Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.278.374/01
zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15.273443 HA ZA 18-295
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 8 februari 2022
inzake
VERENIGING VAN EIGENAARS BOUWES PALACE ZANDVOORT,
gevestigd te Zandvoort,
appellante,
advocaat: mr. K. Kroon te Amsterdam
tegen
1.[geïntimeerde sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2
. [geïntimeerde sub 2],
. [geïntimeerde sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk te Rotterdam.
Partijen worden hierna de VvE en [geïntimeerden] genoemd.
1.Het geding in hoger beroep
De VvE is bij dagvaarding van 22 juli 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 22 mei 2019, onder bovenvermeld zaaknummer/rolnummer gewezen tussen de VvE als gedaagde en [geïntimeerden] als eisers.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven met producties;
- memorie van antwoord met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 25 november 2021 nader toegelicht. Hun hiervoor genoemde advocaten hebben zich bediend van pleitnotities, die zijn overgelegd. De VvE heeft nog nadere producties in het geding gebracht.
Ten slotte is arrest gevraagd.
De VvE heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog [geïntimeerden] niet-ontvankelijk zal verklaren in hun vorderingen, althans die zal afwijzen, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van [geïntimeerden] tot terugbetaling van hetgeen de VvE ter uitvoering van het bestreden vonnis heeft betaald, met rente, en tot vergoeding van de kosten van het geding in beide instanties met nakosten en rente.
[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, kosten rechtens.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft onder 2.1 tot en met 2.13 van het bestreden vonnis de feiten vastgesteld waarvan zij is uitgegaan. Met haar eerste drie grieven komt de VvE op tegen de feiten die in het vonnis onder respectievelijk 2.5, 2.6 en 2.8 zijn opgenomen. Anders dan de VvE betoogt heeft de rechtbank daarin enkel en op juiste wijze feiten vastgesteld zonder daarin een oordeel te vervlechten of daarbij te suggereren. De grieven 1 en 2 falen dan ook. Het hof zal de in 2.5 en 2.6 opgenomen vaststellingen hieronder echter niet herhalen, omdat het hof die niet relevant acht voor de beslissing. Grief 3 houdt in dat de rechtbank bepaalde relevante feiten niet heeft vermeld. Voor zover het hof de aangevoerde feiten relevant acht, zal het die hieronder opnemen.
De juistheid van de door de rechtbank vastgestelde feiten is in hoger beroep overigens niet in geschil, zodat die feiten ook het hof als uitgangspunt dienen. De vaststaande feiten zijn, voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere relevante onomstreden feiten, de volgende.
2.1.
Op 1 maart 1963 en 14 april 1972 heeft de gemeente Zandvoort een aantal percelen grond in erfpacht uitgegeven aan Bouwes ’ Exploitatie Maatschappij B.V. (hierna: Bouwes Exploitatie), voor de duur van 50 jaar. Het oudste recht van erfpacht had 28 februari 2013 als expiratiedatum.
2.2.
[X] (hierna: [X] ) was destijds directeur van Bouwes Exploitatie. Op de in erfpacht uitgegeven percelen grond heeft Bouwes Exploitatie begin jaren ‘60 van de vorige eeuw een flatcomplex gebouwd met de naam ‘ Bouwes Palace’ (hierna: het gebouw). Bouwes Exploitatie was aanvankelijk eigenaar van het gehele gebouw en exploiteerde daarin een appartementenhotel. Alle appartementen werden commercieel en voor korte periodes verhuurd.
2.3.
Bij akte van 9 december 1977 heeft Bouwes Exploitatie het gebouw laten splitsen in 182 appartementsrechten (hierna: de oude splitsingsakte). Die appartementsrechten omvatten het recht op het uitsluitend gebruik van de in die akte genoemde magazijn-, bedrijfs- en winkelruimtes, tot de daarin genoemde één- twee- of driekamer flatwoningen’ en tot de in de akte genoemde parkeerplaatsen. In de oude splitsingsakte is ook de VvE opgericht. Verder is bepaald dat de bepalingen uit het Modelreglement 1973 van toepassing zijn, met inachtneming van de in de oude splitsingsakte genoemde wijzigingen of aanvullingen.
2.4.
Over de goederenrechtelijke bestemming van de flatwoningen bepaalt de oude splitsingsakte dat die “woonruimte of bedrijfsruimte” is. De oude splitsingsakte bepaalt onder B, op het tiende vervolgblad, als volgt:
“(…) B. de bestemming, bedoeld in artikel 9 lid Pro 2, van elk van de appartemensrechten met de indices 1 tot en met 165 is woonruimte of bedrijfsruimte en met de indices 166 parkeerplaats en/of bedrijfsruimte en met de indices 167 tot en met 182 parkeerplaats. (…)”
2.5.
