ECLI:NL:GHAMS:2022:3872

Uitspraak

beschikking

___________________________________________________________________ _ _

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.291.092/01

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 2 augustus 2022

inzake

VERENIGING VAN EIGENAARS [straatnaam] 124,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

appellante,

advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. E.J. Loos te Amsterdam.

Partijen worden hierna de VvE en [geïntimeerde] genoemd.

1.Procesverloop

De VvE is bij beroepschrift, ingekomen bij de griffie van het hof op 5 maart 2021, in hoger beroep gekomen van een beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 10 februari 2021, in deze zaak onder vermelding van zaaknummer 8793874 EA VERZ 20-731 gegeven tussen [geïntimeerde] als verzoekster en de VvE als verweerster.

Bij het beroepschrift heeft de VvE grieven aangevoerd en geconcludeerd, kort gezegd, dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen, primair het verzoek tot vernietiging van de besluiten van de VvE die betrekking hebben op het na te noemen dakterras en tot het verlenen van een vervangende machtiging voor het realiseren van dit dakterras zal afwijzen en subsidiair die machtiging slechts onder (nader omschreven) voorwaarden zal verlenen, met beslissing – uitvoerbaar bij voorraad – over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft bij verweerschrift geconcludeerd tot bekrachtiging van de beschikking waarvan beroep.

Op 16 juni 2022 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Aan beide partijen is daarbij akte verleend van het in het geding brengen van nadere producties. Aan de hand van spreekaantekeningen die aan het hof zijn overgelegd, is vervolgens namens de VvE het woord gevoerd door mr. M. Bakhuis, advocaat te Haarlem, en namens [geïntimeerde] door haar voornoemde advocaat. Verder hebben partijen vragen van het hof beantwoord en aan de hand daarvan hun standpunten nader toegelicht.

Ten slotte is uitspraak bepaald.

2.De feiten

De kantonrechter heeft in de beschikking waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.9 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3.Beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

Vaststaande feiten

( i) Het gebouw gelegen aan de [straatnaam] 124 te [plaats] is bij een op 8 oktober 1980 opgemaakte akte gesplitst in drie appartementsrechten. [geïntimeerde] is sinds 2002 eigenaar van een van deze appartementsrechten, te weten [straatnaam] 124b te [plaats] , in de splitsingsakte aangeduid met indexnummer 2. Eigenaar van het appartementsrecht met indexnummer 1 is [naam 1] (verder: [naam 1] ). Eigenaren van het appartementsrecht met indexnummer 3 zijn [naam 2] (verder: [naam 2] ) em [naam 3] (verder: [naam 3] ). Alle genoemde appartementsrechten zijn (inmiddels) als woonruimte in gebruik.

(ii) De splitsingsakte vermeldt onder meer:

“Het flatgebouw is uitgelegd in een uit één blad bestaand plan van alle verdiepingen, welk plan aan deze akte is gehecht (…)

Op voormeld plan zijn de gedeelten van bedoeld onroerend goed, welke zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt – hierna ook te noemen: privé-gedeelten – duidelijk aangegeven en voorzien van de Arabische cijfers 1 tot en met 3.

Vervolgens verklaarden de komparanten de splitsing zodanig vast te stellen, dat bedoeld onroerend goed de volgende appartementsrechten zal omvatten:

(…)

II. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte op de eerste verdieping (…)”

(iii) De tekening van de privé-gedeelten waarnaar in de splitsingsakte wordt verwezen ziet er als volgt uit:

(iv) Op de splitsingsakte is van toepassing het modelreglement 1973 (verder: het modelreglement), waarin onder meer het volgende staat:

“
Artikel 2

Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:

a. (…) de vloeren (…), de daken (…)

Artikel 3

Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de vergadering.

Artikel 6

1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.

(…)

3. Een door de vergadering verleende toestemming kan – tenzij anders bepaald is – worden ingetrokken.

(…)

Artikel 9

1. Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt en mits hij aan de andere eigenaars en gebruikers geen onredelijke hinder toebrengt.

2. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming.

(…)

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. (…)

Artikel 10

(…)

2. Iedere eigenaar of gebruiker is verplicht de nodige zorgvuldigheid in acht te nemen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken, ook wanneer laatstgenoemde zaken zich in zijn privé gedeelte bevinden.”

( v) In de koopovereenkomst van [geïntimeerde] van 26 september 2002 staat onder meer:

“
Bijzondere bepaling

Artikel 13.

De vereniging van eigenaren geeft bij deze toestemming aan de eigenaar van het verkochte appartementsrecht om een dakterras te realiseren van maximaal 8 m2 op het plat, direct grenzend aan het verkochte, 4 meter vanuit de achtergevel strekkend.”

