Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.257.588/01
zaak-/rolnummer rechtbank : C/15/256718/HA ZA 17-224
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 juni 2023
inzake
1.[appellant 1] ,
2.
[appellante 2] e/v [appellant 1],
[appellante 2] e/v [appellant 1],
beiden wonende te [woonplaats 1] ,
3.
[appellant 3],
[appellant 3],
wonende te [woonplaats 2] ,
4.
[appellant 4],
[appellant 4],
5.
[appellante 5] e/v [appellant 4],
[appellante 5] e/v [appellant 4],
beiden wonende te [woonplaats 3] ,
6.
[appellant 6],
[appellant 6],
7.
[appellante 7] e/v [appellant 6] ,
[appellante 7] e/v [appellant 6] ,
beiden wonende te [woonplaats 4] ,
8.
[appellant 8] ,
[appellant 8] ,
9.
[appellante 9] e/v [appellant 8] ,
[appellante 9] e/v [appellant 8] ,
beiden wonende te [woonplaats 5] ,
10.
[appellant 10] ,
[appellant 10] ,
wonende te [woonplaats 6] ,
11.
[appellant 11] ,
[appellant 11] ,
12.
[appellante 12] e/v [appellant 11] ,
[appellante 12] e/v [appellant 11] ,
beiden wonende te [woonplaats 7] ,
13.
[appellant 13] ,
[appellant 13] ,
14.
[appellante 14] e/v [appellant 13] ,
[appellante 14] e/v [appellant 13] ,
beiden wonende te [woonplaats 5] ,
15.
[appellant 15] ,
[appellant 15] ,
wonende te [woonplaats 4] ,
16.
[appellant 16] ,
[appellant 16] ,
17.
[appellante 17] e/v [appellant 16] ,
[appellante 17] e/v [appellant 16] ,
beiden wonende te [woonplaats 4] ,
18.
[appellant 18] ,
[appellant 18] ,
19.
[appellante 19] e/v [appellant 18] ,
[appellante 19] e/v [appellant 18] ,
beiden wonende te [woonplaats 8] ,
appellanten,
tevens incidenteel geïntimeerden,
advocaat: mr. W.Th. van Dijk te Rotterdam,
tegen
1.CORENDON VITALITY HOTELS B.V.,
2. CORENDON HOLDING B.V.,
gevestigd te Lijnden,
geïntimeerden,
tevens incidenteel appellanten,
advocaat: mr. B.S. Friedberg te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellanten] en Corendon c.s. genoemd.
[appellanten] zijn bij dagvaarding van 13 maart 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 19 december 2018, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellanten] als eisers in conventie en verweerders in voorwaardelijke reconventie en Corendon c.s. als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met een productie;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in voorwaardelijk incidenteel appel;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 8 oktober 2020 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog hun in hoger beroep gewijzigde vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van Corendon c.s. in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
Corendon c.s. hebben in het principaal hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep. In voorwaardelijk incidenteel hoger beroep hebben Corendon c.s. geconcludeerd dat het hof hun vorderingen in reconventie zal toewijzen, met veroordeling van [appellanten] in de proceskosten in beide instanties. [appellanten] hebben in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis in reconventie, met veroordeling van Corendon c.s. in de kosten van het geding in beide instanties, met nakosten en rente.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.22. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.
2.1.
In juli 2006 is Corendon Vitality Hotels B.V. (hierna: Corendon Estate) opgericht onder de statutaire naam Corendon Estate B.V. Blijkens het handelsregister bestonden haar activiteiten uit de bemiddeling bij de verkoop van onroerende zaken, in het bijzonder van woningen. De statutaire naam Corendon Estate B.V. is in december 2012 gewijzigd in AY Estate B.V. In augustus 2013 is de statutaire naam wederom gewijzigd, dit keer in Corendon Vitality Hotels B.V. Gelijktijdig is de omschrijving van de bedrijfsactiviteiten gewijzigd in “voorbereiding tot het vestigen van hotels en restaurantbedrijven”.
2.2.
Vanaf de oprichting in juli 2006 tot 14 februari 2009 was [naam 1] bestuurder van Corendon Estate. Van 1 augustus 2008 tot 1 juni 2009 was ook [naam 2] bestuurder.
2.3.
Corendon Holding was van 13 februari 2009 tot 11 december 2012 enig aandeelhouder van Corendon Estate. Van 1 juni 2009 tot 11 december 2012 was Corendon Holding ook bestuurder van Corendon Estate.
2.4.
Sinds 11 december 2012 is Corendon Hotels & Resorts B.V. – tot de wijziging van haar statutaire naam in februari 2017 bekend onder de naam AY Holland B.V. – directeur en enig aandeelhouder van Corendon Estate.
2.5.