De gemeente Zandvoort heeft op 1 november 2012 aan de appartements-gerechtigden tot het gebouw een aanbod gedaan tot het opnieuw in erfpacht uitgeven van (kort gezegd) de grond waarop het gebouw is gesitueerd. Dat aanbod is door alle appartementsgerechtigden aanvaard. Mede hierom is besloten ook de splitsingsakte te wijzigen.
2.6.
De gewijzigde splitsing is op 31 december 2014 definitief geworden door het passeren van de daartoe bestemde akte (hierna: de nieuwe splitsingsakte). In artikel 25 van Pro de splitsingsakte is voor de appartementsrechten van het hotel bepaald dat de bestemming is hotel/bedrijfsruimte en voor de appartementsrechten van de woningen dat de bestemming is woning. In de splitsingsakte is ook bepaald dat het Modelreglement 2006 daarop van toepassing is, met inachtneming van de in de nieuwe splitsingsakte genoemde wijzigingen of aanvullingen.
2.7.
De nieuwe splitsingsakte bepaalt verder, voor zover in deze procedure van belang, het volgende:
REDENEN VOOR DE WIJZIGING AKTE VAN SPLITSING
I.
het onttrekken van diverse in de splitsing betrokken (recht op) percelen grond;
het onttrekken van diverse in de splitsing betrokken (recht op) percelen grond;
II.
het wijzigen van begrenzing en bestemming van diverse privégedeelten;
het wijzigen van begrenzing en bestemming van diverse privégedeelten;
III.
het wijzigen van de aandelen die door de onttrekking zijn ontstaan;
het wijzigen van de aandelen die door de onttrekking zijn ontstaan;
IV.
het wijzigen van het reglement.
het wijzigen van het reglement.
(…)
“(…) IV. Wijziging van splitsingsreglement
(…)
A. Definities en algemene bepalingen
(…)
Artikel 2
1. De eigenaars en de gebruikers moeten zich overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens elkaar gedragen. Meer in het bijzonder dienen de eigenaars en de gebruikers overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid zoveel als mogelijk rekening te houden met de gerechtvaardigde commerciële belangen van de eigenaar en/of de exploitant van de zich in het gebouw bevindende hotelonderneming.
(…)
2. Een eigenaar of gebruiker mag geen onredelijke hinder aan de andere eigenaars en gebruikers toebrengen.
(…)
4. Iedere eigenaar en gebruiker dient er voor in te staan dat zijn huisgenoten en zijn personeel in de vorige leden van dit artikel bedoelde bepalingen en regels zullen naleven.
(…)
Artikel 7
Een krachtens (huishoudelijk) reglement of besluit van de vergadering toegestane inwendige of uitwendige wijziging van het gebouw mag eerst worden aangebracht nadat daarvoor de eventueel vereiste publiekrechtelijke vergunning of toestemming is verkregen. Evenzo mag een krachtens zodanig reglement of besluit toegestaan gebruik van gemeenschappelijke en/of privé gedeelten eerst worden uitgeoefend, en mag elke andere handeling met betrekking tot het gebouw en/of de grond eerst worden verricht, nadat daarvoor bedoelde vergunning of toestemming is verkregen. De rechten voortvloeiende uit een dergelijke publiekrechtelijke vergunning of toestemming mogen niet worden uitgeoefend als daardoor strijd ontstaat met het in de akte bepaalde.
(…)
C. Schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn en baten die aan de gezamenlijke eigenaars toekomen, reservefonds en onderhoudsplan
Artikel 9
1. Tot de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaars als bedoeld in artikel 5:112 eerste Pro lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:
(…)
k. de kosten van een brandveiligheidsinstallatie, waaronder begrepen de kosten van onderhoud, reparatie en vervanging van deze installatie, met uitzondering van de extra kosten, waaronder begrepen bouwkundige aanpassingen, welke uit de regelgeving van overheidswege voortvloeien in verband met de logiesfunctie van één of meerdere appartementsrechten;
l. Indien de schulden en kosten, als bedoeld in dit artikel, ontstaan of gemaakt zijn ten behoeve van één of een bepaalde groep van appartementsrechten, zullen deze kosten en schulden gedragen dienen te worden door de eigenaar of eigenaren van het (de) betreffende appartementsrecht(en). (…)
(…)
E. Verzekeringen
Artikel 15
(…)
9. Leidt het gebruik van een privé gedeelte tot verhoging van de verzekeringspremie dan komt die verhoging voor rekening van de betreffende eigenaar.
(…)
F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken
(…)
Artikel 22
(…)
3. Het is de eigenaren van de appartementsrechten, welke niet als bestemming hebben bedrijfsruimte/hotel, dan wel de vereniging, verboden om zaken als bedoeld in lid 2 zichtbaar aan te brengen, voor zover deze zaken bevatten een vermelding van een naam, beeldmerk, logo of een andere herkenbare uiting van een onderneming of organisatie, waarvan de activiteiten liggen op hetzelfde gebied als de onderneming of organisatie, waarvan op dat moment de activiteiten worden uitgeoefend in de betreffende appartementsrechten met de bestemming bedrijfsruimte/hotel.
