Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.293.411/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 8756770 CV EXPL 20-16525
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 18 oktober 2022
inzake
NAUTIC JACHTHAVENS B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante in de hoofdzaak,
eiseres in het incident ex artikel 351 Rv,
verweerster in het incident ex artikel 217 Rv,
advocaat: mr. C. Ravesteijn te Amsterdam,
tegen
HILTON INTERNATIONAL NEDERLAND B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
verweerster in de incidenten,
advocaat: mr. E.M. Herdé te Amsterdam,
en inzake
NAUTIC ADAM B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres in het incident ex artikel 217 Rv,
advocaat: mr. C. Ravesteijn.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Nautic, Hilton en Nauticadam genoemd.
Het hof heeft in deze zaak op 27 juli 2021 een incidenteel tussenarrest gewezen. Voor het verloop van het geding in hoger beroep tot die datum wordt naar dat arrest verwezen. Bij dat tussenarrest is de vordering van Nauticadam om zich te mogen voegen of te mogen tussenkomen in het geding tussen Nautic en Hilton afgewezen, evenals de vordering van Nautic tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis, met aanhouding van de beslissing over de kosten van die incidenten.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met een productie.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Nautic heeft geconcludeerd dat het hof het vonnis van de rechtbank van 13 april 2021, voor zover in conventie gewezen (hierna: het bestreden vonnis) zal vernietigen en alsnog de vorderingen van Hilton zal afwijzen, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten.
Hilton heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing, uitvoerbaar bij voorraad, over de proceskosten, met rente.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.19 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.
2.1
Hilton huurt van de niet aan haar gelieerde vennootschap Amsterdam-Hilton Hotel B.V. (hierna: AHH), de erfpachter, een hotelgebouw met bijbehorende tuin en haven in Amsterdam. Zij exploiteert daarin het Hilton Amsterdam Hotel.
2.2
Op of omstreeks 6 februari 2009 heeft Hilton met toestemming van AHH een huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) gesloten met Nautic voor de onderverhuur van de insteekhaven aan de westkant van de achtertuin van het hotel (hierna: het gehuurde).
2.3
Gelijktijdig hebben Hilton en Nautic een gebruiksovereenkomst (hierna: de gebruiksovereenkomst) gesloten voor het tijdelijk gebruik van de aan de noordkant van de achtertuin gelegen steigers en vingerpieren (hierna gezamenlijk: de steigers), die verbonden waren met de kademuur van de tuin, dan wel het tijdelijk gebruik van die kademuur, en voor het betreden van de tuin vanuit het Noorder Amsterdamkanaal.
2.4
De huurovereenkomst kent, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:
1.1
Hilton verhuurt aan Nautic de zogenaamde haven achter het Hilton Hotel (…)
1.2
Het gehuurde wordt door Nautic uitsluitend gebruikt voor de verhuur van ligplaatsen van klassieke (houten) (motor)boten.
(…)
2.1
Op het gehuurde zijn van toepassing de wettelijke bepalingen die gelden voor bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW. De activiteiten van Nautic dienen mede op grond daarvan beperkt te blijven tot de verhuur van ligplaatsen voor boten zoals in deze overeenkomst bedoeld.
2.2
Van deze overeenkomst maken deel uit de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van art. 7:230a BW behorende bij het door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) vastgestelde model, gedeponeerd bij de griffie van Rechtbank Den Haag op 11 juli 2003 (…).
(…)
3.1
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van tien (10) jaar ingaande op 1 januari 2007 en derhalve lopende tot en met 31 december 2016.
3.2
Na verloop van de eerste huurperiode van tien jaar is Hilton gerechtigd aanpassing van de huur te vorderen. (…)
3.3
Deze overeenkomst kan worden opgezegd tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van zes (6) maanden. (…)
3.4
De positie van Nautic als onderhuurder van Hilton brengt met zich mee dat deze overeenkomst eveneens eindigt op dezelfde datum als waarop de hoofdhuurovereenkomst (…) eindigt, zonder dat opzegging van deze overeenkomst noodzakelijk is. (…)
2.5
In de gebruiksovereenkomst is bepaald, voor zover hier van belang:
IN AANMERKING NEMENDE
(…)
In de loop van de tijd zijn naast de haven een aantal nieuwe steigers aangebracht door (…) Nautic, welke steigers uitdrukkelijk geen onderdeel uitmaken van de hiervoor bedoelde huurovereenkomst tussen partijen.
