ECLI:NL:GHAMS:2022:134

• Datum uitspraak: 20 januari 2022
• Publicatiedatum: 26 januari 2022
• Zaaknummer: 19/01575
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N. Djebali; E.A.G. van der Ouderaa; H.E. Kostense
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 5 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Bevestiging WOZ-waarde woning na beoordeling grondstaffel en vergelijkingsobjecten

Belanghebbende is eigenaar van een hoekwoning en betwist de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde van €521.000 per 1 januari 2017. De heffingsambtenaar onderbouwde de waarde met een taxatierapport en een grondstaffel gebaseerd op vergelijkingsobjecten en bouwgrondtransacties.

Belanghebbende stelde een lagere waarde voor, variërend van €412.000 tot €443.000, en betwistte de grondstaffel en de verhouding tussen grond- en opstalwaarde. Het Hof heeft de feiten en het bewijs ter zitting onderzocht, waaronder de gebruikte vergelijkingsobjecten en de grondstaffel.

Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De grondstaffel is adequaat onderbouwd ondanks dat de gebruikte bouwgrond mogelijk een hogere waarde heeft dan de grond van de woning. De verhouding tussen grond- en opstalwaarde is niet onredelijk. Het beroep van belanghebbende wordt ongegrond verklaard en de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €521.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 19/01575

20 januari 2022

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,

gemachtigde: A. Oosters (WOZ-Consultants te Arnhem)

tegen de uitspraak van 11 september 2019 in de zaak met kenmerk HAA 19/567 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Heemstede , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2018 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 30 te [Z] (hierna: de woning) naar de waardepeildatum 1 januari 2017 voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 521.000. Gelijktijdig is door middel van hetzelfde geschrift de aanslag onroerendezaakbelastingen 2018 (hierna: de aanslag) bekendgemaakt.

1.2.

Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 10 december 2018 het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 11 september 2019 heeft de rechtbank het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen (per fax) op 21 oktober 2019. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft bij brief van 25 maart 2021 een nader stuk ingediend. Een afschrift hiervan is aan de wederpartij verstrekt.

1.6.

Het Hof heeft de heffingsambtenaar bij brief van 29 maart 2021 verzocht om meer informatie over de gebruikte grondstaffel. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 14 mei 2021 gereageerd op dit verzoek. Een afschrift van beide brieven is aan de gemachtigde van belanghebbende verstrekt.

1.7.

Belanghebbende heeft bij brief van 14 juni 2021 een nader stuk ingediend. Een afschrift hiervan is aan de heffingsambtenaar verstrekt.

1.8.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 september 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2. Feiten

Het Hof ziet aanleiding om de feiten zelfstandig vast te stellen.

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een hoekwoning met een dakkapel en een vrijstaande berging/schuur. De inhoud van de woning is ongeveer 305 m3 en de oppervlakte van het perceel 304 m2.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voor de woning op € 521.000 vastgestelde WOZ-waarde onder meer een taxatierapport overgelegd, met dagtekening 19 maart 2019 opgesteld door [A] (WOZ-taxateur).

In dit taxatierapport is de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd op € 530.000. Als bijlage bij dit taxatierapport is een matrix overgelegd (‘Bijlage Waardeopbouw’) met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een viertal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten). Hieronder de [matrix, welke hier niet is opgenomen omdat deze persoonsgegevens bevat]

2.3.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van het door hem in de matrix aan de grond toebedeelde deel van de vastgestelde WOZ-waarde en van de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een grondstaffel overgelegd die betrekking heeft op de verschillende gebieden waarin de woning en de vergelijkingsobjecten zijn gelegen. Hieronder de grondstaffel.

2.4.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde een taxatierapport overgelegd, met dagtekening 2 november 2018 opgesteld door [B] (taxateur). In dit rapport is de waarde in het economische verkeer van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 getaxeerd op € 424.000. Bij dit rapport is een matrix gevoegd. Bij zijn brief van 25 maart 2021 heeft de gemachtigde van belanghebbende een herziene matrix overgelegd. In deze matrix zijn als vergelijkingsobjecten opgenomen:

(i) [A-straat] 22 te [Z] , (ii) [B-straat] 68 te [Z] , (iii) [C-straat] 2 te [Z] , (iv) [B-straat] 42 te [Z] , en (v) [B-straat] 97 te [Z] . Bij de [C-straat] 2 is de volgende opmerking geplaatst: “
Gedateerde woning die nog gemoderniseerd dient te worden .” Verder heeft dit object als transportdatum 5 januari 2018. Bij de [B-straat] 68 is onder meer de volgende opmerking geplaatst: “
Wat mindere ligging aan doorgaande weg. ” Aan de woning van belanghebbende is voor de ligging factor 7 toegekend. Aan de objecten aan de [B-straat] is voor de ligging factor 6 toegekend.