(vi) In de koopovereenkomst van [naam 1] uit 2004 staat onder meer:

“
Bijzondere bepaling

Artikel 14

De koper is bekend met het feit dat – en aanvaardt bij deze en stemt daarmee tevens in – vereniging van eigenaren toestemming heeft gegeven aan de eigenaar van het appartementsrecht [straatnaam] 124-B om een dakterras te realiseren van maximaal 8 m2 op het plat (…).”

(vii) In 2009 heeft [geïntimeerde] gecorrespondeerd met [naam 1] over de aanleg van een dakterras. De gemachtigde van [naam 1] heeft toen namens hem kenbaar gemaakt dat hij zich daartegen verzet.

(viii) Op 2 september 2020 heeft een algemene ledenvergadering van de VvE plaatsgevonden. De drie leden hadden ieder één stem in deze vergadering. De notulen van de vergadering vermelden onder meer:

“
Dakterras [straatnaam] 124B

Bespreking ontvangen voorstel van eigenaren [straatnaam] 124 A en 124 C om:

* de in het verleden aan de eigenaar van [straatnaam] 124 B gegeven toestemming voor het realiseren van een dakterras direct grenzend aan het appartementsrecht 124 B te herroepen;

* niet (langer) toe te staan dat het betreffende dakterras wordt gerealiseerd en/of het betreffende dak als dakterras wordt gebruikt;

* het bestuur te machtigen om zo nodig de (rechts)maatregelen te nemen welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of het reglement teneinde bezwaar te maken tegen de vergunningsaanvraag van de eigenaar van [straatnaam] 124 B dan wel tegen een eventueel verleende vergunning (…)

* het bestuur te machtigen om zo nodig rechtsmaatregelen te nemen (…) om het bouwen c.q. realiseren van een dakterras te staken;

* het bestuur te machtigen (…) al hetgeen te doen hij/zij nodig acht, voorts om namens de Vereniging van Eigenaren in rechte te verschijnen (…)

* te besluiten dat de kosten voor een eventuele (gerechtelijke) procedure worden betaald door de Vereniging van Eigenaars en waar aan de orde c.q. waar mogelijk op de eigenaar van [straatnaam] 124 B worden verhaald.”

(ix) Op 10 september 2020 heeft [geïntimeerde] een omgevingsvergunning verkregen voor de aanleg van een dakterras ten behoeve van haar appartementsrecht (verder: het dakterras). De VvE heeft daartegen bezwaar gemaakt, waarop nog niet onherroepelijk is beslist.

Procedure bij de kantonrechter

3.2.

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg verzocht, kort gezegd, de besluiten van de VvE van 2 september 2020 die betrekking hebben op haar wens het dakterras aan te leggen te vernietigen en, voor zover nodig, haar vervangende machtiging te verlenen voor de aanleg van het dakterras conform de verleende omgevingsvergunning, met beslissing over de proceskosten. De VvE heeft tegen dit verzoek verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft bij de beschikking waarvan beroep aan [geïntimeerde] vervangende machtiging verleend tot de aanleg van het dakterras conform de aan haar verleende vergunning en de besluiten van de VvE vernietigd om niet (langer) toe te staan dat het dakterras wordt gerealiseerd en/of het dak als dakterras wordt gebruikt en om het bestuur te machtigen om zo nodig via de rechter het realiseren van het dakterras te laten staken, met veroordeling van de VvE in de proceskosten, inclusief de nakosten. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt de VvE in hoger beroep op met veertien grieven, die het hof – voor zover aangewezen – gezamenlijk zal behandelen.

Kern van het geschil

3.4.

In dit geschil gaat het, kort gezegd, om de vraag of de VvE aan [geïntimeerde] toestemming had dienen te verlenen voor de aanleg van een dakterras direct grenzend aan haar appartement en dus of de kantonrechter, bij gebreke daarvan, terecht aan [geïntimeerde] vervangende machtiging tot die aanleg heeft verleend. Gelet op de inhoud van de aangevoerde grieven dienen voor de beantwoording van die hoofdvraag achtereenvolgens twee dan wel drie subvragen te worden beantwoord, te weten

- of het “plat”, direct grenzend aan het appartement van [geïntimeerde] (dat wil zeggen: de door haar bewoonde binnenruimte), tot haar privé gedeelte behoort;

- of de VvE in het verleden, voordat [geïntimeerde] haar appartementsrecht verkreeg, al toestemming heeft verleend voor de aanleg van een dakterras direct grenzend aan haar appartement;

- of de VvE, als het die toestemming in het verleden niet heeft verleend, thans tot het verlenen van die toestemming is gehouden.

