ECLI:NL:GHAMS:2022:3669

• Datum uitspraak: 27 december 2022
• Publicatiedatum: 27 december 2022
• Zaaknummer: 200.286.859/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C. Toorman; D.J. van der Kwaak; E.K. Veldhuijzen van Zanten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huur van bedrijfsruimte: opzegtermijn, redelijkheid en billijkheid

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [appellant] tegen een vonnis van de kantonrechter in Amsterdam, waarin de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerden] heeft toegewezen en die van [appellant] heeft afgewezen. De zaak betreft de huur van een bedrijfsruimte, waarbij [appellant] de huurovereenkomst heeft opgezegd. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de opzegtermijn van een jaar van toepassing is, gebaseerd op het huurrechtregime van artikel 7:290 BW. [appellant] heeft in hoger beroep zeven grieven ingediend, onder andere met de stelling dat de wettelijke opzegtermijn niet van toepassing zou zijn en dat de redelijkheid en billijkheid in zijn voordeel zouden moeten spreken. Het hof heeft de grieven van [appellant] verworpen, met uitzondering van de einddatum van de huurovereenkomst, die is vastgesteld op 1 mei 2021 in plaats van 1 juni 2021. Het hof heeft [appellant] veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. De uitspraak benadrukt de toepassing van de wettelijke regels omtrent huur en de gevolgen van de keuze voor een bepaald huurregime.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.286.859/01

zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam : 8526539 CV EXPL 20-8899

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 27 december 2022

inzake

[appellant] ,

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. I. Heijselaar te Amsterdam,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

3. [geïntimeerde 3] ,

en

4. [geïntimeerde 4] ,

allen wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. B. Martens te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd.

[appellant] is bij dagvaarding van 2 december 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 6 november 2020, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerden] als eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie tevens eiser in reconventie.

Op 17 maart 2021 heeft ingevolge het tussenarrest van 19 januari 2021 tussen partijen een mondelinge behandeling na aanbrengen plaatsgevonden. [appellant] heeft op die datum producties in het geding gebracht.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 27 september 2022 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, mr. Heijselaar aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [geïntimeerden] zal afwijzen en de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellant] zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met dien verstande dat in het dictum de datum in de verklaring voor recht dient te worden gewijzigd als na te melden, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep met rente.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.7. de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

2.1.

[appellant] , die handelt onder de naam [bedrijf] , huurt van (de rechtsvoorganger van) [geïntimeerden] sinds 1 mei 2003 de bedrijfsruimte aan de [adres 1] -kelder te [plaats] . De huurprijs bedroeg ten tijde van het vonnis van de kantonrechter € 1.916,64 per maand.

2.2.

In artikel 2 van de huurovereenkomst is bepaald:

“De Huurtijd

Deze huur en verhuur zijn aangegaan voor de duur van vijf jaren, ingaande op 1 mei 2003 en alzo eindigende 30 april 2008, met dien verstande dat deze huurovereenkomst daarna wordt geacht onder dezelfde voorwaarden te zijn verlengd met een termijn van eenmaal vijf jaren, derhalve tot 30 april 2013, tenzij opzegging heeft plaatsgehad door huurder met inachteming van een termijn van zes maanden en op de door de wet voorgeschreven wijze.”

En in artikel 14 is bepaald:

“Waarborgsom/bankgarantie

Huurder zal uiterlijk 1 mei 2003 aan verhuurder betalen een waarborgsom of een bankgarantie stellen van € 1.400,--. (…)

Na afloop van de huur zal verhuurder zo spoedig mogelijk het bedrag zijner vorderingen moeten vaststellen en na aftrek daarvan het restant van de waarborgsom aan huurder moeten afdragen c.q. huurder toestemming moeten verlenen tot intrekken van de bankgarantie.(…)”

2.3.

[appellant] huurt eveneens, van een andere verhuurder, de bedrijfsruimte aan de [adres 2] te [plaats] , waarin hij zelf een café exploiteert.

2.4.

Het gehuurde op nummer [adres 1] -kelder is bestemd voor opslag van horecagoederen van het café van [appellant] , zoals biervaten.

