Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.303.656/01
zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8987909 / CV EXPL 21-539
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 juni 2023
inzake
[appellante],
wonend te [woonplaats] ,
appellante,
advocaat: mr. M.E.M. Vermeij te [plaats] ,
tegen
STICHTING PRÉ WONEN,
gevestigd te Velserbroek,
geïntimeerde,
advocaat: mr. S.M. Faber te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellante] en Pré Wonen genoemd.
1.De zaak in het kort
Het hof heeft te beslissen of de vordering van Pré Wonen tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen met de ontruiming van het gehuurde voor toewijzing in aanmerking komt. Het hof is van oordeel dat dat het geval is omdat [appellante] het gehuurde in gebruik heeft gegeven en heeft onderverhuurd aan derden.
2.Het geding in hoger beroep
[appellante] is bij dagvaarding van 30 september 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de kantonrechter) van 7 juli 2021, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen Pré Wonen als eiseres en onder andere [appellante] als gedaagde (verder: het bestreden vonnis). De overige gedaagden waren [naam 1] en Stichting Budget, in de hoedanigheid van bewindvoerder van [naam 2] (verder: de bewindvoerder). [naam 1] en de bewindvoerder zijn in die procedure niet verschenen.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en de vorderingen van Pré Wonen alsnog zal afwijzen, met veroordeling van Pré Wonen tot terugbetaling van al hetgeen [appellante] reeds ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft voldaan, vermeerderd met de wettelijke rente, en met veroordeling van Pré Wonen in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente, een en ander voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
Pré Wonen heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief de nakosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.14. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn, zijn de feiten de volgende.
3.1.
Pré Wonen heeft bij schriftelijke huurovereenkomst van 8 november 2002 aan [appellante] en wijlen haar echtgenoot, [naam 3] , de woning aan de [straatnaam] 25 te [plaats] verhuurd (verder: het gehuurde).
3.2.
Het gehuurde is een vierkamerwoning met, naast een woonkamer, drie slaapkamers en een ruime zolderverdieping. De laatstelijk verschuldigde huur bedraagt € 723,19 per maand. Het gaat om een sociale huurwoning.
3.3.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte van Pré Wonen van toepassing (verder: de huurvoorwaarden). Hierin staat, voor zover van belang:
Artikel 8 (…)
2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde (…) overeenkomstig de bestemming gebruiken en aan deze bestemming niets wijzigen. (…)
6. Het is huurder niet toegestaan de woning in zijn geheel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven.
7. Het is huurder zonder schriftelijke toestemming van verhuurster niet toegestaan de woning voor een deel onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal die toestemming door verhuurster worden gegeven mits de huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning waardoor verhuurster schade zou kunnen lijden.
3.4.
In 2017 heeft Pré Wonen een huisbezoek aan het gehuurde gebracht naar aanleiding van een aantal meldingen van omwonenden dat er mogelijk meerdere personen bij [appellante] inwoonden. Pré Wonen heeft toen meerdere personen, veelal familieleden, aangetroffen. [appellante] heeft desgevraagd ontkend dat zij kamers verhuurde, waarna Pré Wonen haar onderzoek heeft gesloten.
3.5.
In oktober 2019 heeft de bewindvoerder aan de afdeling adresonderzoek van de gemeente Haarlemmermeer per e-mail geschreven, voor zover van belang:
Wij zijn sinds eind juli de bewindvoerder van de heer [naam 2] . Er is begin juli een huisontruiming geweest vanuit de verhuurder in verband met achterstanden van de huur. Client had hierna geen ruimte om te wonen. Hij heeft uiteindelijk een kamer gevonden via Kamernet.nl in [plaats] . Daar verblijft hij nu, [straatnaam] 25 [postcode] [plaats] . Alleen geeft hij aan zich daar niet in te kunnen schrijven, wil verhuurder niet.
3.6.
De gemeente heeft dit bericht doorgegeven aan Pré Wonen, die een onderzoek heeft ingesteld.
