Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.284.584/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 6529372/CV EXPL 17-29001
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 juni 2022
inzake
ZOSTA BEHEER B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. F.F. Boers te Amsterdam,
tegen
[geïntimeerde] ,
wonend te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. J.N.M. van Trigt te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Zosta en [geïntimeerde] genoemd.
Zosta is bij dagvaarding van 6 juli 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 17 april 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Zosta als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven;
- memorie van antwoord, met producties.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Zosta heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de huurovereenkomst van partijen zal beëindigen en een datum voor ontruiming zal bepalen, met beslissing over de proceskosten.
[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met beslissing - uitvoerbaar bij voorraad - over de proceskosten.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Met de grieven 2 en 3 betoogt Zosta dat de kantonrechter de inhoud van het eerder tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter te beperkt heeft weergegeven en de inhoud van het daarna door het hof gewezen eindarrest enerzijds te beperkt en anderzijds te ruim. Het hof zal hierna de citaten uitbreiden met de passages waarop Zosta zich heeft beroepen. De juistheid van de vastgestelde feiten is in hoger beroep niet in geschil, zodat die feiten ook het hof als uitgangspunt dienen. Voor zover in hoger beroep van belang en met inachtneming van hetgeen hiervoor werd overwogen, zijn de feiten de volgende.
2.1
Bij schriftelijke huurovereenkomst van 16 augustus 2013 heeft Zosta aan [naam] (hierna: [naam] ) de panden aan de [adres 1] en [adres 2] in [plaats] (hierna ook: [adres 1] en [adres 2] ) verhuurd. In de overeenkomst is bepaald dat [adres 1] door de huurder uitsluitend zou worden bestemd om te gebruiken als hotel en [adres 2] als galerie met soft-horeca en twee appartementen.
2.2
De huurovereenkomst liep tot 31 augustus 2018, met daarna een verlenging met een periode van vijf jaar, behoudens opzegging door één van de partijen zoals in de huurovereenkomst vermeld.
2.3
Bij akte van indeplaatsstelling van 25 augustus 2014 is [geïntimeerde] per 1 september 2014 in deze huurovereenkomst in de plaats gesteld van [naam] .
2.4
Bij vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 10 februari 2017 is de huurovereenkomst voor zover die betrekking had op [adres 2] ontbonden. In het vonnis is overwogen, voor zover hier van belang:
(…)De tussentijdse conclusie luidt dat sprake is geweest van meerdere tekortkomingen van [geïntimeerde] die in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Anders dan [geïntimeerde] heeft betoogd is de kantonrechter van oordeel dat het beroep van Zosta op deze tekortkomingen in de gegeven omstandigheden niet is strijd is met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. (…)
(…) Het gebruik door [geïntimeerde] van [adres 2] als hotel kan worden beschouwd als een ernstige tekortkoming. Dit geldt in mindere mate voor het aangaan van de verboden onderhuurovereenkomst van de twee etages van [adres 2] in juli 2016, omdat die van beperkte duur was. Beide tekortkomingen voeren terug op dezelfde verplichting, namelijk het gebruik van [adres 2] in overeenstemming met de short stay vergunning. Vast staat dat ten aanzien van [adres 1] geen sprake is van tekortkomingen van [geïntimeerde] . In zoverre zijn de tekortkomingen van bijzondere aard.
(…)Alles afwegende is de kantonrechter van oordeel dat de tekortkomingen van [geïntimeerde] niet de gehele ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, maar de gedeeltelijke ontbinding, namelijk voor zover die betrekking heeft op [adres 2] . Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de tekortkomingen specifiek betrekking hebben op [adres 2] , en niet, althans onvoldoende is gesteld of gebleken dat die tekortkomingen gevolgen hebben voor de exploitatie van [adres 1] als hotel.
