ECLI:NL:GHAMS:2021:2739

• Datum uitspraak: 21 september 2021
• Publicatiedatum: 17 september 2021
• Zaaknummer: 20/00570
• Instantie: Gerechtshof Amsterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: N. Djebali; W.J. Blokland; I.J.F.A. van Vijfeijken
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beoordeling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak in hoger beroep

In deze zaak heeft het Gerechtshof Amsterdam op 21 september 2021 uitspraak gedaan in hoger beroep over de vastgestelde WOZ-waarde van een onroerende zaak. De heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer had de waarde van de woning vastgesteld op € 485.000 voor het kalenderjaar 2019. Belanghebbende, de eigenaar van de woning, was het niet eens met deze vaststelling en had bezwaar gemaakt, wat door de heffingsambtenaar ongegrond werd verklaard. De rechtbank Noord-Holland bevestigde deze beslissing in haar uitspraak van 27 augustus 2020. Belanghebbende ging in hoger beroep, waarbij hij stelde dat de waarde te hoog was vastgesteld en dat deze niet in overeenstemming was met de marktontwikkelingen.

Het Hof heeft de argumenten van belanghebbende beoordeeld en geconcludeerd dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het Hof heeft de vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar zijn overgelegd, als voldoende vergelijkbaar beoordeeld. De heffingsambtenaar heeft met een taxatierapport en een matrix van vergelijkingsobjecten aangetoond dat de waarde van de woning in lijn is met de markt. Het Hof heeft de uitspraak van de rechtbank bevestigd en het hoger beroep ongegrond verklaard. De kostenveroordeling is niet aan de orde gesteld.

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

kenmerk 20/00570

21 september 2021

uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,

tegen de uitspraak van 27 augustus 2020 in de zaak met kenmerk HAA 19/5053 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen

belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer , de heffingsambtenaar.

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 28 februari 2019 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 485.000. Gelijktijdig zijn door middel van hetzelfde geschrift de aanslagen gemeentelijke belastingen 2019 bekendgemaakt.

1.2.

Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 3 september 2019 het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen voormelde uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 27 augustus 2020 heeft de rechtbank het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.

1.4.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 6 oktober 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben het Hof toestemming verleend tot het achterwege laten van een onderzoek ter zitting. Hierop heeft het Hof bepaald het onderzoek ter zitting achterwege te laten, het onderzoek te sluiten en schriftelijk uitspraak te doen.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het is een vrijstaande woning met garage gelegen in de wijk [wijk] te [plaats] . De inhoud van de woning is ongeveer 495 m3 en de oppervlakte van het perceel is 313 m2.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voor de woning op € 485.000 vastgestelde waarde onder meer een matrix overgelegd, met daarin opgenomen (verkoop)gegevens van een drietal objecten, allemaal gelegen in de wijk [wijk] te [plaats] (hierna: de vergelijkingsobjecten). Hieronder de matrix.

[afbeelding met persoonsgegevens]

3. Geschil in hoger beroep

Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van € 485.000 niet te hoog is.

4. Het oordeel van de rechtbank

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen en beslist (belanghebbende wordt in deze uitspraak aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):

“Geschil

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2018.

3. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Eiser bepleit een waarde van € 440.000 en stelt daartoe het volgende. De waarde van de woning is teveel gestegen ten opzichte van de waarde die voor de vorige waardepeildatum is vastgesteld. Het stijgingspercentage van de woning was op 1 januari 2017 12,2% en op 1 januari 2018 19,75%. Het landelijk stijgingspercentage was op 1 januari 2017 8,4% en op 1 januari 2018 8,7 %. Daarom ligt het in de rede om de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2019 vast te stellen op € 440.000, uitgaande van de WOZ-waarde van € 405.000 voor het belastingjaar 2018 verhoogd met 8,7%. Een waardeontwikkeling van 19,75% is niet te verklaren, omdat er geen verbouwingsactiviteiten aan de woning hebben plaatsgevonden.

4. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport en een daarin opgenomen waardematrix. Daarin zijn naast de gegevens van de woning, de verkoopgegevens vermeld van [woning 1] , [woning 2] en [woning 3] , alle te [plaats] . In deze matrix is de woning getaxeerd op € 485.000.

5. Voor het overige verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.

Beoordeling van het geschil

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

7. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank overweegt daartoe dat de vergelijkingsobjecten die in de matrix zijn vermeld kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht, allemaal vrijstaande woningen met een garage betreffen en wat betreft kwaliteit, onderhoud, ligging, inhoud en oppervlakte ook voldoende vergelijkbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten kunnen dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de perceelsgrootte en de onderhoudstoestand, voldoende rekening is gehouden.

