Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.278.469/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam : 7892805 CV EDXPL 19-14791
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 mei 2022
inzake
FAMONGO B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
advocaat: mr. M. van Schie te Amsterdam,
tegen
VERENIGING [X] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. H.M. Meijerink te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna Famongo en de Vereniging genoemd.
Famongo is bij dagvaarding van 2 maart 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam, (hierna: de kantonrechter), van 3 december 2019, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Famongo als eiseres en de Vereniging als gedaagde.
Op 31 augustus 2020 heeft een mondelinge behandeling na aanbrengen plaatsgehad. Deze heeft niet tot een minnelijke regeling geleid.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
Ten slotte is arrest gevraagd.
Famongo heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog haar vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van de Vereniging in de kosten van het geding in beide instanties met rente.
De Vereniging heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van Famongo in de kosten van het geding in hoger beroep.
Famongo heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
2.Feiten
De door de kantonrechter in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.8 vastgestelde feiten zijn niet betwist. Deze feiten dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Die feiten zijn, aangevuld met andere relevante feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, de volgende.
2.1.
Eind 1980 is de bovenwoning aan de [adres 1] (hierna: de woning) gekraakt. De woning bestaat uit een tweede, derde en zolderverdieping en heeft in totaal een oppervlakte van circa 275 m2.
2.2.
Op 13 april 1988 is de Vereniging opgericht. Volgens de statuten heeft de Vereniging ten doel: het bevorderen van de huisvesting van haar leden in een door de leden wenselijk en noodzakelijke geachte vorm (artikel 2 van Pro de statuten). De Vereniging tracht haar doel te bereiken door:
a. het beheren en exploiteren van de woning;
b. de woning aan leden in gebruik te geven krachtens een aan het lidmaatschap van de vereniging verbonden recht van bewoning (artikel 3 van Pro de statuten).
2.3.
Aan de bewoning door krakers kwam een einde doordat een huurovereenkomst is gesloten tussen de toenmalige eigenaresse van de woning (tevens de rechtsvoorgangster van Famongo) en de Vereniging. De schriftelijke huurovereenkomst is op 12 oktober 1988 ondertekend.
2.4.
De huurprijs van de woning bedroeg per januari 2021 € 1.503,20 per maand. De woning wordt bewoond door vier personen.
2.5.
Famongo heeft aan de Vereniging voorgesteld, samengevat en voor zover hier van belang:
- dat voor elke verdieping van de woning met de huidige bewoners een individuele huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte zal worden gesloten, voor onbepaalde tijd, met een huurprijs van € 433,33 per maand;
- dat in de individuele huurovereenkomsten een coöptatierecht zal worden opgenomen;
- dat waar gewenst zal worden overgegaan tot renovatie van voorzieningen in de woning;
- dat de individuele huurovereenkomsten worden gesloten onder de opschortende voorwaarde dat de hoofdhuurovereenkomst tussen Famongo en de Vereniging en onderhuurovereenkomsten tussen de Vereniging en de bewoners in onderling overleg worden beëindigd.
2.6.
De Vereniging heeft niet met dit voorstel van Famongo ingestemd.
2.7.
Famongo heeft bij brief van 24 april 2019 de huurovereenkomst met de Vereniging opgezegd tegen 1 november 2019:
- omdat een redelijk aanbod van haar tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte wordt geweigerd (artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro);
- wegens dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW Pro).
2.8.
De Vereniging heeft Famongo op 15 mei 2019 bericht dat zij niet instemt met opzegging van de huurovereenkomst.
3.Beoordeling
De procedure bij de kantonrechter
3.1
Famongo heeft in eerste aanleg gevorderd het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en de Vereniging te veroordelen tot ontruiming van de woning, met veroordeling van de Vereniging in de kosten van het geding en de nakosten. Famongo heeft daartoe het volgende gesteld. De woning bestaat uit drie zelfstandige woonruimten op de tweede, derde en zolderverdieping. Famongo heeft aangeboden drie afzonderlijke huurovereenkomsten met de bewoners van die zelfstandige woonruimten te sluiten. Famongo heeft zich bereid verklaard een coöptatierecht in de individuele huurovereenkomsten op te nemen en de huidige huurprijs gelijkelijk te verdelen over de drie verdiepingen. Famongo heeft aldus een redelijk aanbod gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de woning, dat niet is aanvaard.
