ECLI:NL:GHAMS:2022:3334

• Datum uitspraak: 29 november 2022
• Publicatiedatum: 25 november 2022
• Zaaknummer: 200.292.177/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: E.K. Veldhuijzen van Zanten; E.M. Polak; M.A.J.G. Janssen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurgeschil over bedrijfsruimte met ontbinding huurovereenkomst en huurachterstand

In deze zaak gaat het om een huurgeschil tussen [appellante] B.V. en [geïntimeerde] B.V. betreffende een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte. [appellante] is in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, waarin de huurovereenkomst is ontbonden wegens huurachterstand. De kantonrechter heeft geoordeeld dat [appellante] vanaf juni 2019 de huur niet heeft betaald, wat een ernstige tekortkoming vormt die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [appellante] heeft in hoger beroep aangevoerd dat er gebreken aan het gehuurde waren, zoals het ontbreken van een klimaatsysteem en een crimineel stigma op de locatie, waardoor zij recht had op huurprijsvermindering. Het hof heeft echter geoordeeld dat deze gebreken niet als zodanig kunnen worden aangemerkt en dat [appellante] niet heeft aangetoond dat zij recht had op huurprijsvermindering. Het hof heeft de vorderingen van [geïntimeerde] tot ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van huurachterstand toegewezen, maar heeft de hoogte van de huurachterstand en de buitengerechtelijke incassokosten aangepast. De waarborgsom van [appellante] is in mindering gebracht op de huurachterstand. Het hof heeft de proceskosten in hoger beroep gecompenseerd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.292.177/01

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8450539 / CV EXPL 20-3338

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 29 november 2022

inzake

[appellante] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

appellante,

advocaat: mr. B. Coskun te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. C. Hofmans te Amsterdam.

1. Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 17 februari 2021 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter) van 18 november 2020, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie, en [appellante] als gedaagde in conventie, tevens eiseres in reconventie (hierna: het bestreden vonnis).

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven;

- memorie van antwoord, met een productie.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog (naar het hof begrijpt:) de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en de, in hoger beroep gewijzigde, vorderingen van [appellante] zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd dat het hof [appellante] niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen, althans het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2. Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1. tot en met 2.13. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. In hoger beroep heeft [appellante] aangevoerd dat deze feiten niet volledig zijn. Met de door [appellante] gestelde overige feiten, voor zover relevant en vaststaand, zal het hof bij de verdere beoordeling rekening houden. De juistheid van de door de kantonrechter vastgestelde feiten is op zichzelf niet in geschil. Zij dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt, voor zover in hoger beroep nog van belang. Waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet in geschil zijn, zijn de feiten de volgende.

2.1.

[geïntimeerde] als verhuurder en [appellante] als huurder hebben op 9 maart 2018 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten. Deze houdt in, voor zover van belang:

1.1

Verhuurder verhuurt aan huurder en Huurder huurt van Verhuurder:

De kantoorruimte met naastgelegen bedrijfsruimte ( [straatnaam] nummer 17) en bedrijfswoning ( [straatnaam] nummer 17B) te [plaats] (…).

1.2

Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als kantoor en bedrijfsruimte en het appartement voor bewoning van uitsluitend personeel ten behoeve van huurder.

(…)

2.1

Van deze huurovereenkomst maken deel uit de “ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”, (…)

(…)

3.1

Deze huurovereenkomst gaat in op 15-03-2018 (hierna ‘ingangsdatum’) en is aangegaan voor een periode van drie jaar en loopt tot en met 14-03-2021.

3.2

Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode wordt deze huurovereenkomst behoudens beëindiging van deze huurovereenkomst door opzegging (…) voortgezet voor een aansluitende perioden van vijf jaar (…).

(…)

4.1

De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op de ingangsdatum op jaarbasis € 56.540,88 inclusief gemeentelijke kosten, zakelijke lasten (muv het gebruiksrecht) en de voorschot bijdrage voor gas, licht en water.

