Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.283.510/01
zaaknummer/rolnummer rechtbank Noord-Holland : 8222014/ CV EXPL 19-6525
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 10 mei 2022
inzake
[appellant]
laatstelijk ingeschreven te [plaats] , in deze zaak woonplaats kiezende te [plaats] ,
appellant,
advocaat: mr. L. Stolk-Hogeterp te Zaandam,
tegen
[verhuurder] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. T.W. Jaburg te Amsterdam.
Partijen worden hierna [appellant] en [verhuurder] genoemd.
1.De zaak in het kort
In een door [appellant] van [verhuurder] gehuurde woning zijn negen hennepplanten in de badkamer aangetroffen en negen hennepplanten op het balkon. [verhuurder] heeft daarom ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning gevorderd. De kantonrechter heeft die vorderingen toegewezen. Het hof wijst die vorderingen echter af. Ook wat het hof betreft mocht [appellant] niet dit aantal hennepplanten in de woning hebben en rechtvaardigt dit in beginsel een ontruiming, maar in dit specifieke geval niet.
2.Het geding in hoger beroep
[appellant] is bij dagvaarding van 14 september 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland van 18 juni 2020, onder bovenvermeld zaaknummer/rolnummer gewezen tussen [verhuurder] als eiseres en [appellant] als gedaagde.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord.
[appellant] heeft daarna nog een akte genomen. [verhuurder] heeft daartegen bezwaar gemaakt en zich daarbij terecht beroepen op de twee-conclusie-regel. Het hof slaat daarom geen acht op deze akte van [appellant] en de antwoord-akte van [verhuurder] .
Ten slotte is arrest gevraagd.
[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en - uitvoerbaar bij voorraad - alsnog de vorderingen van [verhuurder] zal afwijzen, met veroordeling van [verhuurder] in de kosten van het geding in beide instanties.
[verhuurder] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.
3.Feiten
3.1
De door de kantonrechter onder 2.1 tot en met 2.5 van het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet betwist. Ook het hof zal daar van uitgaan, voor zover in hoger beroep nog van belang. Die feiten zijn, aangevuld met andere relevante feiten die in dit geding zijn komen vast te staan, de volgende.
3.2
[verhuurder] heeft vanaf 1 november 1986 aan [appellant] een woning in [plaats] (hierna: de woning) verhuurd.
3.3
Bij brief van 2 juli 2019 heeft de burgemeester van de gemeente [gemeente] aan [appellant] een 'Waarschuwing artikel 13b Opiumwet' gezonden, waarbij het volgende is vermeld. Op 21 juni 2019 zijn in het gehuurde negen hennepplanten en een groeilamp aangetroffen in de badkamer en negen hennepplanten op het balkon. Onder verwijzing naar ‘de vastgestelde beleidsregels sluiting woningen/lokalen artikel 13b Opiumwet en de geconstateerde feiten en omstandigheden’ heeft de burgemeester besloten niet tot sluiting van de woning over te gaan maar te volstaan met een formele waarschuwing.
3.4
Bij brief van dezelfde datum heeft de burgemeester van de gemeente [gemeente] [verhuurder] hiervan in kennis gesteld en haar een afschrift van de aan [appellant] gezonden brief gestuurd.
3.5
Bij brief van 8 juli 2019 heeft [verhuurder] onder verwijzing naar de op 21 juni 2019 in de woning aangetroffen hennepplanten onder meer het volgende aan [appellant] geschreven:
(…) Wij willen u er op wijzen dat het bestuur van de [verhuurder] een zero tolerance beleid heeft ten opzichten van hennepkwekerijen.
Wij zeggen dan ook per direct uw huurovereenkomst op.
U dient de woning op donderdag 8 augustus 2019 schoon en leeg aan onze woninginspecteur op te leveren. (…)
3.6 (
De gemachtigde van) [appellant] heeft op 6 augustus 2019 laten weten dat hij niet instemt met een einde van de huurovereenkomst en dat hij de woning niet zal ontruimen.
3.7
De huisarts van [appellant] heeft op 22 november 2019 een bericht afgegeven dat inhoudt:
LS
Bovengenoemde patient is mij bekend met 40 jaar lang cannabisgebruik waarvan hij aangeeft dat dit hem helpt voor zijn nervositeit en algeheel welbevinden.
4.Beoordeling
De procedure bij de kantonrechter
4.1
[verhuurder] vordert - samengevat en na wijziging van eis ter zitting van de kantonrechter - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten met rente.
4.2.