In 2006/2007 heeft Corendon Estate het project Iassos Modern gelanceerd. Het project omvatte de bouw van ongeveer 180 vakantiewoningen (appartementen en villa’s) op een woonpark nabij de Turkse vakantiebestemming Bodrum. De bouw van de woningen werd uitgevoerd door de Turkse bouwmaatschappij [bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1] ).
2.6.
Corendon Estate heeft het project Iassos Modern onder meer door middel van de als bijlage 1 aan dit vonnis gehechte reclamebrochure en advertenties in De Telegraaf onder de aandacht van het publiek gebracht.
2.7.
Begin 2007 heeft Corendon Estate voorlichtingsbijeenkomsten over het project Iassos Modern georganiseerd in haar kantoor in Lijnden. [appellanten] hebben allen een van deze bijeenkomsten bezocht.
2.8.
Omstreeks februari 2007 hebben belangstellenden voor het project Iassos Modern een brief van Corendon Estate ontvangen met daarin – onder meer – de volgende tekst:
“
De verkoop van het vijfsterren Iassos Modern project, waarvan Corendon Estate de verkoop, publiciteit en promotie behartigt, is in volle gang. Wij danken U voor de belangstelling die wij uwerzijds voor dit project hebben ondervonden.
De verkoop van het vijfsterren Iassos Modern project, waarvan Corendon Estate de verkoop, publiciteit en promotie behartigt, is in volle gang. Wij danken U voor de belangstelling die wij uwerzijds voor dit project hebben ondervonden.
Het vijfsterren Iassos Modern Project is het resultaat van een samenwerking tussen twee grote bedrijven, te weten [bedrijf 1] en Corendon. In nauwe samenwerking werd dit project ontworpen en ontwikkeld. Sinds de presentatie van dit project zijn wij samen met onze partner voortdurend bezig te bekijken hoe en waar nog verbeteringen zijn aan te brengen.
In dit kader willen wij U graag op de hoogte brengen van bepaalde wijzigingen. Deze zullen voornamelijk tot een verbetering van het project leiden. Deze aanpassingen dienen voor de bouwfase te geschieden, in een later stadium is dit niet meer mogelijk.
[…]
Ten gevolge van genoemde aanpassingen was het voor [bedrijf 1] niet mogelijk op de geplande datum met de bouw te starten. Over deze vertragingen en de definitieve startdatum onderhouden wij nauw contact met [bedrijf 1] . De veranderingen en verlate start van de bouw zullen echter geen invloed hebben op de afgesproken opleveringsdatum, deze blijft ongewijzigd. […]
Het zal U bekend zijn dat Corendon Vliegvakanties marktleider is en in de toerismesector als Turkije specialist aan honderdduizenden reizigers diensten verstrekt. Mede voor de realisatie van het Iassos Modern Project werd, samen met de bekende en betrouwbare Turkse bouwmaatschappij [bedrijf 1] , het bedrijf [bedrijf 2] Ltd. Sti. opgericht.
Na diverse vergaderingen en afwegingen is nu in onderling overleg, een duidelijke werkverdeling tussen deze bedrijven tot stand gekomen. Corendon zal zich bezighouden met werkzaamheden op het gebied van het beheer, de terugkoopgarantie en de verhuurgarantie. Door [bedrijf 2] worden de activiteiten met betrekking tot de nieuwbouw aan [bedrijf 1] overgedragen.
Door deze efficiëntere werkverdeling zullen de benodigde werkzaamheden overzichtelijker en sneller geregeld kunnen worden.
[…]
Met vriendelijke groeten,
[naam 1] ,
Algemeen Directeur
Corendon Estate B.V.”
2.9.
[appellanten] hebben allen de als bijlage 2 bij het vonnis gevoegde brochure van Corendon Estate ontvangen.
2.10.
In een ongedateerde brief van Corendon Estate staat onder meer het volgende:
“
De terugkoopgarantie
De terugkoopgarantie
De Turkse huizenmarkt
De Turkse huizenmarkt is zeer florerend. Met de toenemende vraag naar onroerend goed in voornamelijk de kustgebieden hebben mede geleidt tot enorme rendementen op huizen. […] Ook wij zien grote investeringsmogelijkheden in de Turkse kuststreek en bieden U een terugkoopgarantie bij de aankoop van onroerend goed aan de Egeïsche kust. Een woning op het Iassos Modern vijfsterren woonpark biedt U een investering zonder risico en gegarandeerd rendement.
