Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
kenmerken 22/00471 en 22/00478
23 mei 2023
uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] ,wonende te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 31 mei 2022 in de zaken met kenmerken HAA 21/1646 en
HAA 21/1647 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
HAA 21/1647 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de inspecteur van de Belastingdienst,de inspecteur.
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.1.
De inspecteur heeft aan belanghebbende met dagtekening 31 december 2019 voor het jaar 2016 een aanslag inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (hierna: IB/PVV) opgelegd, berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 69.223 en een inkomen uit sparen en beleggen van € 14.789.
1.1.2.
De inspecteur heeft aan belanghebbende voor het jaar 2016 een aanslag inkomensafhankelijke bijdrage Zorgverzekeringswet (Zvw) opgelegd naar een bijdrage-inkomen van € 51.885.
1.2.
Belanghebbende heeft tegen de aanslagen IB/PVV en Zvw (hierna: de aanslagen) bezwaar gemaakt. De inspecteur heeft dit bezwaar bij uitspraak op bezwaar van 16 februari 2021 ongegrond verklaard. Belanghebbende heeft beroep ingesteld.
1.3.
De rechtbank heeft bij uitspraak van 31 mei 2022 het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 8 juli 2022. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 april 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2.Feiten
2.1.
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de inspecteur als ‘verweerder’):
“
Feiten
Feiten
1. Eiser is geboren [in] 1949.
2. Eiser is eigenaar van het pand gelegen aan de [A-straat] 13 C, [postcode] te [Z] . Hierin dreef hij een tandartsenpraktijk, welke is gestaakt op 31 december 2016.
3. Op 30 augustus 2017 heeft eiser zijn aangifte ib/pvv voor het jaar 2016 ingediend. Het aangegeven verzamelinkomen bedraagt € 28.653 en is als volgt opgebouwd:
Winst uit onderneming -/- € 3.474
Pensioen, lijfrente of andere uitkering € 18.143
Voordeel uit sparen en beleggen € 14.789
Saldo aftrekbare giften -/- € 805
Belastbaar inkomen uit werk en woning € 28.653
4. Op 25 februari 2019 heeft de inspecteur een voornemen tot afwijking verzonden. Partijen hebben over en weer gecommuniceerd.
5. Op 9 april 2019 heeft eiser per e-mail een concept taxatierapport naar verweerder gestuurd. Hierin ontbreekt op pagina 30 een handtekening en een plausibiliteitsverklaring in het concept-taxatierapport.
6. Op 6 augustus 2019 heeft verweerder een brief betreffende ‘uitkomst waardeonderzoek’ verstuurd naar eiser. Als bijlage is de taxatiebeoordeling van de afdeling waardeonderzoek van de Belastingdienst gevoegd. De taxateur van de Belastingdienst heeft de taxatie onder andere gebaseerd op de volgende vergelijkingspanden:
Adres Datum akte van levering Prijs per m²
[B-straat] 1 september 2015 € 5.230
[C-straat] 1 juli 2016 € 6.220
[A-straat] 7 H 30 december 2016 € 5.673
7. De gemiddelde vierkante meterprijs van de bovengenoemde appartementen komt afgerond naar beneden uit op € 5.700. Als beste vergelijkingspand heeft de taxateur de [A-straat] 7 H beoordeeld. Om de [A-straat] 7 H als woning aan te bieden is een investering noodzakelijk. De investeringskosten zijn geschat op € 1.500 per m².
8. Op 18 augustus 2019 heeft eiser per e-mail gereageerd op de brief van verweerder. Hierop is door verweerder gereageerd.
9. Met dagtekening 5 december 2019 heeft verweerder eiser een kennisgeving tot afwijking van de aangifte toegezonden.
10. Met dagtekening 31 december 2019 heeft verweerder de definitieve aanslagen ib/pvv en zwv 2016 opgelegd waarbij het verzamelinkomen is vastgesteld op € 84.012. Verweerder is bij de bepaling van de stakingswinst per 31 december 2016 uitgegaan van een waarde in het economisch verkeer van het pand € 165.000. Het verzamelinkomen is daarbij als volgt opgebouwd:
Winst uit onderneming € 51.885
Pensioen, lijfrente of andere uitkering € 18.143
Voordeel uit sparen en beleggen € 14.789
Saldo aftrekbare giften -/- € 805
[Verzamelinkomen] € 84.012”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. Het Hof voegt hier nog de volgende feiten aan toe.
2.2.
In een tot de stukken behorende splitsingsakte van het perceel, bestaande uit een bedrijfsruimte met twee bovenwoningen, ondergrond en erf, plaatselijk bekend [A-straat] 13 A, B en C, ten tijde van de splitsing in eigendom van belanghebbende, gedateerd 14 november 2005, is onder meer het volgende vermeld:
“Het gebouw en de daarbij behorende grond en toebehoren zal worden gesplitst in de volgende appartementsrechten:
1. het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte cum annexis gelegen op de begane grond van het gebouw met tuin, plaatselijk bekend [A-straat] 13-C (…).”
1. het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte cum annexis gelegen op de begane grond van het gebouw met tuin, plaatselijk bekend [A-straat] 13-C (…).”
2.3.1.
In de aangifte IB/PVV 2016 van belanghebbende is onder de rubriek ‘21 Eigen woning’ onder meer vermeld dat hij per 31 december 2016 een eigen woning heeft met als adresgegevens [postcode] 13-B [Z] , met als WOZ-objectnummer 36.300.010.789, en dat daarvan de WOZ-waarde € 297.000 bedraagt.
2.3.2.
Voorts is in de aangifte IB/PVV 2016, in het onderdeel ‘640 Algemene gegevens IB per onderneming’ vermeld dat aan het ondernemingsvermogen een onroerende zaak is onttrokken met als adresgegevens ‘ [A-straat] 13c [postcode] [Z] ’ (hierna ook: het pand), dat de boekwaarde daarvan € 99.918 bedroeg en dat de WEV [
Hof: waarde in het economische verkeer] van die zaak € 94.000 bedroeg.
Hof: waarde in het economische verkeer] van die zaak € 94.000 bedroeg.
2.4.1.
Belanghebbende heeft een rapport van een in opdracht van hem verrichte taxatie overgelegd, gedateerd 5 april 2019 en opgesteld door [A] als taxateur. In dit rapport is onder meer het volgende vermeld:
“
Taxateur(…)
Taxateur is ingeschreven bij taxateursregister:
Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)(…)
Taxateur(…)
Taxateur is ingeschreven bij taxateursregister:
Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)(…)
Specialisatie/deskundigheid taxateur:
Commercieel vastgoed. Taxateur is tevens ingeschreven in de Vakgroep Modelmatig Waardebepalen bij het NRVT en Assessor voor deze vakgroep. De taxateur is in bezit van de titel MSRE (Master of Studies in Real Estate).(…)
Onderwerp van de taxatieKorte objectomschrijving: appartementsrecht met kantoor/praktijkruimte met ondergrond, tuin en toebehoren, plaatselijk bekend, [A-straat] 13C, [postcode] te [Z]
Commercieel vastgoed. Taxateur is tevens ingeschreven in de Vakgroep Modelmatig Waardebepalen bij het NRVT en Assessor voor deze vakgroep. De taxateur is in bezit van de titel MSRE (Master of Studies in Real Estate).(…)
Onderwerp van de taxatieKorte objectomschrijving: appartementsrecht met kantoor/praktijkruimte met ondergrond, tuin en toebehoren, plaatselijk bekend, [A-straat] 13C, [postcode] te [Z]
Doel van de taxatieHet doel van de taxatie is het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van: Het verkrijgen van inzicht in de waarde van de onroerende zaak per heden ten behoeve van fiscale doeleinden per waardepeildatum 31-12-2016
Onder marktwaarde wordt verstaan: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij partijen met kennis van zaken; prudent en niet onder dwang hebben gehandeld.
