ECLI:NL:GHAMS:2021:2745

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 19/01368

24 augustus 2021

uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de erven van [X], belanghebbende

(
[X]is aan geduid als erflater),

gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed te Boxmeer)

tegen de uitspraak van 1 augustus 2019 in de zaak met kenmerk HAA 18/3937 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, de heffingsambtenaar.

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) met dagtekening 28 februari 2018 de waarde (hierna: WOZ-waarde) van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het jaar 2018 vastgesteld op € 196.000.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft – na daartegen gemaakt bezwaar – bij uitspraak van

3 augustus 2018 de vastgestelde waarde gehandhaafd. Erflater heeft daartegen beroep bij de rechtbank ingesteld.

1.3.

De rechtbank heeft bij de uitspraak van 1 augustus 2019 – verzonden op 7 augustus 2019 – het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Erflater heeft tegen de uitspraak van de rechtbank op 18 september 2019 hoger beroep bij het Hof ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende heeft bij brieven van 15 januari, 26 januari en 27 januari 2021 nadere stukken ingediend.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 januari 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak is meegezonden.

2.Feiten

2.1.

Erflater was huurder van de woning. De woning is een hoekwoning en is gebouwd in 1918.

2.2.1.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de voor de woning op € 196.000 vastgestelde waarde (in eerste aanleg) mede verwezen naar een Waarderapport (hierna: het rapport) en daarbij behorende zogenoemde Waardeopbouw van 24 december 2018, opgesteld door [naam taxateur].

2.2.2.

[naam taxateur] taxeert de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 – uitgaande van een inhoud van de woning van 240 m³ en een kaveloppervlak van 190 m² – op € 219.000. Het rapport bevat (verkoop)gegevens van de woningen [a] (verkocht op 28 april 2016 voor € 178.000), [b] (verkocht op 10 april 2017 voor € 265.501) en [c] (verkocht op 19 juni 2017 voor € 236.000), alle te [Z] (hierna tezamen: de vergelijkingsobjecten).

2.3.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport van 26 februari 2020, opgesteld door [naam taxateur], ingebracht. [naam taxateur] taxeert de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 – uitgaande van eerder vermelde inhoud en oppervlak van de woning alsmede aan de hand van dezelfde vergelijkingsobjecten – op € 174.000. Het taxatierapport bevat onder andere foto’s van (de binnenkant van) de woning, gemaakt – zo begrijpt het Hof – tijdens een inpandige opname door [naam taxateur].

2.4.

Tot de in eerste aanleg overgelegde stukken behoort een schriftelijke volmacht. Deze volmacht bevat – voor zover hier van belang – de volgende tekst:

“
Volmacht

Ondergetekende: [erflater]

(…)

Verleent hierbij volmacht aan:

Mevrouw G. Gieben van Previcus BV, kantoorhoudende te (…) Boxmeer, om hem/haar te vertegenwoordigen in alle zaken betreffende de aanslag lokale belastingen en de daarop vermelde WOZ-beschikking(-en).

Deze volmacht houdt in hoofdzaak in:

 Het indienen en desgewenst intrekken van bezwaar, (hoger) beroep of cassatie en het nemen van besluiten in deze procedures

(…)

Het bijwonen van uw (hoor-)zitting en daarbij namens u het woord voeren
Al datgene te doen wat gevolmachtigde nuttig of noodzakelijk acht voor volmachtgever

Dit alles met het recht van substitutie, wat betekent dat ook de collega’s van mevrouw G. Gieben namens u mogen optreden.

(…)

Door dit document te tekenen geeft u aan kennis te hebben genomen van de algemene voorwaarden zoals vermeld op https://www.previcus.nl/algemene-voorwaarden/ en daarmee akkoord te gaan.”

De volmacht is met datum 10 maart 2018 ondertekend door de erflater.

2.5.

In de op de website van Previcus vermelde algemene voorwaarden is onder andere het volgende bepaald:

“Artikel 2 Toepasselijkheid

1. Deze algemene voorwaarden zullen uitdrukkelijk van toepassing zijn op opdrachten, aanvullende opdrachten en vervolgopdrachten van opdrachtgevers / cliënten, behoudens indien en voor zover Previcus Vastgoed met een opdrachtgever/cliënt schriftelijk uitdrukkelijk anders overeenkomt.

(…)

Artikel 4 Opdrachten

(…) 2. Iedere opdracht wordt geacht uitsluitend te zijn verstrekt aan en te zijn aanvaard door Previcus Vastgoed.

