Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.289.420/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 8633699 CV EXPL 20-12389
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 februari 2022
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. C.W.L. van de Merbel te Tilburg,
tegen
1.[geïntimeerde 1] ,
2.
[geïntimeerde 2],
[geïntimeerde 2],
beiden wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. C. Hofmans te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.
1.Het verloop van het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 12 januari 2021 in hoger beroep gekomen van een (in een proces-verbaal vervat mondeling) vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 15 oktober 2020, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers en [appellant] als gedaagde.
Daarna hebben partijen de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met productie;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerden] hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.
2.De beoordeling
2.1.
Het gaat in deze zaak, kort samengevat, om het volgende.
( i) [geïntimeerden] hebben op 28 augustus 2019 een overeenkomst gesloten met [appellant] (verder: de overeenkomst) waarbij [appellant] aan [geïntimeerden] voor een koopprijs van € 494.000,00 de woning heeft verkocht aan de [straatnaam] 1 te [plaats] (verder: de woning). Blijkens artikel 6 aanhef Pro en sub b van de overeenkomst hebben [geïntimeerden] daarbij onder meer een door [appellant] ingevulde en op 19 maart 2019 ondertekende ‘Vragenlijst voor de verkoop van een woning’ ontvangen (verder: vragenlijst B).
(ii) In artikel 17 van Pro de overeenkomst (‘Bijzondere bepalingen’) is onder meer het volgende bepaald:
“Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan 35 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan gegarandeerd heeft, staat hij niet in voor de kwaliteit van de vloeren, het dak, de leidingen voor elektriciteit, gas en water, de riolering, afwezigheid van ongedierte c.q. schimmels (houtworm, boktor, zwam etc.) en de afwezigheid van doorslaand vocht en/of optrekkend vocht, asbest en asbesthoudende materialen. (…)”
(iii) In vragenlijst B wordt onder 3 sub a gevraagd naar de ouderdom van de daken, en heeft [appellant] daarop het volgende geantwoord:
“Platte daken: ± 2015 Dak 2002 Aanbou
Overige daken: 2017 Garage/Bijkeuken”
(iv) De levering van de woning heeft plaatsgevonden op 24 oktober 2019.
( v) Kort na de levering hebben [geïntimeerden] een lekkage aan het dak geconstateerd.
(vi) De gemachtigde van [geïntimeerden] heeft [appellant] ter zake van de geconstateerde lekkage in gebreke gesteld bij brief van 29 november 2019. De gemachtigde van [appellant] heeft hierop bij brief van 6 december 2019 gereageerd, waarbij [appellant] iedere aansprakelijkheid van de hand heeft gewezen.
2.2.
[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, dat de kantonrechter [appellant] zal veroordelen tot betaling aan [geïntimeerden] van een bedrag van € 17.568,00 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente en met een bedrag van € 1.150,32 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke kosten, alsmede tot betaling van de proceskosten. [appellant] heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.
2.3.
De kantonrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep [appellant] veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] van € 13.176,00 aan hoofdsom, met wettelijke rente, en van € 906,76 aan buitengerechtelijke incassokosten, [appellant] veroordeeld in de proceskosten, inclusief nakosten, en het meer of anders gevorderde afgewezen. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt [appellant] in hoger beroep met vier grieven op.
2.4.
Met de tweede grief wordt betoogd dat [appellant] met zijn hiervoor (onder 2.1 sub (iii)) geciteerde antwoord geen garantie heeft afgegeven over de kwaliteit van het dak. Anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, brengt die mededeling (ook al is die wellicht onjuist) niet met zich dat daarmee de werking van artikel 17 van Pro de overeenkomst (een zogenoemde ouderdomsclausule) is komen te vervallen, omdat dit artikel niet alleen betrekking heeft op wat in zijn algemeenheid van een woning mag worden verwacht. De kwaliteit van het onderhavige dak is immers met zoveel woorden in artikel 17 genoemd Pro. Daarbij komt nog dat [geïntimeerden] de woning hebben aanvaard in de bouwkundige staat waarin deze zich bevond ten tijde van het sluiten van de overeenkomst en [geïntimeerden] de woning vóór het sluiten van de overeenkomst bouwkundig hebben laten inspecteren, waarbij de bouwkundige had moeten zien dat de dakbedekking ouder was dan vier jaar, zoals [appellant] had vermeld op vragenlijst B. Daarmee beantwoordt de woning wel aan de overeenkomst, zodat [appellant] niet gehouden is tot vergoeding van de kosten van herstel en de kosten van vervanging van het dak, aldus (nog steeds) [appellant] . Het hof overweegt hieromtrent als volgt.
2.5.