2.5.

In zijn brief van 14 mei 2021 heeft de heffingsambtenaar de volgende toelichting op de grondstaffel gegeven:

“De in het waarderapport gebruikte grondstaffels is niet (mede) het resultaat zijn van een geautomatiseerd proces of is niet uitsluitend gebaseerd op door een taxateur beoordeelde grondtransacties.

Geautomatiseerde waardebepaling

Om de waarde van vastgoed te bepalen bestaan er verschillende methodes. Een belangrijke factor hierbij is de aanwezigheid van referentieobjecten. Wanneer de aard van objecten relatief homogeen is, dus wanneer de eigenschappen van de objecten overeenkomstige kenmerken hebben, kan de marktwaarde betrouwbaar worden berekend door middel van de comparatieve benadering. Dit is bij de waardering van woningen veelal het geval.

Er zijn verschillende manieren om een modelmatige waardebepaling op basis van de comparatieve benadering uit te voeren. In hoofdzaak gaat het om ‘het berekenen van een waarde voor een woning door een directe vergelijking met een verkochte woning, een rekenkundige formule of een combinatie van beide’. Hiervoor zijn computersystemen beschikbaar die geautomatiseerd ‘zelfstandig’ de waarde kunnen bepalen met een bekende precisie (AVM’s; Automated Valuation Models) en computersystemen die ‘helpen’ bij het waarderen van grote aantallen objecten (CAMA’s; Computer Assisted Mass Appraisal).

De Waarderingskamer heeft richtlijnen voor de uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) in de Waarderingsinstructie beschreven. Per 1 januari 2017 is deze meest recente versie gepresenteerd. In hoofdstuk 2 van deze instructie wordt het proces beschreven om te komen tot WOZ-waarden voor woningen die aansluiten op de marktwaarde rond de waardepeildatum. Dit proces start met de permanente marktanalyse. Op basis van de conclusies uit de permanente marktanalyse wordt met behulp van een geautomatiseerd taxatiesysteem, een taxatiemodel ingericht.

Hierbij kan gekozen worden uit verschillende typen taxatiemodellen. Bij de keuze spelen aspecten als de samenstelling van de woningvoorraad (bijvoorbeeld homogeen of juist niet), de beschikbaarheid van marktgegevens en de aanwezige kennis binnen de gemeenschappelijke organisatie een rol. In de praktijk worden er allerlei mengvormen van deze vier ideaaltypen toegepast:

Taxatiemodellen met een groepsgewijze benadering waarbij de taxaties zijn gebaseerd op een beperkt aantal (tien of minder) onderbouwde verkoopcijfers met de verkoopcijfers in de regel ook zoveel mogelijk binnen de groep.

Taxatiemodellen met een groepsgewijze benadering waarbij de taxaties zijn gebaseerd op meer dan tien onderbouwende verkoopcijfers met ook expliciet aandacht voor de verkoopcijfers buiten de groep.

Taxatiemodellen met een berekening gebaseerd op extern bepaalde kengetallen en waarbij de berekening van de waarde per afzonderlijk object plaats vindt.

Taxatiemodellen met een strategische benadering. Deze modellen maken veelal gebruik van een op regressieanalyse gebaseerde benadering.

(bron: pag. 35 van de Waarderingsinstructie, zie

https://www.waarderingskamer.nl/fileadmin/publiekportaal/documents/public/tabblad-publicaties/Waarderingsinstructie_2018_09_17.pdf).

Een geautomatiseerd waarderingsmodel (AVM; Automated Valuation Model) waarbij een computer software programma met wiskundige grondslag een schatting van de marktwaarde geeft, gebaseerd op marktanalyse van de locatie, marktcondities en vastgoedkenmerken op basis van informatie die voorafgaand en zelfstandig is verzameld sluit aan bij het hiervoor genoemde type d.

