Uitspraak
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht, team I
zaaknummer: 200.279.816/01
zaaknummer rechtbank Amsterdam: 8227808 EA 19-913
beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 juli 2021
inzake
[appellant],
wonend te [woonplaats] ,
appellant,
advocaat: mr. J.T. Drenth te Amsterdam,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET ENSEMBLE [naam]
TE [plaats],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
geïntimeerde,
advocaat: mr. E.C.H. Cuijpers te Bussum.
1.Het geding in hoger beroep
Partijen worden hierna [appellant] en de VvE genoemd.
[appellant] is bij beroepschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op
18 juni 2020, onder aanvoering van één grief in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam van 18 mei 2020 met bovenvermeld zaaknummer. Het beroepschrift strekt ertoe dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het inleidend verzoek van [appellant] alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten.
Op 16 oktober 2020 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep, met producties, van de VvE ingekomen, met primair het verzoek [appellant] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn hoger beroep, althans de bestreden beschikking te bekrachtigen, subsidiair – bij toewijzing van de vervangende machtiging – om aan die machtiging de in haar tegenverzoek geformuleerde voorwaarden te verbinden, met, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure.
Van de VvE is op 25 november 2020 een ‘akte van uitlating: productie 6a’ bij het hof binnengekomen.
Op 26 mei 2021 heeft het hof van [appellant] producties (9 tot en met 11) ontvangen.
Van de VvE heeft het hof op 27 mei 2021 een ‘akte aanvullende productie’ met een productie (5) ontvangen.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 3 juni 2021. Bij die gelegenheid hebben namens partijen de advocaten het woord gevoerd, ieder aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Door respectievelijk namens partijen en [belanghebbende 1] , [belanghebbende 2] , [belanghebbende 3] en [belanghebbende 4] als belanghebbenden zijn inlichtingen verschaft.
De VvE heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.
Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op heden.
2.Feiten
De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 1.1 tot en met 1.6 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten behelzen, waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan, het volgende.
2.1.
[appellant] is sinds enkele jaren eigenaar van het appartement op de begane grond en de eerste verdieping van het gebouw [adres 1] te [plaats] , dat deel uitmaakt van een complex van dertig appartementen gelegen aan de [naam straat] en [adres 2] te Amsterdam (hierna: het complex), en is als zodanig lid van de VvE.
2.2.
Op 6 september 2019 heeft [appellant] van de gemeente Amsterdam een omgevingsvergunning gekregen voor een dakopbouw. Het besluit is onherroepelijk geworden.
2.3.
Op grond van de artikelen 13 en 14 van het toepasselijke splitsingsreglement, het modelreglement van 8 januari 1992, heeft [appellant] toestemming nodig van de VvE voor het realiseren van een dakopbouw.
2.4.
In de vergadering van eigenaars van 19 november 2019 is besloten om aan [appellant] geen toestemming te geven voor het realiseren van de door hem gewenste dakopbouw (hierna: het besluit).
2.5.
In de notulen van deze vergadering is vermeld dat daarbij onder meer is meegewogen dat een dakopbouw zonlicht en uitzicht voor enkele andere eigenaren/bewoners wegneemt en dat dit mogelijk tot een waardedaling van de daardoor getroffen appartementen zal leiden.
2.6.
Uit de notulen blijkt dat [appellant] met zijn architect bij de vergadering aanwezig was en gelegenheid heeft gekregen om zijn wens en zijn plan voor de opbouw toe te lichten en waarbij ook een uitgevoerde zonnestudie is besproken.
3.Beoordeling
3.1.
In het inleidende verzoekschrift heeft [appellant] de kantonrechter – op de voet van artikel 5:130 van het Burgerlijk Wetboek (BW) – verzocht om het besluit nietig te verklaren, althans te vernietigen en om op grond van artikel 5:121 BW een vervangende machtiging te verlenen voor het realiseren van een dakopbouw conform de door de gemeente Amsterdam aan [appellant] verleende omgevingsvergunning. De VvE heeft hiertegen verweer gevoerd en, voor het geval een vervangende machtiging zou worden verleend, een tegenverzoek gedaan. Kort gezegd houdt dit verzoek in te bepalen dat alle kosten van de dakopbouw voor rekening van [appellant] en zijn rechtsopvolgers zullen komen, dat [appellant] verplicht is om de aan de vervangende machtiging verbonden voorwaarden op te nemen in de splitsingsakte en dat pas met het realiseren van de opbouw mag worden begonnen als de splitsingsakte en -tekening definitief zijn gewijzigd, een en ander op straffe van een dwangsom.
