ECLI:NL:GHAMS:2021:3223

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 20/00460

28 oktober 2021

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[naam], wonende te [woonplaats] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 8 juli 2020 in de zaak met kenmerk AMS 19/2480 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2018 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 744.000.

1.2.

Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak van 19 maart 2019 het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen voormelde uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Bij uitspraak van 8 juli 2020 heeft de rechtbank het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard onder toekenning van een vergoeding voor immateriële schade.

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 17 augustus 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben het Hof toestemming verleend tot het achterwege laten van een onderzoek ter zitting. Hierop heeft het Hof bepaald het onderzoek ter zitting achterwege te laten, het onderzoek te sluiten en schriftelijk uitspraak te doen.

2.Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het gaat om een flatwoning (corridorflat) met een oppervlakte van 197 m2.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voor de woning op € 744.000 vastgestelde waarde onder meer de onderstaande matrix overgelegd, met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een vijftal objecten (hierna: de vergelijkingsobjecten).

[afbeelding met persoonsgegevens]

3.Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 744.000 niet te hoog is.

4.Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen en beslist (belanghebbende wordt in deze uitspraak aangeduid als ‘ [belanghebbende] ’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’; de uitspraak is zonder de daarin vermelde voetnoten weergegeven):

“3. [belanghebbende] vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij wijst erop dat de WOZ-waarde bijna 30% is gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor. [belanghebbende] vindt dat onredelijk hoog. Verder wijst [belanghebbende] erop dat een gezamenlijk bezwaarschrift van vijftien eigenaren van woningen in hetzelfde appartementencomplex aan [adres] heeft geleid tot een verlaging van de WOZ-waarde voor 2018 naar € 660.000 per woning. [belanghebbende] wijst erop dat zij haar woning al 32 jaar bewoont en dat deze nog in oude staat verkeert, waaronder dus ook de badkamer, het toilet en de keuken. Tussentijds heeft [belanghebbende] alleen geschilderd en tapijt vernieuwd. [belanghebbende] verzoekt de bestreden uitspraak te vernietigen en de WOZ-waarde van haar woning lager vast te stellen. Daarnaast verzoekt [belanghebbende] om toekenning van schadevergoeding voor het overschrijden van de wettelijke termijn waarbinnen op haar bezwaarschrift had moeten worden beslist.

4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 744.500,-. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [object 1] , [object 2] , [object 3] en [object 4] en [object 5] in [plaats] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Wat vindt de rechtbank van deze zaak?

5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:

1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?

2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?

7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of [belanghebbende] de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?

8. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten qua type woning, buurt, oppervlakte en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van [belanghebbende] . Vier van de vijf vergelijkingsobjecten - te weten [object 1] , [object 2] , [object 3] en [object 4] - bevinden zich in hetzelfde appartementencomplex als de woning van [belanghebbende] . Door [belanghebbende] is de onderbouwing van de WOZ-waarde met de genoemde vergelijkingsobjecten bovendien niet bestreden.

Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?

9. [belanghebbende] heeft gewezen op de oude staat waarin haar woning verkeert. De rechtbank stelt vast dat [belanghebbende] deze stelling niet met stukken of foto’s heeft onderbouwd. Voor zover [belanghebbende] vindt dat de heffingsambtenaar te weinig rekening heeft gehouden met de verschillen tussen haar woning en de vergelijkingsobjecten, overweegt de rechtbank als volgt. De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit, het onderhoud en de ligging van de woning gekwalificeerd als gemiddeld, net als de vergelijkingsobjecten [object 1] en [object 4] . De overige vergelijkingsobjecten scoren beter op kwaliteit en onderhoud. In de matrix is echter een correctie aangebracht op de gerealiseerde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten waardoor de vergelijkingsobjecten allemaal gemiddeld scoren op de aspecten kwaliteit, onderhoud en ligging (woningdeel neutraal K&O). Uit de matrix blijkt verder dat het gemiddelde van de gerealiseerde m²-prijs van de woningdelen van de vergelijkingsobjecten daarmee nog steeds hoger is (€ 3.982,-) dan de getaxeerde m²-prijs van de woning van [belanghebbende] (€ 3.536,-). Met eventuele verschillen in onderhoud heeft de heffingsambtenaar dan ook voldoende rekening gehouden.

Eerdere WOZ-waarde

10. [belanghebbende] heeft aangevoerd dat de WOZ-waarde te hoog is, omdat de vastgestelde WOZ-waarde bijna 30% hoger ligt dan het jaar daarvoor.

11. De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde elk jaar opnieuw moet worden vastgesteld en dat de waarde over het voorgaande jaar daarbij geen rol speelt.