Bij de waardebepaling door GBKZ is
geen geautomatiseerd waarderingsmodel (AVM) gehanteerd. Er is bij de WOZ-waardebepaling door GBKZ sprake van een hybride bulkwaardering waarbij het proces van het waarderen van een groep objecten op een bepaalde datum, gebruikmakend van gemeenschappelijke data, gestandaardiseerde methoden en statistische toetsen is toegepast (Computer Assisted Mass Appraisal (CAMA)), uitgevoerd door NRVT-gecertificeerde taxateurs. Hierdoor ontstaat een bulkwaardering op basis van een model met een individuele benadering, die recht doet aan de individuele kenmerken van ieder object en/of locatie. Dit betreft een mengvorm die in hoofdzaak aansluit bij het hiervoor genoemde type a.

Prijs per vierkante meter

Ik acht het niet in overeenstemming met artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ en evenmin mogelijk om de marktwaarde van onzelfstandige onderdelen van een onroerende zaak te bepalen. Het aan de bij een te waarderen object en/of de bij een vergelijkingsobject behorende grond toerekenbare deel van de waarde of verkooprijs van dat object, is dan ook niet gelijk aan de marktwaarde van die grond en kan dat ook niet zijn, omdat er geen markt is waar bij woningen behorende grond zelfstandig, dat wil zeggen los van de woning, wordt verhandeld. Dat neemt niet weg dat op basis van andere marktgegevens, zoals de verkoopprijzen van met te waarderen woningen vergelijkbare woningen, de uitgifteprijzen van bouwgrond met een woonbestemming en gerealiseerde prijzen van bouwgrond, een bij de herleiding van waarden uit verkoopcijfers bruikbare grondstaffel kan worden opgesteld.

De door GBKZ gebruikte grondstaffel wordt periodiek getoetst aan c.q. wordt afgeleid van gerealiseerde verkoopprijzen van percelen grond rond de waardepeildatum. In dit geval gaat het om:

Straatnaam

Huisnummer

Grondoppervlakte

Datum transactie

Transactieprijs

Prijs per m2

[D-straat]

17

186

29-12-2017

€ 300.000,-

€ 1.613,-

[D-straat]

15

186

25-10-2017

€ 337.500,-

€ 1.815,-

[D-straat]

9

188

23-10-2017

€ 340.000,-

€ 1.809,-

[D-straat]

7

189

16-10-2017

€ 340.000,-

€ 1.799,-

[E-straat]

38

257

03-04-2017

€ 400.000,-

€ 1.556,-

[E-straat]

40

385

13-03-2017

€ 467.000,-

€ 1.213,-

[E-straat]

36

429

05-04-2017

€ 480.000,-

€ 1.119,-

De onderhavige woning heeft een perceel van 304 m2. Op basis van de verkoopprijzen van de percelen grond ligt de m2-prijs ergens tussen de € 1.213,- en € 1.556,-.

De door [belanghebbende] gebruikte € 720,- per m2 is daarom te laag.

Uit de door GBKZ gebruikte grondstaffel volgt een waarde van (€ 414.784,- / 304 m2 =) € 1.364,- gemiddeld.

Gelet hierop kon bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten worden uitgegaan van de in de grondstaffel vermelde rekenprijzen per m2 grond, die voor zowel de woning als de vergelijkingsobjecten gelijk is.”

2.6.

Ter zitting heeft de heffingsambtenaar – mede naar aanleiding van vragen van het Hof – hierover nog het volgende betoogd:

“Als het beeld is ontstaan dat het grondprijzenmodel uitsluitend is gebaseerd op verkoopcijfers van grond, dan wil ik dat graag rechtzetten. Ik wil daarom mijn reactie van 14 mei 2021 nog verder toelichten.

Het grondprijzenmodel is historisch gegroeid en gebaseerd op transactieprijzen van de afgelopen vijftien jaar. Het klopt dat de stukken grond die ik in mijn reactie heb genoemd stukken bouwgrond zijn. Echter heb ik deze prijzen alleen als voorbeeld willen noemen.