(…)
1.3
Hilton gedoogt de aanwezigheid van de Steigers en gedoogt het gebruik van de Steigers onder de in deze overeenkomst vastgelegde voorwaarden. Partijen stellen vast dat hun afspraken niet zijn te kwalificeren als een huurovereenkomst maar als een (tijdelijke) overeenkomst tot het gebruik van de in 1.2 genoemde Steigers.
(…)
4.3
Onverminderd het in 4.1 bepaalde is Hilton gerechtigd op een termijn van maximaal drie maanden het gebruik door Nautic van de Steigers op te zeggen indien Hilton daartoe wordt verplicht, bijvoorbeeld door de overheid (gemeente Amsterdam) of de eigenaar/verhuurder van het Hilton Hotel. (…)
(…)
2.6
Begin 2018 heeft AHH aan Hilton meegedeeld dat zij het gebruik van de steigers door Nautic niet langer zou gedogen. Zij vond de exploitatie daarvan te intensief en meende dat het uitzicht op het water vanuit de hoteltuin te veel werd gehinderd door het grote aantal boten.
2.7
Hilton en Nautic hebben nadien overleg gevoerd over een minnelijke oplossing maar zijn daar niet uitgekomen.
2.8
Bij brief van 4 september 2019 aan Nautic heeft Hilton de gebruiksovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2019.
2.9
Op 6 december 2019 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen Hilton en Nautic, waarbij Hilton kenbaar heeft gemaakt dat er een oplossing moest komen voor het hiervoor genoemde gehinderde uitzicht. Er is toen een aantal afspraken gemaakt tussen partijen, over de inhoud waarvan partijen van mening verschillen.
2.1
Na enige discussie tussen partijen heeft Nautic eind maart 2020 de steigers langs de Hilton tuin verwijderd, met uitzondering van die langs het muurtje aan de oostkant richting Breitnerstraat (hierna: de Breitnersteiger). Nautic heeft de Breitnersteiger bovendien verlengd door aan zowel oostelijke als westelijke kant een additionele steiger te plaatsen en een loopbrug vanaf de trap van de Breitnerstraat gerealiseerd om de steiger te bereiken. Aldus heeft Nautic een steiger van circa 85 meter lang en 2,5 meter breed middenin het Noorder Amstelkanaal gecreëerd op ongeveer 3 meter afstand van de hoteltuin (hierna: de geïmproviseerde steiger).
2.11
AHH heeft een handhavingsverzoek ingediend bij de gemeente Amsterdam om de geïmproviseerde steiger zo spoedig mogelijk door Nautic te laten verwijderen omdat deze volgens haar in strijd met het vigerende bestemmingsplan is.
2.12
AHH heeft in kort geding jegens Nautic gevorderd dat het Nautic werd verboden nog langer gebruik te maken van de steigers en de kade. Bij vonnis van 22 mei 2019 heeft de voorzieningenrechter de vordering afgewezen.
2.13
Bij brief van 19 mei 2020 aan Nautic heeft Hilton de huurovereenkomst opgezegd tegen 31 december 2020.
2.14
De gemeente Amsterdam heeft het handhavingsverzoek van AHH gehonoreerd en Nautic bij besluit van 23 juni 2020 een last onder dwangsom opgelegd. Het besluit houdt in dat Nautic de geïmproviseerde steiger voor 5 augustus 2020 geheel moest verwijderen en verwijderd moest houden op straffe van verbeurte van verbeurte van een dwangsom. Nadat een verzoek om een bestuursrechtelijke voorlopige voorziening was afgewezen, heeft Nautic de geïmproviseerde steiger in september 2020 verwijderd.
2.15
Bij e-mail van 5 november 2020 heeft Nautic de overeenkomst tot beëindiging van de gebruiksovereenkomst vernietigd en Hilton verzocht te vernietiging te bevestigen. Hilton heeft die bevestiging niet gegeven.
2.16
Bij besluit van 17 december 2020 heeft de gemeente Amsterdam Nautic opnieuw een last onder dwangsom opgelegd, dit keer om voor 1 februari 2021 de Breitnersteiger te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van verbeurte van een dwangsom. Eind 2020 heeft Nautic de Breitnersteiger verwijderd.