Daarbij tekent het hof aan dat volgens het op de akte van splitsing van toepassing zijnde modelreglement voor aanleg van een dakterras op het “plat” in alle gevallen toestemming van de VvE is vereist, dus zowel indien het “plat” tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort (zie artikel 6 lid 1 modelreglement) als wanneer het “plat” deel uitmaakt van het privé gedeelte van [geïntimeerde] (zie artikel 9 lid 1 j▫ artikel 6 lid 1 modelreglement).

Behoort het “plat” tot het privé gedeelte van [geïntimeerde] ?

3.5.

Bij de beantwoording van de vraag of het “plat” tot het privé gedeelte van [geïntimeerde] behoort, stelt het hof het volgende voorop. Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening (vgl. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).

3.6.

Anders dan de kantonrechter is het hof van oordeel dat het “plat” niet tot het privé gedeelte van [geïntimeerde] behoort, maar deel uitmaakt van de gemeenschappelijke gedeelten. Bij gebreke van enige aanwijzing van het tegendeel gaat het hof allereerst ervan uit dat onder “plat” moet worden verstaan ‘dak’ (dus in elk geval niet: dakterras) en constateert het dat ingevolge artikel 2 aanhef en sub a van het modelreglement onder meer “daken” tot de gemeenschappelijke gedeelten moeten worden gerekend. Vervolgens constateert het hof, meer in het bijzonder op grond van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening, het volgende. In de splitsingsakte is allereerst bepaald dat “Het flatgebouw is uitgelegd in een uit één blad bestaand plan van alle verdiepingen, welk plan aan deze akte is gehecht (…)”. Met het aan de akte van splitsing gehechte “plan” wordt onmiskenbaar de splitsingstekening bedoeld. De drie op die tekening aangegeven eenheden zijn in beginsel dus niet meer dan de (drie)
verdiepingenvan het gebouw en zeggen op zichzelf dus nog niets over de vraag welke delen daarvan gemeenschappelijk en welke privé zijn. Daarvoor is het vervolg van de akte van splitsing van belang:

“Op voormeld plan zijn de gedeelten van bedoeld onroerend goed, welke zijn bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt – hierna ook te noemen: privé-gedeelten – duidelijk aangegeven en voorzien van de Arabische cijfers 1 tot en met 3.”

Met betrekking tot [geïntimeerde] gaat het om de eerste verdieping. Daar bevindt het Arabische cijfer 2 zich in een gedeelte van die verdieping dat als “bedrijfsr.”, dus als bedrijfsruimte, is aangeduid en dat door middel van een streep wordt onderscheiden van een gedeelte dat (in hetzelfde lettertype met dezelfde grootte) als “plat” wordt aangeduid. Vervolgens wordt in de akte van splitsing het aan [geïntimeerde] toekomende appartementsrecht omschreven als “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de
bedrijfsruimteop de eerste verdieping (…)” [curs. hof]. Gelet op deze omschrijving, alsmede op het uitgangspunt dat de daken gemeenschappelijk zijn, en gegeven het feit dat op de splitsingstekening het Arabische cijfer 2 enkel in het midden van de “bedrijfsruimte” is vermeld en het “plat” daarvan door middel van een verdelende streep wordt onderscheiden, kan hieruit niet anders worden geconcludeerd dan dat het gedeelte dat als “plat” wordt aangeduid niet tot het privé gedeelte van [geïntimeerde] kan worden gerekend, en dus tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort. Aan de dikke lijn die op de splitsingstekening zowel het plat als de bedrijfsruimte omringt waarop [geïntimeerde] zich beroept, kan in het licht van bovenstaande feiten geen doorslaggevend gewicht worden toegekend.

Heeft de VvE in het verleden toestemming verleend voor aanleg dakterras?

3.7.

Ook als het “plat” tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, is mogelijk dat een lid van de VvE rechtsgeldig een dakterras aanlegt op een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw, bijvoorbeeld indien de vergadering daarvoor toestemming verleent en die toestemming geen permanent karakter heeft of bestemmingswijziging inhoudt. [geïntimeerde] heeft gesteld dat zij die toestemming in het verleden reeds heeft verkregen, en wel op het moment dat zij haar appartementsrecht verkreeg, dus in 2002. Daartoe beroept zij zich in het bijzonder op artikel 13 uit haar koopovereenkomst van 26 september 2002 (zie hiervoor onder 3.1 sub (v)) en op wat in de koopovereenkomst van [naam 1] uit 2004 hieromtrent is bepaald (zie hiervoor onder 3.1 sub (vi)). Daarbij tekent het hof – geheel terzijde – aan dat in de koopovereenkomst van [geïntimeerde] toestemming wordt gegeven een dakterras te realiseren “op het plat, direct
grenzend aan het verkochte” [curs. hof], wat de hiervoor gegeven uitleg onderstreept.