Verder is het economisch belang van Famongo ermee gediend om te komen tot een betere exploitatie, door het gehuurde rechtstreeks aan derden te verhuren die het gehuurde feitelijk bewonen. Aangezien Famongo heeft aangeboden drie afzonderlijke huurovereenkomsten met de bewoners van die zelfstandige woonruimten te sluiten, hadden de feitelijke bewoners de mogelijkheid gebruik te blijven maken van de drie verdiepingen. Daarmee is aangetoond dat passende vervangende woonruimte voorhanden was. In verband met het voorgaande heeft Famongo de huurovereenkomst rechtsgeldig opgezegd met een beroep op de opzeggingsgronden zoals genoemd in art. 7:274 lid 1 sub d BW Pro en art. 7:274 lid 1 sub c BW Pro, aldus Famongo.
3.2
De Vereniging heeft, samengevat, betwist dat het door Famongo gedane aanbod om drie afzonderlijke huurovereenkomsten met de bewoners van die zelfstandige woonruimten te sluiten, is aan te merken als een redelijk aanbod aan de huurder zoals bedoeld in art. 7:274 lid 1 sub d BW Pro en heeft verder weersproken dat de wens om te komen tot een betere exploitatie een beroep op de opzeggingsgrond van art. 7:274 lid 1 sub c BW Pro rechtvaardigt.
3.3
De kantonrechter heeft de vorderingen van Famongo afgewezen en heeft daartoe het volgende overwogen. Artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro heeft als achtergrond dat tussen de verhuurder en dezelfde huurder een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde ruimte tot stand behoort te kunnen komen indien daartoe door de verhuurder een redelijk aanbod wordt gedaan. Indien de huurder daarmee niet instemt, kan dat tot opzegging en beëindiging van de huurovereenkomst leiden, waardoor voor de verhuurder de mogelijkheid ontstaat om alsnog op door hem gewenste nieuwe voorwaarden te verhuren aan een andere huurder. Het aanbod van Famongo heeft niet als doel om een nieuwe, gewijzigde huurovereenkomst met de Vereniging te sluiten, maar beoogt dat de Vereniging als huurder verdwijnt, waarna Famongo met andere huurders nieuwe huurovereenkomsten kan sluiten. Daartoe strekt art. 7:274 lid 1 sub d BW Pro niet. De Vereniging en haar leden kunnen niet met elkaar vereenzelvigd worden. Verder heeft Famongo, afgezien van het feit dat de huurinkomsten € 1.299,99 per maand bedragen, niets gesteld over de huidige exploitatie van de woning en ook niet over de volgens haar te behalen verbetering van de exploitatie door het beëindigen van de huurovereenkomst met de Vereniging en het afsluiten van drie afzonderlijke huurovereenkomsten voor de drie verdiepingen. Dat is voldaan aan de vereisten voor een beroep op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik, is dan ook niet gebleken, aldus de kantonrechter.
De procedure in hoger beroep
3.4
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Famongo met haar grieven op.
3.5
De eerste twee grieven zijn gericht tegen de afwijzing van de beëindigingsvordering voor zover die is gegrond op art. 7:274 lid 1 sub d BW Pro. Volgens Famongo moet haar aanbod niet formeel maar materieel benaderd worden. Met haar aanbod wijzigt er feitelijk namelijk niets aan de huidige situatie. Indien niet de materiële situatie maar de formele benadering uitgangspunt is, geldt dat de Vereniging en de bewoners met elkaar vereenzelvigd moeten worden, omdat alleen leden van de Vereniging in de woning mogen wonen. Verder is het beroep van de Vereniging op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het door Famongo gedane aanbod beschermt de rechten en belangen van de bewoners en de huurovereenkomst is aan de toenmalige eigenaresse opgedrongen middels een onrechtmatige kraakactie, waarvan de Vereniging inmiddels ruim veertig jaar heeft geprofiteerd. Bovendien zal de huurovereenkomst nooit kunnen eindigen als de bewoners zich blijven verschuilen achter de Vereniging, terwijl het huurrecht een eindig recht is. Om diezelfde redenen en omdat de huurprijs gering is en Famongo ook nog een boete van de gemeente Amsterdam riskeert vanwege onvergund woningdelen (want de Vereniging heeft zich nooit ingeschreven als woongroep), maakt de Vereniging met haar beroep op huurbescherming misbruik van haar bevoegdheid. De in 1988 onder dwang gesloten huurovereenkomst levert daarnaast een buitensporige last op waardoor Famongo geen
decent profitkan behalen, zodat het beroep op huurbescherming van de Vereniging in strijd is met art. 1 Eerste Pro Protocol EVRM, aldus Famongo.
decent profitkan behalen, zodat het beroep op huurbescherming van de Vereniging in strijd is met art. 1 Eerste Pro Protocol EVRM, aldus Famongo.