3.2.
Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter het verzoek van [appellant] afgewezen, met veroordeling van hem in de (na)kosten van het geding. Daartoe heeft de kantonrechter, samengevat, als volgt overwogen. Aan het besluit tot weigering van toestemming door de VvE ligt, anders dan [appellant] betoogt, wel degelijk een redelijke belangenafweging ten grondslag. Vaststaat dat de opbouw nadelige gevolgen zal hebben voor de zonlichtinval, de privacy en het uitzicht van de nabijgelegen appartementen en aannemelijk is dat daarvan ook nadelige invloed zal uitgaan op de waarde van de getroffen appartementen. Aan deze argumenten moet doorslaggevende betekenis worden toegekend. Met name de verminderde zonlichtinval waarmee bepaalde appartementseigenaren te maken zullen krijgen is een ernstige inbreuk op hun belang die zij niet behoeven te dulden. Het belang van [appellant] bij uitbreiding van zijn woonruimte weegt daar niet tegenop. Hiertegen richt zich de grief van [appellant] .
3.3.
De VvE voert in de eerste plaats als verweer aan dat [appellant] deze procedure tezamen met zijn echtgenote had moeten starten, althans kenbaar had moeten maken dat hij ook namens haar optrad, aangezien zij gezamenlijk eigenaar zijn van het appartementsrecht en er dus sprake is van een gemeenschap in de zin van artikel 3:166 BW. Nu [appellant] in eerste aanleg niet kenbaar heeft gemaakt namens de gemeenschap te procederen en dit niet pas in hoger beroep kan worden gedaan, dient hij volgens de VvE niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn hoger beroep. Het hof volgt de VvE hierin niet. Deze zaak betreft (onder meer) een verzoek tot vernietiging van een besluit van de vergadering van eigenaars. Op grond van artikel 5:130 lid 1 BW in verbinding met artikel 2:15 lid 3 BW kan dit verzoek worden gedaan door een ieder die daarbij een redelijk belang heeft. Dat [appellant] een dergelijk belang heeft bij zijn verzoek tot vernietiging van het besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist, wordt door de VvE niet betwist. Daarbij komt dat [appellant] tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep onbetwist heeft gesteld door zijn echtgenote gevolmachtigd te zijn om mede namens haar te procederen. [appellant] kan dan ook worden ontvangen in zijn hoger beroep.
3.4.
Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de VvE de toestemming voor de beoogde dakopbouw niet had mogen weigeren voert [appellant] aan dat hij met die opbouw meer slaapruimte wil creëren voor zijn gezin met vier kinderen, omdat de huidige situatie – waarin zijn twee zoons een slaapkamer delen en hun jongste kind bij hem en zijn echtgenote op de kamer slaapt – nu al krap is en in de toekomst onhoudbaar zal worden. De huidige woningmarkt maakt het volgens [appellant] voor hem onmogelijk om een grotere woning aan te schaffen, zodat hij alleen meer ruimte kan krijgen door bij te bouwen, hetgeen volgens het vigerende bestemmingsplan ook mag. De VvE heeft diverse bezwaren tegen de door [appellant] gewenste dakopbouw, waaronder de beperking van bezonning en uitzicht van met name de nabijgelegen appartementen en de aantasting van het architectonisch uiterlijk van het complex die daarvan volgens haar het gevolg zullen zijn. Volgens [appellant] zijn de feitelijke beperkingen van de dakopbouw voor (de leden van) de VvE echter verwaarloosbaar: er is slechts sprake van een zeer geringe vermindering van zoninval en dit belang weegt niet op tegen het belang van [appellant] en zijn gezin bij de dakopbouw.
3.5.
Maatstaf bij de beoordeling van het door [appellant] gedane verzoek tot vernietiging van het besluit is of de vergadering van eigenaars, bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het hof is van oordeel dat dit hier het geval is en legt hierna uit waarom.
3.6.