Verweerder heeft uit de vastgestelde eindwaarde van de woning en uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten een waarde per m³ herleid. Deze waarde varieert voor de gehanteerde vergelijkingsobjecten van € 525 tot € 835. De waarde per m³ voor de woning is € 630. Dit is lager dan het gemiddelde van de waarde per m³ van de vergelijkingsobjecten. Gelet daarop is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.

9. Eiser heeft de waarde berekend aan de hand van de vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2018 van € 405.000 verhoogd met het landelijk stijgingspercentage van 8,7%.

De rechtbank volgt deze berekening niet.

Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de vastgestelde waarde voor 2019 is daarom slechts van belang of de waarde die aan de woning is toegekend in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals onder 6 weergegeven. Aan de verhouding tussen waardes die voor twee opvolgende jaren zijn vastgesteld, komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Verder kan aan een landelijk stijgingspercentage geen doorslaggevende betekenis worden toegekend, omdat de waardeontwikkeling van alle woningen in Nederland in het algemeen niet – althans onvoldoende – bruikbaar is voor de waardebepaling van één woning in het bijzonder. Hiermee heeft eiser de door hem voorgestane waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt.

10. Gelet op het voorgaande dient het beroep ongegrond te worden verklaard.”

5. Beoordeling van het geschil in hoger beroep

5.1.

Het Hof onderschrijft het wettelijke kader zoals opgenomen onder 6. van de uitspraak van de rechtbank en de bewijslastverdeling zoals opgenomen onder 7. van die uitspraak en maakt die overwegingen tot de zijne. Het Hof overweegt verder als volgt.

5.2.

Met de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de daarin opgenomen matrix in zijn bewijslast is geslaagd. Hiertoe wijst het Hof erop dat de drie vergelijkingsobjecten allemaal (i) kort voor of na de waardepeildatum 1 januari 2018 zijn verkocht, (ii) vrijstaande woningen met een garage zijn, en (iii) gelegen zijn in de wijk [wijk] te [plaats] . Gelet hierop kunnen de drie vergelijkingsobjecten in beginsel dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning van belanghebbende. Verder is het Hof van oordeel dat er met de onderlinge verschillen in kwaliteit, onderhoud, ligging en uitstraling, tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. Hierbij is van belang dat er tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten een waarderingsverschil per 1 januari 2018 is gelegen dat oploopt van € 114.000 tot € 225.000. Vanuit dat perspectief bezien is de WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.

5.3.

Belanghebbendes betoog dat de buurpanden de (enige) juiste vergelijkingsobjecten zijn voor de woning, kan het Hof niet volgen en faalt ook reeds gelet op hetgeen hiervoor in 5.2. is overwogen. Voor zover belanghebbende heeft bedoeld te stellen dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld ten opzichte van die van de buurpanden en dat die buurpanden beter vergelijkingsmateriaal opleveren dan de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft gebruikt, volgt het Hof hem daarin evenmin. Ten eerste acht het Hof de buurpanden niet beter vergelijkingsmateriaal, alleen al omdat het geen vrijstaande woningen betreffen, en ten tweede zijn WOZ-waarden, anders dan verkoopprijzen, geen marktgegevens. De WOZ-waarden van de buurpanden rechtvaardigen daarom tegenover de verkoopcijfers van geschikte vergelijkingsobjecten waarmee de heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde heeft onderbouwd, niet het oordeel dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is.

5.4.

Het Hof onderschrijft voorts hetgeen door de rechtbank onder 9. van haar uitspraak is overwogen en maakt dat tot het zijne. Hetgeen belanghebbende in hoger beroep naar voren brengt ter zake van de waardestijging van de woning percentueel afgezet tegen (i) waardes van de woning in andere jaren, en (ii) landelijke stijgingspercentages, treft ook nu geen doel.

5.5.

Gelet op het vorenoverwogene acht het Hof de heffingsambtenaar, ook in het licht van wat belanghebbende daartegen heeft aangevoerd, geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2018 niet te hoog heeft vastgesteld.

Slotsom 5.6. Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd.

6. Kosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling.

7. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank.

De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter van de belastingkamer, W.J. Blokland en I.J.F.A. van Vijfeijken, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. A.F.J.S. Molleman als griffier. De beslissing is op 21 september 2021 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Toelichting rechtsmiddelverwijzing

Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen.
Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend.

Digitaal procederen

Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op
www.hogeraad.nl . Informatie over de inlogmiddelen vindt u op
www.hogeraad.nl .

Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen.

Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.
Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.