Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.277.603/01
zaaknummer rechtbank Noord-Holland : C/15/287055/HAZA 19-246
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 14 juni 2022
inzake
NAARDERBOS ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Naarden,
appellante,
advocaat: mr. P.C.J. Twaalfhoven te Amsterdam,
tegen
GEMEENTE GOOISE MEREN,
gevestigd te Bussum,
geïntimeerde,
advocaat: mr. P.J. de Jong Schouwenburg te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Naarderbos Ontwikkeling en de Gemeente genoemd.
Naarderbos Ontwikkeling is bij dagvaarding van 31 maart 2020 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 29 januari 2020, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Naarderbos Ontwikkeling als eiseres en de Gemeente als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, met producties.
Partijen hebben de zaak ter zitting van 31 maart 2022 doen bepleiten, Naarderbos Ontwikkeling door mr. T. Steffens, advocaat te Amsterdam en mr. W. Bosma, advocaat te Den Haag, en de Gemeente door haar voornoemde advocaat en mr. G. Verberne, advocaat te Amsterdam, aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht. Ten slotte is arrest gevraagd.
Naarderbos Ontwikkeling heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van de Gemeente in de kosten van het geding in beide instanties.
De Gemeente heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van Naarderbos Ontwikkeling in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
2.Feiten
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.23 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Grief 1 houdt in dat de rechtbank bepaalde relevante feiten niet, en betwiste feiten wel, heeft vermeld in de feitenweergave. Voor zover het hof hetgeen in grief 1 omtrent de feiten is aangevoerd relevant acht, zal het hof dat in de feitenweergave verwerken. De feiten komen neer op het volgende.
2.1.
Medio 1998 is een publiek-private samenwerking tot stand gekomen inzake het
recreatieterrein ‘Het Naarderbos’ gelegen aan de IJsselmeerweg te Naarden (hierna:
Naarderbos). Doel van dit project was de revitalisering van het Naarderbos. De hoofdfunctie van het Naarderbos is een voor een ieder toegankelijk gebied voor recreatieve doeleinden met onder meer een privaatrechtelijk geëxploiteerde golfbaan.
2.2.
Partijen bij de in dit kader op 25 juni 2001 gesloten ‘Samenwerkingsovereenkomst voor de revitalisering en het beheer van het Naarderbos’ (hierna: de SOK) waren de gemeente Naarden, N.V. Afvalzorg Holding (hierna: Afvalzorg) en Grontmij Advies en Techniek Projecten BV. (hierna: Grontmij). In de SOK is (voor zover van belang) het volgende bepaald:
Overwegende:
(A) dat de Gemeente Naarden op 5 november 1998 een Programma van Eisen (“ Programma van Eisen”) heeft vastgesteld te behoeve van de revitalisering van het recreatieterrein “ Het Naarderbos” (het “Naarderbos”); dat dit Programma van Eisen is gericht op een revitalisering met private partijen op zodanige wijze, dat zowel de revitalisering als wel het beheer van het binnen het Naarderbos gelegen gebied voor de gemeente op budgettair neutrale wijze geschiedt;
(…)
1 Artikel 1 - Doel van de overeenkomst
Partijen wensen samen te werken bij de revitalisering en exploitatie van het Naarderbos op basis van het Programma van Eisen, het Plan van Aanpak en het Masterplan en wensen daartoe bij deze overeenkomst een aantal beginselafspraken vast te leggen.
1.2
De uit het bepaalde onder 1.1 voortvloeiende kosten komen voor rekening van Afvalzorg en Grontmij c.q. de onder 2 van deze overeenkomst op te richten ontwikkel- en beheermaatschappij. Uit de exploitatie voortvloeiende opbrengsten komen ten gunste van de in dit lid bedoelde partijen met dien verstande dat, indien blijkt dat de netto opbrengsten van de in het Masterplan opgenomen buitenplaatsen na aftrek van de desbetreffende stichtingskosten, de investeringslasten en kosten extra toekomstig beheer en onderhoud van
het revitaliseringsplan. substantieel hoger zijn dan begroot op basis van het bij het Masterplan behorende exploitatieoverzicht, er in relatie tot de exploitatie sprake zal kunnen zijn van een gemeenschappelijke verdeling van deze inkomsten met de gemeente Naarden.
1.3
De gemeente Naarden zal geen bijdrage leveren aan de uit 1.1 en onder 1.2 omschreven kosten.
2 Artikel 2 - Oprichting van een ontwikkel- en beheermaatschappij
2.1
Ten behoeve van de revitalisering. de exploitatie en het beheer zullen Afvalzorg en Grontmij een ontwikkel- en beheerorganisatie oprichten, bestaande uit een Houdstermij B.V. (“OG B.V.”) en (een) daaraan gelieerd werkmaatschappij (en).
2.2
Afvalzorg en Grontmij zullen zorgdragen, dat OG B.V. de aan haar opgelegde verplichtingen uit deze overeenkomst met de daarbij behorende bijlagen direct na de oprichting van de vennootschap zal bekrachtigen. Door deze bekrachtiging aanvaardt de OG B.V. alle rechten en verplichtingen, die haar in deze overeenkomst met bijbehorende bijlagen zijn toegekend of opgelegd.
