ECLI:NL:GHAMS:2022:3061

• Datum uitspraak: 1 november 2022
• Publicatiedatum: 29 oktober 2022
• Zaaknummer: 200.287.170/01 en 200.287.173/01
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.C. Toorman; R.J.M. Smit; R.J.Q. Klomp
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 6 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over wanprestatie en erfgrens bij verkoop bouw- en agrarisch perceel

In deze civiele zaak gingen kopers in hoger beroep tegen vonnissen van de rechtbank Noord-Holland over diverse vorderingen wegens wanprestatie en non-conformiteit bij de koop van een bouwkavel en een agrarisch perceel van een maatschap. De kopers stelden dat de percelen niet in de overeengekomen staat waren geleverd en vorderden onder meer schadevergoeding, boetes, en een verklaring voor recht over de erfgrens.

Het hof oordeelde dat de maatschap niet in verzuim was met betrekking tot de aansluiting op het riool en de nutsvoorzieningen, omdat zij tijdig opdracht had gegeven tot aanleg en de koper onvoldoende concrete feiten had gesteld. De vordering tot boete en schadevergoeding wegens niet-nakoming faalden daarom. Het beroep op dwaling werd afgewezen omdat de makelaar destijds geen onjuiste informatie had verstrekt en de koper onvoldoende aannemelijk maakte dat zij de overeenkomst niet zouden hebben gesloten bij juiste kennis.

De kopers hadden onrechtmatig conservatoir beslag gelegd, waardoor zij schadeplichtig zijn voor de gemaakte kosten van de maatschap, waaronder bankgarantiekosten. De vordering van de maatschap tot vergoeding van deze schade werd toegewezen. De juridische erfgrens van de agrarische kavel loopt door het midden van de sloot, zoals kadastraal bekend, en niet aan de waterkant zoals de kopers vorderden. De vordering tot bestrating van inritten werd afgewezen wegens gebrek aan bewijs van een dergelijke afspraak.

Hoewel de kopers stelden dat de agrarische kavel niet in de juiste staat was geleverd, oordeelde het hof dat zij toestemming hadden gegeven voor bollenteelt die de staat van het perceel beïnvloedde en dat zij misbruik van bevoegdheid maakten door pas na levering te klagen en beslag te leggen. De vorderingen van kopers werden daarom afgewezen en zij werden veroordeeld tot terugbetaling van reeds betaalde bedragen en de proceskosten.

Uitkomst: Vorderingen van kopers worden afgewezen, zij worden veroordeeld tot terugbetaling van schade door onrechtmatig beslag en medewerking aan kadastrale registratie van erfgrenzen wordt bevolen.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummers : 200.287.170/01 en

200.287.173/01

zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/284195/HA ZA 19-83

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 november 2022

inzake

1. [appellant] en

2.
[appellante] ,

beiden wonend te [woonplaats 1] ,

appellanten in principaal appel, tevens geïntimeerden in incidenteel appel,

advocaat: mr. A.C.J. Hanrath te Alkmaar,

tegen

1. MAATSCHAP [geïntimeerde 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

2.
[geïntimeerde 2] ,

wonend te [woonplaats 2] , en

3.
[geïntimeerde 3] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

geïntimeerden in principaal appel, tevens appellanten in incidenteel appel,

advocaat: mr. P. van Lingen te Alkmaar.

1. De gedingen in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] , [appellante] , de maatschap, [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 7 april 2020 in hoger beroep gekomen van een (deel)vonnis van rechtbank Noord-Holland, zittingsplaats Alkmaar, van 8 januari 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen hen eisers in conventie, tevens verweerders in reconventie, en de maatschap c.s. als gedaagden in conventie, tevens eisers in reconventie (verder: het deelvonnis). Dit is de zaak met zaaknummer 200.287.170/01.

Bij dagvaarding van 7 september 2020 zijn [appellanten] in hoger beroep gekomen van het in voormelde zaak door genoemde rechtbank gewezen eindvonnis van 10 juni 2020 (verder: het eindvonnis). Dit is de zaak met zaaknummer 200.287.173/01.

De beide zaken zijn op de rol gevoegd. In het vervolg zullen zij als één zaak worden behandeld.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van grieven, met producties;

- memorie van antwoord in principaal appel, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, houdende vermeerdering van eis, met een productie;

- memorie van antwoord in incidenteel appel, tevens antwoord op vermeerdering van eis.

Ter terechtzitting van 1 september 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen hebben hun standpunten nader laten toelichten door hun hiervoor genoemde advocaten, beiden aan de hand van spreekaantekeningen die aan het hof zijn overgelegd. De maatschap c.s. hebben bij die gelegenheid nog stukken in het geding gebracht en hun eis vermeerderd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest de bestreden vonnissen zal vernietigen en hun vorderingen alsnog integraal zal toewijzen, met veroordeling van de maatschap c.s. in de kosten van het geding in beide instanties inclusief de door [appellanten] gemaakte beslagkosten, met nakosten.

De maatschap c.s. hebben geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest, kort gezegd, het principale appel verwerpt en – in het incidentele appel – de door de rechtbank toegewezen vorderingen van [appellanten] alsnog afwijst en de afgewezen vorderingen van de maatschap c.s. alsnog toewijst, met dien verstande dat de vordering ter zake van de beslagschade is vermeerderd tot een bedrag van € 4.680,17 (bij de mondelinge behandeling verhoogd tot € 6.068,07, met rente). Tevens vorderen de maatschap c.s. de veroordeling van [appellanten] tot terugbetaling van een bedrag ter grootte van € 1.413,56 dat zij hun op grond van het deelvonnis hebben betaald, met rente, alsmede de veroordeling van [appellanten] in de kosten van – begrijpt het hof – zowel het principale als het incidentele appel.

[appellanten] hebben geconcludeerd tot verwerping van het incidentele appel en afwijzing van de vermeerderde vordering, met veroordeling van de maatschap c.s. in – begrijpt het hof – de kosten daarvan.

De maatschap c.s. hebben een bewijsaanbod gedaan.

2. Feiten

De rechtbank heeft in het deelvonnis, onder 2.1 tot en met 2.21, de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Hiertegen zijn geen grieven gericht, reden waarom ook het hof van deze feiten zal uitgaan. Zij behelzen het volgende.

( a) De maatschap exploiteert een veehoudersbedrijf aan [straatnaam] te [plaats] . [geïntimeerde 2] en haar zoon [geïntimeerde 3] zijn de maten van de maatschap.

( b) In 2014 is de maatschap met de gemeente [X] (verder: de gemeente) overeengekomen de gronden aan [straatnaam] [nummer 1] en [nummer 2] te herontwikkelen. Op grond van de zogeheten Ruimte voor Ruimte-regeling heeft de maatschap vijf bouwkavels ontwikkeld. Rondom deze kavels liggen landerijen van de maatschap waarop koeien en schapen worden gehouden.

( c) [appellanten] waren de eersten die interesse toonden in de bouwkavels. Op 24 november 2016 heeft de makelaar van de maatschap hun eerste concept-koopovereenkomsten toegezonden voor bouwkavel 1 en voor een perceel agrarische grond, onder bijvoeging van diverse bijlagen. Bouwkavel 1 grenst aan de noord- en westzijde aan dat perceel agrarische grond. Volgens de verkoopinformatie zou bouwkavel 1 aan de noordzijde worden begrensd door een nog te graven sloot, die daarmee zou komen te liggen tussen de beide door [appellanten] mogelijk te kopen kavels.

( d) Bij e-mail van 29 november 2016 hebben [appellanten] de makelaar van de maatschap een voorstel tot een aantal aanpassingen van genoemde concept-koopovereenkomsten toegestuurd. Deze e-mail is op 7 december 2016 door de makelaar beantwoord.

( e) Op 8 december 2016 zijn door partijen twee koopovereenkomsten ondertekend. De maatschap heeft aan [appellanten] tegen een koopsom van € 232.000,00 vrij op naam verkocht een perceel grond, ter grootte van circa 2075 m2 (met de aanduiding kavel 1), zoals op de bij de overeenkomst gevoegde kadastrale tekening gearceerd is weergegeven en ter plaatse in het veld is uitgezet met markeringspalen (hierna: de bouwkavel). Daarnaast heeft de maatschap aan [appellanten] tegen een koopsom van € 43.000,00 vrij op naam verkocht een perceel grond, ter grootte van circa 6139 m2, zoals op de bij de overeenkomst gevoegde kadastrale tekening kruisgearceerd is weergegeven (hierna ook: de agrarische kavel).