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
Hilton heeft, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, in eerste aanleg gevorderd een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd tegen 31 december 2020 en veroordeling van Nautic tot ontruiming van het gehuurde en van het in gebruik gegevene. Nautic heeft deze vorderingen weersproken en in reconventie gevorderd een verklaring voor recht dat zij de overeenkomst tot beëindiging van de gebruiksovereenkomst rechtsgeldig heeft vernietigd en veroordeling van Hilton tot terbeschikkingstelling van de in de gebruiksovereenkomst omschreven ruimte.
3.2
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de hiervoor omschreven vorderingen van Hilton toegewezen. Zij heeft daartoe, samengevat, het volgende overwogen. De huurovereenkomst heeft geen betrekking op een gebouwde onroerende zaak, zodat daarop niet het regime van de artikelen 7:290 BW e.v. van toepassing is en ook niet het regime van artikel 7:230a BW, maar uitsluitend het algemene huurrecht. De opzegging door Hilton voldoet aan de vereisten van artikel 7:228 BW en is dus rechtsgeldig. Ook de beëindiging van de gebruiksovereenkomst is rechtsgeldig. Nautic dient het gehuurde en al hetgeen in gebruik is gegeven, te ontruimen. De in het kader van artikel 233 Rv te verrichten belangenafweging valt in het voordeel van Hilton uit, zodat de veroordelingen tot ontruiming uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, aldus nog steeds de kantonrechter. In het verlengde van deze overwegingen heeft de kantonrechter de vorderingen van Nautic afgewezen. Nautic is in de kosten van het geding in eerste aanleg veroordeeld.
De procedure in hoger beroep
3.3
Tegen de beslissingen van de kantonrechter in het geding in (oorspronkelijke) conventie en de gronden waarop die berusten, komt Nautic in hoger beroep op met vijf grieven. In die grieven stelt Nautic drie kwesties aan de orde, namelijk de kwalificatie van de huurovereenkomst, de geldigheid van de datum waartegen is opgezegd en de uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de veroordelingen tot ontruiming.
De kwalificatie van de huurovereenkomst
3.4
Nautic betoogt dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat op de huurovereenkomst van partijen uitsluitend de algemene huurregels van toepassing zijn. Primair voert zij aan dat het regime van de artikelen 7:290 BW e.v. van toepassing is. Subsidiair bepleit zij dat aan haar de bescherming van artikel 7:230a BW toekomt, omdat partijen dat in artikel 2.1 van de huurovereenkomst zijn overeengekomen.
3.5
Volgens Nautic is het door haar gehuurde een onlosmakelijk gedeelte van de door Hilton van AHH gehuurde 290-bedrijfsruimte. Daarmee is het een gedeelte van een gebouwde onroerende zaak en voldoet het dus aan de wettelijke definitie van een 290-bedrijfsruimte, aldus Nautic. Dit argument gaat niet op. Het feit dat het gehuurde in de hoofdhuurovereenkomst is mee verhuurd onder het regime van de artikelen 7:290 BW e.v. rechtvaardigt niet de conclusie dat het gehuurde onderdeel is van een gebouwde onroerende zaak. Op grond van het derde lid van artikel 7:290 BW worden immers de onroerende aanhorigheden en de mee verhuurde gronden als onderdeel van de bedrijfsruimte aangemerkt. Zodra die aanhorigheden of gronden echter worden losgemaakt van de 290-huurovereenkomst en zelfstandig worden (onder)verhuurd, verliezen zij dit afgeleide 290-karakter. Het gaat er dus om of het gehuurde zelf in fysieke zin een gebouwde onroerende zaak is, of een gedeelte daarvan.
3.6
Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat het door Nautic gehuurde, namelijk een jachthaven bestaande uit water, de aanlegfaciliteit aan de kade en wellicht een deel van de steigers, niet is te beschouwen als een gebouwde onroerende zaak. Het moge zo zijn dat een overkapping van het gehuurde in de weg zou staan aan het gebruik daarvan als haven, maar dat is onvoldoende om aan de kwalificatie als gebouwde onroerende zaak in dit geval minder hoge eisen te stellen. Het feit dat Nautic, naar zij stelt, een met hekken omsloten ruimte naast de hotellobby gebruikt voor de opslag van middelen en materialen, brengt in het voorgaande geen verandering, omdat ook in hoger beroep niet is gebleken dat deze ruimte door Hilton aan Nautic is verhuurd en bovendien niet is gebleken dat deze ruimte wél voldoet aan de omschrijving van een overdekte en geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte.