2.3
De door Afvalzorg en Grontmij op te richten O.G. B.V. en de door deze op te richten
dochtervennootschappen zijn hoofdelijk aansprakelijk voor elkaars verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst jegens de gemeente en in hun oprichtingsstatuten wordt dit tot uitdrukking gebracht
3. Artikel 3 - Inbreng gronden
3.1
De Gemeente Naarden en Afvalzorg hebben ieder in eigendom een deel van de gronden, welke noodzakelijk zijn voor het revitaliseringsproject Naarderbos (het “perceel”) e.e.a. zoals nader aangegeven op de bij deze overeenkomst behorende kaart en kadastrale beschrijving (bijlage 4). Zowel de Gemeente Naarden als Afvalzorg zullen ten gunste van OG B.V. ter uitvoering van deze overeenkomst en ten dienste van de realisatie van het Masterplan een recht van erfpacht vestigen op het perceel en al datgene doen, tekenen en verklaren dat voor de vestiging van dit recht van erfpacht is vereist.
(...)
3.5
De gemeente Naarden zal tevens medewerking geven aan het in gebruik geven aan OG B.V. van een additioneel deel van aanliggende gronden (de z.g. kop van de haven), e.e.a. zoals nader aangeduid op de onder 3.1 bedoelde kaart en omschrijving, welke is gericht op de realisatie van een tijdelijk kampeerterrein.
3.6
Voor de onder 3.5 bedoelde gronden zal tussen de gemeente Naarden, en OG B.V. een
gebruiksovereenkomst om niet worden gevestigd, waarbij zal worden bepaald dat deze
gebruiksovereenkomst kan worden beëindigd indien de gemeente Naarden zelf de beschikking over deze gronden wil hebben indien dit wenselijk noodzakelijk is ter verwezenlijking van gemeentelijk ruimtelijk of planologisch beleid. Alsdan zullen deze gronden om niet en zonder schadevergoeding aan de gemeente Naarden worden teruggeleverd. In deze gebruiksovereenkomst zullen tevens nadere bepalingen worden opgenomen inzake de opzeggings- en terugleveringstermijn ten gevolge van toekomstige bestemmingen
c.q. grondgebruik dan wel andere noodzakelijke bepalingen.
3.7
Afvalzorg en Grontmij en/of OG B.V. is gerechtigd om nadere gronden te verwerven c.q. in gebruik te verkrijgen indien dit voor de revitalisering van het Naarderbos wenselijk is. Een dergelijk voornemen wordt vooraf aan de orde gesteld in de in paragraaf 5 bedoelde stuurgroep.
4 Artikel 4 - Bestemmingsplan, vergunningen en subsidies
(...)
4.2
De Gemeente Naarden zal op verzoek van OG B.V en/of Afvalzorg en/of Grontmij actief meewerken aan het door het gemeentebestuur c.q. andere bevoegde autoriteiten verlenen van de benodigde beschikkingen en/of andersoortige (privaatrechtelijke of publiekrechtelijke) beslissingen (bv. vrijstellingen, vergunningen en ontheffingen) welke zijn vereist voor de revitalisering en exploitatie van het Naarderbos. Voor een eerste Inventarisatie van de vereiste vergunningen en ontheffingen kan worden verwezen naar hoofdstuk II (vergunningen) van het Plan van Aanpak.
(…)
5. Artikel 5 - Aansturing van het project
5.1
Afvalzorg en Grontmij dan wel de door hen opgerichte ontwikkel- en beheersmaatschappij als bedoeld in paragraaf 2 van deze overeenkomst dienen de revitalisering van het Naarderbos ter hand te nemen op basis van de in artikel 1 genoemde doelstellingen.
Hieromtrent dient periodiek overleg plaats te vinden met de gemeente Naarden, waarbij OG B.V. en Afvalzorg en Grontmij de gemeente informeren en geïnformeerd houden omtrent de voortgang van de revitalisering en de exploitatie van het Naarderbos. Dit geschiedt door periodieke managementrapportages, waarbij de in 5 2 bedoelde stuurgroep richtlijnen geeft m.b.t. de frequentie daarvan.
5.2
Ter uitvoering van het gestelde onder 5.1 wordt een stuurgroep opgericht, bestaande uit 2 bestuurlijke vertegenwoordigers vanuit het college van burgemeester en wethouders van Naarden en een rechtsbevoegde vertegenwoordiger vanuit zowel Grontmij als wel Afvalzorg en/of OG B.V. De stuurgroep heeft tot taak om de deelnemende partijen zowel gezamenlijk als wel ieder voor zich te adviseren m.h.t. de ontwikkeling, exploitatie en beheer van het Naarderbos op basis van de in artikel 1 genoemde doelstellingen.
Partijen kunnen daarna zowel gezamenlijk dan wel afzonderlijk nader besluiten of en in hoeverre aan de doelstellingen van deze overeenkomst en de daaruit voortvloeiende besluitvorming wordt voldaan. Indien dit niet het geval is, kan toepassing worden gegeven aan artikel 8.1 c.q. 8.2 van deze overeenkomst
6. Artikel 6 - Beheer Naarderbos
6.1
Het beheer zal onder verantwoordelijkheid van OG B.V. en/of Afvalzorg en Grontmij worden verzorgd op basis van het Beheerplan (deel uitmakend van het Masterplan, documentnummer 22811) zoals van tijd tot tijd gewijzigd en aangevuld.
6.2
Eventuele wijzigingen van het beheerplan moeten worden besproken in de onder 5.2. bedoelde stuurgroep en vervolgens schriftelijk toegevoegd aan deze overeenkomst overeenkomstig het bepaalde in artikel 9.3 van deze overeenkomst.