3.7.
Op 7 februari 2020 heeft Pré Wonen een huisbezoek aan het gehuurde gebracht, maar niemand aangetroffen.
3.8.
Op 24 juni 2020 heeft Pré Wonen weer een huisbezoek aan het gehuurde gebracht. Pré Wonen heeft toen [naam 1] daar aangetroffen. In het door Pré Wonen hiervan opgemaakte verslag staat, voor zover van belang:
Huisbezoek rond etenstijd. We bellen aan en er doet een jongeman open. We vragen of de huurder mevrouw [appellante] er is. Het antwoord is Nee. (…) De jongeman laat ons binnen (…) We vragen naar zijn naam: “Ik heet [naam 4] en ik huur hier al een tijd een kamer omdat ik nog geen eigen woning kan krijgen.” We vragen aan hem wat hij betaald. “Ik betaal € 400,- per maand en ik zit hier inmiddels al een paar jaar. Ik denk ongeveer 3,5 jaar.”
Waar is mevrouw [appellante] ? “Die is er niet, die is er bijna nooit”. (…)
Dan horen we dat er een sleutel in het slot wordt gedaan en de voordeur gaat open. Er komt een man binnen. (…) Hij verteld: “(…) Ik kan geen eigen woning huren en ik ben dus heel blij dat ik hier zit.” Mogen we vragen wat u betaald? “Ja hoor, ik betaal € 600,- per maand”. (…) Beide heren vertellen dat ze samen in de woning wonen.
3.9.
Uit de Basisregistratie Personen blijkt dat, naast [appellante] , op het gehuurde ingeschreven hebben gestaan:
[naam 1] : van 6 oktober 2017 tot 12 mei 2020;
[naam 5] : van 3 december 2018 tot 12 mei 2020;
[naam 6] : van 6 april 2018 tot 15 maart 2021.
[naam 6] is de volwassen zoon van [appellante] . [naam 6] is daarna (weer) bij zijn vriendin en hun twee minderjarige kinderen gaan wonen.
3.10.
Uit de Basisregistratie Personen blijkt verder dat sinds het moment dat [appellante] op het adres van het gehuurde is ingeschreven, zeker vijftien in- en uitschrijvingen op dat adres hebben plaatsgevonden.
3.11.
Bij brief van 29 juni 2020 heeft Pré Wonen aan [appellante] bericht dat onderzoek heeft uitgewezen dat zij niet het hoofdverblijf in het gehuurde heeft. Pré Wonen heeft [appellante] uitgenodigd om de huur zelf op te zeggen, bij gebreke waarvan Pré Wonen in rechte ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde zou vorderen.
3.12.
Bij brief van 10 juli 2020 heeft de gemachtigde van [appellante] aan Pré Wonen geschreven dat [appellante] wel haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft en dat zij niet tot opzegging zal overgaan.
3.13.
Op 16 juli 2020 heeft Pré Wonen per e-mail een verzoek gekregen om [naam 2] , die volgens dat bericht de vriend van [appellante] was, te mogen inschrijven op het adres van het gehuurde. Pré Wonen heeft dit geweigerd.
3.14.
Op 27 juli 2020 heeft de bewindvoerder aan Pré Wonen geschreven, voor zover van belang:
Met geluk kreeg ik vanochtend [naam 2]direct aan de telefoon. De antwoorden op jouw vragen:
1. Hij gaf inderdaad aan dat hij dacht dat de huur 650 euro was, aangegeven dat wij 450 euro overmaken. (…)
2. Gevraagd over het feit dat hij zich wil inschrijven als partner van verhuurder. Klopt, weet hij vanaf (wanhoopsdaad om zich ingeschreven te krijgen), hij heeft de mail inderdaad niet zelf geschreven verstuurd.
Daarnaast had hij niet het idee dat het zo’n vaart zou lopen met een uithuiszetting, had hij niet zo begrepen.
3.15.