12. De rechtbank vindt hier het volgende van. Volgens vaste rechtspraak brengt het systeem van de

WOZ met zich mee dat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld en aannemelijk moet worden gemaakt aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Aan de WOZ-waarde zoals die is vastgesteld in een besluit over een eerder kalenderjaar, in dit geval 2017, kan dan ook geen betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van de onroerende zaak op de in geding zijnde peildatum. Dus: hoewel de WOZ-waarde van de woning in 2017 veel lager is vastgesteld dan in 2018, kan daaraan niet de conclusie worden verbonden dat de WOZ-waarde voor 2018 te hoog is vastgesteld.

13. Deze beroepsgrond van [belanghebbende] slaagt niet.

Gelijkheidsbeginsel

14. [belanghebbende] heeft een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel. Bij vergelijkbare woningen in hetzelfde appartementencomplex is de WOZ-waarde in 2018 na een gezamenlijk ingediend bezwaarschrift verlaagd naar € 660.000,- per woning.

15. De rechtbank vindt hier het volgende van. In het belastingrecht geldt bij het gelijkheidsbeginsel de meerderheidsregel. Voor toepassing van de meerderheidsregel moet de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn, in die zin dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. Dit brengt mee dat degene die een beroep doet op de meerderheidsregel minstens twee identieke objecten moet aanbrengen die lager gewaardeerd zijn dan de woning. De heffingsambtenaar kan dit echter weerleggen door aan te tonen dat de relevante groep groter is. Hij kan daarvoor alleen juist gewaardeerde objecten gebruiken die eveneens identiek zijn aan de woning van [belanghebbende] .

16. De heffingsambtenaar heeft aangegeven dat het appartementencomplex bestaat uit 131 appartementen, waarvan 48 appartementen een oppervlakte hebben van 197 m², waaronder de woning van [belanghebbende] . In beroep heeft de heffingsambtenaar een overzicht overgelegd van deze 48 appartementen. Daaruit volgt dat van de 48 appartementen er 36 zijn gewaardeerd op € 744.000,-. De overige appartementen wijken af vanwege onderhouds- en kwaliteitsverschillen of aantal parkeerplaatsen en zijn daardoor hoger of lager gewaardeerd. In 8 gevallen is de WOZ-waarde verlaagd van € 744.000,- naar € 660.000,- en in 3 gevallen naar een ander bedrag. In de meerderheid van de gevallen (25 appartementen) is de WOZ-waarde echter ongewijzigd vastgesteld op € 744.000,. Gelet hierop is aan de meerderheidsregel niet voldaan.

17. Het beroep van [belanghebbende] op het gelijkheidsbeginsel slaagt dus niet.

Conclusie

18. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is ongegrond. [belanghebbende] krijgt dus geen gelijk.

Redelijke termijn

19. [belanghebbende] heeft de rechtbank verzocht om een schadevergoeding in verband met de overschrijding van de redelijke termijn als bedoeld in artikel 6 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM).

20. Uit vaste rechtspraak volgt dat de behandeling van zaken als deze, waarin sprake is van een bezwaar- en beroepstermijn, maximaal twee jaar in beslag mag nemen. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum waarop de rechtbank in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan.

21. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift van [belanghebbende] heeft ontvangen op 10 april 2018. De rechtbank zal uiterlijk op 10 augustus 2020 uitspraak doen, zodat de redelijke termijn van twee jaar wordt overschreden met maximaal vier maanden. De rechtbank stelt vast dat de overschrijding heeft plaatsgevonden in de bezwaarfase. Uitgaande van een tarief van € 500,- per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, komt [belanghebbende] in aanmerking voor een schadevergoeding van € 500,-. Dit bedrag komt voor rekening van de heffingsambtenaar.

22. Gelet op het voorgaande zal de rechtbank de heffingsambtenaar veroordelen tot het betalen van een bedrag van € 500,- aan [belanghebbende] als vergoeding van de door haar geleden schade in de bezwaarprocedure.

23. De rechtbank ziet tevens aanleiding om te bepalen dat de heffingsambtenaar het door [belanghebbende] betaalde griffierecht moet vergoeden. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.”

5.Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.1.

In hoger beroep stelt belanghebbende dat de waarde van haar woning veel te hoog is in vergelijking met 48 identieke appartementen aan [adres] . Zij wijst daartoe op een lijst waarop die appartementen zijn vermeld en die door de taxateur van de gemeente Amsterdam was toegevoegd aan het taxatierapport van 5 december 2019 betreffende haar woning.
Een aantal van de eigenaren van die appartementen heeft gezamenlijk bezwaar gemaakt tegen de WOZ-waarde hetgeen geleid heeft tot een vermindering van de waarde tot
€ 660.000. Net als in haar geval gaat het daarbij om appartementen met één parkeerplaats.