7. Artikel 7 - Duur van de overeenkomst
7.1
Deze overeenkomst wordt aangegaan voor 50 jaar en treedt in werking op de dag van haar ondertekening.
Onverlet het bepaalde in artikel 9.3 van deze overeenkomst (tussentijdse wijziging cq. aanvulling) kan de overeenkomst na afloop stilzwijgend worden verlengd. Partijen zullen terzake tijdig overleg met elkaar voeren.
7.2
Deze overeenkomst zal eindigen op het moment dat partijen in goed onderling overleg overeenkomen de samenwerking ten aanzien van de revitalisering en exploitatie van het Naarderbos te staken. Dit zal onder andere aan de orde kunnen zijn indien partijen constateren dat de onder artikel t genoemde doelstellingen niet op redelijke wijze kunnen worden verwezenlijkt. b.v door planologische regelgeving van andere
overheden en/of het niet kunnen verkrijgen van de voor de voortgang van het project noodzakelijke beschikkingen en/of subsidies.
7.3
Deze overeenkomst zal vanwege de gemeente Naarden kunnen eindigen op het moment dat de samenwerking van Afvalzorg en Grontmij bij de revitalisering en exploitatie van het Naarderbos (om welke reden dan ook) wordt beëindigd. Deze beëindiging zal niet plaats vinden indien Afvalzorg of Grontmij de revitalisering en exploitatie binnen de O.G. BV. alleen wenst voort te zetten dan wel met een derde die acceptabel is voor de Gemeente Naarden en deze derde de aandelen van de uittredende partij in O.G. B.V. en de verplichtingen van de uittredende partij krachtens deze overeenkomst overneemt.
(...)
8. Artikel 8 - 0ntbinding
(.)
8.2.
De Gemeente Naarden is gerechtigd bij aangetekend schrijven aan OG B.V. en/of Afvalzorg en Grontmij de overeenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden indien:
(i) O.G.B.V. en/of Afvalzorg en/of Grontmij zich — ook na behandeling in de artikel 5 bedoelde stuurgroep- niet houden aan de in deze overeenkomst vastgelegde doelstellingen dan wel materieel tekortschieten in de nakoming van hun/haar verplichtingen krachtens deze
overeenkomst en ook na schriftelijke ingebrekestelling in gebreke blijft hun/haar tekortschieten te repareren.
(...)
8.4
Behoudens vrijwillige beëindiging van de overeenkomst als bedoeld in artikel 7 zal, anders dan op grond van het bepaalde in de artikelen 8.1 en 8.2 en het bepaalde in dit artikel, de overeenkomst niet eindigen of ontbonden worden.
9. Artikel 9 - Slotbepalingen
(…)
9.3
Deze overeenkomst kan door partijen uitsluitend met wederzijds goedvinden en schriftelijk worden gewijzigd of aangevuld. Deze aanpassingen vormen een onderdeel van deze overeenkomst en zullen als zodanig als bijlage aan deze overeenkomst worden toegevoegd.
9.4
De rechten en verplichtingen die voor partijen voortvloeien uit deze overeenkomst zijn persoonlijk en kunnen door partijen niet worden overgedragen zonder voorafgaande schriftelijke goedkeuring van de andere contractspartijen.
(...)
10.3
Indien op grond van veranderde beleidsinzichten en/of gewijzigde / onvoorziene omstandigheden de overeenkomst aanpassing of wijziging behoeft, zijn partijen verplicht om met elkaar in overleg te treden om te bezien of, en op welke wijze de overeenkomst kan worden aangepast of uitgevoerd. Partijen zijn verplicht te streven naar een redelijke oplossing voor de gerezen problemen.
2.3.
Conform het bepaalde in artikel 2.1 van de SOK hebben Afvalzorg en Grontmij op
3 februari 2003 een ontwikkel- en beheerorganisatie opgericht, te weten Naarderbos
Ontwikkeling.
2.4.
Vervolgens hebben de Gemeente Naarden en Afvalzorg, conform het bepaalde in
artikel 3.1 van de SOK, in drie tranches percelen grond in erfpacht uitgegeven aan
Naarderbos Ontwikkeling, te weten:
i) de percelen, kadastraal bekend gemeente Naarden, sectie A, nummers 2452,
2453, 2270 en 2271
ii) de percelen, kadastraal bekend gemeente Naarden, sectie A, nummers 2458,
2459 en 2275
iii) de percelen, kadastraal bekend gemeente Naarden, sectie A, nummers 2268,
2432, 2434 en 2436
(hierna: de erfpachtrechten).
2.5.
Tegelijk met de uitgifte van de erfpachtrechten zijn op de desbetreffende percelen
opstalrechten gevestigd, die Naarderbos Ontwikkeling het recht gaven tot het stellen en in eigendom hebben en houden van opstallen op het erfpachtrecht (hierna: de opstalrechten).
2.6.
In 2005 zijn alle rechten en verplichtingen van Afvalzorg voortvloeiende uit de
SOK overgedragen aan Grontmij. De gemeente Naarden heeft daarmee ingestemd.
2.7.
In een raadsvoorstel van 3 februari 2006 (RVO6.009) betreffend: ‘Definitieve
afronding samenwerkingsovereenkomst revitalisatie Naarderbos’, wordt, voor zover van belang, onder meer het volgende opgemerkt:
(…)
Aan de raad.