Met als grondslag: bij voortgezet gebruik
Het getaxeerde object is per waardepeildatum (…) getaxeerd op € 97.000,00
(…)
Voor deze taxatie is taxateur van de volgende uitgangspunten uitgegaan:
* Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). (…)
* De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. (…)
* Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum.
(…)
Inspectiedatum 28-3-2019
Inspectie (…) Het pand is zowel aan voor-, achterzijde en inpandig geïnspecteerd oftewel intern en extern.
(…)
Onder marktwaarde wordt verstaan: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij partijen met kennis van zaken; prudent en niet onder dwang hebben gehandeld.
Met als grondslag: bij voortgezet gebruik
Het getaxeerde object is per waardepeildatum (…) getaxeerd op € 97.000,00
(…)
Voor deze taxatie is taxateur van de volgende uitgangspunten uitgegaan:
* Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). (…)
* De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. (…)
* Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum.
(…)
Inspectiedatum 28-3-2019
Inspectie (…) Het pand is zowel aan voor-, achterzijde en inpandig geïnspecteerd oftewel intern en extern.
(…)
D. Juridische status van het object
(…)
2. Kadastrale omschrijving van het object
Korte omschrijving:
appartementsrecht met kantoor/praktijkruimte met ondergrond, tuin en toebehoren, plaatselijk bekend, [A-straat] 13C, [postcode] te [Z](…)
Publiekrechtelijke aspecten(…)
2. Vigerend bestemmingsplan
De vigerende bestemming heeft ter plaatse de aanduiding:
- Plannaam
Bestemmingsplan [plaats] - en [buurt](…)
3. Bijzonderheden
(…)
Het huidige / het voorgenomen gebruik is:
Het pand is momenteel in gebruik bij opdrachtgever(…)
Bedrijfsmatige objecten dienen te voldoen aan de volgende kenmerken: (…)
bestemming: Gemengd-1, woningen en huisgebonden beroep of huisgebonden bedrijf, max 40% van het grondoppervlak van het hoofdgebouw en aan- en uitbouwen van de woning mag worden gebruikt tbv het huisgebonden beroep met max 60m2.(…)
(…)
2. Kadastrale omschrijving van het object
Korte omschrijving:
appartementsrecht met kantoor/praktijkruimte met ondergrond, tuin en toebehoren, plaatselijk bekend, [A-straat] 13C, [postcode] te [Z](…)
Publiekrechtelijke aspecten(…)
2. Vigerend bestemmingsplan
De vigerende bestemming heeft ter plaatse de aanduiding:
- Plannaam
Bestemmingsplan [plaats] - en [buurt](…)
3. Bijzonderheden
(…)
Het huidige / het voorgenomen gebruik is:
Het pand is momenteel in gebruik bij opdrachtgever(…)
Bedrijfsmatige objecten dienen te voldoen aan de volgende kenmerken: (…)
bestemming: Gemengd-1, woningen en huisgebonden beroep of huisgebonden bedrijf, max 40% van het grondoppervlak van het hoofdgebouw en aan- en uitbouwen van de woning mag worden gebruikt tbv het huisgebonden beroep met max 60m2.(…)
E. Omschrijving gebruik en omgeving
(…)
2. Gebruik
a. Huidig gebruik:
Het pand is momenteel in gebruik bij opdrachtgeverb. Voorgenomen gebruik:
kantoorruimte, verblijfsruimtec. Gebruiksmogelijkheden:
Het huidig gebruik is the Highest and Best Use(…)
(…)
2. Gebruik
a. Huidig gebruik:
Het pand is momenteel in gebruik bij opdrachtgeverb. Voorgenomen gebruik:
kantoorruimte, verblijfsruimtec. Gebruiksmogelijkheden:
Het huidig gebruik is the Highest and Best Use(…)
I. Onderbouwing van de waarde
1. Taxatiestandaard, taxatiemethodieken en rekentechnieken
a. Door taxateur gehanteerde taxatiestandaard
European Valuation Standards (EVS)b. Toegepaste rekentechniek(en) (…)
BAR/NAR & Huurwaarde kapitalisatie en directe vergelijking obv verkoop/verhuuropbrengst van vergelijkbare objecten.Toelichting voor de gekozen taxatiemethodiek(en) en rekentechniek(en)
Het onderhavige object kan gekwalificeerd worden als een gangbaar vastgoedobject binnen één van de standaard bedrijfsmatig vastgoed (…). (…) de waardering [is] tot stand gekomen door middel van zowel de huurwaarde-kapitalisatiemethode met behulp van de BAR/NAR methodiek en de comparatieve methode waarbij het onderhavige object wordt vergeleken met vergelijkbare objecten gecorrigeerd voor verschillen.(…)”
1. Taxatiestandaard, taxatiemethodieken en rekentechnieken
a. Door taxateur gehanteerde taxatiestandaard
European Valuation Standards (EVS)b. Toegepaste rekentechniek(en) (…)
BAR/NAR & Huurwaarde kapitalisatie en directe vergelijking obv verkoop/verhuuropbrengst van vergelijkbare objecten.Toelichting voor de gekozen taxatiemethodiek(en) en rekentechniek(en)
Het onderhavige object kan gekwalificeerd worden als een gangbaar vastgoedobject binnen één van de standaard bedrijfsmatig vastgoed (…). (…) de waardering [is] tot stand gekomen door middel van zowel de huurwaarde-kapitalisatiemethode met behulp van de BAR/NAR methodiek en de comparatieve methode waarbij het onderhavige object wordt vergeleken met vergelijkbare objecten gecorrigeerd voor verschillen.(…)”
2.4.2.
In het rapport zijn de navolgende huurreferenties opgenomen:
1. [D-straat] te [Z] . Huurprijs € 386,67 p/m2 per jaar;
2. [E-straat] te [Z] . Huurprijs van € 142,33 p/m2 per jaar, en
3. [F-straat] A te [Z] . Huurprijs € 185,71 p/m2 per jaar.
1. [D-straat] te [Z] . Huurprijs € 386,67 p/m2 per jaar;
2. [E-straat] te [Z] . Huurprijs van € 142,33 p/m2 per jaar, en
3. [F-straat] A te [Z] . Huurprijs € 185,71 p/m2 per jaar.
Bij deze vergelijkingsobjecten zijn foto’s en een gedetailleerde beschrijving opgenomen.
2.4.3.
In het rapport zijn de navolgende koopreferenties opgenomen:
1. [G-straat] te [Z] (…)
2. [H-straat] te [Z] (…)
3. [I-straat] te [Z] (…) (…)
1. [G-straat] te [Z] (…)
2. [H-straat] te [Z] (…)
3. [I-straat] te [Z] (…) (…)
Bij deze vergelijkingsobjecten zijn foto’s en een gedetailleerde beschrijving opgenomen.
2.4.4.