(…)
Artikel 25
1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming als hieronder is omschreven. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering.
(…)
4.
(…)
c. Het is niet toegestaan in een privé gedeelte een beroep of bedrijf uit te oefenen of te doen uitoefen dat in strijd is met de wet of de goede zeden, waaronder te dezen onder meer wordt begrepen het (doen) uitoefenen van activiteiten op het gebied van erotiek, gokspelen, prostitutie of het produceren en/of verkoperen van verdovende of stimulerende middelen.
(…)
I. Het in gebruik geven door een eigenaar van zijn privé gedeelte aan een gebruiker
Artikel 35a (korte periode)
1. Een eigenaar kan de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen. In geval de uitoefening van hier bedoelde gebruiksrechten door een persoon betrekking heeft op een aaneengesloten periode van korter dan twee maanden, waarbij perioden onderbroken voor een duur van maximaal zeven dagen, als één aaneengesloten periode worden beschouwd, dient de eigenaar er voor zorg te dragen dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ontvangst en aanvaarding van de in het huishoudelijk reglement op te nemen Huisregels. Een eigenaar wordt geacht aan het in dit lid gestelde te hebben voldaan indien het in de vorige zin van dit lid bepaalde is opgenomen in de overeenkomst waarbij het privé gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken aan een ander wordt verhuurd of op andere wijze in gebruik wordt gegeven.
2. Niettegenstaande de ingebruikgeving van een privé gedeelte aan een ander, blijft de eigenaar aansprakelijk voor de verplichtingen die uit het reglement voortvloeien en voor de gedragingen van de gebruiker van zijn privé gedeelte.
(…)
Artikel 37
1. Een eigenaar is verplicht er voor zorg te dragen, dat zijn privé gedeelte niet betrokken wordt door iemand die de in artikel 35a of 35b bedoelde verklaring niet getekend heeft.
(…)
3. Indien iemand zonder enige titel een privé gedeelte betrokken heeft, neemt het bestuur tijdig alle noodzakelijke maatregelen die kunnen leiden tot ontruiming van het privé gedeelte. Ook de eigenaar is verplicht tot het nemen van maatregelen tot ontruiming.
(…)
J. Ontzegging van het gebruik van een privé gedeelte
Artikel 39
1. Aan de eigenaar die zelf het recht van gebruik uitoefent en die:
a. de bepalingen van het reglement, het huishoudelijk reglement, de eventuele regels bedoeld in artikel 5:128 van Pro het Burgerlijk Wetboek of besluiten van de vergadering niet nakomt of overtreedt;
b. zich schuldig maakt aan onbehoorlijk gedrag jegens andere eigenaars en/of gebruikers;
c. door zijn aanwezigheid in het gebouw aanleiding geeft tot ernstige verstoring van de rust in en rond het gebouw;
d. zijn financiële verplichtingen jegens de vereniging niet nakomt;
kan door de vergadering een waarschuwing worden gegeven dat, indien hij ondanks deze waarschuwing een of meer van de genoemde gedragingen verricht of voortzet, de vergadering kan overgaan tot de in het volgende lid bedoelde maatregel.
2. Worden een of meer van de in het vorige lid bedoelde gedragingen nogmaals gepleegd of worden deze voortgezet, dan kan de vergadering besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé gedeelte dat aan de eigenaar toekomt alsmede van het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.
3. De vergadering besluit niet tot het geven van een waarschuwing of besluit niet tot ontzegging van het gebruik dan na verhoor of behoorlijke oproeping van de eigenaar. De oproeping geschiedt tegelijkertijd met de bijeenroeping van de vergadering, en wel bij aangetekende brief met vermelding van de gerezen bezwaren. De eigenaar kan zich ter vergadering doen vertegenwoordigen of doen bijstaan door een raadsman.
(…)
5. De in dit artikel bedoelde besluiten worden door het bestuur bij aangetekende brief ter kennis van de belanghebbende en van de op zijn appartementsrecht ingeschreven hypotheekhouders gebracht. De besluiten zullen de gronden vermelden die tot de maatregel hebben geleid.
6. Een besluit tot ontzegging van het hierboven bedoelde gebruik zal niet eerder ten uitvoer mogen worden gelegd dan na verloop van een maand na verzending van de kennisgeving als in het vijfde lid bedoeld. Beroep op de rechter ingevolge artikel 5:130 van Pro het Burgerlijk Wetboek schorst de tenuitvoerlegging van het genomen besluit, tenzij de rechter anders bepaalt.