Samenvatting
Op 25 juni 2001 hebben de gemeente Naarden enerzijds en NV. Afvalzorg Holding en Grontmij Advies & Techniek Projecten BV. (samenwerkend in Naarderbos Ontwikkeling b.v.) anderzijds een Samenwerkingsovereenkomst met plannen en berekeningen voor de revitalisering en het beheer van het Naarderbos gesloten. Onlangs is N.V. Afvalzorg Holding uit de samenwerking getreden, met als gevolg dat door aandelenoverneming Grontmij bv de rechten en plichten van N.V. Afvalzorg heeft overgenomen. In de samenwerkingsovereenkomst is een aantal rechten en plichten overeengekomen, op grond waarvan de gemeente gronden zou inbrengen via een erfpachtconstructie en inspanningen zou leveren om te komen tot een bestemmingsplan waarin de realisatiemogelijkheden van alle voorzieningen en investeringen, waaronder drie buitenplaatsen (met een volume van in totaal 18 appartementen). Naarderbos Ontwikkeling b.v. heeft de verplichting op zich genomen een golfbaan te realiseren (18- holes en 9-holes), een strand met veilig zwemwater aan te leggen met boulevard, parkeren, dagrecreatiemogelijkheden etc. en het totaal betrokken recreatiegebied te revitaliseren. Bij de besluitvorming door de raad in 2001 is uitgegaan van een zgn. plusvariant, uitgaande van het realiseren van de drie buitenplaatsen. Tijdens de nadere uitwerking en uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst en daarbij behorende plannen is de wens en noodzakelijkheid ontstaan op onderdelen hiervan af te wijken. Gegeven het raadsberaad en de raadsbesluiten die ten grondslag hebben gelegen aan het aangaan van de samenwerkingsovereenkomst, leggen wij de afwijkingen van de samenwerkingsovereenkomst ter besluitvorming aan u voor.
Inleiding
Ingevolge de samenwerkingsovereenkomst zijn tussen de contractpartijen (gemeente en thans Naarderbos Ontwikkeling b.v.) een aantal verplichtingen overeengekomen. De gemeente heeft zich verbonden aan twee verplichtingen, nl.:
1. inbreng van gronden door middel van een erfpachtconstructie in twee fasen.
2. opneming van de voorzieningen, investeringen en drie buitenplaatsen in het
- destijds - nog te ontwikkelen bestemmingsplan Naarderbos.
De laatste verplichting betrof een inspanningsverplichting, die gekoppeld was aan de
Plusvariant.
Naarderbos Ontwikkeling b.v. verplichtte zich tot de uitvoering van het totale plan, waaronder begrepen de aanleg van een golfbaan en daarbij behorende voorzieningen (voor eigen risico). Mede op basis van raadswensen werd uitgegaan van een hoge kwaliteit, de zgn. plusvariant, welke variant mede kon worden gefinancierd uit de opbrengsten van de buitenplaatsen. Nu inmiddels de buitenplaatsen overeenkomstig de in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen intentie zijn verankerd in het (goedgekeurde) bestemmingsplan kan de plusvariant conform samenwerkingsovereenkomst worden uitgevoerd, waarbij rekening moet worden gehouden met de gewenste en deels noodzakelijke bovenvermelde en hieronder nader aangeduide afwijkingen.
(...)
2.8.
Bij notariële akte van 21 februari 2008 heeft de levering van bouwgrond door de
gemeente Naarden aan Naarderbos Ontwikkeling plaatsgevonden op basis van
bovengenoemd raadsvoorstel en ter uitvoering van de samenwerkingsovereenkomst.
2.9.
Tussen de gemeente Naarden en Naarderbos Ontwikkeling (als Exploitante) is op
29 mei 2013 een ‘Exploitatie-, beheer- en onderhoudsovereenkomst openbare voorzieningen openbaar gebied Naarderbos (Plusvariant Masterplan)’ (hierna: EBO) gesloten. Op grond van die overeenkomst draagt de gemeente Naarden zorg voor het beheer en onderhoud van de openbare voorzieningen binnen het openbaar gebied in het Naarderbos, waarvoor door Exploitante Naarderbos Ontwikkeling een jaarlijks exploitatiebijdrage wordt betaald.
2.10.
Op de aan Naarderbos Ontwikkeling in erfpacht toebehorende gronden is een
multifunctioneel centrum opgericht dat tot voor kort (mede) functioneerde als clubhuis ten behoeve van de Golfbaan. De eigendom van dit multifunctioneel centrum is thans, via een onderopstalrecht, in handen van Multi Golf & Health B.V (hierna: MGH). Alle zakelijke rechten die op de betreffende gronden en ten behoeve van het multifunctionele centrum zijn gevestigd eindigen op dezelfde datum, namelijk 28 mei 2054 (met de mogelijkheid van verlenging). Als de erfpacht wordt beëindigd ontvangt Naarderbos Ontwikkeling een vergoeding voor de golfbaan en de opstallen.
2.11.
Per 1 januari 2016 is de gemeente Naarden opgegaan in de fusiegemeente Gooise Meren (hierna: de Gemeente).
2.12.
Bij brief van 10 april 2017 heeft de Gemeente aan Grontmij bericht dat zij naar aanleiding van het goedkeuringsverzoek voor de verkoop van de golfbaan instemt met de overdracht van de aandelen Naarderbos Ontwikkeling aan (een vennootschap van) de Nedstede groep.
2.13.