In het rapport van belanghebbende is voorts vermeld:
“Toepassing van referenties
Hierboven worden referenties aangegeven van verkochte en verhuurde panden die vergelijkbaar zijn met het getaxeerde object en de waarde onderbouwen. In de directe omgeving van het object zijn er een aantal actuele transacties beschikbaar van panden die goed vergelijkbaar zijn met het getaxeerde object. (…) Eventuele verschillen in waarde vanwege de verschillende marktontwikkelingen in gebieden zijn betrokken in deze vergelijking.
Hierboven worden referenties aangegeven van verkochte en verhuurde panden die vergelijkbaar zijn met het getaxeerde object en de waarde onderbouwen. In de directe omgeving van het object zijn er een aantal actuele transacties beschikbaar van panden die goed vergelijkbaar zijn met het getaxeerde object. (…) Eventuele verschillen in waarde vanwege de verschillende marktontwikkelingen in gebieden zijn betrokken in deze vergelijking.
Naast de gehanteerde referenties is het (gemiddelde) marktniveau van de (directe) omgeving van het getaxeerd object in de analyse betrokken. Hiervoor zijn meerdere bronnen geraadpleegd , o.a. Realworks van de NVM en [B] van [C] .De analyseresultaten zijn samengevat in onderstaande grafieken. Uit deze analyse blijkt dat de gemiddelde huurwaarde van objecten in dezelfde categorie zo rond de waardepeildatum 31-12-2016 circa € 190,00/m2 bedraagt.
De Waardevaststelling
Op basis van het uitgevoerde markt- en referentieonderzoek blijkt het volgende: De gemiddelde huurwaarde per m2 van kleine kantoorruimten in “centraal” [Z] varieert van circa € 150,00 per m2 voor een eenvoudige “casco”kantoor tot circa € 650,00 per m2 voor een goed en functioneel “turn key opgeleverd” kantoorpand van deze omvang en bouwperiode. (…) Rekening houdend met bovenstaande en de geconstateerde verschillen tussen de referenties en het getaxeerde object achten wij een gemiddelde huurwaarde van€ 200,00 per m2 realistisch en haalbaar, hierbij is sterk rekening gehouden met de kwaliteit, indeling en ligging van het pand, alsmede met de marktsituatie per genoemde waardepeildatum.Om een verkoopwaarde te bepalen wordt de huurwaarde gekapitaliseerd. Deze kapitalisatie vindt plaats door de rendementen en risico’s van vastgoed samen te vatten tot een aanvangsrendement. Een hoge BAR betekent dat het risicoprofiel van het object hoog is en des te minder zal een eventuele koper bereid zijn te betalen. In de huidige markt wordt voor dergelijke objecten zoals het getaxeerd object een Bruto Aanvangsrendement gerealiseerd van 4,00% voor de toplocaties op de Zuid-as tot in het uiterste geval een BAR van 12,00% voor de mindere locaties, ook weer sterk afhankelijk van locatie, bereikbaarheid, functionaliteit en ook onderhoudsstaat. Wij achten, mede gelet op de verkochte referenties en de betere kwaliteit van het pand, de courantheid en locatie een BAR van rond de 7,5% - 8,0% realistisch. Na correctie van exploitatielasten en overige correcties betekent dit dat de huurwaarde wordt gekapitaliseerd met een (afgeronde) kapitalisatiefactor van 12,9.(…)
Op basis van het uitgevoerde markt- en referentieonderzoek blijkt het volgende: De gemiddelde huurwaarde per m2 van kleine kantoorruimten in “centraal” [Z] varieert van circa € 150,00 per m2 voor een eenvoudige “casco”kantoor tot circa € 650,00 per m2 voor een goed en functioneel “turn key opgeleverd” kantoorpand van deze omvang en bouwperiode. (…) Rekening houdend met bovenstaande en de geconstateerde verschillen tussen de referenties en het getaxeerde object achten wij een gemiddelde huurwaarde van€ 200,00 per m2 realistisch en haalbaar, hierbij is sterk rekening gehouden met de kwaliteit, indeling en ligging van het pand, alsmede met de marktsituatie per genoemde waardepeildatum.Om een verkoopwaarde te bepalen wordt de huurwaarde gekapitaliseerd. Deze kapitalisatie vindt plaats door de rendementen en risico’s van vastgoed samen te vatten tot een aanvangsrendement. Een hoge BAR betekent dat het risicoprofiel van het object hoog is en des te minder zal een eventuele koper bereid zijn te betalen. In de huidige markt wordt voor dergelijke objecten zoals het getaxeerd object een Bruto Aanvangsrendement gerealiseerd van 4,00% voor de toplocaties op de Zuid-as tot in het uiterste geval een BAR van 12,00% voor de mindere locaties, ook weer sterk afhankelijk van locatie, bereikbaarheid, functionaliteit en ook onderhoudsstaat. Wij achten, mede gelet op de verkochte referenties en de betere kwaliteit van het pand, de courantheid en locatie een BAR van rond de 7,5% - 8,0% realistisch. Na correctie van exploitatielasten en overige correcties betekent dit dat de huurwaarde wordt gekapitaliseerd met een (afgeronde) kapitalisatiefactor van 12,9.(…)
10. Optimale aanwending / Highest And Best Use (HABU)
De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoedobject die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak
Het type object en de beperkte gebruiks- en bestemmingsmogelijkheden in ogenschouw genomen maakt het huidige gebruik per datum opname en inspectie het enig optimale gebruik. Een ander gebruik zal volgens taxateur niet leiden tot een hogere waarde.”
De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoedobject die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak
Het type object en de beperkte gebruiks- en bestemmingsmogelijkheden in ogenschouw genomen maakt het huidige gebruik per datum opname en inspectie het enig optimale gebruik. Een ander gebruik zal volgens taxateur niet leiden tot een hogere waarde.”
2.4.5.
In een bij het taxatierapport gevoegde berekening is vermeld dat de waarde vrij op naam van het getaxeerde object vóór aftrek ‘Notariskosten / Kad.recht’ € 103.453,46 bedraagt.
2.4.6.
Op bij het taxatierapport gevoegde foto’s is te zien dat het getaxeerde object ‘huiselijk’ is ingericht met een bureau en zitmeubels, en dat deze niet (meer) het aanzien biedt van een praktijkruimte van een tandarts. Voorts is te zien dat er een soort kitchenette is en een ruimte met een wastafel en een wc. Blijkens een van de overige bij het taxatierapport gevoegde bijlagen is de ruimte met de wastafel en de wc (uitsluitend) via de kitchenette toegankelijk. Op de foto’s maken deze voorzieningen een gedateerde indruk. Een badkamer is niet aanwezig.
2.5.
Bij brief van 6 augustus 2019 heeft de inspecteur aan belanghebbende een rapport toegezonden van de ‘afdeling waardeonderzoek’ van de Belastingdienst. In dit rapport, gedateerd 1 augustus 2019, is onder meer het volgende vermeld (in dit rapport is het rapport van [A] aangeduid als ‘concept-rapport’):
“1 Algemeen
1.1 Kwalificatie van het onderzoek (disclaimer)
(…) Dit rapport is een taxatiebeoordeling zoals opgenomen in de definities van de reglementen van het Reglement-Definities-NRVT [
Hof: Nederlands Register Vastgoed Taxateurs]-2018 en betreft een beoordeling van het werk van een andere Taxateur. Uitgangspunt voor een taxatiebeoordeling is de door belastingplichtige aangegeven waarde.