( f) In de koopovereenkomst met betrekking tot de bouwkavel is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:

“ artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

(...)

5.3. (…)

(…) De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik. (...) Verkoper heeft de onroerende zaak laten gebruiken als: grond met de bestemming woondoeleinden, hetgeen partijen zien als het normale gebruik. (...)

(…)

artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding

(…)

10.3.

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.

(...)”

(g) In de koopovereenkomst met betrekking tot de agrarische kavel is, voor zover van belang, het volgende vermeld:

“ artikel 5 Staat van de onroerende zaak, gebruik

5.1.

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt (...).

(...)

5.3. (…)

(…) De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik. (...) Verkoper heeft de onroerende zaak laten gebruiken als: grond met de agrarische onbebouwde bestemming, hetgeen partijen zien als het normale gebruik. (...)

(…)

Artikel 6 Feitelijke levering (…)

(…)

6.3. (…)

(…) Met betrekking tot de staat van oplevering van grond en gebouwen zijn partijen het volgende overeengekomen: in de huidige staat.

6.4.

Indien koper de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk aanvaardt onder gestanddoening van lopende huur-, lease-, huurkoop- of pachtovereenkomsten

(…)

- staat verkoper er voor in dat vanaf het tot stand komen van deze overeenkomst (…) de onroerende zaak niet geheel of gedeeltelijk wordt verhuurd, of verpacht of op enigerlei wijze in gebruik wordt afgestaan, tenzij met schriftelijke toestemming van de koper;

(…)

artikel 10 Ingebrekestelling, ontbinding

(…)

10.3.

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de overeenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 10.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal. (...)

artikel 17 overige afspraken

(...)

17.3.

Verkoper zal op het verkochte een sloot graven (…) Koper heeft de wens uitgesproken dat deze niet wordt gegraven. Verkoper kan dit nu niet toezeggen maar zal het in overweging nemen. Dat besluit zal afhangen van de opstelling van het HHNK [Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier; hof]
en derden.

(…)”

( h) De bouwkavel is op 29 december 2016 aan [appellanten] geleverd. [appellanten] zijn meteen begonnen met de voorbereiding van de werkzaamheden voor de bouw van een vrijstaande woning. In overleg met [geïntimeerde 3] hebben [appellanten] een woonunit, containers en daaromheen stelconplaten op de agrarische kavel geplaatst.

( i) Op 19 januari 2017 heeft er overleg plaatsgevonden tussen [geïntimeerde 3] , de gemeente en [appellant] . [appellant] heeft in een e-mail van die dag aan de maatschap en de gemeente geschreven dat ‘(a)fgesproken is dat er een ontwerp gemaakt gaat worden met daarin het riool en nuts tracé en afwatering hemelwater’.

( j) [appellant] heeft in de loop van 2017 bij diverse instanties en bij [geïntimeerde 3] geïnformeerd naar de stand van zaken betreffende de aanleg van de nutsvoorzieningen en het riool. Partijen hebben hierover ook veelvuldig gecorrespondeerd. Op 16 november 2017 hebben [appellanten] de maatschap ter zake een ingebrekestelling gestuurd.

( k) Op 22 maart 2018 beschikten [appellanten] over een rioolaansluiting. Per 7 juni 2018 waren de nutsvoorzieningen gereed. In de tussenliggende periode hebben [appellanten] gebruik gemaakt van door hen getroffen noodvoorzieningen.

( l) Tussen partijen is een geschil ontstaan over onder meer de financiële afwikkeling van door [appellanten] gestelde schade en de locatie van een te graven sloot (ten dele) op de agrarische kavel. Partijen zijn vervolgens in mediation gegaan. In augustus 2018 is de mediation zonder een voor beide partijen aanvaardbare oplossing beëindigd.

( m) [geïntimeerde 3] heeft op 28 november 2018 aan de oostelijke zijde van de agrarische kavel, die grenst aan een perceel van de maatschap, zonder instemming van [appellanten] een sloot gegraven.

( n) Op 2 januari 2019 is de agrarische kavel aan [appellanten] geleverd.

( o) [appellanten] hebben vervolgens, eveneens op 2 januari 2019, conservatoir (derden)beslag laten leggen onder de notaris op de koopsom van de agrarische kavel, alsmede onder CONO Kaasmakers U.A. (verder: Cono). Ook hebben [appellanten] de maatschap die dag in gebreke gesteld, omdat die kavel volgens hen niet was geleverd in de overeengekomen staat.

3. Beoordeling

Inleiding

3.1.

In eerste aanleg hebben [appellanten] – na wijziging van eis – gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

a. primair

de maatschap zou veroordelen om aan [appellanten] te betalen:

1. een bedrag van € 114.174,06 in hoofdsom (zijnde € 108.576,00 en € 5.598,06) wegens verbeurde boeten en geleden schade, met wettelijke rente;

2. een bedrag van € 1.364,13 (zijnde € 37,42 en € 1.326,71) wegens op de dag van dagvaarding verschenen wettelijke rente, met verdere wettelijke rente;

3. een bedrag van € 1.916,74 wegens buitengerechtelijke incassokosten, met wettelijke rente;

subsidiair

de koopovereenkomst met betrekking tot de bouwkavel partieel (lees:) zou vernietigen en aan die (lees:) vernietiging het gevolg zou verbinden dat de maatschap een bedrag van € 23.200,00 aan [appellanten] moet betalen;

zowel primair als subsidiair

b. voor recht zou verklaren dat de perceelgrens tussen de agrarische kavel en het door de nieuw gegraven sloot aangrenzende perceel van de maatschap is gelegen aan de onderkant van het talud derhalve op de watergrens van de door de [geïntimeerde 3] gerealiseerde sloot, aldus dat de sloot geheel op de grond van de maatschap is gelegen, althans (subsidiair) voor recht zou verklaren dat de perceelsgrens tussen voornoemde percelen in een rechte lijn in het verlengde van de erfgrens tussen bouwkavel 1 van [appellanten] en bouwkavel 2 ligt en zowel primair als subsidiair de maatschap zou gebieden om haar medewerking te verlenen aan kadastrale registratie/inmeting van deze erfgrens;

c. voor recht zou verklaren dat de agrarische kavel niet is geleverd in de staat waarin hij aan [appellanten] is verkocht aangezien hij niet is geëgaliseerd, niet onkruidvrij is en onvoldoende is ingezaaid zodat geen dekkende grasmat is geleverd;

d. de maatschap zou veroordelen om de agrarische kavel binnen twee weken na het vonnis alsnog in de feitelijke staat te brengen waarin hij aan [appellanten] is verkocht door hem alsnog te egaliseren, onkruidvrij te maken zonder gif te gebruiken en zodanig in te zaaien dat er een dekkende grasmat ontstaat;

e. de maatschap zou veroordelen om aan [appellanten] te betalen de contractuele boete van drie pro mille over de koopsom van de agrarische kavel, derhalve € 129,00 per dag vanaf 11 januari 2019 tot aan de dag van correcte nakoming zoals onder d gevorderd;

f. de maatschap zou veroordelen tot betaling van een direct opeisbare dwangsom van € 25.000,00, te vermeerderen met € 1.000,00 per dag, een deel voor een dag tellend, tot aan de dag der voldoening aan het onder sub b en d gevorderde, en [geïntimeerde 2] en [geïntimeerde 3] , voor zover de maatschap mocht tekortschieten in de nakoming van het onder sub a, e en f gevorderde, ieder voor gelijke delen zou veroordelen tot betalingen van het onder sub a, e en f gevorderde;

g. de maatschap zou veroordelen tot betaling van de contractuele boete van € 696,00 per dag, een deel van een dag voor een dag tellend, vanaf 18 november 2019 tot aan de dag dat de maatschap aan haar contractuele verplichting tot het aanleggen van bestrating van een tweetal inritten naar respectievelijk de bouwkavel en de agrarische kavel heeft voldaan,

een en ander met hoofdelijke veroordeling van de maatschap c.s. in de proceskosten, waaronder de kosten van het leggen van het conservatoire beslag.

3.2.