3. Bij de uitoefening van een opdracht van een cliënt/opdrachtgever is Previcus Vastgoed gerechtigd om derden in te schakelen. Hierover zal tevoren zoveel mogelijk met opdrachtgever/cliënt worden overlegd. (…).”

2.6.

In het proces-verbaal van de zitting bij de rechtbank is onder meer het volgende vermeld:

“Namens eiser is verschenen [Q]. (…) De door [Q] overgelegde volmachten zijn aan dit proces-verbaal gehecht.

In antwoord op de vragen van de rechtbank verklaart [Q]:

Ik ben ingehuurd door Previcus. Ik werk zelf niet bij Previcus. Ik werk bij [naam] B.V. Ik leg een volmacht over van de gemachtigde van eiser. Hierin staat vermeld dat ik namens G. Gieben mag optreden voor eiser.

U zegt mij dat het recht van substitutie zoals verwoord in de volmacht van eiser aan G. Gieben slechts ziet op medewerkers van Previcus. Volgens u mag ik niet namens eiser het woord voeren op de zitting.

Volgens mij heeft eiser G. Gieben gemachtigd om alle noodzakelijke stappen te nemen. Zij machtigt mij om namens haar het woord te voeren. Ik ben niet in loondienst bij Previcus maar tree[d] wel op als collega.

U zegt mij dat ik niet namens eiser mag optreden. Omdat belastingzaken achter gesloten deuren worden behandeld verzoekt u mij de zaal te verlaten.”

2.7.

Tijdens de zitting in hoger beroep is namens partijen onder meer het volgende verklaard:

Door de gemachtigde:

“Ik beroep mij voor wat betreft de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [Q] op de volmacht van 10 maart 2018, die ik naar aanleiding van het verzoek van de griffier heb overgelegd. Het Hof wijst mij erop dat deze volmacht zich reeds in de stukken bevindt. Heb ik ook nog de volmacht waaraan de rechtbank in het proces-verbaal van de zitting refereert? In dit verband deelt het Hof mij mee dat het Hof voorafgaand aan deze zitting navraag heeft gedaan bij de rechtbank en dat de rechtbank niet (meer) over de volgens het proces-verbaal tijdens de zitting overgelegde volmacht beschikt. Ik meen dat de rechtbank in het proces-verbaal bedoelt te verwijzen naar genoemde volmacht van 10 maart 2018. Ik heb geen andere volmacht dan de volmacht van 10 maart 2018. Daar beroep ik mij dus op.

Voor het geval de klacht over het wegsturen van [Q] slaagt, welke gevolgen verbindt belanghebbende dan daaraan? Ik concludeer dan tot gegrondverklaring van het hoger beroep, met toekenning van een proceskostenvergoeding. Ik verzoek het Hof de zaak voorts niet terug te wijzen naar de rechtbank maar ook te oordelen over de voor de woning voor het jaar 2018 vastgestelde waarde.”

Namens de heffingsambtenaar:

“Voor het geval de klacht van belanghebbende slaagt, dan verzoek ik het Hof de zaak niet terug te wijzen naar de rechtbank, maar te oordelen over de voor de woning voor het jaar 2018 vastgestelde waarde.”

3.Geschil in hoger beroep

3.1.

Evenals in eerste aanleg is in hoger beroep in geschil of de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017 niet te hoog is vastgesteld.

3.2.

Voorts klaagt belanghebbende in hoger beroep over het door de rechtbank niet toestaan van [Q] om erflater op de zitting te vertegenwoordigen omdat – naar het oordeel van de rechtbank – de volmacht daartoe ontoereikend was.

4.Beoordeling van het geschil

Volmacht

4.1.1.

De rechtbank heeft [Q] niet toegestaan erflater op de zitting te vertegenwoordigen. De rechtbank heeft daartoe als volgt overwogen en beslist (erflater en de heffingsambtenaar zijn in de uitspraak van de rechtbank aangeduid onderscheidenlijk als ‘eiser’ en ‘verweerder’):

“De zaak is behandeld op de zitting van 27 maart 2019. De door eisers gemachtigde verstrekte volmacht aan [Q] om haar ter zitting te vertegenwoordigen is onbevoegd verleend omdat eisers volmacht aan zijn gemachtigde niet zo ver strekt. Eiser heeft G. Gieben gemachtigd en het recht van substitutie beperkt tot de collega’s van G. Gieben. Ter zitting is vastgesteld dat [Q] niet werkt in het bedrijf van G. Gieben en dus geen collega is in de zin van de volmacht. Gelet hierop is het [Q] niet toegestaan om namens eiser het woord te voeren en is hem verzocht de zittingzaal te verlaten. Eiser is niet verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door Mr. E. Brouwer, vergezeld van [naam taxateur], taxateur. De rechtbank heeft het onderzoek ter zitting gesloten.”