De garantie
Ter uitsluiting van enig risico en als garantie op de waardestijging bieden wij U de mogelijkheid om de woning na 5 jaar te verkopen met een gegarandeerde winst van 25%. De garantie tot terugkoop van het onroerend goed wordt aangeboden voor een periode van vijf jaren met ingang van de datum waarop de huiseigenaar het onroerend goed in eigendom heeft gekregen. Na het verstrijken van de eerste vijf jaren van het eigendom van het onroerend goed zal in onderling overleg bezien kunnen worden of en onder welke voorwaarden de terugkoopgarantie kan worden voortgezet. Gedurende de looptijd van de overeenkomst stijgt de waarde van Uw woning ieder jaar gegarandeerd met 5% van de aankoopprijs. Na vijf jaar heeft U de mogelijkheid om Uw woning terug te verkopen voor het oorspronkelijke aankoopbedrag vermeerdert met 25% aan [bedrijf 5] Isletmleri Turizm Ticater Ltd, ook bekend als Corendon Hotels. Bovendien wordt na het verstrijken van vier jaren in Turkije geen belasting geheven over Uw winst wanneer U de woning verkoop.
De Randvoorwaarden
De oorspronkelijke aankoopprijs omvat de basis aankoopprijs eventueel verhoogd met de aanschafprijs van een tot het onroerend goed behorende zwembad. Inboedel en andere goederen zullen niet in de oorspronkelijke aankoopprijs begrepen worden.
[…] De huiseigenaar zal zijn voornemen om het onroerend goed te willen verkopen uiterlijk aan het einde van het vierde jaar kenbaar maken. De terugkoopgarantie zal niet eerder dan vijf jaren ten uitvoer gelegd worden.
Het onroerend goed dient op het moment van de eigendomsoverdracht in oorspronkelijke en goed onderhouden staat afgeleverd te worden. Met wederzijdse instemming kan de woning echter ook in gewijzigde staat overgedragen worden.
[…]
Met vriendelijke groet,
[naam 1]
Algemeen Directeur Corendon Estate B.V.”
2.11.
In een andere ongedateerde brief van Corendon Estate staat onder meer het volgende:
“
De Terugkoopgarantie
De Terugkoopgarantie
Na 5 jaar 25% rendement op Uw tweede huis!
[…]
De terugkoopgarantie
Ook wij zien grote investeringsmogelijkheden in de Turkse kuststreek en bieden U daarom de contractuelegarantie op terugkoopvan de door u bij ons gekochte woning aan. Wijzelf noemen dit de ‘terugkoopgarantie’. De terugkoopgarantie heeft uiteraard betrekking op de woningen die bij ons zijn gekocht en die in samenwerking met ons zijn gebouwd.
De woningen waarvoor de terug koopgarantie geldt zijn aan de Egeïsche kust. De woningen zijn in samenwerking met ons gebouwd, zoals de woningen in het Iassos Modern vijfsterren woonpark. Naar onze verwachting zullen ook de woningen in het Iassos Modern in waarde stijgen. Aan de kopers van de woningen in de Iassos Modern vijfsterren woonpark bieden wij de garantie tot terugkoop van de woning 5 jaar na oplevering tegen een vaste waardestijging van 5% per jaar. Een woning op het Iassos Modern vijfsterren woonpark biedt U daardoor een investering die vrijwel zonder risico is en u bovendien een vast rendement garandeert.
Als garantie op de verwachte waardestijging wordt u bij aankoop van een woning in het Iassos Modern woonpark dus demogelijkheidgeboden om de gekochte woning 5 jaar na opleveringsdatum te koop aan te bieden tegen een van te voren afgesproken koopsom en aan een van te voren genoemde koper. De terugkoopgarantie wordt u in een contract aangeboden. Hierin staat vermeld de garantie, de koper en de koopsom. Ook staat in het terugkoopcontract vermeld dat de daadwerkelijke datum van de terugkoop van de woning gegarandeerd is tot en met de vijfde jaar na oplevering van de woning aan u. De koopsom is gelijk aan de door u betaalde koopsom, plus 25% waardevermeerdering. De gegarandeerde terugkoopprijs is daarmede 125% van de door u betaalde aankoopsom.
[…]
De voorwaarden en condities
De terugkoopgarantie is geldig vanaf het moment dat de koper met [bedrijf 4] Insaat Ltd. Sti. (ook bekend als ‘Corendon Properties’) de terugkoopgarantie-overeenkomst heeft ondertekend.
De terugkooptermijn van 5 jaar begint met ingang van de datum waarop de woning aan de huiseigenaar voor bewoning gereed is opgeleverd en de huissleutels beschikbaar zijn gesteld. […]
De huiseigenaar maakt zijn voornemen om de onroerende zaak op basis van de terugkoopgarantie te verkopen, uiterlijk aan het einde van het vierde jaar na de oplevering kenbaar. Als u als huiseigenaar gebruik maakt van de terugkoopgarantie vindt de terugverkoop dus plaats na het einde van het vijfde jaar, nadat de woning aan u is opgeleverd. […] Na afloop van de vijfde jaar na oplevering zal door ‘Corendon Properties’ aan de verkopende partij 125% van de oorspronkelijke aankoopsom volledig en in één keer worden betaald, indien aan de van te voren in het contract genoemde voorwaarden wordt voldaan.
