ECLI:NL:GHAMS:2023:1393

• Datum uitspraak: 16 mei 2023
• Publicatiedatum: 17 juni 2023
• Zaaknummer: 200.298.559/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C. Toorman; E.K. Veldhuijzen van Zanten; C.A.H.M. ten Dam
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkoper bij gebreken aan onroerend goed na koop

In deze zaak heeft [appellant] een woning met bijgebouw gekocht van [geïntimeerden]. Na de levering blijkt de dakconstructie van het bijgebouw in zeer slechte staat te verkeren. [appellant] stelt [geïntimeerden] aansprakelijk voor de geleden schade en besluit zelf het bijgebouw te slopen en een nieuwe aanbouw te realiseren. De rechtbank heeft in eerste aanleg een deel van de gevorderde schadevergoeding toegewezen, maar niet het volledige bedrag dat [appellant] had geëist. In hoger beroep heeft [appellant] de vonnissen van de rechtbank bestreden, terwijl [geïntimeerden] in incidenteel hoger beroep zijn gegaan. Het hof heeft de grieven van beide partijen beoordeeld. Het hof oordeelt dat de rechtbank terecht heeft vastgesteld dat de gebreken aan de fundering van het bijgebouw een non-conformiteit opleveren, maar dat de schadevergoeding niet volledig kan worden toegewezen omdat [appellant] het bijgebouw heeft gesloopt en vervangen door een nieuwe aanbouw. Het hof heeft de toegewezen schadevergoeding voor de herstelkosten van de fundering bevestigd, maar de beslagkosten alsnog toegewezen. De beslissing van het hof is dat het vonnis van de rechtbank gedeeltelijk wordt vernietigd en de beslagkosten worden toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.298.559/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/669251 / HA ZA 19-765

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 16 mei 2023

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats 1],

appellante in principaal hoger beroep,

geïntimeerde in incidenteel hoger beroep,

advocaat: mr. B.Z. Loonstein te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde 1],

2. [geïntimeerde 2] ,
beiden wonend te [woonplaats 2],
geïntimeerden in principaal hoger beroep,

appellanten in incidenteel hoger beroep,
advocaat mr. J.B. de Jong te Almere.

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.

1. De zaak in het kort

[appellant] koopt van [geïntimeerden] een woning met een bijgebouw. Nadat was geconstateerd dat de dakconstructie van het bijgebouw zeer slecht is, stuurt [appellant] een ingebrekestelling aan [geïntimeerden] en stelt beiden aansprakelijk voor de geleden en nog te lijden schade. Vervolgens laat [appellant] weten dat zij geen herstel meer wenst maar een schadevergoeding en zelf zal overgaan tot herstel van het dak. [appellant] sloopt het gehele bijgebouw en ontdekt dat de fundering niet in orde is. Het bijgebouw wordt niet in oude staat hersteld. [appellant] laat in plaats daarvan een nieuwe aanbouw aan het huis bouwen.

2. 2. Het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 28 juli 2021 in hoger beroep gekomen van vonnissen van de rechtbank Amsterdam van 15 april 2020 (hierna: het tussenvonnis) en van 28 april 2021 (hierna: het eindvonnis), onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiseres in conventie / verweerster in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie / eisers in reconventie.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord, tevens incidenteel hoger beroep, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep, met producties.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd - samengevat - dat het hof de vonnissen zal vernietigen, voor zover daarbij haar vorderingen niet zijn toegewezen en alsnog haar vorderingen, uitvoerbaar bij voorraad, geheel zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot vernietiging van de vonnissen en tot alsnog algehele afwijzing van de vorderingen van [appellant]. Daarnaast concluderen [geïntimeerden] in incidenteel appel tot veroordeling van [appellant] tot terugbetaling van een bedrag van € 26.769,46 met wettelijke rente en tot opheffing van de gelegde beslagen, dit alles steeds met beslissing over de proceskosten.

In het incidenteel hoger beroep heeft [appellant] geconcludeerd tot afwijzing van de opgeworpen grieven.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

3. Feiten

In het tussenvonnis heeft de rechtbank onder 2.1 tot en met 2.13 feiten vastgesteld. Deze feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Die feiten zijn de volgende.