4.1.2.

De gemachtigde heeft in hoger beroep de volgende grieven tegen de beslissing van de rechtbank aangevoerd. In de eerste plaats heeft de gemachtigde gesteld dat het begrip ‘collega’ volgens Van Dale Groot woordenboek van de Nederlandse taal (hierna: Van Dale) is ‘iemand die werkt in hetzelfde beroep, in hetzelfde bedrijf’. Een ‘collega’ is derhalve volgens spraakgebruik een persoon die werkt in hetzelfde bedrijf, dan wel een vak- of ambtgenoot, waarbij de persoon hetzelfde vak of hetzelfde ambt uitoefent. De rechtbank heeft daarom ten onrechte geoordeeld dat onder de term ‘collega’ die in de verleende volmacht wordt gebruikt, uitsluitend personen kunnen worden verstaan die in het bedrijf van de gemachtigde (Previcus Vastgoed, hierna: Previcus) werkzaam zijn. Aangezien de overgelegde volmacht is verleend met het recht van substitutie (zie onder 2.4), waarbij wordt vermeld “dat ook de collega’s van mevrouw G. Gieben namens u mogen optreden”, strekt het recht van substitutie zich volgens de gemachtigde ook uit tot een daartoe door haar aangewezen vakgenoot zoals [Q], die weliswaar voor een ander bedrijf werkt, maar wel hetzelfde vak uitoefent. Reeds om die reden dient de conclusie te luiden dat [Q] bevoegd was de erflater ter zitting te vertegenwoordigen en namens hem het woord te voeren, aldus de gemachtigde.

4.1.3.

In de tweede plaats heeft de gemachtigde aangevoerd dat in de ondertekende volmacht is vastgelegd dat de erflater, door de volmacht te ondertekenen, heeft verklaard kennis te hebben genomen van de algemene voorwaarden van Previcus. In artikel 4, derde lid, van deze algemene voorwaarden (zie onder 2.5) is vermeld dat Previcus gerechtigd is om bij de uitvoering van een opdracht derden in te schakelen. Het inschakelen van [Q] om de erflater op de zitting bij de rechtbank te vertegenwoordigen kan hieronder worden geschaard, zo stelt de gemachtigde. Dit betekent volgens hem dat niet alleen op grond van een uitleg volgens spraakgebruik van de term ‘collega’, maar ook door de verwijzing in de volmacht naar de algemene voorwaarden [Q] bevoegd was om ter zitting namens de erflater het woord te voeren.

4.1.4.

In de derde plaats dient volgens de gemachtigde te worden meegewogen dat de erflater in zijn belang is geschaad door de weigering van de rechtbank om [Q] als zijn vertegenwoordiger op de zitting toe te laten, aangezien [Q] daardoor de mogelijkheid is ontnomen om namens hem ter zitting het woord te voeren. De gemachtigde heeft het Hof verzocht om, als hij op dit punt in het gelijk wordt gesteld, de zaak niet terug te wijzen naar de rechtbank, maar de zaak zelf af te doen. Voorts heeft de gemachtigde het Hof verzocht de Staat te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende in hoger beroep, vanwege de door hem gestelde schending van het procesbelang van de erflater.

4.1.5.

De heffingsambtenaar heeft deze standpunten betwist. Naar zijn mening heeft de rechtbank een juiste beslissing gegeven.

4.1.6.

Bij zijn oordeel stelt het Hof het volgende voorop. In artikel 8:24, eerste lid, Awb is bepaald dat partijen zich door een gemachtigde kunnen laten vertegenwoordigen. De vraag of aan een bepaalde persoon een volmacht is verleend en, zo ja, met welke inhoud, dient ook in het bestuursprocesrecht in beginsel te worden beantwoord aan de hand van de regels van het Burgerlijk Wetboek (artikel 3:60 tot en met 3:79 BW); op grond van artikel 3:79 BW zijn de wettelijke voorschriften van Boek 3 Titel 3 BW ook van toepassing buiten het vermogensrecht. De volmachtverlening is een eenzijdige rechtshandeling, waarop de maatstaven van artikel 3:33 en 3:35 BW van toepassing zijn (wilsvertrouwensleer). Het komt daarbij aan (kort samengevat) op hetgeen partijen (de volmachtgever en de gevolmachtigde) over en weer hebben verklaard en over en weer uit elkaars gedragingen en verklaringen hebben mogen begrijpen, waarbij in het bijzonder van belang is de verklaring of gedraging waarbij de volmacht is verleend (zie HR 12 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW9243 (Varde/Harbers)).