Bij brief van 30 maart 2018 van Frank van den Deijssel van Nedstede groep is namens Naarderbos Ontwikkeling onder verwijzing naar de SOK en de EBO contact gezocht met de Gemeente over het in eigendom verkrijgen van de grond onder het multifunctioneel centrum. Dit hield verband met het voornemen van Nedstede Groep om te investeren in de aankoop van dat multifunctioneel centrum, omdat de hoge huur die Naarderbos Ontwikkeling voor dat gebouw aan MGH verschuldigd is een probleem oplevert bij de exploitatie. Daarbij is voorts medegedeeld dat verder overleg over de samenwerking en de volgende stappen zal moeten plaatsvinden in de stuurgroep.
2.14.
Bij brief van 12 april 2018 is bovengenoemd verzoek van Nedstede groep aangevuld met het verzoek van Naarderbos Ontwikkeling om medewerking te verlenen aan de verticale splitsing van de erfpachtrechten. Een inhoudelijke reactie van de Gemeente op deze brief is uitgebleven.
2.15.
In verband met een interne reorganisatie is Naarderbos Ontwikkeling op 13 april
2018 juridisch gesplitst. De erfpachtrechten en opstalrechten zijn ondergebracht in
verschillende juridische entiteiten. Na de splitsing is:
a. a) Naarderbos Ontwikkeling gerechtigde op de erfpachtrechten en opstalrechten ter
zake de percelen genoemd in 2.4 onder 1;
b) Naarderbos Development 1 B.V. (hierna: ND 1) gerechtigde op de erfpachtrechten
en opstalrechten ter zake de percelen genoemd in 2.4 onder ii;
c) Naarderbos Development 11 B.V. (hierna: ND II) gerechtigde op de erfpachtrechten
en opstalrechten ter zake de percelen genoemd in 2.4 onder iii.
2.16.
Bij brief van de Gemeente van 4 mei 2018 is Naarderbos Ontwikkeling erop aangesproken dat door toezichthouders een aantal tekortkomingen zijn geconstateerd bij het beheer en onderhoud van het recreatiepark Naarderbos. Naarderbos Ontwikkeling is ter zake in gebreke gesteld.
2.17.
In reactie daarop heeft Naarderbos Ontwikkeling bij brief van 4 mei 2018 het standpunt ingenomen dat de ingebrekestelling niet terecht is, alsmede aan de Gemeente een aantal vragen gesteld over de SOK, het Masterplan en de EBO en voorts nogmaals aandacht gevraagd voor het verzoek van Naarderbos Ontwikkeling betreffende het in eigendom verkrijgen van de gronden.
2.18.
Bij brief van 9 mei 2018 heeft de Gemeente aan Naarderbos Ontwikkeling bericht dat zij nog niet inhoudelijk kan besluiten op de ingediende verzoeken. Dit is door Naarderbos Ontwikkeling bij brief van 16 mei 2018 aangemerkt als een feitelijke
weigering om een besluit te nemen.
2.19.
Bij brief van 25 juni 2018 heeft de Gemeente alsnog inhoudelijk
gereageerd op de verzoeken van Naarderbos Ontwikkeling (‘NBO’). Voor zover van belang wordt in die brief het volgende opgemerkt:
Afwijzing verzoeken
Onder de huidige erfpachtvoorwaarden kan de gemeente nu en in de toekomst grip en sturing houden op recreatiepark Naarderbos en daarmee op de ruimtelijke ontwikkeling in dit gebied. Om deze reden wenst de gemeente de voormelde erfpachtconstructie(s) onverkort te
continueren, onder de voorwaarden die partijen toentertijd (voor de duur van 50 jaren) zijn overeengekomen. Het verzoek om het bloot eigendom van de grond kadastraal bekend gemeente Naarden sectie A, nummers 2270 en 2271 te verkopen aan NBO, alsmede het
verzoek om medewerking te verlenen aan (nadere) verticale splitsing van de in erfpacht uitgegeven percelen (…) wijzen wij, gelet op het voorgaande af.
Samenwerkingsovereenkomst 2001
Tot slot enkele opmerkingen over de brieven van [advocatenkantoor] van 4 mei 2018 en 17 mei 2018. Blijkens deze brieven wenst NBO, met een beroep op de Samenwerkingsovereenkomst voor de revitalisering en het beheer van het Naarderbos van 25 juni 2001 tussen de gemeente Naarden, N.V. Afvalzorg Holding en Grontmij Advies en Techniek Projecten B.V., “nadere gronden” in het Naarderbos te verwerven, waaronder het strand. Deze samenwerkingsovereenkomst is evenwel beëindigd, althans partijen geven geen uitvoering meer aan deze overeenkomst. NBO is ook nooit partij geweest bij deze overeenkomst. De gemeente heeft geen voorafgaande schriftelijke goedkeuring verleend voor een overdracht van rechten en verplichtingen uit hoofde van deze samenwerkingsovereenkomst aan een andere partij, zoals NBO of Nedstede (vgl. artikel 9.4 van de samenwerkingsovereenkomst). Voorts heeft de gemeente in deze brief uiteengezet dat verkoop van de voormelde percelen in het kader van de revitalisering van het Naarderbos, onwenselijk is (vgl. artikel 3.7
samenwerkingsovereenkomst).
2.20.