[…] Uiteraard zal de onroerende zaak op het moment van de eigendomsoverdracht in oorspronkelijke en goed onderhouden staat afgeleverd dienen te worden.
[…]
Aan deze tekst kunnen geen rechten worden ontleend. Ook zijn wijzigingen in de tekst voorbehouden. Alleen aan de bepalingen in de overeenkomsten kunnen rechten worden ontleend. Graag informeren wij u daarover.
Corendon Estate B.V.”
2.12.
Bij e-mail van 11 januari 2008 10:20 uur heeft [appellant 4] (appellant sub 4) het volgende geschreven aan Corendon Estate:
“
Ik deel u hierbij mede dat ik villa E6 wil aankopen inclusief zwembad voor de prijs zoals die door mij is gereserveerd. […]
Ik deel u hierbij mede dat ik villa E6 wil aankopen inclusief zwembad voor de prijs zoals die door mij is gereserveerd. […]
Wel heb ik zoals besproken de volgende voorwaarden:
- garantie door Nederlandse holdingmaatschappij en juridisch 100% afgedicht
- opnemen boete bij te late oplevering in akte
- de koopovereenkomst zie ik graag tegemoet alsmede alle overige relevante zaken
- de eerder betaalde ? 4.000 kunt u verrekenen met de eerste aanbetaling wat mij betreft
Vraag:
Wordt de grond nu reeds op naam gezet en bij oplevering de villa? of wordt alles in één keer bij de notaris geregeld?”
2.13.
In reactie op de hiervoor vermelde e-mail heeft Corendon Estate bij e-mail van 11 januari 2008 16.59 uur het volgende geschreven aan [appellant 4] :
“
Naar aanleiding van ons afspraak zoals u heeft aangegeven hebben we de volgende voorwaarden besproken.
Naar aanleiding van ons afspraak zoals u heeft aangegeven hebben we de volgende voorwaarden besproken.
- garantie door Nederlandse holdingmaatschappij en juridisch 100% afgedicht (huurgarantie en terugkoopgarantie)
- opnemen boete bij te late oplevering in akte (deze is opgenomen in koopcontract)
- de koopovereenkomst zie ik graag tegemoet alsmede alle overige relevante zaken
- de eerder betaalde ? 4.000 kunt u verrekenen met de eerste aanbetaling wat mij betreft
Met betrekking tot uw vraag:
Wordt de grond nu reeds op naam gezet en bij oplevering de villa? of wordt alles in één keer bij de notaris geregeld?
Antwoord:
De woning als ook het perceel zullen gelijktijdig bij het kadaster te [plaats 1] , in eigendom worden overgedragen. […]”
2.14.
Na ontvangst van diverse conceptovereenkomsten hebben [appellant 4] en [appellant 6] (appellant sub 6) bij e-mail van 26 april 2008 een groot aantal vragen gesteld aan Corendon Estate, waaronder de volgende vraag:
“(Terug)Koopgarantie-overeenkomst
1.
Er is eerder door mij gevraagd of een Nederlandse Holding de garantie zou verstrekken. Hierop is toen bevestigend gereageerd. Nu staat een Turks bedrijf garant en is het voor mij moeilijk zo niet onmogelijk om dit bedrijf qua vermogenspositie te checken c.q. na te gaan. Kan hier nadere informatie over worden verstrekt? Kan er geen Nederlandse Holding garant staan?”
Er is eerder door mij gevraagd of een Nederlandse Holding de garantie zou verstrekken. Hierop is toen bevestigend gereageerd. Nu staat een Turks bedrijf garant en is het voor mij moeilijk zo niet onmogelijk om dit bedrijf qua vermogenspositie te checken c.q. na te gaan. Kan hier nadere informatie over worden verstrekt? Kan er geen Nederlandse Holding garant staan?”
2.15.
Bij brief van 8 mei 2008 heeft Corendon Estate als volgt op de hiervoor vermelde vraag geantwoord:
“(Terug)Koopgarantie-overeenkomst
1.
De garantieverstrekker is gelieerd aan de Nederlandse Holding. Het bedrijf is opgericht naar de Turkse regelgeving en verricht activiteiten in Turkije. Het is met deze onderneming waar U een overeenkomst mee aangaat.”
2.16.
[appellanten] hebben allen een woning gekocht op het woonpark Iassos Modern. Zij hebben daartoe een koop- en aannemingsovereenkomst (hierna ook: koopovereenkomst) gesloten met de Turkse rechtspersoon [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ) dan wel met de Turkse vennootschap [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ).
2.17.
