ECLI:NL:GHAMS:2021:929

• Datum uitspraak: 16 maart 2021
• Publicatiedatum: 2 april 2021
• Zaaknummer: 20/00301
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: F.J.P.M. Haas; C.J. Hummel; B.A. van Brummelen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde woning en de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Amsterdam over de WOZ-waarde van een woning voor het kalenderjaar 2018. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 399.000, maar na bezwaar werd deze verlaagd naar € 331.000. De belanghebbende, eigenaar van de woning, betwistte deze waarde en stelde dat de woning een lagere waarde had van € 279.000. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna de belanghebbende in hoger beroep ging. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de transactieprijs van de woning niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft. De heffingsambtenaar had onderbouwd dat de woning was verkocht door een woningcorporatie die haar vastgoed onder de marktwaarde verkocht. Het Hof concludeerde dat de WOZ-waardebeschikking niet te hoog was vastgesteld en bevestigde de uitspraak van de rechtbank. Het hoger beroep werd ongegrond verklaard.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

Kenmerk 20/00301

16 maart 2021

uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X], woonachtig te [Z], belanghebbende,

(gemachtigde: ir. J.G.J. Frissen)

tegen de op 24 april 2020 verzonden uitspraak in de zaak met kenmerk AMS 19/1392 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank), in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 naar de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgesteld op € 399.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 bekendgemaakt.

1.2.

Met de uitspraak op het bezwaar van 25 januari 2019 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de woning voor het kalenderjaar 2018 verlaagd naar € 331.000.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In haar uitspraak van 24 april 2020 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen deze uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep heeft het Hof ontvangen op 29 april 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Van de zijde van belanghebbende is op 25 juni 2020 een nader stuk ingekomen, van de zijde van de heffingsambtenaar op 16 juli 2020. Belanghebbende heeft op 16 november 2020 een conclusie van repliek ingediend.

1.5.

Partijen hebben het Hof toestemming gegeven tot het achterwege laten van een

onderzoek ter zitting. Hierop heeft het Hof het onderzoek gesloten en mondeling uitspraak gedaan.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een bovenwoning met berging. De oppervlakte van de woning is 69 m2.

2.2.

Belanghebbende heeft de woning op 28 augustus 2015 gekocht van de Amsterdamse woningcorporatie [naam woningcorporatie] voor een bedrag van € 230.000.

2.3.

Anders dan de rechtbank heeft overwogen, heeft belanghebbende de woning niet in verhuurde staat, maar onbewoond aangekocht van [naam woningcorporatie].

2.4.

In de aanvullende reactie bij het verweerschrift van de heffingsambtenaar is onder meer het volgende vermeld:

“Eisers stelling dat het uitgangspunt voor de waardering het eigen verkoopcijfer van het onderhavige object leidend is, bestrijd ik.

De reden hiervoor is dat het blijkt te gaan om een verkoop door woningcorporatie [naam woningcorporatie], die bezig is een deel van haar vastgoedportefeuille in eigendom over te dragen en in een positie verkeert het betreffende vastgoed te verkopen onder de marktwaarde, aangezien er reeds over een langere periode rendement van is getrokken en er een analyse is gemaakt, waaruit naar voren is gekomen dat het zo snel mogelijk afstoten ervan een kostenbesparing oplevert, waardoor de betreffende transactie als niet geheel marktconform kan worden aangemerkt.

Ter extra onderbouwing van deze stelling wordt nadrukkelijk verwezen naar de verkoop van [adres 2], een nagenoeg identiek object, gelegen binnen hetzelfde complex.

[adres 2] is door woningcorporatie [naam woningcorporatie] op 22 mei 2015 verkocht (…) voor € 260.000,-.

[adres 2] is (…) op 10 juli 2015 verkocht (…) voor € 260.000,-.

[adres 2] is (…) op 20 november 2015 verkocht (…) voor € 399.000,-.

[adres 2] is (…) op 22 juli 2019 verkocht (…) voor € 544.000,-.

Met inachtneming van potentiële investeringen is duidelijk dat de transactie van
€ 230.000,- voor [adres 1] niet als marktconform kan worden aangemerkt.”

3. Geschil in hoger beroep

3.1.

In hoger beroep is in geschil of de WOZ-waardebeschikking voor het jaar 2018 met waardepeildatum 1 januari 2017 niet te hoog is vastgesteld.

3.2.

Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ dient de waarde te worden bepaald op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. Het is primair aan de heffingsambtenaar om, indien de waarde wordt betwist, de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen en aannemelijk te maken.

4.2.

Belanghebbende betoogt – zakelijk weergegeven – dat gezien de transactieprijs van de woning en de (gemiddelde) waardeontwikkeling van de woningmarkt sindsdien de waarde van de woning € 279.000 moet zijn.

4.3.

In de regel moet ervan worden uitgegaan dat de waarde in het economisch verkeer ten tijde van de aankoop van een onroerende zaak, overeenkomt met de koopsom welke voor de onroerende zaak is betaald, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en bij betwisting aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.

4.4.

De heffingsambtenaar heeft betoogd dat de door belanghebbende betaalde transactieprijs niet marktconform is. Volgens de heffingsambtenaar wilde de verkopende partij, [naam woningcorporatie], de woning zo snel mogelijk verkopen in verband met een kostenbesparing. De heffingsambtenaar verwijst naar de verkoop van een vergelijkbaar referentieobject gelegen binnen hetzelfde complex (zie 2.4). Gezien de prijsstijging van het vergelijkbare referentieobject heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de transactieprijs van de woning niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.

4.5.

Belanghebbende heeft niet betwist dat het onder 2.4 gemelde object een nagenoeg identiek object binnen hetzelfde complex is en evenmin dat dit object is verkocht voor
€ 260.000 op 22 mei 2015, voor € 399.000 op 20 november 2015 en voor € 544.000 op 22 juli 2019.

4.6.

Het Hof concludeert hieruit:

(i) dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat [naam woningcorporatie] de woningen in het complex in 2015 heeft verkocht voor een waarde gelegen (ver) beneden de waarde in het economisch verkeer en de transactieprijs van de woning niet de waarde in het economisch verkeer van de woning ten tijde van de aankoop daarvan door belanghebbende weergeeft; en

(ii) dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is.

Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde is van onvoldoende gewicht om anders te concluderen.

Slotsom

4.7.

Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

5. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. F.J.P.M. Haas, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. J.H.E. Breman, als griffier. De beslissing is op 16 maart 2021 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl .

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen

Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.