In een raadsmededeling van het college van burgemeester en wethouders van 25
juni 2018 is in verband met diverse verzoeken van [naam] (namens
Nedstede B.V. en Speelpark Oud Valkeveen), voor zover van belang het volgende opgemerkt (hetgeen overigens nog eens is herhaald in raadsmededelingen van 18 december 2018, 5 maart 2019 en 19 juni 2019):
Kern boodschap
De betrokken zakenman is belangrijk voor de gemeente. Het college stelt zich dienstverlenend op. Gemaakte afspraken worden nagekomen. Daarbij verliest de gemeente het gelijkheidsbeginsel echter niet uit het oog. De gemeente toetst aanvragen van deze ondernemer, net als iedere andere aanvraag, aan de toepasselijke wet- en regelgeving, aan bestaande plannen, het geldende beleid en aan raadsbesluiten. Daarnaast vindt bij de beoordeling van ieder verzoek een zorgvuldige belangenafweging plaats. Zorgvuldigheid gaat in de ogen van het college voor snelheid.
2.21.
Naarderbos Ontwikkeling heeft de Gemeente bij brief van 7 november 2018 in gebreke gesteld ten aanzien van de aanhoudende tekortkomingen ter zake de verplichtingen uit hoofde van de SOK en de EBO en haar gesommeerd de SOK jegens Naarderbos Ontwikkeling na te komen. waarbij de Gemeente een termijn is gegund van veertien dagen om de verplichtingen uit hoofde van de SOK en EBO na te komen, te beginnen door het stuurgroep overleg (opnieuw) op te starten.
2.22.
De Gemeente heeft niet aan de ingebrekestelling voldaan.
2.23.
De gemeenteraad van de Gemeente heeft in zijn vergadering van 3 april 2019 een voorbereidingsbesluit genomen in verband met de (herziening van) het bestemmingsplan voor het gebied Recreatiepark Naarderbos (hierna: voorbereidingsbesluit). Op grond daarvan dienen (gelet op artikel 3.3 lid 1 onder a Wabo) omgevingsvergunningen voor de activiteit bouwen te worden aangehouden. Daarnaast heeft de gemeenteraad bepaald dat het verboden is om het gebruik van de gronden te wijzigen.
3.Beoordeling
3.1.
Naarderbos Ontwikkeling heeft in eerste aanleg, gevorderd:
A) te verklaren voor recht dat Naarderbos Ontwikkeling partij is bij de SOK, althans dat zij daaraan rechten kan ontlenen alsmede dat de SOK nog gelding heeft en de Gemeente gehouden is de rechten en verplichtingen uit hoofde van de SOK te eerbiedigen:
B) de Gemeente te veroordelen om (i) alle uit hoofde van de SOK op haar rustende verplichtingen na te komen, meer in het bijzonder - en in de eerste plaats - door (ii) binnen zeven dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis uitvoering te geven aan het stuurgroepoverleg als bedoeld in artikel 5.2 van de SOK en daaraan mei welwillendheid deel te nemen en in het kader van dat overleg al datgene te doen respectievelijk bij te dragen dat gelet op de inhoud en strekking van de SOK in redelijkheid van haar kan worden verlangd, voor wat betreft het onder (ii) gevorderde op straffe van een dwangsom van EUR 2.500.00 per dag dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan tot een maximumbedrag van EUR 250.000.00 is bereikt;
C) voorwaardelijk, uitsluitend voor het geval naast Naarderbos Ontwikkeling ook ND I en ND II (de gemeenschap) partij zijn bij de SOK, voor recht te verklaren dat Naarderbos Ontwikkeling en haar deelgenoten ND I en ND II (de gemeenschap) partij zijn bij de SOK althans dat zij daaraan rechten kunnen ontlenen alsmede dat de SOK nog gelding heeft, zodat de Gemeente ten behoeve van de gemeenschap gehouden is de rechten en verplichtingen uit hoofde van de SOK te eerbiedigen;
D) voorwaardelijk, uitsluitend voor het geval naast Naarderbos Ontwikkeling
ook ND I en ND II (de gemeenschap) partij zijn bij de SOK, de Gemeente te veroordelen om (i) alle uit hoofde van de SOK op haar rustende verplichtingen jegens Naarderbos Ontwikkeling en haar deelgenoten ND 1 en ND 11 (de gemeenschap) na te komen, meer in het bijzonder — en in de eerste plaats — door (ii) binnen zeven dagen na het in dezen te wijzen vonnis uitvoering te geven aan het stuurgroepoverleg als bedoeld in artikel 5.2 van de SOK en daaraan met welwillendheid deel te nemen en in het kader van dat overleg al datgene te doen
respectievelijk bij te dragen dat gelet op de inhoud en strekking van dc SOK in redelijkheid van haar kan worden verlangd, voor wat betreft het onder (ii) gevorderde op straffe van een dwangsom van EUR 2.500,00 per dag dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan tot een maximumbedrag van EUR 250.000,00 is bereikt:
E) de Gemeente te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
De Gemeente heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen.
3.3.
De rechtbank heeft in het bestreden vonnis de vorderingen van Naarderbos Ontwikkeling afgewezen. Daartoe heeft de rechtbank, samengevat, het volgende overwogen. Naarderbos Ontwikkeling is sinds haar oprichting partij bij de SOK, maar zij kan daaraan geen rechten (meer) ontlenen en de Gemeente is tegenover haar niet gehouden uitvoering te geven aan het stuurgroepoverleg zoals bedoeld in artikel 5.2 bij de SOK. Doel van de SOK was de vastlegging van beginselafspraken. Afvalzorg en Grontmij zouden het gebied ontwikkelen en daartoe zou de Gemeente Naarden gronden in gebruik geven en de vereiste vergunningen afgeven. Na de afronding van het Masterplan en het sluiten van de EBO is een einde gekomen aan het stuurgroepoverleg. Weliswaar is de SOK niet beëindigd, maar gelet op het doel daarvan komt aan de SOK geen praktische betekenis meer toe, nu alle afspraken uit de SOK zijn uitgevoerd en afgerond. De mededeling aan Nedstede dat de stuurgroep weer bijeen kan komen als dat noodzakelijk of gewenst is, maakt dat niet anders, omdat er voor stuurgroepoverleg geen aanleiding meer is. Naarderbos Ontwikkeling heeft bovendien geen belang bij haar vorderingen. De door haar gewenste medewerking van de Gemeente aan de eigendomsoverdracht van gronden en de oprichting van een tweede clubhuis is niet in de SOK geregeld, noch afdwingbaar via hernieuwd stuurgroepoverleg, terwijl vaststaat dat de Gemeente openstaat voor overleg, aldus de rechtbank.