3.1

Op 17 februari 2018 hebben [geïntimeerden] met behulp van een makelaar hun woning en verdere aanhorigheden, gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning), te koop aangeboden op de website www.funda.nl (hierna: Funda) voor een bedrag van € 500.000,00. De woning is gebouwd in 2010. De bij de woning behorende garage (hierna: het bijgebouw) is gebouwd in 2015.

3.2

In de omschrijving van de woning op Funda stond, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“GARAGE: zeer ruime geïsoleerde garage, die bijvoorbeeld ook uitstekend gebruikt kan worden voor een bedrijf aan huis

(…)

(…) zeer grote geïsoleerde berging/garage (ca. 7x7 meter!)”

3.3

[appellant] heeft de woning op 6 april 2018 bezichtigd. Bij deze bezichtiging was de verkoopmakelaar van [geïntimeerden] aanwezig.

3.4

Op 17 april 2018 hebben partijen een koopovereenkomst (hierna: de koopovereenkomst) gesloten, waarbij [appellant] de woning voor een bedrag van € 495.000,00 heeft gekocht van [geïntimeerden]

3.5

Partijen hebben voor de koopovereenkomst gebruik gemaakt van de modelovereenkomst van de NVM (model 2018). In de koopovereenkomst is – voor zover voor deze zaak van belang – het volgende opgenomen:

“ Artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik

6.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

(…)

6.3.

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.

(…)

Artikel 20 Nadere afspraken

20.1.

Géén voorbehoud BTK

Koper is ermee bekend dat er geen voorbehoud in de koopovereenkomst is opgenomen t.b.v. het laten uitvoeren van een bouwtechnische keuring en is bekend met de mogelijke consequenties hiervan.”

3.6

[appellant] heeft de woning op 1 juni 2018 nogmaals bezichtigd.

3.7

Per e-mail van 12 juni 2018 heeft [appellant] aan de makelaar van [geïntimeerden] bericht dat tijdens de tussentijdse bezichtiging een aantal punten naar voren is gekomen en dat zij graag ‘een update’ van deze punten wil voor de datum van de overdracht. De makelaar van [geïntimeerden] heeft hier bij e-mail van 13 juni 2018 op gereageerd. Hij heeft ten aanzien van het punt van [appellant], dat er water op het dak van het bijgebouw bleef staan, meegedeeld dat het de dag voor de bezichtiging flink had geregend en dat het even duurt voor zo’n groot oppervlakte droog is. In reactie hierop heeft [appellant] bij e-mail van 14 juni 2018 onder meer aan de makelaar van [geïntimeerden] bericht:

“En over het dak van de garage. Begrijpelijk is dat als er veel water is gevallen dat dit niet zo 1-2-3 weg is echter liep er geen water meer weg en de plas die er op ligt hoort er niet op te liggen. Dat het nat is oké maar een plas water op het dak terwijl de afvoer niks afvoert is merkwaardig.”

3.8

Op 2 juli 2018 heeft [appellant] de woning nog een laatste maal bezichtigd, waarna op diezelfde dag de overdracht van de woning heeft plaatsgevonden. Op het kantoor van de notaris is voor de overdracht nog tussen partijen gesproken over een aantal door [appellant] geconstateerde gebreken. Dit heeft ertoe geleid dat de uiteindelijke koopprijs met een bedrag van € 1.500,00 is verlaagd. De notaris, mr. [naam] van [bedrijf], heeft hierover per e-mail van 5 juli 2018 aan (de makelaar van) [geïntimeerden] verklaard:

“Bij deze bevestig ik dat tijdens het transport van de woning aan de Schuifknoop hevig is gediscussieerd over de mogelijke problemen met het dak van de garage en de slechte staat van de deuren. Ter beslechting van het geschil is overeengekomen dat de verkoper aan koper een bedrag vergoed van € 1.500,00 dit bedrag is op de nota’s van beide partijen verrekend. Beide partijen zijn akkoord gegaan en daarmee is de zaak afgedaan.”

3.9

Op 23 augustus 2018 heeft Woningkeuringen Nederland (woningkeuringen.nl) op verzoek van [appellant] een bouwkundig inspectierapport over het bijgebouw opgemaakt (hierna: het woningkeuringen-rapport). In dit rapport staat, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“ Kosten

Onderhoudskosten direct € 22.592

(…)

Gemiddelde conditiescore van het gehele object 5 – slecht

(…)

Het bijgebouw is op een niet-professionele wijze gebouwd.