De maatschap c.s. hebben verweer gevoerd en in reconventie voorwaardelijk – namelijk voor het geval de rechtbank de vorderingen van [appellanten] ter zake van de bouwkavel zou afwijzen – gevorderd dat de rechtbank [appellanten] bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis zou veroordelen tot betaling aan de maatschap c.s. van de door hen als gevolg van het door [appellanten] gelegde conservatoire derdenbeslag – als onder 2 (o) vermeld – geleden schade ter grootte van € 2.590,10, met wettelijke rente. Tevens hebben zij gevorderd dat de rechtbank voor recht zou verklaren dat de grenzen van de agrarische kavel zowel aan de westelijke, noordelijke als oostelijke zijde worden gevormd door het hart van de aldaar aanwezige sloot en op basis van deze verklaring voor recht [appellanten] zou gebieden, uitgaande van hetgeen in de koopovereenkomsten is neergelegd aangaande de maten van de percelen, medewerking te verlenen aan de kadastrale registratie/inmeting van de erfgrenzen van de agrarisch kavel, waaronder ook de zuidgrens met de bouwkavel, alsmede medewerking te verlenen aan de kadastrale registratie/inmeting van de noordelijke en westelijke erfgrens van de bouwkavel, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte van de dag dat [appellanten] niet aan dit vonnis voldoen, zulks met ingang van een maand na betekening van het vonnis, zulks tot een maximum van € 50.000,00,

een en ander met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het geding.

3.3.

Bij het deelvonnis heeft de rechtbank in conventie de maatschap veroordeeld tot de betaling aan [appellanten] van bedragen van € 1.194,32, met rente, ten titel van schadevergoeding (zie 3.1 sub a1) en € 177,94, met rente, wegens buitengerechtelijke incassokosten (zie 3.1, sub a3). Als gevolg hiervan kwam de rechtbank niet toe aan de desbetreffende subsidiaire (dwalings)vordering. Tevens werd de verklaring voor recht, als weergegeven onder 3.1 sub b, toegewezen. Omdat de desbetreffende voorwaarde niet was vervuld, heeft de rechtbank geen oordeel gegeven over de onder 3.2 vermelde voorwaardelijke reconventionele vordering. Verder heeft de rechtbank bij het deelvonnis [appellanten] – in verband met de vordering onder 3.1 sub c, d, e en f (in zoverre) opgedragen te bewijzen dat op 2 januari 2019 de agrarische kavel onvoldoende geëgaliseerd en onvoldoende met gras was ingezaaid om deze voor een agrarische (onbebouwde) bestemming te kunnen gebruiken en de zaak naar de rol verwezen. Tevens heeft zij bij dat vonnis het meer gevorderde onder 3.1 sub a, b en f (voor zover betrekking hebbend op a en b) afgewezen en geoordeeld dat de vordering als vermeld onder 3.1 sub g zou worden afgewezen. In reconventie heeft de rechtbank bij het deelvonnis de onder 3.2 genoemde verklaring voor recht ten aanzien van de west- en noordzijde van de agrarische kavel gegeven en de desbetreffende vordering voor het overige afgewezen. Tevens heeft zij de proceskosten van het geding in reconventie tussen partijen gecompenseerd. Na schriftelijke bewijslevering heeft de rechtbank bij het eindvonnis (in conventie), oordelend dat [appellanten] niet waren geslaagd in hun bewijslevering, de bij het deelvonnis uitgesproken veroordeling alsnog uitvoerbaar bij voorraad verklaard, de kosten van het geding in conventie tussen partijen gecompenseerd en het meer of anders gevorderde afgewezen.

3.4.

[appellanten] zijn, zoals onder 1 vermeld, tegen beide vonnissen in hoger beroep gekomen. Ook het incidentele appel van de maatschap c.s. heeft op beide vonnissen betrekking.

Verantwoordelijkheid/aansprakelijkheid van de maatschap voor aansluitingsmogelijk-heden op het riool en de nutsvoorzieningen

3.5.1.

Grief I in incidenteel appel is gericht tegen de in overweging 4.8 van het deelvonnis neergelegde conclusie van de rechtbank dat [appellanten] ten tijde van de eigendomsoverdracht redelijkerwijs mochten verwachten, gelet ook op het overeengekomen gebruik van de bouwkavel voor woondoeleinden, dat de maatschap zou zorgdragen voor de mogelijkheid om de bouwkavel op de nutsvoorzieningen en het riool aan te sluiten, alsmede tegen de daaraan voorafgaande overwegingen 4.5 tot en met 4.7, waarin de rechtbank een aantal feiten en omstandigheden heeft opgesomd die tot voormelde conclusie hebben geleid.

3.5.2.

Voor wat betreft het riool faalt de grief, reeds omdat [geïntimeerde 3] ter zitting in hoger beroep (alsnog) heeft erkend dat de maatschap niet alleen jegens de gemeente maar ook tegenover [appellanten] verplicht was om voor een aansluitingsmogelijkheid op het riool zorg te dragen. Deze erkenning vindt bovendien bevestiging in het feit dat de makelaar van de maatschap in zijn hierna te bespreken e-mail van 7 december 2016 [appellanten] desgevraagd heeft bevestigd dat de kosten van het riool voor rekening van de verkoper (de maatschap) komen.

3.5.3.1. Voor wat betreft de nutsvoorzieningen oordeelt het hof als volgt.

3.5.3.2. De rechtbank heeft in de overwegingen 4.5 en 4.6 van het deelvonnis, waartegen de maatschap c.s. geen inhoudelijk bezwaar hebben gemaakt, (met juistheid) als volgt overwogen:

“4.5. (…) Artikel 7:17 lid 2 BW bepaalt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik – volgens artikel 5.3 van de koopovereenkomst is dat het gebruik voor woondoeleinden – daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen (…).

4.6.

Vaststaat dat in de letterlijke tekst van de koopovereenkomst van de bouwkavel niets staat over de aanleg van riool- en nutsvoorzieningen. Partijen zijn verdeeld over de vraag of uit de koopovereenkomst niettemin de verplichting voortvloeit dat [geïntimeerde 3] voor die voorzieningen moest zorgdragen.

De uitleg van de koopovereenkomst moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Uit een en ander volgt dat redelijkheid en billijkheid hierbij een rol spelen (Haviltex-maatstaf).”

Ook het hof zal dit een en ander tot uitgangspunt nemen.

3.5.3.3. In hun e-mail van 7 december 2016 aan de makelaar van de maatschap hebben [appellanten] onder meer voorgesteld aan artikel 17 van de koopovereenkomst met betrekking tot de bouwkavel het volgende toe te voegen:

“Kosten nutsvoorzieningen tot de perceelsgrens komen voor rekening van de verkoper.”

De makelaar heeft daarop geantwoord:

“Wordt niet in de koopovereenkomst opgenomen, kosten riool komt voor rekening verkoper, overige nuts ligt in de weg en kan door koper worden aangevraagd.”

3.5.3.4. Ter zitting in hoger beroep heeft [appellant] desgevraagd verklaard, voor zover hier van belang, dat het steeds de bedoeling is geweest dat de kosten van aanleg van de leidingen van gas en elektra vanaf de bouwkavel tot de perceelsgrens voor zijn rekening zouden zijn. De maatschap c.s. hebben in dit opzicht geen ander standpunt verdedigd. Kennelijk hebben [appellanten] in deze e-mail bedoeld te stipuleren – en de makelaar van de maatschap heeft dat ook zo opgevat – dat de maatschap verantwoordelijk zou zijn voor de aanleg van de nutsvoorzieningen in de openbare weg, waarop [appellanten] hun perceel zouden kunnen aansluiten. Ook indien er, zoals [appellanten] betogen, van dient te worden uitgegaan dat de makelaar de overeenkomst niet in de door [appellanten] voorgestelde zin wilde aanpassen omdat dit niet nodig was (de benodigde aansluitingsmogelijkheden waren al in de weg aanwezig), kan uit deze e-mailwisseling niet worden afgeleid dat de maatschap ermee akkoord is gegaan dat zij die aanleg/aansluitingsmogelijkheden garandeerde althans daarvoor verantwoordelijk zou zijn. Uitganspunt blijft immers dat de overeenkomst (gemotiveerd)
niet is aangepast. Tussen partijen staat, voorts, niet ter discussie dat het door de makelaar gegeven antwoord op dat moment niet onjuist was en dat het (hoofd)tracé voor de nutsvoorzieningen pas na de levering van de bouwkavel op instigatie van de nutsbedrijven is gewijzigd. Daarom is hier artikel 5.6 van de koopovereenkomst met betrekking tot de bouwkavel van belang. Deze bepaling luidt, voor zover relevant:

“(…) Indien na het moment van het sluiten van deze overeenkomst en voor het moment van levering een verbetering of herstelling door de overheid of nutsbedrijven wordt aangekondigd of voorgeschreven, zijn de gevolgen van de aankondiging of aanschrijving voor rekening en risico van de koper. (…)”.

