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], wonende te [Z] , belanghebbende,

(gemachtigde: mr. J.F.M. Verheij)

tegen de uitspraak van 31 januari 2022 in de zaak met kenmerk HAA 20/3986 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] ,de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [plaats] (het object) op waardepeildatum 1 januari 2019 voor het jaar 2020 (de WOZ-waarde) vastgesteld op € 425.000. Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2020 bekendgemaakt.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het ingestelde bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 31 januari 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 juni 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.Feiten

2.1.

De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende en de heffingsambtenaar worden in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’ respectievelijk ‘verweerder’):

“
Feiten

1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak op het adres [A-straat] te [plaats] (het object). Het object bestaat uit een vrijstaand clubhuis met daarin een aantal schietbanen, diverse kleine opslagruimten, een kantoor, sanitair en een kantine met bar en kleine bedrijfskeuken. Het object staat op een kavel ter grootte van ongeveer 1.673 m². Het object heeft de bestemming ‘sport’ en wordt door de huurder gebruikt als schietbanen voor het schieten met geweren, pistolen en luchtdrukgeweren. Het is zwaar beveiligd en geïsoleerd, heeft geen daglichttoetreding en een geringe hoogte van ongeveer 2,25 meter.

2. Bij beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder de waarde van het object voor het jaar 2020, met waardepeildatum 1 januari 2019, vastgesteld op € 425.000. Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.

3. Het grondprijsbeleid 2019 van de gemeente [gemeente] houdt voor zover van belang het volgende in:

“Voorliggende nota Grondprijsbeleid legt de grondprijzen voor 2019 vast (…)

6.2.

Niet-commerciële voorzieningen

Bij niet-commerciële voorzieningen kan worden gedacht aan voorzieningen als (…) en openbare, niet commerciële sportvoorzieningen (…). Conform de Nota Grondbeleid worden de grondprijzen bepaald aan de hand van een vaste grondprijs per m² BVO. Voor dergelijke functies is meestal geen duidelijke markt en zijn daardoor marktconforme prijzen lastig te bepalen. Voor bebouwde voorzieningen wordt een vaste grondprijs gehanteerd van € 120 per m² BVO.”

2.2.

Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

3.Geschil in hoger beroep

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waarde voor het jaar 2020 niet te hoog is vastgesteld.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen:

“7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Dit betekent dat in casu dient te worden geabstraheerd van de door eiseres in het verleden betaalde aankoopprijs van de (verschillende onderdelen van de) onroerende zaak.

8. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt, in afwijking van het tweede lid, de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Uit dit artikellid volgt verder dat bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening wordt gehouden met:

a. de aard van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

9. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

10. Niet in geschil is dat de waarde van het object moet worden vastgesteld op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat daarbij de bedrijfswaarde moet worden gehanteerd. Het geschil zich spitst zich daarom in de eerste plaats toe op de vraag of het object als een niet-commerciële voorziening moet worden beschouwd.

11. De Hoge Raad heeft in het arrest van 8 april 2011, nr. 10/01134, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421, het volgende overwogen:

“3.1.4. Belanghebbende bepleit uit te gaan van de lagere bedrijfswaarde van het stadion. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep gesteld dat het stadion niet bedrijfsmatig in de commerciële sfeer wordt geëxploiteerd en daarom niet naar de bedrijfswaarde dient te worden gewaardeerd. Daartoe heeft hij (…) gesteld dat de doelstelling bij de exploitatie van het stadion niet is het behalen van een maximaal rendement, zoals bij een commerciële belegger, maar dat een sportieve en een maatschappelijke doelstelling alsmede het voortbestaan van het stadion bij die exploitatie voorop staat.

(…)

3.3.1.Indien sprake is van een incourante onroerende zaak die in de commerciële sfeer wordt gebezigd, kan de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde, dat is de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor de huidige eigenaar vertegenwoordigt. Het Hof heeft terecht tot uitgangspunt genomen dat deze waardering op bedrijfswaarde is voorbehouden aan bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken.