7. Indien een eigenaar zijn privé gedeelte in gebruik heeft gegeven, is het in de vorige leden bepaalde op de gebruiker van toepassing wanneer deze een gedraging verricht als vermeld in het eerste lid, of indien hij niet voldoet aan de financiële verplichtingen voortvloeiende uit de door hem gestelde borgtocht.
(…)
L. Overtredingen
Artikel 41
1. Bij overtreding of niet-nakoming van een der bepalingen van de wet, van het reglement, van het huishoudelijk reglement of van een besluit van de vergadering door een eigenaar of door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.
2. Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een eenmalige of dagboete opleggen van ten hoogste eenhonderd euro (€100,00) voor elke overtreding of niet-nakoming, onverminderd de gehoudenheid van de betrokkene tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of het reglement. (…)”
2.8.
Ingevolge artikel 25 lid 1 van Pro het splitsingsreglement zijn er thans tien bestemmingen in Bouwes Palace: hotel/bedrijfsruimte, balkon, woning, kastruimte, terrasruimte dan wel ruimte bestemd voor uitbreiding restaurant/VvE-ontmoetingsruimte, bedrijfsruimte, VvE-ruimte, technische ruimte, trappenhal en tussenhal.
2.9.
Gelijk met de nieuwe splitsingsakte is ook de erfpachtakte gepasseerd, waarbij de her-uitgifte van de erfpacht heeft plaatsgevonden. De erfpachtakte bepaalt, voor zover in deze procedure van belang, het volgende:
“(…) Hoofdstuk 6
BIJZONDER ERFPACHTSBEPALINGEN
(…)
2. De bestemming van het in voortdurende erfpacht uitgegeven registergoed is conform hetgeen daartoe is vermeld in het aan deze akte gehechte deskundigenrapport (Bijlage IV en V).
(…)
Hoofdstuk 7
ALGEMENE ERPACHTBEPALINGEN VOOR VOORTDURENDE ERFPACHT TWEEDUIZEND NEGEN (2009) ZANDVOORT REVISIE SEPTEMBER TWEE DUIZEND ELF (2011)
Art.1 Gronduitgifte Pro in Zandvoort
1. De Gemeente geeft percelen uit in voortdurende erfpacht met inachtneming en van toepassingsverklaring van deze Algemene Bepalingen en voorts onder zodanige bijzondere bepalingen als de Gemeente voor elke uitgifte in erfpacht met de erfpachter is overeengekomen en die onder meer betrekking zullen hebben op de bestemming en het gebruik van het perceel.
(…)
Art. 3 Uitgifte Pro in erfpacht
(…)
2. In de akte van vestiging van de erfpacht worden in elk geval opgenomen:
(…)
c. de bestemming, het toegestane gebruik en de maximaal toegestane bebouwing van het perceel waarop de canon is gebaseerd; (…)
(…)
Art. 13 Gebruik Pro overeenkomstig de bestemming
1 De erfpachter is verplicht, het perceel en de opstallen overeenkomstig de in de akte van vestiging aangegeven bestemming te gebruiken.”
2.10.
De in de erfpachtakte in hoofdstuk 6 onder 2 genoemde bijlage V, zijnde een deskundigenrapport, maakt ten behoeve van de bepaling van de marktwaarde van de in erfpacht gegeven grond onderscheid tussen woon- en hotelactiviteiten.
2.11.
In 2014 is een nieuw huishoudelijk reglement vastgesteld. Artikel 5 lid 2 van Pro het nieuwe huishoudelijk reglement luidt:
“Commerciële exploitatie van een appartementsrecht met de bestemming “woning” is niet toegestaan, indien gevreesd moet worden voor overmatige overlast. Onder commerciële exploitatie wordt verstaan gebruik ten behoeve van bedrijfsdoeleinden, zoals foto shoots gepaard gaande met veel logistiek, het bieden van short stay (1 tot 5 dagen), bed en breakfast (1 tot 5 dagen).”
“Commerciële exploitatie van een appartementsrecht met de bestemming “woning” is niet toegestaan, indien gevreesd moet worden voor overmatige overlast. Onder commerciële exploitatie wordt verstaan gebruik ten behoeve van bedrijfsdoeleinden, zoals foto shoots gepaard gaande met veel logistiek, het bieden van short stay (1 tot 5 dagen), bed en breakfast (1 tot 5 dagen).”
2.12.
