Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.262.725/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6038618 CV EXPL 17-12693
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 maart 2022
inzake
[verhuurder] ,
wonend te [plaats A] ,
appellant,
tevens incidenteel geïntimeerde,
advocaat: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
tegen
[huurder] ,
wonend te [plaats A] ,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellant,
advocaat: mr. J. Wolfrat te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [verhuurder] en [huurder] genoemd.
[verhuurder] is bij dagvaarding van 8 juli 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 8 april 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [huurder] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie, en [verhuurder] als gedaagde in conventie, tevens eiser in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met een productie;
- memorie van antwoord in incidenteel appel.
Aanvankelijk had het hof in deze zaak op verzoek van partijen een datum vastgesteld voor een mondelinge behandeling. Nadat deze op verzoek van partijen was aangehouden, hebben partijen van het houden van een mondelinge behandeling afgezien.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[verhuurder] heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog, zo begrijpt het hof, de vorderingen van [huurder] zal afwijzen en de vorderingen van [verhuurder] zal toewijzen, met veroordeling van [huurder] in de kosten van het geding in beide instanties, te vermeerderen met nakosten en rente.
[huurder] heeft in het principaal hoger beroep geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met uitzondering van het dictum onder III., en in het incidenteel hoger beroep dat het hof, opnieuw rechtdoende, zal bepalen dat [verhuurder] zich voor een lager bedrag dan in dat vonnis is bepaald mag beroepen op verrekening, een en ander zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling van [verhuurder] in de proceskosten van beide instanties.
In het incidenteel hoger beroep heeft [verhuurder] geconcludeerd tot bekrachtiging, met veroordeling van [huurder] in de kosten van het geding in het incidenteel hoger beroep.
[verhuurder] heeft in het incidenteel hoger beroep bewijs van zijn stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.5. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, voor zover nog van belang. Waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn, zijn die feiten de volgende.
2.1.
[huurder] heeft van [verhuurder] in de periode (van in elk geval) 1 februari 2003 tot 1 december 2017 een gestoffeerde en gemeubileerde woonruimte gehuurd in [plaats A] . Het ging daarbij om geliberaliseerde woonruimte. Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft [huurder] een waarborgsom van € 1.315,96 aan [verhuurder] betaald.
2.2.
De huur bedroeg aanvankelijk in totaal € 1.500,00. Dit bedrag bestond uit € 900,00 aan kale huur, € 350,00 voor stoffering en meubilering en € 250,00 aan voorschot servicekosten voor gas, water, elektriciteit en verwarming (verder ook: nutsvoorzieningen). Het totaalbedrag is steeds in zijn geheel geïndexeerd. In 2016/2017 heeft [huurder] in totaal € 1.768,00 per maand betaald: € 1.060,00 aan kale huur, € 413,00 voor stoffering en meubilering en € 295,00 aan voorschot nutsvoorzieningen.
2.3.
In de loop der tijd en in elk geval in 2016 hebben partijen meningsverschillen gekregen, onder meer over het gebruik van de berging.
2.4.
[verhuurder] heeft nimmer meubels of stoffering vervangen, (mogelijk) op een ijskast na. [huurder] heeft daar ook niet om verzocht. Volgens een in opdracht van [huurder] opgesteld taxatierapport bedroeg de waarde van de roerende goederen in de woonruimte op 10 februari 2017 in totaal € 465,00.
2.5.
Vanaf 2 maart 2017 heeft [huurder] teveel betaalde huur (kosten voor stoffering en meubilering) teruggevorderd van [verhuurder] . [verhuurder] heeft geweigerd om daaraan te voldoen. [huurder] heeft daarop deze procedure aangespannen. Vervolgens heeft [huurder] de huur per 1 december 2017 opgezegd. [verhuurder] heeft de waarborgsom niet aan [huurder] geretourneerd.
2.6.
In de procedure bij de kantonrechter heeft [verhuurder] overzichten verstrekt van de servicekosten (nutsvoorzieningen) over de jaren 2014 tot en met 2017. Dergelijke overzichten had [verhuurder] niet eerder aan [huurder] verstrekt.
3.Beoordeling
3.1.