Betreding van het dak wordt ten strengste afgeraden omdat de dakconstructie dusdanig gedimensioneerd is dat de veiligheid niet gegarandeerd is.

(…)

Dakconstructie-/beschot

(…)

Maatregel Vervangen dakconstructie en beschot, inclusief sloop huidige constructie.

Fundering, kruipruimte, etc.

(…)

Toelichting De gevels vertonen scheefstand. Nader onderzoek naar de fundering wordt geadviseerd naar de oorzaak, omvang en noodzakelijk herstel van de scheefstand.”

3.1

Bij brief van 13 september 2018 heeft (de gemachtigde van) [appellant] aan [geïntimeerden] een ingebrekestelling gestuurd, aangezien zij heeft geconstateerd dat de dakconstructie van het bijgebouw zeer slecht was. [geïntimeerden] zijn in deze brief in de gelegenheid gesteld om dit binnen acht dagen te herstellen en hen is voorts verzuim aangezegd wanneer deze termijn zou verstrijken. Voorts zijn [geïntimeerden] in deze brief aansprakelijk gesteld voor de door [appellant] geleden en nog te lijden schade. [geïntimeerden] hebben niet binnen de gestelde termijn gereageerd. Wel heeft de advocaat van [geïntimeerden] op 25 september 2018 een e-mail gestuurd waarin hij, kort gezegd, heeft meegedeeld dat er geen sprake is van een (verborgen) gebrek, dat het bekend was dat het dak iets doorhing, dat [appellant] de woning meermaals heeft bezichtigd en dat de discussie omtrent het dak is beslecht bij de notaris middels de verrekening van een bedrag van € 1.500,00.

3.11

Op 16 november 2018 heeft (de advocaat van) [appellant] aan [geïntimeerden] bericht dat zij geen herstel meer wenst maar een schadevergoeding en dat zij zelf zal overgaan tot herstel van het dak.

3.12

Omstreeks eind februari 2019 heeft [appellant] het bijgebouw laten verwijderen en een volledig nieuwe aanbouw aan de woning laten bouwen.

3.13

Op 21 maart 2019 heeft 3/2 Structural Engineering op verzoek van [appellant] een constructief inspectierapport uitgebracht (hierna: het 3/2-rapport). In dit rapport staat, voor zover van belang voor deze zaak, het volgende vermeld:

“4. Controle fundering

Het bijgebouw vertoont zakking in het metselwerk. Dit kan komen vanwege een tekort aan funderingspalen. Vanwege een tekort aan informatie over de funderingsconstructie is het niet mogelijk een nauwkeurige herberekening te maken.

Echter is er bij het verwijderen van het bijgebouw geconstateerd dat er 4 funderingspalen in de grond zijn geplaatst ter ondersteuning van de funderingsstroken. Voor een bijgebouw van ruwweg 7,0 x 7,0 [m] zorgt dit voor een groot buigend moment in de funderingsstroken, vanwege de te grote afstand tussen de funderingspalen. De kans dat het metselwerk is meegezakt met de zakking van de funderingsstroken, is hiervoor een grote mogelijkheid.

(…)

5. Conclusie

(…)

Het metselwerk vertoont scheuren naar alle waarschijnlijkheid als gevolg van een te grote zakking van de funderingsstroken. Dit komt door een tekort aan funderingspalen die zijn geplaatst.”

4. BeoordelingDe procedure bij de rechtbank

4.1

[appellant] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd, kort gezegd, [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van
- € 95.000,00 aan schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente;
- € 2.195,00 voor de kosten die [appellant] heeft gemaakt om de schade te bepalen;
- de proceskosten waaronder de beslagkosten.

[appellant] heeft daartoe gesteld dat zij na de koop van de woning is gestuit op gebreken die haar niet bekend waren bij de koop. [geïntimeerden] hebben haar deze gebreken niet medegedeeld terwijl zij daarvan wel op de hoogte waren. De gebreken bestaan uit een slechte dakconstructie en onderconstructie van het bijgebouw en een slechte isolatie hiervan. Het bijgebouw was dan ook niet geschikt om te gebruiken als bedrijfsruimte terwijl dit wel stond vermeld op de website van Funda. [geïntimeerden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en vervangende schadevergoeding verschuldigd aan [appellant] voor het herstel van de gebreken. Gelet op de ernst van deze gebreken moest een volledig nieuw gebouw worden gerealiseerd. Uit twee offertes blijkt dat de kosten hiervoor € 95.000,00 bedragen.