In de vergadering van de VvE van 15 december 2017 heeft de vergadering ingestemd met twee voorgenomen besluiten die direct verband houden met de commerciële verhuur voor een korte periode van appartementen met de bestemming “woning” (hierna ook: flatwoningen). Het eerste voorgenomen besluit, aangeduid als Stemming II, dat aan de vergadering is voorgelegd, luidt:
“Bij constatering van het gebruik van een woonappartement in strijd met de bestemming, stuurt het bestuur een aangetekende brief aan de eigenaar van het betreffende appartement waarin deze eigenaar wordt gewezen op het niet naleven van de splitsingsakte. Tevens wordt hierin kenbaar gemaakt dat zodra binnen twee jaar opnieuw dezelfde overtreding in het hetzelfde appartement wordt geconstateerd, de betreffende eigenaar conform artikel 41 van Pro het splitsingsreglement per constatering een boete ad € 100,00 zal verbeuren en het bestuur na vijftien dagen na verzending van de brief de betreffende eigenaar in rechte zal betrekken om de boetes te incasseren en/of het strijdige gebruik – al dan niet op straffe van een effectieve dwangsom – te beëindigen.”
De vergadering heeft met Stemming II ingestemd en het bestuur opgedragen om handhavend op te treden tegen verhuur van flatwoningen voor een periode korter dan één maand en het bestuur een doorlopende machtiging gegeven om daartegen rechtsvorderingen of verzoekschriftprocedures in te stellen. De vergadering heeft ook ingestemd met Stemming III, die strekt tot handhaving als na twee jaar, zoals bedoeld in stemming II, een overtreding wordt geconstateerd.
2.13.
[geïntimeerden] hebben het bestuur van de VvE in elk geval bij brieven van 19 september 2017 en 17 januari 2018 aangeschreven en zich daarin op het standpunt gesteld dat de besluiten die zijn genomen in de vergadering van 15 december 2017 nietig zijn. [geïntimeerden] heeft de VvE ook op voorhand aansprakelijk gesteld voor de schade die het gevolg zou zijn van het handhaven van de volgens hem nietige besluiten.
3.Beoordeling
De procedure bij de kantonrechter
3.1
[geïntimeerden] hebben in eerste aanleg, voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat de rechtbank:
- voor recht verklaart dat commerciële verhuur van appartementen met de bestemming ‘woning’ zoals gedefinieerd in alinea 7 van deze dagvaarding niet in strijd is met de splitsingsakte van de VvE, en daarmee voor recht verklaart dat deze vorm van verhuur is toegestaan,
- voor recht verklaart dat de in alinea’s 83 tot en met 88 van de dagvaarding genoemde besluiten van de vergadering van de VvE nietig zijn wegens strijd met de splitsingsakte, en de VvE verbiedt uitvoering aan die besluiten te geven, op welke wijze dan ook, op straffe van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere keer dat zij dit verbod overtreedt, met een maximum van € 100.000,-,
- de VvE veroordeelt in de proceskosten, waaronder de nakosten, onder de bepaling dat als de proceskosten niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis zullen zijn voldaan, daarover vanaf de vijftiende dag wettelijke rente verschuldigd zal zijn.
3.2
De VvE heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen.
3.3
Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de hiervoor weergegeven vorderingen van [geïntimeerden] toegewezen. Daartoe heeft de rechtbank, na een uiteenzetting over de toe te passen uitlegmaatstaf, samengevat het volgende overwogen. De kern van het geschil betreft de vraag of het eigenaars van appartementsrechten met de bestemming woning op grond van de splitsingsakte wel of niet is toegestaan om de woning voor perioden van minder dan twee maanden te verhuren. Het begrip woning in artikel 25 lid 1 van Pro de splitsingsakte laat in beginsel geen ruimte voor kortdurende verhuur aan toeristen, maar dit in de jurisprudentie ontwikkelde uitgangspunt moet hier worden losgelaten, omdat in de splitsingsakte bepalingen zijn opgenomen waaruit volgt dat verhuur voor korte periodes wel is toegestaan. Artikel 35a van de splitsingsakte regelt expliciet het in gebruik geven door een eigenaar van een appartementsrecht voor een korte periode aan derden, niet alleen voor appartementen met de bestemming hotel/bedrijfsruimte maar ook voor de appartementsrechten met de bestemming “woning”. In dat artikel noch elders in de akte is bepaald dat hiervoor toestemming nodig is van de vergadering of dat voor kortdurende ingebruikgeving uitsluitend ruimte is wanneer sprake is van een zekere bestendigheid. Deze lezing vindt steun in de artikelen 22 lid 3, 9 lid 1 sub k en l en artikel 25 lid 4 sub c van Pro de splitsingsakte, ook wanneer de bepalingen worden bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. Kortdurende verhuur is ook niet in strijd met artikel 2 van Pro de splitsingsakte zolang een eigenaar zorgdraagt voor een ordelijk verloop van de verhuur, op zo een wijze dat het hotel en haar gasten daarvan geen overlast ondervinden. De artikelen 2, 37 lid 3, 39 en 41 van de splitsingsakte bieden een concreet kader waarbinnen de verhuur voor korte periodes kan plaatsvinden en staan daar niet aan in de weg. Dat artikel 15 lid 9 van Pro de splitsingsakte bepaalt dat een verhoging van een verzekeringspremie voor rekening van de eigenaar komt, indien de wijze van gebruik tot die verhoging leidt, is evenmin een contra-indicatie, maar eerder een indicatie dat is uitgegaan van verhuur voor korte periodes. Dat de bijlagen IV en V bij de erfpachtakte onderscheid maken tussen de bestemmingen “hotel” en “wonen”, is onvoldoende om te kunnen concluderen dat kortdurende verhuur niet is toegestaan. Tenslotte is relevant dat de flatwoningen direct aan de boulevard van Zandvoort en boven een hotel zijn gesitueerd, en aanvankelijk zijn gebouwd als vakantiewoningen. De flatwoningen laten zich daardoor goed vergelijken met woningen op een bungalow- of vakantiepark, en niet met de veelal in de jurisprudentie besproken verhuur van woningen in grote steden, aldus nog steeds de rechtbank.