[appellanten] hebben allen ook een terugkoopgarantie-overeenkomst gesloten met de Turkse rechtspersoon [bedrijf 4] (hierna: [bedrijf 4] ) als garantieverstrekker. De terugkoopgarantie-overeenkomsten (hierna expliciet te noemen: terugkoopgarantie-overeenkomst met [bedrijf 4] ) bevatten alle de volgende bepalingen:
“(Terug)Koopgarantie-overeenkomst
PARTIJEN:
1.
De garantieverstrekker
De garantieverstrekker
[bedrijf 4] , statutair gevestigd op het adres […] in [plaats 2] […] te Turkije […] (ook bekend als ‘Corendon Properties’)
(hierna: de “Garantieverstrekker”),
[…]
1.De garantieverkrijger(s)
[…]
(hierna: de “Garantieverkrijger”)
[…]
Artikel 1: De (Terug)Koopgarantie-overeenkomst en de duur ervan
1. Met de ondertekening van deze overeenkomst verklaart en garandeert de garantieverstrekker aan de garantieverkrijger het onder artikel 2 van deze overeenkomst genoemd onverdeeld perceel en opstallen […] te zullen kopen als de garantieverkrijger deze te koop wenst aan te bieden ex artikel 6, lid 1 van deze overeenkomst. De wijze van aanbieding en de voorwaarden zijn in deze overeenkomst nader geregeld.
2. De garantieverstrekker garandeert de garantieverkrijger bij de levering van de onverdeelde onroerende zaken de betaling van de totale terugkoopgarantiesom, zijnde het totaal van de Koop- en Aanneemsom vermeerderd met 25%.
[…]
Artikel 2: Het object van de (Terug) te kopen Onroerende zaken en daarmede samenhangende rechten
[…]
4. Ter behoud van de (Terug)Koopgarantie dient de garantieverkrijger de onroerende zaak op het moment van de eigendomsoverdracht in oorspronkelijke en goed onderhouden staat aan de garantieverstrekker te leveren.
[…]
Artikel 5: Levering en opleveringsniveau
1. Garantieverkrijger maakt zijn voornemen om de onroerende zaak op basis van de terugkoopgarantie aan de garantieverstrekker te verkopen en te leveren schriftelijk bekend op uiterlijk […].
2. Vanaf […] wordt de woning door of namens de garantieverstrekker geïnspecteerd. Onderdeel van de inspectie zal in ieder geval zijn de conformiteit van de Onroerende zaken aan artikel 2 van deze overeenkomst en aan “Voorwerp en Bepalingen” onder 1) gestelde van het Aankoop Contract.
3. De inspectieresultaten zullen met de garantieverkrijger worden besproken. Indien de Onroerende zaken niet conform blijken te zijn, wordt de garantieverkrijger in de gelegenheid gesteld de Onroerende Zaken alsnog conform te maken, waarna een tweede inspectie zal volgen.
[…]
[…]
Artikel 9: Geschillenbeslechting, taal en forumkeuze
1. Inzake alle geschillen, welke ontstaan naar aanleiding van deze overeenkomst of de daaruit voortvloeiende, komen partijen overéén dat aan de rechter te Bodrum (in Turkije) rechtsmacht toekomt en het geschil naar Turks recht zal beoordelen.
[…]”
2.18.
In onderstaand overzicht is vermeld op welke data (voor zover bekend) de koopovereenkomsten zijn gesloten, de woningen aan [appellanten] in eigendom zijn overgedragen en de terugkoopgarantie-overeenkomsten zijn gesloten:
koper
koopovereenkomst
eigendomsoverdracht
terugkoopgarantie overeenkomst
appellanten sub 1 en 2
26/06/2007
21/10/2010
31/03/2010
appellante sub 3
20/07/2007
01/12/2010
19/03/2010
appellanten sub 4 t/m 7
?/?/2008
19/10/2010
29/07/2008
appellanten sub 8 en 9
26/06/2007
17/01/2011
27/04/2010
appellant sub 10
30/11/2007
23/06/2011
01/04/2008
appellanten sub 11 en 12
19/06/2007
30/09/2010
03/05/2009
appellanten sub 13 en 14
21/08/2007
14/02/2011
27/04/2010
appellanten sub 15 t/m 17
08/05/2008
14/01/2011
08/05/2008
appellanten sub 18 en 19
18/03/2008
25/11/2010
18/03/2008
2.19.
[appellanten] hebben allen een verhuurovereenkomst gesloten met de Turkse rechtspersoon [bedrijf 5] (hierna: [bedrijf 5] ) inhoudende dat [bedrijf 5] de verhuur van de woningen regelt en dat de eigenaren daar een jaarlijks gegarandeerd rendement van 5% van de koopprijs van de woning voor ontvangen.
2.20.
[appellanten] hebben allen (zowel jegens [bedrijf 4] als jegens Corendon Estate) een beroep gedaan op de terugkoopgarantie.