Het appartement van [appellant] is gelegen op een hoek van het complex en bestaat uit twee bouwlagen, te weten de begane grond en de eerste verdieping. Op de voorste helft van het platte dak van zijn appartement, aan de straatzijde, bevindt zich het dakterras van een naastgelegen appartement ( [adres 5] ). [appellant] wil de opbouw realiseren op de achterste helft van het dak, waardoor een (gedeeltelijke) derde bouwlaag ontstaat. Tussen partijen is (onder meer) in geschil in hoeverre dit een nadelig effect zal hebben op de bezonning van de naastgelegen appartementen. Daarbij gaat het in het bijzonder om de appartementen direct naast dat van [appellant] ( [adres 3] en [adres 4] ) die bestaan uit een voor- en achterhuis van respectievelijk één en twee bouwla(a)g(en), met daartussen een patiotuin. Partijen hebben in dit kader (in hoger beroep) ieder een zogeheten bezonnings- of zonnestudie overgelegd. Uit beide studies blijkt dat met name in juni de door [appellant] gewenste opbouw gedurende een relevante tijdsduur voor extra schaduwvorming en beperking van zonlichttoetreding in de patiotuinen en achterhuizen van nummers [adres 3] en [adres 4] zal zorgen. De door de VvE overgelegde studie, die ter zitting in hoger beroep met partijen is besproken en door [appellant] op zichzelf niet wordt betwist, laat in dat verband zien dat er in de nieuwe situatie op 21 juni vanaf 1.18 PM (13.18 uur) tot 5.18 PM (17.18 uur) aanzienlijk meer schaduw en minder zonlichttoetreding zal zijn dan in de bestaande situatie. Zo liggen op die datum, zoals ook [appellant] ter zitting in hoger beroep heeft erkend, om 2.18 PM de patiotuin en – op de begane grond – de gevel van het achterhuis van nummer [adres 3] in de oude situatie voor een kwart in de schaduw en in de nieuwe situatie voor de helft. Voor de bewoners van nummers [adres 3] en [adres 4] zou de komst van de opbouw dus betekenen dat (een deel van) hun appartement en hun patiotuin met name in de zomerperiode minder zonlicht zal krijgen dan zij de afgelopen 25 jaar gewend zijn. Dat uit de overgelegde studies ook blijkt dat er in de bestaande situatie al weinig (zon)licht in de patiotuinen en daaraan liggende ruimtes valt, is, anders dan [appellant] lijkt te betogen, naar het oordeel van het hof juist een reden om de zonlichttoetreding niet nog meer te beperken, ook al valt die hoeveelheid nog binnen de TNO-norm en worden de betreffende appartementen en/of tuinen volgens [appellant] niet intensief gebruikt.
3.7.
Ook het uitzicht van met name de naastgelegen appartementen ( [adres 3] , [adres 5] en [adres 4] ) zal door de opbouw worden beperkt. De eigenaar van het appartement met nummer [adres 5] heeft weliswaar meegedeeld daar geen bezwaar tegen te hebben, maar vooral voor de bewoners van het appartement met nummer [adres 3] ligt dat anders. In de bestaande situatie is het uitzicht vanuit dat appartement al beperkt, maar, zo heeft de bewoonster van nummer [adres 3] tijdens de mondelinge behandeling van het hoger beroep benadrukt, door de realisatie van de door [appellant] gewenste opbouw zullen zij nagenoeg helemaal ingesloten zijn door bebouwing. Uit de bijlage ‘Zicht op geplande opbouw vanuit patio nr [adres 3] ’ bij de door de VvE overgelegde zonnestudie blijkt inderdaad dat in de nieuwe situatie het uitzicht van die bewoners vanaf de begane grond van hun achterhuis zal worden beperkt. De opbouw zou immers worden gerealiseerd op de plek waar de bewoners van nummer [adres 3] nu nog uitzicht hebben op de lucht. Hiervoor geldt eveneens dat de omstandigheid dat in de bestaande situatie het uitzicht al beperkt is, reden temeer is om dit niet nog verder te beperken.
3.8.