Wij doen gedurende het hele jaar een marktanalyse. Dit wordt een permanente marktanalyse (PMA) genoemd. Wij toetsen dan of ons grondprijzenmodel nog past bij de markt op dat moment. Als een object wordt verkocht dan gebruiken wij de totale transactiewaarde – waarde van de grond en de opstal – om andere panden te waarderen. Als een prijs ver boven of onder de markt ligt dan geeft dat aanleiding om ons grondprijzenmodel aan te passen.

Dit geldt voor de knikpunten en de waardes die in de grondstaffel staan.

Op de vraag van het Hof of ik los van het historisch gegroeide grondprijzenmodel vind dat de transactiewaarde van de door mij als voorbeeld genoemde grond representatief is voor de waarde van de grond van de onderhavige woning, antwoord ik dat het bouwgrond is en is verkocht om een huis op te bouwen. Het enige wat ik met die bouwgrond heb willen aantonen is dat het een indicatie is dat het door mij gebruikte model juist is.”

2.7.

Hierop heeft belanghebbende ter zitting – mede naar aanleiding van vragen van het Hof – als volgt gereageerd:

“Hetgeen de heffingsambtenaar zojuist zegt, betekent dus dat het grondprijzenmodel volmaakt is. Ik blijf bij mijn betoog dat ik vind dat het bouwgrond is en het eigenlijk moet gaan om een samenstel. Daarnaast heeft deze grond ook nog eens een bijzonder goede ligging en is daarom minder goed vergelijkbaar met de waarde van de grond van de onderhavige woning. Ten derde gaat het ook nog om de bebouwingsgraad. Een stuk grond waar meer op mag worden gebouwd is meer waard dan een stuk grond waarop niet of minder gebouwd mag worden.

Op de vraag van het Hof waar de vierkante-meterprijs in mijn eigen taxatie op is gebaseerd, antwoord ik dat die is afgeleid uit de vijf verkopen die ik in mijn taxatierapport heb genoemd. De balans tussen grond en opstal is daar beter vergelijkbaar met de onderhavige woning. Hoewel sommige vergelijkingsobjecten meer dan een jaar voor en na de waardepeildatum zijn verkocht, vind ik dat deze beter vergelijkbaar zijn vanwege de verhouding tussen de grond en de opstal.

Op de vraag van het Hof waar ik mij op baseer wat betreft de verhouding tussen de waarde van de grond en de opstal, antwoord ik dat die balans geen wetmatigheid is. Het is één vergelijking met twee onbekenden. Desgevraagd bevestig ik dat ik ook niet het exacte antwoord heb op de vraag in welke verhouding de waarde van de grond en de opstal staan. In mijn optiek zijn alle verkopen waarbij sprake is van een verhouding 60/40 of 40/60 tussen de grond en de opstal representatief voor de waardering van de onderhavige woning. Daarnaast beginnen wij met de waardering van de opstal en de heffingsambtenaar begint met de waardering van de grond.

De vraag van het Hof of ik vind dat de waarde van de grond en de opstal afzonderlijk moet worden benaderd, beantwoord ik ontkennend. Desgevraagd bevestig ik dat het gaat om de eindwaarde. Daarom draag ik als referentiepand ook een buurpand aan.”

3. Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank, is in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem op € 521.000 vastgestelde WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 niet te hoog is. Belanghebbende bepleit een WOZ-waarde van primair € 412.000, subsidiair € 427.000 en meer subsidiair € 443.000. De heffingsambtenaar acht de vastgestelde WOZ-waarde juist.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen en beslist (belanghebbende wordt in deze uitspraak aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“
Beoordeling van het geschil

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald aan de hand van de verkoopprijzen die zijn gerealiseerd voor de vergelijkingsobjecten [A-straat] 22, [B-straat] 42, [B-straat] 68 en [B-straat] 97, alle te [Z] . Enkel is in geschil of verweerder bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

9. Dat laatste heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank gedaan. Daartoe overweegt zij dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij heeft vermeld in het verweerschrift en ter zitting een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen, waarbij de rechtbank nog opmerkt dat ter zitting namens eiseres desgevraagd is erkend dat de [B-straat] een drukke weg betreft en de taxateur van verweerder daarom terecht voor de vergelijkingsobjecten die zijn gelegen aan de [B-straat] is uitgegaan van een lagere liggingsfactor dan gemiddeld.