4.2

[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg gemotiveerd verweer gevoerd in conventie en in reconventie, kort gezegd, opheffing van alle door [appellant] gelegde beslagen gevorderd, met een dwangsom en proceskosten.

4.3

In het tussenvonnis heeft de rechtbank - samengevat - overwogen dat partijen, in afwijking van artikel 7:17 BW, een regeling met elkaar hebben afgesproken in de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst. Artikel 6.3 bepaalt dat de verkopers instaan voor de afwezigheid van gebreken die een normaal gebruik van het verkochte verhinderen, tenzij het gaat om gebreken die aan de kopers bekend waren dan wel kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Of verkopers ten aanzien van het gebrek een verwijt kan worden gemaakt is hierbij niet van belang. Alle andere zichtbare en onzichtbare gebreken worden door de kopers aanvaard en zijn dus voor hun rekening en risico. Verder neemt de rechtbank tot uitgangspunt dat ‘normaal gebruik’ betrekking heeft op wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik moet worden verstaan. Aan de hand van dit criterium heeft de rechtbank bepaald of de door [appellant] gestelde gebreken aan een normaal gebruik van de woning in de weg staan.

De rechtbank heeft daarbij allereerst vastgesteld dat de drie geconstateerde gebreken die [appellant] heeft aangevoerd voor de door haar gestelde non-conformiteit vast staan. Ten aanzien van de isolatie is het beroep van [appellant] op non-conformiteit afgewezen. Het bijgebouw was wel geïsoleerd maar het had bouwfysisch beter gekund. Dat een normaal gebruik als gevolg hiervan niet mogelijk was is onvoldoende onderbouwd. Ten aanzien van de dakconstructie wordt het beroep op non-conformiteit eveneens afgewezen. De rechtbank overweegt dat de afspraak die partijen bij de notaris hebben gemaakt kwalificeert als een vaststellingsovereenkomst en daarom is het voor [appellant] niet meer mogelijk om een beroep te doen op de non-conformiteit van het dak.
Voor het gebrek in de fundering van het bijgebouw overweegt de rechtbank dat dit aan een normaal gebruik in de weg staat en dat dit gebrek een non-conformiteit oplevert. De rechtbank heeft vervolgens geconcludeerd dat [geïntimeerden] in verzuim zijn komen te verkeren. Omdat de rechtbank zich onvoldoende in staat acht om de schade vast te stellen zijn partijen hierop in de gelegenheid gesteld om zich hierover bij akte nader uit te laten.

4.4

In het eindvonnis heeft de rechtbank – samengevat – aanleiding gezien om aan te sluiten bij de rechtstreekse kosten van herstel van de fundering van het bijgebouw (kosten sloop oude fundering en bouw nieuwe fundering) zoals concreet begroot in het door [geïntimeerden] overgelegde rapport van Abelen Bouwadvies en de herstelkosten geschat op € 20.000,00 inclusief btw. Daarnaast is een bedrag van € 592,90 toegewezen als redelijke kosten ter vaststelling van de schade. De reconventionele vordering is afgewezen, dit alles met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in conventie en reconventie en uitvoerbaar bij voorraad wat betreft de veroordelingen.

De procedure in principaal en incidenteel hoger beroep

4.5

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] op met drie grieven in principaal hoger beroep en komen [geïntimeerden] op met twee grieven in incidenteel hoger beroep.