Geen redelijk aanbod als bedoeld in artikel 7:274 lid 1 sub d BW Pro
3.6
Met juistheid heeft de kantonrechter overwogen dat art. 7:274 lid 1 sub d BW Pro als uitgangspunt heeft dat tussen de verhuurder en de huurder een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde tot stand behoort te kunnen komen indien daartoe door de verhuurder een redelijk aanbod wordt gedaan en dat het niet aanvaarden daarvan tot opzegging en beëindiging van de huurovereenkomst kan leiden, zodat de verhuurder het gehuurde alsnog op de door hem gewenste nieuwe voorwaarden kan verhuren aan een derde. Tegen deze achtergrond overweegt het hof als volgt.
3.7
Het hof volgt Famongo niet in haar stelling dat er met haar aanbod feitelijk niets wijzigt aan de huidige situatie. Weliswaar voorziet het aanbod van Famongo erin dat de huidige bewoners tegen een gelijkblijvende huurprijs in de woning kunnen blijven wonen en een coöptatierecht houden, maar het aanbod van Famongo zet de huurder, zijnde de Vereniging, geheel buitenspel. Aanvaarding van het aanbod zou ertoe leiden dat de Vereniging haar doelstelling, om haar leden nu en in de toekomst van betaalbare huisvesting te blijven voorzien, niet langer kan verwezenlijken. Gelet hierop is er dan ook, anders dan Famongo stelt, geen grond om haar aanbod materieel te benaderen en evenmin om de Vereniging en de bewoners van de woning te vereenzelvigen. Het aanbod van Famongo is dus formeel noch materieel aan de huurder gedaan en voldoet daarmee niet aan de eisen van art. 7:274 lid 1 sub d BW Pro. Het niet aanvaarden van het aanbod kan daarom niet leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst op de voet van art. 7:274 lid 1 sub d BW Pro.
Beroep op huurbescherming niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar
3.8
Het beroep van de Vereniging op huurbescherming stuit naar het oordeel van het hof niet af op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Hiervoor onder 3.7 is al overwogen dat er geen grond is het aanbod van Famongo materieel te benaderen dan wel de Vereniging en haar leden te vereenzelvigen. De Vereniging heeft daarnaast gemotiveerd betwist dat de huurovereenkomst op oneigenlijke gronden is afgedwongen, onder meer door erop te wijzen dat de toenmalige eigenaresse tijdens de onderhandelingen werd bijgestaan door een makelaar en ook voor een ontruimingsprocedure had kunnen kiezen, zodat niet vast is komen te staan dat de huurovereenkomst onder (een relevante mate van) dwang of druk tot stand is gekomen. Bovendien is gesteld noch gebleken dat de omstandigheid dat de huurovereenkomst destijds met de Vereniging is aangegaan, geen vrije keuze van partijen is geweest. Verder rechtvaardigt de omstandigheid dat de huurovereenkomst al geruime tijd voortduurt op zichzelf noch in samenhang met de overige omstandigheden het oordeel dat een beroep op huurbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Huurbescherming ziet immers bij uitstek op de situatie dat zich geen opzeggingsgrond voordoet, maar enkel tijdsverloop. Ten slotte maakt het enkele feit dat een rechtspersoon huurder is, de huurovereenkomst niet onopzegbaar.
Geen misbruik van bevoegdheid door de Vereniging. Geen strijd met art. 1 Eerste Pro Protocol EVRM
3.9
Evenmin kan worden geoordeeld dat de Vereniging misbruik van bevoegdheid maakt door zich op huurbescherming te beroepen. Voor zover Famongo aan dit standpunt dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag heeft gelegd als aan haar beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid, geldt dat die feiten en omstandigheden, om de redenen die hiervoor in rechtsoverweging 3.8 uiteen zijn gezet, (ook) niet kunnen meebrengen dat het beroep van de Vereniging op huurbescherming misbruik van bevoegdheid oplevert. Dat geldt ook wanneer daarbij wordt betrokken dat Famongo mogelijk een boete riskeert door het gebruik dat de Vereniging van de woning maakt en dat de huurprijs volgens Famongo te gering is. De Vereniging heeft onweersproken aangevoerd dat zij de benodigde vergunning niet kan aanvragen omdat op grond van art. 23 Huisvestingswet Pro alleen Famongo dat kan doen en dat de woning voldoet aan de vereisten om deze vergunning te verkrijgen. Famongo heeft verder een overzicht overgelegd van de huuropbrengsten en de exploitatiekosten in de jaren 2011 tot en met 2019, maar dat laat alleen in het jaar 2011 en in het jaar 2019 een negatief exploitatieresultaat zien en in de tussenliggende jaren niet. Daarbij komt dat volgens dit overzicht het negatieve exploitatieresultaat in 2019 wordt veroorzaakt door de in dat jaar opgevoerde post ‘juridische kosten’, die kennelijk samenhangt met deze procedure. De Vereniging heeft terecht aangevoerd dat die post in het kader van de hier te verrichten afweging buiten beschouwing dient te blijven. Dit betekent dat het door het hof in aanmerking te nemen exploitatieresultaat in de periode van 2011 tot en met 2019 alleen in 2011 negatief is geweest en in de jaren 2012 tot en met 2019 (ruimschoots) positief.