(…)

6.1

Huurder zal voor de ingangsdatum:

een bankgarantie doen stellen van 3 maanden huur + servicekosten, te weten een bedrag van € 13.046,42 (…) Voornoemd bedrag dient huurder voor aanvang van de huur, derhalve voor of op 15-03-2018 aan verhuurder hebben voldaan middels een bankgarantie.

(…)

12. Wijzigingen

Het is huurder niet toegestaan zonder toestemming van verhuurder wijzigingen aan te brengen aan het gebouw en/of aan de elektrische installatie.

De volgende wijzigingen zijn voor het aangaan van de levering besproken en overeengekomen:

- (…)

- Toilet en keukenvoorziening zal worden aangebracht op kosten van verhuurder.

(…)

14. Proces verbaal van oplevering

Partijen verklaren dat het gehuurde alsmede de daarin aanwezige technische installaties, voorzieningen en dergelijke (het opleveringsniveau) hen genoegzaam bekend is en dat zij beiden afzien van het opstellen van een proces verbaal van oplevering.

2.2.

Artikel 2.3. van de Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ, versie 2015) bepaalt, voor zover van belang:

Huurder is gehouden het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te (doen) inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is, of door of vanwege Huurder geschikt kan worden gemaakt, voor de overeengekomen bestemming die Huurder daaraan moet geven.

2.3.

Op 26 januari 2019 heeft de politie in de nabije omgeving van het gehuurde enkele gewapende mannen aangehouden.

2.4.

Bij brief van 11 maart 2019 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] te kennen gegeven dat zij de huurovereenkomst tussentijds wilde beëindigen waarvoor zij, samengevat, de volgende redenen gaf: het ontbreken van een klimaatsysteem waardoor het gehuurde niet voldeed aan de verwachtingen van [appellante] en het feit dat in de nabijheid van het gehuurde strafbare feiten hadden plaatsgevonden waardoor haar goede naam en de veiligheid van haar bedrijf en personeel op het spel stonden.

2.5.

[appellante] heeft vervolgens meerdere keren schriftelijk aan [geïntimeerde] verzocht om een inhoudelijke reactie, die uitbleef. Wel heeft de makelaar van [geïntimeerde] aan [appellante] de mogelijkheid van een indeplaatsstelling gesuggereerd.

2.6.

In juli 2019 heeft [naam 1] van [bedrijf] in een e-mail geschreven, voor zover van belang:

Dinsdag 23-07-2019 zijn ik en mijn collega [naam 2] op de [straatnaam] 17-C wezen kijken.

De kantoren zijn niet mechanisch geventileerd. In het kantoor/kantine voorzijde zit een raam in de gevel welke open kan.

In de toilet ruimte wordt mechanisch afgezogen.

Conclusie: De kantoren worden niet voldoende geventileerd.

Wat er zou moeten gebeuren:

Leveren en monteren van een balans ventilatie systeem (WTW). Hierbij wordt er mechanisch lucht ingeblazen en mechanisch afgezogen. (…)

De kosten voor een dergelijk systeem zijn rond de € 6.500,- ex BTW.

De kosten voor mijn bezoek zijn € 185,00 ex btw.

2.7.

Op 20 november 2019 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] een brief geschreven. Deze brief houdt in, voor zover van belang:

Zoals u weet maken wij al een lange tijd geen gebruik van uw ruimtes en het ziet er ook niet naar uit dat wij als [appellante] B.V. ook in de toekomst behoefte zullen hebben daarvoor. Dat neemt niet weg dat wij een contractuele verplichting hebben en ondanks een aantal tegenslagen ons daaraan willen en zullen aanhouden. Wij hebben een kandidaat die eventueel de huurcontract van ons over wilt nemen, graag willen wij weten wat vuur u de voorwaardes zijn en in welke termijn het kan.

2.8.

Bij e-mail van 13 december 2019 heeft de makelaar van [geïntimeerde] aan [appellante] meegedeeld dat [geïntimeerde] geen toestemming gaf voor overdracht van de huurovereenkomst aan een door [appellante] aangedragen partij. Tevens heeft de makelaar kenbaar gemaakt dat [geïntimeerde] onder bepaalde voorwaarden bereid was mee te werken aan tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst.