Deze zaak gaat in de kern over de vraag of [huurder] als (voormalig) huurder van geliberaliseerde woonruimte op grond van artikel 7:259 BW Pro aanspraak kan maken op terugbetaling van door hem betaalde kosten voor stoffering en meubilering en op afrekening van de nutsvoorzieningen.
3.2.
[huurder] heeft in conventie gevorderd dat de kantonrechter over de periode 1 februari 2014 tot 1 december 2017, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang:
- voor recht verklaart dat de vergoeding voor stoffering en meubilering van de woonruimte € 7,75 per maand bedraagt;
- [verhuurder] veroordeelt tot betaling van € 18.469,50 voor stoffering en meubilering en € 4.576,65 aan afrekening nutsvoorzieningen, te vermeerderen met de wettelijke rente.
[huurder] heeft aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd dat hij ten aanzien van beide posten ten onrechte teveel aan [verhuurder] heeft betaald en dat hij deze bedragen daarom als onverschuldigde betalingen kan terugvorderen.
3.3.
[verhuurder] heeft de vorderingen van [huurder] gemotiveerd bestreden. In reconventie, zo heeft de kantonrechter het althans opgevat, heeft [verhuurder] zich voor zover thans nog van belang beroepen op verrekening met een aantal posten.
3.4.
De kantonrechter heeft in conventie de vorderingen van [huurder] toegewezen. De kantonrechter heeft daartoe onder meer overwogen, voor zover van belang:
13. De kantonrechter stelt bij haar beoordeling voorop dat ook bij geliberaliseerde woonruimte de door de verhuurder in rekening te brengen servicekosten dienen te voldoen aan de wettelijke bepalingen van artikel 7:237 lid 3 BW Pro jo. 7:259 BW, welke artikelen van toepassing zijn op zowel geliberaliseerde als niet-geliberaliseerde woonruimten. De strekking van artikel 7:259 lid 1 BW Pro, in het licht van haar totstandkomingsgeschiedenis, is dat een overeengekomen bedrag voor servicekosten redelijk moet zijn, in de zin dat het in redelijke verhouding moet staan tot de waarde van hetgeen daarvoor wordt geboden (vgl ECLI:NL:GHAMS:2017:1761).
14. Afrekening servicekosten en nutsvoorzieningen (…)
15. Met betrekking tot de servicekosten heeft [huurder] terecht gesteld dat het wettelijk systeem als basis heeft dat er op servicekosten en nutsvoorzieningen geen winst wordt gemaakt; dat geldt voor de servicekosten (stoffering en meubilering) en temeer voor het doorberekenen van de kosten van de nutsvoorzieningen. (…) [verhuurder] mocht en mag slechts de werkelijk (redelijke) kosten in rekening brengen.
16. Servicekosten
[huurder] heeft ten aanzien van de servicekosten ingebracht het rapport (…). Het rapport met de daarin genoemde bedragen is door [verhuurder] cijfermatig niet (voldoende) inhoudelijk weersproken. Het rapport komt ook redelijk voor, zeker tegen de achtergrond van de onbetwiste stelling van [huurder] dat in alle jaren door [verhuurder] niets is vervangen (mogelijk op een ijskast na). Wat [verhuurder] nog verder heeft aangevoerd, kan niet tot een andere beslissing leiden.
17. Dit betekent dat de kantonrechter de berekening van [huurder] volgt (…)
18. Nutsvoorzieningen
In deze procedure heeft [verhuurder] eerst een berekening ingebracht van de kosten van de nutsvoorzieningen voor de woonruimte over 2016, op basis waarvan [huurder] een berekening heeft gemaakt. (…)
19. De kantonrechter heeft de beide berekeningen naast elkaar gelegd. [huurder] heeft - op basis van de door [verhuurder] ingebrachte stukken - zeer gedetailleerd en onderbouwd berekend welk bedrag hij aan de nutsvoorzieningen aan [verhuurder] per maand verschuldigd is. [huurder] heeft daarbij grotendeels de toedeling van [verhuurder] aangehouden en voor zover [huurder] niet mee gaat in de verdeling van [verhuurder] , komt dat de kantonrechter redelijk voor en wordt hij daarin gevolgd. De berekening van [verhuurder] wordt dus voor zover deze door [huurder] niet is erkend, niet redelijk bevonden.
3.5.