Kort gezegd heeft [verhuurder] aan die vordering het volgende ten grondslag gelegd. [appellant] heeft in strijd met zijn verplichtingen op grond van de wet, de huurovereenkomst en het toepasselijke huurreglement in de woning een hennepkwekerij gehouden. Hij heeft op die manier de woning niet als een goed huisvader en overeenkomstig de daaraan bij overeenkomst gegeven bestemming gebruikt. De aangetroffen hoeveelheid hennep duidt op bedrijfsmatige exploitatie. Het is een feit van algemene bekendheid dat het op bedrijfsmatige wijze telen van hennep in een woning niet is toegestaan en dat woningbouwcorporaties daartegen een 'zero-tolerance'-beleid hanteren. [appellant] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen en deze tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [verhuurder] heeft een zwaarwegend belang bij het optreden tegen hennepkwekerijen gelet op de aard van de bestemming in relatie tot de ernstige risico's die een dergelijke (bedrijfsmatige) exploitatie met zich brengen. Dit belang weegt zwaarder dan het belang van [appellant] bij het behoud van zijn woning, aldus [verhuurder] .
4.3
[appellant] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat voor zover van belang hierna aan de orde zal komen.
4.4
Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en de proceskosten van [verhuurder] aan haar te betalen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.5
Samengevat heeft de kantonrechter daartoe het volgende overwogen. Door achttien hennepplanten en een groeilamp in de woning te hebben is [appellant] tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daarbij doet het niet ertoe dat een specifiek verbod op hennepteelt in de huurovereenkomst en het huurreglement ontbreekt. Het is een feit van algemene bekendheid dat het bedrijfsmatig kweken van hennep in een huurwoning niet is toegestaan en dat woningbouwverenigingen daartegen streng en consequent optreden. In ieder geval had voor [appellant] duidelijk kunnen en moeten zijn dat het kweken van achttien hennepplanten in de woning niet was toegestaan. Het is niet geloofwaardig dat [appellant] dat enkel voor eigen gebruik deed en dat hij van plan was om de planten op het balkon in de vrije natuur te gaan planten. De tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Op grond van de Opiumwet (meer dan vijf hennepplanten is strafbaar) duidt het aangetroffen aantal hennepplanten op bedrijfsmatige teelt. Het woonbelang van [appellant] weegt niet op tegen het belang van [verhuurder] om streng tegen dit soort zaken op te treden. Uit de verklaring van de huisarts blijkt niet van een medische noodzaak, aldus de kantonrechter.
De procedure in hoger beroep
4.6
Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellant] met vijf grieven op.
Voor [appellant] duidelijk dat het kweken van achttien hennepplanten in het gehuurde niet is toegestaan.
4.7
Met zijn eerste grief heeft [appellant] betoogd dat in de huurovereenkomst en het huurreglement geen specifiek verbod op het kweken van hennep is opgenomen en dat hij niet bekend was met het ‘zero tolerance’-beleid van [verhuurder] . Omdat hij teelde voor eigen gebruik en niet bedrijfsmatig, mocht hij erop vertrouwen dat hij de achttien hennepplanten in zijn woning mocht hebben, aldus [appellant] .
4.8
De grief slaagt niet. Op grond van artikel 7:213 BW is de huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Dat betekent ook dat van een goed huurder in beginsel mag worden verwacht dat hij geen (althans niet meer dan vijf) hennepplanten in zijn woning kweekt. Een expliciet verbod daarop in de huurovereenkomst of algemene voorwaarden is daarvoor niet nodig. [appellant] mag ook bekend worden verondersteld met het strenge beleid van woningbouwverenigingen tegen hennepteelt in een gehuurde woning. Indien [appellant] toch onbekend was met dit beleid, komt dat voor zijn rekening en risico. Door achttien hennepplanten in zijn woning te telen heeft [appellant] in strijd met zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen gehandeld. Deze tekortkoming rechtvaardigt in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst.
In dit specifieke geval rechtvaardigt de tekortkoming geen ontbinding van de huurovereenkomst
4.9
Met zijn tweede en derde grief heeft [appellant] aangevoerd dat hij de hennepplanten voor eigen gebruik heeft geteeld en dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat het om bedrijfsmatige teelt ging. [appellant] heeft in dit verband erop gewezen dat bij hem slechts één groeilamp van 100-125 Watt is aangetroffen en geen assimilatielampen en dat hij niet illegaal stroom heeft afgetapt. Met zijn vierde en vijfde grief heeft [appellant] betoogd dat indien hij is tekortgeschoten in de nakoming van zijn (huur)verplichtingen, die tekortkoming niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt en dat zijn woonbelang zwaarder weegt dan het belang van [verhuurder] . [appellant] heeft daarbij erop gewezen dat hij niet bedrijfsmatig heeft geteeld, dat hij niet strafrechtelijk is vervolgd, dat er geen gevaar of overlast voor omwonenden is geweest, dat hij al heel lang huurt en dat hij jarenlang niet in aanmerking zal kunnen komen voor een huurwoning als de huurovereenkomst wordt ontbonden.