4.6

Het hof ziet aanleiding allereerst
grief 1 in het incidenteel hoger beroep te bespreken. [geïntimeerden] betogen met deze grief dat [appellant] geen enkele schade heeft geleden omdat zij van het begin af aan (dus al voorafgaand aan de ontdekking van het funderingsgebrek) plannen had om het bijgebouw geheel te slopen en in plaats daarvan een aanbouw te realiseren. De rechtbank is ten onrechte aan deze (ook in eerste aanleg al opgebrachte) stelling voorbij gegaan, aldus [geïntimeerden] Zij komen met twee argumenten om hun grief te onderbouwen: [appellant] had er geen enkel probleem mee dat [geïntimeerden] de terrastegels uit de achtertuin meenamen en [appellant] stelde vragen over de vloerverwarming, de gebruikte tegels en de techniek daarvan die erop wijzen dat zij plannen had om een aanbouw te realiseren.
Het hof volgt [geïntimeerden] niet hierin. De argumenten, mede in het licht van de verklaring die [appellant] heeft gegeven omtrent de terrastegels (zij vond ze niet mooi) en de vloerverwarming (zij wilde een nieuwe tegel over de bestaande vloer leggen) waarmee [appellant] gemotiveerd verweer heeft gevoerd, kunnen naar oordeel van het hof onvoldoende dragen dat [appellant] al vanaf het begin van plan is geweest om het bijgebouw te slopen. Zoals [appellant] in eerste aanleg heeft tegengeworpen wijst, bovendien, het feit dat zij na de levering van de woning eerst meerdere inspecties heeft laten uitvoeren, vervolgens ruim een half jaar heeft gewacht met de verbouwing en pas naderhand een extra hypotheeklening heeft moeten afsluiten voor die verbouwing erop dat zij niet van meet af aan al plannen had om de garage geheel te slopen en te vervangen door een volledig nieuwe aanbouw.
Deze grief faalt.

4.7

Met
grief 2 in het principaal hoger beroep komt [appellant] op tegen de conclusie van de rechtbank dat partijen een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten over de gebrekkige dakconstructie. [appellant] stelt dat er geen finale kwijting is afgesproken en dat de vaststellingsovereenkomst alleen zag op de gebreken aan de deuren en aan één balk van het bijgebouw. Dat de dakconstructie ondeugdelijk was en niet professioneel was uitgevoerd, dat het dak diende te worden vervangen en dat betreding van het dak onveilig was is niet aan de orde geweest. In dat verband zou een bedrag van € 1.500,00 ook te laag zijn geweest. Bovendien waren deze gebreken op dat moment ook nog niet bekend.

Het hof oordeelt als volgt. Vaststaat dat partijen bij de levering van de woning de koopprijs hebben verlaagd vanwege een aantal door [appellant] geconstateerde gebreken. Zoals hierboven onder 3.8 vermeld heeft de notaris hierover verklaard dat daaraan een hevige discussie over, onder meer, de mogelijke problemen met het dak voorafging en de koopprijsverlaging diende tot beslechting van onder meer dit geschil. Uit eerdere correspondentie van [appellant] aan (de makelaar van) [geïntimeerden] blijkt dat [appellant] het dak ook al eerder had aangekaart. In dit licht had [appellant] nader moeten toelichten waarom er ten tijde van de levering wel afspraken zijn gemaakt over door haar aangetroffen gebreken, maar het dak daarbij niet is betrokken, althans dat ter zake geen finale kwijting is verleend. Een dergelijke toelichting heeft [appellant] onvoldoende gegeven, terwijl die wel aangewezen was in deze situatie. Ook het hof gaat daarom ervan uit dat een vaststellingovereenkomst is gesloten die (ook) zag op de mogelijke gebrekkigheid van het dak. Met de rechtbank oordeelt ook het hof dat mogelijk ernstigere dakconstructieproblematiek dan door [appellant] aanvankelijk gedacht, hiermee voor haar rekening en risico komen.
De grief faalt.

4.8

Met
grief 1 in principaal hoger beroep komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat de schade die specifiek verband houdt met het gebrek aan de fundering wordt begroot op een bedrag van € 20.000,00 inclusief btw.
Kern van deze grief is dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat de kosten van herstel € 20.000,- bedragen en daarbij uitgaat van de kosten die zijn begroot in het rapport van Abelen. [appellant] heeft zelf in totaal drie offertes overgelegd (Alphens en Bouw 2000 in eerste aanleg en Prefab Expert in hoger beroep). De bedragen waarop deze offertes uitkomen zijn aanmerkelijk hoger. Volgens [appellant] zijn alle genoemde offertes gebaseerd op de herbouw van een bijgebouw met de omvang van het oorspronkelijke bijgebouw.