10. Ter zitting is namens eiseres gesteld dat de taxateur van verweerder de gerealiseerde verkoopprijzen voor de vergelijkingsobjecten verkeerd heeft omgerekend in het geval dat een of meerdere van de zogenoemde koudv-factoren (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen) op een ander cijfer dan een drie (gemiddeld) zijn vastgesteld. Hierbij is verwezen naar het vergelijkingsobject [A-straat] 22, waarbij voor de kwaliteit een factor twee is gehanteerd en voor het onderhoud en de voorzieningen een factor één. Tussen partijen is niet in geschil dat deze lagere factoren gezamenlijk zouden moeten leiden tot een waardecorrectie van 40% op de gecorrigeerde transactieprijs per kubieke meter van het object indien dit object ten tijde van de verkoop in een dusdanige staat zou hebben verkeerd dat alle koudv-factoren als gemiddeld (drie) zouden kunnen worden aangemerkt. Tussen partijen is niet in geschil dat deze prijs in casu € 521 bedraagt. De rechtbank constateert dat de m³-prijs van € 312 waarmee verweerder de waarde heeft bepaald inderdaad 60% bedraagt van de gecorrigeerde m³-prijs van € 521. Dit houdt in dat op de gecorrigeerde m³-prijs van € 521 een vermindering van 40% heeft plaatsgevonden. Van een rekenfout zoals namens eiseres gesteld, is dan ook geen sprake.

11. Ten slotte acht de rechtbank aannemelijk dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde voor de woning voldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat die woning beschikt over maar één toilet, dat zich bevindt in de badkamer op de eerste verdieping. Hierbij heeft de rechtbank in ogenschouw genomen dat de taxateur van verweerder de voorzieningen reeds heeft gesteld op een factor één en verweerder daarnaast nog een beroep heeft gedaan op interne compensatie in verband met het feit dat de vastgestelde WOZ-waarde € 9.000 lager is dan de getaxeerde waarde. Voor zover al geoordeeld zou moeten worden dat met het voorzieningenniveau onvoldoende rekening is gehouden, kan dit aspect geacht worden reeds voldoende in de vastgestelde waarde tot uitdrukking te zijn gekomen.

12. Gelet op het vorenoverwogene heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

Standpunten van partijen

5.1.1.

Belanghebbende is van mening dat aan de grond een te hoge waarde is toegekend.

Bij een normale waardering is de verhouding tussen de grondwaarde en de opstalwaarde circa 50/50 percent; ter zitting van het Hof heeft belanghebbende dit standpunt genuanceerd (zie onder 2.7). Bij de woning bedraagt de opstalwaarde van € 107.000 op een totaalwaarde van € 530.000 echter ongeveer 20 percent van die totaalwaarde. De grond is vier keer zo hoog gewaardeerd als de opstal, wat niet juist kan zijn, aldus belanghebbende. Bij de vergelijkingsobjecten die de taxateur van de gemeente heeft gebruikt bedraagt de opstal ongeveer 40 percent van de totaalwaarde. Ook daar is aan de opstal een lage waarde toegekend, maar niet zo extreem laag als bij de woning van belanghebbende het geval is.

5.1.2.

Belanghebbende heeft tevens de juistheid van de door de taxateur van de gemeente gebruikte grondstaffel betwist. Belanghebbende heeft om een onderbouwing hiervan verzocht, in het bijzonder om de transacties die aan de grondstaffel ten grondslag liggen.

5.1.3.

Primair is belanghebbende van opvatting dat de WOZ-waarde van de woning niet hoger is dan € 412.000. Ter onderbouwing hiervan verwijst belanghebbende naar de door haar in hoger beroep bij de brief van 25 maart 2021 overgelegde matrix (zie 1.5 en 2.4.).

5.1.4.

Subsidiair staat belanghebbende een WOZ-waarde van maximaal € 427.000 voor. Hiertoe wijst belanghebbende op de verkoop van buurpand nummer 28 tien jaren terug. Indien die verkoopprijs wordt geïndexeerd dan zou deze uitkomen op voornoemd bedrag.

5.1.5.