De procedure in hoger beroep
De procedure in hoger beroep
3.4
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt de VvE met vijftien grieven op. De eerste drie grieven zijn bij de weergave van de feiten al behandeld.
3.5
In
grief 4betoogt de VvE dat de rechtbank, door in rechtsoverweging 4.1 te overwegen dat het geschil neerkomt op de vraag of verhuur van de woning voor perioden korter dan twee maanden is toegestaan, het geschil tussen partijen onjuist heeft samengevat. Volgens de VvE sluit deze weergave niet aan op de vorderingen van [geïntimeerden] . Dit wordt door [geïntimeerden] betwist.
grief 4betoogt de VvE dat de rechtbank, door in rechtsoverweging 4.1 te overwegen dat het geschil neerkomt op de vraag of verhuur van de woning voor perioden korter dan twee maanden is toegestaan, het geschil tussen partijen onjuist heeft samengevat. Volgens de VvE sluit deze weergave niet aan op de vorderingen van [geïntimeerden] . Dit wordt door [geïntimeerden] betwist.
3.6
Het hof volgt de VvE niet in haar lezing van rechtsoverweging 4.1 en de vorderingen van [geïntimeerde sub 1] . Onder 7 van de dagvaarding heeft [geïntimeerde sub 1] immers uiteengezet dat hij met ‘commerciële verhuur’ zoals genoemd in het petitum, doelt op ‘het op een regelmatige basis verhuren van een appartement aan (met name) toeristen voor korte duur, van één of meerdere nachten tot maximaal twee maanden.’ Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank de kern van het geschil adequaat weergegeven door dit samen te vatten als ‘verhuur voor perioden korter dan twee maanden’.
3.7
Met de overige grieven wordt de uitleg van de splitsingsakte en de beantwoording van de vraag of, kort gezegd, kortdurende verhuur van appartementen met de bestemming woning is toegestaan, in volle omvang aan het hof voorgelegd. Het hof behandelt de overige grieven gezamenlijk in verband met hun onderlinge samenhang.
3.8
Zoals hiervoor onder 3.6 al aan de orde kwam, is het hof met de rechtbank van oordeel dat het hier gaat om de vraag of het eigenaars van appartementsrechten met de bestemming woning op grond van de splitsingsakte wel of niet is toegestaan om de woning voor perioden van minder dan twee maanden te verhuren. Bij de uitleg van een splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat hierbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de bepalingen in de splitsingsakte voor meerdere uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Onder omstandigheden kan daarbij de plaatselijke situatie worden meegewogen.
3.9
De hiervoor weergegeven uitlegmaatstaf brengt mee dat met gegevens die niet voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn, geen rekening gehouden mag worden bij de uitleg van de splitsingsakte. Beide partijen hebben in deze procedure allerlei stukken overgelegd die niet voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Dit betreft tijdschrift- en krantenartikelen, het bestemmingsplan, de oude splitsingsstukken, correspondentie van derden, notulen van vergaderingen van de VvE, een toetskader, stukken met betrekking tot (gestelde) overlast, een verklaring van individuele VvE-leden over hun bedoeling ten tijde van het opstellen van de splitsingsakte, stukken ter zake bestuursrechtelijke procedures tussen de gemeente en (onder meer) [geïntimeerden] en het Modelreglement 2017. In verband met de rechtszekerheid zullen al deze stukken bij de uitleg van de splitsingsakte buiten beschouwing (moeten) blijven. Dat geldt ook voor de in dat verband door partijen aangevoerde stellingen.
3.1
Ook het huishoudelijk reglement is veelal niet uit de openbare registers kenbaar. Het is om die reden vaste jurisprudentie dat beperkingen in het gebruik van privé-gedeelten uitsluitend in het splitsingsreglement – en dus niet in het huishoudelijk reglement – kunnen worden opgenomen. Om die reden zal het hof het bepaalde in artikel 5.2 van het huishoudelijk reglement eveneens buiten beschouwing (moeten) laten.