1.1 Kwalificatie van het onderzoek (disclaimer)
(…) Dit rapport is een taxatiebeoordeling zoals opgenomen in de definities van de reglementen van het Reglement-Definities-NRVT [
Hof: Nederlands Register Vastgoed Taxateurs]-2018 en betreft een beoordeling van het werk van een andere Taxateur. Uitgangspunt voor een taxatiebeoordeling is de door belastingplichtige aangegeven waarde.
(…)
1.3 Opdrachtnemer / taxateur
Naam : (…)
Werkzaam bij : Belastingdienst/(…)
Ingeschreven bij: Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs in de kamers Bedrijfsmatig Vastgoed en Grootzakelijk Vastgoed (…)
(…)
1.3 Opdrachtnemer / taxateur
Naam : (…)
Werkzaam bij : Belastingdienst/(…)
Ingeschreven bij: Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs in de kamers Bedrijfsmatig Vastgoed en Grootzakelijk Vastgoed (…)
(…)
2 Beoordeling
2.1 Gegevens object
(…)
Bestemming : Er liggen 2 gemeentelijke bestemmingsplannen op de gemarkeerde plek:
- Het plan, Datacenters, is een voorbereidingsbesluit. (…)
- Het plan, Bestemmingsplan [plaats] - en [buurt] , heeft de status onherroepelijk. Daarmee is dit het rechtsgeldige bestemmingsplan. (…)
De [A-straat] 13-C valt onder bestemming Gemengd-1.
De bestemmingen Gemengd-1 en Gemengd-2 zijn bedoeld voor de panden binnen het plangebied waar niet-woonfuncties op de begane grond zijn gerealiseerd en voor panden waar niet-woonfuncties al op grond van het geldende bestemmingsplan zijn toegestaan.
(…)
2.3 Bevindingen naar aanleiding van het onderzoek
(…)
Mijn huurreferenties:
2.1 Gegevens object
(…)
Bestemming : Er liggen 2 gemeentelijke bestemmingsplannen op de gemarkeerde plek:
- Het plan, Datacenters, is een voorbereidingsbesluit. (…)
- Het plan, Bestemmingsplan [plaats] - en [buurt] , heeft de status onherroepelijk. Daarmee is dit het rechtsgeldige bestemmingsplan. (…)
De [A-straat] 13-C valt onder bestemming Gemengd-1.
De bestemmingen Gemengd-1 en Gemengd-2 zijn bedoeld voor de panden binnen het plangebied waar niet-woonfuncties op de begane grond zijn gerealiseerd en voor panden waar niet-woonfuncties al op grond van het geldende bestemmingsplan zijn toegestaan.
(…)
2.3 Bevindingen naar aanleiding van het onderzoek
(…)
Mijn huurreferenties:
1. [J-straat] te [Z] (…) Huurprijs ca. € 367,- p/m2 per jaar (…)
2. [K-straat] te [Z] (…) Huurprijs ca € 185,- p/m2 per jaar (…)
3. [L-straat] (bg) te [Z] (…) Huurprijs € 330,- p/m2 per jaar. (…)
(…)
Alle drie de huurreferenties hebben een vergelijkbare kwaliteit en luxe als de [A-straat] 13-C. Tevens is de onderhoudsstaat vergelijkbaar. De bouwjaren liggen iets voor 1911.
De gemiddelde huurprijs per m2 per jaar komt afgerond naar beneden uit op: € 290,-.
3. [L-straat] (bg) te [Z] (…) Huurprijs € 330,- p/m2 per jaar. (…)
(…)
Alle drie de huurreferenties hebben een vergelijkbare kwaliteit en luxe als de [A-straat] 13-C. Tevens is de onderhoudsstaat vergelijkbaar. De bouwjaren liggen iets voor 1911.
De gemiddelde huurprijs per m2 per jaar komt afgerond naar beneden uit op: € 290,-.
In het concept-rapport zijn de navolgende koopreferenties opgenomen:
(…)
(…)
In het concept-rapport wordt geen nadere toelichting gegeven hoe de aangegeven mate van vergelijkbaarheid van de koopreferenties wordt vertaald naar het getaxeerde object en wat voor het getaxeerde object dan als koopprijs haalbaar en realistisch wordt gezien.
Waardering:
Er wordt voor de berekening van de kantoorruimte verwezen naar bijgevoegd rekenmodel achter de bijlage.
Bestemming Gemengd-1:
(…)
Op de begane grond zijn zowel woningen als niet woonfuncties toegestaan.
(…)
Op de begane grond zijn zowel woningen als niet woonfuncties toegestaan.
Als de “Highest And Best Use” (…) wordt voor de [A-straat] 13-C woonruimte in de daarvoor bestemde bouwlaag geacht.
Verkochte appartementen in [Z] :
1. [B-straat] (…)
2. [C-straat] (…)
3. [A-straat] 7 H, appartementsrecht, akte van levering d.d. 30-12-2016, koopprijs: € 278.000,-. Een op te knappen 2 kamer appartement op de begane grond met tuin. Badkamer bestaat uit een douche en een vast toilet.
Woonoppervlakte ca. 49 m2, komt neer op een m2-prijs van ca. € 5.673,-.
1. [B-straat] (…)
2. [C-straat] (…)
3. [A-straat] 7 H, appartementsrecht, akte van levering d.d. 30-12-2016, koopprijs: € 278.000,-. Een op te knappen 2 kamer appartement op de begane grond met tuin. Badkamer bestaat uit een douche en een vast toilet.
Woonoppervlakte ca. 49 m2, komt neer op een m2-prijs van ca. € 5.673,-.
De gemiddelde m2-prijs van bovengenoemde appartementen komt afgerond naar beneden uit op: € 5.700,-.
Als beste vergelijkbaar wordt de [A-straat] 7 H beoordeeld.
Echter om de [A-straat] 13-C als woning aan te bieden is er een investering noodzakelijk om dit te realiseren. De investeringskosten wordt geschat op € 1.500,- p/m2.
Waarde [A-straat] 13-C, ca. 40 m2 woonoppervlakte:
40 m2 x € 5.673,- = € 226.920,-
Investeringskosten:
40 m2 x € 1.500,- =
€ 60.000,-minus
€ 166.920,-, afgerond naar € 165.000,-.
Investeringskosten:
40 m2 x € 1.500,- =
€ 60.000,-minus
€ 166.920,-, afgerond naar € 165.000,-.
2.4
Waardeoordeel
Op basis van de beoordeling is gebleken dat de namens belastingplichtige vastgestelde marktwaarde niet gevolgd kan worden. Ondergetekende taxeert de waarde in het economische verkeer op:
Peildatum Grondslag Waarde31-12-2016 Vrij van huur en gebruik € 165.000
(…)
Peildatum Grondslag Waarde31-12-2016 Vrij van huur en gebruik € 165.000
(…)
Bijlagen:
- Rekenmodel;
- Kopie beoordeeld taxatierapport.”
- Rekenmodel;
- Kopie beoordeeld taxatierapport.”
2.6.
In een brief van belanghebbende aan de inspecteur van 18 augustus 2019 is onder meer het volgende vermeld:
“- Op grond van de fysieke kwaliteit – zoals op de plattegrond weergegeven – sluiten zowel het bevolkingsregister als het stedelijke Bouw en Woningtoezicht bewoning uit.