De wijziging van het nutstracé moet als een door de nutsbedrijven voorgeschreven verbetering of herstelling in de zojuist bedoelde zin worden beschouwd en komt dus voor rekening van de koper, [appellanten] Overigens ligt in deze bepaling besloten dat een dergelijke verbetering of herstelling
na de levering, zoals hier het geval was, (zonder meer al) voor rekening van [appellanten] zou komen. Hun advocaat heeft ter zitting betoogd dat de uitlating van de makelaar “overige nuts ligt in de weg en kan door koper worden aangevraagd” als een in zoverre aan artikel 5.6 derogerende bepaling moet worden beschouwd, maar het hof acht het onjuist aan deze mededeling deze betekenis toe te kennen. Het neemt hierbij in aanmerking dat [appellanten] in hun voormelde e-mail geen schrapping van de geciteerde passage uit artikel 5.6 hebben bepleit of zelfs maar aan die bepaling hebben gerefereerd. De door de advocaat van [appellanten] ter zitting ter verdediging/verklaring hiervan genoemde omstandigheid dat [appellant] geen jurist is, maakt dat niet anders. [appellanten] hebben onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld waaruit zou kunnen worden afgeleid dat de makelaar van de maatschap de onderhavige e-mail van [appellanten] anders had moeten uitleggen dan hij heeft gedaan. Het feit dat [geïntimeerde 3] gedurende het jaar 2017 contact heeft gehad met [appellant] , de gemeente, adviseurs en nutscoördinatoren, waarbij hij naar eigen zeggen de formele aanvrager was, doet niet af aan voormeld oordeel van het hof. In dit verband wordt nog opgemerkt dat weliswaar tussen partijen vaststaat dat de maatschap tot de aanleg van aansluitingsmogelijkheden van de kavel op de nutsvoorzieningen
jegens de gemeente verplicht was op grond van de onder 2 (b) genoemde in 2014 gesloten overeenkomst, maar dat daaruit niet voortvloeit dat zij dit ook
jegens [appellanten] was. Dat de maatschap in die tijd [appellanten] nimmer heeft laten weten dat zij – jegens hen – niet verantwoordelijk was voor de aansluiting van de nutsvoorzieningen levert, in het licht van haar gehoudenheid ten opzichte van de gemeente, evenmin een omstandigheid op waaruit [appellanten] in redelijkheid mochten afleiden dat de maatschap te dezen wel verantwoordelijk was.

3.5.3.5. Voor wat betreft de nutsvoorzieningen slaagt de grief dus. Het hof merkt om die reden op dat – anders dan [appellanten] in eerste aanleg hebben gesteld – niet kan worden geoordeeld dat het niet aanwezig zijn van aansluitmogelijkheden op nutsvoorzieningen in de weg in strijd is met hetgeen [appellanten] mochten verwachten van de eigenschappen van de bouwkavel. Afgezien van de vraag of de aan- of afwezigheid van aansluitmogelijkheden op nutsvoorzieningen
in de weg als een eigenschap van de bouwkavel moet worden beschouwd – het hof laat dat in het midden – bepaalt artikel 5.3 van de onderhavige koopovereenkomst dat partijen als het normale gebruik van de te leveren kavel beschouwen ‘grond met de bestemming woondoeleinden’. Dit is wat de maatschap aan [appellanten] hebben geleverd. Niet valt in te zien dat en waarom de omstandigheid dat de bouwkavel ten tijde van de levering niet op de nutsvoorzieningen kon worden aangesloten met zich zou brengen dat hij niet aan de overeenkomst beantwoordde in die zin dat hij niet voor het overeengekomen doel als zojuist vermeld kon worden gebruikt. Hiermee strookt dat ook [appellanten] blijkens hun voornoemde e-mail van 7 december 2016 niet verwachtten dat aansluitmogelijkheden op in de weg gelegen nutsvoorzieningen een eigenschap was van de door hen gekochte bouwkavel. Indien dat anders was geweest, hadden zij namelijk deze mail niet hoeven schrijven of hadden ze er wel aan toegevoegd dat zij dit (slechts) voor alle zekerheid deden.

Verzuim van de maatschap

3.6.1.

Grief I in principaal appel en
grief II in incidenteel appel komen beide op tegen de door de rechtbank in de overwegingen 4.9 tot en met 4.11 van het deelvonnis gegeven oordelen met betrekking tot het verzuim van de maatschap.

3.6.2.

Omdat het hof bij de behandeling van grief I in incidenteel appel heeft geoordeeld dat de maatschap jegens [appellanten] niet verantwoordelijk/aansprakelijk is voor aansluitmogelijkheden van de bouwkavel op de nutsvoorzieningen, hebben [appellanten] in zoverre bij hun grief geen belang. Anderzijds is duidelijk dat de onderhavige grief van de maatschap c.s. in zoverre succes heeft. In beide gevallen geldt dat, waar de maatschap te dezen geen verplichting jegens [appellanten] had, zij op dit punt niet in verzuim kan zijn geraakt.

3.6.3.

Met betrekking tot (de aansluiting op) het riool overweegt het hof als volgt. Bij brief van 16 november 2017 hebben [appellanten] de maatschap, voor zover van belang, het volgende doen weten:

“(…) Zoals van het begin af aan door ons aangegeven willen wij de woning eind december 2017 (31 december 2017) gaan bewonen. Voor deze datum moeten de voorzieningen [waaronder [appellanten] het riool hebben genoemd; hof]
aanwezig zijn, aangezien onze woning anders onbewoonbaar is.

Op dit moment (…) is deze datum nog slechts 6 weken van ons verwijderd. De werkzaamheden die benodigd zijn om alle nutsvoorzieningen (riool (…)) op te leveren nemen, doorgaans, 12 weken in beslag. Wij hebben tot op de dag van vandaag nog geen bericht gehad wanneer de werkzaamheden gaan starten en zijn er dan ook van overtuigd dat dit niet voor de opleverdatum van onze woning (31 december 2017) zal gaan plaatsvinden. Dit houdt in dat u niet tijdig zult kunnen nakomen aan onze afspraak zoals in het koopcontract is gesteld.

Daarom verzoek ik u, en voor zover sommeer ik u, om zo snel mogelijk, doch uiterlijk binnen 14 dagen, aan te vangen met de opdracht, althans deze opdracht te verstrekken aan een daartoe aan te wijzen opdrachtnemer dan wel aannemer om de bovenstaande voorzieningen aan te leggen. Wanneer dit niet voor 31 december 2017 gereed kan zijn bent u verplicht om noodvoorzieningen aan te leggen. Hieronder verstaan wij:

(…) er dient een septictank ingegraven te worden en aangesloten om het afvalwater af te kunnen voeren.

Deze noodvoorzieningen dienen uiterlijk 31 december 2017 (…) gereed te zijn. Het regelen en de kosten van bovenstaande zullen voor uw rekening komen.

Als u dit niet doet dan bent u in verzuim en houd ik mij het recht voor om verdere rechtsmaatregelen te nemen. Bovendien stel ik u nu al aansprakelijk voor alle door mij geleden en nog te lijden schade.

(…)”

3.6.4.

Het moge zo zijn dat [appellanten] de maatschap bij herhaling hebben laten weten de woning uiterlijk op 31 december 2017 te willen betrekken, uit niets blijkt dat partijen deze datum als fataal hebben aangemerkt in die zin dat de maatschap zonder ingebrekestelling in verzuim zou zijn als op die datum de aansluitvoorziening op het riool niet zou zijn aangebracht (vgl. artikel 6:83 aanhef en sub a BW). De zojuist geciteerde brief houdt evenmin een aanmaning in dat die aansluiting op 31 december 2017 gereed diende te zijn. Wel bevat hij een sommatie dat de maatschap i) binnen veertien dagen de desbetreffende opdracht aan een opdrachtnemer of aannemer moet geven en ii) een noodvoorziening in de vorm van een septictank moet aanleggen indien de aansluitvoorziening op 31 december 2017 niet gereed kon zijn. In zoverre is de brief daarom wel als een ingebrekestelling aan te merken. Vaststaat echter dat de maatschap op 17 november 2017, dat is binnen de door brief gestelde termijn van veertien dagen, de opdracht tot aanleg heeft gegeven. In dat opzicht verkeerde de maatschap dus niet in verzuim. Hetzelfde geldt met betrekking tot de aanleg van een septictank, omdat het enkele feit dat [appellanten] de maatschap te dezen hebben gesommeerd geen verplichting schiep die er tevoren – mede in verband met het ontbreken van een fatale termijn – niet was. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellanten] zelf uitgingen van een termijn voor realisatie van de voorziening van twaalf weken, zodat het op 16 november 2017 eisen van een noodvoorziening op 31 december 2017 niet redelijk was.