2.5
Bij exploot van 17 februari 2017 heeft Zosta [geïntimeerde] de huur van [adres 1] en [adres 2] opgezegd tegen 31 augustus 2018. In de brief staat, voor zover hier van belang:
De grond voor deze opzegging is gelegen in het feit dat uw bedrijfsvoering niet is geweest zoals dat een goed huurder betaamt, artikel 7:296 lid 1 sub a BW. U heeft in het gehuurde in strijd met de nadrukkelijke afspraken zoals verwoord in artikel 9 jo artikel 1 van de huurovereenkomst een illegaal hotel in het gehuurde geëxploiteerd. U heeft daarmee niet gehandeld zoals een goed huurder betaamt. Ook heeft u, zelfs tijdens de juridische procedure, het gehuurde onbevoegd onderverhuurd. Per vonnis van 10 februari 2017 heeft de kantonrechter bepaald dat u dusdanig in uw verplichtingen te kort bent geschoten dat een ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De kantonrechter heeft vervolgens de huurovereenkomst partieel ontbonden. (…) Door deze partiële ontbinding ziet Zosta zich geconfronteerd met een voor haar aanzienlijk nadeligere huurovereenkomst dan zij voor ogen had bij het aangaan van de huurovereenkomst. De synergievoordelen van gezamenlijke verhuur van beide panden is als gevolg van uw handelingen en de partiele ontbinding verdwenen.
2.6
Bij e-mail van 3 maart 2017 heeft [geïntimeerde] Zosta bericht dat hij niet instemt met de huuropzegging.
2.7
In het hoger beroep tegen het onder 2.4 genoemde vonnis heeft dit hof bij tussenarrest van 15 mei 2018 [geïntimeerde] in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat [naam] en/of [geïntimeerde] zelf stilzwijgend of expliciet toestemming van Zosta had(den) gekregen om de appartementen in [adres 2] in afwijking van de huurovereenkomst te gebruiken als hotel.
2.8
Bij eindarrest van 3 september 2019 heeft het hof het vonnis van 10 februari 2017 bekrachtigd. Voor zover hier van belang heeft het hof daartoe als volgt overwogen:
(…)Nu [geïntimeerde] niet is geslaagd in het hem opgedragen bewijs, staat vast dat Hus door de verhuur van de appartementen als hotelruimte, heeft gehandeld in strijd met artikel 9 van de huurovereenkomst van partijen en falen de grieven in het incidenteel appel. (…)
(…)De huurovereenkomst heeft betrekking op beide panden, maar die panden zijn goed van elkaar te onderscheiden. Ondanks de aanwezigheid van een interne verbinding zijn zij bouwkundig nog immer te beschouwen als twee afzonderlijke panden. De verbinding kan weer ongedaan worden gemaakt. In het verleden zijn de panden ook daadwerkelijk afzonderlijk van elkaar geëxploiteerd. Het huurcontract leent zich derhalve voor splitsing, waarbij de huur wat betreft pand [adres 1] wordt beheerst door artikel 7:290 e.v. BW en wat betreft [adres 2] door artikel 7:230a BW. Zosta heeft voorts in hoger beroep niet betwist dat de huurprijs, zoals de kantonrechter heeft overwogen, uiteenvalt in een deel voor het hotel en een deel voor het andere pand.
(…)Met de kantonrechter neemt het hof tot uitgangspunt dat [geïntimeerde] slechts is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst met betrekking tot de appartementen in pand [adres 2] . In hoger beroep heeft Zosta weliswaar gesteld dat [geïntimeerde] zich ook in andere opzichten niet als goed huurder heeft gedragen, maar die gestelde tekortkomingen zijn door [geïntimeerde] betwist en door Zosta niet voldoende concreet te bewijzen aangeboden, zodat het hof aan die verwijten voorbij gaat.
(…)Door ontbinding van de gehele huurovereenkomst zou [geïntimeerde] , al dan niet via een hem toebehorende vennootschap, financieel ernstig worden getroffen. Bij het doen van de investering kon [geïntimeerde] immers in beginsel ervan uitgaan dat de huurovereenkomst zou voortduren tot 2023. Zosta heeft weliswaar voorgerekend dat [geïntimeerde] inmiddels zijn investering al moet hebben terugverdiend en aangevoerd dat [geïntimeerde] voor zijn levensonderhoud niet van dit ene hotel afhankelijk is, omdat hij (al dan niet via vennootschappen) er verscheidene bezit, maar dat alles neemt niet weg dat de financiële gevolgen van ontbinding van de gehele overeenkomst voor [geïntimeerde] groot zijn. Die gevolgen zijn met name groot door het verlies van het hotel, ten aanzien waarvan [geïntimeerde] nu juist niet is tekortgeschoten. De mogelijkheid dat [geïntimeerde] de schade op [naam] kan verhalen acht het hof te onzeker om daarvan te kunnen uitgaan.