2.9.

Bij brief van 17 december 2019 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] [appellante] gesommeerd de op dat moment bestaande huurachterstand (inclusief boete) ad € 22.243,92 te betalen.

2.10.

Bij brief van 20 december 2019 heeft [appellante] zich op het standpunt gesteld dat [geïntimeerde] haar verplichtingen jegens [appellante] niet nakwam door gebreken aan het gehuurde niet te herstellen.

3. Beoordeling

3.1.

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] , samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, gevorderd dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, de huurovereenkomst ontbindt, met de ontruiming van het gehuurde, en dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van € 33.121,38 aan achterstallige huur en boete over de periode juni 2019 tot en met januari 2020, te vermeerderen met buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente, en tot betaling van € 5.288,73 aan gebruiksvergoeding gelijk aan de huur en € 300,- aan boete voor iedere maand dat [appellante] na februari 2020 in het bezit van het gehuurde blijft. Verder heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

3.2.

Aan haar vorderingen heeft [geïntimeerde] , kort weergegeven, ten grondslag gelegd dat [appellante] niet heeft voldaan aan de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. [appellante] heeft vanaf juni 2019 de huur onbetaald gelaten. De tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst. Naast de huurachterstand is [appellante] de uit de huurovereenkomst voortvloeiende boete verschuldigd en buitengerechtelijke incassokosten.

3.3.

[appellante] heeft de vorderingen van [geïntimeerde] weersproken en tegenvorderingen ingediend. In de kern komt het verweer van [appellante] erop neer dat het gehuurde dusdanige gebreken vertoonde dat de huurovereenkomst ontbonden dient te worden wegens wanprestatie aan de kant van [geïntimeerde] en dat [appellante] recht heeft op restitutie van de huur c.q. huurprijsvermindering. In dit kader heeft [appellante] aangevoerd dat het gehuurde niet over een klimaatsysteem beschikte en niet, althans onvoldoende, te ventileren was en dat er een crimineel stigma op het gehuurde en de locatie ervan rust. [geïntimeerde] heeft [appellante] niet voor deze gebreken gewaarschuwd en heeft nagelaten de gebreken te herstellen. Inmiddels is herstel niet meer mogelijk; [appellante] heeft het gehuurde sinds januari 2019 niet meer in gebruik. Sindsdien heeft zij recht op restitutie van de huur. Daarnaast heeft [appellante] gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot betaling van de kosten van de rapportage van de installateur, verhuiskosten en door [appellante] geleden immateriële schade en tot betaling van de proceskosten.

3.4.

[geïntimeerde] heeft de tegenvorderingen van [appellante] op haar beurt weersproken. Het gehuurde vertoonde volgens [geïntimeerde] geen gebreken.

3.5.

De kantonrechter heeft de vorderingen in conventie en in reconventie vanwege hun samenhang gelijktijdig behandeld. De kantonrechter heeft onder meer overwogen dat vaststaat dat [appellante] vanaf juni 2019 de huur onbetaald heeft gelaten. Deze wanprestatie is naar het oordeel van de kantonrechter zodanig ernstig dat dit in beginsel de door [geïntimeerde] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter heeft het verweer van [appellante] en haar tegenvordering aldus begrepen dat zij zich beroept op huurprijsvermindering omdat het gehuurde gebreken vertoonde. De kantonrechter heeft geoordeeld dat van gebreken aan het gehuurde niet is gebleken, zodat dit beroep van [appellante] niet kan slagen. De kantonrechter heeft vervolgens in conventie de hiervoor onder 3.1. genoemde vorderingen van [geïntimeerde] toegewezen, met dien verstande dat zij over de periode juni 2019 tot en met januari 2020 aan achterstallige huur € 27.532,65 heeft toegewezen, € 2.400,00 aan contractuele boete en € 1.050,33 aan buitengerechtelijke incassokosten. In reconventie heeft de kantonrechter de vorderingen van [appellante] integraal afgewezen. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat [geïntimeerde] niet tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen jegens [appellante] . De kantonrechter heeft verder overwogen dat op [geïntimeerde] in de gegeven omstandigheden niet de verplichting rustte om haar medewerking te verlenen aan indeplaatsstelling of tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, zoals [appellante] heeft betoogd. De redenen die [appellante] heeft aangevoerd voor het niet meer kunnen of willen gebruiken van het gehuurde komen volgens de kantonrechter niet voor rekening en risico van [geïntimeerde] als verhuurder.

