ECLI:NL:GHAMS:2021:2295

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.279.861/01

zaaknummer rechtbank Amsterdam: 7075268 CV EXPL 18-15917

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 juli 2021

inzake

[appellant],

wonend te [woonplaats] ,

appellant,

advocaat: mr. S.M. van der Salm te Amsterdam,

tegen

WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,

gevestigd te Amsterdam,

geïntimeerde,

niet verschenen.

Partijen worden hierna [appellant] en De Key genoemd.

1.Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellant] is bij dagvaarding van 10 juni 2020 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 20 april 2020, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer gewezen tussen [appellant] als eiser en De Key als gedaagde.

Tegen De Key is verstek verleend.

[appellant] heeft daarna een memorie van grieven ingediend.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en zijn vorderingen zoals in eerste aanleg ingesteld zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten en met wettelijke rente.

[appellant] heeft in hoger beroep bewijs aangeboden.

2. De feiten

De kantonrechter heeft in het vonnis waarvan beroep onder 1.1 tot en met 1.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

3.De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) [appellant] huurt sinds 20 juli 2000 woonruimte van De Key aan [adres 1] te [plaats] (verder: de woonruimte). Het betreft een atelierwoning in een nieuwbouwcomplex aan [straat 1] , [straat 2] en [straat 3] . [appellant] is de eerste huurder. De huidige huur bedroeg laatstelijk (iets minder dan) € 600,00 per maand.

(ii) Aan de achterzijde van de woonruimte ligt een patio, die bij de woonruimte van [appellant] hoort en waaraan twee andere panden met woonruimten grenzen: [adres 2] en [adres 3] . Deze panden zijn ook eigendom van De Key en maakten deel uit van hetzelfde nieuwbouwcomplex.

(iii) De woonruimten van de [adres 2] en [adres 3] op de begane grond zijn kort voor de komst van [appellant] verhuurd: [adres 2] aan een alleenstaande ( [naam 1] ) en [adres 3] aan een gezin met kinderen ( [naam 2] ).

(iv) Vanaf het begin bevinden zich in de achtergevels van de woonruimten aan [straat 2] ramen, waarvan het bovenste kleinere deel een beperkte kiepstand naar binnen heeft; de ramen in het onderste grotere deel kunnen niet open en zijn ondoorzichtig gemaakt, zodat de bewoner niet op de patio kan kijken, maar wel zijn huis kan ventileren.

( v) In 2005 is [appellant] met een aantal andere buren tegen De Key een procedure gestart in verband met door de openstaande ramen veroorzaakte geluidsoverlast. Daarin werd gevorderd dat de betreffende ramen werden dichtgezet. In de procedure is in maart 2006 ook namens [appellant] een schikking bereikt.

(vi) De schikking is vastgelegd in correspondentie tussen de raadslieden van partijen en luidt als volgt:

“- De Key overlegt met de naburen van cliënten over het mogelijk vrijwillig vastzetten van de ramen;

- als die buren daar niet vrijwillig toe bereid zijn worden de ramen vast gezet na hun verhuizing, en voor de duur van de bewoning van de woningen door cliënten;

- de ramen gaan weer open als één van cliënten zijn/haar woning verlaat. De Key neemt de inspanningsverplichting op zich om aan de nieuwe huurder van de woning van deze vertrekkende huurder wordt gemeld dat er overlastproblemen waren tussen cliënten en hun buren vanwege de draaiende ramen;

- De Key toont zich niet bereid om cliënten financieel te steunen bij het vinden van een alternatieve oplossing met betrekking tot de geluidsproblemen die als gevolg van de gerealiseerde blouw optreden, wel is De Key bereid constructief met cliënten mee te denken aan een oplossing.”

De procedure is vervolgens doorgehaald.

(vii) De huurders van destijds, [naam 1] en [naam 2] , waren niet bereid de ramen dicht te zetten en wonen nog steeds in de woonruimten aan de [adres 2] en [adres 3] .

(viii) De woonruimte van [appellant] en die van de huurders van [straat 2] maken sinds enige jaren onderdeel uit van een vereniging van eigenaars.