3.11
Bij de beantwoording van de vraag of het eigenaars van appartementsrechten met de bestemming woning op grond van de splitsingsakte wel of niet is toegestaan om de woning voor perioden van minder dan twee maanden te verhuren, staan naar het oordeel van het hof de artikelen 25 lid 1 en 35a van de splitsingsakte centraal. Ingevolge artikel 25 lid 1 van Pro de splitsingsakte hebben bepaalde appartementsrechten, waaronder die van [geïntimeerden] , de bestemming woning. Op grond van artikel 35a van de splitsingsakte is een appartementseigenaar bevoegd zijn appartement voor periodes korter dan twee maanden aan derden in gebruik te geven. De appartementseigenaar moet dan ervoor zorgen dat die ander de in het huishoudelijk reglement op te nemen Huisregels heeft ontvangen en aanvaard.
3.12
De bestemming ‘woning’ is niet nader uitgewerkt of geclausuleerd in artikel 25 lid 1 van Pro (of elders in) de splitsingsakte. De bevoegdheid van een appartementseigenaar tot ingebruikgeving van zijn appartement voor periodes korter dan twee maanden is voorts niet aan enige beperking of voorwaarde onderworpen in artikel 35a van (of elders in) de splitsingsakte – afgezien van de hiervoor genoemde eis inzake de verstrekking en aanvaarding van de Huisregels.
3.13
Het hof is van oordeel dat uit hetgeen hiervoor onder 3.11 en 3.12 is overwogen, volgt dat verhuur voor periodes korter dan twee maanden in dit geval onder de reikwijdte valt van de bestemmingen van artikel 25 lid 1 van Pro de splitsingsakte, waaronder de bestemming woning. Artikel 35a van de splitsingsakte doet, anders dan de VvE betoogt, aldus geen afbreuk aan het bepaalde in artikel 25 lid 1 van Pro de splitsingsakte, maar bevat een nadere invulling van de gebruiksmogelijkheden binnen de in artikel 25 lid 1 genoemde Pro bestemmingen in Bouwes Palace, waaronder de bestemming woning. In het verlengde daarvan geldt dat voor de (in artikel 35a lid 1 van de splitsingsakte voorziene mogelijkheid van) ingebruikgeving voor periodes korter dan twee maanden geen afzonderlijke toestemming nodig is van de vergadering op grond van artikel 25 lid Pro 1, tweede volzin van de splitsingsakte.
3.14
Steun voor deze uitleg vindt het hof in artikel 22 lid 3 van Pro de splitsingsakte. Met de rechtbank is het hof van oordeel dat het daarin opgenomen verbod voor eigenaren van appartementen die niet als bestemming hotel/bedrijfsruimte hebben ter zake van reclame-uitingen op het gebied van activiteiten van de appartementen met bestemming hotel/bedrijfsruimte, zinledig zou zijn als het de eigenaren van appartementen die niet als bestemming hotel/bedrijfsruimte hebben niet zou zijn toegestaan hun appartementen voor perioden van minder dan twee maanden te verhuren. De (alternatieve) reden die de VvE heeft aangevoerd voor dit verbod, zijnde het voorkomen van reclame door eigenaren van appartementen die niet als bestemming hotel/bedrijfsruimte hebben voor andere hotels in of rondom Zandvoort, komt het hof niet aannemelijk voor.
3.15
Aan het voorgaande kunnen de considerans, artikel 2, en artikel 7 van Pro de splitsingsakte niet afdoen. De omstandigheid dat één van de vier redenen voor de wijziging van de splitsingsakte is geweest het wijzigen van de begrenzing en bestemming van diverse privégedeelten, brengt namelijk niet zonder meer mee dat de bestemming woning moet worden uitgelegd op de door de VvE voorgestelde beperkte wijze, ook niet in het licht van het feit dat in de splitsingsakte een aantal nieuwe bestemmingen is toegevoegd. Over de achterliggende reden(en) voor het wijzigen van de begrenzing en de bestemmingen van diverse privégedeelten vermeldt de splitsingsakte immers niets. Bovendien zijn verschillende van de nieuw toegevoegde bestemmingen in artikel 25 lid 1 van Pro de splitsingsakte tamelijk algemeen en/of ruim geformuleerd, zoals bijvoorbeeld woning, terrasruimte dan wel ruimte bestemd voor uitbreiding restaurant/VvE-ontmoetingsruimte, en bedrijfsruimte. De verplichtingen die artikel 2 lid Pro 1, 2 en 4 van de splitsingsakte oplegt aan de appartementseigenaren zijn (eveneens) zodanig algemeen en ruim geformuleerd dat daaruit geen specifiek verbod kan worden afgeleid voor verhuur voor perioden korter dan twee maanden door eigenaren van appartementen die de bestemming woning hebben. Ten overvloede overweegt het hof in dit verband nog dat nergens uit blijkt dat verhuur voor perioden van minder dan twee maanden door eigenaren van appartementen die als bestemming woning hebben, de commerciële belangen van het hotel schaadt. In ieder geval is die benadeling onvoldoende evident om langs de weg van de tweede volzin van artikel 2 lid 1 van Pro de splitsingsakte bij te dragen aan de interpretatie dat commerciële verhuur van flatwoningen niet is toegestaan. Verder heeft artikel 7 van Pro de splitsingsakte betrekking op gebruik dat is toegestaan krachtens het (niet voor derden uit de openbare registers kenbare) huishoudelijk reglement of een besluit van de vergadering. Dat kan op geen enkele wijze afdoen aan het in de (wel voor derden kenbare) splitsingsakte geregelde gebruik van appartementen met de bestemming woning voor ingebruikgeving voor periodes korter dan twee maanden.