3.6.

Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met haar grieven op, die gezamenlijk zullen worden besproken. [appellante] heeft in hoger beroep haar (reconventionele) vordering gewijzigd zoals aan het slot van de memorie van grieven geformuleerd. [appellante] vordert thans, onder meer:
uit te spreken de vernietiging (dwaling) dan wel ontbinding (op grond van wanprestatie, gebreken dan wel onvoorziene omstandigheden) van de huurovereenkomst vanaf december 2019 dan wel maart 2020 en dienovereenkomstig een veroordeling uit te spreken tot het voldoen van de teveel voldane huur dan wel een eventuele achterstand (na aftrek van voorschotten, kortingen op grond van een gebrek (zowel zichtbaar als onzichtbaar) en een borg. De grieven van [appellante] zien niet op haar afgewezen vorderingen tot betaling van de kosten van de rapportage van de installateur, verhuiskosten en door [appellante] geleden immateriële schade, zodat deze vorderingen geen onderwerp van het geschil meer zijn.

3.7.

Uit het feit dat [geïntimeerde] geen incidenteel hoger beroep heeft ingesteld vloeit voort dat haar door de kantonrechter afgewezen vorderingen (kort gezegd: herstel van het gehuurde in de staat zoals het bij aanvang van de huur is aanvaard en tot vergoeding van schade wegens illegaal gebruik, nader op te maken bij staat) evenmin aan het hof voorliggen.

3.8.

[appellante] heeft terecht geen grief gericht tegen het door de kantonrechter onder r.o. 6.2. geformuleerde toetsingskader, dat ook het hof tot uitgangspunt strekt en als volgt luidt. Een beroep op huurprijsvermindering in de zin van artikel 7:207 BW kan alleen slagen indien zich een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW voordoet. Dat artikel houdt in dat een gebrek een staat of een eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. Een feitelijke stoornis door derden is geen gebrek in deze zin. Indien vaststaat dat er een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW is, kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan.

3.9.

Met haar grieven bestrijdt [appellante] , samengevat, het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst dient te worden ontbonden wegens huurachterstand, zoals [geïntimeerde] heeft gevorderd, en niet wegens wanprestatie van de kant van [geïntimeerde] , zoals [appellante] heeft gevorderd. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter ten onrechte overwogen dat het gehuurde geen gebreken vertoonde, zodat [appellante] geen recht had op huurprijsvermindering. Gebreken waren er wel degelijk, zowel zichtbare, namelijk ventilatieproblemen, als onzichtbare, namelijk het feit dat op het gehuurde een crimineel stigma rustte en ook omdat [appellante] vanaf maart 2020 wegens de coronapandemie geen omzet meer kon maken, welk gebrek of onvoorziene omstandigheid [appellante] in hoger beroep als nieuwe grond voor vermindering van de huur wenst aan te voeren. De kantonrechter had de huurovereenkomst wegens de gebreken moeten ontbinden en de door [appellante] gevorderde restitutie van de huur moeten toewijzen. In ieder geval hoeft de huur niet onverkort te worden voldaan. Daarnaast heeft [appellante] , voor het eerst in hoger beroep, aangevoerd dat de huurovereenkomst met terugwerkende kracht vernietigd dient te worden op de grond dat [appellante] gedwaald heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst, omdat zij niet op de hoogte was van de gebreken en [geïntimeerde] haar daarop niet heeft gewezen. Bovendien heeft de kantonrechter volgens [appellante] een te hoog bedrag aan huurachterstand toegewezen. Het gehuurde staat al sedert december 2019 leeg en is toen opgeleverd. Na het wijzen van het vonnis is voor de vorm nogmaals opgeleverd in november 2020. Ook heeft de kantonrechter teveel betaalde voorschotten en de bij aanvang van de huurovereenkomst betaalde waarborgsom van € 18.000,- ten onrechte niet in mindering gebracht op het te betalen bedrag aan huurachterstand.