2.21.
[bedrijf 4] heeft de woningen van [appellanten] laten inspecteren. De inspectierapporten vermelden bij alle woningen een of meer constructieve gebreken en/of achterstallig onderhoud.
2.22.
[bedrijf 4] heeft de woningen van [appellanten] (nog) niet teruggekocht.
3.Beoordeling
3.1.
In deze procedure vorderen [appellanten] – kort weergegeven – (primair) verklaring voor recht dat Corendon c.s. jegens hen toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van een bemiddelingsovereenkomst alsmede veroordeling van Corendon c.s. tot terugkoop van hun appartementen en vergoeding van gemaakte kosten, (subsidiair) verklaring voor recht dat Corendon c.s. jegens jegens [appellanten] oneerlijke handelspraktijken hebben verricht en Corendon c.s. te veroordelen tot vergoeding van schade althans onrechtmatig hebben gehandeld en veroordeling van Corendon c.s. tot vergoeding van schade, (meer subsidiair) op te maken bij staat, alles te vermeerderen met rente en met veroordeling van Corendon c.s. in de proceskosten te vermeerderen met rente.
De rechtbank heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen.
3.2.
Het hof stelt voorop dat het zich verenigt met hetgeen de rechtbank in haar vonnis in incident van 16 augustus 2017 heeft overwogen aangaande de rechtsmacht van de Nederlandse rechter in deze zaak en dat het forumkeuzebeding (rov. 2.17) daaraan niet afdoet. De rechtbank heeft zich dus terecht bevoegd geacht en het hof is als appelrechter in een hoger beroep tegen een door een Nederlandse rechtbank gewezen vonnis ook bevoegd.
3.3
Met grief 1, 2 en 3 stellen [appellanten] dat Nederlands recht op de door hen gestelde terugkoopovereenkomst van toepassing is. Het hof volgt het oordeel van de rechtbank dat Turks recht van toepassing is, omdat [appellanten] nakoming vorderen van een (terug-)koopovereenkomst met betrekking tot een in Turkije gelegen onroerende zaak. De in artikel 6 lid 1 Rome I opgenomen uitzondering voor consumenten is niet van toepassing gelet op lid 4 onder c van dat artikel. Het hof volgt [appellanten] niet in hun stelling dat de overeenkomsten garantieovereenkomsten zijn die daarom niet de koop van een onroerende zaak betreffen. Dat de gestelde overeenkomsten een garantie inhouden is juist, maar dat laat onverlet dat de verbintenissen die volgens de stellingen van [appellanten] worden gegarandeerd en die door Corendon c.s. zouden moeten worden nagekomen zien op de (terug-)koop van een onroerende zaak in Turkije. Met een deel van de appellanten zijn overeenkomsten gesloten voor 17 december 2009, zodat daarop Rome I niet van toepassing is. In die gevallen brengt art. 4 lid 3 EVO eveneens de toepasselijkheid van Turks recht mee. Het hof ziet onvoldoende aanleiding te concluderen dat partijen met Nederland een zodanige band hebben dat uit het geheel der omstandigheden blijkt dat de overeenkomst nauwer verbonden is met een ander land, als bedoeld in artikel 4 lid 5 EVO. De grieven stuiten daarop af.
3.4.
Met grief 4 tot en met 7 betogen [appellanten] dat Corendon c.s. zich schuldig hebben gemaakt aan misleidende handelspraktijken.
Voor zover [appellanten] daaraan met hun grief 4 verwijzen naar uitlatingen van Corendon c.s. die zijn gedaan na de totstandkoming van de koopovereenkomsten, volgt het hof het oordeel van de rechtbank dat alleen gekeken moet worden naar uitlatingen die zijn gedaan voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomsten. Alleen die kunnen immers hebben bijgedragen aan het sluiten van een koopovereenkomst. De grief faalt.
3.5.
[appellanten] betogen nog met grief 5 dat de rechtbank ten onrechte, althans onjuist, de inhoud van de brieven en de op een voorlichtingsbijeenkomst gegeven informatie bij dit oordeel heeft meegewogen. Ten aanzien van de brieven hebben [appellanten] betwist dat zij allen deze brieven hebben ontvangen, maar zij hebben dit niet verder toegelicht. Tegen de achtergrond van de eigen stelling van [appellanten] dat deze brieven zijn verspreid, had op zijn minst van [appellanten] verwacht mogen worden uitdrukkelijk te stellen wie van hen de brief wel en niet ontving. Bij gebreke daarvan hebben [appellanten] de door Corendon c.s. gestelde ontvangst onvoldoende betwist. [appellanten] heeft nog te bewijzen aangeboden wat Corendon c.s. tijdens de voorlichtingsbijeenkomsten ‘wel en (vooral niet)’ over de bemiddelende rol van Corendon c.s. hebben verklaard. Dat aanbod acht het hof tegen de achtergrond te vaag, het had op de weg van [appellanten] gelegen om concreter aan te duiden welke stelling [appellanten] te bewijzen aanbieden. Dat geldt evenzeer voor het bewijsaanbod met betrekking tot wat er ‘wel en (vooral)’ niet is meegedeeld over de terugkoopgarantie. De grief faalt.