3.2.

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd dat de kantonrechter De Key, op straffe van verbeurte van een dwangsom, zal gebieden de ramen in de woningen grenzend aan de patio van [appellant] – meer in het bijzonder de ramen van de woningen aan de [adres 2] en [adres 3] – vaststaand en ondoorzichtig te maken en, voorts, De Key zal veroordelen in de proceskosten. De Key heeft tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3.

De kantonrechter heeft bij het vonnis waarvan beroep de vorderingen afgewezen en de proceskosten tussen partijen gecompenseerd. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt [appellant] in hoger beroep met zes grieven op.

3.4.

Met zijn eerste grief voert [appellant] aan dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat hij, [appellant] , heeft erkend dat hij elf jaar geleden een schikking heeft getroffen, omdat die schikking al veel langer geleden, te weten in 2006, tot stand is gekomen. Dit is juist, ook in het bestreden vonnis zelf is (onder 1.5) overwogen dat de schikking in maart 2006 is bereikt, zoals ook blijkt uit de tussen (de advocaten van) partijen destijds gevoerde correspondentie waarmee die schikking tot stand is gekomen (zie productie 1 bij conclusie van antwoord), in het bijzonder uit de brief van mr. Breukelaar aan mr. Joustra van 8 maart 2006. Dit betekent dat ten tijde van het wijzen van het vonnis van de kantonrechter veertien jaar was verstreken (thans dus vijftien jaar) sinds het moment waarop de schikking is getroffen, zodat
grief 1gegrond is, wat op zichzelf niet tot vernietiging van het bestreden vonnis leidt.

3.5.

[appellant] betoogt met zijn tweede grief dat de schikking die hij in 2006 heeft getroffen niet als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 lid 1 BW kan worden gekwalificeerd.

3.5.1.

Volgens hem is bij deze schikking geen sprake geweest van enige beëindiging of voorkoming van een onzekerheid of geschil: deze schikking houdt immers de onzekere situatie in stand dat hij in het ongewisse verkeert over wanneer de onrechtmatige situatie grenzend aan zijn patio alsmede het einde van de daaruit voortkomende overlast, valt te verwachten. Omdat het niet om een vaststellingsovereenkomst gaat, geldt niet het strikte uitgangspunt dat partijen zich ‘sec’ aan de schikking hebben te houden en hoeft de rechter minder terughoudend te zijn, aldus [appellant] .

3.5.2.

Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. [appellant] was destijds van mening dat De Key verplicht was de ramen van zijn buren wonend aan de [adres 2] en [adres 3] vaststaand en ondoorzichtig te (doen) maken op grond van artikel 5:51 BW en het feit dat hij door de openstaande ramen geluidsoverlast ondervond, wat De Key gemotiveerd betwistte. Daarmee was wat rechtens tussen hen te gelden had, onzeker geworden, en dus grond voor het ontstaan van een geschil. Aan die onzekerheid hebben partijen zelf een einde gemaakt door de overeenkomst die zij in maart 2006 hebben gesloten, waarin zij hebben vastgesteld wat vanaf dat moment op dit punt rechtens tussen hen zou gelden. Daarmee is aan alle vereisten die gelden voor kwalificatie van die tussen hen gesloten overeenkomst als vaststellingsovereenkomst voldaan, en heeft die overeenkomst tot gevolg dat partijen jegens elkaar aan die vaststelling zijn gebonden.

3.5.3.

Het voorgaande betekent dat
grief 2faalt.

3.6.

De derde grief bevat, naar de kern genomen, een tweetal klachten, te weten dat de vaststellingsovereenkomst onder invloed van dwaling is tot stand gekomen en dat De Key is tekortgeschoten in de nakoming van die overeenkomst.

3.6.1.