4.1.7.

Voorts moet worden meegewogen dat in de wettelijke regeling van (het recht van) substitutie, in artikel 3:64 BW, wordt uitgegaan van de hoofdregel (behoudens een aantal wettelijke uitzonderingen, die zich in casu niet voordoen) dat de gevolmachtigde niet bevoegd is de volmacht aan een ander te verlenen, noch bij een bijzondere, noch bij een algemene volmacht. De ratio van deze hoofdregel is dat men een gevolmachtigde pleegt te kiezen wegens diens persoonlijke kwaliteiten. Met de aanvangswoorden 'tenzij anders is bepaald' in artikel 3:64 BW is aangeven dat de volmachtgever van het in het artikel bepaalde kan afwijken, door hetzij ruimere bevoegdheden tot substitutie te verlenen, hetzij de in het wetsartikel neergelegde bevoegdheden te beperken.

4.1.8.

Het komt in het onderhavige geval derhalve aan op de interpretatie, met inachtneming van de onder 4.1.6 en 4.1.7 geformuleerde uitgangspunten, van de bewoordingen waarin de erflater in de onder 2.3 vermelde schriftelijke volmacht aan de gemachtigde (Gieben) het recht van substitutie heeft verleend, waarbij ook de context van de gebezigde bewoordingen van belang is.

4.1.9.

Het Hof stelt vast dat de erflater het door hem aan de gemachtigde verleende recht van substitutie heeft beperkt tot een bepaalde groep personen, te weten “de collega’s van mevrouw Gieben”. Dit blijkt met name uit het feit dat na de bewoordingen ‘het recht van substitutie’ een komma is geplaatst, gevolgd door de woorden ‘wat bekent dat’, hetgeen een specificatie en tevens een beperking inhoudt van de personen die Gieben mogen vervangen. Naar het oordeel van het Hof wordt met een ‘collega’ in het dagelijks spraakgebruik vaak een persoon bedoeld die in hetzelfde bedrijf werkt. Voor zover de term ‘collega’ volgens spraakgebruik een ruimere betekenis kan hebben – iedere persoon die hetzelfde vak of ambt uitoefent – staat de context waarin het onderhavige recht van substitutie is verleend, aan een dergelijke ruimere uitleg in de weg. De erflater heeft immers de in de volmacht omschreven bevoegdheden specifiek toegekend aan “mevrouw G. Gieben van Previcus BV”, hetgeen betekent dat ervan moet worden uitgegaan dat de erflater Gieben heeft gekozen vanwege haar persoonlijke kwaliteiten en vanwege het bedrijf waarin zij werkt (Previcus). Gelet op die context dienen de bewoordingen waarin het recht van substitutie is geformuleerd – “de collega’s van mevrouw Gieben” – te worden uitgelegd als: de personen die in hetzelfde bedrijf (Previcus) werken als Gieben. Het Hof verwerpt derhalve de stelling van belanghebbende dat het verleende recht van substitutie zich uitstrekt tot medewerkers van andere bedrijven die hetzelfde vak uitoefenen.

4.1.10.

Voorts is het Hof van oordeel dat het bepaalde in artikel 4, derde lid, van de algemene voorwaarden van Previcus (zie onder 2.5) niet kan bewerkstelligen dat aan het in de schriftelijke volmacht verleende recht van substitutie een ruimere uitleg kan worden gegeven dan uit de formulering van deze volmacht volgt. Wettelijk uitgangspunt is immers (zie onder 4.1.7) dat de gevolmachtigde niet bevoegd is de volmacht aan een ander te verlenen; in de schriftelijke volmacht heeft de volmachtgever aangegeven voor welke specifiek omschreven groep personen door hem het recht van substitutie is toegekend. In artikel 4, derde lid, van de algemene voorwaarden is slechts in algemene bewoordingen gesteld dat Previcus “bij de uitoefening van een opdracht” gerechtigd is om derden in te schakelen. Een dergelijke algemene bepaling derogeert niet aan de specifieke omschrijving waarmee in de volmacht het recht van substitutie is beperkt tot een bepaalde categorie personen.