(…)Ter onderbouwing van haar betoog dat ondanks het voorgaande ontbinding van de gehele huurovereenkomst passend en geboden is, heeft Zosta het volgende aangevoerd. Als eigenaar/verhuurder en partij op wier naam de vergunningen voor pand [adres 2] waren gesteld, werd Zosta ook met haar hele vermogen en goede naam geraakt door de handelwijze van [geïntimeerde] , onder meer door brandgevaar en potentiële verzekeringsproblemen. (…)
(…)Dat Zosta daadwerkelijk in haar goede naam is geraakt door de handelwijze van [geïntimeerde] acht het hof niet aangetoond (…). Gelet op de bevindingen van de brandweer wil het hof wel aannemen dat het brandgevaar door de hotelmatige verhuur is verhoogd, maar dat gevaar heeft zich gelukkig niet verwezenlijkt, evenmin als de potentiële verzekeringsproblemen. Het hof acht aannemelijk dat gezamenlijke verhuur van de beide panden als hotel en short stay appartementen synergievoordelen met zich brengt, maar die voordelen acht het hof onvoldoende reden om naast het deel van de overeenkomst dat betrekking heeft op [adres 2] , ook het deel van de overeenkomst dat betrekking heeft op het hotel te ontbinden. De panden werden immers in het verleden ook afzonderlijk van elkaar geëxploiteerd. (…)
(…)Gelet op het voorgaande acht het hof ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot het pand [adres 2] een passende, toereikende en voor heide partijen redelijke sanctie. (...)
2.9
Van het arrest van 3 september 2019 is geen beroep in cassatie ingesteld.
3.Beoordeling
De procedure in eerste aanleg
3.1
Zosta heeft in eerste aanleg gevorderd dat de huurovereenkomst tussen haar en [geïntimeerde] per 31 augustus 2018 dan wel een in goede justitie te bepalen datum zou worden beëindigd, met nevenvorderingen. Zij heeft zich daarbij beroepen op de in de opzegging vermelde gronden. Nu het hof heeft geconcludeerd dat [geïntimeerde] structureel en stelselmatig is tekortgeschoten, staat volgens Zosta vast dat de bedrijfsvoering van [geïntimeerde] in ieder geval niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. Daarnaast heeft Zosta zich beroepen op de terugplaatsing van de hotelreceptie na de eerdere verplaatsing daarvan naar [adres 2] , vochtproblemen in [adres 1] , problemen met de gemeente over de brandveiligheid in [adres 1] en verloedering van het hotel. [geïntimeerde] heeft de vorderingen weersproken.
3.2
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vorderingen van Zosta afgewezen. Hij heeft deze beslissing gebaseerd op de volgende, samengevatte, overwegingen. Naar vaste jurisprudentie moet de vraag of de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, worden beantwoord met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. In de praktijk is vindt de beoordeling van de opzeggingsgrond ‘slecht huurderschap’ op identieke wijze plaats als de beoordeling van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een tekortkoming. Dat in aanmerking genomen geldt hetgeen het hof in het arrest van 3 september 2019 heeft geoordeeld, ook in deze procedure als uitgangspunt. Het hof heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] met betrekking tot [adres 1] niet is tekortgeschoten in zijn verplichtingen. Dit oordeel maakt de kantonrechter tot het zijne. Hieruit volgt dat verwijten van Zosta die al in de eerdere procedure aan de orde zijn gekomen, niet kunnen leiden tot het oordeel dat [geïntimeerde] niet heeft gehandeld zoals een goed huurder betaamt. In de opzeggingsbrief zijn de verwijten ook volledig gericht op de wijze waarop [geïntimeerde] gebruik heeft gemaakt van [adres 2] . Concrete verwijten ten aanzien van de bedrijfsvoering van het hotel in [adres 1] zijn daarin niet terug te vinden. Dat ondersteunt het verweer van [geïntimeerde] dat die bedrijfsvoering niet in strijd is geweest met goed huurderschap. De verwijten die Zosta in aanvulling nog heeft aangevoerd kunnen niet de stelling dragen dat de bedrijfsvoering door [geïntimeerde] in strijd is geweest met hetgeen een goed huurder betaamt, aldus nog steeds de kantonrechter.
De procedure in hoger beroep
3.3
Tegen de afwijzing van haar vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en de gronden waarop die berust komt Zosta met zes grieven op. De grieven 2 en 3 zijn hiervoor reeds besproken.