4.9

De rechtbank heeft in het eindvonnis een redenering opgebouwd om tot de begroting van de door [appellant] geleden schade te komen.
Deze luidt als volgt:

“Aan de orde is de begroting van de schade die specifiek verband houdt met het gebrek aan de fundering. Daarbij dient tot uitgangspunt dat [appellant] gemotiveerd heeft gesteld en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] onvoldoende hebben betwist dat het herstel van de fundering alleen niet goed mogelijk was en dat het daarom noodzakelijk was dat daarbij ook het bijgebouw zou worden gesloopt, en dus ook opnieuw moest worden gebouwd. Voorts strekt tot uitgangspunt dat, zoals volgt uit het Tussenvonnis en ook uit de overeenkomst van partijen met daarin de bepaling aftrek ‘nieuw voor oud’, dat bij deze begroting van de schade rekening dient te worden gehouden met het voordeel dat het herstel van de gebreken zou opleveren voor [appellant]. Immers, [appellant] zou na dit herstel conform de offerte over een nieuwe fundering en een nieuw bijgebouw beschikken met een nieuw, deugdelijk dak en naar de rechtbank heeft begrepen isolatie van een hogere kwaliteit.

Tegelijkertijd dient rekening te worden gehouden met de omstandigheid dat de bouwkundige staat van het bijgebouw in sterke mate te wensen overliet, en dat daarom de waarde van het bijgebouw als laag moet worden ingeschat, zeker ten opzichte van de nieuw gerealiseerde, naar moet worden aangenomen in deugdelijke staat verkerende aanbouw. Die aanbouw was bovendien groter dan het bijgebouw, waardoor aangenomen moet worden dat de fundering daarvan ook omvangrijker en zwaarder is. Een en ander zou ertoe leiden dat bij de begroting van de schade een zeer aanzienlijk percentage van de bouwkosten als ‘nieuw voor oud’-voordeel op die bouwkosten in mindering moet worden gebracht om tot de schade te komen, waarbij bovendien de hoogte van dit te hanteren percentage niet eenvoudig kan worden bepaald, omdat enig concreet aanknopingspunt daarvoor ontbreekt. Daarmee biedt deze wijze van begroting in dit geval geen, althans onvoldoende uitsluitsel voor het bepalen van de hoogte van de schade. Daarin ziet de rechtbank aanleiding om in plaats daarvan aan te sluiten bij de rechtstreekse kosten van herstel van de fundering van het bijgebouw, dat wil zeggen de kosten voor de sloop van de oude fundering en de bouw van een nieuwe fundering, zoals concreet in het rapport van Abelen begroot op een bedrag van € 19.218,00. De rechtbank gaat niet uit van de offerte van Alphens, omdat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] onvoldoende betwist hebben aangevoerd dat deze mede ziet op de bouw van de nieuwe fundering van de grotere aanbouw. Op basis van het rapport van Abelen schat de rechtbank deze herstelkosten op € 20.000,- inclusief btw.”

Het hof volgt deze redenering en overweegt aanvullend nog als volgt.
Voor het begroten van deze schade is een abstracte redenering, zoals door de rechtbank is gevolgd, noodzakelijk. Het bijgebouw is immers niet in dezelfde staat herbouwd en de offertes die partijen hebben overgelegd dateren alle van nà de sloop van het bijgebouw. Verder gaat ook het hof ervan uit dat ten behoeve van het herstel van de gebrekkige fundering het noodzakelijk was dat het bijgebouw volledig moest worden gesloopt.
Ten slotte moet bij het begroten van de schade rekening worden gehouden met het bepaalde in artikel 6.3 van de koopovereenkomst: verkoper is aansprakelijk voor de herstelkosten van het gebrek dat normaal gebruik belemmert en hierbij dient rekening te worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