Bij brief van 11 augustus 2020 heeft de gemachtigde van Pré Wonen aan de
gemachtigde van [appellante] geschreven dat zij niet alleen tekortschoot in de huurverplichtingen door in het gehuurde niet haar hoofdverblijf te hebben, maar ook door aan derden onder te verhuren. Pré Wonen heeft [appellante] nogmaals verzocht de huur zelf op te zeggen. De gemachtigde van [appellante] heeft bij brief van 31 augustus 2020 de aantijgingen van Pré Wonen ontkend en nogmaals geweigerd de huur op te zeggen.
3.16.
Na wijzing van het bestreden vonnis, heeft [appellante] het gehuurde in augustus 2021 ontruimd.
4.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
4.1.
Pré Wonen heeft in eerste aanleg, voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt, met de ontruiming van het gehuurde op straffe van een dwangsom en met nevenvorderingen. Pré Wonen heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellante] in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft gehandeld doordat zij geen hoofdverblijf in het gehuurde heeft en dat zonder toestemming van Pré Wonen (deels) aan derden heeft onderverhuurd en in gebruik heeft gegeven. De wanprestatie van [appellante] is volgens Pré Wonen zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt, mede gelet op het feit dat het hier gaat om een sociale huurwoning.
4.2.
[appellante] heeft in eerste aanleg verweer gevoerd dat strekt tot afwijzing van de vorderingen. Volgens [appellante] heeft onderverhuur of ingebruikgeving in de door Pré Wonen bedoelde zin zich niet voorgedaan. Weliswaar hebben [naam 1] en [naam 5] , een neef, enige tijd bij [appellante] in huis gewoond, maar [appellante] heeft hiermee alleen deze twee jonge mannen geholpen. [appellante] verzorgde hen en zij betaalden geen huur. [naam 6] , haar zoon, heeft een tijd bij [appellante] ingewoond, omdat de relatie met zijn vriendin en moeder van zijn kinderen stroef verliep. [naam 6] is hierna weer bij zijn vriendin ingetrokken. De enige aan wie [appellante] enige tijd heeft onderverhuurd is [naam 2] . Dit deed zij omdat zij eenzaam was. De bewindvoerder betaalde hiervoor een maandelijks bedrag van € 450,-. Op enig moment hebben [appellante] en [naam 2] een affectieve relatie gekregen. Nadat deze ten einde was gekomen, heeft [naam 2] het gehuurde verlaten. Uit artikel 8 lid 7 van de huurvoorwaarden volgt dat Pré Wonen toestemming geeft voor onderverhuur van een deel van het gehuurde, mits de huurder het gehuurde zelf als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning waardoor verhuurder schade zou kunnen lijden. Omdat [appellante] in het gehuurde steeds haar hoofdverblijf heeft gehad en overbewoning zich niet voordeed, had Pré Wonen desgevraagd de toestemming voor onderverhuur aan [naam 2] niet kunnen weigeren. De enkele omstandigheid dat [appellante] die toestemming niet heeft gevraagd, is in de gegeven omstandigheden volgens [appellante] niet zodanig ernstig dat dit de ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.
4.3.