Meer subsidiair staat belanghebbende een WOZ-waarde van maximaal € 443.000 voor. Hiertoe wijst belanghebbende op twee verkopen van buurpand nummer 32. Dit buurpand is verkocht twee en een half jaar voor de waardepeildatum en twee en een half jaar na die datum. Belanghebbende heeft deze twee verkooptransacties ‘teruggeïndexeerd’ naar de waardepeildatum. De eerste transactie komt dan uit op een verkoopprijs van € 476.000 en de tweede transactie komt dan uit op een verkoopprijs van € 493.000. Uit die verkoopprijzen leidt belanghebbende af dat de waarde van buurpand 32 op de waardepeildatum € 485.000 moet zijn geweest. Tussen de verkoopdata is ook niets substantieels aan het pand gewijzigd, aldus belanghebbende. Rekening houdend met de onderlinge verschillen tussen buurpand nummer 32 en de woning zal de WOZ-waarde van de woning dan € 443.000 dienen te zijn.

5.1.6.

Verder wijst belanghebbende nog op de waardevaststelling voor de jaren 2011 tot en met 2017. In die jaren was aldus belanghebbende de waardevaststelling in lijn met de voor 2010 vastgestelde WOZ-waarde ad € 426.000. Zo was de waarde voor 2016 € 356.000 en de waarde voor 2017 € 375.000. In het belastingjaar 2018 is de waarde echter opeens sterk verhoogd. Dit geeft aan dat er in het waarderingssysteem van de gemeente iets veranderd moet zijn, aldus belanghebbende. Belanghebbende vermoedt dat een aanpassing van de grondstaffel hiertoe heeft geleid en daarom wenst zij een nadere onderbouwing daarvan.

5.1.7.

Ter zake van de door de heffingsambtenaar overgelegde nadere onderbouwing van de grondstaffel betoogt belanghebbende als volgt in haar brief van 14 juni 2021 (zie 1.7.).

De zeven verkopen die de heffingsambtenaar heeft overgelegd ter onderbouwing van zijn grondstaffel zien op twee bouwprojecten, te weten een project aan de [D-straat] en een project aan de [E-straat] . De [D-straat] is naar mening van belanghebbende geheel anders gelegen dan de woning. De panden aan de [D-straat] liggen aan open vaarwater en hebben een eigen aanlegsteiger en zijn hierdoor veel meer waard dan de woning. Om die reden kunnen die verkopen niet dienen ter onderbouwing van de (generieke) grondstaffel.

De verkopen aan de [E-straat] zijn qua locatie goed vergelijkbaar met de woning. Echter is de bij die verkoop aan de grondwaarde toegekende waarde van 50 percent van de totale koopsom ad € 800.000 niet representatief. De grondprijs wordt in een dergelijke transactie, aldus belanghebbende, vaak veel hoger ingeschat omdat dat voorfinanciering scheelt voor de bouwer. Daarbij kan volgens belanghebbende geen vast bedrag, in dit geval € 400.000 voor de grond, worden ontleend aan een subonderdeel van een transactie. Er wordt een samenstel van grond en opstal verkocht. Tot slot wijst belanghebbende erop dat de twee bouwprojecten waarop de grondstaffel is gebaseerd ook een veel hogere bebouwingsgraad kennen dan het object/perceel van de woning. Grond wordt veel meer waard als er meer op mag worden gebouwd, aldus belanghebbende.

5.2.1.

De heffingsambtenaar is van mening dat de afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw niet apart op hun juistheid beoordeeld kunnen worden. Slechts de vastgestelde eindwaarde is zijns inziens van belang. De taxatieopbouw, zoals die tot uitdrukking is gebracht in de matrix van de taxateur van de gemeente, kan enkel worden gezien als een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling. De heffingsambtenaar betwist de aanname van belanghebbende dat bij elke normale waardering de verhouding tussen de grond en de opstal 50/50 percent dient te zijn. Het is de heffingsambtenaar niet bekend waar dit percentage vandaan komt en waarom dit een normale verdeling zou zijn.

5.2.2.

De heffingsambtenaar acht de door belanghebbende primair voorgestelde waarde van € 412.000 onjuist. De taxateur van belanghebbende gebruikt grotendeels dezelfde vergelijkingsobjecten als die van de gemeente. De taxateur van belanghebbende houdt echter te weinig rekening met de mindere ligging van de vergelijkingsobjecten gelegen aan de [B-straat] . Deze laan is, aldus de heffingsambtenaar, een zeer drukke, doorgaande weg, terwijl de woning van belanghebbende is gelegen in een rustige straat.