2.5.

Tussen [appellant] als eisende partij en [geïntimeerden] als gedaagde is op 24 oktober 2017 een vonnis gewezen, waarbij de kantonrechter een verklaring voor recht heeft gegeven dat op de huurovereenkomst tussen partijen ten aanzien van het gehuurde aan de [adres 1] -kelder te [plaats] , het huurrechtregime van artikel 7:290 BW van toepassing is. Tegen het vonnis is geen hoger beroep ingesteld.

2.6.

[appellant] heeft de huurovereenkomst opgezegd bij brief van 29 april 2020 tegen 1 juni 2020, waarbij hij zich beroept op artikel 7:230a jo. 271 lid 2 BW. [geïntimeerden] heeft bij brief van 7 mei 2020 gereageerd en gesteld dat niet het 7:230a BW-regime gold, maar dat van artikel 7:290 BW, en dat de opzegging derhalve pas effect had tegen 1juni 2021.

2.7.

[appellant] heeft het gehuurde eind mei 2020 ontruimd en de sleutels aan [geïntimeerden] opgestuurd.

3. Beoordeling

3.1

In deze zaak vordert [geïntimeerden] een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst met [appellant] niet eerder eindigt dan op 1 juni 2021, veroordeling van [appellant] tot betaling van de huur vanaf 1 juni 2020 tot 1 juni 2021 alsmede buitengerechtelijke incassokosten te vermeerderen met wettelijke handelsrente, alles met verwijzing van [appellant] in de proceskosten. [appellant] heeft in reconventie in eerste aanleg terugbetaling gevorderd van de waarborgsom van € 1.400,-- vermeerderd met wettelijke rente en met verwijzing van [geïntimeerden] in de proceskosten.

3.2.

De kantonrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerden] toegewezen en de vorderingen van [appellant] afgewezen. De kantonrechter heeft daarbij verwezen naar de bindende kracht tussen partijen van het in kracht van gewijsde gegane vonnis van 24 oktober 2017. Uitgaande van het huurrechtregime van artikel 7:290 BW heeft de kantonrechter op de voet van artikel 7:293 lid 2 een opzeggingsermijn van een jaar gehanteerd. In hoger beroept komt [appellant] met zeven grieven op tegen die beslissing. Daarnaast heeft [appellant] bij memorie van grieven een eis in reconventie ingesteld tot vaststelling van huurkorting vanwege Corona.

3.3.

Mede rekening houdend met hetgeen [geïntimeerden] blijkens de memorie van antwoord als grieven I tot en met III heeft opgevat, begrijpt het hof dat [appellant] met deze grieven wil stellen dat de wettelijke opzegtermijn van een jaar niet van toepassing is op de volgende gronden:

(1) het vonnis van 24 oktober 2017 heeft geen gezag van gewijsde tussen partijen in de huidige procedure;

(2) de opzegtermijn in de huurovereenkomst van zes maanden is blijven gelden en

(3) het is in strijd met de redelijkheid en billijkheid om [appellant] te houden aan een langere opzegtermijn dan zes maanden.

3.4.

Het hof overweegt dat de grond onder (1) faalt. Dat, zoals [appellant] stelt, hij destijds het 290-regime slechts van toepassing wilde verklaren met een ander doel, kan aan de op zijn vordering gedane uitspraak en het gezag van gewijsde daarvan niet afdoen.

Ook de grond onder (2) faalt. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat uit de tekst van de huurovereenkomst niet blijkt dat de overeengekomen opzegtermijn niet alleen geldt voor opzegging na de eerste huurtermijn, maar ook voor opzegging na voortzetting voor onbepaalde tijd. Ook in hoger beroep heeft [appellant] onvoldoende toegelicht waarom die tekst toch zo zou moeten worden uitgelegd. Evenmin is voldoende aangevoerd om te concluderen dat partijen, nadat het vonis van 24 oktober 2017 was gewezen, met een in januari 2018 opgestelde allonge beoogd hebben (alsnog) het artikel 7:230a-regime toe te passen.

3.5.