3.10.

[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd op gronden die hierna, voor zover van belang, zullen worden besproken.

3.11.

Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] onvoldoende aangevoerd om te kunnen concluderen dat sprake was van dusdanige gebreken aan het gehuurde dat [appellante] recht had of heeft op vermindering van de huurprijs. Wat betreft de gestelde ventilatieproblemen is het hof van oordeel dat zich geen gebrek in de zin van artikel 7:204 BW voordoet, zoals ook de kantonrechter heeft geoordeeld. Vaststaat dat het gehuurde, dat daarvoor uitsluitend als opslagruimte in gebruik was geweest, bij aanvang van de huur geen klimaatsysteem had en slechts beschikte over één raam dat kon worden geopend. Tegen de overwegingen van de kantonrechter dat [appellante] niet heeft betwist dat het gehuurde voordien als opslagruimte fungeerde en dat zij het gehuurde voor aanvang van de huur uitvoerig heeft bezichtigd, heeft [appellante] geen grieven gericht, zodat het hof daarvan uitgaat. [appellante] was derhalve van de bouwkundige situatie op de hoogte, althans kon daarvan op de hoogte zijn, en wist wat zij kon verwachten. Bovendien staat in artikel 14 van de huurovereenkomst dat partijen met het gehuurde en de daarin aanwezige technische installaties en voorzieningen genoegzaam bekend zijn. Ook bepaalt artikel 2.3. van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst dat de huurder gehouden is het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is voor de overeengekomen bestemming. Op grond van een en ander is het hof van oordeel dat onder de geschetste omstandigheden het ontbreken van een klimaatsysteem of een andere mogelijkheid tot ventilatie niet als een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW kan worden aangemerkt dat [geïntimeerde] kan worden tegengeworpen. Het lag op de weg van [appellante] om te onderzoeken of het gehuurde geschikt was voor het door haar beoogde gebruik en aan haar verwachtingen voldeed. Ten aanzien van het betoog van [appellante] dat op het gehuurde en de locatie ervan een crimineel stigma rustte, waarbij zij heeft verwezen naar een inval van de politie in het gehuurde, de aanwezigheid van gewapende criminelen in de nabijheid van het gehuurde en pogingen tot inbraak in het gehuurde, is het hof, met de kantonrechter, van oordeel dat het daarbij niet gaat om een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW, maar om feitelijke stoornissen veroorzaakt door derden, waarvoor [geïntimeerde] als verhuurder niet aansprakelijk kan worden gehouden. Ook heeft [appellante] onvoldoende toegelicht waarom zij in aanmerking komt voor huurprijsvermindering wegens onvoorziene omstandigheden in verband met het uitbreken van de coronapandemie (vgl. ECLI:NL:HR:2021:1974). Zo heeft zij, onder meer, in het geheel niet gemotiveerd waarom zij (schade wegens) omzetdaling zou hebben geleden en hoeveel die dan bedraagt, waarop [geïntimeerde] het hof terecht heeft gewezen. In het licht van het voorgaande heeft [appellante] evenmin voldoende gesteld om te kunnen oordelen dat zij gerechtigd is om de huurovereenkomst met terugwerkende kracht te vernietigen wegens dwaling op de grond dat zij geen wetenschap had van de door haar als zodanig aangeduide gebreken. Ook heeft [appellante] onvoldoende duidelijk gemaakt waarom zij na haar vertrek sinds december 2019 uit het gehuurde geen huur meer verschuldigd zou zijn geweest. Voor zover zij het gehuurde na februari 2020 heeft verlaten was zij ook volgens het bestreden vonnis vanaf toen geen vergoeding meer verschuldigd.