3.3.2. Waardering op bedrijfswaarde is passend indien de waarde van een zaak voor de eigenaar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst. In overeenstemming daarmee moet worden aangenomen dat van bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken zoals bedoeld in 3.3.1 slechts sprake is indien de exploitatie van die zaken geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen (vgl. HR 17 februari 1999, nr. 33844, LJN AA2612, BNB 1999/174). Daartoe volstaat in het onderhavige geval dus niet dat het overwegende belang bij de exploitatie is gelegen in de commerciële verhuur. (…) Bovendien is het Hof er kennelijk van uitgegaan dat alleen drijfveren van algemeen belang in de weg kunnen staan aan een bedrijfsmatige exploitatie in de hier bedoelde zin. Ook in zoverre getuigt zijn uitspraak van een onjuiste rechtsopvatting, aangezien ook andersoortige niet-commerciële drijfveren aan een zodanige exploitatie in de weg kunnen staan, zoals het nastreven van doelstellingen als weergegeven in 3.1.4 hierboven.”

12. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder tegenover het standpunt van eiser ervan uit kunnen gaan dat het object niet-commercieel wordt geëxploiteerd, hoewel, anders dan verweerder heeft gesteld, in dit kader niet de exploitatie van de onroerende zaak door de gebruiker beslissend is, maar de exploitatie door de eigenaar. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij enkel een commercieel belang heeft bij de exploitatie van het object. Zo heeft eiser een persoonlijk belang bij het instandhouden van de schietsport in [gemeente] en heeft hij onvoldoende inzicht gegeven in de exploitatie. De gegevens zoals die blijken uit de in het taxatierapport opgenomen waardebepaling volgens de DCF-methode zijn daartoe ontoereikend. Verweerder heeft bij de waardering dus terecht de bedrijfswaarde niet betrokken.

13. De waarde van de opstal is niet in geschil. Met de onder rechtsoverweging 3 geciteerde passage uit de nota Grondbeleid 2019 heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de aan de grond toegekende van € 120 per vierkante meter niet te hoog is. Met hetgeen eiser daartegen heeft aangevoerd heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat bij vervanging van de onroerende zaak op de waardepeildatum de daarvoor benodigde grond zou kunnen worden verkregen tegen een prijs die lager is dan € 120 per vierkante meter. De rechtbank volgt eiser niet in zijn conclusie dat de nota Grondbeleid niet van toepassing is, omdat deze alleen zou gelden voor nieuwe projecten. Uit de nota Grondbeleid blijkt dat de opgenomen grondprijzen niet gelden voor projecten waarvoor reeds afspraken zijn gemaakt over grondprijzen, bijvoorbeeld in de vorm van contracten. Daarvan is in dit geval niet gebleken.

Omdat de waarde van de opstal niet in geschil is kan dit tot geen ander oordeel leiden dan dat de vastgestelde waarde van het pand van € 425.000 niet te hoog is.

14. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Omdat beide partijen voor de opstal tot dezelfde waarde komen en de waarde van de grond, gelet op hetgeen hiervoor overwogen, op relatief eenvoudige wijze is vast te stellen, kan bezwaarlijk worden aangenomen dat de waarde op onzorgvuldige wijze is vastgesteld. Voorts is een bezwaarprocedure over een WOZ-beschikking een fiscaalrechtelijke procedure waarin de belanghebbende, op grond van artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, op zijn verzoek wordt gehoord. Naar verweerder onweersproken heeft gesteld heeft eiser tijdens de bezwaarfase niet verzocht om te worden gehoord. Van schending van het hoorrecht is dan ook geen sprake.

15. Gelet op het vorenstaande is het beroep ongegrond.

16. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van onderhavige onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Ook het Hof neemt dat tot uitgangspunt, met de opmerking dat de gecorrigeerde vervangingswaarde niet hoger kan worden gesteld dan de bedrijfswaarde indien er sprake is van een incourante onroerende zaak die uitsluitend in commerciële sfeer wordt gebezigd (zie o.a. HR 08-04-2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421).

5.2.