3.7
Daarbij komt dat het regime van de artikelen 7:290 BW e.v. ook al niet van toepassing is, omdat het gehuurde niet is bestemd voor de uitoefening van een bedrijf als genoemd in het tweede lid van artikel 7:290 BW. Als Nautic heeft bedoeld te betogen dat zij geacht moet worden het gehuurde te gebruiken voor de uitoefening van het hotelbedrijf, omdat de jachthaven in de hoofdhuurovereenkomst als onlosmakelijk onderdeel van de het hotel is verhuurd, gaat zij ten onrechte eraan voorbij dat de onderhuurovereenkomst zelfstandig moet worden gekwalificeerd en dat daarbij de in de onderhuurovereenkomst overeengekomen bestemming doorslaggevend is, in dit geval dus: gebruik als jachthaven.
3.8
Het beroep van Nautic op artikel 7:230a BW heeft evenmin succes. Nautic wenst kennelijk een vorm van huurbescherming te krijgen, maar daarin voorziet artikel 7:230a BW niet. Op de ontruimingsbescherming die dat artikel wel biedt, kan zij geen aanspraak maken omdat zij daarom niet binnen de in de wet gegeven termijn heeft verzocht.
De datum waartegen is opgezegd
3.9
Nautic wijst erop dat zij de jachthaven meer dan dertig jaar naar volle tevredenheid van Hilton heeft geëxploiteerd en in al die jaren een positieve bijdrage heeft geleverd aan de kwaliteit van de hotelexploitatie. Op grond daarvan en op grond van hetgeen in de huurovereenkomst over de duur ervan is afgesproken, had zij mogen verwachten dat de relatie in ieder geval nog tot 31 december 2026 zou worden voortgezet. AHH probeert al enige jaren de jachthaven in eigen beheer te krijgen. Door de opzegging verliest Nautic haar onderneming en krijgt Hilton dan wel AHH de omzet daarvan cadeau, aldus Nautic.
3.1
In de tekst van de artikelen 3.1 tot en met 3.3 van de huurovereenkomst is naar het oordeel van het hof geen steun te vinden voor de verwachting van Nautic dat de huurovereenkomst vanaf 1 januari 2017 opnieuw voor een periode van tien jaar zou gelden. In artikel 3.1 staat slechts dat de huurovereenkomst voor tien jaar is aangegaan. Uit artikel 3.3 volgt dat de huurovereenkomst uiterlijk zes maanden voor het einde van die huurperiode kon worden opgezegd. Wat rechtens zou zijn als de huur niet voor 1 juli 2016 zou worden opgezegd, is niet geregeld. Het vereiste van opzegging impliceert dat de huur zonder opzegging zou doorlopen, maar of de huur voor bepaalde tijd zou gaan gelden of voor onbepaalde tijd, is in de overeenkomst niet expliciet bepaald. Op grond van het algemene artikel 7:230 BW wordt een huurovereenkomst voor bepaalde tijd die aan het eind van die bepaalde tijd doorloopt, verlengd voor onbepaalde tijd, tenzij blijkt van een andere bedoelding. Het hier niet toepasselijke, maar door Nautic wel ingeroepen regime van de artikelen 7:290 BW e.v. kent overigens min of meer hetzelfde uitgangspunt. Het enkele feit dat artikel 3.2 het heeft over “de eerste huurperiode van tien jaar” en artikel 3.3 over opzegging “tegen het einde van een huurperiode” (wat bij een verlenging voor onbepaalde tijd niet goed past) is, gegeven de ver strekkende consequenties van een dergelijke uitleg, niet voldoende voor de conclusie dat partijen hebben bedoeld dat de overeenkomst na tien jaar telkens met dezelfde periode zou worden verlengd. Aan het voorgaande kan niet afdoen dat Nautic bij een goedlopende exploitatie, zoals nu kennelijk het geval is, belang heeft bij de door haar bepleite uitleg.