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter, samengevat, de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming toegewezen. De kantonrechter heeft daartoe onder meer overwogen dat het verweer van [appellante] , dat de onderverhuurrelatie met [naam 2] is omgeslagen in een affectieve relatie, haar niet kan baten. Volgens de kantonrechter blijkt uit de e-mail van de bewindvoerder van 27 juli 2020 dat de affectieve relatie is voorgewend om [naam 2] in het gehuurde in te schrijven. Wat betreft het verweer dat Pré Wonen desgevraagd de toestemming voor onderverhuur niet had kunnen weigeren, is de kantonrechter van oordeel dat het op de weg van [appellante] lag om aan te tonen dat ten tijde van de onderverhuur aan de voorwaarden van artikel 8 lid 7 van de huurvoorwaarden was voldaan. [appellante] heeft daar volgens de kantonrechter niet aan voldaan. [appellante] heeft volgens de kantonrechter onvoldoende onderbouwd dat zij in het gehuurde steeds haar hoofdverblijf heeft gehad en dat geen sprake was van een zodanige overbewoning dat Pré Wonen daarvan schade ondervond. Van dergelijke schade is volgens de kantonrechter niet alleen sprake als het gehuurde wordt bewoond door méér bewoners dan waarvoor het gehuurde feitelijk geschikt is, maar ook als [appellante] het gehuurde in strijd met de bestemming daarvan (sociale woningverhuur) geheel of gedeeltelijk aan derden in gebruik heeft gegeven of onderverhuurd. Als [appellante] om toestemming had gevraagd, dan had Pré Wonen die volgens de kantonrechter niet hoeven te geven. Pré Wonen hoeft volgens de kantonrechter niet in te stemmen met onderverhuur van een deel van een eengezinswoning die op dat moment niet alleen door de huurder zelf, maar ook door drie andere volwassenen wordt bewoond, waarvan er in elk geval twee geen gezinsleden van de huurder zijn. Volgens de kantonrechter is [appellante] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, door zonder toestemming van Pré Wonen een deel van het gehuurde aan [naam 2] onder te verhuren en door delen van het gehuurde ook nog in gebruik te geven aan [naam 1] , [naam 5] en [naam 6] . Volgens de kantonrechter is deze tekortkoming, ook in het licht van het woonbelang van [appellante] , zodanig ernstig dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. In dit verband is volgens de kantonrechter tevens van belang dat vijftien in- en uitschrijvingen op het adres van het gehuurde hebben plaatsgevonden, waarvoor [appellante] geen verklaring heeft gegeven, zodat naar het oordeel van de kantonrechter verondersteld mag worden dat [appellante] al meermalen zonder toestemming van Pré Wonen het gehuurde deels of geheel aan derden in gebruik heeft gegeven of heeft onderverhuurd.
De procedure in hoger beroep
4.4.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met vijf grieven op, die gezamenlijk kunnen worden besproken. De grieven houden in de kern in dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat [appellante] zodanig ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dat de ontbinding daarvan, met als gevolg de ontruiming, gerechtvaardigd is. [appellante] heeft in hoger beroep haar stelling dat zij altijd haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad met nadere stukken onderbouwd. [appellante] heeft opnieuw aangevoerd dat inderdaad haar volwassen zoon [naam 6] , [naam 1] en haar neef [naam 5] een tijdlang bij haar hebben verbleven, maar dat zij alleen aan [naam 2] aanvankelijk een kamer heeft verhuurd tegen een vergoeding. Volgens [appellante] heeft zij met [naam 2] wel degelijk een affectieve relatie gekregen, die in februari 2021 is geëindigd. Overbewoning heeft zich niet voorgedaan en Pré Wonen heeft ook geen schade geleden. Het gaat om een ruime gezinswoning, die feitelijk geschikt is voor bewoning door vijf personen. Artikel 8 lid 7 van de algemene huurvoorwaarden maakt onderverhuur bovendien juist mogelijk. Volgens [appellante] valt niet in te zien dat Pré Wonen geen toestemming voor onderverhuur zou hebben verleend, wanneer [appellante] daarom gevraagd zou hebben. In totaal hebben in de loop der tijd negentien in- en uitschrijvingen op het adres van het gehuurde plaatsgevonden. Daarbij gaat het voornamelijk om gezinsleden van [appellante] , een aantal directe familieleden, goede vrienden en verpleging voor haar in 2015 overleden echtgenoot.
4.5.
Pré Wonen heeft in hoger beroep, samengevat, haar standpunt gehandhaafd dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming gerechtvaardigd zijn gelet op de ernst van de tekortkoming van [appellante] .
4.6.
Het hof neemt het volgende tot uitgangspunt. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder de bevoegdheid om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Slechts een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding van de overeenkomst. Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, dient te worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Dit beoordelingskader is onverkort van toepassing op de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van een sociale woning, zoals in het onderhavige geval.