In reconventie heeft de kantonrechter bepaald dat [verhuurder] zich voor een bedrag van € 2.690,35 mag beroepen op verrekening. Dit bedrag bestaat uit a) de huur voor november 2017, b) kosten voor het afvoeren van achtergebleven goederen en het schoonmaken van de berging en de woning en c) een bedrag dat [huurder] op de huur heeft ingehouden in verband met de aanschaf van een douchekop en een slot. De kantonrechter heeft de vordering voor het overige afgewezen. Verder heeft de kantonrechter bepaald dat partijen in conventie en reconventie de eigen proceskosten dragen. De veroordelingen tot betaling zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
3.6.
Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen zowel [verhuurder] , in principaal hoger beroep, als [huurder] , in incidenteel hoger beroep, op met ieder één grief.
3.7.
In het principaal hoger beroep overweegt het hof het volgende. Volgens [verhuurder] , zo begrijpt het hof, heeft de kantonrechter de vorderingen van [huurder] ten onrechte toegewezen. [verhuurder] heeft daartoe het volgende aangevoerd. [huurder] kan geen aanspraak maken op enige terugbetaling van servicekosten en nutsvoorzieningen. Partijen hebben uitdrukkelijk overeenstemming bereikt over de hoogte van de te betalen servicekosten. Die kosten hebben bij geliberaliseerde woonruimte niet het karakter van een voorschot. Bovendien heeft [huurder] de overeengekomen bedragen steeds betaald en heeft hij zich nimmer erover beklaagd dat geen afrekening plaatsvond. [verhuurder] heeft hierbij verwezen naar een uitspraak van het hof Amsterdam, ECLI:NL:GHAMS:2018:4030, waarbij het hof is teruggekomen van eerdere rechtspraak.
3.8.
[huurder] heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3.9.
De Hoge Raad heeft bij arrest van 24 april 2020, ECLI:NL:HR:2020:808, waarbij hij het door [verhuurder] genoemde arrest heeft vernietigd, overwogen, voor zover van belang:
- dat artikel 7:259 BW Pro van dwingend recht is en ook voor geliberaliseerde woonruimte geldt;
- dat de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten in relatie moet staan tot de werkelijke kosten;
- dat de uitleg van artikel 7:259 lid 1 BW Pro die de contractsvrijheid ten aanzien van die betalingsverplichting bij het sluiten van de huurovereenkomst voorop stelt, niet juist is;
- dat een redelijke uitleg van artikel 7:259 lid 1 BW Pro meebrengt dat de rechter, bij gebreke van overeenstemming tussen de huurder en de verhuurder naar aanleiding van de door de verhuurder te verstrekken specificatie van de kosten na beëindiging van de huur, ook bij huur van geliberaliseerde woonruimte die betalingsverplichting mag bepalen op een bedrag dat in overeenstemming is met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd.
3.10.
Het hof leidt uit de hiervoor uit het bestreden vonnis weergegeven overwegingen (onder 3.4.) af dat de kantonrechter bij de beoordeling van de bedoelde vorderingen van [huurder] de door de Hoge Raad geformuleerde uitgangspunten heeft toegepast. De kantonrechter heeft immers de servicekosten (kosten voor stoffering en meubilering en voor de nutsvoorzieningen) waarvan haar niet is gebleken dat die redelijk en werkelijk gemaakt zijn, als onverschuldigd betaald aangemerkt. Dat [huurder] zich niet eerder erover heeft beklaagd dat hij geen afrekeningen ontving, staat niet aan terugvordering in de weg. De grief slaagt niet.
3.11.
Aangezien [verhuurder] voor het overige geen, voldoende kenbare, gronden aanvoert ten betoge dat het bestreden vonnis behoort te worden vernietigd, behoeft het principaal hoger beroep geen verdere behandeling.
Incidenteel hoger beroep
3.12.