- Het eigendomsbewijs, de splitsingsakte, het kadaster, BAG basisregistratie beperken het gebruik slechts tot bedrijfs/kantoorruimte.
(…)
- Het ongedaan maken van een toegewezen vergunning tot vestiging van bedrijfsruimte is een weinig aanlokkelijke optie. Aan het wederom verkrijgen van een dergelijke vergunning zijn behoorlijke kosten en een vergunningsprocedure verbonden.”
- Het eigendomsbewijs, de splitsingsakte, het kadaster, BAG basisregistratie beperken het gebruik slechts tot bedrijfs/kantoorruimte.
(…)
- Het ongedaan maken van een toegewezen vergunning tot vestiging van bedrijfsruimte is een weinig aanlokkelijke optie. Aan het wederom verkrijgen van een dergelijke vergunning zijn behoorlijke kosten en een vergunningsprocedure verbonden.”
2.7.1.
In een brief van de Belastingdienst aan belanghebbende van 5 december 2019 is onder meer het volgende vermeld:
“In het taxatierapport van de heer [A] is opgenomen dat het huidige gebruik als kantoorruimte HABU is. Dit is onjuist, de meest optimale gebruik is als woonruimte, dit heeft de heer [A] verzuimd mee te nemen in het bepalen van de verkoopwaarde. De berekening van de woonwaarde is niet in het rapport opgenomen, er zijn geen referentieobjecten en ook geen berekeningen opgenomen ten behoeve van het pand met als functie wonen.
(…) Het pand (…) heeft u naar privé gehaald voor een bedrag van € 97.000. Ik heb het voornemen hier een wijziging in te brengen en de waarde in het economische verkeer vast te stellen op € 165.000.
(…) Het pand (…) heeft u naar privé gehaald voor een bedrag van € 97.000. Ik heb het voornemen hier een wijziging in te brengen en de waarde in het economische verkeer vast te stellen op € 165.000.
Dit wijst op een wijziging van uw winst uit onderneming:
Oude saldo fiscale winstbepaling -/- € 9.056
Onttrekking (€ 165.000 - € 97.000) + € 68.000
Saldo fiscale winstberekening € 58.944
Bijtelling vrijvallen fiscale oudedagsreserve + € 5.017
Stakingsaftrek - € 3.630
Winst als ondernemer € 60.331
Onttrekking (€ 165.000 - € 97.000) + € 68.000
Saldo fiscale winstberekening € 58.944
Bijtelling vrijvallen fiscale oudedagsreserve + € 5.017
Stakingsaftrek - € 3.630
Winst als ondernemer € 60.331
MKB-winstvrijstelling - € 8.446
Belastbare winst € 51.885”
Belastbare winst € 51.885”
2.7.2.
Het bijdrage inkomen Zvw is door de inspecteur vastgesteld op € 51.885.
2.8.
In een e-mailbericht van belanghebbende aan de inspecteur van 28 januari 2021 is onder meer het volgende vermeld:
“Er was in 2016 geen huisvestingsvergunning (HVV 2020), en die zou op grond van fysieke kenmerken van een bedrijfsobject ook zijn afgewezen.”
2.9.
Ter zitting op 19 april 2023 heeft de taxateur het volgende verklaard:
“De taxateurverklaart verder in eerste termijn en mede op vragen van het Hof als volgt:
De oudste raadsheer vraagt mij hoe ik de € 1.500 verbouwingskosten per m2 bereken. Dat is een inschatting van mijn kant die ik heb gebaseerd op het boek herbouwkosten, dat is een taxatieboek. Het boek zit niet bij de stukken. De voorzitter wijst mij er op dat de in het taxatierapport van de Belastingdienst vermelde bijlagen niet zijn overgelegd.”
3.Geschil in hoger beroep
In hoger beroep is in geschil of de uitspraak van de rechtbank juist is. In het bijzonder is voor de hoogte van de aanslagen IB.PVV 2016 en Zvw 2016 in geschil welke waarde aan het pand moet worden toegekend op het moment van staking op 31 december 2016.
4.4. Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank heeft als volgt overwogen en beslist:
“
Vooraf
Vooraf
15. Eiser heeft in zijn brief van 10 april 2022 de rechtbank de ruimte gegeven om de zaak af te doen in zijn afwezigheid. De rechtbank volgt eiser hierin en acht de aanwezigheid van eiser niet noodzakelijk voor de behandeling van de zaak.
Omvang stakingswinst
16. Ingevolge artikel 3.8 van de Wet inkomstenbelasting 2001 en volgens vaste jurisprudentie worden op grond van de totaalwinstgedachte, de stille reserves (het verschil tussen waarde in het economische verkeer van een activum en de boekwaarde van dat activum) bij staking van de onderneming tot de winst gerekend. Tussen partijen is niet in geschil dat eiser in december 2016 zijn onderneming heeft gestaakt en dat er sprake is van stille reserves in het pand. Wat partijen verdeeld houdt is de vraag wat voor de berekening van die stille reserves de waarde is van het pand op het moment van staking.
17. Vaststaat dat eiser zijn onderneming heeft gestaakt op 31 december 2016 en dat het tot het ondernemingsvermogen behorende pand moet worden overgebracht naar privé tegen de waarde in het economische verkeer.
18. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het kantoorpand toegekende waarde ligt bij verweerder.
19. Eiser heeft het standpunt ingenomen dat de stakingswinst tot een te hoog bedrag is vastgesteld en heeft daartoe betoogd dat voor de vaststelling van de waarde van het pand op 31 december 2016 aansluiting moet worden gezocht bij de WOZ-waarde over 2016. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het stakingsmoment, 31 december 2016, als waardepeildatum aangehouden moet worden, zoals eiser zelf ook heeft gedaan in zijn aangifte ib/pvv 2016. De rechtbank oordeelt hierover als volgt.
20. Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 7 april 1993, nr. 28.978, LJN: ZC5316, BNB 1993/174 geldt in een situatie als de onderhavige als hoofdregel dat indien een bedrijfspand naar het privé-vermogen van een belastingplichtige overgaat doordat het gebruik ten behoeve van de onderneming bij de staking daarvan een einde neemt en belastingplichtige derhalve tegen dat tijdstip over het pand in ontruimde staat heeft beschikt, de waarde van het bedrijfspand bij de overgang dient te worden gesteld op de waarde in onverhuurde staat. Voorts is het vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak dient te worden gesteld op het bedrag die bij aanbieding ten verkoop op de voor het pand meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed.”
21. Dit betekent - zakelijk weergegeven - dat ervan moet worden uitgegaan dat ten tijde van de staking van de onderneming – op 31 december 2016 - het pand is overgegaan naar het privévermogen van eiser naar de waarde in het economische verkeer in vrij opleverbare staat. Naar het oordeel van de rechtbank is de huurwaarde van het pand een belangrijke indicatie voor de bepaling van deze waarde. Daarbij dient, naar tussen partijen niet in geschil is, te worden uitgegaan van een marktconforme huur.