4.1.11.

Op grond van het hiervoor onder 4.1.6 tot en met 4.1.10 overwogene is het Hof van oordeel dat de rechtbank bij de aanvang van de zitting met juistheid heeft vastgesteld dat [Q] niet gerechtigd was om de erflater op de zitting te vertegenwoordigen en namens hem het woord te voeren. Ter zitting is immers vastgesteld dat [Q] niet werkte in het bedrijf van Gieben en dus geen ‘collega’ is in de zin van de volmacht. Gelet op het besloten karakter van belastingzittingen heeft de rechtbank daarom terecht [Q] verzocht de zittingzaal te verlaten, omdat [Q] niet in staat was om ter zitting een rechtsgeldige volmacht over te leggen.

Het Hof komt eveneens tot deze conclusie indien veronderstellenderwijs ervan wordt uitgegaan, zoals in het proces-verbaal van de zitting is vermeld (zie onder 2.6), dat [Q] ter zitting een volmacht heeft overgelegd waarin hij door Gieben is gemachtigd om namens haar belanghebbende ter zitting te vertegenwoordigen. Zoals hiervoor is overwogen, is het in de volmacht van de erflater opgenomen recht van substitutie beperkt tot de collega’s van Gieben, zodat Gieben niet bevoegd was om [Q] te machtigen namens haar op de zitting de erflater te vertegenwoordigen. Gesteld noch gebleken is de erflater zelf [Q] heeft gemachtigd om hem op de zitting bij de rechtbank te vertegenwoordigen.

4.1.12.

Belanghebbende klaagt evenwel terecht erover dat hij in zijn procesbelang is geschaad, doordat de rechtbank het onderzoek heeft gesloten en uitspraak heeft gedaan, kennelijk zonder de gemachtigde (of de erflater zelf) in de gelegenheid te stellen te reageren op het ter zitting geconstateerde volmachtgebrek. Uit het procesdossier blijkt in elk geval niet dat de rechtbank hierover (tijdens of na afloop van de zitting) contact heeft opgenomen met de gemachtigde (of de erflater). Naar het oordeel van het Hof is het in strijd met een goede procesorde om, indien de rechter ter zitting een persoon als gemachtigde heeft geweigerd wegens een ontoereikende volmacht, de belanghebbende niet de gelegenheid te bieden op deze beslissing te reageren voordat het onderzoek wordt gesloten en uitspraak wordt gedaan (vgl. – voor het geval waarin een gemachtigde op de voet van artikel 8:25 Awb wordt geweigerd – HR 6 november 2020, nr. 19/05365, ECLI: NL:HR:2020:1730).

4.1.13.

Het had naar ’s Hofs oordeel in de rede gelegen om – bijvoorbeeld tijdens een korte schorsing van de zitting – contact op te (laten) nemen met de gemachtigde van de erflater (Gieben), om deze te wijzen op het geconstateerde volmachtgebrek en haar de gelegenheid te bieden dit gebrek (binnen een door de rechtbank te stellen termijn) te herstellen, bijvoorbeeld door het optreden van [Q] ter zitting door de erflater achteraf te laten bekrachtigen (artikel 3:69 BW). In dat geval had [Q] namens de erflater ter zitting het woord kunnen voeren en had de erflater het geconstateerde bevoegdheidsgebrek achteraf kunnen repareren door deze vertegenwoordiging te bekrachtigen. Een andere mogelijkheid was geweest om na afloop van de zitting de gemachtigde (of de erflater) in ieder geval de gelegenheid te bieden op deze processuele beslissing te reageren. In zoverre is het procesbelang van de erflater geschaad, omdat het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden zonder dat de erflater tijdens die zitting is vertegenwoordigd. Nu belanghebbende het Hof heeft verzocht de zaak zelf af te doen, zal het Hof niet overgaan tot terugwijzing van de zaak naar de rechtbank.

4.1.14.

Hierbij tekent het Hof wel aan dat het uitsluitend aan de nalatigheid van de gemachtigde (Gieben) is te wijten dat een daartoe onbevoegde persoon ter zitting bij de rechtbank is verschenen. Het Hof wijst daarom het verzoek van belanghebbende af om hem ook bij een inhoudelijk ongegrond beroep een proceskostenvergoeding voor de procedure in hoger beroep toe te kennen, omdat de rechtbank hem geen mogelijkheid heeft geboden om het geconstateerde bevoegdheidsgebrek te herstellen. De gemachtigde heeft er kennelijk voor gekozen om, nadat [Q] ter zitting als procesvertegenwoordiger was geweigerd, geen verzoek aan de rechtbank te doen om het bevoegdheidsgebrek te herstellen en heeft eerst tijdens de procedure in hoger beroep grieven aangevoerd tegen deze processuele beslissing van de rechtbank. Het is derhalve van de beslissing van het Hof over het inhoudelijke geschil afhankelijk of belanghebbende recht heeft op een vergoeding van zijn proceskosten in hoger beroep.