3.4.
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Naarderbos Ontwikkeling met zeven grieven op.
3.5.
De eerste grief is bij de weergave van de feiten al behandeld. Met de grieven 2 tot en met 5 wordt de vraag of de Gemeente jegens Naarderbos Ontwikkeling gehouden is tot nakoming van haar verplichtingen uit de SOK, meer in het bijzonder het uitvoering geven aan het stuurgroepoverleg als bedoeld in artikel 5.2 van de SOK, in volle omvang aan het hof voorgelegd. Het hof behandelt deze grieven gezamenlijk in verband met hun onderlinge samenhang.
3.6.
Het hof onderschrijft het oordeel van de rechtbank dat Naarderbos Ontwikkeling partij is bij de SOK en dat de SOK niet is beëindigd. Tussen partijen is niet in geschil dat Naarderbos Ontwikkeling de door Afvalzorg en Grontmij ten behoeve van de revitalisering, de exploitatie en het beheer opgerichte ontwikkel- en beheerorganisatie betreft zoals bedoeld in artikel 2.1 van de SOK. In de in rechtsoverweging 2.4 beschreven erfpachtuitgifte ligt besloten dat Naarderbos Ontwikkeling na haar oprichting alle verplichtingen uit de SOK heeft bekrachtigd en aanvaard zoals bedoeld in artikel 2.2 van de SOK. De SOK is door partijen niet vrijwillig beëindigd zoals bedoeld in artikel 7.2 van de SOK en is evenmin ontbonden op grond van artikel 8.1 of 8.2 van de SOK. De Gemeente heeft nog wel aangevoerd dat zij de SOK kon beëindigen op de voet van artikel 7.3 van de SOK omdat de samenwerking tussen Afvalzorg en Grontmij is geëindigd en Grontmij de revitalisering en exploitatie niet wenste voort te zetten. Naarderbos Ontwikkeling heeft echter daartegenin gebracht dat de Gemeente heeft ingestemd met overdracht van de aandelen in Naarderbos Ontwikkeling door Grontmij aan Nedstede en dat het niet valt in te zien dat Nedstede wel aanvaardbaar is als aandeelhouder van Naarderbos Ontwikkeling in haar hoedanigheden als erfpachtgerechtigde en partij bij de EBO maar niet in haar hoedanigheid als partij bij de SOK. Gelet hierop overweegt het hof dat de Gemeente geen beroep (meer) toekomt op de beëindigingsgrond van artikel 7.3 van de SOK.
3.7.
In de instemming van de Gemeente met de overdracht van de aandelen in Naarderbos Ontwikkeling door Grontmij aan Nedstede ligt naar het oordeel van het hof verder besloten dat zich met betrekking tot de SOK geen ondeelbare rechtsverhouding (meer) voordoet tussen Grontmij en Naarderbos Ontwikkeling. ND I en ND II zijn evenmin partij bij de SOK, nu gesteld noch gebleken is dat is voldaan aan de eisen die artikel 9.4 van de SOK aan een eventuele overdracht van de rechten en verplichtingen uit de SOK stelt.
3.8.
Voor de beantwoording van de vraag of de Gemeente jegens Naarderbos Ontwikkeling gehouden is tot nakoming van de in de SOK omschreven verplichtingen, meer in het bijzonder het uitvoering geven aan het stuurgroepoverleg als bedoeld in artikel 5.2 van de SOK, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de SOK mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Ook gedragingen van partijen die hebben plaatsgevonden na de totstandkoming van de overeenkomst, kunnen voor de uitleg daarvan medebepalend zijn. Tegen die achtergrond overweegt het hof als volgt.
3.9.
Naar het oordeel van het hof zien de in de SOK omschreven verplichtingen feitelijk op de revitalisatie van het Naarderbos en niet op de (voortdurende) exploitatie daarvan. Dat volgt uit artikel A van de considerans en uit het ontbreken van concrete afspraken tussen partijen in de SOK over de exploitatie van het Naarderbos. Weliswaar wordt in onder meer artikel 1.1 en 2.1 van de SOK ook verwezen naar de exploitatie van het Naarderbos, maar de Gemeente heeft terecht aangevoerd dat dit (louter) ertoe strekt dat het Naarderbos na de revitalisering geschikt is voor exploitatie.
3.10.
Uit artikel 1.1 van de SOK blijkt dat de SOK, ten behoeve van de hiervoor genoemde revitalisering en exploitatie, beoogt om beginselafspraken vast te leggen tussen de partijen bij de SOK. De beginselafspraken betreffen de volgende onderwerpen: de oprichting van een ontwikkel- en beheermaatschappij (artikel 2); de inbreng van gronden (artikel 3); de planologie (artikel 4); de aansturing van het project (artikel 5); en het beheer (artikel 6). De beginselafspraken inzake de aansturing van het project in artikel 5 van de SOK - meer in het bijzonder: de oprichting van een stuurgroep en het voeren van overleg daarmee - kunnen niet los worden gezien van de andere beginselafspraken in de SOK over de samenwerking. Het voeren van overleg met de stuurgroep kan immers niet op zichzelf staan, omdat het dan zinledig zou zijn.