4.1
De grieven slagen in zoverre dat de tekortkoming naar het oordeel van het hof in dit specifieke geval de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Daartoe acht het hof de volgende feiten en omstandigheden van belang.
4.11
[appellant] heeft in de badkamer van de woning negen hennepplanten gekweekt. Hij heeft daarbij gebruik gemaakt van één groeilamp. [verhuurder] heeft niet bestreden dat dit een gloeilamp van 100-125 Watt betrof en evenmin dat dit onvoldoende is voor bedrijfsmatige teelt. De andere negen hennepplanten zijn op het balkon van de woning aangetroffen. Er is geen aanwijzing dat daarbij op teelt gerichte voorzieningen zijn getroffen. Verder is onbestreden dat [appellant] geen assimilatielampen, koolstoffilters, afzuiginstallaties of andere attributen ten behoeve van een hennepkwekerij heeft gebruikt en niet illegaal stroom heeft afgetapt. De aangetroffen situatie duidt daarom niet op bedrijfsmatige teelt.
4.12
Aan [verhuurder] kan worden toegegeven dat [appellant] niet gemotiveerd heeft betwist dat op grond van het door [verhuurder] overgelegde rapport Functioneel Parket Afpakken achttien hennepplanten (afgerond) 500 gram per tien weken zouden kunnen opbrengen en daarmee veel meer dan een individuele gebruiker gemiddeld gebruikt. Volgens [appellant] zou van de binnen gekweekte hennepplanten niet meer dan ongeveer 90 gram gedroogd materiaal overblijven. [appellant] heeft dit echter niet concreet toegelicht. Niettemin ligt gelet op de hiervoor (rov. 4.11) geschetste omstandigheden minder voor de hand om zonder meer van de in het genoemde rapport gehanteerde berekening uit te gaan. In dat rapport gaat het immers om binnenteelt terwijl in dit geval negen hennepplanten zonder een op teelt gerichte voorziening buiten op het balkon stonden. Verder is in het rapport tot uitgangspunt genomen dat assimilatielampen van minstens 400 Watt zijn gebruikt, terwijl in dit geval slechts één gewone lamp met een vermogen van 100-125 Watt is aangetroffen. Al met al zijn er in dit geval te weinig aanknopingspunten voor bedrijfsmatige teelt.
4.13
[verhuurder] heeft er terecht op gewezen dat uit de verklaring van de huisarts geen medische noodzaak voor het gebruik van cannabis volgt. Niettemin leest het hof in die verklaring wel de bevestiging dat [appellant] al jarenlang cannabis gebruikt waarmee hij naar eigen zeggen zijn nervositeit bestrijdt en waarbij hij zich in het algemeen beter voelt. De verklaring van de huisarts levert dan ook weliswaar geen rechtvaardiging op voor het kweken door [appellant] van hennepplanten, maar is wel een aanknopingspunt voor de juistheid van het gestelde eigen gebruik. Daarbij komt dat er omgekeerd geen enkele aanwijzing is voor handel door [appellant] in cannabis. Evenmin is gebleken van gevaar of overlast voor omwonenden of schade aan de woning.
4.14
Het hof neemt ten slotte ook in aanmerking dat bij [appellant] niet eerder hennepplanten zijn aangetroffen, dat de gemeente [gemeente] heeft volstaan met een waarschuwing, dat [appellant] niet strafrechtelijk is vervolgd en dat hij al sinds 1986 kennelijk als goed huurder de woning van [verhuurder] heeft gehuurd.
4.15
Het hof wijst erop dat de hiervoor genoemde omstandigheden op zichzelf geen reden zijn om de huurovereenkomst niet te ontbinden. Het gaat nadrukkelijk om al deze omstandigheden tezamen in samenhang met het door [appellant] gestelde en door het hof als reëel geachte risico dat [appellant] in geval van een ontbinding jarenlang niet in aanmerking zal komen voor een sociale huurwoning. [appellant] moet zich echter realiseren dat de uitkomst anders kan zijn, indien hij opnieuw (meer dan vijf) hennepplanten in zijn woning houdt.
4.16
Het door [verhuurder] gedane bewijsaanbod heeft geen betrekking op voldoende concrete feitelijke stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Aan bewijslevering wordt dan ook niet toegekomen.
Slotsom
4.17
De slotsom is dat het hoger beroep succes heeft. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. [verhuurder] zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep;
en doet opnieuw recht als volgt:
wijst de vorderingen van [verhuurder] af;
veroordeelt [verhuurder] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellant] begroot € 360,00 voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 423,89 aan verschotten en € 1.114,00 voor salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A. Wabeke, J.C.W. Rang en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 10 mei 2022.