Met zijn grief in het incidenteel hoger beroep beklaagt [huurder] zich erover dat de kantonrechter heeft bepaald dat [verhuurder] in totaal een bedrag van € 2.690,35 mag verrekenen. Volgens [huurder] dient dit een lager bedrag te zijn, namelijk € 452,04. Ten aanzien van de kosten voor het afvoeren van achtergebleven goederen en het schoonmaken heeft [huurder] het volgende aangevoerd. Hij heeft de berging niet leeg- en schoongemaakt, omdat [verhuurder] hem de toegang daartoe had ontnomen. Het was dus de schuld van [verhuurder] zelf dat de berging niet schoon en leeg was. [huurder] had al eerder vergeefs bezwaar gemaakt tegen het feit dat hij geen toegang tot de berging meer kreeg. Dat [verhuurder] de woning heeft laten schoonmaken kan wel zo zijn, maar bewijst niet dat [huurder] niet heeft voldaan aan zijn verplichting om die bezemschoon op te leveren. [huurder] heeft [verhuurder] vooraf op de hoogte gesteld van de gebreken aan de douchekop en het slot, zodat hij de kosten daarvoor terecht heeft ingehouden op de huur. Tenslotte heeft [huurder] nog aangevoerd dat ook de door hem betaalde waarborgsom in mindering dient te worden gebracht op het door [verhuurder] te verrekenen bedrag.
3.13.
[verhuurder] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, met dien verstande dat hij zich niet heeft verweerd tegen het in mindering brengen van de waarborgsom op het bedrag dat hij mag verrekenen.
3.14.
Ten aanzien van de kosten van het leeghalen en schoonmaken van de berging is het hof van oordeel dat deze kosten voor rekening van [huurder] komen. Vast is komen te staan dat [huurder] tijdens de huurperiode (een tijdlang) gebruik heeft gemaakt van de berging. [verhuurder] heeft met in eerste aanleg overgelegde foto’s onderbouwd dat de berging niet schoon was bij het einde van de huur; [huurder] heeft ook niet weersproken dat er nog spullen van hem in de berging stonden. Het lag op de weg van [huurder] om bij het einde van de huurovereenkomst ook afspraken over de oplevering van de berging met [verhuurder] te maken, zoals ook de kantonrechter heeft overwogen. Dat hij toen niet meer de beschikking had over een sleutel van de berging, zoals [huurder] heeft aangevoerd, doet daar niet althans onvoldoende aan af. De stelling van [verhuurder] dat hij ook kosten heeft moeten maken om de woning schoon te maken, heeft [huurder] onvoldoende gemotiveerd weersproken, zodat deze kosten eveneens voor diens rekening komen. Het hof is verder van oordeel dat [huurder] evenmin voldoende heeft onderbouwd dat hij de kosten voor de douchekop en het slot heeft mogen inhouden op de huur. Dat hij daartoe wel gerechtigd was, is onvoldoende gebleken. Wel dient de door [huurder] betaalde waarborgsom nog in mindering te worden gebracht op het door [verhuurder] te verrekenen bedrag. [verhuurder] heeft zich daartegen niet verzet. Dit betekent dat [verhuurder] een beroep op verrekening toekomt ten bedrage van € 2.690,35 (zoals toegewezen in het bestreden vonnis) minus € 1.315,96 (waarborgsom), derhalve voor een bedrag van € 1.374,39. De grief slaagt zodoende ten dele.
3.15.
De slotsom luidt dat de grief van [verhuurder] in het principaal hoger beroep faalt en dat de grief van [huurder] in het incidenteel hoger beroep voor een deel slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd voor zover de kantonrechter heeft bepaald dat [verhuurder] zich voor een bedrag van € 2.690,35 mag beroepen op verrekening en het hof zal, opnieuw rechtdoende, dat bedrag bepalen op € 1.374,39. Het vonnis waarvan beroep zal voor het overige worden bekrachtigd. [verhuurder] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het principaal hoger beroep. De kosten van het incidenteel hoger beroep worden tussen partijen gecompenseerd, omdat dat deels slaagt.
4.Beslissing
Het hof:
rechtdoende in principaal en incidenteel appel:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij in het dictum onder III. is bepaald dat [verhuurder] zich voor een bedrag van € 2.690,35 mag beroepen op verrekening;
en in zoverre opnieuw rechtdoende:
bepaalt dat [verhuurder] zich voor een bedrag van € 1.374,39 mag beroepen op verrekening;
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt [verhuurder] in de kosten van het geding in principaal hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [huurder] begroot op € 741,00 aan verschotten en € 1.442,00 voor salaris;
bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten draagt van het geding in incidenteel hoger beroep;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, E.M. Polak en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 maart 2022.