De aan te leggen beoordelingsmaatstaf
3.4
Met grief 1 bestrijdt Zosta de overweging van de kantonrechter dat weliswaar bij de totstandkoming van de wettelijke bepaling de gedachte was dat mogelijk zou zijn dat de bedrijfsvoering zodanig niet door de beugel kan dat de verhuurder dit niet hoeft te tolereren, ook als er geen of onvoldoende grond is voor een ontbinding wegens wanprestatie, maar de jurisprudentie inmiddels een andere is en de beoordeling van de opzeggingsgrond ‘slecht huurderschap’ in de praktijk identiek is aan de beoordeling van een vordering tot ontbinding op grond van een tekortkoming.
3.5
Deze grief is terecht voorgedragen. Een vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst na een opzegging op grond van slechte bedrijfsvoering moet op haar eigen merites worden beoordeeld en kan niet worden gelijkgesteld aan een vordering tot ontbinding wegens tekortkoming. Nog steeds is rechtens dat de slechte bedrijfsvoering die grond geeft voor een beëindiging van de huurovereenkomst, niet in alle gevallen ook een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst hoeft te zijn. Bovendien kan een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt, onder omstandigheden wel grond zijn voor een beëindiging van de huurovereenkomst na een opzegging wegens slechte bedrijfsvoering. De opzeggingsgrond van artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder a BW kan slechts op bepaalde tijdstippen worden ingeroepen, namelijk na de eerste huurperiode van vijf jaar of nadat tien jaar (of meer) is verstreken, maar als de grond zich daadwerkelijk voordoet is de rechter verplicht het beroep van de verhuurder daarop te honoreren en de huurovereenkomst te beëindigen, zonder dat nog wordt toegekomen aan een afweging van de belangen van partijen. Die beslissing mag echter in beginsel niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. In deze opzichten wijkt de regeling van de opzegging af van de regeling van de ontbinding wegens een tekortkoming. Deze verschillen rechtvaardigen dat voor beide vorderingen verschillende beoordelingscriteria gelden.
Slechte bedrijfsvoering door [geïntimeerde] ?
3.6
De grieven 4, 5 en 6 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Met deze grieven betoogt Zosta het volgende. Op grond van het arrest van dit hof van 3 september 2019 staat vast dat [geïntimeerde] in meerdere opzichten in strijd heeft gehandeld met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Slechts door de toepassing van de tenzij-clausule is ontbinding van de volledige huurovereenkomst afgewend. Dit betekent dat [geïntimeerde] zich niet als goed huurder heeft gedragen, wat Zosta het recht geeft de huurovereenkomst na het verstrijken van de eerste vijf jaar op te zeggen op grond van artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder a BW. Dat het verboden gebruik als hotel en de verboden onderverhuur plaatsvonden in [adres 2] en niet in [adres 1] , neemt niet weg dat de huurovereenkomst met betrekking tot [adres 1] kan worden beëindigd wegens slechte bedrijfsvoering. Uit de arresten van de Hoge Raad van 4 januari 1980 en 3 november 1989 (respectievelijk NJ 1980/347 en ECLI:NL:HR:1989:ZC8266) blijkt immers dat de (wijze van) bedrijfsvoering in andere bij de huurder in gebruik zijnde bedrijfsruimten ook van belang kan zijn bij de beoordeling. Een tekortkoming is niet vereist, maar is in dit geval wel aanwezig. Een belangenafweging is niet meer aan de orde. Bij de beoordeling van de bedrijfsvoering moeten alle omstandigheden van het geval worden betrokken en alle verwijten in onderlinge samenhang worden bezien. Door het toedoen van [geïntimeerde] is de oorspronkelijke huurovereenkomst niet meer intact, waardoor Zosta de synergievoordelen mist die voortvloeien uit de gezamenlijke verhuur van het hotel en de (short stay) appartementen, aldus nog steeds Zosta.
3.7
Het hof stelt voorop dat, hoewel de opzegging van 17 februari 2017 betrekking heeft op (de huur van) beide panden, partijen het kennelijk erover eens zijn dat deze procedure uitsluitend gaat over de opzegging van de huur van [adres 1] , waarin het hotel is gevestigd. Dit neemt niet weg dat tussen partijen aanvankelijk één huurovereenkomst bestond met betrekking tot beide panden en dus niet, zoals [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft betoogd, twee afzonderlijke huurovereenkomsten. Het feit dat een huurovereenkomst eenvoudig kan worden gesplitst (en onder bepaalde omstandigheden zelfs zou moeten worden gesplitst) rechtvaardigt immers nog niet de conclusie dat het in werkelijkheid gaat om twee huurovereenkomsten.