22. Volgens eiser dient louter de bedrijfsbestemming in aanmerking te worden genomen, zoals in zijn taxatierapport ook is gebeurd. Er was in 2016 geen huisvestingsvergunning en die is volgens eiser wel vereist om het pand te gebruiken als woonruimte. Daarom mag, naar eiser stelt, geen rekening worden gehouden met een eventuele verwachtingswaarde die op de markt zou worden omgezet indien een huisvestingsvergunning zou worden afgegeven.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de mogelijkheid om het object als woonruimte te bestemmen wel in ogenschouw dient te worden genomen. Verweerder heeft een onderbouwing gegeven aan de hand van waardering met woonbestemming. Het betreft hier niet een veronderstelde verwachtingswaarde, toekomstige waarde of een additionele waarde die de markt mogelijk zou kunnen toekennen en het nog niet het potentieel van een object zoals eiser suggereert. De bestemming is leidend in deze en dit wordt door ook door eiser zelf gesteld. Uit de plankaart (bijlage 18 bij het verweerschrift) volgt dat bij [A-straat] 13 GD-1 staat aangegeven, wat staat voor een gemengde bestemming. Volgens de bestemmingsomschrijving zijn de gronden onder andere aangewezen voor woningen. Verweerder verwijst hierbij naar artikel 3.1, lid a van de bestemmingsbepalingen (bijlage 19). De rechtbank oordeelt hierover als volgt.
23. De rechtbank overweegt dat uit het overgelegde bestemmingsplan volgt dat het pand een gemengde bestemming heeft. De rechtbank acht op grond van de door partijen overgelegde gedingstukken en de afgelegde verklaringen aannemelijk geworden dat op
31 december 2016 eiser het object tot woning zou kunnen en mogen omzetten. Gelet hierop dient de woonbestemming meegewogen te worden bij de waardebepaling in november 2016. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hierbij terecht acht geslagen op het feit dat op de peildatum sprake was van een gemengde bestemming. Verweerder heeft voor de waardebepaling van het pand dus terecht ook een vergelijking gemaakt met referentieobjecten die eveneens een woonbestemming hebben. Het betoog van eiser dat hij in 2016 niet beschikte over een huisvestingsvergunning en om deze reden dus geen rekening gehouden dient te worden met de woonbestemming, faalt. Een huisvestingsvergunning is niet van toepassing, nu er geen sprake is van (mogelijke) verhuur van het pand. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport blijkt dat een investering in het pand noodzakelijk is voor het realiseren van de woonbestemming. Hiervoor is een post van € 60.000 meegenomen in de berekening van verweerder.
31 december 2016 eiser het object tot woning zou kunnen en mogen omzetten. Gelet hierop dient de woonbestemming meegewogen te worden bij de waardebepaling in november 2016. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder hierbij terecht acht geslagen op het feit dat op de peildatum sprake was van een gemengde bestemming. Verweerder heeft voor de waardebepaling van het pand dus terecht ook een vergelijking gemaakt met referentieobjecten die eveneens een woonbestemming hebben. Het betoog van eiser dat hij in 2016 niet beschikte over een huisvestingsvergunning en om deze reden dus geen rekening gehouden dient te worden met de woonbestemming, faalt. Een huisvestingsvergunning is niet van toepassing, nu er geen sprake is van (mogelijke) verhuur van het pand. Uit het door verweerder overgelegde taxatierapport blijkt dat een investering in het pand noodzakelijk is voor het realiseren van de woonbestemming. Hiervoor is een post van € 60.000 meegenomen in de berekening van verweerder.
24. De rechtbank is van oordeel dat verweerder er in geslaagd is aannemelijk te maken dat de door hem in beroep voorgestane waarde van het object van € 165.000 per 31 december 2016 niet te hoog is vastgesteld. Hiertoe stelt de rechtbank voorop dat de taxateur van de Belastingdienst, zij het in tweede instantie, in tegenstelling tot eiser bij zijn waardebepaling rekening heeft gehouden met een woonbestemming. Voor de onderbouwing van de door verweerder voorgestane waarde acht [de rechtbank] verder van belang de verkoop van het nabij gelegen [A-straat] 7-C te [Z] per 30 december 2016 voor
€ 278.000. Die verkoop betrof een op te knappen tweekamerappartement op de begane grond met tuin. Indien de verkoopprijs van [A-straat] 7-C wordt verminderd met de verbouwingskosten van € 73.500, resulteert een prijs van € 204.500. Dit marktgegeven heeft verweerder in aanmerking genomen bij de waardering van het object, zoals volgt uit de gegeven toelichting in het verweerschrift, zoals hiervoor onder 6 en 7 zakelijk weergegeven.
€ 278.000. Die verkoop betrof een op te knappen tweekamerappartement op de begane grond met tuin. Indien de verkoopprijs van [A-straat] 7-C wordt verminderd met de verbouwingskosten van € 73.500, resulteert een prijs van € 204.500. Dit marktgegeven heeft verweerder in aanmerking genomen bij de waardering van het object, zoals volgt uit de gegeven toelichting in het verweerschrift, zoals hiervoor onder 6 en 7 zakelijk weergegeven.
25. Uit het voorgaande volgt dat verweerder de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt. Het beroep is dus ongegrond.
Proceskosten
26. Voor een proceskostenvergoeding bestaat geen aanleiding.”
5.Beoordeling van het geschil
Standpunten partijen
5.1.1.
In hoger beroep heeft belanghebbende gesteld dat hij op last van de inspecteur een taxatie heeft laten uitvoeren door een taxateur, aangesloten bij een door de inspecteur aangewezen beroepsorganisatie. Volgens belanghebbende klaagt de inspecteur ten onrechte over het ontbreken van een handtekening en een plausibiliteitsverklaring.
5.1.2.
Volgens belanghebbende heeft de taxateur van de Belastingdienst vergelijkingsobjecten gekozen die qua omgevingsfactoren, bestemmingsplan en vergunningen niet overeenkomen met die van het betwiste object. Volgens belanghebbende hebben de taxateurs van de gemeente en zijn taxateur daarentegen dat wél gedaan.
5.1.3.
Belanghebbende heeft gesteld dat de splitsing van het gehele pand destijds gepaard is gegaan met een onderzoek door de afdeling Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente [Z] . Voor de benedenverdieping op de begane grond is volgens belanghebbende geen woonvergunning verstrekt, gezien de fysieke eigenschappen van die ruimte. Het wijzigen in een woonbestemming van deze ruimte is volgens belanghebbende vergunningplichtig vanwege de alsdan noodzakelijke bouwkundige wijzigingen.
5.1.4.
Volgens belanghebbende dient bij de waardering van het pand geen rekening te worden gehouden met het gebruik dat mogelijk zou zijn, maar dient alleen rekening te worden gehouden met het feitelijk gebruik. Volgens belanghebbende sluit het protocol van EVS en TEGoVA een taxatie uit op basis van “de verwachtingswaarde (…), die de markt mogelijk zou kunnen toekennen aan het nog niet aanwezige potentieel van een object.” Ook IVS en NVM gaan volgens belanghebbende uit van het wettelijk toegestane gebruik: “het gebruik binnen het kader van de bestaande bestemmingsplannen of vergunning en dat derhalve geen rekening wordt gehouden met een eventuele verwachtingswaarde of toekomstige waarde die op de markt zou worden omgezet in een prijs voor de mogelijkheid een nieuwe vergunning te verkrijgen”, onder verwijzing naar NVM Praktijkhandleiding 3.6 uit 2015.
5.1.5.
Belanghebbende betwist de vergelijkbaarheid van het object [A-straat] 7H. Om, bij de geringe oppervlakte van dat object, voldoende huurpunten te verzamelen zijn een luxe keuken en badkamer aangebracht, is de halve tuin aan de woning opgeofferd en is er gefundeerd. Het verkrijgen van een woonvergunning, het onttrekken van een woning aan de distributiewoningen, het behalen van huurpunten, sloop- en bouwvergunning heeft volgens belanghebbende veel meer ‘voeten in de aarde’ dan de inspecteur heeft gesteld.