WOZ-waarde

4.2.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.3.

Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

4.4.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd, en tegenover de betwisting door belanghebbende, aannemelijk gemaakt dat de voor de woning op € 196.000 vastgestelde waarde niet te hoog is. Daartoe overweegt het Hof als volgt.

4.5.

Partijen zijn het erover eens (zie 2.2.2) dat de verkoopprijzen van de woningen [a] (verkocht op 28 april 2016 voor € 178.000), [b] (verkocht op 10 april 2017 voor € 265.501) en [c] (verkocht op 19 juni 2017 voor € 236.000), alle te [Z], gebruikt kunnen worden ter onderbouwing van de voor de woning vast te stellen waarde. Het Hof sluit zich daarbij aan, en merkt in dit verband op – dat is tussen partijen ook niet in geschil – dat met name [a] met de woning goed vergelijkbaar is.

4.6.

Naar het oordeel van het Hof bieden de (naar de waardepeildatum geïndexeerde) verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten – rekening houdend met waarderelevante verschillen, zoals inhoud, perceeloppervlak of in voorkomend geval de aanwezigheid van een berging, schuur of dakkapel – voldoende steun aan de vastgestelde waarde van € 196.000. Het Hof neemt daarbij het volgende in aanmerking. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof met hetgeen hij heeft aangevoerd en naar valt op te maken uit de stukken aannemelijk gemaakt dat de woning een betere ligging heeft dan [a]. Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd leidt op dit punt niet tot een ander oordeel; het Hof acht in dat verband aannemelijk dat de door belanghebbende aangevoerde ‘groothandel’ niet meer is dan de door de heffingsambtenaar omschreven loods die op enige afstand achter een groenvoorziening van de woning is gelegen. Voorts volgt het Hof de door de heffingsambtenaar aan de woning toegekende normering ‘matig’ voor kwaliteit en onderhoud. De daarentegen door belanghebbende voor kwaliteit en onderhoud toegekende laagste norm van 1, zoals vermeld in de door belanghebbende ingebrachte matrix, volgt het Hof niet aangezien die kwalificatie niet wordt gesteund met de door belanghebbende ingebrachte foto’s. Ook overigens valt naar oordeel van het Hof uit de stukken niet op te maken dat sprake zou zijn van een pand dat naar de laagste norm gewaardeerd zou moeten worden. Voorts acht het Hof met name van belang dat het verschil in WOZ-waarde tussen de woning en [a] zich voor een groot deel laat verklaren door het verschil in kavelgrootte, te weten 165 m2 van nr. 32 ten opzichte van de – in de matrix van de heffingsambtenaar voor de woning vermelde – 190 m2, daargelaten de (door belanghebbende) betwiste in hoger beroep door de heffingsambtenaar ingenomen stelling dat de kavel in werkelijkheid 248 m² bedraagt . De door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde wordt naar het oordeel van het Hof ook voldoende gesteund door de andere vergelijkingsobjecten. De conclusie luidt dat de rechtbank op goede gronden heeft geoordeeld dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Het door belanghebbende in hoger beroep overgelegd taxatierapport van [naam taxateur] (zie 2.3) brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Dit taxatierapport gaat uit van dezelfde vergelijkingsobjecten en verkoopprijzen als dat van de heffingsambtenaar maar zoals hiervoor overwogen volgt het Hof niet de normering van [naam taxateur] voor kwaliteit en onderhoud. Hiervoor is het Hof ook al ingegaan op (de kwalificatie van) de ligging.

4.7.

Hetgeen overigens nog door belanghebbende naar voren is gebracht, leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

4.8.

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank wordt bevestigd.

5.Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van het geding op grond van artikel 8:75 in verbinding met artikel 8:108 van de Algemene wet bestuursrecht.

6.Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. R.C.H.M. Lips, voorzitter, H.E. Kostense en C.J. Hummel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. C. Lambeck als griffier. De beslissing is op 24 augustus 2021 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie injstellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.
Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl.

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederenAlleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.
Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.