3.6.5.

De slotsom is dat de onderhavige grief van [appellanten] faalt en die van de maatschap c.s. slaagt.

Boete en schadevergoeding in verband met het riool en de nutsvoorzieningen, buitengerechtelijke incassokosten

3.7.1.

Met
grief III in principaal appel komen [appellanten] onder meer op tegen de afwijzing door de rechtbank bij het deelvonnis van de door hen op grond van artikel 10.3 van de koopovereenkomst met betrekking tot de bouwkavel gevorderde boete van € 108.576,00 (156 dagen x 0,3% x € 232.000,00) vanwege, kort gezegd, het riool en de nutsvoorzieningen. Met
grief III in incidenteel appel komen de maatschap c.s. op tegen hun veroordeling bij het deelvonnis tot betaling aan [appellanten] van een bedrag van – in totaal – € 1.194,32, met rente, wegens door laatstgenoemden als gevolg van de door de rechtbank ter zake aangenomen wanprestatie van de maatschap geleden schade, alsmede het wegens buitengerechtelijke incassokosten bij dat vonnis toegewezen bedrag van € 177,92, met rente.

3.7.2.

Nu uit het slagen van de grieven I en II in incidenteel appel blijkt dat de maatschap te dezen niet in de nakoming van haar verplichtingen is tekortgeschoten en dus evenmin in verzuim is, bestaat voor toewijzing van (voormelde) boeten en schadevergoeding geen grond. Bovendien had voormelde door de rechtbank toegewezen schade, waartegen de maatschap c.s. met hun grief opkomen, geen betrekking op, kort gezegd, het riool. De grief van [appellanten] faalt dus en die van de maatschap c.s. slaagt. Dit laatste heeft tot gevolg dat de schadevordering van [appellanten] , voor zover toegewezen, alsnog zal worden afgewezen. Hetzelfde geldt, gezien het voorgaande, met betrekking tot de toegewezen buitengerechtelijke incassokosten, met rente, welke veroordeling kennelijk op de toewijzing van voormeld schadebedrag is gebaseerd. [appellanten] zullen tot terugbetaling van het met een en ander gemoeide bedrag van – naar de maatschap c.s. onweersproken hebben gesteld – € 1.413,56, met rente, worden veroordeeld.

3.7.3.

Bij deze stand van zaken hoeft het hof niet in te gaan op de opmerking van [appellanten] dat zij hun vordering met betrekking tot de bouwkavel in hoger beroep ‘om proceseconomische redenen’ matigen tot een bedrag van € 99.000,00, hetgeen overigens geen bevestiging vindt in hun petitum in hoger beroep.

Dwaling

3.8.1.

Subsidiair, dat wil zeggen voor het geval hun vorderingen ter zake van voormelde boeten en schade zou worden afgewezen (hetgeen het geval is), hebben [appellanten] aangevoerd te hebben gedwaald ten aanzien van, kort gezegd, de aanwezigheid van aansluitingsmogelijkheden op de nutsvoorzieningen en het riool en vorderen zij – naar het hof begrijpt – partiële vernietiging van de koopovereenkomst inzake de kavel en terugbetaling van een bedrag van € 23.200,00 (10% van de koopsom). Zij hebben aan deze vordering ten grondslag gelegd dat de maatschap (bij monde van haar makelaar) in de onder 3.5.3.3 geciteerde e-mail een onjuiste verklaring heeft afgelegd, namelijk dat de aansluitingen op de nutsvoorzieningen en het riool eenvoudig zouden kunnen worden gerealiseerd, wat niet het geval bleek te zijn.

3.8.2.

Het hof stelt voorop dat, zoals al onder 3.5.3.4. is opgemerkt, voormelde mededeling van de makelaar op het moment waarop zij werd gedaan niet onjuist was. [appellanten] hebben onvoldoende concrete feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan zou kunnen worden aangenomen dat de maatschap (of de makelaar) wist of kon weten of vermoeden dat de aansluiting op het riool en/of de nutsvoorzieningen (toch) niet zo eenvoudig zou blijken te zijn als op dat moment werd aangenomen. Bovendien kon het de maatschap, gelet op het bepaalde in artikel 5.6 van de koopovereenkomst waarvan [appellanten] geen schrapping hadden voorgesteld, niet duidelijk zijn dat [appellanten] de overeenkomst niet of niet op dezelfde voorwaarden zouden hebben gesloten, indien zij dat wel hadden geweten. Aan de vereisten voor een succesvol beroep op dwaling is reeds daarom niet voldaan en voor (partiële) vernietiging van de onderhavige koopovereenkomst bestaat dus geen grond. Ten slotte hebben [appellanten] niet duidelijk gemaakt waarom zij in dit verband – kennelijk op de voet van artikel 3:53 lid 2 BW – een bedrag van 10% van de koopsom, zijnde € 23.200,00, vorderen.

3.8.3.

De conclusie is dat ook deze (subsidiaire) vorderingen van [appellanten] zullen worden afgewezen.

Schade in verband met het door [appellanten] ten laste van de maatschap gelegde conservatoire (derden)beslagen

3.9.1.

Omdat de geldvorderingen van [appellanten] ter zake van de bouwkavel (als onder 3.1 sub a vermeld) alsnog zullen worden afgewezen, dient de in eerste aanleg voorwaardelijk ingestelde tegenvordering van de maatschap c.s., strekkende tot de veroordeling van [appellanten] tot betaling van de door de maatschap geleden schade ter grootte van € 2.590,10, met rente, als gevolg van de door [appellanten] op 2 januari 2019 gelegde conservatoire (derden)beslagen alsnog te worden beoordeeld. Bovendien hebben de maatschap c.s., gezien (de toelichting op)
grief IV in incidenteel appel , hun desbetreffende vordering thans onvoorwaardelijk ingesteld en vermeerderd tot (aanvankelijk) een bedrag van € 4.680,17.

3.9.2.

Bij gelegenheid van de mondelinge behandeling in hoger beroep hebben de maatschap c.s. hun vordering te dezen wederom vermeerderd, ditmaal tot een bedrag van € 6.068,07, met wettelijke rente. Hoewel deze vermeerdering van eis in strijd is met de zogeheten tweeconclusieregel, zal het hof haar op grond van het volgende bij de beoordeling betrekken. Bij conclusie van eis in reconventie hebben de maatschap c.s., toen nog voorwaardelijk als onder 3.2 vermeld, ter zake een bedrag gevorderd van in hoofdsom € 2.590,10. Het betreft hier, kort gezegd, door hen gestelde kosten in verband met een door de maatschap ter opheffing van de door [appellanten] gelegde beslagen gestelde bankgarantie. Bij memorie van grieven in incidenteel appel hebben de maatschap c.s., als gezegd, een bedrag gevorderd van € 4.680,17. Het ten opzichte van de vordering in eerste aanleg meer gevorderde werd gebaseerd op door de maatschap betaalde kwartaalkosten in verband met het aanhouden van de bankgarantie. In deze memorie merken zij op “De totale vordering komt daarmee op € 4.680,17, nog te vermeerderen met verdere afschrijvingen ter zake in de toekomst”. In hun ter zitting in hoger beroep genomen akte vermeerdering eis stellen de maatschap c.s., kort gezegd, dat het bedrag van € 1.387,90, waarmee zij hun onderhavige vordering (wederom) vermeerderen, uit het tijdsverloop voortvloeiende extra kosten zijn in verband met het aanhouden van de bankgarantie sedert de memorie van grieven in incidenteel appel. Deze vermeerdering vloeit daarom naar het oordeel van het hof rechtstreeks voort uit de eerder ingestelde vordering en was, gelet op voormelde passage uit de memorie van grieven in incidenteel appel, voor [appellanten] te voorzien. Laatstgenoemden zijn daarom naar het oordeel van het hof niet in hun verdediging geschaad door de eisvermeerdering van de maatschap c.s. ter zake. Ten slotte wordt nog in aanmerking genomen dat [appellanten] tegen de onderhavige eiswijziging geen bezwaar hebben gemaakt.

3.9.3.

Nu het hof de schadevordering van [appellanten] met betrekking tot de bouwkavel (alsnog) zal afwijzen, moet worden geoordeeld dat de door hen gelegde conservatoire (derden)beslagen onrechtmatig zijn en dat zij daarom schadeplichtig zijn.

3.9.4.