5.1.6.
Belanghebbende concludeert, evenals in eerste aanleg, tot een waarde van het pand op het moment van staking van zijn onderneming van € 97.000. Het Hof leidt dit onder meer af uit de berekening van de bijtelling die is vermeld in de brief van de inspecteur van 5 december 2019 (zie onder 2.7).
5.2.1.
De inspecteur is het eens met de uitspraak van de rechtbank en verwijst ter motivering van zijn standpunt naar die uitspraak en naar het verweerschrift in eerste aanleg.
5.2.2.
Het standpunt van de inspecteur in eerste aanleg komt in essentie overeen met hetgeen in het rapport van de taxateur van de Belastingdienst is vermeld (zie onder 2.5).
5.2.3.
In eerste aanleg heeft de inspecteur gesteld dat de taxateur van de Belastingdienst de waarde in het economisch verkeer (WEV) van het pand heeft getaxeerd en dat daarbij dient te worden gekeken naar de meest optimale aanwending van het object (HABU), daarbij uitgaande van het gebruik dat volgens het bestemmingsplan is toegestaan. Volgens de inspecteur wordt daarvan bij een waardering volgens de Wet WOZ niet uitgegaan.
Een WOZ-taxatie is volgens hem daarom niet bruikbaar. In dit verband heeft de inspecteur voorts verwezen naar de uitspraak Hof Amsterdam 15 december 2020, ECLI:NL:GHAMS: 2020:3739.
Een WOZ-taxatie is volgens hem daarom niet bruikbaar. In dit verband heeft de inspecteur voorts verwezen naar de uitspraak Hof Amsterdam 15 december 2020, ECLI:NL:GHAMS: 2020:3739.
Oordeel Hof5.3.1. Het Hof neemt voor de bepaling van de waarde van het pand als uitgangspunt hetgeen is overwogen in het arrest HR 17 oktober 1990, nr. 26 762, ECLI:NL:HR:1990:ZC4423 [
Hof: zij het, niet gepubliceerd op https://uitspraken.rechtspraak.nl], BNB 1990/336:
Hof: zij het, niet gepubliceerd op https://uitspraken.rechtspraak.nl], BNB 1990/336:
“4.4. Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer van het pand, welke waarde gelijk is aan de prijs die op de datum van de overbrenging naar het prive-vermogen bij aanbieding van het pand ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde daarvoor zou zijn besteed, dienen de overdrachtskosten - die immers voor rekening van de koper plegen te komen - buiten beschouwing te blijven.”
5.3.2.
Het door de Hoge Raad geformuleerde criterium voor de bepaling van de waarde van een pand op het moment van staking van een onderneming houdt naar het oordeel van het Hof in dat rekening moet worden gehouden met de omstandigheid dat het onderhavige pand in het vigerende bestemmingsplan een aanduiding ‘Gemengd-1’ had (deze kwalificatie volgens het bestemmingsplan, hierna ook: het feit).
5.3.3.
Partijen verschillen van mening over de invloed van het feit op de waarde van het pand ten tijde van de staking.
5.3.4.
Volgens de inspecteur heeft belanghebbende bij de bepaling van de onttrekkingswaarde van het pand ten onrechte geen rekening gehouden met het feit.
Het Hof kan de inspecteur hierin volgen, omdat dat feit in het taxatierapport van belanghebbende weliswaar is vermeld, maar niet duidelijk wordt dat en op welke wijze met dat feit rekening is gehouden. De omstandigheid dat in het taxatierapport van belanghebbende verkooptransacties zijn vermeld van (in woonwijken gelegen) bedrijfspanden die mogelijk ook een bestemmingsplanaanduiding ‘Gemengd-1’ hadden (zie onder 2.4.3), acht het Hof in dit verband niet voldoende. Uit het taxatierapport van belanghebbende blijkt immers niet of de onder 2.4.3 vermelde panden daadwerkelijk ook een aanduiding ‘Gemengd-1’ hadden. Bovendien is uit het taxatierapport van belanghebbende niet goed af te leiden welke de waarde van het pand zou zijn, indien van de in dat rapport vermelde verkooptransacties zou zijn uitgegaan.
Het Hof kan de inspecteur hierin volgen, omdat dat feit in het taxatierapport van belanghebbende weliswaar is vermeld, maar niet duidelijk wordt dat en op welke wijze met dat feit rekening is gehouden. De omstandigheid dat in het taxatierapport van belanghebbende verkooptransacties zijn vermeld van (in woonwijken gelegen) bedrijfspanden die mogelijk ook een bestemmingsplanaanduiding ‘Gemengd-1’ hadden (zie onder 2.4.3), acht het Hof in dit verband niet voldoende. Uit het taxatierapport van belanghebbende blijkt immers niet of de onder 2.4.3 vermelde panden daadwerkelijk ook een aanduiding ‘Gemengd-1’ hadden. Bovendien is uit het taxatierapport van belanghebbende niet goed af te leiden welke de waarde van het pand zou zijn, indien van de in dat rapport vermelde verkooptransacties zou zijn uitgegaan.
5.3.5.
De in het taxatierapport van belanghebbende vastgestelde waarde is gebaseerd op de huurwaardekapitalisatiemethode, door uit te gaan van een – op basis van de huur van de onder 2.4.2 vermelde panden – genormaliseerde huur van € 200 / per m2 en een genormaliseerde kapitalisatiefactor van 12,9. Ten onrechte is in het taxatierapport van belanghebbende op het aldus bepaalde bedrag van € 103.453,46 nog een bedrag ad € 6.767,98 ter zake van ‘Notariskosten / Kad. recht’ in mindering gebracht. Zie ook in dit verband de onder 5.3.1 aangehaalde rechtsoverweging.
Uit de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode in het taxatierapport van belanghebbende is niet af te leiden dat daarin rekening is gehouden met het feit. Het ligt ook weinig voor de hand te veronderstellen dat de huur van de onder 2.4.2 vermelde referentieobjecten mede is gebaseerd op een verdiscontering daarin van het feit.
5.3.6.
Afgezien van het – ten onrechte – niet in de taxatie betrekken van het feit, acht het Hof het door belanghebbende overgelegde taxatierapport alleszins aanvaardbaar; de gehanteerde taxatiemethode is helder uiteengezet, de gehanteerde referentiepanden zijn voldoende in detail beschreven en toegelicht en de gehanteerde kapitalisatiefactor is voldoende onderbouwd.
5.3.7.