3.12.

Gelet op hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen, is het hof van oordeel dat de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] tot, onder meer, ontbinding, ontruiming en betaling van huurachterstand terecht heeft toegewezen en de vorderingen van [appellante] tot, onder meer, huurprijsvermindering terecht heeft afgewezen. Ook komen de in hoger beroep gewijzigde vorderingen van [appellante] niet voor toewijzing in aanmerking, uitgezonderd de gevorderde verrekening met de waarborgsom, hetgeen het hof hierna bespreekt.

3.13.

Naar het oordeel van het hof dient de door [appellante] betaalde waarborgsom in mindering te worden gebracht op de door haar verschuldigde huurachterstand. [geïntimeerde] heeft niet weersproken dat [appellante] daar recht op heeft, zij het dat [geïntimeerde] het door [appellante] genoemde bedrag (van € 18.000,-) gemotiveerd heeft weersproken en heeft aangevoerd dat [appellante] niet zelfstandig mag verrekenen onder verwijzing naar de algemene bepalingen. Het hof zal uitgaan van het door [geïntimeerde] genoemde bedrag van € 13.046,42 aan waarborgsom, omdat dit ook in de huurovereenkomst in artikel 6.1 wordt genoemd en [appellante] de hoogte van het door haar genoemde bedrag niet heeft toegelicht en ter zake ook geen bewijs heeft aangeboden. Dit betekent dat aan huurachterstand over de periode juni 2019 tot en met januari 2020 (zoals gevorderd) een bedrag van € 27.532,65 minus € 13.046,42 voor de waarborgsom wordt toegewezen: € 14.486,23. Nu de huurovereenkomst is geëindigd, komt [appellante] het recht tot verrekening toe. [appellante] heeft verder nog gesteld dat ook teveel betaalde voorschotten op de huurachterstand in mindering dienen te worden gebracht. Het hof gaat daaraan voorbij, omdat [appellante] dit punt onvoldoende heeft toegelicht. [appellante] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de verschuldigdheid van buitengerechtelijke kosten. Het aan buitengerechtelijke kosten verschuldigde bedrag zal worden aangepast aan het in hoofdsom aan huurachterstand toe te wijzen bedrag. Deze kosten bedragen dan € 919,86.

3.14.

De grieven slagen zodoende ten dele, immers wat betreft verrekening met de waarborgsom en de buitengerechtelijke incassokosten. Zij leiden dus tot een gedeeltelijke vernietiging van het bestreden vonnis. Het door [appellante] te betalen bedrag aan huurachterstand dient te worden vastgesteld op € 14.486,23, in plaats van op € 27.532,65, en op € 919,86 aan buitengerechtelijke incassokosten, in plaats van op € 1.050,33. Om proceseconomische redenen zullen de desbetreffende veroordelingen geheel worden vernietigd. [appellante] is echter nog steeds te beschouwen als de in eerste aanleg grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Bovendien heeft [appellante] zich pas voor het eerst in hoger beroep op verrekening met de waarborgsom beroepen. De ten laste van [appellante] in eerste aanleg uitgesproken proceskostenveroordeling blijft, hoewel ook door [appellante] aangevochten, dan ook in stand. Het hof ziet aanleiding om de proceskosten van het hoger beroep te compenseren in die zin dat ieder de eigen proceskosten in hoger beroep draagt.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis voor zover [appellante] daarbij is veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van het bedrag van € 27.532,65 ter zake van achterstallige huur en het bedrag van € 1.050,33 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [appellante] tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 14.486,23 aan achterstallige huur en een bedrag van € 919,86 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente over voormelde bedragen vanaf de dag van het intreden van verzuim, tot aan de dag van de gehele betaling;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige voor zover aan het hof voorgelegd;

bepaalt dat ieder der partijen de eigen proceskosten van het geding in hoger beroep draagt;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.K. Veldhuijzen van Zanten, E.M. Polak en M.A.J.G. Janssen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 29 november 2022.