3.16
Het hof volgt de VvE wel in haar standpunt dat artikel 9 lid 1 sub k en Pro l, artikel 15 lid 9 en Pro artikel 25 lid 4 onder Pro c van de splitsingsakte geen indicaties zijn dat verhuur voor periodes korter dan twee maanden door eigenaren van appartementen met de bestemming woning is toegestaan. De stellingen van de VvE dat onder ‘eigenaren met een logiesfunctie’ zoals bedoeld in artikel 9 lid 1 sub k alle Pro appartementseigenaren vallen die niet staan ingeschreven in de gemeentelijke basisadministratie (dus ook degenen die hun appartement als tweede woning gebruiken en niet verhuren) en dat artikel 15 lid 9 rechtstreeks Pro afkomstig is uit het Modelreglement 2006, zijn door [geïntimeerden] onvoldoende gemotiveerd weersproken. Dat artikel 25 lid 4 onder Pro c activiteiten die in strijd zijn met de wet of goede zeden verbiedt, terwijl een verbod op verhuur voor perioden korter dan twee maanden aldaar ontbreekt, rechtvaardigt verder op zichzelf niet de conclusie dat verhuur voor perioden korter dan twee maanden is toegestaan. Echter, de desbetreffende bepalingen leveren bij die stand van zaken evenmin een contra-indicatie op.
3.17
Het hof is verder van oordeel dat de bepaling in de erfpachtakte dat het erfpachtgoed overeenkomstig de bestemming gebruikt moet worden, in samenhang bezien met het deskundigenrapport waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen hotel en woningen, onvoldoende is om de conclusie te rechtvaardigen dat verhuur voor perioden korter dan twee maanden door eigenaren van appartementen met de bestemming woning op grond van de erfpachtakte niet is toegestaan. In de erfpachtakte en het bijbehorende deskundigenrapport is het begrip woning namelijk – evenals in de splitsingsakte – niet nader uitgewerkt of geclausuleerd. Daarbij komt dat de verplichting van de erfpachter tegenover de gemeente niet zonder meer maatgevend kan zijn voor de verplichtingen van de appartementseigenaren ten opzichte van elkaar. Zoals gezegd mist het door de VvE in dit verband aangehaalde artikel 7 van Pro de splitsingsakte hier immers toepassing.
3.18
De VvE heeft ter onderbouwing van haar standpunt nog verwezen naar drie uitspraken waarin is geoordeeld dat kortdurende verhuur aan toeristen door eigenaren van appartementen met de bestemming woning niet is toegestaan. Echter, de desbetreffende uitspraken gingen over splitsingsakten waarin de bestemming woning wél nader was uitgewerkt en/of een bepaling zoals artikel 35a van de onderhavige splitsingsakte ontbrak. De door de VvE gemaakte vergelijking met die uitspraken gaat daarom niet op.
3.19
Ten overvloede overweegt het hof dat de rechtbank terecht heeft overwogen dat de artikelen 2, 37 lid 3, 39 en 41 van de splitsingsakte een concreet kader bieden waarbinnen de verhuur voor periodes korter dan twee maanden kan plaatsvinden en indien nodig opgetreden kan worden tegen overlast. De stelling dat dit laatste niet gevergd kan worden van de VvE, is door de VvE onvoldoende onderbouwd.
3.2
Het hof gaat voorbij aan het bewijsaanbod van de VvE. Het bewijsaanbod van de VvE ziet erop te bewijzen dat een aantal leden van de VvE niet de bedoeling heeft gehad commerciële exploitatie toe te staan. Het bewijs van die stelling kan echter niet tot een ander oordeel leiden, gelet op de hiervoor onder 3.8 weergegeven uitlegmaatstaf.
Slotsom
3.21
De slotsom is dat de grieven niet slagen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. De VvE zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4.4. Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt de VvE in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 322,00 aan verschotten en € 2.228,00 voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, J.C.W. Rang en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 8 februari 2022.