3.6.
Met grief 6 komen [appellanten] op tegen de redenering van de rechtbank dat [appellanten] bij het ondertekenen van de koopovereenkomst met zekerheid wisten dat de garantieovereenkomst niet door Corendon c.s. maar [bedrijf 4] werd aangegaan. Zij beroepen zich op de veronderstelling waarin zij verkeerden dat Corendon c.s. de garantie zouden geven, maar gaan er daarmee ten onrechte aan voorbij dat zij na het zien van de garantieovereenkomst met [bedrijf 4] in plaats van Corendon c.s. niet meer gerechtvaardigd in die veronderstelling konden verkeren. De grief faalt.
3.7.
Het hof neemt ook het met grief 7 bestreden oordeel van de rechtbank over dat een gemiddeld geïnformeerde, omzichtige en oplettende gewone consument uit de gegeven informatie, met name uit de onder 2.11. geciteerde brief, heeft kunnen en moeten begrijpen dat de terugkoopovereenkomst zou worden vastgelegd in een overeenkomst met [bedrijf 4] en niet met Corendon c.s.. De stelling van [appellanten] dat een consument mocht begrijpen dat Corendon c.s. zelf een (tweede) terugkoopgarantie zouden afgeven is, acht het hof onder de vastgestelde omstandigheden onjuist. Dat Corendon c.s. in de aanloop naar de verkoop over “wij” of “wij Corendon” heeft gesproken doet daar onvoldoende aan af, omdat deze mededelingen in dat stadium te vaag zijn om de conclusie aan te verbinden dat alle verplichtingen toch door Corendon c.s. zouden worden aangegaan. De grief faalt.
3.8.
De grieven 8 tot en met 10 zijn gericht op het oordeel van de rechtbank dat Corendon c.s. jegens [appellanten] niet onrechtmatig hebben gehandeld.
3.9.
Voor zover de grieven zijn gebaseerd op de grondslag ‘misleidende handelspraktijken’ volgt het hof het oordeel van de rechtbank. Ook het hof toetst deze stellingen aan artikel 6:194 BW, omdat de overeenkomsten zijn gesloten voor de inwerkingtreding van de implementatiewet van de Richtlijn oneerlijke handelspraktijken van 11 mei 2005 (nr. 2005/29/EG), zodat de met die implementatiewet ingevoerde regeling van artikel 6:193a tot en met 193f BW niet van toepassing zijn. Ook voor het overige maakt het hof de overwegingen van de rechtbank tot de zijne. Corendon c.s. hebben – kort weergegeven – door middel van brieven met concrete informatie en informatie op voorlichtingsbijeenkomsten voldoende duidelijk gemaakt dat de terugkoopgarantie door de Turkse vennootschap [bedrijf 4] zou worden gegeven en Corendon c.s. hebben niet de indruk gewekt dat zij zelf garant zouden staan voor de nakoming van de terugkoopgarantie door [bedrijf 4] .
3.10.
[appellanten] hebben ook nog gesteld dat Corendon c.s. onrechtmatig hebben gehandeld door hen – zo begrijpt het hof – niet zorgvuldig te informeren over de rechtsgeldigheid van de door [bedrijf 4] te verstrekken terugkoopgarantie. Het hof komt op dit onderdeel tot een andere conclusie dan de rechtbank. Corendon c.s. hebben de appartementen bij de kopers aangeprezen. Daarbij hebben zij de kopers ook voorgehouden dat een terugkoopgarantie zou worden gegeven. Ook als die garantie niet door hen zelf werd verstrekt, dienden Corendon c.s. bij hun aanprijzing zorgvuldigheid te betrachten, temeer omdat zij de indruk wekten gelieerd te zijn aan c.q. samen te werken met de partij die de terugkoop garandeerde. In ieder geval dienden zij zich er van te vergewissen dat een dergelijke garantie in beginsel rechtsgeldig is. Onvoldoende bestreden is dat de terugkoopgarantie die door [bedrijf 4] is gegeven, niet aan de regels van het toepasselijk Turks recht voldoet omdat deze niet in een authentieke akte is vastgelegd en dat de terugkoopgarantie daarom niet afdwingbaar is. Corendon c.s. hebben moeten begrijpen dat de terugkoopgarantie voor de kopers een wezenlijk onderdeel van de aankoop uitmaakte en hadden zich moeten vergewissen dat deze garantie in beginsel afdwingbaar zou zijn alvorens de appartementen met een verwijzing naar de terugkoopgarantie aan te prijzen. Dat, zoals Corendon c.s. hebben gesteld, de terugkoopgarantie optioneel was, doet hieraan onvoldoende af. Corendon c.s. moeten hebben begrepen dat voor de kopers die voor de terugkoopgarantie kozen van groot belang was dat deze afdwingbaar was. Dat [bedrijf 4] bereid is tot terugkoop maakt dit oordeel evenmin anders, omdat onvoldoende is bestreden dat [bedrijf 4] daaraan andere voorwaarden verbindt dan in de terugkoopgarantie is overeengekomen.