De maatschap c.s. vorderen de door de maatschap gemaakte kosten voor het stellen van een bankgarantie teneinde [appellanten] te bewegen de gelegde beslagen op te heffen. Mede in aanmerking genomen dat de maatschap c.s. onweersproken hebben gesteld dat 95% van de inkomsten van de maatschap afkomstig zijn van Cono, acht het hof het – anders dan [appellanten] – begrijpelijk en gerechtvaardigd dat de maatschap een bankgarantie heeft gesteld om de door [appellanten] gelegde beslagen te doen opheffen. De door haar in verband hiermee gemaakte redelijke kosten dienen dan ook door [appellanten] te worden voldaan. De maatschap c.s. hebben onweersproken gesteld dat uiteindelijk pas een bankgarantie is afgegeven nadat de maatschap uitgebreid inzicht had gegeven in haar financiële situatie.

3.9.5.

Bij conclusie van eis in reconventie hebben de maatschap c.s., gestaafd met stukken, ter zake de volgende bedragen gevorderd:

a. a) kosten van de accountant [bedrijf 1] Accountants te Heerhugowaard voor het verschaffen van financiële informatie en het opstellen van een begroting van toekomstige inkomsten van de maatschap ten bedrage van € 334,50 en € 345,60 exclusief (voor de maatschap aftrekbare) btw. Het hof zal deze posten, als door [appellanten] onvoldoende (gemotiveerd) betwist toewijzen, behoudens (begroot naar redelijkheid en billijkheid) en gedeelte van € 111,50 van het eerste (factuur)bedrag, omdat de maatschap c.s. niet duidelijk hebben gemaakt waarom kosten wegens ‘samenwerking fosfaat’ ten laste van [appellanten] zouden moeten worden gebracht;

b) kosten van [bedrijf 2] Administratie en Advies (verder: [bedrijf 2] ) ten belope van € 1.560,00 exclusief btw, onder meer wegens diverse besprekingen met de bank voor het verkrijgen van de bankgarantie. Dit bedrag, zal als onvoldoende (gemotiveerd) betwist, worden toegewezen tot een bedrag van € 1.105,00. Het meer gevorderde zal worden afgewezen omdat de maatschap c.s. op het desbetreffende verweer van [appellanten] niet hebben uitgelegd dat en waarom [bedrijf 2] een bedrag van € 455,00 wegens zeven uur ‘administratie’ in rekening heeft gebracht en mocht brengen;

c) bankkosten voor het stellen van de bankgarantie ter grootte van € 350,00. Dit bedrag zal, als onvoldoende (gemotiveerd) betwist, worden toegewezen.

Van het aanvankelijk door de maatschap te dezen gevorderde bedrag van € 2.590,10 is dus een bedrag van € 2.023,60 toewijsbaar.

3.9.6.

In hoger beroep hebben de maatschap c.s. daarnaast bedragen gevorderd van in hoofdsom € 2.090,07 en € 1.387,90, wegens de (kwartaal)kosten/provisie die de maatschap de bank heeft betaald voor het aanhouden van de bankgarantie. Het hof zal deze bedragen, die zijn gestaafd met producties, toewijzen omdat zij door [appellanten] onvoldoende (gemotiveerd) zijn weersproken.

3.9.7.

In totaal is aan schadevergoeding in verband met de door [appellanten] onrechtmatig gelegde beslagen dus een bedrag van (€ 2.023,60 + 2.090,07 + 1.387,90 is) € 5.501,57 toewijsbaar. Het meer gevorderde zal worden afgewezen.

3.9.8.

Met betrekking tot de door de maatschap c.s. in verband hiermee gevorderde wettelijke rente oordeelt het hof als volgt. Bij conclusie van eis in reconventie vorderden de maatschap c.s. “de wettelijke rente over dit bedrag [€ 2.590,10; hof] vanaf de datum van vonniswijzing tot aan de dag der algehele voldoening”. Bij memorie van grieven in incidenteel appel vorderden zij ter zake in het geheel geen wettelijke rente en na hun eiswijziging bij gelegenheid van de mondelinge behandeling vorderen zij “de wettelijke rente vanaf de verschillende betalingsdata van de kosten tot aan de dag der algehele voldoening”. Over het tijdstip waarop de toewijsbaar geachte bedragen zijn betaald, hebben de maatschap c.s. echter niets gesteld. Om die reden zal het hof de wettelijke rente slechts toewijzen vanaf de datum van dit arrest.

Sloot aan de oostzijde van de agrarische kavel

3.10.1.

Met
grief V in incidenteel appel komen de maatschap c.s. op tegen de door de rechtbank bij het deelvonnis op vordering van [appellanten] uitgesproken verklaring voor recht dat de juridische grens tussen de agrarische kavel en het aan de oostzijde daarvan grenzende perceel van de maatschap is gelegen aan de onderkant van het talud van de agrarische kavel, dus op de watergrens van de sloot, alsmede tegen het aan de maatschap c.s. gegeven gebod hun medewerking te verlenen aan kadastrale registratie/ inmeting van deze erfgrens. Tevens houdt de grief in dat de tegenvordering van de maatschap c.s., welke ertoe strekt dat voor recht wordt verklaard dat de erfgrens tussen deze beide percelen wordt gevormd door het hart van de daar aanwezige sloot, alsnog wordt toegewezen.

3.10.2.

De grief is gegrond. Ongeacht of [appellanten] contractueel gehouden zijn de door [geïntimeerde 3] aan de oostzijde van de agrarische kavel gerealiseerde sloot te accepteren en of de maatschap te dien aanzien wanprestatie jegens hen heeft gepleegd, anders dan kennelijk de rechtbank kan het hof niet inzien dat (en op grond waarvan) een eventuele tekortkoming van de maatschap op dit punt ertoe zou kunnen leiden dat de juridische grens een andere is dan de kadastrale, die nu eenmaal, zoals tussen partijen vaststaat, door het midden van de sloot loopt. Er is immers niet gebleken van een (geldige) titel op grond waarvan het stuk grond van [appellanten] , waarop een deel van de sloot ligt, is overgegaan of zou kunnen zijn overgaan naar de maatschap. Evenmin kan in deze zaak toepassing worden gegeven aan het bepaalde in artikel 5:47 lid 1 BW, omdat de grens tussen de twee onderhavige percelen niet onzeker was noch is. Dit wordt niet anders indien de door het hoogheemraadschap op 11 januari 2018 aan [geïntimeerde 3] verleende watervergunning voor de onderhavige sloot zou bepalen – wat [appellanten] stellen, de maatschap c.s. betwisten en uit deze vergunning of de daarbij behorende tekeningen niet valt af te leiden – dat de erfgrens langs de kavel van [appellanten] loopt en niet daarop.

3.10.3.

Het voorgaande betekent dat de onderhavige vordering van [appellanten] reeds hierom alsnog moet worden afgewezen en dat de desbetreffende tegenvordering van de maatschap c.s., zoals geformuleerd bij hun conclusie van eis in reconventie, alsnog voor toewijzing vatbaar is. Het hof zal op dit punt de door de rechtbank onder 5.2 van het deelvonnis uitgesproken verklaring voor recht, die betrekking heeft op de andere grenzen van de agrarische kavel en waartegen geen grieven zijn gericht, in vorenbedoelde zin aanpassen.

Inritten

3.11.1.

De
grieven II en III (gedeeltelijk) in principaal appel houden in dat de rechtbank ten onrechte heeft afgewezen de vordering van [appellanten] tot betaling van een boete van € 696,00 per dag vanaf 17 november 2019 wegens de niet nakoming door de maatschap van haar verplichting tot de bestrating van de inritten van beide door [appellanten] van haar gekochte percelen. Meer concreet zijn deze grieven gericht tegen overweging 4.27 van het deelvonnis.

3.11.2.

Het hof oordeelt als volgt. Tussen partijen staat vast dat de maatschap gehouden was tot de aanleg van inritten van/naar de beide door [appellanten] van haar gekochte percelen en dat deze inritten ook zijn aangelegd. Het gaat er bij de onderhavige vordering slechts om of de maatschap – zoals [appellanten] stellen en de maatschap c.s. betwisten – tevens gehouden was deze inritten te bestraten.

3.11.3.

In de beide koopovereenkomsten staat niets vermeld over bestrating van de inritten. Ter adstructie van hun stelling dat partijen (niettemin) zijn overeengekomen dat de maatschap de inritten zou bestraten wijzen [appellanten] op een aantal stukken waaruit dit zou blijken. In chronologische volgorde gaat het om de volgende bescheiden, waarvan de relevante passages als volgt luiden:

a. a) een e-mail van de maatschap aan [appellant] van 13 november 2017:

“Wij hebben nog een aantal vergader punten

(…) Wel of geen nieuwe inrit naar jou kavel (…)

[antwoord in rood van [appellant] ; hof:]

Zoals besproken wordt de inrit wel aangelegd.