3.8
Op grond van het onherroepelijk geworden arrest van dit hof van 3 september 2019 kan worden vastgesteld dat [geïntimeerde] in meerdere opzichten is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de (oorspronkelijke) huurovereenkomst, namelijk door het gebruik van de appartementen in [adres 2] als hotel en door de verboden onderverhuur van een van de appartement in [adres 2] . Het hof heeft in dat arrest tevens geoordeeld dat deze tekortkomingen, de wederzijdse belangen in aanmerking genomen, niet de ontbinding rechtvaardigden van de huurovereenkomst voor zover die betrekking had op [adres 1] , omdat [geïntimeerde] uitsluitend met betrekking tot de appartementen in [adres 2] in de nakoming van de huurovereenkomst was tekortgeschoten. Met het voorgaande is echter nog niet beslist op de vraag of [geïntimeerde] met betrekking tot [adres 2] zich heeft schuldig gemaakt aan slechte bedrijfsvoering.
3.9
[geïntimeerde] heeft de appartementen in [adres 2] - in strijd met de toen geldende huurovereenkomst en in strijd met de verstrekte vergunning - tot onderdeel gemaakt van het hotel, dat in [adres 1] is gevestigd. Hij heeft zelf de receptie van het hotel verplaatst naar [adres 2] . Naar het oordeel van het hof is dit niet het soort bedrijfsvoering dat een goed huurder betaamt. Deze slechte bedrijfsvoering ziet, anders dan de kantonrechter tot uitgangspunt heeft genomen, wel degelijk (ook) op het door [geïntimeerde] in [adres 1] uitgeoefende hotelbedrijf. Dat de verhuurder nadeel ondervindt is geen vereiste voor de opzeggingsgrond van artikel 7:296 lid 1 aanhef en onder a BW (zie ECLI:NL:HR:1989:ZC8266), maar niettemin verdient opmerking dat het hof (net als in het arrest van 3 september 2019) aannemelijk acht dat door de slechts aan [geïntimeerde] toe te rekenen partiële ontbinding van de huurovereenkomst voor Zosta synergievoordelen verloren zijn gegaan, gelegen in de exploitatie van de short stay appartementen in samenhang met de exploitatie van het hotel, zoals in de (oorspronkelijke) huurovereenkomst voorzien. Dat Zosta de veroordeling tot ontruiming van [adres 2] ten uitvoer heeft gelegd, maakt niet dat de partiële ontbinding aan haarzelf valt toe te rekenen, zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd. Ook het aldus in de waagschaal stellen van de samenhang tussen het hotel en de short stay appartementen draagt bij aan het oordeel dat de wijze van bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt.
3.1
Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat [geïntimeerde] zich in [adres 1] schuldig heeft gemaakt aan een slechte bedrijfsvoering. Deze door Zosta ingeroepen opzeggingsgrond doet zich dus feitelijk voor. Voor enige vorm van belangenafweging is dan geen plaats meer en de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst is toewijsbaar. Dat [geïntimeerde] , naar hij stelt, financieel ernstig wordt getroffen door de opzegging van de huur van [adres 1] kan daarom niet tot een ander oordeel leiden.
Slotsom en kosten
3.11
De grieven 1 en 4 tot en met 6 slagen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zal alsnog worden toegewezen. De datum waarop de huurovereenkomst eindigt en de datum waarop het gehuurde uiterlijk moet worden ontruimd, zullen worden gesteld op 31 december 2022. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [geïntimeerde] verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het bestreden vonnis
en opnieuw rechtdoende:
bepaalt dat de huurovereenkomst van partijen met betrekking tot het pand [adres 1] te Amsterdam eindigt op 31 december 2022;
veroordeelt [geïntimeerde] om het pand [adres 1] te [plaats] uiterlijk op 31 december 2022 te ontruimen en ter beschikking van Zosta te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in art. 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Zosta begroot op € 198,99 aan verschotten en € 500,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 845,09 aan verschotten en € 1.114,= voor salaris;
verklaart dit arrest wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2022.