5.2.3.

Ook de subsidiair door belanghebbende voorgestelde waarde van € 427.000 acht de heffingsambtenaar onjuist. De verkooptransacties van buurpand nummer 32 zijn te ver van de waardepeildatum gelegen om te dienen als onderbouwing van de onderhavige waarde. Verder wordt de voorgestelde waarde (en indexaties) gebaseerd op cijfers van Vastgoedpro voor de prijsontwikkeling van woningen. Deze percentages geven slechts een algemeen beeld van de waardeontwikkeling, in dit geval op regionaal niveau, en zijn daarom niet goed bruikbaar. Bovendien zal bij een gemiddeld percentage altijd sprake zijn van afwijkingen.

5.2.4.

Ook de meer subsidiair voorgestelde waarde van € 443.000 kan de heffingsambtenaar niet volgen. Deze waarde is uitsluitend gebaseerd op de geïndexeerde verkooptransactie van buurpand nummer 32. De heffingsambtenaar verwijst voorts ter onderbouwing naar zijn argumenten aangevoerd in het kader van het subsidiaire standpunt van belanghebbende.

5.2.5.

De heffingsambtenaar heeft de grondstaffel onderbouwd bij zijn brief van 14 mei 2021 (zie 2.5.). Op de zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar voorts gereageerd op de brief van belanghebbende van 14 juni 2021 (zie 2.6.).

Oordeel Hof

5.3.

De rechtbank heeft het juiste wettelijke toetsingskader gehanteerd, zoals opgenomen onder rechtsoverweging 7 van de rechtbankuitspraak, en de bewijslast op een juiste wijze verdeeld. Het Hof neemt die rechtsoverweging over en maakt deze tot de zijne. Voorts acht het Hof de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd en het overweegt hiertoe als volgt.

5.4.

Het Hof stelt voorop dat bij de beoordeling van de vastgestelde WOZ-waarde, waarop eveneens de aanslag is gebaseerd, de eindwaarde van de woning beslissend is. Van de zijde van de heffingsambtenaar opgestelde overzichten van de aan de verschillende te onderscheiden onderdelen van de woning toe te kennen deelwaarde(n) dienen als hulpmiddel om de eindwaarde inzichtelijk te maken. Belanghebbende heeft ter zitting ook desgevraagd bevestigd dat bij de WOZ-waardering de eindwaarde het uitgangspunt vormt.

5.5.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van het door hem overgelegde taxatierapport inclusief matrix en de daarbij door hem in hoger beroep verstrekte aanvullende onderbouwing ter zake van de gebruikte grondstaffel, zoals opgenomen onder 2.5. en 2.6., aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waardering van de woning niet te hoog is. De vergelijkingsobjecten, waarvan de in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen kenmerken en de daaraan toegekende waardering grotendeels gelijk zijn aan die in de matrix van belanghebbende en waarvan de bruikbaarheid als zodanig niet in geschil is, zijn qua bouwkenmerken, ligging en uitstraling in voldoende mate vergelijkbaar met de woning. Verder is in de matrix voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De prijs per m³ van de woning staat in een goede verhouding tot de overige prijzen per m³ van de vergelijkingsobjecten. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de woning van belanghebbende qua zowel voorzieningenniveau als onderhoudsniveau een factor 2 heeft gekregen in de matrix van de heffingsambtenaar en dat die objectkenmerken bij de woning dus allebei als ‘ondergemiddeld’ zijn gewaardeerd. Hetgeen belanghebbende in dezen overigens nog heeft aangevoerd, leidt naar het oordeel van het Hof niet tot een andere uitkomst.

5.6.

Ter zake van de gebruikte grondstaffel en de mate van inzichtelijkheid ervan overweegt het Hof meer in het bijzonder als volgt. De heffingsambtenaar heeft met de brief van 25 maart 2021 en de daarop -mede naar aanleiding van vragen van het Hof- ter zitting gegeven toelichting (zie 2.5. en 2.6.) de door hem bij de matrix gebruikte grondstaffel en de daarop gebaseerde grondwaarde voldoende onderbouwd en inzichtelijk gemaakt.