4.7.
Volgens [appellante] heeft zij altijd haar hoofdverblijf in het gehuurde gehouden; Pré Wonen heeft dit weersproken. Of het hebben van hoofdverblijf altijd het geval is geweest kan in het midden blijven, gelet op het volgende.
4.8.
Op grond van de stellingen van partijen en de overgelegde stukken staat vast dat [appellante] het gehuurde, een sociale huurwoning, gedurende een langere periode (deels) aan derden in gebruik heeft gegeven en ook heeft onderverhuurd. Immers in de periode 2019-2020 hebben naast [appellante] vier volwassen mannen in het gehuurde gewoond, die niet (wat betreft [naam 6] : meer) tot het gezin van [appellante] behoorden, te weten [naam 1] , [naam 5] , [naam 6] en [naam 2] . [appellante] heeft hiervoor geen toestemming gevraagd of gekregen van Pré Wonen, terwijl zij daartoe op grond van de huurvoorwaarden wel was gehouden. Daarmee staat vast dat [appellante] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van het hof levert dit een ernstige tekortkoming op. Pré Wonen heeft er groot belang bij dat de sociale huurwoning overeenkomstig de door haar gesloten huurovereenkomst wordt gebruikt en dat zij zelf kan bepalen wie in het gehuurde woonachtig is. Ingebruikgeving aan derden door haar huurders met mogelijke overbewoning tot gevolg, en het daarmee samenhangende risico van overlast, verdraagt zich daar niet mee. Hiertegenover heeft [appellante] onvoldoende naar voren gebracht op grond waarvan geoordeeld zou moeten worden dat deze tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW. Het door [appellante] in dit verband genoemde belang om gebruik te kunnen blijven maken van het gehuurde waarin zij voortdurend haar hoofdverblijf zou hebben gehouden en de door haar aangevoerde omstandigheden dat zij (ten tijde van het indienen van de memorie van grieven) vierenzestig jaar oud is, al ongeveer negentien jaar woonachtig is in het gehuurde en alleen aan [naam 2] aanvankelijk een vergoeding heeft gevraagd voor zijn verblijf in het gehuurde, volstaan daartoe niet. Het hof volgt [appellante] niet in haar betoog dat Pré Wonen toestemming voor gedeeltelijke onderverhuur had moeten geven, indien zij daar wel om had gevraagd. Bij deze stand van zaken, waarbij er naast [appellante] reeds drie volwassen mannen in het gehuurde woonachtig waren van wie er in ieder geval twee geen deel uitmaakten van haar gezin, had Pré Wonen die toestemming niet hoeven te verlenen, zoals ook de kantonrechter heeft geoordeeld. Dat het gehuurde naar de mening van [appellante] feitelijk groot genoeg is voor bewoning door vier of vijf volwassenen, leidt, als dat al zo zou zijn, niet tot een ander oordeel. Evenmin is van belang of de onderverhuurrelatie met [naam 2] op enig moment al dan niet is omgeslagen in een affectieve relatie. Vast staat immers dat [naam 2] van [appellante] (aanvankelijk) een kamer heeft gehuurd tegen een vergoeding, voor welke onderverhuur [appellante] geen toestemming aan Pré Wonen heeft gevraagd.
4.9.
De conclusie luidt dat het hof van oordeel is dat de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en, in het verlengde daarvan, de ontruiming van het gehuurde, terecht heeft toegewezen. De grieven, die voor het overige geen bespreking behoeven, slagen niet.
4.10.
[appellante] heeft geen (voldoende concrete) stellingen te bewijzen aangeboden die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere beslissingen. Haar bewijsaanbod wordt gepasseerd.
4.11.
De slotsom luidt dat het hoger beroep geen succes heeft. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
5.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Pré Wonen begroot op € 772,00 aan verschotten en € 836,00 voor salaris en op € 173,00 voor nasalaris, te vermeerderen met € 90,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E. Hinskens-van Neck, E. Loesberg en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 juni 2023.