Het beroep op de redelijkheid en billijkheid (3) faalt eveneens. [appellant] heeft, om in een betere positie te komen, zelf bewerkstelligd dat het artikel 7:290-regime zou worden toegepast. Dat hij zich van de gevolgen daarvan kennelijk onvoldoende rekenschap heeft gegeven, althans later met de nadelen daarvan wordt geconfronteerd, dient voor zijn rekening te blijven.

In dit verband heeft [appellant] blijkens uitlatingen van zijn zijde ter zitting in hoger beroep ook argumenten aan willen voeren waarom de redelijkheid en billijkheid meebrengen dat [appellant] vanwege de Corona-pandemie niet aan de wettelijke regels voor de opzegtermijn kan worden gehouden. [geïntimeerden] heeft toegelicht dat zij de grief niet zo heeft opgevat en dat de daartoe strekkende toelichting ter zitting een nieuwe grief oplevert die moet worden geweigerd. Het hof honoreert dit bezwaar. Het hof heeft evenals [geïntimeerden] de tekst van de memorie van grieven niet zo begrepen als deze blijkens de toelichting op de zitting bedoeld was. [geïntimeerden] had deze tekst naar het oordeel van het hof ook niet zo hoeven begrijpen.Ten overvloede overweegt het hof dat de pandemie onvoldoende reden is om, zoals [appellant] betoogt, de wettelijke regel omtrent de opzegtermijn in dit geval buiten beschouwing te laten.

3.6.

Met grief IV betoogt [appellant] dat de kantonrechter 1 mei 2021 en niet 1 juni 2021 als einddatum had moeten vaststellen. [geïntimeerden] heeft [appellant] op dit punt gelijk gegeven en onbetwist gesteld dat zij ook zonder hoger beroep bereid was geweest om deze datum aan te passen.

3.7.

Met grief V betoogt [appellant] dat de rechtbank zijn vordering tot terugbetaling van de waarborgsom ten onrechte heeft afgewezen. De grief faalt, omdat de ingebrachte grootboekkaart onvoldoende is om de door [geïntimeerden] betwiste betaling van de waarborgsom bewezen te achten. Nu [appellant] geen betalingsbewijs in het geding heeft gebracht en ook geen ander bewijs van betaling heeft aangeboden, faalt de grief.

3.8.

Bij wijziging van eis in hoger beroep heeft [appellant] , kort gezegd, huurkorting vanwege Corona gevorderd. [geïntimeerden] heeft tegen het instellen van die nieuwe vordering geen bezwaar gemaakt. [geïntimeerden] heeft de gestelde (omzet-)schade bestreden en gesteld dat het enkele stuk dat [appellant] ter staving van die schade heeft ingdiend onvoldoende is. Ook het hof acht de onderbouwing van de schade onvoldoende, nu de herkomst van de cijfers onduidelijk is. Bovendien sluit de berekening in het geheel niet aan bij de in de uitspraak van de Hoge Raad van 24 december 2021 vereiste methode, reeds omdat geen TVL wordt verrekend en cijfers daarvan ook ontbreken. De vordering komt daarom niet voor toewijzing in aanmerking. Voorop staat echter dat deze reconventionele vordering eerst in hoger beroep is ingediend. [appellant] is daarom niet ontvankelijk in deze vordering.

3.9.

De grieven falen behoudens voor zover deze zien op de einddatum van de huurovereenkomst. Die einddatum zal het hof stellen op 1 mei 2021 en in zoverre wordt het vonnis vernietigd. Nu [appellant] overwegend in het ongelijk wordt gesteld, zal hij veroordeeld worden tot betaling van de proceskosten in het hoger beroep.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij voor recht is verklaard dat de huurovereenkomst tussen partijen vanwege de opzegging van [appellant] niet eerder eindigt dan op 1 juni 2021;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen vanwege de opzegging van [appellant] niet eerder eindigt dan per 1 mei 2021;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

verklaart [appellant] niet-ontvankelijk in zijn vordering tot huurkorting;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 332,-- aan verschotten en € 3.342,-- voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, D.J. van der Kwaak en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 27 december 2022.