(…)”

b) een e-mail van [naam 1] , adviseur van de maatschap, van 3 april 2018, zijnde een (indirecte) reactie op een e-mail van [appellant] van 19 maart 2018, die als eerste zal worden geciteerd:

19 maart 2018:

“Onze inrit is momenteel nog niet bestraat, (het stuk tussen de erfgrens openbare weg) Kan jij mij vertellen wat daar inkomt en wanneer dit uitgevoerd gaat worden?”

3 april 2018:

“Ik heb dit even besproken met de opdrachtgever [geïntimeerde 3] . Inrit wordt pas aangelegd nadat de nutsen aangelegd zijn (…) Kleur stenen hebben we het niet eerder over gehad en er is niets over vastgelegd, maar ik heb hem voorgesteld om standaard grijze betonstraatstenen toe te passen. Ik zal nog even met [geïntimeerde 3] overleggen wat het definitief wordt en wanneer de exacte planning zal zijn.”

c) een ongedateerde, maar waarschijnlijk tussen 18 januari 2018 en 9 april 2018 opgestelde schriftelijke verklaring van [geïntimeerde 3] :

“* In het Koopcontract met de Familie [appellant] , is alleen het riool en de bestrating opgenomen.”

d) een brief van de toenmalige gemachtigde van de maatschap aan de advocaat van [appellanten] van 24 augustus 2018:

“Uw cliënten mogen de inrit van het agrarische perceel, inclusief betonplaten gebruiken tot aan de overdracht van het agrarische perceel. Een en ander in de staat waar in deze zich nu bevindt, mits de heer [appellant] zijn eigen inrit voor zijn rekening neemt (wat volgens het contract nog voor rekening van mijn cliënten zou komen).”

3.11.4.

Uit al deze stukken blijkt slechts dat [geïntimeerde 3] , zijn toenmalige gemachtigde en zijn adviseur allen
meenden (mogelijk de een in navolging van de ander) dat de schriftelijke koopovereenkomsten, althans die met betrekking tot de agrarische kavel, inhielden dat de kosten van bestrating voor rekening van de maatschap zou komen, terwijl vaststaat dat zulks niet het geval was. Tegen deze achtergrond had het op de weg van [appellanten] gelegen concrete feiten en omstandigheden te stellen met betrekking tot de vraag hoe en wanneer de (door hen gestelde nadere) afspraak met betrekking tot de bestrating van de inritten tot stand is gekomen. Dit hebben zij echter niet gedaan. En al zou moeten worden geoordeeld dat [appellanten] wel aan hun stelplicht ter zake hebben voldaan, dan overweegt het hof dat de maatschap c.s. de onderhavige stelling hebben betwist en dat [appellanten] , op wie te dezen de bewijslast rust, in hoger beroep geen (voldoende concreet en specifiek) bewijsaanbod hebben gedaan. De gestelde (nadere) afspraak is dus niet komen vast te staan en de maatschap is ter zake dan ook geen boeten aan [appellanten] verschuldigd.

3.11.5.

De conclusie is dat de onderhavige grieven (grief III in zoverre) falen en dat de desbetreffende vordering terecht door de rechtbank is afgewezen.

Staat van de geleverde agrarische kavel

3.12.1.

De
grieven IV tot en met VIII in principaal appel kunnen gezamenlijk worden besproken, omdat zij zich alle richten tegen de beslissing van de rechtbank de vorderingen van [appellanten] met betrekking tot de agrarische kavel (zoals hiervoor onder 3.1, c tot en met f vermeld) af te wijzen, alsmede tegen de gronden waarop die beslissing is gebaseerd.

3.12.2.

Het hof stelt voorop dat [appellanten] noch in eerste aanleg noch in hoger beroep (voldoende duidelijk) hebben aangevoerd dat de agrarische kavel na levering niet geschikt was om voor agrarische doeleinden te worden gebruikt (vgl. artikel 5.3 van de koopovereenkomst met betrekking tot de agrarische kavel), maar (wel) dat die kavel – in strijd met de artikelen 5.1 en 6.3 van de desbetreffende koopovereenkomst – niet is geleverd in de staat waarin zij zich ten tijde van het sluiten van de koop bevond. Reeds daarom heeft de rechtbank ten onrechte onderzocht of de kavel na levering geschikt was om voor agrarische doeleinden te worden gebruikt (daarover bestond en bestaat tussen partijen geen verschil van mening: dit kon) en had zij de onderhavige vorderingen op voormelde door [appellanten] aangevoerde grondslag moeten beoordelen. In dit verband wordt nog opgemerkt dat uit voormelde drie artikelen, in onderling verband en samenhang bezien, niet kan worden afgeleid dat op de niet-nakoming van de artikelen 5.1 en 6.3 alleen een beroep kan worden gedaan indien tevens niet is voldaan aan artikel 5.3. In zoverre zijn de grieven gegrond en zal het hof dit onderzoek alsnog uitvoeren.

3.12.3.1. [appellanten] stellen, kort gezegd, dat de kavel ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst onkruidvrij, geëgaliseerd grasland was. Ten tijde van de levering echter stond er – zo stellen zij – veel onkruid op, was het hobbelig en stond er (substantieel) minder gras op dan ten tijde van de koop. De maatschap c.s. erkennen, althans betwisten niet, dat het om grasland gaat, maar bestrijden wel dat het ten tijde van de koop onkruidvrij en geëgaliseerd was. Meer concreet voeren zij aan dat de kavel jarenlang is gebruikt voor het grazen van koeien en schapen en als gevolg daarvan ‘hobbelig’ is, terwijl op dergelijke percelen grasland altijd onkruid groeit. Wat er zij van de vraag of de kavel ten tijde van de koop onkruidvrij en geëgaliseerd was, in de stellingen van [appellanten] ligt naar het oordeel van het hof besloten dat in ieder geval ten tijde van de levering (substantieel) meer onkruid stond op de kavel dan ten tijde van de koop en dat de kavel bij levering (substantieel) minder geëgaliseerd was dan bij het sluiten van de koop. Indien dit juist is, volstaat dat op zichzelf om te kunnen oordelen dat de kavel niet is geleverd in de staat waarin het is verkocht. Hetzelfde geldt met betrekking tot de stelling van [appellanten] dat op de kavel ten tijde van de levering (substantieel) minder gras stond dan bij het sluiten van de koop. Het hof zal er hierna ten gunste van [appellanten] veronderstellenderwijs van uitgaan dat hun voormelde feitelijke stellingen juist zijn. Dit kan evenwel op grond van het volgende niet tot toewijzing van de onderhavige vorderingen van [appellanten] leiden.

3.12.3.2. De koopovereenkomst is gesloten op 8 december 2016 en de kavel is geleverd op 2 januari 2019, dus ruim twee jaar later. In de tussenliggende periode, meer concreet van het najaar 2017 tot en met de zomer van 2018, heeft bollenkweker [naam 2] (verder: [naam 2] ) het perceel gebruikt voor de teelt van (tulpen)bollen. Dit impliceerde – zo staat tussen partijen vast – dat het perceel daartoe moest worden ‘doodgespoten’ (dat wil zeggen dat het zich daarop bevindende gras moest worden gedood) en dat het na de bollenkweek moest worden geëgaliseerd en opnieuw met gras ingezaaid. Anders dan [appellanten] is het hof van oordeel dat genoegzaam vaststaat dat zij voor deze bollenkweek aan de maatschap toestemming heeft gegeven, hoewel hij zich daartegen op grond van het bepaalde in artikel 6.4 van de onderhavige koopovereenkomst - naar tussen partijen vaststaat – had kunnen verzetten. [appellanten] hebben namelijk de gang van zaken zoals deze door [naam 2] in zijn schriftelijke verklaring (e-mail) van 28 januari 2019 is beschreven onvoldoende gemotiveerd betwist. Hun enkele stelling dat [naam 2] er belang bij heeft in de toekomst land van de maatschap te kunnen pachten voor de bollenteelt volstaat in dit verband niet. De verklaring van [naam 2] houdt in dat [appellant] , toen [naam 2] het onderhavige perceel wilde doodspuiten, daartegen heeft geprotesteerd, (maar) dat een week later bleek dat het probleem was opgelost ( [appellant] en [geïntimeerde 3] hadden contact gehad) en dat [naam 2] het perceel toch mocht doodspuiten. [appellant] had [naam 2] vervolgens nog gevraagd of hij met het spuiten zoveel mogelijk rekening wilde houden met zijn ( [appellant] ’) duiven, wat [naam 2] ook heeft gedaan. Dat [appellanten] hun voormelde toestemming niet schriftelijk hebben gegeven kan niet afdoen aan het feit dat zij (mondeling of impliciet) hun toestemming hebben gegeven. Overigens staat vast dat [geïntimeerde 3] daarna het perceel weer heeft geëgaliseerd en met gras ingezaaid, zij het dat [appellanten] menen dat een en ander onvoldoende is geweest.