3.1
Het beroep van de Vereniging op huurbescherming is ook niet in strijd met art. 1 Eerste Pro Protocol EVRM. In rechtsoverweging 3.8 is reeds uiteengezet dat niet vast is komen te staan dat de huurovereenkomst onder (een relevante mate van) dwang is gesloten. Gelet op hetgeen hiervoor onder 3.9 is overwogen, blijkt voorts niet dat Famongo geen
decent profitkan behalen.
decent profitkan behalen.
Geen dringend eigen gebruik
3.11
De derde grief is gericht tegen de afwijzing van de beëindigingsvordering voor zover die is gegrond op art. 7:274 lid 1 sub c BW Pro. Ter onderbouwing van deze grief heeft Famongo het volgende gesteld. Het rendement is als gevolg van de geringe huurprijs beperkt en dat geldt temeer als het rendement wordt afgezet tegen de WOZ waarde. Het naastgelegen pand aan de [adres 2] kent een vergelijkbare indeling en levert nu, na renovatie, € 4.907,- per maand op, maar ook zonder renovatie kan een aanzienlijke huursprong kunnen worden gemaakt na beëindiging van de huurovereenkomst met de Vereniging. Zwaarwegende financiële belangen van de verhuurder kunnen in bijzondere omstandigheden dringend eigen gebruik opleveren. Dergelijke bijzondere omstandigheden doen zich hier voor, omdat de huurovereenkomst is afgedwongen na kraak, een lage huurprijs en een lange looptijd kent en toekomstige huurprijzen hoger zullen zijn. Verder kan het voornemen van de verhuurder om zelf in het gehuurde het kamerverhuurbedrijf uit te oefenen dat door de huurder wordt geëxploiteerd, onder omstandigheden dringend eigen gebruik opleveren. De belangen van Famongo bij beëindiging wegen zwaarder dan de belangen van de Vereniging en voor de leden van de Vereniging was, en is, passende woonruimte beschikbaar, aldus Famongo.
3.12
De grief slaagt niet. Een voornemen van de verhuurder om een verhuurde woning zelf te gaan gebruiken voor andere dan eigen woondoeleinden, bijvoorbeeld voor een renovatie of voor het zelf exploiteren van het kamerverhuurbedrijf dat de huurder in het gehuurde uitoefent, kan op grond van zwaarwegende financiële motieven voldoende dringend zijn. Famongo heeft echter te weinig gesteld over haar voorgenomen eigen gebruik. Zo laat zij in het midden of (en op welke wijze) zij de woning wil renoveren. De door Famongo aangevoerde financiële motieven zijn bovendien onvoldoende zwaarwegend om het oordeel te dragen dat zij het gehuurde zo dringend nodig heeft dat van haar, de belangen van beide partijen en die van de onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Hiervoor onder 3.9 is reeds overwogen dat het door het hof in aanmerking te nemen exploitatieresultaat in de periode van 2011 tot en met 2019 alleen in het jaar 2011 negatief was en in de jaren daarna (ruimschoots) positief. Dat Famongo het rendement te beperkt vindt en wenst te verhogen, maakt haar behoefte aan de woning nog niet voldoende dringend als bedoeld in art. 7:274 lid 1 onder Pro c BW. Dat de huurovereenkomst al lange tijd loopt, maakt dat niet anders, alleen al omdat Famongo niets heeft gesteld over het exploitatieresultaat in andere jaren dan de periode van 2011 tot en met 2019.
3.13
Omdat het hof van oordeel is dat hetgeen Famongo heeft gesteld, geen voldoende dringend eigen gebruik oplevert, wordt niet toegekomen aan de vraag of passende woonruimte beschikbaar is. De in dit verband aangevoerde stellingen behoeven daarom geen bespreking.
3.14
De vierde grief bevat geen zelfstandige klachten, maar bouwt voort op de eerdere grieven en behoeft evenmin afzonderlijke bespreking.
3.15
Het hof gaat voorbij aan het door Famongo gedane bewijsaanbod, omdat het geen betrekking heeft op voldoende concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.
Slotsom en kosten
3.16
Het hoger beroep heeft geen succes. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Famongo zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt het bestreden vonnis;
veroordeelt Famongo in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de Vereniging begroot op € 760,- aan verschotten en € 2.228,- voor salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mr. M.A. Wabeke, mr. J.C.W. Rang en mr. J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 mei 2022.