In de eerste plaats stelt [appellant] dat de schikking is tot stand gekomen onder invloed van dwaling aan zijn kant: hoewel De Key wist dat zijn buren wonend aan de [adres 2] en [adres 3] voorlopig helemaal geen verhuisplannen hadden, heeft zij [appellant] daaromtrent niet tevoren ingelicht, wat zij wel had moeten doen, in welk geval hij de overeenkomst niet, althans niet onder dezelfde voorwaarden, was aangegaan. Het hof verwerpt dit betoog omdat de rechter artikel 6:228 BW in geval van een vaststellingsovereenkomst met terughoudendheid dient toe te passen: partijen kunnen in beginsel geen beroep doen op dwaling met betrekking tot datgene waarover juist werd getwist of onzekerheid bestond. Daaraan voegt het hof toe dat [appellant] zijn stellingen op dit punt onvoldoende heeft onderbouwd en overigens ook geen vordering tot vernietiging van de vaststellingsovereenkomst heeft ingesteld.

3.6.2.

In de tweede plaats moet de overeenkomst volgens [appellant] zo worden uitgelegd dat hij ervan mocht uitgaan dat zijn desbetreffende buren op afzienbare termijn zouden verhuizen en is De Key, nu dit niet is gebeurd en de ramen nog steeds niet vaststaand en ondoorzichtig zijn gemaakt, tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Ook dit betoog treft geen doel. In de overeenkomst (en de daaraan voorafgaande correspondentie) is geen enkele aanwijzing te vinden dat [appellant] de woorden “na hun verhuizing” redelijkerwijs zo heeft kunnen en mogen begrijpen dat de desbetreffende buren op korte of afzienbare termijn zouden gaan verhuizen. Zelf heeft hij onvoldoende gesteld waarom die uitleg voor de hand liggend zou (moeten) zijn, terwijl zijn eigen gedragingen na het sluiten van de overeenkomst – eerst twaalf jaar nadien stelt hij zijn vordering in rechte in – die uitleg evenmin ondersteunen. Voor zover hij heeft gesteld dat de situatie van meet af aan onrechtmatig was, miskent hij bovendien dat de vaststellingsovereenkomst nadien is gesloten en hij er dus niet (meer) van kon uitgaan dat de onrechtmatige toestand – zo daarvan al sprake was – binnen afzienbare tijd zou worden opgeheven.

3.6.3.

Een en ander brengt mee dat
grief 3evenmin terecht is voorgesteld en dat ook
grief 4, die stoelt op dezelfde grondslag als de derde grief, moet worden verworpen.

3.7.

Met zijn vijfde grief betoogt [appellant] dat voldoende grond bestaat om de vaststellingsovereenkomst op grond van artikel 6:248 BW ‘open te breken’. Voor zover [appellant] zich daarbij beroept op stellingen die in het kader van de tweede en derde grief al zijn besproken, faalt zijn betoog. Voor zover hij zich erop beroept dat de ramen na vijftien jaar nog steeds niet vaststaand en ondoorzichtig zijn gemaakt en dit veel gewicht in de schaal behoort te leggen, is deze enkele stelling onvoldoende om tot de conclusie te komen dat een beroep door De Key op de vaststellingsovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid
onaanvaardbaarals bedoeld in artikel 6:248 lid 2 BW is. Voor zover [appellant] ook in dit verband heeft gesteld dat de situatie van meet af aan onrechtmatig was, herhaalt het hof wat het hiervoor (onder 3.6.2) reeds heeft overwogen, te weten dat hij daarmee miskent dat de vaststellingsovereenkomst nadien is gesloten en hij er dus niet (meer) van kon uitgaan dat de onrechtmatige toestand – zo daarvan al sprake was – binnen afzienbare tijd zou worden opgeheven.

3.8.

Het voorgaande brengt mee dat
grief 6, die zelfstandige betekenis mist, eveneens faalt.

3.9.

[appellant] heeft geen stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat zijn bewijsaanbod – dat op zichzelf al onvoldoende is gespecificeerd – als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

3.10.

De slotsom luidt dat het appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep die, gelet op het feit dat De Key verstek heeft laten gaan in de procedure, zullen worden begroot op nihil.

4.De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het geding in hoger beroep en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van De Key gevallen, op nihil voor verschotten en op nihil voor salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, E.K. Veldhuijzen van Zanten en R.J.Q. Klomp en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2021.