De omstandigheid dat de ter onderbouwing van die staffel gebruikte percelen bouwgrond om verschillende redenen mogelijk meer waard zijn dan de grond van de woning van belanghebbende, doet hier niet aan af. De prijs per m² die is toegepast ter bepaling van de grondwaarde van de woning ligt immers ruim onder de prijzen per m² die voor het merendeel van de nummers gelegen aan de [D-straat] en de [E-straat] zijn toegepast (zie 2.5.).

Met het door belanghebbende gestelde, mogelijke verschil in grondwaarde is bij de waardebepaling van de grond van de woning aldus voldoende rekening gehouden.

Belanghebbendes stelling dat de verhouding tussen de grondwaarde en de opstalwaarde bij een normale waardering 50/50 percent zou bedragen, acht het Hof – gezien ook de nuancering van deze stelling als vermeld onder 2.7 – niet aannemelijk.

5.7.

Gelet op het hiervoor overwogene heeft de heffingsambtenaar de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt. Het Hof ziet in hetgeen door belanghebbende is aangevoerd geen aanleiding om te oordelen dat de WOZ-waarde lager behoort te worden vastgesteld.

5.8.

Aan de door belanghebbende in hoger beroep overgelegde matrix hecht het Hof minder waarde dan aan de matrix die door de heffingsambtenaar is overgelegd. Aan de matrix van belanghebbende is toegevoegd het vergelijkingsobject [C-straat] 2. Dit object verkeerde gelet op zijn omschrijving ten tijde van de verkoop in een gedateerde staat. Daarbij is de transportdatum van dit object, te weten 5 januari 2018, verder van de waardepeildatum af gelegen dan die van de overige vergelijkingsobjecten. Deze aspecten tezamen maken dat [C-straat] 2 minder geschikt is om als vergelijkingsmateriaal te dienen voor de bepaling van de waarde van de woning dan de andere objecten. Voorts acht het Hof de in de matrix van belanghebbende toegepaste waarderingsmethode, in het bijzonder de percentuele correctie die is toegepast op de prijs per m³, niet inzichtelijk. Belanghebbende heeft de door hem toegepaste percentages onder de term “cor.bwvol” op geen enkele wijze onderbouwd.

5.9.

Ter zake van de subsidiair en meer subsidiair door belanghebbende ingenomen standpunten sluit het Hof zich aan bij hetgeen de heffingsambtenaar in dezen heeft betoogd. De verkooptransacties van de buurpanden met huisnummers 28 en 32 zijn te ver van de waardepeildatum gelegen om te dienen als onderbouwing van de onderhavige WOZ-waarde.

Vergoeding van immateriële schade

5.10.

Vaststaat dat belanghebbende in haar hogerberoepschrift heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade indien de daarvoor geldende redelijke termijn van behandeling van de zaak wordt overschreden en dat het hogerberoepschrift door het Hof is ontvangen op 21 oktober 2019.

5.11.

Het Hof overweegt dat de coronacrisis een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie is die reden geeft een langere redelijke termijn dan twee jaren voor de hoger beroepsfase te hanteren. Hierbij is van belang dat de coronacrisis heeft geleid tot een verstoring van de belastingrechtspraak die ook thans nog doorwerkt. Reeds geplande zittingen moesten worden geannuleerd (in de onderhavige zaak heeft de op 24 maart 2021 geplande zitting geen doorgang kunnen vinden wegens ziekte van de heffingsambtenaar). Na hervatting van de werkzaamheden dienden de op deze zittingen geplande zaken opnieuw te worden ingepland. Dit heeft geleid tot een verschuiving van alle overige aanhangige zaken. De redelijke termijn wordt daarom met vier maanden verlengd. Daarbij is rekening gehouden met de periode waarin de gerechtsgebouwen gesloten waren, alsmede een termijn van twee maanden voor het opnieuw inplannen van verdaagde zittingen.

5.12.

Met inachtneming van de voormelde verlenging van 4 maanden is in dit geval geen sprake van een overschrijding van de redelijke termijn in hoger beroep, zodat voor een vergoeding van immateriële schade derhalve ook geen aanleiding bestaat.

Slotsom 5.13. De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.F.J.S. Molleman als griffier. De beslissing is op 20 januari 2022 in het openbaar uitgesproken.

De uitspraak is bij verhindering van de voorzitter ondertekend door mr. H.E. Kostense en de griffier.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.
Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl .

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.
Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.