3.8.

Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat van een rechtsgeldige toestemming van de vergadering in het verleden niet is gebleken, omdat niet is gesteld of is gebleken dat tijdens een vergadering van de VvE in een eerdere periode toestemming is verleend voor de aanleg van een dakterras door [geïntimeerde] . Daar komt nog bij dat volgens het modelreglement buiten de vergadering alleen met unanimiteit een besluit kan worden genomen en het bestaan van een dergelijke unanimiteit noch uit de koopovereenkomst van [geïntimeerde] , noch uit die van [naam 1] , kan worden afgeleid. Dit betekent dat de vraag of die (beweerdelijk verleende, maar niet gegeven) toestemming op de vergadering van de VvE van 2 september 2020 kon worden herroepen, geen bespreking behoeft.

Is de VvE thans gehouden toestemming te verlenen voor aanleg dakterras?

3.9.

Het voorgaande betekent dat het hof ten slotte heeft te beoordelen of de kantonrechter terecht de besluiten heeft vernietigd die de VvE op de vergadering van 2 september 2020 heeft genomen en terecht aan [geïntimeerde] vervangende machtiging tot de aanleg van een dakterras (conform de aan haar verleende vergunning) heeft verleend. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg – zo begrijpt het hof – haar op de voet van artikel 5:130 BW gedane verzoek tot vernietiging van de door de VvE op de vergadering van 2 september 2020 genomen besluiten gegrond op strijd met de redelijkheid en billijkheid, dus op artikel 2:15 lid 1 aanhef en sub b BW. Daarmee is de vraag of de besluiten naar inhoud of wijze van totstandkoming in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid die wordt vereist door artikel 2:8 BW. [geïntimeerde] heeft niet gesteld dat de besluiten naar wijze van totstandkoming strijdig zijn met de redelijkheid en billijkheid, zodat het hof de toetsingsmaatstaf moet aanleggen die in dit verband geldt met betrekking tot de inhoud van een besluit. Die komt neer op de vraag of het orgaan (hier dus: de VvE) bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen, wat neerkomt op een slechts marginale toetsing. Hiervan uitgaande oordeelt het hof als volgt.

3.10.

Anders dan wellicht in de procedure bij de kantonrechter het geval is geweest, heeft de VvE in hoger beroep de bezwaren van [naam 1] (meer inkijk in zijn appartement, geluidsoverlast, waardedaling van het appartement en afwezigheid van afspraken over onderhoud etc.) alsmede van [naam 2] en [naam 3] (locatie dakterras direct onder hun slaapkamerraam, geluidsoverlast, waardedaling van het appartement en afwezigheid van afspraken over onderhoud etc.) voldoende toegelicht (zie onder meer beroepschrift onder 51 en 52 en met name 55 t/m 69 en 80 t/m 89 alsmede pleitaantekeningen onder 11 t/m 13). Het daar tegenover staande belang van [geïntimeerde] om een dakterras aan te leggen en daarvan te genieten weegt niet zodanig zwaar op tegen deze belangen van [naam 1] alsmede van [naam 2] en [naam 3] dat moet worden geconcludeerd dat de VvE zonder redelijke grond toestemming voor die aanleg heeft geweigerd. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat het “plat” waarop het dakterras zou moeten worden aangelegd geen privé gedeelte van [geïntimeerde] is, maar tot de gemeenschappelijke delen behoort. De VvE heeft in elk geval, dit laatste mede in aanmerking nemend, bij afweging van alle bij haar besluiten betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot die besluiten kunnen komen, zodat geen grond bestond die besluiten te vernietigen en vervangende machtiging te verlenen tot de aanleg van een dakterras.

Slotsom

3.11.

De slotsom is dat het hoger beroep slaagt en dat de bestreden beschikking zal worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.

4.Beslissing

Het hof:

vernietigt de bestreden beschikking,

en opnieuw recht doende:

wijst de verzoeken van [geïntimeerde] af;

veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in beide instanties en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van de VvE gevallen, voor de eerste aanleg op € 304,00 voor verschotten en op € 1.126,00 voor salaris gemachtigde en voor het hoger beroep op € 772,00 voor verschotten en op € 2.228,00 voor salaris advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mrs. M.A. Wabeke, D.J. van der Kwaak en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2022.