De schade die voor vergoeding in aanmerking komt bestaat uit de rechtstreekse kosten van herstel van de fundering van het oorspronkelijke bijgebouw, meer specifiek de kosten van sloop van de oude fundering en de bouw van een nieuwe vergelijkbare fundering. Het bedrag dat is gemoeid met het afbreken van het bijgebouw en het weer opbouwen hiervan komt niet voor vergoeding in aanmerking. Immers het gebrek werd eerst geconstateerd toen het bijgebouw al was afgebroken. Dit blijkt uit het rapport dat 3/2 Structural Engineering heeft uitgebracht op verzoek van [appellant], zoals hiervoor geciteerd onder 3.13. Het sloopwerk had dus hoe dan ook al plaatsgevonden, ook zonder gebrek. Vervolgens heeft [appellant] een geheel ander bijgebouw (namelijk een aanbouw) gerealiseerd. Hiermee heeft [appellant] een aanbouw gerealiseerd die kwalitatief veel beter en veel groter is dan het oorspronkelijke bijgebouw. Zoals de rechtbank eerder al vaststelde zou dit ertoe moeten leiden dat bij de begroting van de schade een zeer aanzienlijk percentage van de bouwkosten als ‘nieuw-voor-oud’ voordeel op de bouwkosten in mindering moet worden gebracht om tot de uiteindelijke schade te komen. [appellant] heeft hier tegenin gebracht dat de fundering en het gebouw dateerden uit 2015 en dat [appellant] dus mocht uitgaan van een nieuw gebouw met een vergelijkbare waarde als een gebouw dat dateert uit 2018/2019. Echter staat vast dat [appellant] het bijgebouw heeft geaccepteerd in de staat waarin deze zich bevond ten tijde van de bezichtiging en de levering. Dat dit bijgebouw van een mindere kwaliteit was dan [appellant] had verwacht komt voor rekening en risico van [appellant]. Dat de rechtbank vervolgens aanleiding heeft gezien om in plaats van deze wijze van begroting aan te sluiten bij de rechtstreekse kosten van herstel van de fundering van het bijgebouw (sloop oude fundering en bouw nieuwe fundering) komt het hof niet als onredelijk voor.
[appellant] heeft voorts aangevoerd dat de door haar ingediende offertes ook allen zien op de herbouw van het bijgebouw. De offerte van Alphens noemt inderdaad een vrijstaand gebouw met vergelijkbare afmetingen. Voor de fundering wordt echter een volledig geïsoleerde fundering inclusief heipalen opgevoerd, zonder verdere specificatie. [geïntimeerden] brengen hier bovendien tegen in dat de fundering niet geïsoleerd was in de oude staat. De offerte van Bouw 2000 kan buiten beschouwing blijven nu deze offerte op geen enkele wijze is gespecificeerd. De offerte van Prefab begroot voor de fundering ruim 17.000 euro en voor sloopkosten ruim 8.000 euro. De sloopkosten betreffen echter het gehele bijgebouw en niet uitsluitend de fundering. Al met al is ook het hof van oordeel dat aangesloten moet worden bij de offerte van Abelen die de kosten begroot op een bedrag van € 19.218,-. Het door de rechtbank toegewezen bedrag van € 20.000,- inclusief btw is daarmee redelijk. De grief faalt.

4.1

Met
grief 3 in het principaal hoger beroep stelt [appellant] dat [geïntimeerden] ten onrechte niet in de beslagkosten zijn veroordeeld. Deze beslagkosten bedragen in totaal € 968,43. De betreffende stukken worden in hoger beroep alsnog overgelegd en het hof zal deze toewijzen. De grief slaagt.

4.11

Grief 2 in het incidenteel hoger beroep waarbij ook is aangevoerd dat ten onrechte beslag is gelegd, faalt ook op dit punt, gezien het voorgaande.

Bewijs 4.12 Partijen hebben geen voldoende concrete feiten gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot andere oordelen dan hiervoor gegeven, zodat hun bewijsaanbiedingen als niet ter zake dienend worden gepasseerd.

Slotsom

4.13

Het incidenteel hoger beroep faalt. Het principaal hoger beroep faalt grotendeels en slaagt slechts wat betreft grief 3. In zoverre zal het bestreden eindvonnis worden vernietigd en worden de gevorderde beslagkosten alsnog toegewezen. Het hof ziet aanleiding om de kosten van het principaal hoger te compenseren. [geïntimeerden] worden veroordeeld in de kosten van het incidenteel hoger beroep.

4. 4. Beslissing

Het hof:

in principaal en incidenteel hoger beroep

vernietigt het vonnis van 28 april 2021 voor zover daarbij de gevorderde beslagkosten ad € 968,43 zijn afgewezen en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerden] tot betaling van het bedrag van € 968,43;
bekrachtigt de vonnissen waarvan beroep voor het overige;

compenseert de kosten in het principaal hoger beroep
;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 1.078,50 aan salaris;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, E.K. Veldhuijzen van Zanten en C.A.H.M. ten Dam en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2023.