Anders dan Corendon c.s. in eerste aanleg hebben gesteld, is de verjaringstermijn van deze vordering niet gaan lopen op het moment van het ondertekenen van de (terugkoop-)overeenkomst, maar op het moment dat [appellanten] bekend zijn geworden met de schade en de aansprakelijke persoon. Dat deze datum pas in 2014 is gelegen – toen bleek dat [bedrijf 4] zich niet aan de overeengekomen terugkoopverplichting gebonden achtte - en dat de verjaringstermijn gelet daarop niet is voltooid, hebben Corendon c.s. onvoldoende bestreden.
3.11.
Het bestaan van schade is voldoende aannemelijk. Het hof acht zich echter niet in staat om ten aanzien van de verschillende appellanten de schade vast te stellen. De algemene formule die [appellanten] voorstellen is niet toereikend omdat immers niet per koper voldoende vaststaat dan wel inzichtelijk is in welke positie de betreffende koper zou zijn geweest zonder het onrechtmatig handelen en in welke situatie de koper thans is. Het hof verwijst [appellanten] daarom naar een schadestaatprocedure. Daarin kan aan de orde komen welke gevolgen het onrechtmatig handelen heeft en kan ook aandacht besteed worden aan de stellingen van Corendon c.s. omtrent causaal verband en schadebeperking.
3.12.
In voorwaardelijk incidenteel appel vorderen Corendon c.s. – kort weergegeven – het in een oorspronkelijke en goede staat terugbrengen van de appartementen. Het hof begrijpt Corendon c.s. zo dat de voorwaardelijkheid van deze vorderingen ziet op het geval het hof Corendon c.s. zou veroordelen tot terugkoop. Het hof wijst die vordering niet toe, zodat het hof evenmin toekomt aan de vraag in welke staat de appartementen zouden moeten worden geleverd. De grieven in het incidenteel appel behoeven daarom geen behandeling.
3.13.
Corendon c.s. hebben nog gesteld dat [appellanten] misbruik hebben gemaakt van procesrecht. Corendon c.s. wijzen daartoe, zo begrijpt het hof, erop dat [appellanten] in eerste aanleg en in hoger beroep met wisselende nadruk en in wisselende volgorde de grondslag onrechtmatige daad en de grondslag tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst naar voren hebben gebracht. Deze wijze van procederen door [appellanten] levert geen misbruik van procesrecht op.
Dat de grondslag onrechtmatige daad, zoals Corendon c.s. in dit verband nog stellen, slechts zou zijn ingegeven door de wens om rechtsmacht te creëren, doet er niet aan af dat deze grondslag terecht is aangedragen en levert evenmin misbruik van procesrecht op.
3.14.
Corendon c.s. hebben een in algemene termen gesteld bewijsaanbod gedaan. Het hof ziet geen aanleiding hen toe te laten tot bewijslevering, omdat zij geen bewijs hebben aangeboden van concrete stellingen die, indien bewezen, kunnen leiden tot een andere beslissing.
3.15.
De grieven in principaal hoger beroep slagen gedeeltelijk. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en Corendon c.s. zullen worden veroordeeld tot betaling van schadevergoeding op te maken bij staat. Corendon c.s. zullen als overwegend in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van de eerste aanleg en van het principaal hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover aan zijn oordeel onderworpen en voor zover daarbij de vorderingen van [appellanten] tot schadevergoeding zijn afgewezen;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
veroordeelt Corendon c.s. hoofdelijk tot het betalen van vergoeding van schade die voortvloeit uit het niet nakomen door [bedrijf 4] van de terugkoopgarantie, een en ander op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
veroordeelt Corendon c.s. hoofdelijk in de proceskosten in eerste aanleg, aan de zijde van [appellanten] begroot op € 384,31 aan verschotten en € 1.086,-- voor salaris;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt Corendon c.s. in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, aan de zijde van [appellanten] tot op heden begroot op € 423,-- aan verschotten en € 2.148,-- voor salaris en op € 163,-- voor nasalaris, te vermeerderen met € 85,-- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, M.A. Wabeke en A.E. Oderkerk en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 juni 2023.