Als het gaat om de door de inspecteur bepleite waarde, knoopt de taxatie van de inspecteur aan bij de vergelijking van het pand (een bedrijfspand ten tijde van de onttrekking aan het ondernemingsvermogen) met een woning, te weten het object [A-straat] 7-H. Het Hof acht de door de inspecteur gehanteerde methode om de waarde van het pand, met inachtneming van het feit, te bepalen, niet aanvaardbaar. In de eerste plaats is de methode van de inspecteur gebaseerd op de veronderstelling dat het pand een woning zou zijn, en dat is op het moment van staking niet het geval. Weliswaar had het pand een bestemming “Gemengd-1’, maar dat feit is niet gelijk te stellen met een gerealiseerd zijn van de volgens die bestemming mogelijk te achten woonbestemming. En zo al van de door de inspecteur veronderstelde realisatie van een bestemmingswijziging zou kunnen worden uitgegaan (quod non), dan rijst de vraag wat de vergelijkbaarheid is van het door de inspecteur opgevoerde referentie-object met het pand. Belanghebbende heeft die vergelijkbaarheid gemotiveerd betwist en de inspecteur heeft daartegen verweer gevoerd door te verwijzen naar het taxatierapport van de Belastingdienst. Dat rapport bevat over de vergelijkingsobjecten, waarvan in het bijzonder het object [A-straat] 7H, evenwel onvoldoende informatie om de gestelde vergelijkbaarheid (voldoende) te beoordelen.
5.3.8.
Complementair aan de vraag naar de vergelijkbaarheid van het pand en het object [A-straat] 7H is de vraag met welk bedrag aan ‘investeringskosten’ de door de inspecteur als uitgangspunt genomen waarde zou moeten worden verminderd om tot de onttrekkingswaarde te komen. Het standpunt van belanghebbende houdt in dat de omvang van deze vermindering door hem wordt betwist. Het heeft derhalve op de weg van de inspecteur gelegen haar berekening op dit specifieke punt nader met feiten te onderbouwen. In het taxatierapport ontbreekt deze onderbouwing en ter zitting heeft de taxateur van de Belastingdienst verwezen naar ‘boekjes’, zonder overigens daarvan nader bewijs aan te bieden, voor zover al een dergelijke (nadere) bewijsvoering in de desbetreffende fase van de rechtsstrijd nog zou zijn toegestaan.
5.3.9.
Voorts heeft belanghebbende gesteld dat voor het wijzigen van de bedrijfsbestemming van het pand in een woonbestemming vergunningen vereist zijn, onder meer vanwege de omstandigheid dat het pand in de toestand waarin het zich ten tijde van de staking van de onderneming bevond, naar geldende normen, niet voor bewoning geschikt was; zo ontbrak er een bad- of douchegelegenheid en kwam, naar belanghebbende ter zitting van het Hof (onweersproken) heeft verklaard, de wc uit op de kitchenette.
De inspecteur heeft de noodzaak van een vergunning voor wijziging van de bedrijfsbestemming in een woonbestemming betwist. Het Hof acht het echter, op grond van de bouwkundige beschrijving van het pand in het taxatierapport en de toelichting van belanghebbende ter zitting van het Hof, aannemelijk dat voor de wijziging van de bedrijfsbestemming in een woonbestemming een of meer vergunningen, zoals een omgevingsvergunning, vereist zijn. De met het verkrijgen van dergelijke vergunning(en) gemoeide kosten zijn, naar volgt uit hetgeen de inspecteur heeft gesteld, niet in de berekening van de getaxeerde waarde van het pand door de Belastingdienst mee genomen.
5.3.10.
Aan hetgeen hiervoor is overwogen verbindt het Hof als conclusie dat de inspecteur de door hem gestelde hogere onttrekkingswaarde van € 165.000 niet voldoende heeft onderbouwd. Ook indien voorbij wordt gegaan aan de (zeer) summiere onderbouwing in het taxatierapport van de aan de waardering op € 165.000 ten grondslag gelegde feiten, acht het Hof de door de Belastingdienst gevolgde methode niet voldoende plausibel. Meest zuiver zou zijn om uit te gaan van de hoogste waarde van: (a) een waardering van vergelijkbare bedrijfsruimtes op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode dan wel (b) een waardering die wordt afgeleid uit transacties in vergelijkbare bedrijfspanden met eveneens een bestemmingsplan-kwalificatie ‘Gemengd-1’, zodanig dat dan op die grond kan worden aangenomen dat de waarde van de kwalificatie ‘Gemengd-1’ in de gerealiseerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten is verdisconteerd en langs die weg mee in aanmerking is genomen.
5.3.11.
Nu noch het taxatierapport van belanghebbende, noch het taxatierapport van de Belastingdienst voldoende inzicht biedt in de onttrekkingswaarde van het pand op het moment van staking van de onderneming, zal het Hof die waarde schattenderwijs in goede justitie bepalen. Daarbij neemt het Hof als vertrekpunt de in het rapport van belanghebbende met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode op (afgerond) € 104.000 getaxeerde waarde. Met in achtneming van al het overige dat in de door partijen overgelegde taxatierapporten is vermeld, met hetgeen daaromtrent hiervoor is overwogen, rekening houdend met het feit (zie ook onder 5.3.2) en ervan uitgaand dat dit feit een waardeverhogend effect heeft, bepaalt het Hof de onttrekkingswaarde van het pand op
€ 125.000. Dit betekent dat het vastgestelde belastbaar inkomen uit werk en woning dient te worden verminderd.
€ 125.000. Dit betekent dat het vastgestelde belastbaar inkomen uit werk en woning dient te worden verminderd.
Slotsom
5.4.
Het hiervoor overwogene leidt ertoe dat de uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd en dat het vastgestelde belastbaar inkomen uit werk en woning nader als volgt moet worden vastgesteld:
oude saldo fiscale winst -/- € 9.056
onttrekking (€ 125.000 -/ € 97.000) 28.000
saldo € 18.944
bijtelling vrijval FOR 5.017
stakingsaftrek -/- 3.630
winst € 20.331
mkb-winstvrijstelling 14% -/- 2.847
belastbare winst € 17.484
uitkering 18.143
giftenaftrek -/- 805
inkomen uit werk en woning € 34.822
onttrekking (€ 125.000 -/ € 97.000) 28.000
saldo € 18.944
bijtelling vrijval FOR 5.017
stakingsaftrek -/- 3.630
winst € 20.331
mkb-winstvrijstelling 14% -/- 2.847
belastbare winst € 17.484
uitkering 18.143
giftenaftrek -/- 805
inkomen uit werk en woning € 34.822
Het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen blijft ongewijzigd € 14.789.
Het bijdrage-inkomen voor de Zvw dient nader te worden vastgesteld op € 17.484.
6. Kosten
Het bijdrage-inkomen voor de Zvw dient nader te worden vastgesteld op € 17.484.
6. Kosten
Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met artikel 8:108 van die wet.
7.7. Beslissing
Het Hof:
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de aanslag IB/PVV 2016 tot een vast te stellen naar een belastbaar inkomen uit
werk en woning van € 34.822 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van
€ 14.789;
- vermindert de aanslag Zvw 2016 tot een vast te stellen naar een bijdrage inkomen van
€ 17.484, en
- draagt de inspecteur op aan belanghebbende het voor de behandeling van het beroep en het
hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 185 te vergoeden.
- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vermindert de aanslag IB/PVV 2016 tot een vast te stellen naar een belastbaar inkomen uit
werk en woning van € 34.822 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van
€ 14.789;
- vermindert de aanslag Zvw 2016 tot een vast te stellen naar een bijdrage inkomen van
€ 17.484, en
- draagt de inspecteur op aan belanghebbende het voor de behandeling van het beroep en het
hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 185 te vergoeden.
De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, N. Djebali en
S.E. Faber, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 23 mei 2023 in het openbaar uitgesproken.
S.E. Faber, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 23 mei 2023 in het openbaar uitgesproken.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.
Toelichting rechtsmiddelverwijzing
Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.
Digitaal procederen
Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.
Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.
Per post procederen
Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: