Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer : 200.278.724/01
zaak-/rolnummer rechtbank Amsterdam: 7835149 CV EXPL 19-13049
arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 april 2022
inzake
1.[X] VASTGOED B.V.
2. PROJECT PERFORMANCE GROUP B.V.
beide gevestigd te [vestigingsplaats] , gemeende [gemeente] ,
appellanten,
tevens incidenteel geïntimeerden,
advocaat: mr. A.R. Jaarsma te Vinkeveen,
tegen
V.V.E. [naam VVE] GELEGEN AAN DE [adres],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
tevens incidenteel appellante,
advocaat: mr. J. Bouter te Amsterdam.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [X] (in enkelvoud) en VvE [naam VVE] genoemd.
[X] is bij dagvaarding van 13 mei 2020 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 3 april 2020, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [X] als eiseres in conventie, tevens verweerster in reconventie en VvE [naam VVE] als gedaagde in conventie tevens eiseres in reconventie.
Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:
- memorie van grieven, met producties;
- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;
- memorie van antwoord in incidenteel appel, met producties;
- akte aan de kant van VvE [naam VVE] .
[X] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog haar vorderingen volledig zal toewijzen, met veroordeling van VvE [naam VVE] in de kosten van het geding in beide instanties.
VvE [naam VVE] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met - uitvoerbaar bij voorraad - veroordeling van [X] in de kosten van het geding in hoger beroep met nakosten.
In het incidenteel appel heeft VvE [naam VVE] geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – haar vorderingen alsnog volledig toewijst en [X] veroordeelt in de proceskosten van het hoger beroep. In het incidenteel appel heeft [X] geconcludeerd tot bekrachtiging.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.11 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat komen deze feiten neer op het volgende.
2.1
Op 9 februari 2008 zijn Graficconnection B.V., thans genaamd [X] B.V., als “juridisch eigenaar” en [naam VVE] I B.V. als “ondernemer” met [A] als “verkrijger”, een koop/aannemingsovereenkomst, versiedatum 8 september 2007, aangegaan (hierna: de Koopovereenkomst) met betrekking tot een appartementsrecht ter zake van een bedrijfsunit met nummer 9 in een nog te stichten en een in appartementsrechten te splitsen gebouw op een bouwterrein, plaatselijk bekend [naam straat] (ongenummerd).
2.2
In artikel 19 van de Koopovereenkomst “Recht tot aanbrengen en onderhouden
van gevelreclame” is bepaald:
De juridische eigenaar behoudt zich het exclusieve recht voor om op de buitengevels van het gebouw reclame-uitingen aan te (laten) brengen, te houden en te (laten) vervangen en daarvoor de benodigde faciliteiten op de buitenkant van de gevels aan te brengen, te onderhouden en zonodig te vernieuwen, welk exclusief recht overdraagbaar zal zijn en juridisch vorm zal worden gegeven door middel van het vestigen van een opstalrecht.
2.3
Op 30 mei 2008 is een registergoed, gelegen op het bedrijvenpark aan [adres] , bestemd voor de bouw van een gebouw omvattende 112 opslagunits, toebehorende aan de rechtsvoorgangster van [X] , notarieel gesplitst in 112 appartementsrechten (hierna: de Splitsingsakte). Met deze splitsing is de VvE [naam VVE] gelijktijdig opgericht.
2.4
In artikel 17 van de Splitsingsakte is, voor zover van belang, bepaald dat de gevels behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten.
2.5
In artikel 22 lid 1 van de Splitsingsakte is, voor zover van belang, bepaald dat iedere op- of aanbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
2.6
In artikel 22 lid 2 van de Splitsingsakte is, voor zover van belang, bepaald dat het zichtbaar aanbrengen van reclameaanduidingen slechts mag geschieden met toestemming van de vergadering of volgens de regels van het huishoudelijk reglement.
2.7
Op 16 juni 2008 is een notariële akte van levering opgemaakt tussen de rechtsvoorgangster van [X] als “de verkoper” en [naam VVE] I B.V. als “de ondernemer” met de heer [A] als “de koper” (hierna: Leveringsakte [A] ), waarbij opslagunit 9 in het gebouw op het bedrijvenpark [adres] is geleverd.
2.8
In artikel 9 van de Leveringsakte [A] “Vestiging kwalitatieve verplichting” is
artikel 19 van de Koopovereenkomst (zie 1 .2) geciteerd en het volgende bepaald:
Bij deze wordt ten behoeve van de verkoper en diens rechtsopvolgers en ten laste van de koper en elke opvolgende eigenaar of gebruiker van het gekochte de verplichting opgelegd om te gedogen dat de verkoper het exclusieve recht heeft om op de buitengevels van het gebouw reclame-uitingen aan te (laten) brengen, te houden en te (laten) vervangen en om daarvoor de benodigdefaciliteiten op de buitenkant van de gevels aan te brengen, te onderhouden en zonodig te vernieuwen, welk exclusief recht overdraagbaar zal zijn.
Deze verplichting wordt in de openbare registers ingeschreven als kwalitatieve
verplichting bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek. Hierdoor worden ook de opvolgers onder bijzondere titel van de koper en degenen die een recht tot gebruik van het bezwaarde goed mochten verkrijgen, van rechtswege aan deze verplichting gebonden.
2.9
In de leveringsaktes van de overige appartementsrechten is een gelijkluidende
bepaling opgenomen, met [naam VVE] I B.V. als “ondernemer”. De “verkoper” en “juridisch eigenaar” zijn niet of verschillend gedefinieerd.
2.1
Bij e-mail van 13 oktober 2014 heeft de bij bovenstaande notariële aktes
betrokken notaris, [notaris] , aan [A] en de overige bestuursleden van de
VvE [naam VVE] het volgende bericht:
Wellicht is sprake van een misverstand. De kwalitatieve verplichtingen ten laste van de units zijn niet bij een apart document geregeld maar voor iedere unit in de koop-/aannemingsovereenkomst en vervolgens in de akte van levering opgenomen waarbij de ontwikkelaar destijds de units voor de eerste keer heeft verkocht en overgedragen. Daartoe [is] in alle aktes van levering, (...), de navolgende tekst opgenomen.
Vestiging kwalitatieve verplichting Artikel 9 (...)
Ook in de kadastrale registratie is als het goed is nu voor iedere unit vermeld dat deze bezwaard is (...). Mocht (...) niet zijn geregistreerd (...), terwijl deze destijds in de eerste akte van levering wel op de hierboven geformuleerde wijze is opgenomen, dan betekent dit niet dat er ten aanzien van de unit geen sprake is van de kwalitatieve verplichting, doch alleen dat het Kadaster het bestaan van de kwalitatieve verplichting per abuis en ten onrechte (...) niet heeft geregistreerd. (...)
2.11
In een e-mail van 8 oktober 2019 heeft notaris [notaris] aan de gemachtigde van
[X] voor zover van belang het volgende bericht:
Voortschrijdend inzicht heeft er destijds toe geleid dat in plaats van vestiging van een opstalrecht er voor is gekozen om alle individuele eigenaren en hun rechtsopvolgers direct te binden via vestiging van een kwalitatieve verplichting ten laste van ieder appartementsrecht, zonder dat daarbij de substance van het door de Juridische eigenaar gemaakte beding (te weten (...) reclame-uitingen
(...)) op enige wijze is gewijzigd.
Wat betreft het argument dat de kwalitatieve verplichting in de akte van splitsing (...) vermeld/geciteerd had moeten worden. (...) De kwalitatieve veiplichtingen inzake de reclame-uitingen bestonden echter ten tijde van het passeren van de akte van splitsing in appartementsrechten nog niet en konden dus ook niet geciteerd worden. De verplichtingen zijn immers pas na het passeren van (...) iedere akte van levering waarbij de Juridisch eigenaar overging tot de levering van een appartementsrecht [ontstaan?].
3.Beoordeling
3.1.
In deze procedure vordert [X] onder meer, kort weergegeven, verklaring voor recht dat [X] op grond van de kwalitatieve verplichting het recht heeft tot het laten aanbrengen en onderhouden van gevelreclame op het pand en veroordeling van VvE [naam VVE] om de reclamedoeken terug te hangen, verklaring voor recht dat VvE [naam VVE] onrechtmatig handelde door de reclamedoeken te verwijderen en veroordeling van VvE De [naam VVE] tot betaling van gederfde inkomsten en schadevergoeding.
In reconventie vordert VvE [naam VVE] onder meer, kort weergegeven, verklaring voor recht dat de genoemde kwalitiatieve verplichting niet bestaat en dat [X] onrechtmatig heeft gehandeld door de reclame te plaatsen, veroordeling van [X] tot verstrekken van informatie over de reclameopbrengsten en veroordeling van [X] tot betaling van de proceskosten
3.2.
De kantonrechter heeft in het vonnis in conventie voor recht verklaard dat [X] Vastgoed B.V. op grond van de kwalitatieve verplichting het recht heeft tot het laten aanbrengen en onderhouden van gevelreclame op het pand van VvE [naam VVE] . De overige vorderingen van [X] zijn afgewezen.
In reconventie heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de kwalitatieve verplichting VvE [naam VVE] niet bindt en dat [X] onrechtmatig heeft gehandeld door zonder toestemming van de vergadering reclame te doen plaatsen op de gevel. De proceskosten zijn gecompenseerd.
3.3.
Met de eerste drie grieven in het incidenteel appel richt VvE [naam VVE] zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat [X] op grond van de kwalitatieve verplichting het recht heeft gevelreclame aan te brengen en te onderhouden. VvE [naam VVE] stelt daartoe onder meer, zo begrijpt het hof, dat in deze procedure niet alle betreffende akten en onderliggende akten in het geding zijn gebracht en stelt daarmee aan de orde dat de rechtsgeldigheid van de kwalitatieve verplichting in deze procedure niet goed kan worden vastgesteld.
Het hof volgt VvE [naam VVE] in deze redenering, te meer omdat de individuele eigenaren, door wie de kwalitiatieve verplichting zou zijn aangegaan, noch degenen die daaraan anderszins zijn gebonden, in deze procedure partij zijn. De beoordeling van de verplichtingen van deze eigenaren tegenover [X] gaat daarom de grenzen van deze procedure te buiten. De kantonrechter had om die reden de in conventie toegewezen verklaring voor recht niet kunnen uitspreken. De grieven slagen voorts omdat de afspraken waarop [X] zich beroept tussen [X] en individuele eigenaren zouden zijn gemaakt en VvE [naam VVE] daaraan niet rechtstreeks gebonden is. De grieven in principaal appel, die er toe strekken dat de kantonrechter ook de andere vorderingen van [X] had moeten toewijzen, stuiten hierop af omdat ook die andere vorderingen op voornoemde kwalitatieve verplichtingen zijn gebaseerd en derhalve verplichtingen betreffen van derden die in deze procedure niet zijn betrokken.
3.4.
Aan het bovenstaande doet niet af dat de kwalitatieve verplichting mogelijk wel zo moet worden uitgelegd dat de eigenaren tegenover [X] gehouden zijn om te bewerkstelligen dat die toestemming door VvE [naam VVE] gegeven wordt. Die beoordeling moet aan de orde komen in een procedure van [X] jegens de individuele eigenaren.
3.5.
Bij behandeling van grief 4 heeft VvE [naam VVE] , gelet op hetgeen hierboven reeds is overwogen, geen belang.
3.6.
Met grief 5 klaagt VvE [naam VVE] erover dat de kantonrechter niet voor recht heeft verklaard dat er geen kwalitatieve verplichting bestaat. De grief faalt, reeds omdat – om de redenen die hierboven reeds zijn genoemd – dat niet in een procedure tussen [X] en VvE [naam VVE] maar in een procedure jegens de partijen bij de kwalitatieve verplichting moet worden beoordeeld.
3.7.
Met grief 6 stelt VvE [naam VVE] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat zij geen schade heeft geleden. De kantonrechter heeft naar het oordeel van het hof terecht overwogen dat VvE [naam VVE] onvoldoende heeft toegelicht dat zij schade heeft geleden door aanwezigheid van reclame. Dat het hof in deze procedure geen verklaring voor recht uitspreekt over het recht van [X] uit hoofde van die kwalitatieve verplichting, doet er niet aan af dat in deze procedure aan de orde is gekomen dat er tussen individuele eigenaren en [X] afspraken zouden bestaan omtrent het aanbrengen van reclame die er mogelijk toe zouden kunnen leiden dat deze eigenaren toestemming van VvE [naam VVE] voor het aanbrengen van die reclame zouden (hebben) moeten bewerkstelligen. Onder die omstandigheden had VvE [naam VVE] meer toelichting moeten geven omtrent de mogelijkheid van schade.
3.8.
Uit het voorgaande vloeit voort dat de door de rechtbank in conventie gegeven verklaring voor recht wordt vernietigd. In zoverre treffen de grieven in het incidenteel appel doel.
3.9.
Het principaal appel faalt en het incidenteel appel slaagt. Het vonnis waarvan beroep zal deels worden vernietigd. [X] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.
4.Beslissing
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij in conventie een verklaring voor recht is gegeven en in conventie en in reconventie de proceskosten zijn gecompenseerd;
en bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;
veroordeelt [X] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van VvE [naam VVE] begroot op € 720,-- aan salaris;
veroordeelt [X] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van VvE [naam VVE] begroot op € 760,-- aan verschotten en € 1.114,-- voor salaris in principaal hoger beroep en op € 557,-- voor salaris in incidenteel hoger beroep;
verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, D. Kingma en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 april 2022.