De dakopbouw zou dus in het bijzonder voor de bewoners van twee appartementen ( [adres 3] en [adres 4] ) nadelige gevolgen hebben. De VvE heeft bij afweging van het belang bij het voorkomen van die nadelige gevolgen tegen het belang van [appellant] bij de dakopbouw in redelijkheid en billijkheid tot het besluit kunnen komen. Maar afgezien daarvan heeft de VvE ook terecht aangevoerd dat het effect van de dakopbouw niet beperkt is tot gevolgen voor de bewoners van nummers [adres 3] en [adres 4] . Uit de door de VvE in hoger beroep overgelegde pagina’s uit het boek over de wijk waarin het complex is gelegen volgt immers dat de architecten intensief aan het ontwerp van die wijk hebben gesleuteld om in de beperkte beschikbare ruimte zoveel mogelijk woningen te realiseren, terwijl er toch voldoende lichtinval werd behouden. Een van de uitgangspunten daarbij was dat het complex vanuit het zuiden zo transparant mogelijk moest worden, met zoveel mogelijk licht in de patio’s. Om dat te bewerkstelligen is onder meer op bepaalde plekken het principe van drie bouwlagen losgelaten en is er in plaats van een boven- en benedenwoning een eengezinswoning van twee bouwlagen ingezet, zodat daar meer zonlicht toetreedt in het bouwblok. Het appartement van [appellant] is zo’n eengezinswoning. Door aan dit in het uiterste zuidwesten van het complex gelegen appartement een dakopbouw en daarmee een (gedeeltelijke) derde bouwlaag toe te voegen, wordt de door de architecten in hun ontwerp gecreëerde optimale verhouding tussen benutting van de ruimte en behoud van licht doorkruist. De VvE mag bij haar besluitvorming hechten aan de(ze) architectonische uitgangspunten. [appellant] voert – onder verwijzing naar twee door hem overgelegde foto’s – in dit verband nog aan dat de, ook zuidwestelijk van een blok gelegen, appartementen aan de [adres 6] en de [adres 7] wat hoogte en plaats betreft gelijk zijn aan de hoogte en plaats van het appartement van [appellant] inclusief de beoogde dakopbouw. Zoals de VvE onweersproken stelt en ook uit de overgelegde foto’s blijkt, betreffen de drie bouwlagen waaruit die appartementen bestaan de oorspronkelijke bebouwing en niet nadien geplaatste opbouwen. De VvE wijst er terecht op dat uit die foto’s verder blijkt dat er ook overigens verschillen zijn tussen de architectuur op die locaties en op de locatie die in deze zaak aan de orde is. Bij de hoekappartementen aan de [adres 6] en de [adres 7] is er namelijk telkens voor gekozen om, na twee appartementen met drie bouwlagen, een appartement met hoogstens één bouwlaag te plaatsen en zodoende de lichtinval in het bouwblok te waarborgen, terwijl de bebouwing naast het lagere hoekappartement van [appellant] wel uit appartementen met drie bouwlagen bestaat.
3.9.
Gezien het voorgaande concludeert het hof dat de VvE haar toestemming voor de opbouw op toereikende gronden heeft geweigerd. Dat [appellant] zijn drie slaapkamers tellende appartement wenst uit te breiden met twee extra slaapkamers teneinde zijn vier kinderen ieder een eigen slaapkamer te kunnen geven is op zichzelf voorstelbaar. Niettemin moet niet uit het oog worden verloren dat [appellant] al drie kinderen had toen hij de woning kocht en er niet zonder meer van uit kon gaan dat er vanuit de VvE geen bezwaren tegen een dakopbouw zouden bestaan. Evenmin is de omstandigheid dat [appellant] wel een omgevingsvergunning voor de door hem gewenste opbouw heeft verkregen een factor die tot een andere uitkomst van de door de VvE gemaakte belangenafweging zou moeten leiden. De in dat bestuursrechtelijk traject door de gemeente te maken afweging is een andere dan de door de VvE te maken afweging.
3.10.
[appellant] heeft ook verzocht om een vervangende machtiging te verlenen voor het realiseren van de dakopbouw. Nu het hof de weigering om toestemming te verlenen niet in strijd acht met de vereiste redelijkheid en billijkheid, is die toestemming niet zonder redelijke grond onthouden. Voor het geven van een vervangende machtiging bestaat daarom hoe dan ook geen aanleiding.
3.11.
De slotsom is dat de kantonrechter het verzoek van [appellant] terecht heeft afgewezen, zodat de grief faalt. De bestreden beschikking zal dan ook worden bekrachtigd.
3.12.
[appellant] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.
4.Beslissing
Het hof:
bekrachtigt de bestreden beschikking;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot heden aan de zijde van de VvE gevallen, op € 760,- aan verschotten en € 2.228,- aan salaris;
verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. L.A.J. Dun, M.A. Wabeke en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 juli 2021.