[geïntimeerden] hebben niet althans onvoldoende weersproken het volgende gesteld (zie inleidende dagvaarding onder 16). De totale oppervlakte van het dak van de woning is ongeveer 195 m2. Het dak van de garage/bijkeuken is ongeveer 20 m2 en in 2015 en dus niet, zoals in vragenlijst B vermeld, in 2017 vervangen. Het dak van de aanbouw is ongeveer 45 m2 en volgens vragenlijst B vervangen in 2002. Het overige deel van het dak is ongeveer 130 m2. Dit deel is vervangen in 2006 en dus niet, zoals in vragenlijst B vermeld, in 2015. De vordering van [geïntimeerden] – en dus ook wat het hof hierna overweegt – heeft op dit overige deel van het dak (verder: het dak), en dus niet op het dak van de garage/bijkeuken en/of de aanbouw, betrekking.
2.6.
De kernvraag die moet worden beantwoord is of de mededeling die [appellant] in vragenlijst B heeft gedaan, ondanks artikel 17 van Pro de overeenkomst tot het oordeel leidt dat met betrekking tot het dak sprake is van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW Pro. Volgens die bepaling beantwoordt een zaak niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Daarbij geldt onder meer dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Is geen sprake van non-conformiteit, dan behoeven de overige grieven geen bespreking meer.
2.7.
Artikel 17 van Pro de overeenkomst bevat een regeling omtrent datgene wat in zijn algemeenheid door [geïntimeerden] met betrekking tot de woning, in verband met de ouderdom ervan (35 jaar), mocht worden verwacht. Via vragenlijst B heeft [appellant] in het kader van de totstandkoming van de overeenkomst aan [geïntimeerden] echter de expliciete mededeling gedaan dat het dak in 2015 is vernieuwd. Dit is een onjuiste mededeling geweest, omdat vaststaat dat het dak in 2006 is vernieuwd. Daargelaten de vraag of het dak uit 2006 onder de ouderdomsclausule zou vallen, zet deze expliciete mededeling van [appellant] de algemene exoneratie van artikel 17 van Pro de overeenkomst opzij. [geïntimeerden] hebben op deze expliciet gedane mededeling mogen afgaan en erop mogen vertrouwen dat het dak in 2015 was vernieuwd en niet de gebreken zou blijken te vertonen die kort na de levering van de woning (via de lekkage) aan het licht kwamen. [appellant] heeft niet (gemotiveerd) gesteld dat die lekkage en de daaraan ten grondslag liggende gebreken zich ook hadden voorgedaan indien het dak, in plaats van in 2006, daadwerkelijk in 2015 zou zijn vernieuwd. Het hof passeert voorts de stelling van [appellant] dat de bouwkundige had moeten zien dat de dakbedekking ouder was dan vier jaar, omdat [appellant] niet (voldoende gemotiveerd) heeft gesteld dat de gebrekkige staat van het dak ook zonder destructief onderzoek zichtbaar was en van de bouwkundige, in het licht van de expliciete mededeling die [appellant] omtrent de leeftijd van het dak had gedaan, een dergelijk onderzoek niet behoefde te worden verwacht.
2.8.
Uit het voorgaande trekt het hof de conclusie dat met betrekking tot het dak sprake is geweest van non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 lid 2 BW Pro, zodat [appellant] gehouden is, in dit geval, tot vergoeding van de kosten van herstel en de kosten van vervanging van het dak. Dit betekent dat
grief 2faalt en de overige grieven bespreking behoeven.
grief 2faalt en de overige grieven bespreking behoeven.
2.9.
Het hof begrijpt de eerste grief aldus dat daarmee wordt betoogd dat niet het gehele dak, maar slechts een klein gedeelte ervan (slechts die plaats waar zich een lekkage had voorgedaan), diende te worden vervangen. [appellant] baseert die stelling enkel op een aantal foto’s die [geïntimeerden] in het geding hebben gebracht, waaruit dit volgens hem deels zou lijken en deels zou blijken te volgen. Daarmee heeft hij zijn stelling onvoldoende concreet onderbouwd, met name omdat hem in de brief van 29 november 2019, waarbij de gemachtigde van [geïntimeerden] hem in gebreke heeft gesteld, uitdrukkelijk is verzocht (en hij, voor zover nodig, is gesommeerd) het dak, alvorens tot herstel ervan over te gaan, gezamenlijk te inspecteren, maar hij daarvan geen gebruik heeft gemaakt. Dit betekent dat voor zover onduidelijk zou (kunnen) zijn of het gehele dak wel diende te worden hersteld, dit voor risico van [appellant] komt. Ook volgt hieruit dat
grief 1wordt verworpen.
grief 1wordt verworpen.
2.10.