3.11
Met haar beroep op de lange duur van de overeenkomst, haar goede bedrijfsvoering en haar financiële belangen en met haar stelling over de achterliggende bedoelingen van AHH heeft Nautic kennelijk het oog op de eisen van redelijkheid en billijkheid, die in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging niet onbeperkt mogelijk is, maar bijvoorbeeld alleen als daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat of als een bepaalde opzegtermijn in acht wordt genomen of schadevergoeding wordt betaald. Naar het oordeel van het hof staan de eisen van redelijkheid en billijkheid niet aan de opzegging in de weg. Dit oordeel berust op het volgende.
3.12
Zoals de kantonrechter terecht, en zonder dat Nautic daartegen een grief heeft gericht, heeft overwogen, heeft Nautic door haar handelwijze - de aanleg van de geïmproviseerde steiger nadat de gebruiksovereenkomst was beëindigd omdat AHH bezwaar had tegen de beperking van het uitzicht op het water vanuit de hoteltuin - de opzegging van de huurovereenkomst over zichzelf afgeroepen. De vertrouwensbreuk die van die handelwijze het gevolg was vormt een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging, ook al hebben partijen in het verleden kennelijk langdurig probleemloos samengewerkt. Bij deze afweging is van belang dat de overeenkomst voorziet in de mogelijkheid van opzegging en daarvoor een betrekkelijk ruime opzegtermijn voorschrijft, die Hilton in acht heeft genomen. Verder heeft Nautic over haar belang bij voortzetting van de overeenkomst niet veel meer naar voren gebracht dan de niet gemotiveerde stelling dat zij haar omzet zal verliezen, wat echter ten dele inherent is aan een huurbeëindiging en voor het overige onvoldoende vanzelf spreekt, gezien het feit dat door Nautic of aan haar gelieerde vennootschappen andere jachthavens worden geëxploiteerd, waaronder die bij het nabijgelegen Apollohotel. Over door haar in het gehuurde gedane investeringen heeft Nautic in het geheel niets gesteld. Al met al zijn geen bijzondere belangen van Nautic aan het licht gekomen waarmee Hilton bij haar opzegging (meer) rekening had behoren te houden.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.13
Nautic bestrijdt de belangenafweging die de kantonrechter ertoe heeft gebracht het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Zij voert aan dat de kantonrechter Hilton ten onrechte heeft gevolgd in haar stelling dat Nautic een goede bedrijfsvoering van het hotel in de weg staat. Ook wijst zij op het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 BW.
3.14
Wat van de door de kantonrechter gebezigde motivering ook zij, uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling hangende een hoger beroep moet kunnen worden uitgevoerd. Onder omstandigheden kan het belang van de veroordeelde bij behoud van de bestaande toestand gedurende het hoger beroep echter toch zwaarder wegen dan het belang van degene die de veroordeling heeft verkregen bij de uitvoerbaarheid bij voorraad. Die laatste situatie doet zich hier echter niet voor. De huurovereenkomst is rechtsgeldig tot een einde gekomen en Hilton kan nu aanspraak maken op lege oplevering van het gehuurde. Hetgeen Nautic heeft aangevoerd - zoals hiervoor al werd vastgesteld: bijzonder weinig specifieks over haar belang bij voortzetting van de huur - rechtvaardigt geen uitzondering op het hiervoor geschetste uitgangspunt van uitvoerbaarheid bij voorraad. Omdat het gehuurde geen 290-bedrijfsruimte is, mist artikel 7:295 lid 1 BW hier toepassing.
Slotsom en kosten
3.15
Uit het voorgaande vloeit voort dat alle grieven falen. Het bestreden vonnis zal daarom worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Nautic worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep in de hoofdzaak en in het incident ex artikel 351 Rv.
3.16
In het incident ex artikel 217 Rv zal Nauticadam in de kosten worden veroordeeld.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt Nautic in de kosten van het geding in hoger beroep, inclusief die van het incident ex artikel 351 Rv tot op heden aan de zijde van Hilton begroot op € 772,= aan verschotten en € 2.228,= voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
veroordeelt Nauticadam in de kosten van het incident ex artikel 217 Rv tot op heden aan de zijde van Hilton begroot op € 1.114,= voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, J.C. Toorman en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 18 oktober 2022.