Ter zitting hebben partijen hun standpunten (nader) toegelicht. Zo heeft belanghebbende verklaard de aankoopprijs te hebben afgestemd op het redelijkerwijs te behalen rendement, rekening houdend met het toentertijd reeds lopende huurcontract van tien jaar onder toepassing van een vermenigvuldigingsfactor van tien. De curator heeft het bod van belanghebbende geaccepteerd. Van de zijde van de heffingsambtenaar is niet gesteld dat deze wijze van waarderen in het economische verkeer ongebruikelijk is. Verder heeft belanghebbende de financiering van de aankoop volledig gedekt door een hypotheekverstrekking van de Rabobank, waarvoor belanghebbende een bedrijfsplan heeft moeten overleggen en andere onroerende zaken in onderpand heeft moeten geven. Voorts bezit belanghebbende meer onroerende zaken (met een waarde van meer dan één miljoen euro) in de commerciële verhuur met het oogmerk rendement te behalen. Mede gelet op deze – ter zitting onweersproken - verklaringen, heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van onderhavig object voor hem uitsluitend werd en wordt bepaald door de mogelijkheid bij te dragen aan zijn winst en uitsluitend in de commerciële sfeer werd en wordt gebruikt. Waardering op bedrijfswaarde is dus passend.

De enkele omstandigheid dat belanghebbende zelf (als lid van de vereniging die de schietbanen van hem huurt) de schietsport beoefent, geeft geen of althans onvoldoende aanleiding tot een ander oordeel. Het zelf beoefenen van deze sport staat een commerciële exploitatie niet in de weg.

5.3.

De heffingsambtenaar heeft zijn taxatie en waardering op basis van gecorrigeerde vervangingswaarde uitdrukkelijk niet gebaseerd op de bedrijfswaarde. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar – hoewel daartoe in de gelegenheid gesteld - verklaard af te zien van het alsnog inbrengen van een waardering naar bedrijfswaarde en zijn inhoudelijke reactie op de door belanghebbende overgelegde waardering naar bedrijfswaarde beperkt tot de (enkele) opmerking dat de bedrijfswaarde zijns inziens hoger is. Alsdan heeft de heffingsambtenaar niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de door hem in aanmerking genomen waarde niet te hoog is.

5.4.

Belanghebbende heeft een taxatie overgelegd waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is bepaald, mede naar de bedrijfswaarde. Deze laatste waarde is berekend onder toepassing van de discounted cash flow-methode. De daarbij behorende uitgangspunten (het overeengekomen huurcontract met looptijd en huurprijs per jaar) zijn tussen partijen niet in geschil. De berekening (door een erkend taxateur) is navolgbaar, en is onvoldoende concreet door de heffingsambtenaar betwist, zodat het Hof uitgaat van deze berekening die resulteert in een waardering van € 297.000. Omdat belanghebbende ter zitting een waarde van € 303.000 heeft bepleit, zal het Hof van dit laatste bedrag uitgaan.

5.5

Gelet op het vooroverwogene komt het Hof tot het oordeel dat de waarde van de onderhavige onroerende zaak (op basis van bedrijfswaarde) nader moet worden vastgesteld op € 303.000.

Slotsom

5.6.

Het hoger beroep van belanghebbende is gegrond.

6.Kosten

Het Hof ziet aanleiding tot een kostenveroordeling voor beroep en hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet. Op grond van artikel 1 Besluit proceskosten bestuursrecht heeft belanghebbende recht op een vergoeding van de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en van de kosten van een deskundige die verslag heeft uitgebracht.

Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 4 punten (indienen (hoger)beroepschriften en bijwonen zittingen) x € 837 x 1 (wegingsfactor) = € 3.348.

Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel 6, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van de kosten van een deskundige die verslag heeft uitgebracht overeenkomstig de overgelegde factuur (waarvan de hoogte blijft binnen het maximum van het Besluit) op: € 1.765,90. Dit bedrag komt het Hof in onderhavig geval niet onredelijk voor.

7.Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de WOZ-waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [plaats] tot € 303.000;

- bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen 2020 dienovereenkomstig wordt verminderd;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot vergoeding van de (proces)kosten van belanghebbende tot een bedrag van (in totaal) € 5.113,90, en

- draagt de heffingsambtenaar op aan belanghebbende het voor het instellen van het beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 184 te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. A.M. van Amsterdam, voorzitter, F.J.P.M. Haas en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 6 juli 2023 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.