Met zijn derde grief betoogt [appellant] dat de kosten van de lekkage die door [bedrijf 2] is verholpen, niet op hem mogen worden verhaald, omdat [geïntimeerden] nadien ervoor hebben gekozen om het gehele dak (door [bedrijf 1] ) te laten isoleren en te vervangen, waarmee de werkzaamheden dubbel zijn uitgevoerd. Aldus gesteld mist de grief feitelijke grondslag. Reeds uit de inleidende dagvaarding (onder 28) blijkt dat de werkzaamheden van [bedrijf 2] op iets anders, te weten herstel van dakplaten, betrekking hadden dan de werkzaamheden van [bedrijf 1] , die het vervangen van de dakbedekking/bitumen inclusief afschot/isolatie betroffen (waarvan het laatste overigens niet aan [appellant] in rekening is gebracht). Daar komt nog als feit van algemene bekendheid bij dat de acute reparatie van een lekkage iets anders is dan het vervangen van de dakbedekking van een geheel dak, dat in beginsel de nodige voorbereidingstijd vergt in verband met keuzes over de wijze van vervanging, over een daarbij behorende geschikte dakdekker, over een passende planning, et cetera. Het voorgaande brengt mee dat
grief 3evenmin terecht is voorgesteld.
grief 3evenmin terecht is voorgesteld.
2.11.
De vierde grief stelt de vraag aan de orde wat de aftrek ‘nieuw voor oud’ moet zijn, als [appellant] gehouden is tot vergoeding van de schade in de vorm van vervanging van het dak. Volgens [appellant] omvatten de kosten van vervanging van het dak een bedrag van € 13.333,00 en is de door de kantonrechter gehanteerde aftrek niet juist, omdat deze is uitgegaan van een levensduur van een bitumen dakbedekking van 20 jaar, terwijl dit 30 jaar zou moeten zijn en neerkomt op een afschrijving van € 445,00 per jaar. Bovendien moet ervan worden uitgegaan dat de dakbedekking in 2006 is vernieuwd, zodat [geïntimeerden] een dakbedekking geleverd hebben gekregen die 9 jaar ouder was dan blijkt uit vragenlijst B. De als gevolg daarvan geleden schade valt te berekenen op 9 maal de jaarafschrijving van € 445,00, dus € 4.000,00 en niet € 9.999,75 waarvan de kantonrechter is uitgegaan. Als wordt geoordeeld dat ook de kosten van lekkage (het herstel door [bedrijf 2] ) moeten worden vergoed, is de aftrek ‘nieuw voor oud’ ten onrechte beperkt tot 25%, omdat daarvan dan hooguit 9/30e deel voor rekening van [appellant] moet komen, te weten € 1.270,53, aldus (nog steeds) [appellant] . Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. Uit verwerping van de derde grief volgt dat zowel de kosten van de lekkage die door [bedrijf 2] is verholpen als de werkzaamheden van [bedrijf 1] voor zover deze het vervangen van de dakbedekking/bitumen betroffen – in totaal neerkomend op een bedrag van € 17.568,00 – in beginsel voor vergoeding in aanmerking komen, met dien verstande dat daarop de aftrek ‘nieuw voor oud’ dient te worden toegepast. Als uitgangspunt voor berekening daarvan dient te worden genomen de staat waarin het dak zou zijn geweest als het in 2015 zou zijn vernieuwd ten opzichte van de daadwerkelijke staat waarin het in 2020 kwam te verkeren. Dit komt neer op een aftrek van 5 jaar, omdat het dak, als het in 2015 was vernieuwd, in 2020 5 jaar oud zou zijn geweest, terwijl het dak daarentegen in 2020 geheel is vernieuwd, wat voor [geïntimeerden] een voordeel van 5 jaar in ouderdom van het dak oplevert. Daarbij gaat het hof, evenals de kantonrechter, uit van een gemiddelde levensduur van een dergelijk dak van 20 jaar, reeds omdat het hanteren van een uitgangspunt van 30 jaar – zoals [appellant] wil – tot een voor [appellant] negatievere uitkomst van het geschil leidt dan waarmee de procedure bij de kantonrechter is geëindigd en het verbod van de zogenoemde ‘reformatio in peius’ daaraan in de weg staat. Dit leidt er toe dat van het bedrag van € 17.568,00 een bedrag van 25 % (5 jaar van 20 jaar) dient te worden afgetrokken, dat wil zeggen een bedrag van € 4.392,00, zodat per saldo een bedrag van € 13.176,00 door [appellant] dien te worden vergoed. Ook
grief 4faalt.
grief 4faalt.
2.12.
De slotsom luidt dat het appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.
3.De beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerden] gevallen, op € 772,00 voor verschotten en op € 1.114,00 voor salaris advocaat.
Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, E.K. Veldhuijzen van Zanten en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 februari 2022.