5.1.2.

Verder wijst belanghebbende evenals in eerste aanleg erop dat zij al 32 jaar haar appartement bewoont en deze nog in oorspronkelijke staat verkeert; badkamer, toilet en keuken zijn niet vernieuwd; tussentijds is alleen geschilderd en is vloerbedekking vervangen.

5.1.3.

Tot slot stelt belanghebbende dat het door de heffingsambtenaar in de vergelijking betrokken appartement [object 1] , niet vergelijkbaar is met haar woning omdat het een penthouse betreft.

5.2.

De heffingsambtenaar heeft voor zijn verweer in hoger beroep verwezen naar zijn inbreng voor de rechtbank.

Oordeel Hof

5.3.1.

Het Hof acht het door de rechtbank gegeven oordeel omtrent de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten, alsmede de gronden waarop het berust, juist. Voorts heeft de heffingsambtenaar, ook naar het oordeel van het Hof, voldoende rekening gehouden met de

verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zoals tot uitdrukking gebracht in de matrix onder 2.2. In die matrix komt tot uitdrukking dat de heffingsambtenaar voor de kwaliteit en het onderhoud het predicaat “gemiddeld” aan de woning heeft toegekend, terwijl bij drie van de vergelijkingsobjecten is uitgegaan van een hoger niveau. In de matrix is echter, zoals de rechtbank in onderdeel 9 van haar uitspaak terecht heeft overwogen, een zodanige correctie aangebracht op de gerealiseerde prijzen per vierkante meter dat die prijzen zijn herrekend tot de prijzen voor een gemiddeld niveau van kwaliteit, onderhoud en ligging (kolom ‘woningdeel neutraal K&O’). Daarvan uitgaande alsmede van de omstandigheid dat de vierkantemeterprijs van de woning dan nog steeds (veel) lager is dan de gemiddelde vierkantemeterprijs van de vergelijkingsobjecten, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de originele staat van de woning. Uitgaande van de vergelijking zoals opgenomen in de matrix acht het Hof dan ook aannemelijk dat de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar niet te hoog is vastgesteld.

5.3.2.

Belanghebbende bepleit ook in hoger beroep een lagere WOZ-waarde onder verwijzing naar een aantal bezwaren bij identieke appartementen die hebben geleid tot een vermindering van de WOZ-waarde tot € 660.000. Echter ook voor dit onderdeel acht het Hof het oordeel van de rechtbank en de gronden waarop het berust juist en maakt deze tot de zijne. Het Hof overweegt daartoe als volgt. Op grond van de zogenoemde meerderheidsregel moet worden bepaald of in de meerderheid van het aantal identieke gevallen, de bezwaren hebben geleid tot een verlaging van de WOZ-waarde. Partijen zijn het er over eens dat, tezamen met de woning van belanghebbende, er sprake is van 48 identieke appartementen. Een aantal appartementen heeft, zo is ook door belanghebbende erkend, een andere waardering gekregen omdat sprake is van een afwijkend aantal parkeerplaatsen. Voorts heeft de heffingsambtenaar onweersproken gesteld dat van de 48 appartementen er voor 18 een bezwaar is ingediend waarvan er 9 hebben geleid tot een vermindering van de waarde tot € 660.000. Bij een zestal andere appartementen heeft een verlaging tot een andere waarde plaatsgevonden. Van de 48 identieke gevallen is derhalve 15 keer een bezwaar toegewezen dat heeft geleid tot een waardevermindering; er is daarom niet voldaan aan de meerderheidsregel. Dit betekent dat het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel niet slaagt.

5.3.3.

Belanghebbende heeft tot slot gesteld dat [object 1] niet vergelijkbaar is met haar woning omdat sprake zou zijn van een zogenoemd penthouse. Tegenover deze blote stelling van belanghebbende staat de door de heffingsambtenaar ingebrachte iWOZ-informatie waarin is vermeld dat [object 1] deel uitmaakt van het appartementencomplex [appartementencomplex] en dat het is gevestigd op de vijfde etage. Het Hof heeft geen redenen om aan te nemen dat deze informatie niet correct zou zijn, zodat er geen reden is om [object 1] niet als vergelijkingsobject aan te merken.

Slotsom5.4. De slotsom van het hiervoor overwogene is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is en de uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.

6.Kosten

Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

7.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter van de belastingkamer, E.A.G. van der Ouderaa en H.E. Kostense, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.F.J.S. Molleman als griffier. De beslissing is op 28 oktober 2021 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.
Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederenAlleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.
Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.