3.12.3.3. In eerste aanleg hebben de maatschap c.s.. voorts, het volgende gesteld:

“ [appellant] heeft in 2017 toen partijen nog vriendschappelijk met elkaar omgingen, uitdrukkelijk toestemming gegeven voor de bollenteelt. Zou hij dit niet hebben gedaan, dan waren er geen bollen geteeld en was het oude gras gewoon blijven staan. Natuurlijk wist [appellant] dat de betreffende bollen pas in de zomer van 2018 zouden worden gerooid, dat er daarna gras moest worden ingezaaid en dat het even zou duren voordat op het perceel weer volledig dichte grasmat zou ontstaan. [appellant] heeft ook helemaal niets gezegd over de toestand van het perceel tot de dag van de levering. (…) Pas na de levering heeft [appellant] een ingebrekestelling doen uitgaan (…) daarbij stellende dat binnen acht dagen het perceel alsnog in orde zou moeten worden gebracht, heel goed wetende dat binnen acht dagen in de januari wintermaand bij zo’n groot perceel niets veranderd zou kunnen worden aan de toestand van het gras. Dat maakte [appellant] kennelijk ook niet uit. Zijn enige doel was en is het vorderen van de boete.

(…)

De gebreken die [appellant] na de levering is gaan stellen waarop hij zich nooit eerder heeft beroepen, zijn buitengewoon ver gezocht en onredelijk en hebben kennelijk alleen het doel om aanspraak te maken op de boete van artikel 10 en op deze wijze de totale koopsom voor het perceel, terug te vorderen.”

Het hof leest in deze stellingen een beroep op misbruik van bevoegdheid door [appellanten] in de zin van artikel 3:13 lid 2 BW, meer concreet, dat [appellanten] een beroep doen op de niet-nakoming door de maatschap van haar in artikel 5.1 en 6.3 van de onderhavige koopovereenkomst neergelegde verplichting met geen ander doel dan de maatschap c.s. te schaden, te weten van hen de in artikel 10.3 bepaalde boete te kunnen vorderen.

3.12.3.4. Vaststaat dat [appellanten] zich voor of tijdens de levering van de agrarische kavel op 2 januari 2019 niet hebben beklaagd over de staat daarvan, meer concreet, zich op het standpunt hebben gesteld dat de kavel zich niet in dezelfde staat bevond als ten tijde van het sluiten van de koop. Niet gesteld of gebleken is dat [appellanten] pas na de levering op de hoogte zijn geraakt van die staat. Dat zou overigens ook hoogst onaannemelijk zijn, omdat [appellanten] pal achter die kavel woonden. Het hof is van oordeel dat [appellanten] zich ten onrechte vóór de levering ter zake hebben stilgehouden in plaats van de kwestie aan de orde te stellen en met de maatschap te bezien of en hoe het probleem kon worden opgelost, maar wel na de levering, nota bene nog dezelfde dag, de maatschap ter zake in gebreke hebben gesteld en onder de door hen aan de notaris van de maatschap betaalde koopsom beslag hebben gelegd. Dit klemt te meer omdat [appellanten] de maatschap toestemming hadden gegeven voor meergenoemde bollenkweek en wisten althans konden weten (zien) wat dit voor gevolgen had voor de onderhavige kavel, te weten dat die, kort gezegd, weer tot grasland moest worden hersteld.

3.12.3.5. Bij deze stand van zaken oordeelt het hof dat [appellanten] in de onder 3.12.4.2 bedoelde zin misbruik van bevoegdheid hebben gemaakt door zich pas op de non-conformiteit van de kavel te beroepen op een moment dat op grond daarvan de contractueel voorziene boete zou kunnen worden gevorderd, een boete die bovendien, behoudens rechterlijke matiging, een veelvoud van de koopsom zou kunnen belopen. Om deze reden zijn de onderhavige vorderingen, wat er zij van de daarvoor gegeven motivering, naar het oordeel van het hof terecht door de rechtbank afgewezen.

3.12.4.

De conclusie is dat de onderhavige grieven, hoewel in ieder geval ten dele gegrond, geen doel (kunnen) treffen.

Beslagkosten [appellanten]

3.13.1.

Met
grief IX in principaal appel komen [appellanten] op tegen de beslissing van de rechtbank in overweging 2.18 van het eindvonnis om de vordering tot veroordeling van de maatschap c.s. in de door [appellanten] gemaakte beslagkosten af te wijzen omdat [appellanten] geen beslagstukken hebben overgelegd.

3.13.2.

De grief treft geen doel, omdat uit overweging 3.9.3 volgt dat [appellanten] geen vergoeding in verband met de door hen ten onrechte gelegde beslagen toekomt.

Slotsom. Proceskosten (eerste aanleg en hoger beroep)

3.14.1.

De slotsom is dat, afgezien van de hierna nog te behandelen grieven, de grieven van [appellanten] geen doel treffen en die van de maatschap c.s. slagen. Dit betekent dat de vorderingen van [appellanten] , onder vernietiging van de bestreden vonnissen, (alsnog) zullen worden afgewezen, dat zij zullen worden veroordeeld tot terugbetaling van wat de maatschap c.s. hun uit hoofde van het deelvonnis hebben betaald, en dat de (overige) vorderingen van de maatschap c.s. – onder afwijzing van het meer of anders gevorderde – zullen worden toegewezen als hierna te melden.

3.14.2.

[appellanten] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het geding in eerste aanleg (in conventie en in reconventie), het principale appel en het incidentele appel.
Grief X in principaal appel , waarmee [appellanten] opkomen tegen de door de rechtbank gegeven beslissingen met betrekking tot de proceskosten, faalt dan ook, terwijl
grief VI in incidenteel appel , die inhoudt dat de rechtbank ten onrechte de kosten in conventie en in reconventie tussen partijen heeft gecompenseerd, gegrond is.

4. Beslissing

Het hof:

vernietigt de bestreden vonnissen en, alsnog recht doende:

wijst de vorderingen van [appellanten] in conventie af;

veroordeelt [appellanten] tot terugbetaling aan de maatschap van een bedrag van € 1.413,56, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 1 augustus 2020 tot de dag van de voldoening;

veroordeelt [appellanten] tot betaling aan de maatschap van een bedrag van € 5.501,57, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf heden tot de dag van de voldoening;

verklaart voor recht dat de erfgrenzen van de agrarische kavel (groot circa 6139 m2, kadastraal bekend [gemeente] , [perceelnummer 1] en [perceelnummer 2] gedeeltelijk) aan de west-, noord- en oostzijde worden gevormd door het hart van de aldaar aanwezige sloot en gebiedt [appellanten] , uitgaande van hetgeen in de koopovereenkomsten is neergelegd aangaande de maten van de percelen, medewerking te verlenen aan de kadastrale registratie/inmeting van deze erfgrenzen van de agrarische kavel, waaronder ook de zuidgrens met het bouwkavel (groot circa 2075 m2, kadastraal bekend [gemeente] , [perceelnummer 1] gedeeltelijk), alsmede medewerking te verlenen aan de kadastrale registratie/inmeting van de westelijke, noordelijke en oostelijke erfgrens van de bouwkavel;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie, aan de zijde van de maatschap c.s. begroot op € 4.030,00 voor verschotten en op € 3.414,00 voor salaris;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie, aan de zijde van de maatschap c.s. gevallen en begroot op € 1.086,00 voor salaris;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het principale appel, aan de zijde van de maatschap c.s. gevallen en begroot op € 2.071,00 voor verschotten en op € 6.556,00 voor salaris;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het incidentele appel, aan de zijde van de maatschap c.s. gevallen en begroot op € 1.114,00 voor salaris;

verklaart dit arrest ten aanzien van voormelde veroordelingen en geboden uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het door de maatschap c.s. meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, R.J.M. Smit en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 november 2022.