3.11.
Aan alle beginselafspraken uit de SOK is door partijen uitvoering gegeven: Grontmij en Afvalzorg hebben Naarderbos Ontwikkeling opgericht; Afvalzorg en de Gemeente hebben de ten behoeve van de revitalisering noodzakelijke gronden aan Naarderbos Ontwikkeling in erfpacht uitgegeven; de Gemeente heeft voorzien in de planologische inbedding; er heeft gedurende het revitaliseringsproces overleg met de door partijen opgerichte stuurgroep plaatsgevonden; en tussen de Gemeente en Naarderbos Ontwikkeling is de EBO tot stand gekomen.
3.12.
De Gemeente heeft verder aangevoerd, onder verwijzing naar het door Grontmij voor die gelegenheid uitgebrachte boek, dat ten tijde van het sluiten van de EBO het Masterplan volledig was uitgevoerd en dat de revitalisering daarmee was afgerond. Naarderbos Ontwikkeling heeft weliswaar gesteld dat de revitalisering een voortdurend proces is, maar zij heeft die stelling – ook desgevraagd ter zitting - niet concreet onderbouwd, zodat het hof tot uitgangspunt neemt dat de revitalisering voltooid is.
3.13.
Een redelijke uitleg van de SOK brengt mee dat nu de beginselafspraken zijn uitgevoerd en de revitalisering gereed is, de beginselafspraken, ook voor zover die zien op ‘exploitatie’ in de zin van artikel 1.1, zijn uitgewerkt. Deze uitleg vindt ook steun in de gedragingen van partijen na de totstandkoming van de SOK. De Gemeente heeft onweersproken aangevoerd dat het stuurgroepoverleg na het afronden van de revitalisering is geëindigd. Ter zitting heeft Naarderbos Ontwikkeling voorts medegedeeld dat zij al zeer geruime tijd geen gevolg meer geeft aan de in artikel 5.1 genoemde verplichting tot het informeren van de Gemeente over de revitalisering en exploitatie van het Naarderbos door middel van periodieke managementrapportages en dat zij is overgegaan tot de in rechtsoverweging 2.15 weergegeven splitsing zonder dat zij dienaangaande overleg met de Gemeente heeft gevoerd.
3.14.
Doordat alle beginselafspraken uit de SOK zijn uitgewerkt, kunnen partijen, ondanks dat de SOK formeel niet is beëindigd, aan deze beginselafspraken geen rechten meer ontlenen. Dat geldt voor de beginselafspraken van artikel 5 van de SOK, maar ook voor die in de artikelen 3 en 4 van de SOK, indien en voor zover de grieven en vorderingen van Naarderbos Ontwikkeling aldus begrepen moeten worden dat zij tevens aanspraak maakt op nakoming daarvan. Nu in dit geding uitgangspunt is dat de revitalisering is afgerond, is zowel het verwerven van nadere grond voor de revitalisering als de planologische inbedding daarvan immers niet langer aan de orde. Desgevraagd heeft Naarderbos Ontwikkeling ter zitting ook bevestigd dat de gronden die volgens artikel 3.1 van de SOK noodzakelijk waren voor de revitalisering, allemaal zijn ingebracht.
3.15.
Aan het voorgaande doet niet af dat het Beheerplan bepaalt dat het iedere tien jaar zal worden geëvalueerd en zo nodig aangepast, dat Grontmij aan Nedstede heeft medegedeeld dat de stuurgroep (bijvoorbeeld in verband met het Beheerplan) weer bijeen kon komen als dat gewenst of noodzakelijk is, en dat in de loop van de tijd overleg nodig kan zijn over zowel het openbaar gebied als de in erfpacht uitgegeven gronden. De rechtsverhouding tussen partijen met betrekking tot het Beheerplan, het openbaar gebied en de in erfpacht uitgegeven gronden wordt thans beheerst door de EBO en de erfpachtaktes. Eventueel overleg over het Beheerplan, het openbaar gebied en de in erfpacht uitgegeven gronden zal derhalve plaats moeten vinden op basis van de EBO en de erfpachtaktes en niet (meer) op grond van de SOK.
3.16.
Op het voorgaande stuiten de grieven 2 tot en met 5 af. Aan de vraag of Naarderbos Ontwikkeling voldoende belang bij haar vorderingen heeft, zoals zij heeft gesteld en de Gemeente heeft betwist, wordt niet toegekomen. Hetgeen in dat verband door partijen is aangevoerd behoeft daarom geen bespreking. De zesde en zevende grief bevatten geen zelfstandige klachten, maar bouwen voort op de eerdere grieven en behoeven evenmin afzonderlijke bespreking.
3.17.
Het door Naarderbos Ontwikkeling gedane bewijsaanbod wordt gepasseerd, omdat het geen betrekking heeft op voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
Slotsom
3.18.
De grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Naarderbos Ontwikkeling zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
veroordeelt Naarderbos Ontwikkeling in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de Gemeente begroot op € 760,- aan verschotten en € 2.228,- voor salaris.
Dit arrest is gewezen door mr. J.C. Toorman, mr. C.A.H.M. ten Dam en mr. J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2022.